tribunale di treviso - Istituto Vendite Giudiziarie Treviso

TRIBUNALE DI TREVISO
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
promossa da:
1 - BANCA UNICREDIT BANCA S.P.A. dom. c/o Avv. Federico Scanferlato , Via
Manin, n. 54 - 31100 Treviso (TV)
Contro la Signora:
2 - ZUCCHETTO ANNA Via S. Maria in Colle, n.25 - 31044 Montebelluna (TV)
domiciliata presso la Cancelleria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Treviso
Esecuzione Immobiliare Rif. n. 39/2010
*LXGLFHGHOO¶(VHFX]LRQH'RWWAndrea Valerio Cambi
PERIZIA DI STIMA
Il Perito C.T.U.
Crocetta del Montello (TV) lì
Dott. Arch. Campagnola Carlo
,O&RQVXOHQWH7HFQLFRG¶8IILFLR
Arch. Campagnola Carlo
Nomina C.T.U. 30 settembre 2013
Giuramento C.T.U. 05 novembre 2013
7HUPLQHSHULOGHSRVLWRGHOO¶HODERUDWRSHULtale: 30.03.2014
Udienza: 14.05.2014
1
TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Esecuzioni Immobiliari
In data 30.09.2013 il G.E. Dott. Andrea Valerio Cambi del Tribunale di Treviso ha
FRQIHULWR O¶LQFDULFR 7HFQLFR ± estimativo al sottoscritto CTU Arch. Campagnola
Carlo con recapito professionale in Crocetta del Montello (TV) in Via Dei Martiri
QQHOO¶HVHFX]LRQHLPPRELOLDUHn.39/2010 /RG/ES/IMM promossa da :
1 - BANCA UNICREDIT BANCA S.P.A. dom. c/o Avv. Federico Scanferlato,
Via Manin n. 54 , 31100 Treviso (TV)
Contro la signora:
2 - ZUCCHETTO ANNA nata a Valdobbiadene (TV) il 02.10.1928, residente in
Via S. Maria in Colle, n.25 - 31044 Montebelluna (TV) domiciliata presso la
Cancelleria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Treviso
PREMESSA
,Q ULIHULPHQWR DOO¶LQFDULFR GL &78 DVVHJQDWR in data 30.09.2013 lo scrivente
prestava giuramento al G.E. in data 05.11.2013 .
La data di deposito della consulenza tecnica è stata fissata non oltre il giorno
30.03.2014
OGGETTO DELLA CONSULENZA TECNICA DI STIMA
( Documentazione fotografica rif. All.1)
Il presente elaborato peritale ha per oggetto un fabbricato costituito da una unità
a destinazione commerciale al piano terra, soppalco al piano primo e deposito al
piano interrato.
E' ubicato in Via S. Antonio ai nn. 7 e 9 del Comune di Valdobbiadene provincia
di Treviso.
L' unità immobiliare oggetto di perizia di stima congiuntamente ad altre unità
costituisce un compendio immobiliare denominato " Condominio S.Antonio ".
A tutte le suddette unità con atto di divisione in data 19.04.1980 Rep. 10779
Notaio Dussin Antonio di Montebelluna, registrato a Montebelluna il 15.05.1980 al
n. 1610 A.P., trascritto a Treviso il 15.05.1990 ai RG n.11286 - RP n. 9444
è stato riconosciuto:
- il diritto alla corte M.N. 1652 di mq 281
- il diritto al lastrico solare del M.N. 1651
- l' uso della Centrale Termica al piano interrato M.N. 1651.
Il vano scala eretto sul M.N. 1651 risulta rappresentato nelle planimetrie Catastali
come Bene Comune non Censibile.
Si precisa che l' utilizzo delle citate entità immobiliari di uso comune è disciplinato
da regolamento di condominio.
2
Il compendio immobiliare non occupato da terzi viene di seguito descritto e definito
in " LOTTO UNICO".
1 - DESCRIZIONE IMMOBILIARE - DATI GENERALI
1.1 Identificazione catastale (rif. All.2)
Oggetto del presente elaborato di stima è una unità a destinazione commerciale e
magazzino censiti SUHVVRO¶$JHQ]LDdelle Entrate di Treviso al Catasto presente
in atti come segue :
Catasto Terreni Comune di Valdobbiadene
Foglio 16 M.N. 1651 Ente Urbano di Ha 0.02.81
Catasto Fabbricati
Comune di Valdobbiadene Sez. A Foglio 16
M.N. 1651 sub 1 Cat. C/1 classe 5 Consistenza mq. 226
2.159,31
M.N. 1651 sub 2 B.C.N.C.
