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I FONDI IMMOBILIARI
IN ITALIA E ALL’ESTERO
AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2016
I FONDI IMMOBILIARI
IN ITALIA E ALL'ESTERO
AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2016
ESTRATTO
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Questo Rapporto è stato realizzato da:
Paola Gianasso (prima parte) e
Studio Casadei: Gottardo Casadei, Roberta Gabucci, Francesca Spanò (seconda parte)
Coordinamento redazionale di Graziella Gianquinto
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Rapporto edito nel mese di novembre 2016.
Rapporto realizzato con il contributo e la collaborazione delle seguenti Sgr:
Amundi Real Estate Italia
Bnp Paribas Reim Italy
Castello
Cdp Investimenti
Coima
Fabrica Immobiliare
Generali Real Estate
IDeA Fimit
Investire
Invimit
Polis Fondi Immobiliari
Prelios
Ream
Sorgente
Torre
ESTRATTO
I PARTE
Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo
1. INTRODUZIONE
Prosegue la fase di moderata espansione dell’economia mondiale iniziata verso la fine dello scorso anno e
le previsioni sono di un recupero graduale anche nei prossimi mesi. I bassi tassi di interesse, il miglioramento
delle condizioni dei mercati del lavoro e dei mercati immobiliari e la tenuta del clima di fiducia sostengono
le prospettive per i Paesi avanzati, anche se l’incertezza generata da Brexit peserà sulla domanda nel Regno
Unito e sugli investimenti in tutta Europa.
Tra le economie emergenti, il graduale riequilibrio del sistema cinese comporterà un rallentamento
dell’attività economica. La lenta moderazione della recessione in alcune grandi economie esportatrici di
materie prime favorirà la crescita mondiale nei prossimi anni, anche se le prospettive rimangono modeste
per la difficoltà di molti Paesi di fronteggiare l’inasprimento delle condizioni di finanziamento esterno e per
l’attesa attenuazione dell’orientamento accomodante della politica monetaria negli Stati Uniti.
Gli Stati Uniti continuano a guidare la crescita economica mondiale, con un ritmo di sviluppo costante,
sebbene più modesto rispetto al passato, grazie soprattutto al trend positivo dell’occupazione e dei mercati
residenziali. Il prodotto interno lordo dovrebbe aumentare di circa il 2,2-2,5 per cento nel biennio 20162017, per poi rallentare nel 2018.
Il tasso di crescita dell’economia cinese dovrebbe moderarsi gradualmente. Nel breve periodo la tenuta dei
consumi e l’aumento della domanda di abitazioni, accompagnate dal mantenimento di condizioni monetarie
accomodanti e di misure di stimolo fiscale, dovrebbero sostenere l’economia. A lungo termine, tuttavia,
peseranno il prolungamento degli sforzi finalizzati al processo di riequilibrio dell’economia e le azioni volte
a gestire i crediti deteriorati.
Le prospettive per il Giappone rimangono modeste, almeno a breve termine, anche perché la produzione è
rallentata dalle problematiche delle catene produttive in seguito al terremoto dello scorso aprile. Nel
medio-lungo periodo, l’aumento dei redditi reali dovrebbe garantire un recupero dei consumi privati,
mentre le condizioni finanziarie accomodanti dovrebbero promuovere gli investimenti. La posticipazione
dell’aumento dell’Iva, previsto per aprile 2017, e le misure aggiuntive di stimolo annunciate nel bilancio
supplementare sosterranno l’attività economica. Infine, le esportazioni dovrebbero trarre beneficio dal
graduale miglioramento della domanda estera, sebbene gli effetti siano indeboliti dalla ripresa di valore
dello yen registrata l’anno trascorso.
L’economia australiana registra una crescita superiore alla media dei Paesi avanzati, guidata dall’aumento
degli investimenti pubblici, soprattutto nel settore delle infrastrutture, e dei consumi privati, sostenuti dal
sensibile calo della disoccupazione, che non supera il 5,6 per cento. Il miglioramento del mercato del lavoro
non dovrebbe creare pressione sull’inflazione, mentre contribuirà ad attenuare gli squilibri sociali.
Nell’area euro la crescita economica dovrebbe procedere a un ritmo moderato ma costante, sostenuta dalle
esportazioni nette e dal miglioramento della domanda interna, grazie alla trasmissione delle misure di
politica monetaria della Bce all’economia reale. Gli investimenti sono sostenuti da condizioni di
finanziamento favorevoli, riduzione della leva finanziaria e crescente redditività delle imprese. I consumi
privati, invece, sono guidati dall’incremento dell’occupazione e dai prezzi ancora relativamente bassi del
petrolio. Si prevede inoltre che l’orientamento fiscale si manterrà lievemente espansivo fino alla fine del
2016 per poi diventare neutro nel biennio successivo. Tra i fattori di rischio al ribasso ci sono la debolezza
del contesto esterno, la lenta attuazione delle riforme strutturali, gli aggiustamenti di bilancio in diversi
settori e gli effetti del referendum britannico. Le previsioni indicano una crescita annua del Pil dell’1,7 per
cento nel 2016 e dell’1,6 nel 2017 e 2018.
Le performance dei mercati immobiliari si confermano superiori rispetto allo scenario economico.
Permangono infatti le condizioni favorevoli allo sviluppo del settore immobiliare, quali forte liquidità, bassi
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I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO – AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2016
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tassi di interesse, presenza di un ampio numero di opportunità a prezzi ribassati rispetto al passato e
volatilità e scarsa redditività degli altri settori di investimento.
Fondi immobiliari e Reit svolgono un ruolo di crescente importanza nel panorama dell’Asset Management
globale, concentrando quote elevate dei volumi gestiti. Infatti nella classifica dei cento Asset Managers più
importanti nel mondo, trenta sono fondi/Reit e concentrano circa il trentacinque per cento del patrimonio
totale, situato per circa la metà negli Stati Uniti, seguiti a breve distanza dall’Europa. Per il momento gli
altri continenti rappresentano una percentuale marginale, inferiore al cinque per cento.
