TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Immobiliare N. 392/2009 R.G.E. promossa da:
- SPREAFICO FRANCESCO & F.lli S.p.a.con sede in Milano - Avv.ti Lorenzo
Buldrini in Bologna e Fabio Capraro in Treviso
contro
- POLLONI ROBERTO, residente in Treviso, Via Bernardi n. 10
G.E. : Dott. ANTONELLO FABBRO
Esperto Estimatore : Arch. LUCIO CHIN
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
E STIMA DEI BENI
Esecuzione Immobiliare 392/2009 – Ud. 24.09.2014
Es.Imm. N. 392/2009 R.G.E.
Sezione Esecuzioni Immobiliari
1.1
INDICE
pag. 2
Relazione di consulenza tecnica e stima dei beni immobili -
pag. 6
Premessa
pag. 6
LOTTO UNO
pag. 8
AGENZIA DEL TERRITORIO
pag. 8
Identificazione catastale
Precisazioni catastali
Attuale intestazione
Confini
Conformità Catastale
1.2
CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI
pag. 10
Titoli di provenienza
Servitù
Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli
1.3
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
pag. 12
Caratteri generali del fabbricato
Appartamento -Garage -Area scoperta
Considerazioni sullo stato generale del fabbricato e degli immobili
pignorati
1.4
CONTRATTO DI LOCAZIONE
pag. 16
1.5
ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA NORMATIVA URBANISTICA pag. 16
Destinazione urbanistica
2/62
Pratiche edilizie
Provvedimenti sanzionatori
Conformità dei fabbricati
1.6
DETERMINAZIONE DEL COSTO DELL’ATTESTATO DI
PRESTAZIONE ENERGETICA (A.P.E.)
pag. 19
1.7
STIMA DELL’IMMOBILE
pag. 20
1.8
COMODA DIVISIBILITÀ DEGLI IMMOBILI
pag. 22
1.9
DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE
pag. 22
Elenco allegati
pag. 23
Allegati
2.1
LOTTO DUE
pag. 24
pag. 24
Confini
2.2
pag. 26
Servitù
2.3
Appartamento -Garage -Area scoperta
3/62
pag. 28
pignorati
2.4
pag. 31
2.5
Pratiche edilizie
2.6
pag. 34
2.7
pag. 35
2.8
pag. 37
2.9
pag. 38
Elenco allegati
pag. 38
LOTTO TRE
pag. 40
pag. 40
3.1
Confini
3.2
Servitù
4/62
pag. 42
3.3
pag. 47
Appartamento e magazzino
pignorati
3.4
SPESE CONDOMINIALI - MOROSITA'
pag. 50
3.5
pag. 50
3.6
Pratiche edilizie
Sanabilità delle opere abusive riscontrate e stima delle spese di
regolarizzazione
3.7
pag. 58
3.8
pag. 59
3.9
pag. 61
3.10
pag. 62
Elenco allegati
pag. 62
5/62
Es. Imm. N° 392/2009 R.G.E.
G.E. Antonello Fabbro
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione immobiliare N. 392/2009 R.G.E. promossa da:
- SPREAFICO FRANCESCO & F.lli S.p.a.con sede in Milano - Avv.ti Lorenzo
Buldrini in Bologna e Fabio Carraro in Treviso
contro
- POLLONI ROBERTO, residente in Treviso, Via Bernardi n. 10
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
E STIMA DEI BENI IMMOBILI
Al sottoscritto Arch. LUCIO CHIN, professionista con studio in Treviso,
via Pisa n. 2, a seguito della nomina conferita dal Sig. G.E. ANTONELLO
FABBRO in data 20.02.2014 veniva affidato l’incarico di redigere la presente
relazione di stima in conformità ex art. 173-bis disposizioni d’attuazione C.p.c.
PREMESSA
Il sottoscritto, sulla base degli accertamenti, sopralluoghi e rilievi eseguiti e
delle informazioni assunte, espone quanto segue, precisando che
i beni oggetto
della presente relazione , identificabili in tre appartamenti e due garage, per
caratteristiche intrinseche e per tipologia, in funzione della loro vendita sono stati
raggruppati in n. 3 LOTTI così costituiti:
LOTTO 1: appartamento sito in Istrana (TV), Via Risorgimento al civico 36,
posto al primo piano con area scoperta al piano terra e garage al piano interrato;
LOTTO 2: appartamento sito in Istrana (TV), Via Risorgimento al civico 37,
6/62
posto al primo piano con area scoperta al piano terra e garage al piano interrato;
LOTTO 3: appartamento sito in Treviso, Via Roma al civico 20, posto al quarto
piano con magazzino al piano settimo.
Con riferimento alla procedura esecutiva in epigrafe, al 28.07.2014
presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, oltre al procedente
SPREAFICO FRANCESCO & F.LLI s.p.a. con sede in Milano, risultavano
intervenuti:
• deposito in data 23.11.2009 a nome della società PATFRUIT SOC.COOP.A
R.L. già FERRARA FRUTTA SOC. COOP. A R.L., con sede in Monestirolo
(FE), Via Argenta n. 32/A, con avv. Roberto Anselmi in Ferrara e con avv.
domiciliatario Salvatore Rizzo in Treviso;
• deposito a nome della
ASPRA FINANCE S.P.A., con sede legale in
Milano,Viale Bodio n.29, mandataria UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT
BANK S.P.A. con sede in Verona, Piazzetta Monte n.1, con avv. Dino De Poli
in Treviso (Es. Imm n. 359/10 R.G. riunita alla Es.Imm. n. 392/09 R.G.);
• deposito a nome del CONDOMINIO SIMONETTI, con sede in Treviso, Via
Roma n.20, con avv. Enrico Villanova in Treviso (Es. Imm n. 464/10 R.G.
riunita alla Es.Imm. n.392/09 R.G.);
• deposito in data 28.06.2010 a no me della CASSA DI RISPARMIO DEL
VENETO S.P.A., con sede legale in Padova, Corso Garibaldi n. 22/26, e con
avv. Gianni Solinas in Treviso (Es. Imm n.681/10 R.G. riunita alla Es.Imm.
n.392/09 R.G.);
• deposito in data 05.11.2011 a nome della VENETO BANCA HOLDING
S.C.P.A., con sede legale in Montebe lluna (TV), Piazza G.B. Dall'Armi n.1, e
con avv. Paolo Laghi in Treviso (Es. Imm n.681/10 R.G. riunita alla Es.Imm.
7/62
n.392/09 R.G.);
• deposito a nome della UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.P.A.
con sede in Verona, Piazzetta Monte n.1, con avv. Dino De Poli in Treviso (Es.
Imm n. 681/10 R.G. riunita alla Es.Imm. n.392/09 R.G.).
**********
Sulla base delle attuali risultanze presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Treviso, il sig Polloni Roberto è proprietario degli immobili siti
nel Comune di Istrana come di seguito precisato:
•
POLLONI ROBERTO, nato a Treviso il 30.12.1960 - C.F.:PLLRRT60T30
L407C - proprietà per 1000/1000.
LOTTO 1
1.1 - AGENZIA DEL TERRITORIO
1.1.1 - IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Gli immobili in oggetto sono censiti come segue:
CATASTO FABBRICATI
Comune di Istrana – Sezione C, Foglio 3 (v. all.1.1- Visura Catasto Fabbricati):
• particella n. 435 sub 6 – area urbana, mq 63-Via Risorgimento ;
• particella n. 435 sub 7 – Cat. A/2, Cl.2, 2,5 vani, Rendita € 219,49 - Via
Risorgimento, piano 1;
• particella n. 435 sub 19 – Cat. C/6, Cl.2, mq 12, Rendita € 31,61 - Via
Risorgimento, piano S1.
PRECISAZIONI CATASTALI
•
Presso il Catasto dei Fabbricati gli immobili sopra identificati sono
rappresentati graficamente da n° 2 planimetrie e da n. 1 elaborato
planimetrico (v. all. 1.2 – Planimetrie ed elaborato planimetrico).
8/62
Al Catasto Terreni le unità immobiliari oggetto della presente relazione
•
sono parte di un più ampio fabbricato che insiste sul mappale di seguito
identificato catastalmente:
Comune di Istrana, Foglio 16 (v. all.1.3-Visura Catasto Terreni):
particella n. 435 – Ente Urbano, Ha 0.11.18.