Rendita
Euro
1.2 Cronistoria Catastale (rif. All. 3)
/¶LPPRELOHFRVuFHQVLWRqVWDWRRULJLQDWR come segue:
ANNO 1974
Ufficio Tecnico Erariale di Treviso Catasto Terreni
M.N. 145 Ente Urbano di Ha 0.06.88
In atti all' impianto dalla data 04.02.1976
ANNO 1980
Ufficio Tecnico Erariale di Treviso Catasto Terreni
Originati il M.N. 145 (ex 145a) di Ha 0.02.26 Fabbricato Urbano, il
M.N. 1651 ( ex 145b) di Ha 0.02.81 Area Urbana e il M.N. 1652
(ex 145c) di Ha 0.01.81 Corte Urbana derivano dal tipo di
Frazionamento del 14.04.1980 n. 15
ANNO 1980
Ufficio Tecnico Erariale di Treviso Catasto Terreni
Il M.N. 1651 di Ha 0.02.81 Area Urbana viene aggiornato in Ente
Urbano - Denuncia di Cambiamento Tipo Mappale del
12.04.1980 n. 16505/15
ANNO 1980
Ufficio Tecnico Erariale di Treviso Nuovo Catasto Edilizio Urbano
Costituiti il M.N. 1651 sub 1 Cat. C/1 Classe 5 Consistenza mq
226 Rendita Lire 4.361 e il M.N. 1651 sub 2 Bene Comune
Denuncia del 16.04.1980 prot. n. 275
3
ANNO 1992
Agenzia del Territorio di Treviso Catasto Urbano
Variata la rendita del M.N. 1651 sub 2 Cat. C/1 Classe 5
Consistenza mq 226 Rendita Lire 4.181.000 ¼.
Provvedimento per Variazione del quadro finanziario del
01.01.1992
1.3 Confini
Posto in premessa che il compendio immobiliare da valutarsi trattasi di una unità
a destinazione commerciale, confina in senso orario come segue:
- Il negozio al P.T. e primo e il magazzino al P.Int M.N. 1651 sub 1, confinano a
sud con il M.N. 1652, ad ovest con il M.N. 829 e 1498, a nord con la Via S.
Antonio e ad est con il M.N. 1652
1.4 Intestazione
Presso /¶$JHQ]LDdelle Entrate di Treviso Catasto Fabbricati la ditta intestataria
risulta:
CONTE LUIGI nato a Montebelluna il 22.01.1953 C.F. CNTLGU53A22F443X
proprietà per 1/2 bene personale
CONTE PIETRO nato a Montebelluna il 18.04.1957 C.F. CNTPTR57D18F443U
proprietà per 1/2 bene personale.
Si precisa che l' intestazione attuale deriva dalla Dichiarazione di
Successione in morte dell' esecutata signora Zucchetto Anna deceduta a
Montebelluna il 05.10.2010 registrata all' Agenzia delle Entrate Direzione
Provinciale di Treviso Ufficio Territoriale di Montebelluna il 25.10.2011 al n. 949
vol 9990, trascritta all' Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare il 05.04.2013 RG n 10781 - RP n 2366,
e Servizi Catastali domanda di voltura in data 05.03.2014 n. TV0052970.
2- PROVENIENZA DEI BENI (rif.All.4)
I beni immobiliari sono giunti in capo alla ditta esecutata per la quota di 1/4 a
seguito di Testamento olografo Sig. Zucchetto Cesare deceduto il 09.11.1962 Atto Pubblico del 06.03.1963, Rep. n. 12676 Notaio Banchieri di Valdobbiadene,
registrato a Valdobbiadene il 07.03.1963 al n. 491 vol. 38, trascritto a Treviso il
15.03.1963 RG n. 4541 - RP n. 3983 e della Denuncia di Successione - Ufficio
del Registro di Valdobbiadene in data 25.06.1963 n. 79 Vol 210, trascritta a
Treviso il 27.06.1963 RG n 10527 - RP n 94009 .
Successivamente per la quota di piena proprietà per 5/12 e la nuda proprietà per
7/12 restando l' usufrutto alla Signora Geronazzo Itala , giusto atto di divisione in
data 19.04.1980 Rep. n. 10779 Notaio Dussin Antonio di Montebelluna registrato
a Montebelluna il 15.05.1980 al n. 1610 A.P. trascritto a Treviso il 15.05.1980 ai
RG n. 11286 - RP n. 9444.
