TRIBUNALE DI VASTO RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

TRIBUNALE DI VASTO
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
FALLIMENTO Tecno Appalti Srl
Giudice Delegato Dott. Elio Bongrazio
Curatore Dott.ssa Annalisa Rossitti
n°03/2010 R.F.
PREMESSA
La scrivente Arch. Cristina Potente con studio in Vasto alla via Luigi Cardone,
n°2, ed iscritta all'Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori
della Provincia di Chieti al n°562, veniva nominata dal Curatore del Fallimento in
epigrafe Consulente Tecnico nella procedura fallimentare n°03/2010 R.F. al fine di
stimare gli immobili che di seguito si indicano:
 “n°1 appartamento ammobiliato di civile abitazione di superficie lorda
complessiva di 69,80 mq e 35,50 mq di terrazzo, con relativo garage
identificati catastalmente rispettivamente al foglio 40 part. 4504 sub 103, e
foglio 40 part. 4504 sub 124;
 n°1 appartamento di civile abitazione di superficie lorda complessiva di
100,00 mq e 69,00 mq di terrazzo, con relativo garage identificati
catastalmente rispettivamente al foglio 40 part. 4504 sub 58, e foglio 40 part.
4504 sub. 75;
 n°1 appartamento di civile abitazione allo stato grezzo di superficie lorda
complessiva di 146,86 mq e 83,00 mq di terrazzo, con relativo garage e
cantina identificati catastalmente rispettivamente al foglio 40 part. 4504 sub
132, e foglio 40 part. 4504 sub 111, foglio 40 part. 4504 sub 75 (n.d.r. o più
correttamente sub 123)”.
In data 06/07/2011 la curatela del Fallimento faceva redigere la certificazione
notarile relativa alle vicende giuridiche degli immobili nel ventennio precedente la
dichiarazione di fallimento.
La
sottoscritta,
successivamente,
acquisiva
la
documentazione
relativa
all'accatastamento degli immobili in oggetto e le piantine dall'Agenzia del Territorio
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di Chieti, nonché le notizie relative alle pratiche edilizie relative all'edificazione degli
immobili.
Sulla scorta degli accertamenti e dei rilievi eseguiti si è pertanto redatta la
presente relazione, divisa nei seguenti capitoli e paragrafi:
A).DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA
B).RICOSTRUZIONE
DELLE
VICENDE
GIURIDICE
NEL
VENTENNIO
PRECEDENTE IL FALLIMENTO DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA.
C).ACCERTAMENTO DELLE VICENDE URBANISTICHE DEGLI IMMOBILI
OGGETTO DI STIMA.
D).RELAZIONE DI STIMA DEGLI IMMOBILI PER SINGOLO LOTTO DI VENDITA.
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A).DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA
Trattasi, nella specie, di unità immobiliari site in due distinti fabbricati, facenti parte
di un unico complesso immobiliare sito in Vasto (CH) alla via Spalato, al civico 28,
denominato “Parco degli Ulivi”.
Dette unità immobiliari, che si andranno appresso a descrivere, si suddividono sin
da ora in quelle che fanno parte del fabbricato “edificio B” ed in quelle che fanno
parte del fabbricato “edificio C”.
Esse verranno individuate nei diversi gruppi di unità, al fine di formare distinti lotti di
vendita che tengano conto, quindi, della loro ubicazione.
EDIFICIO B
Nell'edificio B si trovano:
 un appartamento per civile abitazione con annessa pertinenziale cantina al
piano primo;
 un box garage al piano interrato.
Con le appena dette unità immobiliari si ritiene di poter individuare un primo lotto di
vendita, nel quale nel prosieguo esse verranno individuate, lotto che sarà indicato
con la dicitura LOTTO n°1.
EDIFICIO C
Nell'edificio C si trovano:
 un appartamento per civile abitazione con annessa pertinenziale cantina al
primo piano;
 un appartamento per civile abitazione al piano sottotetto, allo stato
incompleto;
 due box garage al piano interrato;
 un locale cantina al piano interrato.
Con le predette unità immobiliari si ritiene di poter individuare altri due distinti lotti di
vendita, costituiti ognuno da un appartamento, un garage ed una cantina e, di
seguito, verranno individuati all'interno dei lotti che saranno indicati con le diciture
LOTTO n°2 e LOTTO n°3.
Il complesso residenziale cui fanno parte i fabbricati in cui sono site le unità
immobiliari oggetto di stima si trova a poca distanza dal centro della marina di
Vasto, nella parte a monte del tratto urbano della SS16.
