FAQ “Piano Casa” - Comune di Forlì

FAQ
“Piano Casa” L.R. 6/2009 scaturite nell'ambito del seminario sul “piano casa” del 23/04/2010
•
E' possibile cumulare simultaneamente ad un intervento col “piano casa” altri tipi di
intervento?
R:
Al comma 12 dell'art. 55 della legge si chiarisce che gli ampliamenti realizzabili ai sensi degli
articoli 53 e 54 non si cumulano con gli ampliamenti eventualmente consentiti dagli strumenti
urbanistici comunali sui medesimi edifici, mentre si è chiarito tramite le circolari successive che
sono possibili altri tipi di intervento che non comportino aumenti di ulteriori cubature e quindi tutti
quelli effettuabili con denuncia d'inizio attività (di seguito DIA);
•
I portici rientrano tra gli elementi che concorrono alla superficie lorda (di seguito SUL) e gli
stessi come vanno quindi computati se si volessero chiudere?
R:
I portici sono elementi volumetrici e quindi a tutti gli effetti concorrono nel calcolo della SUL
iniziale dell'edificio, mentre per poterli chiudere si dovrà fare il calcolo della SUL massima
ampliabile e conseguentemente si potrà chiudere il portico fino al concorrere di tale superficie
calcolata.
•
Per effettuare un ampliamento si deve tenere conto anche della distanza tra le diverse
tipologie di zona, anche se la proprietà è la stessa?
R:
Le distanze dai confini definite all'art. 3 comma 1 punto 20 del regolamento urbanistico edilizio (di
seguito RUE), sono applicabili solo per la parte riguardante i confini di proprietà, in quanto limiti
anche del piano casa, mentre le altre distanze non sono un vincolo per l'applicazione della legge.
•
Se e come si può ampliare un edificio a servizio dell'abitazione, costituente corpo
autonomo? E si può anche demolirlo e ricostruirlo? Tali servizi possono essere resi abitabili?
R:
Nel testo normativo tale aspetto non era chiarito, così la circolare regionale PG/2009/290000 del
18/12/2009, ne ha dato una sua interpretazione. Infatti, tali corpi staccati dal fabbricato abitativo
possono ragionevolmente essere ampliati contestualmente all'edificio principale. Ovviamente il
calcolo della SUL complessiva dovrà essere fatto tenendo presenti tutti i fabbricati presenti
nell'aerea d'intervento ad uno abitativo ed a servizi. Se il servizio costituisce unità autonoma (es.
autorimessa), lo stesso potrà usufruire autonomamente della sua percentuale d'ampliamento, se,
invece, è accatastato unitamente all'unità abitativa, la percentuale di SUL potrà essere utilizzata per
intero in aderenza anche ad uno solo dei due manufatti.
La demolizione e ricostruzione di tali manufatti pertinenziali all'abitazione non è invece possibile.
I servizi abitativi, distaccati dall'edificio principale, non possono diventare abitabili, neanche se non
si aumentasse l'unità immobiliare.
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La trasformazione di un pergolato in portico, rientra nei casi previsti dell'ampliamento?
R:
Si, la trasformazione di un pergolato in un volume, quale il portico, può rientrare nei casi previsti
dall'art. 53 della legge.
Per l'adeguamento sismico, il comma 4 dell'art. 53 della legge chiarisce tale aspetto, precisando che
la realizzazione dell'intervento di ampliamento, sia in sopraelevazione dell'edificio originario sia
attraverso la costruzione di manufatti edilizi, interrati o fuori terra, al di sotto o in adiacenza allo
stesso, richiede la valutazione della sicurezza e, qualora necessario, l'adeguamento sismico
dell'intera costruzione, nell'osservanza della vigente normativa tecnica per le costruzioni.
•
Quali sono le caratteristiche della convenzione che permette l'aumento delle unità
immobiliari?