A seguito della morte dell' usufruttuaria sopraggiunta in Valdobbiadene il
19.12.1990 la ditta esecutata è diventata titolare unica per l' intero della
piena proprietà.
4
3- TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE (rif. All.5)
Relativamente ai beni immobili sopradescritti e a carico della ditta esecutata
per formalità riferita alla provenienza ultraventennale e fino al 30.01.2014
risultano:
3.1 Trascrizione
Testamento olografo Sig. Zucchetto Cesare deceduto il 09.11.1962 - Atto
Pubblico del 06.03.1963, Rep. n. 12676 Notaio Banchieri di Valdobbiadene,
registrato a Valdobbiadene il 07.03.1963 al n. 491 vol. 38, trascritto a Treviso il
15.03.1963 RG n. 4541 - RP n. 3983;
3.2 Trascrizione
Denuncia di Successione - Ufficio del Registro di Valdobbiadene in data
25.06.1963 n. 79 Vol 210, trascritta a Treviso il 27.06.1963 RG n 10527 - RP n
94009;
3.3 Trascrizione
Accettazione tacita dell' eredità - Atto Pubblico del 20.04.1966, Rep. n. 14742
Notaio Banchieri di Valdobbiadene, trascritto a Treviso il 07.09.1972 RP n..
14566;
3.4 Trascrizione
Divisione - Atto Pubblico del 19.04.1980, Rep. n 10779 Notaio Dussin Antonio di
Montebelluna, registrato a Montebelluna il 08.05.1980 al n. 1610 A.P., trascritto a
Treviso l' anno 1980 RP n. 9444;
3.5 Trascrizione
Divisione - Atto Pubblico del 19.04.1980, Rep. n 10779 Notaio Dussin Antonio di
Montebelluna, registrato a Montebelluna il 08.05.1980 al n. 1610 A.P., trascritto a
Treviso l' anno 1980 RP n. 9445;
3.6 Trascrizione
Divisione - Atto Pubblico del 19.04.1980, Rep. n 10779 Notaio Dussin Antonio di
Montebelluna, registrato a Montebelluna il 08.05.1980 al n. 1610 A.P., trascritto a
Treviso l' anno 1980 RP n. 9447;
3.7 Trascrizione
Divisione - Atto Pubblico del 19.04.1980, Rep. n 10779 Notaio Dussin Antonio di
Montebelluna, registrato a Montebelluna il 08.05.1980 al n. 1610 A.P., trascritto a
Treviso l' anno 1980 RP n. 9448;
3.8 Iscrizione contro
Decreto Ingiuntivo per l ' importo di euro 183.500,00 .Atto Giudiziario del
11.06.2009 Rep. n. 3192 Tribunale di Ravenna, trascritto a Treviso il 19.06.2009
RG n. 23439 - RP n. 5162;
3.9 Trascrizione contro
Verbale di pignoramento - Atto Giudiziario del 15.02.2010 Rep. n. 113 Tribunale
di Treviso, trascritto a Treviso il 15.02.2010 RG n. 5325 - RP n. 3425;
5
3.10 Trascrizione contro
Restituzione dei beni . Atto Giudiziario del 22.02.2013, Rep. n. 39 Tribunale di
Treviso, trascritto a Treviso il 14.02.2012 RG n. 4835 - RP n.3710;
3.11 Annotazione
Dichiarazione di Successione . Atto Amministrativo del 25.10.2011, Rep. n. 949
/990/11 Ufficio del Registro DPTV UT Montebelluna, trascritto a Treviso il
05.04.2013 RG n. 10781 - RP n. 2366.
In capo al soggetto esecutato Zucchetto Anna e all' immobile oggetto di
esecuzione immobiliare nessun' altra formalità di trascrizione ed iscrizione a
favore e contro e annotazioni risultano pubblicizzate dalla data del 31.01.2014
al 17.03.2014 come risulta dall' allegata ispezione ipotecaria.
4 - DESCRIZIONE GENERALE
La consistenza dell' immobile oggetto della presente perizia di stima è
costituita da una unità a destinazione commerciale al piano terra, soppalco al
piano primo, deposito al piano interrato e area scoperta, in parte di uso esclusivo
e parte ad uso comune.
Il fabbricato è ubicato in Via S. Antonio ai nn. 7 e 9 del Comune di
Valdobbiadene provincia di Treviso.
