Relazione di Stima - Aste Legali Giudiziarie

TRIBUNALE CIVILE E PENALE
DI
SALERNO
QUARTA
SEZIONE CIVILE
PROCEDURA ESECUTIVA N° 77/06
controversia tra :
Omissis
Omissis
G. E. dr. A. Brancaccio
RELAZIONE
DI
CONSULENZA ESTIMATIVA
Salerno, luglio 2011
Il C. T. U.
arch. Giovanni Pagano
INDICE
§1 - L’INCARICO........................................................................3
§2 - OPERAZIONI PERITALI.....................................................7
§3 - RISPOSTA AI QUESITI ……………..………………..…8
§3 - DESCRIZIONE DEI BENI……………..………………..…8
§4 - CRITERIO DI STIMA E VALUTAZIONE.........................13
§5 - RIEPILOGO FINALE……………………...........................15
ELENCO ALLEGATI............................................................16
PREMESSA - L’INCARICO
- Verbale di conferimento incarico del 19.04.2011
In data 19 aprile 2011, lo scrivente Arch. Giovanni
Pagano veniva nominato, dal G. E. dott. A. Brancaccio,
C.T.U. nella procedura esecutiva n. 77/06, ad istanza
della
Società
Omissis
(Proc.
Avv.
Massimo
Ferrari)
contro il Sig. Omissis.
Nel corso dell’udienza del 19 Aprile 2011, accettato
l’incarico, lo scrivente prestava il giuramento di rito e nel
contempo riceveva l’incarico di cui ai seguenti quesiti:
1.
"Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la
documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è
inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz’altra
attività, ma dopo il termine da lui fissato per l’inizio delle operazioni;
2.
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3.
Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione
è necessaria e tuttavia manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via
preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è
mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla
relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni,
secondo i quesiti postigli da 4 a 12;
Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:
4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente
l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di
3
pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul
medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G. E.;
5. Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere
l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la
proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove ne
sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei
medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro
generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici
conguagli in denaro;
7.
Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi,
del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare
dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data
antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della
durata, la data di scadenza per eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o
lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali
usufrutto, uso, abitazione, servitù ecc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite,
indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del
pignoramento;
8. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo
producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di
eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine delle stesso e la data
della relativa annotazione;
9. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi
i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o
4
quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e
simili. Indichi in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o
manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già
deliberate, ma non ancora scadute, le eventuali spese condominiali scadute e non
pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in
corso; le domande giudiziali precisando se le cause con le stesse introdotte siano
ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di
assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e quanto a questi ultimi,
anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter
rem);
10. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque
risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni
di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare
i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi
per le relative cancellazioni;
11. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e
soggetto (a favore e contro) queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite
almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando
eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo
incrociato;
12. Riferisca della verifica edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità delle stesso; in particolare indichi la destinazione
urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui
all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46
del T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.02.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di
5
insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1,
del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto
l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà,
ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co. 5, del
citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L. 47/85;quantifichi, poi, le eventuali
spese di sanatoria e condono;
13. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro
(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti
pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al
principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore
individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì, analiticamente gli
adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la
manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed
oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfetario per assenza
di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la
necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di
quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto
della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise.;
14. Corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto informatici
(e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “:pdf” per
Adobe Acrobat) – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui
sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di
ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati per i
terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i
fabbricati alla partita, al foglio, alla particella, ed all’eventuale subalterno, al numero
6
di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale
proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di
comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di
occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del
bene da porre a base d’asta;
15. Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le specifiche
di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei
luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.
OPERAZIONI PERITALI
Il pignoramento immobiliare in argomento è caduto sui
seguenti beni:
-
Unità immobiliare composta da vani 4 ed accessori
con annesso garage pertinenziale, sita in Giffoni Sei
Casali, località Prepezzano alla via Cupa del Notaio snc;
Al fine di effettuare le necessarie indagini e gli
indispensabili
mandato
accertamenti
affidatogli,
il
per
l’adempimento
sottoscritto
CTU
del
fissava
l'inizio delle operazioni peritali per il giorno 16
maggio
2011,
dando
comunicazione
a
tutte
le
parti
interessate alla procedura esecutiva tramite lettera
raccomandata con avviso di ricevimento.