R:
E' il comma 15 dell'art. 55 che detta le caratteristiche della convenzione e dove tali nuove unità si
possano realizzare e con quale SUL minima. In particolare, si potranno aumentare le unità
immobiliari solo all'interno di centri abitati, purché le nuove unità siano almeno di 50 mq di SUL, e
siano destinate per almeno dieci anni alla locazione a canone calmierato rispetto ai prezzi di
mercato.
•
I requisiti energetici degli edifici vanno sempre e comunque rispettati anche se se la delibera
n. 156/2008 dell'Assemblea legislativa regionale esclude in taluni casi la sua applicazione?
R:
E' ragionevole pensare, che nello spirito normativo che regola il “piano casa”, nei casi previsti dalla
stessa legge, siano sempre da applicarsi i requisiti di prestazione energetica degli edifici, anche
qualora, si ricada in casi che la delibera abbia escluso.
•
La chiusura di un portico prefigge un cambio d'uso?
R:
La chiusura di un portico è con configurabile come intervento d'ampliamento, nei limiti di SUL
consentita dall'ampliamento stesso. Altra cosa è il cambio d'uso, che non è mai ammesso, ma che
non si forma con la solo chiusura del portico e il suo utilizzo a servizio abitativo o aumento dei vani
abitativi dell'unità oggetto dell'ampliamento.
•
Una volta chiuso un intervento effettuato col “piano casa”, possono con nuovo titolo
abilitativo effettuare l'aumento delle unità abitative?
R:
Su questa tematica, la Regione non ha ancora dato una risposta specifica, pertanto, in via
cautelativa, si deve ritenere che, attualmente non sia possibile aumentare le unità, con un intervento
postumo a quello relativo al “piano casa”, se non quando subentri una variante generale agli
strumenti urbanistici e che la stessa consenta per l'immobile l'aumento di unità abitative.
Ovviamente, si rimane in attesa di specificazioni da parte della Regione.
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Le pertinenze che catastalmente risultino con categoria D10 (servizi agricoli) rientrano nel
computo della SUL massima prima dell'intervento?
R:
Solo i servizi abitativi rientrano nel calcolo della SUL complessiva degli edifici prima
dell'intervento, escludendo quindi quelli con destinazione edilizia diversa.
•
In caso di demolizione e ricostruzione, si può andare in deroga al decreto ministeriale (di
seguito DM) del 1968?
R:
Per le distanze tra costruzioni trovano applicazione i limiti stabiliti dall’art. 9 del DM n. 1444 del
1968, la cui inderogabilità trova fondamento nell’art. 17 della legge n. 765 del 1967.
Tali misure della distanza minima tra fabbricati sono da rispettare per gli interventi previsti agli artt.
53 e 54, con l’eccezione stabilita al comma 10 dell’art. 55 relativamente alle opere eseguite in
applicazione dei requisiti di prestazione energetica.
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Quali sono le tempistiche per la realizzazione di un intervento con la L.R. 6/2009?
R:
La L.R. 6/2009, sancisce che tali interventi sia soggetti al titolo abilitativo di DIA e che pertanto,
l'iter sia identico a quello già regolamentato dalla L.R. 31/2002, con un tempo massimo per la
realizzazione di 3 anni dall'inizio lavori, dichiarato nella DIA.
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Quando gli interventi del “piano casa” sono gratuiti?
R:
Gli interventi previsti dalla legge sono gratuiti quando si effettuino, ampliamenti fino al 20% di
SUL di edifici unifamiliari, in applicazione all'art. 30 comma 1, punto d della L.R. 31/2002.
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Un ampliamento effettuato abusivamente può essere sanato attraverso le forme previste
dall'art. 53 della L.R. 6/2009?
R:
Tenuto conto che si devono considerare gli edifici regolarmente esistenti al 31/03/2009, che un
intervento realizzato abusivamente e mai sanato non si possa considerare quindi esistente a tale
data, è evidente che non possa quindi sanato utilizzando la legge sul “piano casa”.
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Come faccio a capire quali sono le zone dove possono intervenire attuando interventi
previsti dalla legge? Dove posso trovare riferimenti della legge all'interno del sito
comunale?
