TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Immobiliare N. 853/2010 R.G.E. promossa da:
- BANCA POPOLARE DI VICENZA S.c.p.a. con sede in Vicenza - Avv.Varso
Andrea Stefani in Montebelluna (TV)
contro
- THIAM MAMADOU, residente in San Biagio di Callalta (TV),Via Grande n. 15
- DIOP ABDOULAHI, residente in San Biagio di Callalta (TV),Via Grande n. 15
G.E.: Dott.ssa ALESSANDRA BURRA
Esperto Estimatore: Arch. LUCIO CHIN
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
E STIMA DEI BENI
Esecuzione Immobiliare 853/2010 – Ud. 29.07.2015
Es.Imm. N. 853/2010 R.G.E.
Sezione Esecuzioni Immobiliari
1
INDICE
pag. 2
Relazione di consulenza tecnica e stima dei beni immobili -
pag. 4
Premessa
pag. 4
LOTTO UNICO
pag. 5
AGENZIA DEL TERRITORIO
pag. 5
Identificazione catastale
Precisazioni catastali
Quote di comproprietà sulle parti comuni
Quote millesimali
Attuale intestazione
Confini
Conformità Catastale
2
CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI
pag. 9
Titoli di provenienza
Atto d’obbligo e Servitù
Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli
3
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Caratteri generali del fabbricato
Appartamento –Ripostiglio-Garage –Posto auto scoperto-Area
scoperta condominiale
Considerazioni sullo stato generale del fabbricato e degli immobili
pignorati
2/25
pag. 12
4
SPESE CONDOMINIALI - MOROSITA'
pag. 15
5
ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA NORMATIVA URBANISTICA
pag. 16
Destinazione urbanistica
Pratiche edilizie
Provvedimenti sanzionatori
Conformità dei fabbricati
6
REDAZIONE DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE
ENERGETICA (A.P.E.)
pag. 20
7
STIMA DELL’IMMOBILE
pag. 21
8
COMODA DIVISIBILITÀ DEGLI IMMOBILI
pag. 23
9
DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE
pag. 24
Elenco allegati
pag. 24
Allegati
3/25
Es. Imm. N° 853/2010 R.G.E.
G.E. Alessandra Burra
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione immobiliare N. 853/2010 R.G.E. promossa da:
- BANCA POPOLARE DI VICENZA S.c.p.a. con sede in Vicenza - Avv.Varso
Andrea Stefani in Montebelluna (TV)
contro
- THIAM MAMADOU, residente in San Biagio di Callalta (TV), Via Grande n. 15
- DIOP ABDOULAHI, residente in San Biagio di Callalta (TV), Via Grande n. 15
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
E STIMA DEI BENI IMMOBILI
Al sottoscritto Arch. LUCIO CHIN, professionista con studio in Treviso, via
Pisa n. 2, a seguito della nomina conferita dal Sig. G.E. ANDREA VALERIO
CAMBI, in data 14.10.2014 veniva affidato l’incarico di redigere la presente
relazione di stima in conformità ex art. 173-bis disposizioni d’attuazione C.p.c.
PREMESSA
Il sottoscritto, sulla base degli accertamenti, sopralluoghi e rilievi eseguiti e
delle informazioni assunte, espone quanto segue, precisando che i beni oggetto della
presente relazione costituiscono, per caratteristiche intrinseche e per tipologia, un
LOTTO UNICO non divisibile.
Si precisa inoltre che i beni di cui al successivo LOTTO UNICO sono
identificabili in un appartamento con ripostiglio, garage e posto auto siti in San
Biagio di Callalta (TV), Località Rovaré, Via Grande al civico 15, posti ai piani
4/25
secondo, terra e interrato.
Con riferimento alla procedura esecutiva in epigrafe, al 20.05.2015 previa
consultazione telematica del fascicolo presso la Cancelleria delle Esecuzioni
Immobiliari, oltre alla procedente BANCA POPOLARE DI VICENZA S.c.p.a.
con sede in Vicenza, risultava intervenuta:

la società EQUITALIA NORD S.p.A. con sede in Treviso, Viale
Montegrappa n. 34 - avv. domiciliatario Monica Marcon in Treviso – con
deposito in data 29.08.2014.
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LOTTO UNICO
Sulla base delle attuali risultanze presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Treviso, i sigg Thiam Mamadou e Diop Abdoulahi sono proprietari
degli immobili siti nel Comune di San Biagio di Callalta come di seguito precisato:
 THIAM
MAMADOU,
nato
in
Senegal
il
10.05.1970
-
C.F.
-
C.F.
THMMMD70E10Z343N - proprietà per la quota di 1/2;
 DIOP
ABDOULAHI,
nato
in
Senegal
il
31.12.1970
DPIBLH70T31Z343A - proprietà per la quota di 1/2.
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1 - AGENZIA DEL TERRITORIO
1.1 - IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Gli immobili in oggetto sono censiti come segue:
CATASTO FABBRICATI
Comune di San Biagio di Callalta – Sezione E, Foglio 7 (v. all.1- Visura Catasto
Fabbricati):
 particella n. 415 sub 17 – Cat. A/2, Cl.2, 5,5 vani, Rendita € 482,89 - Via
5/25
Grande n. 15, piano S1-2;
 particella n. 415 sub 26 – Cat. C/6, Cl.U, mq 14, Rendita € 43,38 - Via
Grande n. 15, piano S1;
 particella n. 415 sub 43 – Cat. C/6, Cl.U, mq 13, Rendita € 40,28 - Via
Grande n. 15, piano T.
PRECISAZIONI CATASTALI

Presso il Catasto dei Fabbricati gli immobili sopra identificati sono
rappresentati graficamente da n° 3 planimetrie e da n. 1 elaborato
planimetrico (v. all. 2 – Planimetrie ed elaborato planimetrico).

Al Catasto Terreni le unità immobiliari oggetto della presente relazione sono
parte di un più ampio fabbricato che insiste sul mappale di seguito
identificato catastalmente:
Comune di San Biagio di Callalta, Foglio 39 (v. all.3 - Visura Catasto
Terreni):
particella n. 415 – Ente Urbano, Ha 0.54.06.
Quote di comproprietà sulle parti comuni
Dall’atto di compravendita in data 28.01.1992, rep. n.30125 Notaio Roberto Ucci:
- per la quota di 3/6 sui:

M.n. 435 sub 13 – corsia garage comune dal sub 14 al 19;

M.n. 435 sub 12 – area scoperta (rampa di accesso garage) comune dal sub 13
al sub 19;

M.n. 435 sub 20 – area scoperta comune ai sub 2, 3 e dal sub 12 al sub 19,
con la proporzionale comproprietà delle parti comuni ex art. 1117 C.C.
Dall’atto di pignoramento immobiliare in data 27.11.2010, rep. n.6208 Tribunale di
Treviso:
6/25
“… con le parti comuni identificate nell’area scoperta e coperta dell’intero complesso
edilizio in cui è inserito il fabbricato sopradescritto e censite al Catasto terreni in
Comune di San Biagio di Callalta (TV), Foglio 39 con il map. 415 di mq 5.426”.
Quote millesimali
Il condominio, denominato “Tiziano A”, è disciplinato da un Regolamento
di Condominio, parte dell’atto notarile redatto in data 23.03.1995 rep. n. 59280 a
rogito del Notaio Mammucari in Mogliano Veneto (TV), trascritto presso la
Conservatoria dei RR.II. di Treviso in data 30.03.1995 ai nn.8686/6270 e dalle
Tabelle Millesimali allegate all’atto in data 22.06.1999 rep. n.45648 del Notaio Paolo
Talice in Montebelluna (TV), registrato a Treviso il 06.07.1999 al n°4744/V Atti
Pubblici e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Treviso in data 06.07.1999
ai nn. 24498/15869. Con riferimento all’unità immobiliare per cui si relaziona, in
base ai dati trasmessi dall’amministrazione condominiale “Immobiliare Exedra” di
San Biagio di Callata (TV), si precisa che l'appartamento in questione, secondo i
tabulati dell'amministrazione, ha le seguenti quote:
Condominio Tiziano “A”


Relativamente al complesso immobiliare composto da
Gruppo”A”, Gruppo “B”, Gruppo “C” :
103,89/1000
Relativamente alle spese scala, gestione ascensore:
165,81/1000
Condominio Tiziano “A – B - C”

Relativamente al complesso immobiliare composto da
Gruppo”A”, Gruppo “B”, Gruppo “C” (m/m proprietà):
5,906/1000
1.2 – ATTUALE INTESTAZIONE
Presso il Catasto Fabbricati gli immobili sono intestati a (v. all.1-Visura
7/25
Catasto Fabbricati):
- DIOP
ABDOULAHI,
nato
in
Senegal
il
31.12.1970
-
C.F.
nato
in
Senegal
il
10.05.1970
-
C.F.
DPIBLH70T31Z343A;
- THIAM
MAMADOU,
THMMMD70E10Z343N.
1.3 - CONFINI
Al Catasto Fabbricati
Appartamento:

al piano secondo la particella n. 415 sub 17 confina, da nord-est in senso
orario, con il vano scala e il sub 18 della stessa particella.
Ripostiglio:

al piano sottostrada 1 la particella n. 415 sub 17 confina, da sud-ovest in
senso orario, con i subb 27, 18 e 3 della stessa particella e con terrapieno.
Garage:

al piano sottostrada 1 la particella n. 415 sub 26 confina, da sud-ovest in
senso orario, con i subb 3, 19, 18 e 27 della stessa particella.
Posto auto

al piano terra la particella n. 415 sub 43 confina, da sud-ovest in senso
orario, con i subb 113, 42, nuovamente 113 e 3 della stessa particella.
Al Catasto dei Terreni, l’area di pertinenza e di sedime dell’immobile in cui sono
inseriti l'appartamento con il ripostiglio, il garage ed il posto auto oggetto di
procedimento esecutivo, identificata come già detto dalla particella n. 415, confina,
da nord in senso orario, con:
- fiume Meolo e con particelle nn. 545, 414, via Grande e con particelle nn. 535, 210,
209, 430 (v.all.4 - Estratto di mappa Catasto Terreni).
8/25
1.4 – CONFORMITÀ CATASTALE

Le unità immobiliari (415 subb 17, 26 e 43) sono conformi alla
planimetria catastale.
**********
2 - CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI
2.1 - TITOLI DI PROVENIENZA
Alla situazione di titolarità degli immobili del presente LOTTO UNICO, si
è pervenuti in forza del seguente atto (v. all.5 -Atto di compravendita):
-
Atto di compravendita in data 25.11.2004, rep. n.384.969 Notaio Giacomo
Innocenti in Treviso ivi trascritto in data 10.12.2004 ai n.ri R.G. 52075 e R.P. 33041,
registrato a Treviso il 17.02.1992 al n.1756/V pubblici, con il quale i signori Diop
Abdoulahi e Thiam Mamadou hanno acquistato ciascuno per la quota indivisa di 1/2.
2.2 – ATTO D’OBBLIGO E SERVITU’
Atto unilaterale d’obbligo edilizio a favore del Comune di San Biagio di
Callalta redatto da Antonio D’Urso, già Notaio in Treviso, in data 14.12.1992 rep.
n. 2762, ivi registrato il 21.12.1992 al n. 4634 pubblici e trascritto a Treviso il
13.01.1993 ai nn. RG 917 RP 799.
Servitù a favore dell’ENEL di cui all’atto autenticato nelle sottoscrizioni da
Paolo Mammuccari, Notaio in Mogliano Veneto, in data 1.12.1994 rep. n. 58109,
trascritto a Treviso il 23.12.1994 ai nn. RG 32000 RP 23503.
2.3 - ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso, considerando
come arco di tempo il "ventennio retro", risultano gravanti sugli immobili oggetto di
esecuzione di cui al LOTTO UNICO, le seguenti formalità pregiudizievoli
9/25
(documentazione agli atti - visure di aggiornamento del 24.04.2015):
ISCRIZIONI
1) Iscrizione in data 10.12.2004 ai n.ri 52076/12475: Ipoteca volontaria per €
300.000,00 di cui capitale € 150.000,00;
a favore: BANCA POPOLARE DI VICENZA SOCIETA’ COOPERATIVA PER
AZIONI A RESPONSABILITA’ LIMITATA con sede in Vicenza - C.F.
00204010243 - per la quota di 1/1 P;
contro: THIAM MAMADOU, nato il 10.05.1970 in Senegal - C.F.
THMMMD70E10Z343N – per la quota di ½ P;
DIOP ABDOULAHI, nato il 31.12.1970 in Senegal - C.F. DPIBLH70T31Z343A –
per la quota di ½ P;
titolo: Atto notarile del 25.11.2004 rep. n.384970/12645 Notaio Innocenti Giacomo
in Oderzo (TV) - Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario;
beni colpiti: per la quota 1/1 della proprietà
Comune di San Biagio di Callalta – Sezione E, Foglio 7
particella n. 415 sub 17 – A/2, 5,5 vani, Via Grande 15, Piano S1-2;
particella n. 415 sub 26 – C/6, mq 14, Via Grande 15, Piano S1;
particella n. 415 sub 43 – C/6, mq 13, Via Grande 15, Piano T.
Altri beni colpiti: no.
2) Iscrizione in data 21.02.2008 ai n.ri 6837/1473: Ipoteca legale per € 12.788,88
di cui capitale € 6.394,44;
a favore: EQUITALIA NOMOS con sede in Torino - C.F. 05165540013 - per la
quota di 1/2 P;
THMMMD70E10Z343N – per la quota di ½ P;
10/25
titolo: Atto amministrativo del 13.02.2008 rep.101494/113 di Equitalia Nomos SpA
– Ipoteca legale;
Altri beni colpiti: no.
ELENCO ANNOTAZIONI, COMUNICAZIONI, RETTIFICHE E FORMALITA’
SUCCESSIVE
Nota di iscrizione – registro particolare n° 1473 del 21.02.2008
Annotazione del 05.02.2013 R.G. 4770 – R.P. 1482
Atto di cancellazione totale.
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