E' stato costruito negli anni 1969 - 1970 ed è stata rilasciata certificazione di
abitabilità in data 07.03.1970 , prot. n. 1450.
Congiuntamente ad altre unità costituisce un compendio immobiliare
denominato " Condominio S. Antonio " istituito per la gestione di diritti e l'
uso di alcune entità che sono state riconosciute nella disponibilità di più soggetti
aventi titolo.
Il fabbricato ad uso commerciale ha esposte verso la pubblica via ampie
vetrate.
Il piano interrato ad uso magazzino ha accessibilità da un percorso ad uso
pubblico con rampa parte sul M.N. 1651 e parte sul M.N. 1652.
La zona è dotata dei seguenti servizi: negozi, bar, uffici, sede municipale,
istituti di credito, assicurazioni, sanitari e assistenziali, carabinieri e di culto.
4 .1 DESCRIZIONE DELLE SUPERFICI (rif.All.6)
L' unità oggetto di stima è costituita da superficie a magazzino al piano interrato e
commerciale al piano terra e primo.
- Il piano interrato ha altezza di m 2,53
- Il piano terra ha altezza di m 2,45 nella parte soppalcata di m 5,03
- il piano primo ha altezza di m 2,15
6
Riepilogo dati dimensionali
/R VWDWR DWWXDOH GHOOD FRQVLVWHQ]D GHOO¶LPPRELOH q FRQIorme a quanto
rappresentato negli elaborati grafici presenti in atti come riassunta e descritta nella
seguente analisi dimensionale:
Piano Interrato - sup. netta
1 -portico
2 - magazzino
3 - ripostiglio
4 - ripostiglio
5 - ripostiglio
6 - ripostiglio
7 - centrale termica
Totale corrispondente
mq
mq
mq
mq
mq
mq
mq
7,74
102,53
16,78
7,59
5,11
5,21
11,70
mq
156,66
Piano Terra superficie netta
8 - negozio
9 - anti - wc
mq
mq
129,30
3,07
Piano Primo superficie netta
10 - soppalco- ripostigli mq
114,37
mq
246,74
mq
mq
mq
177,89
284,96
464,85
Totale corrispondente
La superficie lorda commerciale viene così determinata:
Piano interrato
Piano terra e primo
Totale corrispondente
4.2 DOTAZIONE TECNOLOGICA / FINITURE
Deposito al piano Interrato
- pavimento:
- solaio:
- pareti:
- porte interne:
- portone accesso:
- stato di conservazione e manutenzione
calcestruzzo
latero - cemento
in c.a. e laterizio al grezzo
legno
metallico
pessimo
Negozio al piano terra e soppalco
- pavimento:
- vetrate:
- controsoffitto:
ceramica e moquettes
telaio in alluminio e vetro singolo
doghe metalliche e isolamento
in lana di roccia
vetro
legno
- parapetto
- porte interne:
7
- servizio igienico e sanitari:
- stato di conservazione e manutenzione:
ceramica
pessimo
L' immobile è dotato di impianto elettrico, idrico, termico e di condizionamento
tutti in pessimo stato di conservazione e manutenzione e non risultano
conformi alla normativa vigente.
4.3 DOTAZIONE GENERALE CERTIFICAZIONI
Il fabbricato è dotato del solo
16.02.1972 protocollo n. 34/A.
Permesso di abitabilità rilasciato
in data
4.4 CONDIZIONI STRUTTURALI SOLAIO DI COPERTURA ( rif. All.7)
Il solaio di copertura del tipo "SAPAL" laterizio - calcestruzzo non risulta integro
nella parte inferiore dove è riscontrabile l' asportazione della parte di laterizio che
ha interessato anche la base dei travetti in c.a.
Si ritiene che la struttura potrebbe non avere le caratteristiche perché sia
garantita la staticità nei limiti della rispettiva norma.
Si consiglia che prima di qualsiasi uso dei locali venga accertata l'idoneità statica
mediante accurata perizia strutturale e verifica alle sollecitazioni di carico.
4.5 INIDONEITA' ALL' USO DEL LASTRICO SOLARE ( rif. All.7)
Il lastrico solare di uso comune al quale si accede da un vano scala non ha le
caratteristiche di sicurezza essendo privo di protezione al lato sud e quelle
esistenti ai rimanenti lati non sono conformi alla normativa per la prevenzione
delle cadute dall' alto.
N.B. Relativamente al paragrafo 4 suesposti 4.4 e 4.5 agli aventi titolo alla
prevenzione, alla disponibilità della unità immobiliare esecutata e all' uso del
lastrico solare è stato comunicato l' esito degli accertamenti tecnici.