Quote di comproprietà sulle parti comuni
Dall’atto di compravendita in data 28.01.1992, rep. n.30125 Notaio Roberto Ucci:
- per la quota di 3/6 sui:
•
M.n. 435 sub 13 – corsia garage comune dal sub 14 al 19;
•
M.n. 435 sub 12 – area scoperta (rampa di accesso garage) comune dal sub 13
al sub 19;
M.n. 435 sub 20 – area scoperta comune ai sub 2, 3 e dal sub 12 al sub 19,
•
con la proporzionale comproprietà delle parti comuni ex art. 1117 C.C.
1.1.2 – ATTUALE INTESTAZIONE
Presso il Catasto Fabbricati gli immobili sono intestati a (v. all.1.1-Visura
Catasto Fabbricati):
- POLLONI ROBERTO, nato a Treviso il 30.12.1960 - C.F. PLLRRT60T30
L407C.
1.1.3 - CONFINI
Al Catasto Fabbricati
Appartamento:
•
al piano primo la particella n. 435 sub 7 confina, da nord in senso orario,
con i subb 5, 11 e 9 della stessa particella.
Garage:
•
al piano interrato la particella n. 435 sub 19 confina, da nord in senso
9/62
orario, con i subb 18 e13 della stessa particella e con terrapieno.
Area scoperta
•
al piano terra la particella n. 435 sub 6 confina, da ovest in senso orario,
con i subb 4,2,3 e 8 della stessa particella e con la via pubblica.
Al Catasto dei Terreni, l’area di pertinenza e di sedime dell’immobile in cui sono
inseriti l'appartamento ed il garage oggetto di procedimento esecutivo, identificata
come già detto dalla particella n. 435, confina , da nord in senso orario, con:
- particelle nn. 463, 472, 466, 438, 469, 607, 436, 433 (v.all.1.4 - Estratto di
mappa Catasto Terreni).
1.1.4 – CONFORMITÀ CATASTALE
•
Le unità immobiliari
(435 subb 6, 7 e 19) sono conformi alla
planimetria catastale.
**********
1.2 - CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI
1.2.1 - TITOLI DI PROVENIENZA
Alla situazione di titolarità degli immobili del presente
LOTTO 1, si è
pervenuti in forza del seguente atto (v. all.1.5 -Atto di compravendita):
- Atto di compravendita in data 28.01.1992 , rep. n.30125 Notaio Roberto Ucci in
Treviso ivi trascritto in data 21.02.1992 ai n.ri R.G. 7282 e R.P. 5956, registrato a
Treviso il 17.02.1992 al n.1756/V pubblici.
1.2.2 – SERVITU’
Non risultano trascrizioni specifiche di servitù.
1.2.3 - ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso, considerando
10/62
come arco di tempo il "ventennio retro", risultano gravanti sugli immobili oggetto
di esecuzione di cui al LOTTO 1, le seguenti
formalità
pregiudizievoli
(documentazione agli atti - visure di aggiornamento del 24.07.2014):
ISCRIZIONI
1) Iscrizione in data 27.11.2003 ai n.ri 51345/11572 : Ipoteca volontaria per €
800.000,00 di cui capitale € 400.000,00;
a favore: CASSA DI RISPARMIO DI PADOVA E ROVIGO spa con sede in
Padova - C.F. 02089931204 - Domicilio ipotecario eletto: Padova, Corso Garibaldi
n. 22/26 - per la quota di 1/1 P.;
contro: POLLONI ROBERTO residente in Treviso – C.F.: PLLRRT60T30L407C
– per la quota di 1/1;
titolo: Atto notarile del 25.11.2003 rep. n.50753 Notaio Roberto Ucci in Treviso Ipoteca volontaria a garanzia di apertura di credito;
beni colpiti : per la quota 1/1 della proprietà
Comune di Istrana – Sezione C, Foglio 3
particella n. 435 sub 6 – Terreno;
particella n. 435 sub 7 – A/2, 2,5 vani;
particella n. 435 sub 19 – C/6, mq 12.
Altri beni colpiti : sì.
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
1) Trascrizione in data 04.08.2009 ai n.ri 30491/18776;
a favore: SPREAFICO FRANCESCO e F.LLI spa, con sede in Milano – C.F.:
00348240136 – per la quota di 1/1 della proprietà;
contro: POLLONI ROBERTO, residente in Treviso – C.F.: PLLRRT60T30L407C
– per la quota di 1/1 della proprietà;
11/62
titolo: Atto giudiziario del 23.06.2009 rep. n.3452 del Tribunale di Treviso Pignoramento immobili;
2) Trascrizione in data 06.10.2010 ai n.ri 35385/2191 8;
a favore: CASSA DI RISPARMIO DEL VENETO spa, con sede in Padova –
C.F.: 03591520287 – per la quota di 1/1 della proprietà;
contro:
POLLONI
ROBERTO,
residente
in
Treviso
–
C.F.:
PLLRRT60T30L407C– per la quota di 1/1 della proprietà;
titolo: Atto giudiziario del 31.08.2010 rep. n.1114 degli Ufficiali Giudiziari di
Montebelluna (Treviso) - Pignoramento immobili;
**********
1.3 - DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Trattasi di un mini appartamento con area scoperta di pertinenza e garage
siti a Istrana in Via Risorgimento al civico 36 (v. doc. fotografica).
L’immobile oggetto di stima fa parte di un fabbricato ultimato nel 1991; è
12/62
posto in prossimità del centro di Istrana, prospiciente la via pubblica e servito da
una buona dotazione di parcheggi limitrofi. Il corpo di fabbrica, a pianta
rettangolare, è orientato secondo l'asse est-ovest.
Prossime al fabbricato sono presenti varie attività commerciali a servizio
della residenza oltre ai servizi pubblici, distribuiti nell'area centrale di Istrana nella
cui prossimità si trova anche l'immobile in oggetto.
Il fabbricato, costruito a partire dal 1990, si sviluppa su due piani fuori terra
ed uno interrato; al piano interrato si trovano due magazzini e sei garage, al piano
terra due unità immobiliari ad uso ufficio, al primo piano sono presenti le quattro
unità immobiliari ad uso residenziale.
La struttura portante verticale è realizzata in calcestruzzo armato con
tamponamenti in laterizio. I solai di piano sono in latero-cemento armato.
Le finiture esterne sono costituite da tetto a falde con manto di copertura in
tegole, grondaie e pluviali in lamiera verniciata. Le facciate sono finite con un
rivestimento a graffiato.
Il fabbricato è accessibile direttamente dalla via pubblica dalla quale è
consentito l'ingresso alle diverse unità presenti nonché ai garage interrati
raggiungibili percorrendo la rampa inclinata, finita superficialmente con una
pavimentazione in masselli di calcestruzzo.
Ad est dell'immobile, un piccolo attraversamento pedonale connette il
prospetto sud del fabbricato, dove si attestano gli accessi ai due appartamenti posti
al piano primo oggetto della presente relazione,con il prospetto nord le cui unità
immobiliari presenti esprimono la vocazione pubblica di questo parte dell'area.
L’area scoperta condominiale, ben tenuta e curata, è pavimentata con
13/62
blocchetti in calcestruzzo destinata parzialmente a parcheggio.
Appartamento
Si sviluppa al piano primo, ha una pianta rettangolare ed è servito da una scala
esterna che, partendo dall'area scoperta di pertinenza, conduce all'ingresso.
L'appartamento è composto oltre che dall'ingresso-soggiorno-pranzo, da un angolo
cottura, una camera, un bagno e un terrazzo, spazio d'arrivo della citata scala
esterna.
La superficie utile dei vani è di mq 32,91, quella del terrazzo è di mq 5,04;
la superficie lorda complessiva è pari a mq 45,04 e quella della scala esterna è di
mq 7,66; l’altezza interna è di m 2,70 (v.all.1.6 – pianta licenziata).
Orientato secondo l’asse nord-sud, l’appartamento gode di un doppio
affaccio, ad ovest e a sud.