Nonostante il trend continui a essere positivo, la prima parte del 2016 ha registrato un rallentamento della
crescita del Nav delle diverse forme di strumenti a contenuto immobiliare (fondi quotati, non quotati, Reit)
rispetto agli ultimi anni. L’anno si dovrebbe chiudere con un valore di circa 2.580 miliardi di euro, che
rappresenterebbero un aumento dell’1,2 per cento rispetto all’anno precedente. Per la prima volta dopo
diversi anni, i fondi immobiliari hanno evidenziato una crescita superiore a quella dei Reit, mentre è
Invariata la proporzione tra fondi immobiliari quotati e non quotati.
In Europa il valore del Nav è salito da 870 a 900 miliardi di euro, grazie allo sviluppo dei fondi immobiliari,
mentre è stabile il valore dei Reit. Il dato conferma l’impostazione più tradizionale del settore del risparmio
gestito nel Vecchio continente. Il buon andamento dei fondi immobiliari comporta un lieve aumento del
peso dei veicoli europei sul totale mondiale, che si avvicina al trentacinque per cento.
Nonostante un generalizzato rallentamento degli investimenti nella prima parte del 2016 rispetto ai livelli
record dell’anno precedente, fondi e i Reit si confermano come i protagonisti più dinamici dei mercati,
concentrando circa la metà degli investimenti nei comparti non residenziali. Anche se il processo di
ristrutturazione dei bilanci, perseguito attraverso alienazioni mirate, fusioni e acquisizioni, è già stato
concluso, la maggior parte delle società continua a portare avanti una politica basata sulle alleanze,
finalizzata a reperire maggiori risorse finanziarie ed espandersi in nuove aree geografiche. Prosegue anche
il processo di dismissione degli immobili ritenuti meno strategici, anche se per motivi diversi rispetto alla
fase recessiva, non più legati alla necessità di rientrare dall’indebitamento, ma alla scadenza degli
strumenti o alla volontà di reinvestire risorse in settori maggiormente redditizi o coerenti con business plan
in costante evoluzione.
In fase evolutiva anche l’approccio qualitativo degli investimenti, sebbene le differenze tra tipologie di
strumenti e segmenti di mercato sia consistente. Sono in aumento le strategie value added, che nel primo
semestre hanno caratterizzato circa il quaranta per cento degli investimenti, di poco inferiori rispetto agli
investimenti core, che concentravano la larga maggioranza degli acquisti fino a poco tempo fa. Inferiore al
venti per cento la percentuale di investimenti opportunistici. Il flusso maggiore è diretto In Europa, con
particolare concentrazione nei mercati più liquidi e maturi, che sono più trasparenti e, dunque, ritenuti più
facilmente accessibili e con un rapporto rischio/rendimento più facilmente controllabile. L’Europa è seguita
dagli Stati Uniti, mentre l’Asia concentra ancora quote limitate.
La carenza di offerta di prodotti primari nelle zone di pregio delle piazze più richieste, accompagnata da
una forte compressione dei rendimenti, comporta un ritorno di interesse verso prodotti secondari, purchè il
premio in termini di rendimento sia significativo. In generale, le società di gestione puntano a una redditività
sicura sotto il profilo dei flussi di cassa, con prospettive di elevata liquidità. In crescita l’interesse per i
progetti di sviluppo, con riferimento soprattutto alla ristrutturazione e rigenerazione urbana.
Non esiste una regola comune quanto a livello di specializzazione. Alcuni veicoli tendono ad aumentare la
diversificazione tipologica in un’ottica di distribuzione del rischio, ma è in crescita il numero di società
specializzate, soprattutto tra quelle di nuova formazione nei settori di mercato alternativi, che richiedono
competenze altamente specializzate e standardizzazione dei processi. Invece, un elemento comune è
rappresentato dalla tendenza alla diversificazione geografica, con aumento degli investimenti cross-border,
sebbene la maggior parte degli acquisti sia effettuato nell’ambito dello stesso continente. L’aumento della
quota di patrimonio nei Paesi esteri comporta un’accentuazione della tendenza alla conclusione di alleanze,
accordi commerciali ed esternalizzazione dell’attività di gestione a operatori specializzati locali.
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Tavola
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Tavola
2
REIT NEL MONDO
Dati al 30 giugno 2016
Patrimonio totale: 2.580 miliardi di euro
Fondi quotati
3%
REIT IN EUROPA
Dati al 30 giugno 2016
Patrimonio totale: 900 miliardi di euro
Fondi non
quotati
19,5 %
Reit
36%
Fondi non
quotati
57%
Reit
77,5%
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®
SCENARI IMMOBILIARI
Fondi quotati
7%
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®
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2. I FONDI IMMOBILIARI IN EUROPA
I principali mercati immobiliari europei confermano la fase positiva evidenziata a partire dalla fine dell’anno
scorso. Il settore immobiliare residenziale è in crescita in molti mercati, con un generalizzato aumento delle
compravendite, guidate quasi ovunque dall’andamento positivo dell’usato, che rappresenta oltre due terzi
degli scambi. Più debole il trend dei prezzi: la maggior parte dei Paesi, fatta eccezione per il Regno Unito,
dovrebbe chiudere l’anno con il segno positivo o comunque sostanzialmente stabile, ma non si attendono
performance particolarmente brillanti, fatta eccezione per un ristretto gruppo di Paesi, guidati dall’Irlanda.
Ottime prospettive anche dalla Svezia, dove il forte aumento della domanda, accompagnato da scarsità di
offerta di qualità, fa pensare a incrementi a due cifre, non solo nella capitale, ma anche in altre città
importanti. La domanda è in aumento pressoché ovunque, ma è sempre più selettiva, concentrandosi sui
prodotti moderni e ben posizionati.