R:
La delibera di Consiglio Comunale n. 128 del 14/09/2009, in attuazione del comma 3 dell'art. 55
della L.R. 6/2009, ha stilato attraverso la tabella A allegata alla delibera le zone escluse o
condizionate alla possibilità previste dalla L.R. 6/2009. E' evidente quindi, che si potrà quindi
facilmente capire che in tutte le rimanenti si possa verificare le condizioni per effttuare interventi
previsti dal “piano casa”.
I testi della delibera, un apposito manuale sintetico sul “piano casa” e limiti di densità edilizia
previsti per le zone A, sono tutti consultabili, nel sito comunale, alla voce Territorio – Pianificazione
Urbanistica – Piano Casa.
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Quando l'ampliamento costituisce un elemento quale un portico, una loggia, o un servizio
non riscaldato, si deve comunque rispettare i criteri di prestazione energetica relativi
all'ampliamento?
R:
Facendo riferimento ad un'altra risposta in materia di rispetto dei requisiti i prestazione energetica, è
ovvio che se si realizzano spazi quali portici e logge o locali non riscaldati (purché esterni all'unità
abitativa), per la loro natura, essi non debbano mai tener conto dell'applicazione della delibera
Assemblea legislativa 156/2008.
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In un intervento congiunto tra due lotti di proprietà diversa e limitrofi tra loro, aventi i due
fabbricati posti in aderenza, è possibile creare una terza unità abitativa?
R:
Il caso in esame, si configura come un edificio bifamiliare, dove comunque non è mai possibile
l'aumento di unità abitative.
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Se esiste un edificio oggetto d'ampliamento è ancora privo della richiesta d'agibilità, e
contestualmente nel lotto esista anche un servizio abitativo, quest'ultimo può essere
comunque ampliato?
R:
Se per il fabbricato principale si possa comunque attestare, asseverandolo, che la fine dei lavori è
avvenuta entro il 31 marzo 2009, si può tranquillamente effettuare i calcoli di verifica della Sul
complessiva dei due edifici e se rispettata la massima (comprensiva quindi dell'ampliamento già
effettuato), si potrà procedere con l'applicazione del “piano casa”.
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Il limite di densità edilizia di 1 mc/mq (metro cubo su metro quadro), si deve applicare agli
edifici ricadenti in zona A6.2?
R:
Il limite di densità fondiaria si deve applicare all'intera zona A in cui ricade l'immobile e quindi
anche agli eventuali ulteriori corpi a servizio presenti nella zona oltre a quello principale abitativo.
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Applicando l'ampliamento del 35% di Sul, ai sensi dell'art. 53 della L.R. 6/2009, al servizio
autonomo (autorimessa) e distaccato dal principale, lo si può adeguare sismicamente senza
coinvolgere il fabbricato abitativo?
R:
Si è già visto in altra risposta, come la circolare regionale PG/2009/290000 del 18/12/2009, abbia
inteso possibile anche l'ampliamento dei corpi a servizio. Nel caso in esame trattandosi di
autorimessa e volendo effettuare l'ampliamento fino al 35% di SUL sul corpo a servizio, si può
affermare che volendo scegliere l'opzione b) del comma 5 dell'art. 53, si applichi solo all'edificio
oggetto dell'ampliamento.
•
Per l'applicazione della densità fondiaria prevista dal DM n. 1444 del 1968, dello 0,03
mc/mq, quando e come devono esistere dei fabbricati di civile abitazione?
R:
I fabbricati, devono essere nella loro consistenza volumetrica esistenti alla data del 31/03/2009.
Il comma 13 dell'art. 55 della L.R. 6/2009, esplica che non può essere modificata la destinazione
d'uso delle unità immobiliari facenti parte degli edifici interessati, nell'ambito degli interventi
ammessi dalla legge.
