Contabilità, fisco e rapporti di lavoro

INDICE SOMMARIO
Presentazione di A. Celeste e A. Scarpa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
XIII
Parte Prima
CONTABILITÀ
CAPITOLO PRIMO
IL PASSAGGIO DELLE CONSEGNE
1.
2.
3.
La cessazione del rapporto tra condominio e amministratore. . . . . . . . .
La nomina del nuovo gestore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La trasmissione della documentazione all’amministratore subentrante. . . .
3.1. Il modello per il passaggio delle consegne . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. La contabilità nel passaggio di consegne . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3. Le anticipazioni di cassa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.4. Esempio di perizia di indagine sul passaggio di consegne . . . . . . .
3.5. La continuità della gestione condominiale . . . . . . . . . . . . . . . .
3.6. Le conseguenze dell’inadempienza nell’effettuazione delle consegne .
3.7. Le responsabilità per la trasmissione di documentazione inveritiera .
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4
7
9
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40
43
46
48
51
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58
58
60
61
63
CAPITOLO SECONDO
PRINCIPI E CRITERI DI BILANCIO
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Fonti e cornice giurisprudenziale . . . . . . . . . . . . . .
Evoluzione delle regole sui consuntivi condominiali . . .
I lavori parlamentari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Contabilità societaria e contabilità condominiale . . . . .
L’obbligo del conto corrente condominiale . . . . . . . .
La ratio del novellato impianto contabile condominiale .
Il revisore condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La riconciliazione dei saldi contabili . . . . . . . . . . . .
Criterio di cassa e criterio di competenza . . . . . . . . .
9.1. Analisi del criterio di cassa. . . . . . . . . . . . . .
9.2. Analisi del criterio di competenza. . . . . . . . . .
10. L’applicazione e i vantaggi della partita doppia . . . . .
11. Benchmark di bilancio condominiale . . . . . . . . . . . .
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VII
Indice sommario
CAPITOLO TERZO
I LIBRI CONTABILI
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Introduzione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.1. Il registro di anagrafe condominiale ed il registro delle assemblee
1.2. Il registro di nomina e revoca dell’amministratore . . . . . . . . .
I libri contabili nell’amministrazione condominiale. . . . . . . . . . . . .
La tenuta dei libri contabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’accesso agli atti e l’esame della documentazione . . . . . . . . . . . . .
L’impianto sanzionatorio in capo all’amministratore . . . . . . . . . . . .
La situazione patrimoniale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La partita semplice e la partita doppia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1. Cenni sulle differenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.2. Introduzione alla partita doppia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3. Applicazione pratica della partita doppia . . . . . . . . . . . . . .
7.4. Esemplificazione concreta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le ipotesi di verifica dei libri contabili. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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91
91
92
92
94
95
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117
118
119
123
Premesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’ente di gestione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
136
137
CAPITOLO QUARTO
IL RENDICONTO DI ESERCIZIO
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Il rendiconto condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.1. Il riferimento di partenza: il preventivo annuale delle spese . . . .
1.2. Lo stato di riparto del preventivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. La ripartizione degli oneri tra usufruttuario e nudo proprietario .
2.2. La nuova regola dell’art. 1124 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.3. Casistica sulla ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . . . . .
Il nuovo ruolo del conduttore. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Obbligo del rendiconto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Prospetti di bilanci . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Benchmark dei prospetti di rendiconto condominiale . . . . . . . . . . .
Parte Seconda
FISCO
CAPITOLO QUINTO
GLI ADEMPIMENTI FISCALI DELL’AMMINISTRATORE
IN FAVORE DEL CONDOMINIO
1.
2.
VIII
Indice sommario
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Il rapporto giuridico di imposta . . . . . . . . . . . . . . . .
La responsabilità d’imposta . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La soggettività tributaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La solidarietà del sostituto di imposta . . . . . . . . . . . . .
L’identificazione dell’ente e l’attribuzione del codice fiscale
La custodia delle giacenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.1. Il conto corrente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2. La cassa contanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il reperimento delle risorse finanziarie . . . . . . . . . . . . .
9.1. Le quote versate ed i saldi versati . . . . . . . . . . . .
9.2. I redditi fondiari. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.3. I redditi diversi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’utilizzo delle risorse finanziarie . . . . . . . . . . . . . . . .
10.1. I contratti di somministrazione . . . . . . . . . . . . .
10.2. I contratti di assicurazione . . . . . . . . . . . . . . . .
10.3. I contratti di appalto . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.4. I contratti di lavoro dipendente . . . . . . . . . . . . .
10.5. Il lavoro accessorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.6. Ricevute/fatture per acquisto di beni . . . . . . . . . .
La certificazione unica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il modello 770. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il quadro AC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I reati tributari nella gestione del condominio negli edifici .
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160
161
162
164
165
Le ristrutturazioni edilizie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.1. Le origini della detrazione fiscale nel recupero del patrimonio immobiliare. .