All’accesso sui luoghi di causa, siti in Salerno alla
via Cupa del Notaio, il sottoscritto ha avuto libero
ingresso
all’immobile
da
periziare
da
parte
del
Sig.
Omissis. Per detta unità si procedeva con accurato rilievo
metrico
e
fotografico.
Al
termine
delle
operazioni
7
peritali, veniva quindi redatto regolare verbale allegato
alla presente controfirmato anche dall’arch. Bianco in
veste di collaboratore dello scrivente (Cfr. all. n. 1).
RISPOSTA AI QUESITI
In
adempimento
del
mandato
conferitomi,
il
sottoscritto tecnico, in risposta ai quesiti formulati
in
sede
di
incarico,
esperite
le
opportune
indagini
peritali, rassegna con la presente quanto segue:
-
4 - L’unità immobiliare oggetto di esecuzione è
composta
da
vani
4
ed
accessori
con
annesso
garage
pertinenziale; è ubicata in Giffoni Sei Casali, località
Prepezzano alla via Cupa del Notaio, ed è riportata al
NCEU del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 26,
p.lla n. 1442 sub 5, cat. A/2, cl. 5, piano rialzato,
vani 5,5, R.C. € 426,08; (Cfr. all. n. 8).
-
Garage
di
pertinenza
distinto
anch’esso
al
foglio 26, p.lla n. 1442 sub 19, cat. C/6, cl. 7,
piano seminterrato, mq. 41, R.C. € 84,70.
DESCRIZIONE DEL BENE
L’appartamento oggetto di esecuzione, formato da 5,5 vani
catastali, è ubicato al piano rialzato di un edificio per
civili abitazioni realizzato in muratura, costituito da tre
piani fuori terra, oltre al piano seminterrato destinato ai
garages, la cui costruzione risale all’anno 1994.
Al fabbricato, privo di portierato, si accede da via
Cupa del Notaio tramite un ingresso che conduce ad una
8
prima rampa di scala che conduce alla porta di caposcala
dell’appartamento dotata di chiusura a cassaforte.
L’edificio, sito nella frazione Prepezzano di Giffoni Sei
Casali, è costruito in aderenza agli altri fabbricati alla
fine della cortina che delimita la via Cupa del Notaio;
essendo di costruzione relativamente recente sia esternamente
che
internamente
si
presenta
in
buone
condizioni
di
manutenzione statiche e locative.
L’appartamento oggetto di esecuzione, ubicato al piano
rialzato dell’edificio è composto da 2 camere, salone, cucina,
doppio bagno e un ripostiglio interno, oltre ad un garage di
pertinenza situato al piano seminterrato;
I
solai
sono
laterocementizi;
le
camere
sono
pavimentate con piastrelle in monocottura; le pareti
dell’appartamento sono tutte intonacate e tinteggiate
ad eccezione della cucina (abitabile) e dei due bagni
che
sono
rivestite
con
piastrelle
di
ceramica
alle
pareti fino ad un altezza di m. 2,50.
Le porte interne sono del tipo tamburato impiallacciate in
noce senza vetri; gli infissi esterni sono in legno con
persiana in plastica, privi di doppi vetri; l’appartamento è
dotato di un balcone con ringhiera in ferro verniciato; la
porta di ingresso, è del tipo blindato con rifinitura in noce
a singolo battente; l’impianto elettrico, sottotraccia, quello
idrico e l’impianto di riscaldamento, sono funzionali e
funzionanti. L’altezza interna dell’unità abitativa è di m.
9
2,76 ca.; la superficie totale utile dell’appartamento è di
mq. 78,89 ca. (Cfr. all. n. 3), quella del garage di 39,13
mq; Sempre relativamente al box di pertinenza, si riferisce
che l’altezza utile del garage presente due quote diverse; in
corrispondenza dell’ingresso è pari a m. 3,13, dal secondo
pilastro in poi è di m. 1,89. Presenta una pavimentazione in
marmette ed è dotato di una saracinesca in ferro con chiusura
a ribalta. È presente una illuminazione a neon con impianto
elettrico fuori traccia, ed una finestra alta con inferriata
posta sulla parete che delimita la quota minore del box e
prende luce da un cortile interno. (Cfr. all. n. 2)
Nel complesso l’appartamento confina ad ovest con vano
scala, a sud con via Cupa del Notaio, ad est con ditta
Scudiero - Bisogno e cortile comune, con Eredi Leone a nord.