Prosegue la fase positiva del mercato terziario/uffici, sostenuto dall’espansione del settore dei servizi e
dall’aumento della domanda delle società tecnologiche. Il primo semestre 2016 ha registrato un
assorbimento superiore rispetto alle previsioni effettuate alla fine dell’anno scorso, per un totale di 3,8
milioni di mq in Europa, che rappresentano un aumento del nove per cento rispetto allo stesso periodo
dell’anno precedente. Si tratta del primo semestre di crescita dal 2008. L’incertezza dello scenario
economico continua a frenare l’attività edilizia. Il 2016 si dovrebbe chiudere con l’immissione sul mercato
di meno di cinque milioni di mq a livello europeo, al di sotto della media di dieci anni, a causa soprattutto
della diffusa carenza di finanziamenti. La scarsa attività edilizia, accompagnata da crescente domanda,
causa il costante calo della vacancy rate che, a livello continentale, è scesa all’8,6 per cento, il livello più
basso dal 2009.
La logistica rappresenta uno dei settori a maggiore potenziale di sviluppo, grazie alla progressiva
trasformazione della catena produttiva. Il primo semestre 2016 ha visto un assorbimento superiore a quattro
milioni di mq di spazi logistici in Europa, che indicano un aumento del quattordici per cento in un anno e
del ventisette per cento rispetto alla media dell’ultimo quinquennio. La vacancy rate è a livelli storicamente
bassi, soprattutto per gli spazi di grandi dimensioni, inducendo molte società a ricorrere al build-to-suit. Lo
sviluppo è frenato dalla carenza di terreni, dalla reticenza a concedere permessi per la costruzione di spazi
di grandi dimensioni e dall’aumento dei prezzi delle aree situate vicino alle principali città. Attualmente
circa il trenta per cento dei progetti in costruzione è di tipo speculativo. Si tratta di un progresso notevole
rispetto agli ultimi anni, ma ancora lontano dalle percentuali intorno al settanta per cento del biennio 20062007. I canoni sono complessivamente stabili e si prevede un lieve aumento nei prossimi diciotto mesi.
Il 2016 è un anno positivo per i mercati commerciali, perché i consumi e la fiducia hanno raggiunto il livello
massimo degli ultimi nove anni, sostenuti dal rialzo dei prezzi delle abitazioni in molte aree e dal diffuso
calo del tasso di disoccupazione. Permane, tuttavia, il divario tra brand di successo, che si espandono in un
numero sempre più vasto di città, aprendo nuovi punti vendita e ristrutturando e ampliando quelli esistenti,
e le società commerciali di medio livello, la cui strategia continua a essere guidata da una logica di
razionalizzazione degli spazi e contenimento dei costi. Lo sviluppo dell’e-commerce rappresenta da un lato
un’opportunità di miglioramento del livello di innovazione del settore, ma dall’altro è una minaccia per i
mercati commerciali tradizionali, soprattutto nei Paesi dove le prospettive di crescita del commercio online sono elevate, partendo da un livello più basso, come Italia e Spagna.
Anche in Europa fondi e Reit svolgono un ruolo di crescente importanza nell’ambito dell’attività di Asset
Management, rappresentando i veicoli più idonei a intercettare la domanda di servizi di gestione
professionale da parte dei detentori di patrimoni immobiliari. La tendenza all’esternalizzazione è legata
alla necessità delle società di concentarrsi sul core business, risparmiare sui costi operativi e disporre di
competenze specialistiche sempre più ampie in un’ottica di valorizzazione dei portafogli.
Negli otto Paesi europei considerati il 2016 si dovrebbe chiudere con un patrimonio di cinquecento miliardi
di euro, che significa un aumento di circa l’8,6 per cento rispetto all’anno precedente. Nonostante il
rallentamento rispetto al 2015, che aveva segnato un progresso vicino all’undici per cento, prosegue la fase
di crescita e si amplia il divario rispetto alle punte raggiunte nel 2007. Se nel biennio passato la ripresa si
basava sulla tendenza verso l’omogeneizzazione dei trend tra Paesi, con un miglioramento diffuso e
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graduale, ma in assenza di punte di eccellenza, il primo semestre 2016 ha accentuato nuovamente il divario
tra nazioni e società. A fronte di una situazione di stabilità o incremento modesto in alcuni Paesi, come
Italia, Olanda o fondi aperti tedeschi, la crescita acquista maggiore vigore in altri mercati. È il caso dei
fondi riservati tedeschi, dei fondi non quotati francesi e dei veicoli lussemburghesi.
Le prospettive sono positive anche per il 2017, sebbene il tasso di crescita non sarà elevato, fatta eccezione
per i fondi riservati tedeschi e, in misura minore, i fondi lussemburghesi. Il rischio derivante dal possibile
aumento dei tassi di interesse è modesto, grazie a una minore vulnerabilità dei fondi immobiliari rispetto ai
mercati finanziari. Infatti, l’aumento dei tassi è ipotizzabile solo in presenza di una più decisa ripresa
economica che, a sua volta, sarebbe accompagnata da un maggiore dinamismo del mercato locativo, con
effetti positivi sul rendimento dei fondi.
Nel primo semestre 2016 i fondi inglesi hanno proseguito la fase di stabilità che li aveva caratterizzati negli
ultimi diciotto mesi, anche se la conversione in euro comporta un abbassamento del valore patrimoniale.
Gli effetti di Brexit dovrebbero farsi sentire più pesantemente nella seconda parte dell’anno, con previsioni
di calo della raccolta intorno al venti per cento e percentuali molto più elevate per quanto riguarda i nuovi
investitori. In calo anche il rendimento. Nonostante le difficoltà, si è allentato il clima di tensione creato
dall’ondata di sospensioni del rimborso delle quote da parte dei fondi immobiliari aperti nel periodo
immediatamente successivo al referendum. Anzi, il fenomeno va inquadrato
in un’ottica di approccio difensivo finalizzato proprio ad evitare la necessità di vendite forzate a sconto.