Per quanto attiene alle caratteristiche costruttive ed alle finiture esterne si
rimanda a quanto già detto per l’intero immobile.
Le finiture interne possono così sintetizzarsi: pavimenti :
•
piastrelle in gres in tutti i locali; pavimenti esterni : piastrelle di klinker nel
terrazzo e rivestimento in granito “sale e pepe” della scala esterna;
•
rivestimenti delle pareti : intonaco civile liscio, tinteggiato, rivestimenti in
piastrelle sul bagno e l’angolo cottura;
•
infissi interni : porte tamburate, alcune con specchiatura in vetro;
•
infissi esterni : infissi in legno e vetrocamera, tapparelle in pvc, portoncino
d’ingresso in legno;
•
Impianti: riscaldamento autonomo a gas metano con caldaia murale
posizionata nell’angolo cottura e con corpi scaldanti in acciaio lamellare
nelle diverse stanze, telefonico, citofonico, elettrico, antenna centralizzata.
14/62
L’approvvigionamento idrico avviene da acquedotto.
Garage
Ubicato al piano interrato del
calpestabile di
mq 12,19 con
fabbricato, il garage ha una superficie
un’altezza interna di m 2,45. Le pareti sono
intonacate e tinteggiate, il pavimento è rivestito con piastrelle, il basculante è in
lamiera di acciaio zincata e verniciata con apertura manuale. E’ dotato di impianto
elettrico ed idraulico. È presente una finestra in alluminio anodizzato.
Area scoperta
Posta sul fronte est del fabbricato ha forma quadrangolare e si sviluppa con
una superficie di mq 63. La maggior parte della superficie è pavimentata con
blocchetti in calcestruzzo e solo una piccola parte è finita a verde. L'intera area è
delimitata da uno zoccolo in calcestruzzo con sovrastante ringhiera in ferro
verniciato. E' presente un unico accesso pedonale costituito da un cancello in ferro
con apertura elettrocomandata.
CONSIDERAZIONI SULLO STATO GENERALE DEL FABBRICATO E
DELL’IMMOBILE PIGNORATO
Esternamente il fabbricato si presenta privo di deterioramenti nei
trattamenti superficiali. Il grado delle finiture presenti nell’appartamento
(pavimenti, infissi, sanitari, rivestimenti parietali, corpi scaldanti,..), è di tipo
corrente. Non sono presenti segni di deterioramento o di degrado. Per quanto sopra
detto, lo stato di manutenzione e conservazione dell’immobile pignorato si può
definire complessivamente buono .
L’unità immobiliare, al momento del sopralluogo, era occupata in forza
di un contratto di locazione.
**********
15/62
1.4 - CONTRATTO DI LOCAZIONE
Per l’immobile de quo, tra l'esecutato sig. POLLONI Roberto (parte
locatrice), residente a Treviso in via Bernardi, 10 e il sig. BOBAJ ARTAN , nato
a Prizren (Kosovo) C.F. BBJRTN81P15Z118S (parte conduttrice), risulta stipulato
un contratto di locazione in data 29.04.2011 , registrato presso l’Agenzia delle
Entrate di Treviso in data 27.05.2011 al n°6673 Priv.S.F ( v.all. 1.7 - contratto
locazione) con il quale è data in locazione l’unità immobiliare ammobiliata sita in
Comune di Istrana (TV) in via Risorgimento, al civico n.36, identificata al Catasto
Fabbricati come mappale n°435, sub 7.
La durata della locazione
è fissata in quattro anni a partire dal
01.05.2011 con termine al 30.04.2015 . Il rinnovo, di ugual periodo, potrà avvenire
tacitamente nel caso di mancata disdetta inviata alla parte locatrice almeno sei mesi
prima della scadenza. Il corrispettivo della locazione convenuto è pari a € 4.800,00
annue da pagarsi con rate mensili anticipate di € 400,00.
Poiché il contratto è di data certa posteriore alle date dei
pignoramenti (trascrizione 04.08.2009 e trascrizione 06.10.2010), il contratto
di locazione non è opponibile ai creditori.
**********
1.5 - ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA NORMATIVA URBANISTICA
Dagli accertamenti svolti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Istrana e
dai rilievi eseguiti presso l'immobile, è emerso quanto segue:
1.5.1 - DESTINAZIONE URBANISTICA
La Giunta Provinciale di Treviso, con delibera n° 60 del 25.02.2013, ha
approvato il Piano di Assetto del Territorio (P.A.T.) del Comune di Istrana,
16/62
pertanto il vigente P.R.G. , per le parti compatibili con il P.A.T., diventa il Piano
degli Interventi (P.I.).
Il P.A.T. individua l'area, oggetto della presente relazione, quale "ATO 2
-Centro” e, secondo la “Carta della Trasformabilità”, rientra tra le azioni
strategiche previste nella “Urbanizzazione consolidata–residenza” il tutto
disciplinato dagli artt. 46 e 47 del Titolo III–Trasformabilità, Prescrizioni e
direttive per la formazione del Piano degli Interventi (P.I.).
Il vigente P.R.G. del Comune di Istrana, approvato con D.G.R. n°733 del
16.03.1999, individua l'area, oggetto della presente relazione, quale "Z.T.O. C2”
(Zona residenziale), disciplinata dall’art. 26 e art. 33 delle N.T.A, comprendente le
parti del territorio parzialmente o totalmente inedificate con indici inferiori a quelli
che individuano la zona C1 e destinate prevalentemente alla nuova edificazione
residenziale .
La destinazione d’uso prevista è di tipo residenziale, ma è consentita
anche altra destinazione d’uso, come specificato all’art. 33 delle N.T.A.
É consentito l'intervento diretto nelle aree non soggette allo strumento
urbanistico attuativo
L’immobile non è inserito in un’area soggetta a vincolo .
Si riportano in allegato l’estratto delle planimetrie del P.R.G vigente e del
P.A.T. e gli estratti delle N.T.A. ( v. all.1.8 -Estratto PAT , PRG e NTA).
1.5.2 – PRATICHE EDILIZIE
Presso l'archivio del Comune di Istrana risultano le seguenti pratiche
edilizie:
•
Domanda in data 12.04.1990 prot. 2978 a nome “La edificatrice” per
nuova costruzione ad uso abitativo per quattro mini alloggi e due uffici.
17/62
Domanda in data 04.08.1990 prot. 6524 a nome “La edificatrice sas di
Foscaro Maria Bruna” per costruzione di fabbricato ad uso residenziale
e direzionale (n. 4 mini alloggi e n. 2 uffici). Nella seduta della
Commissione Edilizia Comunale del 21.09.90 è stato espresso parere
favorevole ad entrambe le domande. È stata rilasciata la Concessione
Edilizia n. 134 in data 24.10.1990;
•
Domanda in data 14.03.1991 prot. 2210 a nome “Edificatrice sas.” per
variante alla C.E. nr. 134 / 27.10.1990 per ampliamento fabbricato di circa
mq 10,50= di area di base. Nella seduta della Commissione Edilizia
Comunale del 21.23.1991 viene negata la richiesta per “eccedenza di
volume in rapporto all’area di pertinenza dell’edificio”. È stato rilasciato
diniego di Concessione Edilizia prot. n. 2210/91 in data 22.03.1991;
•
Domanda in data 22.08.1991 prot. 6881 a nome “Edificatrice sas. di
Foscaro Bruna M.” per variante in corso d’opera alla forometria nonché
piccoli aggiustamenti interni senza variazioni volumetriche o superficie
coperta. Domanda in data 03.10.1991 prot. 7886 a nome “Edificatrice
sas. di Foscaro Maria Bruna” per variante in c.o. alla C.E. n. 134 del
24.10.90 – costruz. fabbricato residenziale (n. 4 mini alloggi) e direzionale
(n. 2 uffici). Nella seduta della Commissione Edilizia Comunale verb. n.
19 del 29.11.1991 è stato espresso parere favorevole ad entrambe le
domande. È stata rilasciata la Concessione Edilizia n. 158 in data
20.12.1991;
•
Rilasciata abitabilità in data 25.01.1992, a seguito di richiesta acquisita al
protocollo generale del Comune il 24.12.1991 al n. 10388.