E' un complesso di recente costruzione, edificato con struttura portante in c.a.,
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rifinito in parte in intonaco tinteggiato, in parte con mattoncino faccia a vista.
E' completamente recintato ed allo stesso si accede da un unico accesso carrabile e
pedonale, dotato di cancelli metallici elettrici.
I percorsi interni del complesso sono individuati, battuti ed asfaltati, dotati di
marciapiedi pavimentati.
Le rifiniture sono di buona qualità ed il complesso edilizio appare in buono stato
manutentivo.
Nel passare a descrivere le unità immobiliari oggetto di stima, come si è in
precedenza anticipato, esse verranno di seguito indicate all'interno dei singoli lotti in
cui si propone vengano poste in vendita.
LOTTO n°1:
In questo lotto si inseriscono e verranno descritte le seguenti unità immobiliari:
 appartamento per civile abitazione al piano primo dell'EDIFICIO B, distinto
dal numero interno 5, confinante con appartamento sub 59, vano scale e
distacco sull'edificio C, salvo altri, con annessa cantina posta al piano
interrato del medesimo edificio, confinante con corridoio di accesso e cantine
sub 73 e sub 66, salvo altri;
 box auto posto al piano interrato dell'EDIFICIO B, confinante con spazio di
manovra e box auto sub 74 e sub 76, salvo altri.
L'appartamento in oggetto è composto da soggiorno, due camere, cucina, due
bagni, balcone a servizio di uno dei bagni ed ampio terrazzo su cui affacciano una
delle camere, la cucina ed il soggiorno.
Quanto alle rifiniture, esso è pavimentato con piastrelle del tipo grès di dimensione
30 x 30 cm., di colore chiaro, con battiscopa abbinati.
I bagni sono rivestiti, fino ad
un'altezza di circa 2,00 m., con piastrelle del tipo grès di dimensione 20x20 cm., a
fasce orizzontali di due diversi colori, più scuro in basso e chiaro in alto, separate da
listello decorativo.
L'angolo cottura della cucina è rivestito con piastrelle del tipo
monocottura, fino ad un'altezza di circa 1,80 m.
Le porte interne sono in legno
tamburato. Gli infissi sono in legno con tapparelle in plastica elettrificate. Le pareti
sono rasate e rifinite con pittura murale.
Sono presenti gli impianti elettrico, di
riscaldamento a radiatori autonomo, di climatizzazione, l'idrico, il telefonico ed il
videocitofonico. Il balcone ed il terrazzo sono pavimentati con piastrelle del tipo
grès per esterni di dimensione 30x30 cm., di colore rossiccio.
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L'immobile oggetto di stima si trova buono stato manutentivo, salvo alcune
efflorescenze riconducibili ad umidità in prossimità dei locali bagno.
Esso è arredato con mobili che non sono inventariati in capo al fallimento.
Allo stato è occupato dal sig. Marra Gianluca.
La cantina pertinenziale dell'appartamento è un locale unico al quale si accede dal
corridoio di accesso a tutte le cantine.
E' dotato di una porta metallica di ingresso, è pavimentato in cls ed è tinteggiato. Al
suo interno è presente il solo impianto elettrico.
Il Box garage è un locale unico al quale si accede dalla corsia comune di ingresso
carrabile a tutti i garage.
E' dotato di una saracinesca metallica basculante, è pavimentato in cls ed è
tinteggiato. Al suo interno sono presenti l'impianto elettrico ed un punto acqua.
Le unità immobiliari in oggetto nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Vasto (CH)
sono così censite:
 quanto all'appartamento con annessa cantina, al foglio 40, particella 4504,
sub 58, via Spalato n°28, piano 1-S1, int. 5, edificio B, cat. A/2, cl. 2, vani 6,
R.C. €. 557,77;
 quanto al box garage, al foglio 40, particella 4504, sub. 75, via Spalato n°28,
piano S1, edificio B, cat. C/6, cl. 7, mq. 24, R.C. €. 81,81.