Inoltre l’impatto era limitato, perché il settore dei fondi aperti ha un valore di circa ventiquattro miliardi
di sterline, che rappresentano meno del tre per cento del mercato britannico e un terzo delle dimensioni
del settore dei fondi aperti tedeschi.
I fondi non quotati francesi rappresentano un’eccezione rispetto al trend di stabilità/modesta crescita che
si evidenzia a livello europeo. Per la prima volta nella loro quarantennale storia, le Scpi hanno sfondato il
muro dei quaranta miliardi di patrimonio, registrando una crescita del 7,6 per cento rispetto al 2015, che
segnava già un record. Ancora più consistente l’incremento della raccolta, che ha raggiunto il trentadue per
cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Infine, anche quest’anno proseguono gli aumenti
di capitale, per un totale di quasi 2,5 miliardi di euro. Il successo degli strumenti destinati agli investitori
retail, in controtendenza rispetto al resto dell’Europa dove prevalgono i fondi riservati, è confermato dal
costante sviluppo delle Opci “grand public”, con società operative e masse gestite in costante aumento.
Rispetto al primo semestre 2015, si registra una crescita del patrimonio intorno al quarantacinque per cento,
mentre la raccolta ha segnato un aumento del sessanta per cento, grazie soprattutto alla consistente
immissione di capitale da parte di banche e assicurazioni. Le prospettive future si mantengono positive,
sebbene si prospettino alcuni rischi al ribasso. Per esempio, la forte crescita della raccolta di Scpi e Opci
comporta l’esigenza di reinvestire i capitali su immobili di alto livello con un buon rapporto
rischio/rendimento, sui quali c’è già una forte competizione tra fondi immobiliari e altri investitori
istituzionali, a fronte di un’offerta limitata. Lo squilibrio tra domanda e offerta potrebbe comportare una
tendenza verso l’aumento dei prezzi e, dunque, l’erosione dei rendimenti.
Prosegue la fase di moderato rallentamento dei fondi svizzeri, come conseguenza delle difficoltà
dell’economia e del mercato immobiliare nazionale. Tuttavia, la solidità del Paese come piazza di
investimento, la stabilità politica e l’efficienza gestionale delle società leader, impegnate in un diffuso
processo di valorizzazione dei portafogli, limitano le perdite e i rischi per il settore. Inoltre, a differenza
delle altre nazioni, una buona parte del patrimonio è allocata nel residenziale, meno soggetto ai rischi legati
ai cicli economici. I fondi svizzeri sono tradizionalmente orientati verso investimenti domestici, ma negli
ultimi mesi la stagnazione del mercato locale ha comportato una maggiore apertura verso altri Paesi.
Dopo diversi anni di crescita consistente, il 2016 rappresenta un anno di vero e proprio boom dei fondi
riservati tedeschi, anche come conseguenza del più agevole accesso degli investitori istituzionali in seguito
alle modifiche legislative del 2015 e del recepimento della direttiva Aifmd. Diversi nuovi veicoli hanno fatto
ingresso sul mercato e i fondi esistenti hanno ricevuto consistenti iniezioni di nuovi capitali, con conseguente
aumento del patrimonio gestito. Il 2016 si dovrebbe chiudere con un incremento complessivo superiore al
trentasei per cento, e uno sviluppo del venti per cento è atteso nel 2017, con il probabile sorpasso dei fondi
aperti. In crescita, seppure lieve, il patrimonio dei fondi aperti, grazie a diversi investimenti realizzati dai
ventitré fondi operativi, che compensa il processo di dismissione da parte dei veicoli in liquidazione.
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Dopo diversi anni di stagnazione, i fondi olandesi confermano i segnali di ripresa evidenziati a partire dalla
seconda parte del 2015, ricollegabili a tre ragioni: miglioramento dello scenario economico e delle
prospettive dei mercati immobiliari, estensione dell’esenzione Iva prevista per i fondi regolamentati ai fondi
immobiliari, fatta eccezione per l’attività di Property Management, e aumento dell’attrattività del settore
residenziale, in seguito alle limitazioni alla locazione sociale introdotte nel 2013. Il 2016 si dovrebbe
chiudere con un aumento del valore del patrimonio intorno al sette per cento, mentre la crescita sarà
lievemente inferiore nel 2017.
Nell’ultimo quinquennio i fondi lussemburghesi continuano a crescere a un ritmo sostenuto, sia per numero
che per patrimonio gestito, attirando l’interesse di un numero sempre maggiore di investitori internazionali.
Entro la fine del 2016 il valore patrimoniale dovrebbe sfiorare cinquanta miliardi di euro, in larga parte
detenuti dai fondi istituzionali, con una crescita superiore al ventiquattro per cento rispetto all’anno
precedente, al secondo posto in Europa in termini percentuali dopo i fondi riservati tedeschi.
Stabile il rendimento medio dei fondi europei, intorno al 2,8 per cento, con costante riduzione del numero
di veicoli con performance negative. In uno scenario caratterizzato da performance medie modeste, seppure
competitive rispetto ad altre forme di investimento, si distinguono i fondi francesi, soprattutto Scpi, che da
diversi anni guidano la classifica europea, con un divario rispetto alla media in costante crescita. L’Italia
continua a rappresentare il fanalino di coda degli strumenti europei, con un rendimento in lieve calo rispetto
all’anno scorso e di poco superiore allo zero.
Per quanto riguarda l’asset allocation, la prima parte del 2016 ha registrato un’inversione di tendenza
rispetto agli ultimi anni, con maggiore specializzazione tipologica, finalizzata a ottimizzare le risorse e le
competenze, anche in tema di rischi operativi associati a ciascuna asset class. La distribuzione del rischio è
perseguita attraverso una maggiore suddivisione tra investimenti core, value added a opportunistici, in linea
con quanto avviene nelle altre aree avanzate, e attraverso una maggiore diversificazione geografica, che
comporta il costante aumento degli investimenti cross-border. Il livello di internazionalizzazione è
fortemente differenziato tra Paesi e tra linee strategiche delle singole società, ma in generale anche i gruppi
tradizionalmente orientati ai mercati domestici, come quelli francesi e svizzeri, stanno sperimentando una
crescente apertura verso i mercati internazionali.