5 - L’unità è pervenuta al sig. Omissis per atto di
compravendita rogato dal notaio Fabrizio Amato il 18.01.96 n.
rep. 33794, con il quale il sig. Omissis, socio della Omissis,
impresa costruttrice dell’edificio, vendeva al sig. Omissis
l’unità immobiliare in parola completa di ogni pertinenza.
(Cfr. all. n. 4)
6 – Non si procederà con una proposta di divisione del
bene
non
sussistendone
i
presupposti
visto
la
mancanza di altri comproprietari.
7 – In merito allo stato di possesso del bene, si
riferisce che risulta occupato dal nucleo familiare del
titolare, sig. Omissis, formato in tutto da quattro persone;
10
8 - Il sig. Omissis, comunicava allo scrivente di essere
coniugato in regime di comunione di beni, come comprovato
dall’estratto di matrimonio rilasciato dal Comune di San
Cipriano Picentino (Sa) in data 17.06.2011 (Cfr. all. n. 10).
9 – In ordine all’esistenza di formalità, vincoli o oneri
a qualsiasi titolo gravante sul bene, si riferisce che non è
presente alcun vincolo eventualmente connesso al suo carattere
storico-artistico, non avendo il fabbricato nessun tipo di
interesse storico o paesaggistico. La gestione del condominio
non è assolutamente onerosa dal momento che a turno i
condomini esercitano la funzione di amministratore e con lo
stesso criterio provvedono alla pulizia delle scale. Pertanto
l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione
va a definirsi in circa € 200,00 ai quali vanno aggiunti la
somma
di
€
400,00
per
l’assicurazione
del
fabbricato;
considerato il recente anno di costruzione, non sono state al
momento deliberate eventuali spese straordinarie, ma è in
corso di approvazione la spesa di tinteggiatura dell’androne e
del vano scala del fabbricato. Non sono state riscontrate
eventuali spese condominiali scadute e non pagate nei due anni
anteriori
alla
data
della
presente;
a
quanto
riferito
dall’attuale Amministratore, lo stesso sig. Omissis, non sono
pendenti procedimenti civili né penali. In merito a quanto
riferito in veste di Amministratore, il sig. Omissis non ha
voluto rilasciare alcuna attestazione scritta.
11
10
–
Lo
scrivente,
sulla
base
degli
accertamenti
effettuati segnala che non è stata rinvenuta l’esistenza di
alcuna formalità, vincolo o onere, anche di natura
condominiale, gravante sul bene, oltre le iscrizioni
ipotecarie
e
i
pignoramenti
già
indicati
nel
certificato notarile del 07 agosto 2006 in atti, che
si espliciteranno al sub seguente;
11 – Le visure ipotecarie per immobile e soggetto (a
favore e contro) queste ultime in forma sintetica ed
integrale (Cfr. all. n. 9), compiute a partire dall’anno
1992,
hanno
evidenziato
la
presenza
di
iscrizione
contro del 20.01.1996 per ipoteca volontaria derivante
da concessione a garanzia di mutuo ipotecario; altra
iscrizione contro del 24.11.2000 per ipoteca giudiziale
derivante
da
decreto
ingiuntivo;
trascrizione
del
15.03.2006 derivante da atto esecutivo di pignoramento
immobiliare;
immobile
e
dette
per
formalità
soggetto.
sono
Sempre
come
identiche
riportato
per
nel
certificato notarile ex L. 302/98 in atti, l’ipoteca
giudiziale risulta iscritta anche nei confronti del padre
dell’esecutato, sig. Omissis, con riferimento a n. 24
unità immobiliari di proprietà di quest’ultimo.
12 – In ordine alla verifica edilizia e urbanistica del
bene, si riferisce che il fabbricato all’interno del quale è
ubicato l’appartamento in argomento è stato regolarmente
assentito con concessione edilizia n. 48/93 (Cfr. all. n. 5)
12
rilasciata alla sig.ra Omissis, proprietaria del terreno,
successivamente volturata in data 20.01.1995 (Cfr. all. n.
6),
alla
Società
Omissis,
che
ha
poi
successivamente
realizzato il fabbricato. Il certificato di agibilità n. 4/05
(Cfr. all. n. 7) per le unità immobiliari costituenti il
fabbricato per civili abitazioni sito in Giffoni Sei Casali
alla
via
Cupa
del
Notaio
è
stato
rilasciato
in
data
06/03/2005.