Le predette unità immobiliari hanno la seguente superficie lorda commerciale:
appartamento
mq
97x1
Sup. Comm. = mq
97,00
balcone e terrazza
mq
69x1/3
Sup. Comm. =mq
23,00
cantina
mq
7,50X1/3
Sup. Comm. = mq
02,50
box garage
mq
24x1/3
Sup. Comm. =mq
08,00
--------
Superficie Commerciale Totale
mq
° ° ° ° ° °
5
130,50
LOTTO n°2:
In questo lotto si inseriscono e verranno descritte le seguenti unità immobiliari:
 appartamento per civile abitazione al piano primo dell'EDIFICIO C, scala B,
distinto dal numero interno 5, confinante con vano scala, appartamenti sub
102 e sub 104, salvo altri, con annessa cantina posta al piano interrato del
medesimo edificio, confinante con corridoio di accesso e cantine sub 102 e
sub 101, salvo altri;
 box auto posto al piano interrato dell'EDIFICIO C, confinante con spazio di
manovra e box auto sub 123 e sub 125, salvo altri.
L'appartamento in oggetto è composto da soggiorno, una camera, cucina, un
bagno, terrazzo su cui affacciano la cucina, il soggiorno e la camera.
Quanto alle rifiniture, esso è pavimentato con piastrelle del tipo grès di dimensione
30 x 30 cm., di colore chiaro, con battiscopa abbinati.
Il bagno è rivestito, fino ad
un'altezza di circa 2,00 m., con piastrelle del tipo grès di dimensione 20x20 cm., a
fasce orizzontali di due diversi colori, più scuro in basso e chiaro in alto, separate da
listello decorativo.
L'angolo cottura della cucina è rivestito con piastrelle del tipo
monocottura, fino ad un'altezza di circa 1,80 m. ad effetto mosaico.
Le porte
interne sono in legno tamburato. Gli infissi sono in legno con tapparelle in plastica
elettrificate.
Le pareti sono rasate e rifinite con pittura murale.
Sono presenti gli
impianti elettrico, di riscaldamento a radiatori autonomo, di climatizzazione, l'idrico, il
telefonico ed il videocitofonico. Il terrazzo è pavimentato con piastrelle del tipo grès
per esterni di dimensione 30x30 cm., di colore rossiccio.
L'immobile oggetto di stima si trova buono stato manutentivo.
L'appartamento in oggetto, inoltre, è arredato con mobili inventariati in capo al
fallimento che di seguito si descrivono:
tavolo in alluminio e vetro 120x90 cm. del tipo allungabile; n°4 sedie in struttura
metallica e seduta/schienale in materiale plastico; un divano due posti in tessuto di
colore rosso; mobile soggiorno in legno di colore rosso e wengè composto da
vetrinetta 90xh1,95 cm. con base a due cassettoni, ponte centrale a due mensole e
pensile a quattro sportelli, base a cassettone 2,40xh40 cm. con televisore, mobiletto
porta computer con sedia; cucina componibile con frigorifero ad incasso, piano
cucina con lavello in acciaio inox e piano cottura quattro fuochi inox, sportello,
lavastoviglie da incasso e forno, pensili con tre ante, anta scola piatti e cappa di
aspirazione, lunghezza 2,40 m.; camera da letto con armadio tre ante scorrevoli, la
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centrale in vetro, letto matrimoniale e due comodini in legno.
Allo stato è occupato dal sig. Capitanio Remo.
La cantina pertinenziale dell'appartamento è un locale unico al quale si accede dal
corridoio di accesso a tutte le cantine.
E' dotato di una porta metallica di ingresso, è pavimentato in cls ed è tinteggiato. Al
suo interno è presente il solo impianto elettrico.
Il Box garage è un locale unico al quale si accede dalla corsia comune di ingresso
carrabile a tutti i garage.
E' dotato di una saracinesca metallica basculante, è pavimentato in cls ed è
tinteggiato. Al suo interno sono presenti l'impianto elettrico ed un punto acqua.
Le unità immobiliari in oggetto nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Vasto (CH)
sono così censite:
 quanto all'appartamento con annessa cantina, al foglio 40, particella 4504,
sub 103, via Spalato n°28, piano 1-S1, int. 5, edificio C, scala B, cat. A/2, cl.
1, vani 4,5, R.C. €. 348,61;
 quanto al box garage, al foglio 40, particella 4504, sub. 124, via Spalato
n°28, piano S1, edificio C, cat. C/6, cl. 7, mq. 31, R.C. €. 105,67.