La tendenza alla diversificazione geografica comporta la necessità di avere una presenza locale per la
selezione e gestione degli investimenti, con un impatto diretto sul rendimento. Di conseguenza quasi tutti
i fondi stipulano accordi con società locali o operatori internazionali.
Il peso degli immobili residenziali sul patrimonio complessivo è stabile, ma le previsioni sono di una crescita
consistente nei prossimi anni, soprattutto nelle aree geografiche caratterizzate da previsioni demografiche
positive, come le regioni del nord Europa. Le capitali scandinave, infatti, nell’ultimo decennio hanno
registrato un incremento della popolazione intorno al venti per cento, contro una media europea del tre
per cento, e il trend dovrebbe proseguire, seppure a un ritmo lievemente inferiore, anche nel prossimo
decennio. L’incremento della popolazione, accompagnato da un accentuato fenomeno di urbanizzazione, è
alla base del forte aumento della domanda di immobili di alta qualità. Anche i fondi inglesi mostrano una
maggiore propensione verso i mercati residenziali, che fino a poco tempo fa erano considerati marginali,
come conseguenza della carenza di offerta nelle città più importanti e della politica governativa a sostegno
del settore.
In lieve calo la percentuale di uffici, il cui andamento è discontinuo negli ultimi anni perché è legato al
processo di alienazione dei patrimoni da parte dei fondi in liquidazione o in scadenza. Si tratta del settore
ritenuto prioritario dai veicoli diversificati e su cui si concentrano numerosi fondi specializzati, anche se lo
spostamento dell’attenzione verso prodotti value added comporta un ridimensionamento della quota di
uffici. L’attenzione resta polarizzata su immobili di classe A, completamente affittati a società dotate di
elevata credibilità. La crescente carenza di prodotto disponibile comporta un aumento dell’interesse verso
localizzazioni secondarie, purchè sufficientemente liquide. Per la prima volta dopo diversi anni, cominciano
ad avere mercato anche i prodotti di livello medio, a condizione che siano offerti a prezzi fortemente
scontati.
Dopo un momentaneo rallentamento nella seconda parte dell’anno scorso, riprende a crescere il retail. I
centri commerciali tradizionali rappresentano la quota prevalente della domanda nei Paesi dell’Europa
orientale, mentre nell’Europa occidentale sono richiesti quasi esclusivamente spazi innovativi, in grado di
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coniugare la dimensione fisica con quella digitale. In particolare, gli investimenti recenti si concentrano sui
centri commerciali in grado di offrire un’ampia gamma di servizi per il tempo libero, con sempre maggiore
attenzione verso gli spazi dedicati alla ristorazione L’accessibilità è il principale fattore critico di successo,
mentre sono scarsamente appetibili gli spazi situati nelle localizzazioni secondarie.
Stabile la logistica, poiché la domanda è in costante crescita ma non trova riscontro in un’offerta
estremamente carente. Gli investimenti si concentrano su due tipologie di prodotto: le grandi superfici
inserite in un hub logistico e gli spazi di piccole e medie dimensioni situati nei pressi dei grandi centri urbani
e all’interno delle città, a supporto dello sviluppo dell’e-commerce.
L’aumento del profilo di rischio, accompagnato dalla carenza di offerta e dalla crescente compressione dei
rendimenti dei prodotti core, comporta un aumento degli investimenti nei settori alternativi. La percentuale
tra i fondi europei è sensibilmente inferiore rispetto ai veicoli americani o australiani, ma nell’arco degli
ultimi sette anni è passata dal sette al tredici per cento ed è destinata ad aumentare sensibilmente nei
prossimi anni. La quota maggiore riguarda le residenze per studenti, gli immobili sanitari e gli spazi legati
al tempo libero.
I settori alternativi sono meno influenzati dai cicli economici e di mercato rispetto agli immobili tradizionali,
con domanda in costante crescita, e offrono rendimenti superiori. Per contro, presentano un profilo di
rischio più elevato e una maggiore complessità gestionale, in quanto richiedono alte competenze
specialistiche, e spesso trasversali, e una maggiore difformità, per caratteristiche e opportunità, nei diversi
mercati. In particolare, lo sviluppo degli immobili sanitari è particolarmente consistente in Germania, dove
la crescita della popolazione anziana è più accentuata rispetto alla media europea, e in Olanda, dove la
domanda di immobili specializzati per la popolazione anziana è consistente. Le residenze per studenti,
invece, vedono una forte concentrazione degli investimenti nel Regno Unito, in quanto le università inglesi
attraggono un numero crescente di studenti stranieri.
Inoltre, la carenza di offerta di prodotti tradizionali implica un crescente ruolo dei fondi immobiliari
nell’attività di sviluppo, con il conseguente incremento di acquisti di terreni da adibire a sviluppi residenziali
e commerciali.