Si riporta in allegato la copia dell’abitabilità ritirata presso il Comune di Istrana
18/62
(v. all.1.9– Abitabilità).
1.5.3 - PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI SANZIONATORI
Non risultano emessi provvedimenti amministrativi sanzionatori.
1.5.4 - CONFORMITÀ DEI FABBRICATI
Ai fini della conformità si precisa che l’unità immobiliare è conforme al
progetto autorizzato.
**********
1.6
-
DETERMINAZIONE
DEL
COSTO
DELL’ATTESTATO
DI
In merito alla classificazione energetica dell’immobile, si precisa che lo
stesso risulta edificato nel 1991 e che successivamente a tale data non risulta siano
stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla
verifica della documentazione effettuata presso l’ufficio tecnico del Comune di
Istrana, non sono stati rinvenuti documenti o Attestati di Qualificazione Energetica
e/o Attestati di Certificazione Energetica, ma solo le dichiarazione di conformità
degli impianti.
Considerato quindi la consistenza dell’immobile avente una superficie utile
inferiore a 1.000 mq, il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di
finiture e le qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione
energetica alti, indice di mediocre qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il
bene appartenga ad una delle classi più basse sotto il profilo della qualità e del
risparmio energetico.
Pertanto, nel caso di specie, l’obbligo di dotazione dell’Attestato di
Prestazione Energetica (A.P.E.) graverà sull’acquirente dell’immobile,
19/62
mentre
il “soggetto certificatore” lo trasmetterà alla Regione.
È opinione dell’esperto estimatore che sarebbe opportuno riportare tale
informazione nel Decreto di Trasferimento.
Le spese da sostenere per la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica,
stimate in € 300,00 (euro trecento/00), oneri di legge compresi, saranno portate in
detrazione dal valore dell’immobile.
**********
1.7 - STIMA DEGLI IMMOBILI
Per la stima del più probabile valore di mercato degli immobili in oggetto, il
sottoscritto ritiene adatto applicare il procedimento sintetico-comparativo, sulla
base dei correnti prezzi di mercato praticati nella zona per beni simili e tenuto
conto anche delle altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
Per gli immobili in oggetto il parametro di riferimento è la superficie commerciale
(espressa in mqe = mq equivalenti), calcolata come segue.
PIANO
DESTINAZIONE, SUPERFICIE LORDA
SUPERFICIE
E COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO
COMMERCIALE
Primo
Appartamento
mq
39,60
x
1,00 mqe
39,60
Primo
Terrazzo
mq
5,44
x
0,40 mqe
2,18
Terra/Primo Scala esterna
mq
7,66
x
0,40 mqe
3,06
Terra
Area scoperta
mq
63,00
x
0,10 mqe
6,30
Interrato
Garage
mq
15,26
x
0,50 mqe
7,63
Mqe
58,77
Superficie commerciale complessiva
SUPERFICI UTILI
Piano primo
Ingresso-salotto-cottura mq
20/62
15,40
Piano primo
Camera
mq
11,39
Piano primo
Bagno
mq
4,35
Piano primo
Disimpegno
mq
1,77
Piano primo
Terrazzo
mq
5,04
Piano terra- primo
Scala esterna
mq
6,80
Piano interrato
Garage
mq
12,19
Superficie utile complessiva
mq
56,94
STIMA
Appartamento, garage
mqe 58,77 x €/mqe 1.200,00
=€
70.524,00
e area scoperta
Complessivamente
A dedurre costo per A.P.E.
Valore piena proprietà, senza deprezzamento
€
70.524,00
-€
300,00
€
70.224,00
Applicando al valore appena determinato una percentuale di deprezzamento del
20% per tenere conto dei seguenti elementi detrattori:
• contingente situazione economica;
• specificità della vendita;
il valore della piena proprietà del LOTTO 1, con deprezzamento, nello
stato di fatto e di diritto in cui si trovano, risulta pari a:
€ 70.224,00 x 0,80 = € 56.179,20 che si arrotonda a € 56.000,00.
Considerando la quota di 1/1 di proprietà dell’immobile del LOTTO
1, oggetto del provvedimento, si ritiene equo un più probabile valore di
mercato di € 56.000,00 (Euro cinquantaseimila/00).
**********
21/62
1.8 - COMODA DIVISIBILITÀ DEGLI IMMOBILI
Il giudizio sulla comoda divisibilità degli immobili va espresso tenendo
conto dei criteri enunciati dalla Suprema Corte di Cassazione (Cass. 10.04.90 n.
2989, 15.02.90 n. 1104 e 11.08.90 n. 8201).
Si riporta di seguito la sentenza (Cass. 30.07.2004 n. 14540) che conferma i
criteri enunciati nelle precedenti:
“Il concetto di comoda divisibilità di un
immobile a cui fa riferimento l’art. 720 c.c. postula, sotto l’aspetto strutturale, che
il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete
suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover
fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l’aspetto economico
funzionale, che la divisione non incida sull’originaria destinazione del bene e non
comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate
proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione
ed utilizzazione del bene stesso”.
Considerato che il valore di stima di un bene , “tenuto conto della normale
destinazione ed utilizzazione del bene stesso”, deve individuare il grado di
apprezzamento ordinario del mercato , e in base a quanto sopra esposto, il
sottoscritto esperto estimatore, tenuto conto dei criteri enunciati dalla Suprema
Corte di Cassazione, esprime giudizio negativo
in ordine alla comoda
divisibilità degli immobili in oggetto .
**********
1.9 - DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE
È stata verificata la completezza della relazione notarile mediante visure
presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
ELENCO ALLEGATI LOTTO UNO
22/62
Allegato 1.1 – Visura Catasto Fabbricati
Allegato 1.2 – Planimetria ed elaborato planimetrico
Allegato 1.3 – Visura Catasto Terreni
Allegato 1.4 – Estratto di mappa Catasto Terreni
Allegato 1.5 – Atto di compravendita
Allegato 1.6 – Pianta Licenziata
Allegato 1.7 – Contratto di locazione
Allegato 1.8 – Estratti PAT ,PRG e NTA
Allegato 1.9 – Abitabilità
Allegato – Documentazione fotografica
23/62
LOTTO 2
CATASTO FABBRICATI
Comune di Istrana – Sezione C, Foglio 3 (v. all.2.1- Visura Catasto Fabbricati):
• particella n. 435 sub 8 – area urbana, mq 65 – Via Risorgimento;
• particella n. 435 sub 9 – Cat. A/2, Cl.2, 2,5 vani, Rendita € 219,49 - Via
Risorgimento, piano 1.
• particella n. 435 sub 18 – Cat. C/6, Cl.2, mq 12, Rendita € 31,61 - Via
Risorgimento, piano S1.
•
rappresentati graficamente da n° 2 planimetrie e da n. 1 elaborato
planimetrico (v. all. 2.2 – Planimetrie ed elaborato planimetrico).
•
Comune di Istrana, Foglio 16 (v. all. 2.3-Visura Catasto Terreni):
Dall’atto di compravendita in data 28.01.1992, rep. n.30125 Notaio Roberto Ucci:
- per la quota di 3/6 sui:
•
M.n. 435 sub 13 – corsia garage comune dal sub 14 al 19;
M.n. 435 sub 12 – area scoperta (rampa di accesso garage) comune dal sub 13
•
al sub 19;
M.n. 435 sub 20 – area scoperta comune ai sub 2, 3 e dal sub 12 al sub 19,
•
con la proporzionale comproprietà delle parti comuni ex art. 1117 C.C.
- POLLONI ROBERTO, nato a Treviso il 30.12.1960 - C.F. PLLRRT60T30
L407C.
2.1.3 - CONFINI
Appartamento:
•
al piano primo la particella n. 435 sub 9 confina, da ovest in senso
orario, con i subb 7, 5 e 11 della stessa particella.
Garage:
•
al piano interrato la particella n. 435 sub 18 confina, da nord in senso
orario, con il terrapieno e i subb 17, 13 e 19 della stessa particella.
Area scoperta
•
al piano terra la particella n. 435 sub 8 confina, da ovest in senso orario,
con i subb 6, 2, 3 e 10 della stessa particella e con la via pubblica.