1) Trascrizione in data 29.12.2010 ai n.ri 47340/29543;
a favore: BANCA POPOLARE DI VICENZA S.C.P.A., con sede in Vicenza –
C.F.: 00204010243 – per la quota di 1/1 della proprietà;
THMMMD70E10Z343N – per la quota di 1/2P;
DIOP ABDOULAHI, nato il 31.12.1970 in Senegal - C.F. DPIBLH70T31Z343A –
per la quota di ½ P;
titolo: Atto giudiziario del 27.11.2010 rep. n.6208 del Tribunale di Treviso Pignoramento immobiliare;
11/25
**********
3 - DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Trattasi di un appartamento con ripostiglio, garage e posto auto scoperto siti
nella frazione Rovaré del Comune di San Biagio di Callalta (TV), in Via Grande al
civico 15 (v. doc. fotografica).
Le unità immobiliari oggetto di stima fanno parte del complesso residenziale
denominato “Tiziano A” composto da tre corpi di fabbrica (“A”, “B”, “C”) e
ricompresi in un più ampio progetto di lottizzazione.
Il fabbricato “A” è stato ultimato nel 1994 ed è posto nel centro della frazione di
Rovaré, prospiciente la via pubblica e servito da una buona dotazione di parcheggi
limitrofi. Il corpo di fabbrica articolato con una pianta a “L” si sviluppa secondo
l'asse nord-ovest/sud-est e nord-est/sud-ovest. Il fabbricato ha complessivi sei
alloggi e un negozio al piano terra.
La disposizione del corpo di fabbrica ha consentito la realizzazione di uno
spazio riservato a nord-est in prossimità del corso d’acqua limitrofo, tale da favorire
l’affaccio su un brano di pregevole qualità ambientale. A sud, un attraversamento
pedonale connette il complesso edilizio all’area pubblica costituita da una piazza e
dal sagrato della chiesa.
Prossime al fabbricato sono presenti delle attività commerciali a servizio della
residenza oltre ad alcuni servizi pubblici distribuiti nell'area centrale di Rovaré.
L’immobile dista circa 2 km dal centro di San Biagio di Callalta.
Caratteri generali del fabbricato
12/25
Il fabbricato si sviluppa su tre livelli fuori terra ed uno interrato; al piano
interrato si trovano i garage e i magazzini, al piano terra una unità immobiliare ad uso
commerciale o terziario, al primo e al secondo piano piano sono presenti le sei unità
immobiliari ad uso residenziale. Internamente il fabbricato è servito da ascensore a
servizio dei diversi livelli. Il corpo scale è finito superficialmente con intonaco e
dipintura, pavimenti in lastre lapidee ed è dotato di porte antincendio REI 120 nel
punto d’accesso all’interrato.
La struttura portante verticale è realizzata in calcestruzzo armato con
tamponamenti in laterizio. I solai di piano sono in latero-cemento armato.
Le finiture esterne sono costituite da tetto a falde con manto di copertura in
coppi, grondaie e pluviali in lamiera verniciata. Le facciate sono finite con un
rivestimento pittorico.
Il fabbricato è accessibile direttamente dalla via pubblica dalla quale è
consentito l'ingresso ai garage interrati raggiungibili percorrendo la rampa inclinata,
finita superficialmente con una pavimentazione in masselli di calcestruzzo.
L’area scoperta condominiale, ben tenuta e curata, è pavimentata con
blocchetti in calcestruzzo e destinata parzialmente a parcheggio.
Appartamento
Si sviluppa al piano secondo, ha una pianta rettangolare ed è composto oltre che
dall'ingresso-soggiorno-pranzo, da un angolo cottura, due camere, un vano
guardaroba, due bagni e una piccola loggia.
La superficie utile dei vani è di mq 84,48, quella della loggia è di mq 2,73; la
superficie lorda complessiva è pari a mq 95,35, l’altezza interna è di m 2,70 (v.all. 6
– pianta licenziata). Orientato secondo l’asse nord-ovest/sud-est, l’appartamento
gode di un triplo affaccio.
13/25
Per quanto attiene alle caratteristiche costruttive ed alle finiture esterne si
rimanda a quanto già detto per l’intero immobile.
Le finiture interne possono così sintetizzarsi:

pavimenti: piastrelle in gres in tutti i locali e parquet nelle camere;

rivestimenti delle pareti: intonaco civile liscio, tinteggiato, rivestimenti in
piastrelle sul bagno e l’angolo cottura;

infissi interni: porte tamburate, alcune con specchiatura in vetro;

infissi esterni: infissi in legno e vetrocamera, oscuri lignei, portoncino
d’ingresso in legno;