1.2. L’evoluzione delle detrazioni fiscali nel nostro ordinamento. . . . . . . . . . .
1.3. La detrazione Irpef per le spese di ristrutturazione . . . . . . . . . . . . . . . .
1.4. La ripartizione e la fruizione della detrazione fiscale . . . . . . . . . . . . . . .
1.5. Gli interventi che danno diritto alla detrazione fiscale . . . . . . . . . . . . . .
1.6. La comunicazione all’Azienda Sanitaria Locale . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.7. I pagamenti mediante bonifico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.8. La ritenuta sui bonifici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.9. Le spese pagate tramite finanziamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.10. Il mancato riconoscimento della detrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.11. La cumulabilità con altre detrazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.12. La detrazione per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. . . . . . .
La riduzione dell’Iva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. L’agevolazione per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria . . . . . .
2.2. L’agevolazione per lavori di restauro, risanamento conservativo e
ristrutturazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il risparmio energetico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. Le origini della detrazione fiscale nella riqualificazione energetica . . . . . . .
175
175
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177
178
180
187
187
188
188
189
190
190
200
200
CAPITOLO SESTO
LE AGEVOLAZIONI FISCALI USUFRUIBILI DAL CONDOMINIO
1.
2.
3.
201
202
202
IX
Indice sommario
3.2.
3.3.
3.4.
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203
206
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207
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209
209
210
211
212
213
214
215
215
216
216
La situazione degli amministratori di condominio in Italia . . . . . . . . . . . . . . .
Le caratteristiche della gestione immobiliare per conto terzi . . . . . . . . . . . . . .
L’amministratore persona fisica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. Collaboratore coordinato e continuativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. Titolare di partita Iva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I regimi contabili di determinazione del reddito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. Il regime ordinario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2. Il regime forfetario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Redditi da lavoro autonomo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I regimi previdenziali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1. Gestione separata Inps - Collaboratori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.2. Gestione separata Inps - Professionisti non iscritti ad altri enti previdenziali .
6.3. Gestione Artigiani/Commercianti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.4. Casse previdenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’amministratore di condominio in associazione professionale . . . . . . . . . . . . .
L’amministratore di condominio in forma societaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.1. I redditi di impresa-Società, enti commerciali e non commerciali. . . . . . . .
8.2. Società di persone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.3. Società di capitali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
221
222
223
223
226
226
227
228
231
233
233
234
235
236
236
238
239
239
240
3.5.
3.6.
3.7.
3.8.
3.9.
3.10.
3.11.
3.12.
3.13.
L’agevolazione per il risparmio di energia . . . . . . . . . . . . . . . .
L’aliquota Iva applicabile. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gli interventi che danno diritto alla detrazione fiscale . . . . . . . . .
3.4.1. La riqualificazione energetica degli edifici esistenti . . . . . . .
3.4.2. Gli interventi sugli involucri degli edifici . . . . . . . . . . . .
3.4.3. L’installazione dei pannelli solari . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.4.4. La sostituzione di impianti di climatizzazione invernale . . . .
Le spese detraibili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Calcolo, limiti e ripartizione della detrazione . . . . . . . . . . . . . .
Gli adempimenti richiesti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La rettifica della scheda informativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I documenti da trasmettere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’abolizione dell’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate
Come effettuare i pagamenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La ritenuta sui bonifici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I documenti da conservare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO SETTIMO
REGIMI CONTABILI, FISCALI E PREVIDENZIALI
IN CAPO AL NOMINATO AMMINISTRATORE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
X
Indice sommario
Parte Terza
RAPPORTI DI LAVORO
CAPITOLO OTTAVO
IL SERVIZIO DI PORTIERATO E LE PROBLEMATICHE CONNESSE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Il quadro normativo di riferimento . . . . . . . .
L’istituzione e la soppressione del servizio . . .
La sostituzione del servizio e l’utilizzo dei locali
L’appartamento del portiere e la guardiola . . .
L’azione per il rilascio dell’ex alloggio . . . . . .
La ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . .
La posizione del conduttore. . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO NONO
I DIPENDENTI DA PROPRIETARI DI FABBRICATI E LE ALTRE FIGURE SIMILARI
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
L’inquadramento dei lavoratori . . . . . . . . .
Le peculiari mansioni del portiere . . . . . . .
L’orario e le giornate di lavoro del portiere . .
Il sostituto del portiere. . . . . . . . . . . . . .
Il rapporto di lavoro autonomo o subordinato
Il servizio di pulizia . . . . . . . . . . . . . . .
La gestione della piscina condominiale . . . .
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337
Indice analitico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
347
CAPITOLO DECIMO
GLI OBBLIGHI E LE RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE
1.
2.
3.
4.
5.
L’assunzione del portiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il licenziamento del portiere. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il trattamento economico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I profili previdenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gli obblighi relativi alla sicurezza nei luoghi di lavoro . . . . . .
5.1. La legislazione di riferimento . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Il soggetto responsabile in quanto datore di lavoro. . . . .
5.3. La titolarità formale del rapporto di lavoro . . . . . . . . .
5.4. Il soggetto gestore della prestazione lavorativa . . . . . . .
5.5. Le incombenze dell’amministratore come datore di lavoro
5.6. I lavoratori destinatari della normativa prevenzionistica . .
5.7. Il condominio committente nel contratto di appalto . . . .
5.8. Il sistema sanzionatorio penale . . . . . . . . . . . . . . . .
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XI