5 - REGOLAMENTO CONDOMINIALE (rif. All.8)
I proprietari nell' assemblea del 07.11.2011 hanno approvato il Regolamento di
Condominio con allegate tabelle millesimali con le quali sono state attribuite alla
unità oggetto di perizia di stima identificata con il n. 8 le seguenti quote:
a) Riparto alla proprietà delle parti comuni:
- Assemblea mill. 139,33
b) Riparto delle spese delle parti comuni
- Lastrico solare mill. 333,39
- Altre consistenze mill. 334,14
- Servizi ( ENEL - pulizie) mill.. 74,06
8
N.B. Si omette la descrizione delle parti comuni ai quali far riferimento, rimandando
l' individuazione alle tabelle allegate al regolamento di condominio elencate
ai riferimenti T1 - T2 e T3
6 - CONDIZIONI GENERALI (rif.All.9)
L' immobile è ubicato in Z.T.O. di Tipo "A" Centro Storico è compreso in ambito
tutelato a Vincolo Ambientale - Paesaggistico ex L. 431/1985 ora decreto
legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 art. 142 , non risulta schedato e nessun grado di
protezione risulta attribuito allo stesso Sono quindi consentiti gli interventi previsti
dal D.P.R. n. 380/2001 all' art. 3 come di seguito descritti.
Art. 3 - Definizioni degli interventi edilizi
a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere
in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e
le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per
realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le
superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare
l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che,
nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano
destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e
il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti
richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi
mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in
parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell'edifLFLR O¶HOLPLQD]LRQH OD PRGLILFD H O
LQVHULPHQWR GL QXRYL HOHPHQWL HG
LPSLDQWL 1HOO¶DPELWR GHJOL LQWHUYHQWL GL ULVWUXWWXUD]LRQH HGLOL]LD VRQR ULFRPSUHVL DQFKH TXHOOL
consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte
salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli
volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro
ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con
riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e
successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di
edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata
la medesima sagoma dell'edificio preesistente; (lettera così modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002,
poi dall'art. 30, comma 1, lettera a), legge n. 98 del 2013)
6.1 VINCOLI SULL' IMMOBILE
Non sono stati rilevati vincoli di natura urbanistica sull' immobile in questione. Gli
interventi urbanistici, disciplinati dalle Norme Tecniche di Attuazione del vigente
Piano Regolatore Generale , sono subordinati al parere della Soprintendenza per i
Beni Paesaggistici ed Architettonici del Veneto Orientale Venezia.
9
6.2 CRONISTORIA AUTORIZZAZIONI / CONCESSIONI EDILIZIE /
PERMESSI DI COSTRUIRE/ DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA'
Relativamente al fabbricato di cui alle unità immobiliari oggetto della presente
perizia di stima, sono parte integrante: la cronistoria amministrativa e tecnico edilizia , come di seguito descritta:
1- Autorizzazione edilizia per " Costruzione fabbricato ad uso negozio e garage
rilasciata, in data 25.06.1969 prot. n. 4453.
2 - Autorizzazione edilizia Variante al precedente progetto
07.03.1970 protocollo n. 1450.
rilasciata in data
3 - Permesso di abitabilità in data 16.02.1972 n. 34/A.
6.3 &21)250,7$¶(',/,=,$
'DJOLDFFHUWDPHQWLLQORFRHSUHVVROR6SRUWHOOR8QLFRSHUO¶(GLOL]LD3ULYata
del Comune di Valdobbiadene sono emerse difformità tra quanto risulta
costruito e quanto è stato autorizzato.
Le unità immobiliari oggetto della presente stima rappresentate nella
scheda catastale depositata all' Agenzia delle Entrate di Treviso per la
denuncia al Catasto Fabbricati in data 16/04/1980 prot. n.275 non
corrispondono alla situazione attuale.
Nessuna documentazione per lavori edili risulta richiesta e autorizzata
presso lo Sportello Unico per l' Edilizia del Comune di Valdobbiadene
successivamente al rilascio del certificato di abitabilità rilasciato in data
16.02.1972 n. 34/A.
Le difformità riscontrate realizzate ai vari piani consistono nelle seguenti
opere:
Piano interrato - cambio d' uso da autorimessa a magazzino realizzazione di
porticato , di alcuni ripostigli e della centrale termica.
Piano terra - diversa realizzazione del w.c.