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Tavola
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IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI
Nav al 31 dicembre di ogni anno, mln di euro
Area
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016(a)
2017 (b)
10.143
10.428
12.142
16.598
24.000
44.825
60.294
42.795
36.503
26.075
37.089
40.684
46.858
53.418
48.797
59.953
50.000
53.000
48.824
47.825
55.800
85.500
85.322
94.991
82.011
89.621
83.660
92.368
84.740
77.616
77.282
81.121
80.696
85.090
87.300
90.000
6.387
8.778
11.726
13.485
14.400
16.188
18.325
19.547
19.856
16.280
17.800
20.550
25.030
29.500
48.800
56.647
77.450
93.000
Francia (Scpi)
11.840
11.260
10.783
10.520
11.512
13.240
15.000
17.229
17.414
18.944
22.315
24.840
27.230
29.980
32.870
37.830
40.700
43.000
Francia (OPCI)
-
-
-
-
-
-
-
104
500
7.467
9.817
20.013
27.050
28.500
35.120
43.700
52.000
56.000
Spagna
1.216
1.488
2.099
2.830
4.378
6.477
8.678
8.586
8.177
6.351
6.075
4.486
1.607
1.352
326
260
150
0
Svizzera
15.443
17.600
20.318
18.385
18.785
9.136
7.924
9.149
15.524
14.454
17.339
20.592
23.000
26.887
31.883
27.030
26.300
27.000
Olanda
73.618
80.510
84.120
84.740
85.554
85.012
84.108
86.701
78.551
52.382
61.072
62.980
58.673
60.345
60.907
64.800
69.300
72.000
790
2.530
2.816
3.101
3.130
6.712
8.053
16.943
21.382
19.615
19.895
23.083
25.357
28.405
32.565
39.287
49.000
54.000
-
2.438
3.236
4.048
7.782
13.002
19.360
23.940
27.000
31.200
34.000
36.100
37.000
39.000
43.500
45.700
47.800
49.300
Gran Bretagna
Germania
(fondi aperti)
Germania
(fondi riservati)
Lussemburgo
Italia
Totale Nav
168.261 182.857 203.040 239.207 254.863 289.583 303.753 314.615 308.567 285.136 310.142 330.944 349.087 378.508 415.464 460.297 500.000 537.300
(a) Stima
(b) Previsione
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®
Tavola
4
IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI
Base 2000=100
Area
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016(a)
2017 (b)
100
103
120
164
237
442
594
422
360
257
366
401
462
527
481
591
493
523
100
98
114
175
175
195
168
184
171
189
174
159
158
166
165
174
179
184
(fondi riservati)
100
137
184
211
225
253
287
306
311
255
279
322
392
462
764
887
1.213
1.456
Francia (Scpi)
100
95
91
89
97
112
127
146
147
160
198
210
230
253
278
320
344
363
Spagna
100
122
173
233
360
533
714
706
672
522
500
369
132
111
27
21
12
0
Svizzera
100
114
132
119
122
59
51
59
101
94
112
133
149
174
206
175
170
175
Olanda
100
109
114
115
116
115
114
118
107
71
83
86
80
82
83
88
94
98
Lussemburgo
100
320
356
393
396
850
1.019
2.145
2.707
2.483
2.518
2.922
3.210
3.596
4.122
4.973
6.203
6.835
-
100
133
166
319
533
794
982
1.107
1.280
1.395
1.481
1.518
1.600
1.784
1.874
1.961
2.022
Gran Bretagna
Germania
(fondi aperti)
Germania
Italia
(a) Stima
(b) Previsione
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®
SCENARI IMMOBILIARI
8
I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO – AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2016
ESTRATTO
Tavola
5
ASSET ALLOCATION MEDIA DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI
% della superficie – Dati al 30 giugno 2016
Industriale
7%
Altro
13%
Residenziale
16%
Commerciale
26%
Uffici
38%
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®
SCENARI IMMOBILIARI
9
I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO – AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2016
ESTRATTO
6. L'INDUSTRIA DEI FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA
6.1.
IL SETTORE NEL SUO COMPLESSO
Il settore dei fondi immobiliari, in linea con quanto accade negli altri Paesi europei, conferma la ripresa dei
mercati immobiliari e ne rappresenta un “motore” importante.
Nel corso del 2016 il Nav dei fondi immobiliari italiani (sulla base delle stime di chiusura dei bilanci)
dovrebbe toccare i 47,8 miliardi di euro, con un incremento del 4,6 per cento sull’anno precedente.
La prospettiva, sulla base delle informazioni attualmente date dalle sgr, è di avvicinarsi a 50 miliardi di
euro.
Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente è già di 53 miliardi di euro e potrà crescere fino a quasi
55 miliardi.
Oltre agli operatori italiani sono attese anche sgr di proprietà internazionale che utilizzano questo strumento
per operare – anche in modo intenso – sul mercato nazionale. Quindi le prospettive potrebbero essere più
positive rispetto a quanto previsto.
Il calo del costo del denaro e le operazioni di ristrutturazione del debito stanno riducendo l’indebitamento
del sistema che, in cinque anni è sceso da 30 miliardi di euro a 24 miliardi.
Il numero di fondi operativi è leggermente calato per la chiusura di quelli di tipo “familiare” ma nel 2017 è
atteso un leggero incremento.
La performance media si conferma positiva anche se in leggero calo rispetto al 2015. Stabile l’asset
allocation del sistema.
Tavola
9
I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA (FONDI RETAIL E RISERVATI)
Mln di euro, 31 dicembre di ogni anno
Descrizione
2011
2012
2013
2014
2015
2016*
2017°
312
358
365
385
390
395
405
Nav2
36.100
37.000
39.000
43.500
45.700
47.800
49.300
Patrimonio immobiliare
detenuto direttamente
46.400
47.300
49.100
50.500
52.100
53.000
54.700
28.500
29.700
31.500
30.700
26.000
24.000
23.500
0,7
-1,8
-0,5
1,2
0,5
0,3
N° fondi operativi1
Indebitamento
esercitato3
Performance (Roe) 4
(val. %)
1) Fondi autorizzati dalla Banca d'Italia che hanno concluso il collocamento (compresi quelli chiusi o in chiusura)
2) Valore del patrimonio netto dei fondi al 31 dicembre di ogni anno
3) Finanziamenti effettivamente ricevuti (stima)
4) Roe dei fondi retail e di un campione di fondi riservati
*Stima
°Previsione
Fonte: Scenari Immobiliari®
SCENARI IMMOBILIARI
10
I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO – AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2016
ESTRATTO
6.2.