Le predette unità immobiliari hanno la seguente superficie lorda commerciale:
appartamento
mq
76x1
Sup. Comm. = mq
76,00
terrazzo
mq
36x1/3
Sup. Comm. = mq
12,00
cantina
mq
6x1/3
Sup. Comm. = mq
02,00
box garage
mq
31x1/3
Sup. Comm. = mq
10,34
--------
Superficie Commerciale Totale
100,34
° ° ° ° ° °
LOTTO n°3:
In questo lotto si inseriscono e verranno descritte le seguenti unità immobiliari:
 appartamento per civile abitazione, non completato, al piano secondo
sottotetto dell'EDIFICIO C, scala A, con annessi tre balconi, confinante con
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vano scala e distacchi su area condominiale, salvo altri;
 locale cantina al piano interrato dell'EDIFICIO C, confinante con corridoio di
accesso e cantine sub 108 e sub 95, salvo altri;
 box auto posto al piano interrato dell'EDIFICIO C, confinante con spazio di
manovra e box auto sub 122 e sub 124, salvo altri.
L'appartamento in oggetto è composto da ingresso, due camere, cucina, due bagni
e tre balconi a servizio della cucina e delle due camere.
In parte è praticabile, in parte, quella vicina all'attacco delle falde del tetto, non è
praticabile ed è destinato ad alloggiamento di arredi fissi.
Esso è stato leggermente modificato quanto alle tramezzature interne che
delimitavano l'ingresso da uno dei bagni, con modifica delle superfici risultanti dalla
piantina catastale rispettivamente del bagno e dell'ingresso e con la modifica della
fruibilità del bagno in oggetto da parte di tutto l'appartamento invece che da parte
esclusiva di una delle camere come era in origine.
Quanto alle rifiniture, esso non è rifinito, è parzialmente rasato, le tracce degli
impianti non sono state chiuse e in alcuni punti neppure il massetto di sotto
pavimentazione è stato realizzato. Sono presenti la porta d'ingresso e gli infissi
esterni che sono in legno, dotati di persiane.
Quanto agli infissi interni, sono
presenti solo i cassoni per l'alloggiamento di porte a scomparsa. I balconi sono
pavimentati con piastrelle del tipo grès per esterni di dimensione 30x30 cm., di
colore rossiccio.
L'immobile oggetto di stima deve essere completato.
La cantina è un locale unico al quale si accede dal corridoio di accesso a tutte le
cantine.
E' dotato di una porta metallica di ingresso, è pavimentato in cls ed è tinteggiato. Al
suo interno è presente il solo impianto elettrico.
Il Box garage è un locale unico al quale si accede dalla corsia comune di ingresso
carrabile a tutti i garage.
E' dotato di una saracinesca metallica basculante, è pavimentato in cls ed è
tinteggiato. Al suo interno sono presenti l'impianto elettrico ed un punto acqua.
Le unità immobiliari in oggetto nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Vasto (CH)
sono così censite:
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 quanto all'appartamento, al foglio 40, particella 4504, sub 132, via Spalato
n°28, piano 2, cat. A/2, cl. 1, vani 6, R.C. €. 464,81;
 quanto al locale cantina, al foglio 40, particella 4504, sub 111, via Spalato
n°28, piano S1, edificio C, cat. C/2, cl. 4, mq. 4, R.C. €. 6,20;
 quanto al box garage, al foglio 40, particella 4504, sub. 123, via Spalato
n°28, piano S1, edificio C, cat. C/6, cl. 7, mq. 25, R.C. €. 85,22.
Le predette unità immobiliari hanno la seguente superficie lorda commerciale:
appartamento calpestabile
mq
114x1 Sup. Comm. = mq
114,00
appartamento non calpest.
mq
22x1/3 Sup. Comm. = mq
07,34
A proposito dell'appartamento in oggetto, però, va ricordato che esso deve essere
ancora completato sia nelle rifiniture che negli impianti.
Appare congruo, quindi, prevedere una decurtazione del valore della superficie
lorda commerciale, sia essa calpestabile che non calpestabile, così come sopra
determinata, di un ulteriore 20%, che andrà ad incidere sul valore finale di stima in
euro e che si ritiene generi una differenza di prezzo rispetto al valore di mercato
dell'appartamento finito, sufficiente a portare a compimento i lavori.
Pertanto, le unità immobiliari in oggetto hanno, così, la seguente superficie lorda
commerciale:
allo stato app. calpest.
mq
114x4/5
Sup. Comm. = mq
91,20
allo stato app. non calpest.
mq
7,34x4/5
Sup. Comm. = mq
05,87
balconi mq
mq
89x1/3 Sup. Comm. =mq
29,67
cantina
mq
5X1/3
Sup. Comm. = mq
01,67
box garage
mq
25x1/3
Sup. Comm. =mq
08,34
--------
Superficie Commerciale Totale
136,75
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B).RICOSTRUZIONE DELLE VICENDE GIURIDICE NEL VENTENNIO
PRECEDENTE IL FALLIMENTO DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA.
