Relazione Tecnica - Vendite
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Relazione Tecnica - Vendite
RELAZIONE GENERALE Premessa Lo scrivente ing. Giovanni VALENTE a seguito dell'incarico di Consulente Tecnico d'Ufficio ricevuto dalla Sig.ra G. E. dr. Giulia Stano per la stima dell'immobile pignorato nella procedura esecutiva n° 224/11 R.G.E. nei confronti del Sig. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, previa indagine conoscitiva preliminare sul bene pignorato, in data 04/04/2012 ha proceduto all'accesso sui luoghi oggetto di stima, per eseguire le operazioni di rilevamento geometrico e fotografico dell'unità abitativa, come da verbale di sopralluogo (Allegato "Verbale sopralluogo"). Come si evince dal citato verbale di accesso la cui data è stata preventivamente notificata alle parti interessate con raccomandata A/R, alle operazioni peritali ha preso parte il solo Sig. XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX in qualità di parte debitrice oltre allo scrivente C.T.U. . Il sottoscritto C.T.U. si è attivato in tempo utile ad avvertire la parte debitrice nella persona del Sig. XXXXXXXXXXXX a mezzo telefono, poiché la comunicazione A/R di inizio delle operazioni peritali fatta alla parte debitrice non è stata recapitata per disguido postale, e quindi ritornata al mittente per compiuta giacenza. Occorre dire subito che, poiché il bene pignorato consiste in un appartamento sito nell'abitato di Ischitella alla Via Salvo D'Acquisto (Strada Provinciale n° 51), censita nel N.C.E.U. col mappale 763 sub. 16 del Foglio 48 (Allegato "Documentazione acquisita"), non necessita procedere ad alcuna suddivisione in più lotti indipendenti per la vendita, ma semplicemente occorre procedere alla formulazione di un lotto unico. E' opportuno infine evidenziare che le operazioni di indagini e di rilevamento dell'abitazione pignorata sono state eseguite senza alcun ostacolo da parte dell'esecutato che, al contrario, ha offerto la propria spontanea collaborazione. Identificazione del bene pignorato L'unità abitativa oggetto di indagine è parte di un edificio condominiale sito in Ischitella, compreso tra Via Nazario Sauro e Via Salvo D'Acquisto (Strada Provinciale n° 51). Al fabbricato condominiale si accede tramite una gradinata pubblica che collega le suddette strade e che fiancheggia l'edificio stesso. La struttura condominiale è costituita da sette piani fuori terra relativamente alla citata Via Salvo D'Acquisto e precisamente da un piano terra e da ulteriori sei piani soprastanti. 1 L'unità abitativa in parola è posta al quarto piano dell'edificio condominiale sopra descritto, si accede tramite un vano scala il cui ingresso è posto lungo la gradinata pubblica che collega Via Nazario Sauro con Via Salvo D'Acquisto (Allegato "Documentazione fotografica"). in data 30/08/1968 è stato rilasciato il nulla osta edilizio per la realizzazione del fabbricato in parola da edificare sulla particella n° 315 del Foglio 13, mentre in data 12 giugno 1971 è stata rilasciata apposita certificazione dal Comune di Ischitella dalla quale si evince che la costruzione ha avuto inizio in data 04/02/1969, è stata ultimata in data 28/11/1970 ed infine, è stata dichiarata abitabile in data 27/07/1971 (Allegato "Documentazione acquisita"). Attualmente l'edificio risulta identificato nel N.C.E.U. con il mappale n° 763 del Foglio 48, mentre l'unità abitativa pignorata risulta censita con il subalterno n° 16, in ditta al Sig. XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX nato in XXXXXXXXXXXX il XX/XX/XXXX. La suddetta identificazione catastale deriva fin dall'impianto meccanografico del 30/06/1987, ed ha subito soltanto variazioni d'ufficio del quadro tariffario in data 01/01/1992, in data 01/01/1994, e in data 18/11/2002 (variazione toponomastica n. 53893.1/2002 - prot. n. 281454). Dall'esame degli atti ipocatastali allegati alla presente relazione si evince che il bene pignorato risulta essere di proprietà del debitore esecutato, il quale ne detiene anche il possesso materiale dello stesso bene (Allegato "Ispezione ipotecaria"). Infine dalle indagini esperite è risultato che l'unità immobiliare pignorata è provvista della pertinenza esclusiva strettamente connessa alla citata abitazione costituita da una porzione di terrazzo posta al quarto piano relativamente all'ingresso condominiale e precisamente sull'appartamento in ditta ai coniugi Paolino Elsa e Luciani Giuseppe. Per concludere non è emersa l'esistenza di eventuali oneri specifici e/o di particolari vincoli gravanti sul bene in esame. Descrizione analitica del bene pignorato L'immobile nel quale è posto l'abitazione pignorata è stato realizzato alla fine degli anni sessanta, con struttura portante in c.a. e solai in laterocemento del tipo SAP con travetti realizzati a piè d'opera. L'accesso all'abitazione de quo, posta al quinto piano fuori terra (considerando come riferimento il piano strada di Via Salvo D'Acquisto), avviene dal vano scala condominiale, prospiciente la scalinata pubblica che collega Via Nazario Sauro con Via Salvo D'Acquisto (Strada Provinciale n° 2 51), al civico n° 51, mediante una scala in c.a. poiché, nonostante la presenza di sette piani fuori terra, non si è mai avuta l'istallazione di un ascensore. La distribuzione degli ambienti interni risulta essere sufficientemente funzionale in quanto, rispetto all'ingresso dell'abitazione, si può osservare una razionale suddivisione tra la zona notte e la zona giorno. Infatti la zona giorno, costituita da cucina - pranzo e