Al Catasto dei Terreni, l’area di pertinenza e di sedime dell’immobile in cui sono
inseriti il mini appartamento ed il garage oggetto di procedimento esecutivo,
identificata come già detto dalla particella n. 435, confina , da nord in senso
orario, con:
- particelle nn. 463, 472, 466, 438, 469, 607, 436, 433, (v.all.2.4 - Estratto di
25/62
mappa Catasto Terreni).
• Le unità immobiliari (435 subb 8,9 e 18) sono conformi alla planimetria
catastale.
**********
Alla situazione di titolarità degli immobili del presente
LOTTO 2, si è
pervenuti in forza del seguente atto ( v. all.2.5 - Atto di compravendita):
Treviso ivi trascritto in data 21.02.1992 ai n.ri R.G. 7282 e R.P. 5956, registrato a
Treviso il 17.02.1992 al n.1756/V pubblici.
Non risultano trascrizioni specifiche di servitù.
formalità
pregiudizievoli
(documentazione agli atti - visure di aggiornamento al 24.07.2014):
ISCRIZIONI
800.000,00 di cui capitale € 400.000,00;
26/62
contro: POLLONI ROBERTO residente in Treviso – C.F.: PLLRRT60T30L407C
per la quota di 1/1 della proprietà;
2) Trascrizione in data 06.10.2010 ai n.ri 35385/2191 8;
27/62
contro:
POLLONI
ROBERTO,
residente
in
Treviso
–
C.F.:
PLLRRT60T30L407C– per la quota di 1/1 della proprietà;
**********
Trattasi di un appartamento con area scoperta di pertinenza e garage siti a
Istrana in Via Risorgimento al civico 37 ( v. doc. fotografica).
L’immobile oggetto di stima fa parte di un fabbricato ultimato nel 1991; è
posto in prossimità del centro di Istrana, prospiciente la via pubblica e servito da
una buona dotazione di parcheggi limitrofi. Il corpo di fabbrica, a pianta
rettangolare, è orientato secondo l'asse est-ovest.
Prossime al fabbricato sono presenti varie attività commerciali a servizio
della residenza oltre ai servizi pubblici, distribuiti nell'area centrale di Istrana nella
cui prossimità si trova anche l'immobile in oggetto.
Il fabbricato, costruito a partire dal 1990, si sviluppa su due piani fuori terra
28/62
ed uno interrato; al piano interrato si trovano due magazzini e sei garage, al piano
terra due unità immobiliari ad uso ufficio, al primo piano sono presenti le quattro
unità immobiliari ad uso residenziale.
tamponamenti in laterizio. I solai di piano sono in latero-cemento armato.
Le finiture esterne sono costituite da tetto a falde con manto di copertura in
tegole, grondaie e pluviali in lamiera verniciata. Le facciate sono finite con un
rivestimento a graffiato.
Il fabbricato è accessibile direttamente dalla via pubblica dalla quale è
consentito l'ingresso alle diverse unità presenti nonché ai garage interrati
raggiungibili percorrendo la rampa inclinata, finita superficialmente con una
pavimentazione in masselli di calcestruzzo.
Ad est dell'immobile, un piccolo attraversamento pedonale connette il
prospetto sud del fabbricato, dove si attestano gli accessi ai due appartamenti posti
al piano primo oggetto della presente relazione, con il prospetto nord le cui unità
immobiliari presenti esprimono la vocazione pubblica di questo parte dell'area.
L’area scoperta condominiale, ben tenuta e curata, è pavimentata con
blocchetti in calcestruzzo e destinata parzialmente a parcheggio.
Appartamento
Si sviluppa al piano primo, ha una pianta rettangolare ed è servito da una scala
esterna che, partendo dall'area scoperta di pertinenza, conduce all'ingresso.
L'appartamento è composto oltre che dall'ingresso-soggiorno-pranzo, da un angolo
cottura, da una camera, un bagno e un terrazzo, spazio d'arrivo della citata scala
esterna.
La superficie utile dei vani è di mq 32,91, quella del terrazzo è di mq 5,04;
29/62
la superficie lorda complessiva è pari a mq 45,04 e quella della scala esterna è di
mq 7,66; l’altezza interna è di m 2,70 (v.all.1.6 – pianta licenziata).
Orientato secondo l’asse nord-sud, l’appartamento gode di un doppio
affaccio, ad est e a sud.
Le finiture interne possono così sintetizzarsi:
piastrelle in gres in tutti i locali; pavimenti esterni : piastrelle di klinker nel
•
terrazzo e rivestimento in granito “sale e pepe” della scala esterna;
rivestimenti delle pareti : intonaco civile liscio, tinteggiato, rivestimenti in
•
piastrelle sul bagno e l’angolo cottura;
•
infissi interni : porte tamburate, alcune con specchiatura in vetro;
•
infissi esterni : infissi in legno e vetrocamera, tapparelle in pvc, portoncino
d’ingresso in legno;
Impianti: riscaldamento autonomo a gas metano con caldaia murale
•
posizionata nell’angolo cottura e con corpi scaldanti in acciaio lamellare
nelle diverse stanze, telefonico, citofonico, elettrico, antenna centralizzata.
Garage
Ubicato al piano interrato del
calpestabile di
mq 12,19 con
fabbricato, il garage ha una superficie
un’altezza interna di m 2,45. Le pareti sono
intonacate e tinteggiate, il pavimento è rivestito con piastrelle, il basculante è in
lamiera di acciaio zincata e verniciata con apertura manuale. E’ dotato di impianto
elettrico ed idraulico. È presente una finestra in alluminio anodizzato.
Area scoperta
30/62
Posta sul fronte est del fabbricato ha forma quadrangolare e si sviluppa con
una superficie di mq 65. La maggior parte della superficie è pavimentata con
blocchetti in calcestruzzo e solo una piccola parte è finita a verde. L'intera area è
delimitata da uno zoccolo in calcestruzzo con sovrastante ringhiera in ferro
verniciato. E' presente un unico accesso pedonale costituito da un cancello in ferro
con apertura elettrocomandata.
Esternamente il fabbricato si presenta privo di deterioramenti nei
trattamenti superficiali. Il grado delle finiture presenti nell’appartamento
(pavimenti, infissi, sanitari, rivestimenti parietali, corpi scaldanti,..), è di tipo
corrente. Non sono presenti segni di deterioramento o di degrado. Per quanto sopra
detto, lo stato di manutenzione e conservazione dell’immobile pignorato si può
definire complessivamente buono .
L’unità immobiliare, al momento del sopralluogo, era occupata in forza
di un contratto di locazione.
**********
2.4- CONTRATTO DI LOCAZIONE
Per l’immobile de quo, tra l'esecutato sig. POLLONI Roberto (parte
locatrice), residente a Treviso in via Bernardi, 10 e la sig.ra ELHALLAOUI
FATIHA, nata a Sidi Othamane (Marocco) C.F. LHL FTH 72T51 Z330L (parte
conduttrice), risulta stipulato un contratto di
locazione in data 29.10.2013 ,
registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Treviso in data 29.11.2013 al n°13504
Priv.S.3^ (v.all. 2.7 - contratto locazione) con il quale è data in locazione l’unità
immobiliare ammobiliata sita in Comune di Istrana TV) in via Risorgimento, al
31/62
civico n.36, identificata al Catasto Fabbricati come mappale n°435, sub 7.
La durata della locazione è fissata in quattro anni a partire dal
01.11.2013 con termine al 31.10.2017 . Il rinnovo, di ugual periodo, potrà avvenire
tacitamente nel caso di mancata disdetta inviata alla parte locatrice almeno sei mesi
prima della scadenza. Il corrispettivo della locazione convenuto è pari a € 4.200,00
annue da pagarsi con rate mensili anticipate di € 350,00.
Poiché il contratto è di data certa posteriore alle date dei pignoramenti
(trascrizione 04.08.2009 e trascrizione 06.10.2010), il contratto di locazione
non è opponibile ai creditori.
**********
Dagli accertamenti svolti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Istrana e
La Giunta Provinciale di Treviso, con delibera n° 60 del 25.02.2013, ha
approvato il Piano di Assetto del Territorio (P.A.T.) del Comune di Istrana,
pertanto il vigente P.R.G. , per le parti compatibili con il P.A.T., diventa il Piano
degli Interventi (P.I.).