Gli immobili oggetto di stima sono stati acquistati dalla società fallita con l'unico atto
che segue:
 compravendita dalla società GIARDINI MEDITERRANEI S.r.l. con sede in
Roma, con atto per Notar Dott. Paolo Fenoaltea di Roma del 29/03/2007,
n°13180 di Repertorio, registrato in Roma l'11/04/2007 al n°8705 serie 1/T,
trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Chieti in data 16/04/2007 ai
numeri 8211/5743 (ATTI ALLEGATI -All.1).
In merito alla continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c., si osserva che, da quanto
emerge dalla certificazione notarile in atti, relativa alle vicende giuridiche
dell'immobile pignorato, che:
 la società GIARDINI MEDITERRANEI S.r.l. con sede in Roma ha costruito il
complesso edilizio di cui fanno parte le porzioni immobiliari in oggetto su
terreno già riportato nel Catasto dei Terreni del Comune di Vasto (CH) al
foglio 40, particelle 4346, 4347 e 4350, poi passato all'urbano e riportato nel
Catasto dei Fabbricati del Comune di Vasto (CH) al foglio 40, particella 4504;
 alla società GIARDINI MEDITERRANEI S.r.l. con sede in Roma il terreno è
pervenuto dai sigg.ri Adinolfi Giuseppina, Adinolfi Sergio e Falgiani Valeria,
con compravendita per Notar Dott.ssa Manuela Carmina di Cupello del
17/06/2003, n°11804 di Repertorio, registrato in Vasto (CH) il 09/07/2003 al
n°111 serie 1T, trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Chieti in data
12/07/2003 ai numeri 12850/10023;
 ai sigg.ri Adinolfi Giuseppina, Adinolfi Sergio e Falgiani Valeria il terreno è
pervenuto:
◦ quanto alla sig.ra Adinolfi Giuseppina i diritti pari ad 1/2 indiviso per
successione del padre sig. Adinolfi Gaetano, deceduto il 04/01/2000,
giusta dichiarazione di successione all'Ufficio del Registro di Vasto del
21/06/2000, n°20, vol. 573, trascritta presso la Conservatoria dei RR. II.
di Chieti in data 28/11/2002 ai numeri 20289/15584, e successiva
accettazione tacita di eredità, trascritta presso la Conservatoria dei RR.
II. di Chieti in data 11/02/2004 ai numeri 2228/1658;
◦ quanto ai sigg.ri Adinolfi Sergio e Falgiani Valeria i diritti pari ad 1/4
10
indiviso ciascuno per successione dei rispettivi padre e marito sig.
Adinolfi
Flavio,
deceduto
il
05/09/2000,
giusta dichiarazione
di
successione all'Ufficio del Registro di Vasto del 05/03/2001, n°13, vol.
482, trascritta presso la Conservatoria dei RR. II. di Chieti in data
21/10/2002 ai numeri 17854/13776;
 al sig. Adinolfi Flavio il terreno è pervenuto per i diritti pari ad 1/2 indiviso
erano pervenuti per successione del padre sig. Adinolfi Gaetano, deceduto il
04/01/2000, giusta dichiarazione di successione all'Ufficio del Registro di
Vasto del 21/06/2000, n°20, vol. 573, trascritta presso la Conservatoria dei
RR. II. di Chieti in data 28/11/2002 ai numeri 20289/15584, e successiva
accettazione tacita di eredità, trascritta presso la Conservatoria dei RR. II. di
Chieti in data 11/02/2004 ai numeri 2228/1658;
 il sig. Adinolfi Gaetano era proprietario del terreno per giusti e lagali titoli in
epoca anteriore al ventennio;
pertanto, v'è continuità nelle trascrizioni dei successivi passaggi di proprietà sino
all'acquisto della proprietà da parte della società fallita.