L'EVOLUZIONE DEL SISTEMA
EXECUTIVE SUMMARY
PREMESSA
Il mercato immobiliare finanziarizzato italiano rappresenta un patrimonio immobiliare di circa 60 miliardi
di euro (erano circa 59 miliardi nel 2015) ripartito fra i seguenti strumenti d’investimento:
 Fondi immobiliari destinati al pubblico retail (c.d. “fondi retail”);
 Fondi immobiliari destinati ad investitori professionali (c.d. “fondi riservati”);
 Siiq (Società di investimento immobiliari quotate);
 Società immobiliari quotate1.
Di seguito la ripartizione del valore del patrimonio immobiliare che fa capo ai suddetti strumenti in Italia
alla data del 30 giugno 2016, in confronto con i medesimi dati al 30 giugno 2015:
Ripartizione del patrimonio al 30 giugno 2016
Ripartizione del patrimonio al 30 giugno 2015
60 miliardi di euro
Fondi retail
6,6%
Siiq
10,8%
59 miliardi di euro
Società
immobiliari
quotate
0,5%
Società
immobiliari
quotate
1,1%
Siiq
9,3%
Fondi retail
7,5%
Fondi
riservati*
82,1%
Fondi
riservati*
82,1%
DATI PATRIMONIALI
Di seguito viene fornito un confronto giu-16/giu-15 dei volumi in termini di patrimonio immobiliare,
indebitamento e Nav.
I dati patrimoniali
Valori in mld di euro al 30 giugno di ogni anno
Società
Fondi riservati*
Descrizione
Fondi retail
Siiq
immobiliari
quotate
Totale industria
giu-15 giu-16 giu-15 giu-16 giu-15 giu-16 giu-15 giu-16 giu-15 giu-16
Var%
Totale attivo
- di cui patrimonio immobiliare
nd
48,5
nd
49,0
5,3
4,5
4,6
4,0
6,4
5,5
7,4
6,4
2,6
0,6
1,8
0,3
na
59,1
na
59,7
na
1,0%
Totale passivo
- di cui indebitamento LT
nd
28,3
nd
23,1
1,4
1,2
1,0
0,9
3,6
2,7
4,0
3,2
1,8
0,7
1,3
0,4
na
32,9
na
27,6
na
-16,1%
Nav
44,1
44,2
3,9
3,6
2,8
3,5
0,8
0,5
51,6
51,7
0,3%
* Stima SCENARI IMMOBILIARI
®
1
Sono state analizzate le società immobiliari quotate alla Borsa di Milano e presenti all’interno del settore FTSE Italia Beni Immobili
più rappresentative dell’industria (Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa, Compagnia Immobiliare Azionaria Spa, Gabetti Spa, Prelios Spa,
Risanamento).
SCENARI IMMOBILIARI
11
I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO – AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2016
ESTRATTO
Di seguito si riportano graficamente i dati relativi allo stock del patrimonio immobiliare (confrontato con il
valore del debito) e quelli relativi al Nav al 30 giugno 2016.
Patrimonio e debito (Mld di euro)
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
-
Nav (Mld di euro)
49,0
49,0
50
Siiq
3,47
44,2
40
30
Fondi retail
3,56
20
6,4
6,4
4,0
4,0
Fondi riservati*
Fondi riservati*
Fondi retail
Fondi retail
Siiq
Siiq
Patrimonio
Debito
10
0,3
0,3
Società immobiliari
quotate
0,47
3,6
3,5
Fondi retail
Siiq
0,5
Fondi riservati*
Società
Società
immobiliari
immobiliari
quotate
quotate
Società
Fondi
immobiliari
riservati*
quotate
44,24
* Stima SCENARI IMMOBILIARI®
DATI RELATIVI AL MERCATO FINANZIARIO
La capitalizzazione
La capitalizzazione in Borsa del settore immobiliare finanziarizzato fa riferimento solo ai fondi retail, alle
Siiq e alle società immobiliari quotate. Restano esclusi i fondi riservati, non essendo prevista la quotazione
in Borsa per tale tipologia di strumento.
Complessivamente l’industria del settore immobiliare finanziarizzato italiano, al 30 giugno 2016, ha
registrato una capitalizzazione pari a circa 4,6 miliardi di euro (con un incremento di circa l’1% rispetto al
dato registrato nel primo semestre 2015), ripartita come segue:
La capitalizzazione del settore immobiliare finanziarizzato italiano
Valori in mld di euro al 30 giugno di ogni anno
Descrizione
Capitalizzazione
Fondi riservati
na
Fondi retail
Società
immobiliari
quotate
Siiq
Totale
giu-15
giu-16
giu-15
giu-16
giu-15
giu-16
giu-15
giu-16
1,8
2,0
2,1
2,2
0,7
0,3
4,60
4,56
Var%
-1%
Nel primo semestre 2016, a fronte delle molteplici Opa che hanno interessato i Fondi retail, si evidenzia un
incremento della capitalizzazione, per tale strumento, di circa il 12%.
La capitalizzazione delle Siiq si attesta ad un valore di 2,2 miliardi di euro, con un incremento, rispetto a
quanto fatto registrare al 30 giugno 2015, di circa il 5%. Tale incremento è legato anche alla presenza al 30
giugno 2016 di due nuove Siiq: Aedes Siiq Spa e Coima Res Spa Siiq.
Le società immobiliari quotate, al contrario, hanno registrato una riduzione della capitalizzazione del 58%
rispetto allo stesso periodo del precedente esercizio, passando da 0,7 miliardi di euro al 30 giugno 2015 a
0,3 miliardi di euro al 30 giugno 2016 (si evidenzia che tra le società immobiliari nel 2016 non compare più
Aedes Spa a partire dal 1 gennaio 2016 poiché la stessa si è trasformata in Siiq).