Se consentito dallo strumento urbanistico vigente, può essere quindi mutato (preventivamente alla
richiesta di utilizzare l'ampliamento del “piano casa”), l'uso da rurale a civile dell'immobile, che non
va a cambiare la consistenza volumetrica dell'edificio alla data di riferimento del 31 marzo 2009.
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a) Nella delibera si parlava di fine anno 2009: premesso che siamo in ritardo, è possibile
fissare un termine certo e le modalità del bando?
b) Si e’ capito che con la variante urbanistica la possibilità di intervento sui fabbricati A6
diventerà permanente, è così?
R:
a) Con decisione di Giunta n. 13 del 17 dicembre 2009 si e’ optato per una revisione più generale
delle Sottozone A6, finalizzata – ove ne ricorrano i presupposti – al raggiungimento della massima
categoria di intervento della demolizione e ricostruzione a parità di volume ed anche
all’applicabilità degli incrementi introdotti dalla LR 6/2009 oltre il limite temporale del 31/12/2010.
A tal fine risulta necessario modificare con variante urbanistica anche il Piano strutturale (PSC), in
quanto la maggior parte degli edifici in cui oggi non e’ ammessa la ristrutturazione edilizia
(presupposto per l’applicazione degli incrementi volumetrici) rientrano nel PSC.
Il procedimento di variante al Piano strutturale comporta tempi maggiori in quanto e’ necessaria una
preventiva fase di concertazione con gli enti di governo del territorio e con le associazioni
economiche e sociali (artt. 14, 28 e 32 LR 20/2000).
Gli uffici sono attualmente impegnati nella stesura di un bando pubblico per la raccolta di proposte
di revisione delle sottozone A6 e del grado di conservazione degli edifici ad esse appartenenti. La
documentazione tecnica acquisita tramite bando e’ finalizzata alla redazione della variante alla
pianificazione strutturale ed operativa.
b) Qualora sull’edificio sia ammessa la ristrutturazione edilizia, gli incrementi volumetrici di cui
all’art. 53 della LR 6/2009 saranno resi (con Variante urbanistica) attuabili anche oltre l’attuale
termine del 31/12/2010 fissato dalla legge.
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c) Perché nelle zone A6 viene preclusa a priori la demolizione e ricostruzione art. 54?
d) Non si comprende perché è stata riscontrata la densità media di circa 2 mc/mq e la si
riduca al 50% quando la normativa dovrebbe essere premiante?
R:
c) L’incremento volumetrico di cui all’art. 54, comma 1, e’ applicabile anche agli edifici con
superficie utile lorda (SUL) superiore a mq 350.
Si e’ pertanto logicamente ritenuto opportuno escluderne l’applicazione sui fabbricati storici in
sottozona A6, onde non comprometterne l’impianto tipologico originario.
L’incremento volumetrico di cui all’art. 54, comma 2, riguarda esclusivamente gli edifici:
- che il piano classifica incongrui o da delocalizzare;
- ovvero che, in quanto collocati su aree vincolate o similari, possono essere demoliti e ricostruiti al
di fuori di tali aree.
E’ evidente che gli edifici ricadenti in sottozona A6, in quanto STORICI, non possiedono tali
presupposti, in quanto ne’ sono classificati dal piano come incongrui o da de localizzare, ne’
possono essere ricostruiti fuori dal sedime originario.
d) La LR 6/2009 all’art. 55 comma 6 subordina la realizzazione degli ampliamenti al rispetto dei
limiti inderogabili di cui al decreto interministeriale 1444/1968, che testualmente recita per le zone
A: “Per le eventuali nuove costruzioni ammesse la densità fondiaria non deve superare il 50%
della densità fondiaria media della zona e, in ogni caso, i 5 mc/mq.”.
Con decisione di Giunta n. 13 del 17 dicembre 2009 si e’ approvato il calcolo effettuato dal SIT, che
ha portato ad una valutazione della densità fondiaria media (calcolata sulla totalità delle zone A del
piano, compresi i nuclei storici ed i borghi) pari a 2 mc/mq., il cui 50%, come richiesto dal D.M. e’
quindi pari a 1mc/mq..