Quanto alle trascrizioni pregiudizievoli, oltre alla trascrizione della sentenza di
fallimento, sugli immobili oggetto di stima esistono le seguenti formalità:
 iscrizione
dell'11/02/2004,
numeri
2230/342
a
favore
della
Banca
Antonveneta S.p.a., con sede in Padova, relativa a ipoteca volontaria per
euro 8.000.000,00 concessa dalla società GIARDINI MEDITERRANEI S.r.l.
a garanzia di mutuo di euro 4.000.000,00 con atto per Norar Dott. Paolo
Fenoaltea del 05/02/2004 n°7666 di Rep., successivamente frazionato con
atto per medesimo Notaio in data 20/12/2006 n°12677 di Rep. annotato ai
numeri 11029/1424;
 servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico dell'area di pertinenza
interna al complesso residenziale, a favore di fondi confinanti, con atto per
Notar Dott. Pierluigi Quaglione di Vasto (CH) del 24/11/2006 n°3982 di Rep.,
registrato in Vasto (CH) il 30/11/2006 al n°3171 serie 1T, trascritto presso la
Conservatoria dei RR. II. di Chieti in data 04/12/2006 ai numeri
31742/21234;
 iscrizione del 13/02/2009, numeri 2894/484 a favore della Equitalia Pragma
S.p.a., con sede in Pescara, relativa a ipoteca legale per euro 639.664,60
derivante da ruoli esattoriali esecutivi per euro 319.832,30;
11
 iscrizione del 18/12/2009, numeri 24212/5633 a favore della società Lithos
Plus S.r.l., con sede in Settimo Milanese (MI), relativa a ipoteca giudiziale
per euro 11.497,28 derivante da decreto ingiuntivo;
 iscrizione del 16/02/2010, numeri 2907/411 a favore del sig. Cerviero
Raffaele nato a Campobasso l'11/05/1976, relativa a ipoteca giudiziale per
euro 150.000,00 derivante da decreto ingiuntivo.
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C).ACCERTAMENTO DELLE VICENDE URBANISTICHE DEGLI IMMOBILI
OGGETTO DI STIMA.
La scrivente ha accertato che l'edificazione del fabbricato di cui gli immobili oggetto
di stima sono parte è avvenuta:
 in virtù di Permesso di Costruire n°580 rilasciato dal Comune di Vasto (CH)
in data 04/08/2003, pratica edilizia n°540/2002;
 successivamente con Denuncia di Inizio Attività n°243/P/06, protocollata
presso il Comune di Vasto (CH) in data 29/05/2006 n°29434 di Prot.;
 quanto al Vincolo Idrogeologico presente in zona, la Giunta Regionale
rilasciava Nulla Osta del 24/02/2003 n°883 di Prot.
Per il fabbricato ove è sito l'immobile pignorato veniva rilasciata:
 Autorizzazione di Abitabilità o Agibilità dal Comune di Vasto in data
19/09/2006 n°39855.
La scrivente ha accertato, previa acquisizione dei dati catastali e delle schede di
accatastamento, che gli immobili pignorati sono accatastati e che i dati catastali
sono quelli indicati in sede descrittiva in calce ad ogni lotto.
Quanto all'appartamento al sottotetto di cui al LOTTO n°3, è stata presentata la
domanda di recupero abitativo di sottotetto ai sensi dell'art. 85 della L.R. Abruzzo
26/04/2004 n°15 e successive modifiche ed integrazioni, con richiesta di permesso
di costruire al Comune di Vasto (CH), corredata del pagamento degli oneri
concessori e dei costi di costruzione a conguaglio.
Esso, però, presenta piccole modifiche realizzate mediante spostamento di alcuni
tramezzi, di cui si è già detto in sede descrittiva.
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D).RELAZIONE DI STIMA DEGLI IMMOBILI PER SINGOLO LOTTO DI VENDITA.
LOTTO n°1:
Le unità immobiliari in oggetto hanno la seguente rendita catastale complessiva:
app. €. 557,77 + box €. 81,81
Complessiva R.C. = €.
639,58
L'unità immobiliare in oggetto ha la seguente superficie lorda commerciale:
indicata in sede descrittiva
Superficie Commerciale Totale = mq
130,50
Il valore dell'immobile pignorato, ai sensi dell’art.15 c.p.c., come richiamato
dall’art. 568 c.p.c., è così di seguito calcolato.
Valore del bene ai sensi dell’art.15 c.p.c. = Euro 639,58 x 200 = Euro 127.916,00
Tenuto conto della tipologia dell'unità immobiliare oggetto di stima, della sua
dislocazione, delle caratteristiche costruttive, delle rifiniture, della vetustà, e della
media dei prezzi di mercato attinti dalle agenzie immobiliari operanti nella cittadina,
si procede sia alla stima analitica che a quella sintetica, per ottenere la
determinazione del più probabile prezzo di mercato.
STIMA ANALITICA: (con il metodo della capitalizzazione del reddito netto).