dal soggiorno, entrambi collegati da un ampio spazio tanto da poter essere considerati un unico ambiente, dal quale è possibile raggiungere un balcone esterno con due diversi accessi. Detta zona giorno risulta esposta a nord-est con affaccio sulla Via Salvo D'Acquisto, mentre la zona notte, costituita da due camere da letto, risulta esposta a nord-ovest con affaccio su altra proprietà privata. Inoltre l'abitazione, oltre all'ingresso, è dotata di un bagno, di un corridoio, di un ripostiglio e di una piccola veranda. In particolare, l'appartamento è composto da: TIPOLOGIA VANO SUPERFICIE NETTA [mq] Ingresso 3,94 Camera da letto 18,90 Cameretta 13,88 Bagno 8,02 Corridoio 11,76 Ripostiglio 2,96 Sala 19,18 Cucina-Pranzo 12,93 TOTALE 91,57 Balcone 6,86 Veranda 3,10 La tipologia edilizia dell’appartamento, costituito da 4 vani abitabili e accessori, rientra tra quelle del tipo economica e popolare, la sua altezza interna misura mt. 2,95 mentre la superficie utile risulta pari a circa mq 91,57 per una superficie lorda pari a circa mq 110. Gli impianti tecnologici in dotazione dell’unità abitativa, (impianto elettrico, idrico, fognante), risultano conformi alle vigenti prescrizioni di legge poiché di recente installazione. 3 L’impianto di riscaldamento,invece, risulta parzialmente installato, seppur anch'esso di recente costruzione, essendo completamente mancanti gli elementi radianti, da collegare alle esistenti predisposizioni di allaccio. Infine l’impianto è dotato di caldaia del tipo C posizionata sul balcone. Non vi è riscontro del possesso della certificazione di qualificazione energetica, tuttavia considerando lo stato dell’appartamento, recentemente ristrutturato, la sostituzione di tutti gli impianti tecnologici, la presenza di nuovi infissi esterni con profilati in alluminio a taglio termico con una buona tenuta delle dispersioni termiche, esistono le condizioni per raggiungere gli standard dettati dalla normativa vigente. Internamente l’abitazione è dotata di infissi in legno, di pavimenti in mattonelle di gres porcellanato, di rivestimento delle pareti del bagno e della cucina con piastrelle di ceramica, di intonaco del tipo civile liscio, nonché di arredamento mobiliare in ciascun ambiente, secondo la relativa destinazione d’uso. L’intero appartamento, come già accennato, risulta recentemente ristrutturato. Esternamente l’immobile non presenta alcun elemento di pregio architettonico, le sue pareti perimetrali risultano rivestite con intonaco comune a tre strati liscio intervallato da file sfalsate di mattoni a vista. Resta infine da soffermarsi sulle condizioni di manutenzione dello stabile, nonché dell’abitazione oggetto di valutazione in esso contenuta. Come si evince dalla allegata documentazione fotografica, le pareti esterne dell’edificio mostrano una sufficiente manutenzione, mentre l’interno dell’appartamento come già detto, risulta recentemente ristrutturato. STIMA DEL BENE PIGNORATO La valutazione dell’immobile pignorato riguarda il lotto unico costituito dall’appartamento sito nell’abitato di Ischitella al quinto piano fuori terra di uno stabile condominiale ubicato al civico n. 51 di Via Salvo D’Acquisto (Strada Provinciale n. 51), censito nel N.C.E.U. col mappale 763 sub 16 del foglio 48; in ditta al sig. XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXX nato in XXXXXXXX il XX/XX/XXXX. Il criterio di stima adottato è quello del cosiddetto “Metodo Sintetico Comparativo”, attraverso il quale il perito procede nel locale mercato immobiliare alla ricerca oculata ed equilibrata di fattori intrinseci ed estrinseci, simili a quelli posseduti dal bene oggetto di stima. 4 Dalle indagini esperite presso l’UTC, le agenzie immobiliari e presso gli archivi dell’Agenzia del Territorio (Allegato "Documentazione acquisita"), è emerso che l’edificio trovasi in posizione semicentrale, nella quale esiste prevalentemente un tessuto edilizio residenziale risalente agli anni '70. In tale comparto urbanistico i prezzi unitari rilevati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio, oscillano da un minimo di €uro 530/mq (€uro cinquecentotrenta,00 per mq di superficie lorda) ad un massimo di €uro 750/mq (€uro settecentocinquanta,00 per mq di superficie lorda), in rapporto all’ubicazione del manufatto edilizio, alle sue condizioni di stabilità strutturale nonché a quelle sullo stato d’uso e di manutenzione. Poiché non sono stati osservati fenomeni di lesionamento nelle strutture murarie portanti, né di cedimenti nelle strutture di fondazioni e/o di elevazione, e poiché l'appartamento come già evidenziato è stato oggetto di recentissima ristrutturazione, si ritiene equo individuare il più probabile valore venale unitario, per metro quadrato di superficie lorda, nelle condizioni di ordinarietà del mercato locale, nonché di pronta disponibilità dell’unità abitativa, nella misura di €uro 800/mq (€uro ottocento,00 per mq di superficie lorda). Pertanto il valore venale per la vendita dell’abitazione pignorata depurata da ogni onere ammonta ad €uro 88.000,oo (€uro ottantotto/00). Avendo espletato il mandato ricevuto, restando a disposizione del sig. G.E. per ulteriori eventuali chiarimenti, rassegno la presente relazione di consulenza tecnica d’ufficio. Si allegano in separati fascicoli: • Allegato "Documentazione fotografica" • Allegato "Rilievo geometrico" • Allegato "Documentazione acquisita" • Allegato "Verbale di sopralluogo" • Allegato "Ispezione ipotecaria" Ischitella li 16/11/2012 Il consulente tecnico d’ufficio ing. Giovanni VALENTE 5