Piano primo - estensione della superficie utile del soppalco determinata in mq
20 e realizzazione di 2 ripostigli.
Si precisa che per le opere in difformità sussistono le condizioni per la
sanatoria accertamento di conformità ai sensi dell' art. 97 della L.R. Veneto n.
61 /1985 e dell' art 36 del D.P.R. 380 /2001
10
7 - SANATORIA DELLE OPERE ABUSIVE
Per la sanatoria delle opere in difformità indicate al punto precedente n. 6.3 è
stato determinato il seguente onere :
Per la modifica d' uso e la realizzazione dei ripostigli e della centrale termica al
piano interrato , la diversa realizzazione del w.c. al piano terra , l' estensione della
superficie del soppalco del piano primo di mq 20 e la realizzazione di alcuni
ripostigli è applicabile solo la determinazione del doppio del contributo di
FRVWUX]LRQH¼PT ( Euro al mq seicentosettantuno virgola sessanta).
Sanzione (XURPT[[PT[ ¼
Diritti di Segreteria e valori bollati ¼
L' onere per la sanatoria escluse le spese tecniche viene quantificato in
Euro 3.005,40 ( tremilacinque virgola quaranta)
Qualora il permesso di costruire in sanatoria - accertamento di conformità fosse
richiesta da più e diversi proprietari, rispettivamente per le unità suddivise ai lotti
"A" e " B" l' onere della sanzione esclude le spese tecniche e viene così
determinato:
Lotto "A" Unità al piano interrato
Sanzione Euro 576,16
Diritti di Segreteria e valori bollati Euro 319,00
Totale corrispondente Euro 895,16 ( Euro ottocentonovantacinque virgola
sedici)
Lotto "B" Unità al piano terra e primo
Sanzione Euro 2.686,40
Diritti di Segreteria e valori bollati Euro 319,00
Totale corrispondente Euro 3.005,40
quaranta)
(Euro
tremilacinque virgola
N.B.- Trattandosi di opere interne che non modificano il volume e non vi sono
modifiche esterne la sanatoria non è subordinata al parere di cui al D.Lgs n.
42 del 22.01.2004 .
8 - PRESUNTA APPARTENENZA CLASSE ENERGETICA (rif.All 10)
L' edificio è stato costruito in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al
08.10.2005 e successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati
interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della
documentazione depositata presso l' Ufficio Tecnico del Comune di
Valdobbiadene non sono inoltre stati rinvenuti né l' Attestato di Qualificazione
Energetica, né l' Attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la
consistenza dell' immobile ( di superficie utile inferiore a 1000 mq. ) , il suo stato di
conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene
che lo stesso abbia costi di gestione energetica molto alti, indice di scadente
qualità energetica. Si preVXSSRQHTXLQGLFKHO¶XQLWjLPPRELOLDUHDSSDUWHQJD
alla classe "F" sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico.
11
9 - ',6321,%,/,7$¶'(GLI IMMOBILI
L' immobile oggetto di esecuzione immobiliare non risulta occupato e pertanto è
da considerarsi immediatamente disponibile .
10 - ',9,6,%,/,7$¶
L' edificio oggetto di perizia di stima è ubicato nel Centro Storico di Valdobbiadene
ed è quasi attiguo alla piazza centrale " Marconi".
La quasi totalità degli edifici esistenti che caratterizzano il contesto urbano del
Centro Storico ha origine risalenti a prima del 1900.
Le destinazioni d' uso sono : residenziale in prevalenza direzionale e
commerciale.
Trattasi di edifici di epoca storica dove i fabbricati non sono dotati di autorimessa
privata.
La superficie del piano interrato del fabbricato oggetto di stima originariamente
previsto ad autorimessa, è stata successivamente utilizzata a deposito a
disposizione dell' attività commerciale fin dall' anno 1970.
Considerata l' organizzazione commerciale moderna non si ravvisa l' utilità di
mantenere questa destinazione d' uso a disposizione del piano terra e primo.
L' accentuata richiesta in loco di autorimesse private e custodite, suggerisce l'
opportunità che il piano interrato abbia la destinazione originaria legittima ad
autorimessa.
Il complesso immobiliare può essere facilmente suddivisibile in due lotti.
Lotto A - Unità al piano interrato con superficie lorda corrispondente di mq
246,74 e parte di rampa esclusiva attribuibile di mq. 12,64.
Lotto B - Unità al piano terra e soppalco con superficie lorda corrispondente di
mq 462,85 e area scoperta esclusiva superficie attribuibile di mq
33,95.