In relazione alla tipologia dell'unità immobiliare oggetto della presente perizia,
tenuto conto di quanto riferito dalle agenzie immobiliari contattate dalla scrivente, il
canone di affitto può essere stimato in circa Euro 450,00 mensili:
produce un reddito lordo annuo di Euro 5.400,00.
canone che
Poiché le spese e gli oneri
imputabili al proprietario (manutenzione straordinaria, aliquote per ammortamento,
oneri fiscali, ecc...) ammontano circa al 30% del reddito lordo annuo, è possibile
stabilire che il reddito netto annuo ammonta a :
Euro 5.400,00 - 30% di 5.400,00 = Euro 3.780,00.
Il saggio di capitalizzazione, tenuto conto delle caratteristiche dell’edificio e
della zona, nonché della sua vetustà e del mercato odierno, si può assumere pari al
2%.
Pertanto, il valore dell’immobile in base alla stima analitica risulta essere pari
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a:
Valore = Euro 3.780,00 x 100 /2 = Euro 189.000,00
STIMA SINTETICA (con il metodo del prezzo per metro quadro di superficie lorda
commerciale):
In considerazione della posizione dell’immobile, delle caratteristiche tecniche
costruttive, del grado di vetustà, dell’intorno dei luoghi, tenuto conto di quanto riferito
dalle agenzie immobiliari contattate dalla scrivente, si può ritenere congruo il prezzo
di Euro 2.000 al mq. di superficie lorda commerciale.
Per cui si addiviene al Valore di :
Valore = Euro 2.000,00 x mq. 130,50 = Euro 261.000,00
In riferimento alla stima analitica ed a quella sintetica, si ritiene che il PIU’
PROBABILE VALORE DI MERCATO sia dato dalla media dei valori determinati, per
cui :
Valore di mercato = Euro (189.000,00 + 261.000,00) x1/2 = Euro 225.000,00
° ° ° ° ° °
LOTTO n°2:
Le unità immobiliari in oggetto hanno la seguente rendita catastale complessiva:
app. €. 348,61 + box €. 105,67
Complessiva R.C. = €.
454,28
L'unità immobiliare in oggetto ha la seguente superficie lorda commerciale:
indicata in sede descrittiva
Superficie Commerciale Totale = mq
100,34
Il valore dell'immobile pignorato, ai sensi dell’art.15 c.p.c., come richiamato
dall’art. 568 c.p.c., è così di seguito calcolato.
Valore del bene ai sensi dell’art.15 c.p.c. = Euro 454,28 x 200 = Euro 90.856,00
Tenuto conto della tipologia dell'unità immobiliare oggetto di stima, della sua
dislocazione, delle caratteristiche costruttive, delle rifiniture, della vetustà, e della
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media dei prezzi di mercato attinti dalle agenzie immobiliari operanti nella cittadina,
si procede sia alla stima analitica che a quella sintetica, per ottenere la
determinazione del più probabile prezzo di mercato.
STIMA ANALITICA: (con il metodo della capitalizzazione del reddito netto).
In relazione alla tipologia dell'unità immobiliare oggetto della presente perizia,
tenuto conto di quanto riferito dalle agenzie immobiliari contattate dalla scrivente, il
canone di affitto può essere stimato in circa Euro 400,00 mensili:
produce un reddito lordo annuo di Euro 4.800,00.
canone che
Poiché le spese e gli oneri
imputabili al proprietario (manutenzione straordinaria, aliquote per ammortamento,
oneri fiscali, ecc...) ammontano circa al 30% del reddito lordo annuo, è possibile
stabilire che il reddito netto annuo ammonta a :
Euro 4.800,00 - 30% di 4.800,00 = Euro 3.360,00.
Il saggio di capitalizzazione, tenuto conto delle caratteristiche dell’edificio e
della zona, nonché della sua vetustà e del mercato odierno, si può assumere pari al
2%.
Pertanto, il valore dell’immobile in base alla stima analitica risulta essere pari
a:
Valore = Euro 3.360,00 x 100 /2 = Euro 168.000,00
STIMA SINTETICA (con il metodo del prezzo per metro quadro di superficie lorda
commerciale):
In considerazione della posizione dell’immobile, delle caratteristiche tecniche
costruttive, del grado di vetustà, dell’intorno dei luoghi, tenuto conto di quanto riferito
dalle agenzie immobiliari contattate dalla scrivente, si può ritenere congruo il prezzo
di Euro 2.000 al mq. di superficie lorda commerciale.