CRITERIO DI STIMA E VALUTAZIONE
13 - Per la valutazione dei beni su cui è caduto
il pignoramento, il sottoscritto CTU ha adottato il
metodo di stima sintetico-comparativo, col quale si
perviene al valore ignoto tramite comparazione tra
l'immobile in oggetto ed altri analoghi. A tal fine
lo scrivente, dopo aver assunto ampie notizie nella
zona presso agenzie del settore sul valore di mercato
di
beni
simili,
aver
tenuto
conto
della
loro
consistenza, esposizione, utilizzazione, ed ubicazione,
di
tutte
le
qualità
intrinseche
ed
estrinseche
proprie dell’immobile da stimare e di tutti i beni
condominiali, nonché la distanza dal centro cittadino, è
pervenuto alla convinzione che il più probabile prezzo
di mercato dell’immobile oggetto di stima è pari a
1.500 €/mq. Ad ulteriore conferma di quanto precede, lo
scrivente, ha effettuato una indagine per ricercare il
più
probabile
valore
di
mercato
di
un
immobile
13
completamente ristrutturato, in ottime condizioni di
rifiniture, ubicato al centro del quartiere e di più
recente costruzione . Tale ricerca ha consentito di
fissare il valore cercato in 2.136 €/mq. (cfr. all. n.
11). Correggendo percentualmente l’importo in base ai
seguenti parametri caratteristici:
•
Piano rialzato – 0.97;
•
Coefficiente di età per edifici da 10 a 20 anni - 0.75;
l’importo unitario del valore cercato sarà dato da:
2.136
x
(0.97
x
0.75)
=
1.554,00
€/mq.
di
poco
diverso dal valore precedentemente riportato.
Pertanto gli importi ricercati al mq. sono:
Superficie utile abitazione
€
1.550,00/mq.
Superf. garage (€ 1550,00 x 0.60)€
930,00/mq.
Con
riferimento
ai
prezzi
ora
riportati
ed
alle
superfici già enunciate si ottengono i seguenti valori:
Lotto unico, unità abitativa più garage pertinenziale
Sup. abitabili mq. 78,89 x 1.550,00 = € 122.279,00
Sup. garage mq 39,13 x 930,00 =
Totale valore lotto
€
€
36.391,00
158.670,00
Arch. Giovanni Pagano
14
PARTE QUARTA
Riepilogo lotti vendita
Riassumendo quanto in precedenza esposto si riportano
di seguito i dati relativi ai lotti di vendita.
-
LOTTO
UNICO:
Unità
abitativa
con
box
di
pertinenza, sita nel Comune di Giffoni Sei Casali,
alla via Cupa del Notaio snc. Catastalmente censito
al NCEU del Comune di Giffoni Sei Casali al foglio 26,
p.lla n. 1442 sub 5, cat. A/2, cl. 5, piano rialzato,
vani 5,5, R.C. € 426,08, scala unica;
Garage di pertinenza distinto anch’esso al foglio
26, p.lla n. 1442 sub 19, cat. C/6, cl. 7, piano
seminterrato, mq. 41, R.C. € 84,70.
Totale valore lotto
L’unità
è
pervenuta
€
158.670,00
all’attuale
proprietario
che
usufruisce dell’immobile in comunione di beni, per atto
di compravendita rogato dal notaio Fabrizio Amato il
18.01.96 n. rep. 33794.
Nel complesso l’appartamento confina ad ovest con
vano scala, a sud con via Cupa del Notaio, ad est con
ditta Omissis - Omissis e cortile comune, con Eredi
Omissis a nord.
15
ALLEGATI
− 1
- Verbale del sopralluogo;
− 2
- Documentazione fotografica
− 3
- Pianta abitazione e garage 1:100;
− 4
- Copia atto di vendita del 18/01/1996;
− 5
– Concessione edilizia n. 48/93 del 24.11.1993;
− 6
– Voltura della Concessione edilizia n. 48/93;
− 7
- Certificato di agibilità n. 4/05;
− 8
- Certificazione catastale;
− 9
– Visura ipotecaria;
− 10 – Estratto di matrimonio;
− 11 - Copia borsino immobiliare.
16