Parti comuni ai lotti A e B - E' possibile assegnare alle unità dei lotti A e B le
seguenti parti comuni:
- area ad uso pubblico per viabilità superficie attribuibile di mq 39,47
- area scoperta comune superficie attribuibile di mq 30,25.
N.B. Sono inoltre incluse le parti già comuni ( vano scala - lastrico solare ) e
l' uso del locale Centrale Termica al piano interrato.
Per la suddivisione in lotti A e B delle unità citate l' onere escluse le spese
tecniche è determinato come segue:
- per diritti catastali Euro
100,00
La spesa complessiva escluse spese tecniche viene quantificata in Euro
100,00 ( Euro cento/00).
12
11- CRITERIO DI STIMA
Il criterio di stima usato è quello:
- analitico per la determinazione della superficie lorda vendibile;
- di merito SHUOHFDUDWWHULVWLFKHHVWULQVHFKHHGLQWULQVHFKHGHOO¶LPPRELOH
- particolareggiato comparativo con transazioni di mercato immobiliare;
Sono stati adottati i valori di mercato praticati in contrattazione di beni con
DQDORJDGHVWLQD]LRQHG¶XVRDSSRUWDQGROHRSSRUWXQHYDULD]LRQLGLSHQGHQWLGDOOH
peculiarità dei beni stessi.
Nella stima LOSLSUREDELOHYDORUHGLPHUFDWRGHOOµ immobile, in ragione delle attuali
FRQGL]LRQLGLPHUFDWRRJJHWWRGL³JLXGL]LRGLVWLPD³VRQRVWDWLFRQVLGHUDWLFRPH
elementi di differenziazione, il grado di conservazione, la conformità urbanistica
ed edilizia, la vetustà e quanto precisato al paragrafo 4 punto 4.4.
(¶ VWDWa LQROWUH FRQVLGHUDWD O¶ DWWXDOH VLWXD]LRQH GL FRQJLXQWXUD HFRQRPLFD H OD
saturazione, per carenza di domanda, del mercato immobiliare.
I dati metrici riportati nella presente perizia sono reali essendo stato interamente
rilevato il fabbricato . Nella deteUPLQD]LRQHGHOOHVXSHUILFLGHOO¶XQLWjLPPRELOLDUHq
VWDWD FRQVLGHUDWD OD VXSHUILFLH ORUGD FRPPHUFLDOH FDOFRODWD DOO¶HVWHUQR GHLPXUL
SHULPHWUDOLHVXOO¶DVVHGHLPXULGLVHSDUD]LRQHGHOOHYDULHXQLWj .
12 ± 67,0$'(/3,8¶352%$%,/(9$/25(',0(5&$72
³/2772UNICO "
12.1 - Valutazioni urbanistiche
/¶DPELWRXUEDQRGLFXLO¶LPPRELOHIDSDUWHqLO³&HQWUR6WRULFR´QHOOD]RQDFHQWUDOH
di Valdobbiadene, dove sono presenti molti servizi primari e secondari e presenta
una buona specificità ed attrattiva per il mercato immobiliare.
12.2 Valutazioni edilizie
La tipologia strutturale, costituita da telaio in c.a. è in ottimo stato di
conservazione, conferisce al fabbricato un buon giudizio tecnico salvo l'
accertamento delle condizioni statiche del solaio di copertura come meglio
evidenziato al paragrafo 4 punto 4.4.
Il fabbricato si trova in pessime condizioni di manutenzione e gli impianti di cui è
dotato non sono conformi alla normativa.
12.3 Valutazione di mercato
Le risultanze delle indagini sopra indicate effettuate nel mercato immobiliare della
]RQD LQ FXL ULFDGH O¶XQLWj LPPRELOLDUH LQ HVDPH KDQQR ULOHYDWR FKH LO YDORUH GL
mercato di immobili destinati a magazzino - autorimessa e commerciale direzionale, aventi caratteristiche estrinseche ed intrinseche similari a quelle
oggetto della presente perizia hanno attribuito per la superficie lorda vendibile del
magazzino - autorimessa il valore medio al metro quadrato di Euro 500,00
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(euro cinquecento/00)
e per la superficie lorda vendibile commerciale direzionale
il valore medio al metro quadrato di Euro 950,00 (euro
novecentocinquanta/00) e per l' area esterna esclusiva un valore di Euro 150,00
( euro centocinquanta/00)
Considerato che le unità esecutate hanno una superficie lorda vendibile come
determinata :
Superficie lorda magazzino o autorimessa
Superficie lorda commerciale o direzionale
Superficie area scoperta esclusiva
mq.
mq.
mq.