SCENARI IMMOBILIARI
12
I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO – AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2016
ESTRATTO
Ripartizione della capitalizzazione
Variazione dei prezzi di Borsa (giu-15 / giu-16)
Società
Immobiliari
quotate
10%
20%
14%
5%
10%
0%
-10%
Fondi retail
40%
-20%
-30%
-40%
Siiq
50%
-50%
-55%
-60%
Fondi Retail
Siiq
Società Immobiliari
Sconto sul Nav
Lo sconto sul Nav esprime una misura del differenziale fra il valore netto contabile di una quota risultante
dal bilancio ed il prezzo della stessa quota negoziata presso il mercato di Borsa. Questo differenziale è stato
determinato come complemento a 1 del rapporto tra la capitalizzazione in Borsa dei singoli strumenti
dell’industria ed il Net Asset Value degli stessi. Tale grandezza si articola come segue tra le varie categorie
di strumenti analizzati:
Fondi riservati
Descrizione
Sconto sul Nav
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
na
Fondi retail
Società
immobiliari
quotate
Siiq
giu-15
giu-16
giu-15
giu-16
giu-15
giu-16
43%
35%
26%
37%
9%
33%
37%
35%
Fondi retail
Siiq
giu-15
33%
Società Immobiliari quotate
giu-16
Dal confronto dello sconto sul Nav registrato nel primo semestre 2016, rispetto al medesimo nel primo
semestre 2015, si evince che i fondi retail hanno diminuito lo sconto di circa 8 punti percentuali, mentre le
Siiq hanno registrato un incremento dello sconto di circa 11 punti percentuali.
Le società immobiliari quotate, al contrario, rilevano una consistente variazione dello sconto sul Nav, nel
primo semestre 2016 rispetto al corrispondente semestre 2015, dovuta principalmente alla riduzione dei
debiti finanziari, con conseguente incremento del Nav e ad una capitalizzazione in flessione rispetto al 2015.
Di seguito una rappresentazione grafica dell’andamento della capitalizzazione e del Nav, riferita ai soli
strumenti quotati (Fondi retail, Siiq e Società immobiliari).
SCENARI IMMOBILIARI
13
I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO – AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2016
ESTRATTO
Nav e capitalizzazione a confronto
Valori in mld di euro al 30 giugno di ogni anno
7,51
7,53
8
7
6
4,60
5
4,56
4
3
2
1
giu-15
giu-16
Capitalizzazione
Nav
Ratio Patrimoniali
Il settore immobiliare finanziarizzato presenta al 30 giugno 2016, mediamente, un rapporto:
 debito LT / patrimonio immobiliare pari a circa il 60%;
 patrimonio immobiliare / totale attivo pari a circa il 70%.
La ripartizione di tali ratio, tra i vari strumenti analizzati, è di seguito illustrata.
Principali ratio patrimoniali
Società
Fondi riservati*
Descrizione
Fondi retail
Siiq
immobiliari
Media
quotate
giu-15
giu-16
Debito LT / patrim. Imm.re
giu-15 giu-16
33%
30%
giu-15 giu-16
27%
22%
giu-15 giu-16
49%
50%
giu-15 giu-16
119%
137%
57%
60%
Patr. Imm.re / attivo
88%
90%
84%
86%
86%
87%
24%
16%
71%
70%
* dati riferiti ad un campione di fondi istituzionali rappresentanti circa il 30% del Nav stimato da SCENARI IMMOBILIARI®
Rapporto debito LT su patrimonio immobiliare
160%
140%
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Rapporto patrimonio immobiliare su totale attivo
100%
137%
90%
86%
87%
80%
60%
50%
40%
30%
22%
16%
20%
0%
Fondi
riservati*
Fondi retail
giu-15
SCENARI IMMOBILIARI
Siiq
giu-16
Società
Immobiliari
quotate
Fondi
riservati*
Fondi retail
giu-15
14
Siiq
giu-16
Società
Immobiliari
quotate
I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO – AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2016
ESTRATTO
DATI ECONOMICI
I dati economici disponibili al 30 giugno 2016, sono soltanto quelli riferiti alle Siiq e alle società immobiliari
quotate. Per i fondi retail e per quelli riservati, la normativa non prevede l’obbligo della semestrale
economica, ma solamente quella finanziaria.
Dati economici
Valori in mln di euro al 30 giugno di ogni anno
Società
Fondi riservati
Descrizione
Fondi retail
Siiq
immobiliari
quotati
giu-15 giu-16
Ricavi da locazione
Ebitda
na
Ebit
Utile / Perdita
na
Ebit
giu-15 giu-16
Totale
giu-15
giu-16
152
125
171
-741
nd
nd
nd
nd
na
na
na
na
133
48
192
177
-20
-41
-14
-45
113
7
178
133
Utile
250
400
192
200
300
150
177
200
100
100
50
-
-
-14
-50
Siiq
giu-15
-45
-100
Società Immobiliari
quotate
Siiq
Società Immobiliari quotate
giu-15
giu-16
giu-16
Ratio economici
Sono stati esaminati il ROI (rapporto tra reddito operativo e totale attivo) ed il ROE (rapporto tra utile di
esercizio e patrimonio netto). Di seguito se ne fornisce una rappresentazione grafica:
Fondi riservati*
Descrizione
ROI
Fondi retail
nd
ROE
Società
immobiliari
quotate
Siiq
nd
giu-15
giu-16
giu-15 giu-16
2,1%
2,6%
-0,8%
-0,8%
1,7%
5,1%
-5,2%
-9,5%
* dati riferiti ad un campione di fondi istituzionali rappresentanti circa il 30% del Nav stimato da SCENARI IMMOBILIARI®
Roi
Roe
10%
2,6%
3,0%
5,1%
5%
2,0%
0%
1,0%
-5%
0,0%
-10%
-0,8%
-1,0%
Siiq
giu-15
SCENARI IMMOBILIARI
-9,5%
-15%
Siiq
Società Immobiliari
giu-16 quotate
Società Immobiliari quotate
giu-15
15
giu-16
I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO – AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2016
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