Per cui si addiviene al Valore di :
Valore = Euro 2.000,00 x mq. 100,34 = Euro 200.680,00
In riferimento alla stima analitica ed a quella sintetica, si ritiene che il PIU’
PROBABILE VALORE DI MERCATO sia dato dalla media dei valori determinati, per
cui :
Valore di mercato = Euro (168.000,00 + 200.680,00) x1/2 = Euro 184.340,00
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Il valore così ottenuto può essere arrotondato per eccesso al migliaio di euro
più prossimo. Pertanto, si avrà un VALORE DI MERCATO ARROTONDATO di:
Valore di mercato =
Euro 185.000,00
° ° ° ° ° °
LOTTO n°3:
Le unità immobiliari in oggetto hanno la seguente rendita catastale complessiva:
app. €. 464,81 + box €. 85,22 + cant. €. 6,20
Comp. R.C. = €.
556,23
L'unità immobiliare in oggetto ha la seguente superficie lorda commerciale:
indicata in sede descrittiva
Superficie Commerciale Totale = mq
136,75
Il valore dell'immobile pignorato, ai sensi dell’art.15 c.p.c., come richiamato
dall’art. 568 c.p.c., è così di seguito calcolato.
Valore del bene ai sensi dell’art.15 c.p.c. = Euro 556,23 x 200 = Euro 111.246,00
Tenuto conto della tipologia dell'unità immobiliare oggetto di stima, della sua
dislocazione, delle caratteristiche costruttive, delle rifiniture, della vetustà, e della
media dei prezzi di mercato attinti dalle agenzie immobiliari operanti nella cittadina,
si procede sia alla stima analitica che a quella sintetica, per ottenere la
determinazione del più probabile prezzo di mercato.
STIMA ANALITICA: (con il metodo della capitalizzazione del reddito netto).
E' opportuno ricordare che nel calcolo della superficie lorda commerciale delle
unità immobiliari in oggetto, si è provveduto ad operare una decurtazione al fine di
tenere conto del fatto che l'appartamento non è ancora completato.
Pertanto, tutti i calcoli che seguono, essendo fatti sulle superfici risultato della
decurtazione, considerano le unità immobiliari come se fossero già finite ed
utilizzabili.
Pertanto, in relazione alla tipologia dell'unità immobiliare oggetto della
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presente perizia, tenuto conto di quanto riferito dalle agenzie immobiliari contattate
dalla scrivente, il canone di affitto può essere stimato in circa Euro 500,00 mensili:
canone che produce un reddito lordo annuo di Euro 6.000,00.
Poiché le spese e
gli oneri imputabili al proprietario (manutenzione straordinaria, aliquote per
ammortamento, oneri fiscali, ecc...) ammontano circa al 30% del reddito lordo
annuo, è possibile stabilire che il reddito netto annuo ammonta a :
Euro 6.000,00 - 30% di 6.000,00 = Euro 4.200,00.
Il saggio di capitalizzazione, tenuto conto delle caratteristiche dell’edificio e
della zona, nonché della sua vetustà e del mercato odierno, si può assumere pari al
2%.
Pertanto, il valore dell’immobile in base alla stima analitica risulta essere pari
a:
Valore = Euro 4.200,00 x 100 /2 = Euro 210.000,00
STIMA SINTETICA (con il metodo del prezzo per metro quadro di superficie lorda
commerciale):
In considerazione della posizione dell’immobile, delle caratteristiche tecniche
costruttive, del grado di vetustà, dell’intorno dei luoghi, tenuto conto di quanto riferito
dalle agenzie immobiliari contattate dalla scrivente, si può ritenere congruo il prezzo
di Euro 2.100 al mq. di superficie lorda commerciale.
Per cui si addiviene al Valore di :
Valore = Euro 2.100,00 x mq. 136,75 = Euro 287.175,00
In riferimento alla stima analitica ed a quella sintetica, si ritiene che il PIU’
PROBABILE VALORE DI MERCATO sia dato dalla media dei valori determinati, per
cui :
Valore di mercato = Euro (210.000,00 + 287.175,00) x1/2 = Euro 248.587,75
Il valore così ottenuto può essere arrotondato per eccesso al migliaio di euro
più prossimo. Pertanto, si avrà un VALORE DI MERCATO ARROTONDATO di:
Valore di mercato =
Euro 249.000,00
° ° ° ° ° °
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Ritenendo di aver svolto completamente il mandato ricevuto rassegno la
presente relazione, ringraziando per la fiducia accordatami.
Con osservanza.
Vasto, lì 09 marzo 2012
(Il C.T.U .Arch. Cristina Potente)
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