Impianti: riscaldamento autonomo a gas metano con caldaia murale
posizionata nell’angolo cottura e con corpi scaldanti nelle diverse stanze,
telefonico, citofonico, elettrico, antenna centralizzata.
L’approvvigionamento idrico avviene da acquedotto. Le unità immobiliari
presenti nei fabbricati del complesso immobiliare scaricano tutte nel tombotto
stradale.
Ripostiglio
Ubicato al piano interrato del fabbricato, ha una superficie calpestabile di mq
3,15 circa con un’altezza di m 2.40. Le pareti sono realizzate in blocchi di
calcestruzzo.
Garage
Ubicato al piano interrato del fabbricato, il garage ha una superficie
calpestabile di mq 14,00 con un’altezza interna di m 2.40. Le pareti sono in
calcestruzzo, il pavimento in cemento lisciato e finito al quarzo. Il basculante, dotato
di apertura manuale, è in lamiera di acciaio zincata e verniciata. Il garage ha il solo
impianto elettrico.
14/25
Posto auto scoperto
Trattasi di un posto sito a ridosso della rampa inclinata individuato a terra
da un profilo giallo su una pavimentazione costituita da masselli autobloccanti in
calcestruzzo. La dimensione del posto auto è di mq 12,50.
Area scoperta
L’area scoperta condominiale occupa parte dello spazio intercluso tra i corpi
di fabbrica attraversando gli stessi sviluppandosi fino a ridosso del marciapiede
pubblico. La maggior parte è finita con una pavimentazione in masselli di
calcestruzzo con una parte residua finita a verde in prossimità del fiume Meolo. E’
presente, inoltre, una cabina Enel che ha costituito una specifica servitù trascritta.
L’accesso è pedonale e meccanico disciplinato dall’apertura elettrocomandata di un
cancello in ferro.
CONSIDERAZIONI SULLO STATO GENERALE DEL FABBRICATO E
DELL’IMMOBILE PIGNORATO
Esternamente il fabbricato si presenta privo di deterioramenti nei trattamenti
superficiali. Il grado delle finiture presenti nell’appartamento (pavimenti, infissi,
sanitari, rivestimenti parietali, corpi scaldanti,..), è di tipo corrente. Sono evidenti
segni di deterioramento dati soprattutto da umidità e muffe diffuse soprattutto in
prossimità dei ponti termici (angoli pareti, pareti e solaio). Per quanto sopra detto, lo
stato di manutenzione e conservazione dell’immobile pignorato si può definire
complessivamente mediocre.
L’unità immobiliare, al momento del sopralluogo, era occupata da uno
dei due esecutati.
**********
4- SPESE CONDOMINIALI – MOROSITA’
15/25
Poiché ai sensi dell' art. 63 comma 2° del R.D. 30 marzo 1942 n. 318 Disposizioni per l' attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie - "chi subentra
nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente (art. 1292 C.C.) con questo al
pagamento dei contributi relativi all' anno in corso e a quello precedente", il sottoscritto
ha chiesto all’amministratore del condominio “Tiziano A”, nella persona del geom.
Brunello Luciano, con sede in San Biagio di Callalta, Via Postumia 132, informazioni
relative al pagamento delle spese condominiali.
Con lettera del 03.02.2015 l’amministrazione condominiale “Immobiliare
Exedra s.a.s.” ha trasmesso in copia allo scrivente C.T.U. i rendiconti delle spese
d’esercizio. In particolare, per gli ultimi due anni, a carico degli esecutati c’è un
debito nei confronti del condominio, come di seguito precisato:
- Bilancio consuntivo – gestione condominiale 01.05.2013-30.04.2014, per un
totale di spese pari a € 707,56+ €133,87 per un totale di € 841,43;
- Bilancio preventivo – gestione condominiale 01.05.2014-30.04.2015, per un
totale di spese pari a € 545,24+52,17 per un totale di € 597,41.
Complessivamente l’ammontare delle spese condominiali arretrate relative
agli ultimi due esercizi finanziari è di € 1.438,84=.
Nella rendicontazione dell’amministrazione condominiale, considerando le
gestioni precedenti fino alla previsione 2014-2015, l’importo relativo alle spese
condominiali dell’unità in proprietà agli esecutati ammonta complessivamente a €
3.464,18.
**********
5 - ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA NORMATIVA URBANISTICA
Dagli accertamenti svolti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di San Biagio
di Callata e dai rilievi eseguiti presso l'immobile, è emerso quanto segue:
16/25
5.1 - DESTINAZIONE URBANISTICA
Il vigente P.R.G. del Comune di San Biagio di Callalta, approvato con
D.G.R. n°56 del 10.01.1995, individua l'area, oggetto della presente relazione, quale
"Z.T.O. A” (Zona territoriale omogenea A di centro storico), disciplinata dall’art. 23
e art. 25 delle N.T.A, comprendente le parti del territorio che rivestono carattere
storico, artistico o di particolare pregio ambientale. La destinazione d’uso prevista è
di tipo residenziale insieme ad attività complementari alla residenza come meglio
specificate all’art. 19 e 24 delle NTA.
L’attuale situazione urbanistica è attualmente definita dal regime di
salvaguardia in quanto il Comune di San Biagio di Callalta ha adottato il Piano di
Assetto del Territorio (P.A.T.) e la Valutazione Ambientale Strategica (V.A.S.) ai
sensi dell’art. 15 della L.R. n. 11/2004 con Deliberazione di Consiglio Comunale n.
12 del 30/03/2015.
Le previsione del P.R.G. risultano compatibili con quanto indicato dal
P.A.T. adottato per cui valgono le Norme tecniche attuative previste dallo strumento
urbanistico generale.
Si riportano in allegato l’estratto della planimetria del P.R.G vigente e gli
estratti delle N.T.A. (v. all.7 - Estratto PAT-PRG e NTA).
5.2 – PRATICHE EDILIZIE
Presso l'archivio del Comune di San Biagio di Callalta risultano le seguenti
pratiche edilizie:

Domanda in data 07.04.1992 a nome “Bellio Natale” con successiva
istanza in data 01.12.1992 a nome “Lucchetta Afra Rita” e richiesta di
cambio di intestazione n. 15 in data 16.01.1993 della ditta “ITRECO
s.r.l.” per lavori di demolizione fabbricato esistente e costruzione di tre
17/25
fabbricati residenziali per complessivi 28 alloggi e n. 2 negozi. Nella seduta
della Commissione Edilizia Comunale del 11.11.1992 viene espresso parere
favorevole. È stata rilasciata la Concessione Edilizia n.71/92/23 prot. n.5606
in data 10.02.1993. E’ stato redatto un atto unilaterale d’obbligo in data
14.12.1992 rep. 2762 notaio Antonio D’Urso in Treviso, ivi registrato il
21.12.1992 al n° 4634 pubb. che impegnava la ditta Lucchetta Afra Rita ad
eseguire una serie di reti tecnologiche, dei parcheggi, a curare il fronte e il
percorso lungo il corso d’acqua, ad attrezzare e a destinare ad uso pubblico
l’area esterna alla proprietà.

Domanda in data 26.05.1993 a nome “Ditta ITRECO S.R.L.” per
variante in corso d’opera alla Concessione Edilizia n. 71/92-23 del
10.02.1993 per realizzazione di pompeiana sul fronte negozi. Nella seduta
della Commissione Edilizia Comunale del 05.06.1993 è stato espresso
parere favorevole. È stata rilasciata la Concessione Edilizia n. 71/92/170
prot. 8490 in data 06.07.1993;

Domanda in data 06.05.1994 a nome “Ditta ITRECO” per variante in
corso d’opera alla Concessione Edilizia n. 71/92-23 del 10.02.1993 e
successiva variante per i lavori di demolizione fabbricato esistente e
costruzione di 3 fabbricati residenziali per complessivi 28 alloggi e 2 negozi.
Nella seduta della Commissione Edilizia Comunale del 7.07.1994 è stato
espresso parere favorevole. È stata rilasciata la Concessione Edilizia n.
71/92-169 prot. 7023 in data 26.08.1994;

Rilasciato certificato di abitabilità n. 71/92 in data 02.12.1994;

Richiesta in data 22.01.1996 prot. 1045 a nome “Ditta ITRECO s.r.l.”
per proroga della C.E. n. 71/92-23 del 10.02.1993. Nella seduta della
18/25
Commissione Edilizia Comunale del 06.02.1996 è stato espresso parere
favorevole. È stata rilasciata ordinanza di proroga della Concessione Edilizia
n. 71/92-23 del 10.02.1993, reg. ord. n. 15 prot.n. 2158 in data 12.02.1996;