Il P.A.T. individua l'area, oggetto della presente relazione, quale "ATO 2
- Centro” e, secondo la “Carta della Trasformabilità”, rientra tra le azioni
strategiche previste nella “Urbanizzazione consolidata–residenza” il tutto
disciplinato dagli artt. 46 e 47 del Titolo III–Trasformabilità, Prescrizioni e
direttive per la formazione del Piano degli Interventi (P.I.).
Il vigente P.R.G. del Comune di Istrana, approvato con D.G.R. n°733 del
16.03.1999, individua l'area, oggetto della presente relazione, quale "Z.T.O. C2”
32/62
(Zona residenziale), disciplinata dall’art. 26 e art. 33 delle N.T.A, comprendente le
parti del territorio parzialmente o totalmente inedificate con indici inferiori a quelli
che individuano la zona C1 e destinate prevalentemente alla nuova edificazione
residenziale .
La destinazione d’uso prevista è di tipo residenziale, ma è consentita
anche altra destinazione d’uso, come specificato all’art. 33 delle N.T.A.
É consentito l'intervento diretto nelle aree non soggette allo strumento
urbanistico attuativo
L’immobile non è inserito in un’area soggetta a vincolo .
Si riportano in allegato l’estratto delle planimetrie del P.R.G vigente e del
P.A.T. e gli estratti delle N.T.A. ( v. all.2.8 -Estratto PAT, PRG e NTA).
Presso l'archivio del Comune di Istrana risultano le seguenti pratiche
edilizie:
•
Domanda in data 12.04.1990 prot. 2978 a nome “La edificatrice” per
nuova costruzione ad uso abitativo per quattro mini alloggi e due uffici.
Domanda in data 04.08.1990 prot. 6524 a nome “La edificatrice sas di
Foscaro Maria Bruna” per costruzione di fabbricato ad uso residenziale
e direzionale (n. 4 mini alloggi e n. 2 uffici). Nella seduta della
Commissione Edilizia Comunale del 21.09.90 è stato espresso parere
favorevole ad entrambe le domande. È stata rilasciata la Concessione
Edilizia n. 134 in data 24.10.1990;
•
Domanda in data 14.03.1991 prot. 2210 a nome “Edificatrice sas.” per
variante alla C.E. nr. 134 / 27.10.1990 per ampliamento fabbricato di circa
mq 10,50= di area di base. Nella seduta della Commissione Edilizia
33/62
Comunale del 21.23.1991 viene negata la richiesta per “eccedenza di
volume in rapporto all’area di pertinenza dell’edificio”. È stato rilasciato
diniego di Concessione Edilizia prot. n. 2210/91 in data 22.03.1991;
Domanda in data 22.08.1991 prot. 6881 a nome “Edificatrice sas. di
•
Foscaro Bruna M.” per variante in corso d’opera alla forometria nonché
piccoli aggiustamenti interni senza variazioni volumetriche o superficie
coperta. Domanda in data 03.10.1991 prot. 7886 a nome “Edificatrice
sas. di Foscaro Maria Bruna” per variante in c.o. alla C.E. n. 134 del
24.10.90 – costruz. fabbricato residenziale (n. 4 mini alloggi) e direzionale
(n. 2 uffici). Nella seduta della Commissione Edilizia Comunale verb. n.
19 del 29.11.1991 è stato espresso parere favorevole ad entrambe le
domande. È stata rilasciata la Concessione Edilizia n. 158 in data
20.12.1991;
Rilasciata abitabilità in data 25.01.1992, a seguito di richiesta acquisita al
•
protocollo generale del Comune il 24.12.1991 al n. 10388.
Si riporta in allegato la copia dell’abitabilità ritirata presso il Comune di
Istrana (v. all.2.9 – Abitabilità).
Ai fini della conformità si precisa che l’unità immobiliare è conforme al
progetto autorizzato.
**********
2.6
-
DETERMINAZIONE
DEL
COSTO
34/62
DELL’ATTESTATO
DI
In merito alla classificazione energetica dell’immobile, si precisa
che lo stesso risulta edificato nel 1991 e che successivamente a tale data non
risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello
stesso. Dalla verifica della documentazione effettuata presso l’ufficio tecnico del
Comune di Istrana, non sono stati rinvenuti documenti o Attestati di
Qualificazione Energetica e/o Attestati di Certificazione Energetica, ma solo le
dichiarazione di conformità degli impianti.
energetica alti, indice di mediocre qualità energetica. Si presuppone, quindi, che il
bene appartenga ad una delle classi più basse sotto il profilo della qualità e del
risparmio energetico.
mentre
stimate in € 300,00 (euro trecento/00), oneri di legge compresi, saranno portate in
detrazione dal valore dell’immobile.
**********
35/62
Per gli immobili in oggetto il parametro di riferimento è la superficie commerciale
(espressa in mqe = mq equivalenti), calcolata come segue.
PIANO
SUPERFICIE
COMMERCIALE
Primo
Appartamento
mq
39,60
x
1,00 mqe
39,60
Primo
Terrazzo
mq
5,44
x
0,40 mqe
2,18
Terra/Primo Scala esterna
mq
7,66
x
0,40 mqe
3,06
Terra
Area scoperta
mq
65,00
x
0,10 mqe
6,50
Interrato
Garage
mq
15,26
x
0,50 mqe
7,63
Mqe
58,97
SUPERFICI UTILI
Piano primo
Ingresso-salotto-cottura
mq
15,40
Piano primo
Camera
mq
11,39
Piano primo
Bagno
mq
4,35
Piano primo
Disimpegno
mq
1,77
Piano primo
Terrazzo
mq
5,04
Piano terra- primo
Scala esterna
mq
6,80
Piano interrato
Garage
mq
12,19
mq
STIMA
36/62
56,94
Appartamento, garage
mqe 58,97 x €/mqe 1.200,00
=€
70.764,00
e area scoperta
Complessivamente
€
70.764,00
-€
300,00
€
70.464,00
€ 70.464,00 x 0,80 = € 56.371,20 che si arrotonda a € 56.000,00.
mercato di € 56.000,00 (Euro cinquantaseimila/00).
**********
2.8- COMODA DIVISIBILITÀ DEGLI IMMOBILI
2989, 15.02.90 n. 1104 e 11.08.90 n. 8201).
37/62
Considerato che il valore di stima di un bene , “tenuto conto della normale
destinazione ed utilizzazione del bene stesso”, deve individuare il grado di
apprezzamento ordinario del mercato , e in base a quanto sopra esposto, il
sottoscritto esperto estimatore, tenuto conto dei criteri enunciati dalla Suprema
Corte di Cassazione, esprime giudizio negativo
in ordine alla comoda
divisibilità degli immobili in oggetto .
**********
2.9 - DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE
È stata verificata la completezza della relazione notarile mediante visure
presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
ELENCO ALLEGATI LOTTO DUE
Allegato 2.1 – Visura Catasto Fabbricati
Allegato 2.2 – Planimetria ed elaborato planimetrico
Allegato 2.3 – Visura Catasto Terreni
Allegato 2.4 – Estratto di mappa Catasto Terreni
Allegato 2.5 – Atto di compravendita
Allegato 2.6 – Pianta licenziata
Allegato 2.7 – Contratto di locazione
Allegato 2.8 – Estratti PAT , PRG e NTA
Allegato 2.9 – Abitabilità
38/62
Allegato – Documentazione fotografica
39/62
LOTTO 3
Sulla base delle attuali risultanze presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Treviso, i sigg POLLONI ROBERTO e CREMA VANIA sono
proprietari dell'immobile sito nel Comune di Treviso come di seguito precisato:
• POLLONI ROBERTO, nato a Treviso il 30.12.1960 - C.F. PLLRRT60T30
L407C - proprietà per la quota di 1/2;
• CREMA VANIA, nata a Trevignano (TV) il 07.05.1964 - C.F. CRMVNA
64E47L402Z - proprietà per la quota di 1/2.