177,89
284,96
33,95
Totale sup. lorda vendibile unità magazzino o
autorimessa
Totale sup. lorda vendibile commerciale o direzionale
Totale sup. area esclusiva
mq.
177,89
mq.
mq
284,96
30,25
Determinazione valore medio di mercato
unità magazzino o autorimessa
Euro / mq
Determinazione valore medio di mercato
unità commerciale
Euro / mq
Determinazione valore medio di mercato
area esclusiva
Euro / mq
500,00
950,00
150,00
,OYDORUHGHOO¶LPPRELOHFRUULVSRQGHD
Superficie mq 177,89
[¼PT500,00 =
Superficie mq. 284,96
[¼PT950,00 =
Superficie mq[¼PT150,00 =
¼
¼
¼
88.945,00
270.712,00
4.537,50
Complessivamente
¼
364.194,50
-¼
91.048,63
Deprezzamento per vetustà 25 % =
Valore commerciale corrispondente arrotondato
( Euro duecentosettantatremila virgola zero)
¼ 273.000,00
12.4 ± Attribuzione quota
A sHJXLWR GHOO¶DQDOLVLHIIHWWXDWD QHOFRUVR GHOOD SUHVHQWH VWLPD VLULSRUWD LO YDORUH
ottenuto complessivamente di Euro 273.000,00(Euro duecentosettantatremila
virgola zero) da attribuire alle parte esecutata.
12.5 - Attribuzione delle quote per l' eventuale suddivisione in lotti
Si precisa che essendo il compendio immobiliare facilmente divisibile come
descritto al Paragrafo 10 , la stima per l' eventuale vendita suddivisa in lotti " A " e
" B " corrisponde a :
Lotto "A" : Piano Interrato , magazzino con superficie lorda mq 177,89
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complessivamente Euro 66.700,00 ( Euro sessantaseimila
settecento virgola zero)
Lotto " B": Piano Terra e Primo, commerciale con superficie lorda di mq 284,96
e area scoperta esclusiva di mq 33,95
complessivamente Euro 206.300,00 ( Euro duecentoseimilatre
cento virgola zero)
13 - DEPOSITO DELLA RELAZIONE ED ALLEGATI
La presente relazione, composta da n. 15 pagine scritte su una facciata viene
depositata in originale in duplice copia conforme oltre a una scheda contenente i
GDWLQHFHVVDULSHUO¶RUGLQDQ]DGLYHQGLWDHGLVHJXHQWLDOOHJDWL
1. Documentazione fotografica con rappresentazione dei coni visuali;
2. Estratto di mappa aggiornato con individuazione del compendio immobiliare,
Visura Agenzia delle Entrate di Treviso Catasto Terreni, planimetria catastale
denuncia del 16.04.1980 prot. n.275 e Visura Catasto Fabbricati;
3. Visura storica Agenzia delle Entrate di Treviso Servizi Pubblicità Immobiliare
Terreni e Fabbricati;
4. Titolo di provenienza ultraventennale Denuncia di Successione registrata all'
Ufficio del Registro di Valdobbiadene in data 09.05.1963 al n. 493/1 N. 79
vol.201;
5. Certificati dell' Agenzia delle Entrate
di Treviso Servizio Pubblicità
Immobiliare, Trascrizioni, Iscrizioni e Annotazioni ultraventennali e Visura al
17.03.2014;
6. Elaborato grafico sulla consistenza dell' unità immobiliare;
7. Documentazione fotografica del solaio di copertura e avviso agli interessati a
qualsiasi titolo all' uso della presunta inagibilità racc. del 25.03.2014;
8. Regolamento di Condominio con tabelle millesimali;
9. Estratto del Piano Regolatore Generale con l' art. 5 delle Norme Tecniche di
Attuazione;
10. Dichiarazione di presunta appartenenza alla classe energetica;
11. N 1 scheda per la vendita dell' immobile lotto Unico
Documenti: Perizia n. 1 di pag.15,
Allegati n. 11 di pag 119,
Totale pagine documenti n. .
Tanto riferisce il sottoscritto in questa sua relazione di stima, a completa evasione
del ricevuto incarico, e si firma
Crocetta del Montello lì 27 marzo 2014
Il C.T.U
(Dott. Arch. Campagnola Carlo)
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