Istanza in data 07.03.1996 prot. 3433 a nome “Ditta ITRECO” per
ulteriore proroga della C.E. n. 71/92-23 del 10.02.1993. Nella seduta della
Commissione Edilizia Comunale del 24.04.1996 è stato espresso parere
favorevole, subordinatamente all’acquisizione di ulteriore certificazione. È
stata rilasciata ordinanza di ulteriore proroga della Concessione Edilizia n.
71/92-23 del 10.02.1993, reg. ord. n. 42 prot.n. 8137 in data 31.05.1996;

Domanda in data 13.03.1996 prot. 3788 a nome “ITRECO s.r.l.” per
variante in corso d’opera alla Concessione Edilizia n. 71/92-23. Nella seduta
parere favorevole. È stata rilasciata la Concessione Edilizia n. 92V00071-34
prot 3788 in data 13.03.1997;

variante in corso d’opera alla Concessione Edilizia n. 71/92-23 e successive
varianti, per modifiche interne, prospettiche e sistemazione esterna
relativamente agli edifici “1 corpo ovest” e “2” con successiva richiesta in
data 11.07.1997 prot. 11231 nella quale si dichiara che i lavori di cui alla
variante sono già stati realizzati e pertanto viene richiesto il rilascio di
concessione in sanatoria ai sensi dell’art. 97 della L.R. 61/85. Nella seduta
parere favorevole. È stata rilasciata la Concessione ad eseguire attività
edilizia n. 92V00071-132 prot 4838 in data 17.07.1997;

19/25
autorizzazione allo scarico. È stata rilasciata l’autorizzazione n. 317 in data
08.08.1997;

Denuncia di Inizio Attività Edilizia in data 15.03.1999 prot. 3668 a nome
“ITRECO s.r.l.” per opere interne e varianti a concessioni edilizie già
rilasciate;
Si riporta in allegato la copia dell’abitabilità ritirata presso il Comune di San
Biagio di Callalta (v. all.8 – Abitabilità).
5.3 - PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI SANZIONATORI
Non risultano emessi provvedimenti amministrativi sanzionatori.
5.4 - CONFORMITÀ DEI FABBRICATI
Ai fini della conformità si precisa che l’unità immobiliare è conforme al
progetto autorizzato.
**********
6 – REDAZIONE DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
(A.P.E.)”
In merito alla classificazione energetica dell’immobile, si precisa che lo stesso
risulta edificato in data 1994 e che successivamente a tale non sono stati effettuati
ulteriori interventi manutentivi. Dalla verifica della documentazione depositata
presso l’ufficio tecnico del Comune di San Biagio di Callalta, non sono stati
rinvenuti documenti o Attestati di Qualificazione Energetica e/o Attestati di
Certificazione Energetica.
Considerato quindi:
- la consistenza dell’immobile avente una superficie utile inferiore a 1.000 mq;
- il suo stato di conservazione e manutenzione;
20/25
- il tipo e la qualità delle finiture presenti;
- la documentazione disponibile,
è stato compilato l’Attestato di Prestazione Energetica che individua l’immobile in
Classe “D” e inviato successivamente alla Regione del Veneto (v. all.APE).
7 - STIMA DELL' IMMOBILE
Per la stima del più probabile valore di mercato degli immobili in oggetto, il
sottoscritto ritiene adatto applicare il procedimento sintetico-comparativo, sulla base
dei correnti prezzi di mercato praticati nella zona per beni simili e tenuto conto
dell'ubicazione, età e consistenza dell'immobile sopra descritto, del grado delle
finiture, dello stato di manutenzione e conservazione, della dotazione di impianti e
di quant’altro sopra detto.
Per l’unità immobiliare il parametro di riferimento è la superficie
commerciale. L’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, individua
una microzona catastale all’interno del cui perimetro è ubicato il bene oggetto della
presente relazione e, riporta le quotazioni seguenti:
Abitazioni civili: condizione manutentiva “Ottimo”;
Valore di mercato: minimo €/mq 1.150 – massimo €/mq 1.400.
Inoltre, sulla base delle indagini svolte sul mercato locale, con comparazioni basate
sulle caratteristiche e sulla qualità dell’immobile in questione (dimensione, qualità
delle finiture, ubicazione) considerato l’età dell’immobile (21 anni circa), la
condizioni manutentive con parti che presentano uno stato di degrado per il quale
occorrono interventi manutentivi, si assume quale riferimento un valore pari a €/mq
1.000,00.
CONSISTENZA ANALITICA E VALUTAZIONE
La superficie commerciale del fabbricato (espressa in mqe = mq equivalenti)
21/25
è stata calcolata come segue:
a - Abitazione: piano interrato, piano terra, piano primo
PIANO
DESTINAZIONE, SUPERFICIE LORDA
SUPERFICIE
E COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO
COMMERCIALE
Interrato
Ripostiglio
mq
3,76 x
0,25 mqe
0,94
Interrato
Garage
mq
15,71 x
0,50 mqe
7,85
Terra
Posto auto
mq
12,50 x
0.25 mqe
3,12
Secondo
Appartamento
mq
95,35 x
1,00 mqe
95,35
mqe
107,26
Totale
mq
127,32
SUPERFICIE UTILE
Piano interrato
Ripostiglio
mq
3,15
Piano interrato
Garage
mq
14,00
Piano Terra
Posto auto
mq
12,50
Piano Secondo
Ingresso- Zona giorno
mq
25,02
Piano Secondo
Cucina
mq
7,09
Piano Secondo
Corridoio
mq
2,63
Piano Secondo
Bagno 1
mq
6,05
Piano Secondo
Guardaroba
mq
7,24
Piano Secondo
Camera
mq
16,67
Piano Secondo
Bagno 2
mq
5,78
Piano Secondo
Poggiolo
mq
2,73
Totale
mq
102,86
STIMA – Quota 1/1 della proprietà
Appartamento, garage,
magazzino, posto auto
mqe 107,26 x €/mqe 1.000,00
22/25
€
107.260,00
Valore proprietà senza deprezzamento
A dedurre spese condominiali arretrate
Complessivamente, senza deprezzamento
€
107.260,00
€
1.438,84
€
105.821,16
Applicando al valore appena determinato una percentuale di deprezzamento del
20% per tenere conto dei seguenti elementi detrattori:

contingente situazione economica;

specificità della vendita;
il valore della quota di 1/1 della proprietà del LOTTO UNICO, con
deprezzamento, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, risulta pari a:
€ 105.821,16 x 0,80 = € 84.656,93.
Nella loro totalità per i beni oggetto di pignoramento appartenenti al
LOTTO UNICO, si ritiene equo un più probabile valore di mercato complessivo
di € 84.656,93 che si arrotonda a € 84.000,00 (Euro ottantaquattromila/00).
8 - COMODA DIVISIBILITÀ DEGLI IMMOBILI
Il giudizio sulla comoda divisibilità degli immobili va espresso tenendo
conto dei criteri enunciati dalla Suprema Corte di Cassazione (Cass. 10.04.90 n.
2989, 15.02.90 n. 1104 e 11.08.90 n. 8201).
Si riporta di seguito una sentenza (Cass. 30.07.2004 n. 14540) che
conferma i criteri enunciati nelle precedenti: “Il concetto di comoda divisibilità di
un immobile a cui fa riferimento l’art. 720 c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale,
che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote
concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza
dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto
economico funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del
bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote
23/25
rapportate proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto della normale
destinazione ed utilizzazione del bene stesso”.
Considerato che le unità immobiliari a destinazione residenziale in oggetto
hanno una distribuzione finalizzata ad un uso unifamiliare e sono asservite da un
unico sistema impiantistico, si ritiene che l’eventuale divisione del bene
comporterebbe un onere economico gravoso a causa degli interventi sia edilizi che
impiantistici necessari per la riorganizzazione degli spazi.
In base a quanto sopra esposto, il sottoscritto architetto, tenuto conto dei
criteri enunciati dalla Suprema Corte di Cassazione, esprime giudizio negativo in
ordine alla comoda divisibilità degli immobili in oggetto.
9 - DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE
La relazione notarile, integrata da ulteriori visure presso la Conservatoria
dei Registri Immobiliari e la documentazione catastale, sono complete.
***************
ELENCO ALLEGATI LOTTO UNICO
Allegato 1 – Visura Catasto Fabbricati
Allegato 2 – Planimetria ed elaborato planimetrico
Allegato 3 – Visura Catasto Terreni
Allegato 4 – Estratto di mappa Catasto Terreni
Allegato 5 – Atto di compravendita
Allegato 6 – Pianta Licenziata
Allegato 7 – Estratti PAT-PRG e NTA
Allegato 8 – Abitabilità
Allegato – Attestato di Prestazione Energetica
Allegato – Documentazione fotografica
24/25
Treviso, 20 maggio 2015
L’Esperto Estimatore
Arch. LUCIO CHIN
25/25

TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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