**********
CATASTO FABBRICATI
Comune di Treviso – Sezione E, Foglio 5 (v. all.3.1- Visura Catasto Fabbricati):
• particella n. 478 sub 54 – Cat. A/2, Cl.6, 4,5 vani, Rendita € 697,22 Via Roma, piano 4-7.
•
rappresentati graficamente da n° 1 planimetria e da n. 1 elaborato
planimetrico (v. all. 3.2 – Planimetria ed elaborato planimetrico).
•
Comune di Treviso, Foglio 30 (v. all.3.3-Visura Catasto Terreni):
40/62
Il condominio, denominato “Condominio Simonetti”, è disciplinato da un
Regolamento di Condominio , con allegate Tabelle Millesimali, parte dell’atto
notarile redatto in data 05.10.1964 rep.n.31526 a rogito del Notaio Roberto Galanti
in Treviso, ivi registrato il 16.10.1964 al n° 1245 Vol.219 Pubblici.
Con riferimento all’unità immobiliare per cui si relaziona, in base ai dati
trasmessi in data 23.07.2014 dall’amministrazione condominiale “Amministrazione
Meo s.a.s.” di Treviso, si precisa che l'appartamento in questione, identificato
come unità n°42 secondo i tabulati dell'amministrazione, ha le seguenti quote:
•
proprietà
10,33/1000
•
riscaldamento
11,83/1000
•
scale
40,06/1000
•
ascensore
40,06/1000
•
esercizio
8,44/1000
•
autorimessa
50,00/1000
•
POLLONI ROBERTO, nato a Treviso il 30.12.1960 - C.F. PLLRRT60T30
L407C;
•
CREMA VANIA, nata a Trevignano (TV) il 07.05.1964 - C.F. CRMVN
A64E47L402Z.
3.1.3 - CONFINI
Appartamento:
41/62
•
al piano quarto la particella n. 478 sub 54 confina, da nord in senso
orario, con vano scala e altre unità della stessa particella;
Magazzino:
•
al piano settimo la particella n. 478 sub 54 confina, da nord in senso
orario, con terrazza e altre unità della stessa particella;
Al Catasto dei Terreni, l’area di pertinenza e di sedime dell’immobile, di cui
sono parte l’appartamento e il magazzino oggetto di procedimento esecutivo,
identificata come già detto dalla particella n. 478, confina , da nord in senso
orario, con:
- via B. Orioli, Piazza Giustinian, via Girolamo da Treviso e via Roma (v.all.3.4 Estratto di mappa Catasto Terreni).
L’unità immobiliare (478 sub 54) è conforme alla planimetria catastale.
**********
Alla situazione di titolarità dell’immobile del presente
LOTTO 3, si è
pervenuti in forza del seguente atto ( v. all.3.5 -Atto di compravendita):
Treviso ivi trascritto in data 31.05.1994 ai n.ri R.G. 13618 e R.P. 10288, registrato
a Treviso il 10.06.1994 al n.3253/V pubblici, con il quale i signori Polloni Roberto
e Crema Vania hanno acquistato indivisamente ed in parti uguali tra loro.
• Non risultano trascrizioni specifiche di servitù.
42/62
formalità
pregiudizievoli
(documentazione agli atti - visure di aggiornamento al 24.05.2014):
ISCRIZIONI
1) Iscrizione in data 31.05.1994 ai n.ri 13619/2161 : Ipoteca volontaria per £
375.000.000 di cui capitale £ 150.000.000;
a favore:
CASSAMARCA spa con sede in Treviso - C.F. 00180070260 -
Domicilio ipotecario eletto: Treviso, Piazza S. Leonardo, 1 - per la quota di 1/1 P.;
contro: POLLONI ROBERTO e CREMA VANIA, residenti in Treviso – C.F.:
PLLRRT60T30L407C e CRMVNA64E47L402Z – per la quota di 1/2 ciascuno
della proprietà;
titolo: Atto notarile del 25.05.1994 rep. n.34496 Notaio Roberto Ucci in Treviso Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo;
Comune di Treviso – Sezione E, Foglio 5
particella n. 478 sub 54 – A/2, 4,5 vani, Via Roma, p.4-7.
Altri beni colpiti : no.
800.000,00 di cui capitale € 400.000,00;
43/62
della proprietà;
3) Iscrizione in data 15.10.2008 ai n.ri 39577/8764 : Ipoteca giudiziale per €
150.000,00 di cui capitale € 139.666,61;
a favore: UNICREDIT CORPORATE BANKING spa, con sede in Verona - C.F.
00390840239 – Domicilio ipotecario eletto: Studio legale via Garibaldi,1 in
Verona - per la quota di 1/2 P.;
contro: CREMA VANIA, residente in Treviso – C.F.: CRMVNA64E47L402Z –
titolo: Atto giudiziario del 13.10.2008 rep. n.7511 Tribunale di Treviso - Decreto
ingiuntivo;
44/62
a favore:
CONDOMINIO SIMONETTI, con sede in Treviso – C.F.:
della proprietà;
Altri beni colpiti : no
a favore: ASPRA FINANCE spa, con sede in Milano – C.F.: 05576750961 – per
la quota di 1/2 della proprietà;
contro: CREMA VANIA, residente in Treviso – C.F.: CRMVNA64E47L402Z –
45/62
a favore: CONDOMINIO SIMONETTI, con sede in Treviso – C.F.: 80011700269
della proprietà;
della proprietà;
46/62
**********
Trattasi di un appartamento con magazzino sito a Treviso in Via Roma al
civico 20 (v. doc. fotografica).
L’immobile oggetto di stima fa parte di un condominio ultimato nel 1964 e
denominato “Condominio Simonetti”; ha sette piani fuori terra e uno entro terra, è
composto da diverse unità immobiliari a destinazione commerciale, terziaria e
residenziale.
A forma di trapezio irregolare, il fabbricato è orientato secondo l’asse nord–
est sud-ovest, è posto nel centro di Treviso tra la stazione ferroviaria e la stazione
delle autocorriere in una zona completamente servita da una pluralità di servizi alla
residenza e servizi pubblici distribuiti nell'intero centro città.
Si sviluppa su sette piani fuori terra compreso il piano terra a doppia altezza;
a livello inferiore è presente l'autorimessa e ai livelli superiori, sono presenti le
unità immobiliari ad uso residenziale o ad ufficio. Sul fronte verso via Roma
l'edificio ha un ampio portico a doppia altezza sul quale si affacciano diverse unità
commerciali.
Al piano terra, l'accesso è duplice, da via Roma e da via B. Orioli: sono
presenti l’atrio d’ingresso con i vani scala e gli ascensori, la galleria commerciale
47/62
passante e il ballatoio superiore sul quale si affacciano unità immobiliari ad uso
uffici. L’atrio-galleria è dotato di finiture di ottima qualità, costituite da una
pavimentazione in quadretti di porfido alternati a corsi di pietra bianca e pareti
finite con una rasatura colorata. Il ballatoio, affacciantesi sulla galleria, ha una
pavimentazione in piastrelle colorate e parapetti finiti con elementi in ferro e
corrimano in legno.
I rivestimenti dei gradini dei vani scala, nonché la pavimentazione dei
pianerottoli d'arrivo, sono in pietra levigata e le pareti sono finite con intonaco
civile e dipintura.
tamponamenti in laterizio. I solai di piano sono in latero-cemento.
Le finiture esterne sono costituite da copertura a falde su attico, manto in
coppi, grondaie e pluviali in rame. Il basamento è caratterizzato dalla presenza
ritmata dei pilastri rivestiti in lastre di marmo, alternati ai piani vetrati dei negozi;
sopra al basamento le facciate, caratterizzate da un'articolata forometria, sono finite
con un rivestimento pittorico.
Appartamento
Si sviluppa al piano quarto, ha una pianta rettangolare ed è composto da
ingresso, corridoio distributivo, cucina, salotto-pranzo, due camere, bagno e
terrazzo chiuso con veranda. La superficie utile dei vani è di mq 76,15, quella del
terrazzo è di mq 3,13; la superficie lorda complessiva è pari a mq 91,45; l’altezza
interna è di m 2,96 .
Orientato secondo l’asse est-ovest, l’appartamento gode di un doppio
affaccio, verso via Girolamo da Treviso e verso la galleria interna del fabbricato.
48/62
Le finiture interne possono così sintetizzarsi:
• pavimenti : listoni di legno ad esclusione del bagno e cucina dove sono presenti
piastrelle in gres;
• rivestimenti delle pareti : intonaco civile liscio, tinteggiato, rivestimenti in
piastrelle sul bagno e sulla cucina;
• infissi interni : porte in legno tamburato, alcune con sopraluce in vetro;
• infissi esterni : infissi in legno e vetrocamera, tapparelle in legno; portoncino
d’ingresso blindato in legno; la veranda del terrazzo ha un serramento in ferro e
vetro semplice;
• Impianti: riscaldamento centralizzato a gas metano con corpi scaldanti nelle
diverse stanze, telefonico, video-citofonico, elettrico, antenna centralizzata,
climatizzazione in tutto l’appartamento. Vasca-doccia con idromassaggio.
Magazzino
Ubicato al piano settimo del fabbricato, ha una superficie calpestabile di
mq 3,00 con un’altezza di m 1,40. Le pareti sono realizzate in laterizio tinteggiate.
Esternamente il fabbricato si presenta privo di deterioramenti nei trattamenti
superficiali ad esclusione di alcuni sfogliamenti della superficie pittorica. L'edificio
presenta una qualità architettonica evidente (archh. C. Scarpa e L. Gemin) e,
nonostante l'età, il grado delle finiture presenti nel fabbricato è ancora di buon
pregio; analogamente anche l'appartamento è dotato di finiture (pavimenti, infissi,
sanitari, rivestimenti parietali,..), di buona qualità.
49/62
Non sono presenti segni di deterioramento o di degrado.
Per quanto sopra detto, lo stato di manutenzione e conservazione
dell’immobile pignorato si può definire complessivamente buono .
L’unità immobiliare, al momento del sopralluogo, era occupata
dall'esecutato.
**********
3.4- SPESE CONDOMINIALI – MOROSITA’
Poiché ai sensi dell' art. 63 comma 2° del R.D. 30 marzo 1942 n. 318 Disposizioni per l' attuazione del Codice Civile e disposizioni transitorie - " chi
subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente (art. 1292 C.C.) con
questo al pagamento dei contributi relativi all' anno in corso e a quello precedente",
il sottoscritto ha chiesto all’amministrazione condominiale Meo s.a.s. con sede in
Treviso, Piazzale Pistoia, 8 informazioni relative al pagamento delle spese
condominiali.
Con mail del 23.07.2014 l’amministrazione condominiale ha comunicato allo
scrivente architetto che il debito dell'esecutato nei confronti del condomino risulta
pari a:
- per l'esercizio 2012-2013: totale gestione € 2.203,46;
- per l'esercizio 2013-2014: totale gestione € 1.634,01.
Alla data attuale il debito residuo nei confronti del condominio “Simonetti”,
a
carico
dell'esecutato,
ammmonta
a
tremilaottocentotrentasette/47 ).
**********
3.5- CONTRATTO DI LOCAZIONE
L’immobile non è locato.
50/62
complessivi
€
3.837,47
(euro
**********
Dagli accertamenti svolti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Treviso e
L’Amministrazione Comunale, con delibera di Giunta Comunale n° 190
del 13.06.2012, ha adottato il Documento Preliminare, il Rapporto Ambientale
Preliminare e lo schema di accordo di copianificazione con la Provincia di Treviso,
avviando l’iter di formazione del PAT.
Risulta, pertanto, ancora vigente il P.R.G. del Comune di Treviso,
approvato con D.G.R. n°2039 del 02.07.2004 che individua l'area, oggetto della
presente relazione, quale "Zona a carattere storico, artistico e ambientale-A.4
città murata di recente formazione”, disciplinata dall’art. 26 e art. 31 delle N.T.A,
comprendente le parti della città costituite da edificazione alta e ad elevata densità,
di epoca recente, entro la cerchia muraria.
La destinazione di zona è residenziale. Sono inoltre ammesse le
destinazioni d'uso ricettiva, commerciale, direzionale, produttiva (limitatamente a
laboratori artigianali che non rechino disturbo alla residenza agli effetti di quanto
prescritto dal precedente art.16), purché siano rispettati gli standard previsti per la
specifica destinazione. Il mutamento della destinazione d'uso da non residenziale a
residenziale è sempre ammesso anche con variazione del numero delle unità e
della superficie.
Sono ammessi gli interventi sull’esistente fino alla RTE con esclusione
della demolizione e ricostruzione.
Il fabbricato è all’interno di una zona che il P.R.G. definisce di “ Terreno
51/62
impermeabile”, i cui interventi devono rispondere a quanto indicato dalla Delibera
della Giunta Regionale del Veneto n° 2130 del 10.07.2007 e da quanto previsto
all’art. 23-punto 10 bis delle N.T.A.
L'area di sedime del fabbricato di cui fa parte l’unità immobiliare in oggetto
è interessata da “Fascia di tutela fiume Sile – 50 mt – Aree di completamento e/o
espansione prossime al corso del fiume Sile”, disciplinate dall’art. 36 “B” e
dall’art. 46 “C” allegato II delle N.T.A..
L’immobile è inserito in un’area soggetta a vincolo aeroportuale soggetta ai
dispositivi di cui alla L.58/63 e D.M. 38/67 .
Si riportano in allegato l’estratto della planimetria del P.R.G vigente,
l'estratto dalla carta dei vincoli e delle N.T.A. ( v. all.3.6 -Estratto PRG e NTA).
Presso l'archivio del Comune di Treviso risultano le seguenti pratiche
edilizie riferite all'intero fabbricato :
• Pratica n. 12/18 in data 03.01.61 prot. 36905 a nome “Società Domus” per
costruzione di nuovo fabbricato di tipo civile. Nella seduta della
Commissione Edilizia Comunale n.18 del 24.05.1961 è stato espresso parere
favorevole sul planivolumetrico presentato;
• Pratica n. 22/45-61 e n. 11/27-62 in data 18.12.1961 prot. 34620 a nome
Società “Domus” per l’Edilizia Economica per costruzione di fabbricato di
tipo civile avente n. 45 alloggi, n. 12 negozi e n. 45 magazzini. Nelle sedute
della Commissione Edilizia Comunale n.45 del 20.12.1961, n. 2 del
19.01.1962 e n. 27 del 01.08.1962 è stato espresso parere favorevole. È stata
rilasciata la concessione edilizia n. 35/2 in data 07.02.1962 e n. 11/27 in
data 09.08.1962 per ricavo galleria;
52/62
• Domanda di nulla osta in data 03.02.1962 prot. 3460 a nome Società
“Domus” per demolizione (e successiva ricostruzione) dei residui immobili
siti in Via Roma e Via Girolamo da Treviso. Nella seduta della Commissione
Edilizia Comunale n.4 del 07.02.1962 è stato espresso parere favorevole. È
stata rilasciata la licenza edilizia Spec. n. 33/4-62 in data 16.02.1962;
• Pratica n. 11/27-62
in data 26.07.1962
prot. 22051 a nome Società
“Domus” per variante per ricavo galleria. Nella seduta della Commissione
Edilizia Comunale n. 27 del 01.08.1962 è stato espresso parere favorevole. È
stata rilasciata la concessione edilizia n. 11/27 in data 09.08.1962;
• Domanda in data 20.03.1963 prot. 9467 a nome Società “Domus” di R.
Simonetti e C. per variante a progetto già approvato. Nella seduta della
Commissione Edilizia Comunale n.13 del 28.03.1963 e n. 26 del 27.06.1963
è stato espresso parere favorevole; in data 06.05.1963 è stata rilasciata la
licenza edilizia Spec. n. 20/13-63 e in data 01.07.1963 è stata rilasciata la
licenza edilizia Spec. N. 36/26 in data 01.07.1963;
• Domanda in data 23.07.1963 prot. 23775 a nome “Società Domus di Rino
Simonetti” per variante prospetti. Nella seduta della Commissione Edilizia
Comunale n.34 del 05.08.1963 e n.39 del 19.09.1963 è stato espresso parere
favorevole. È stata rilasciata la concessione edilizia n. 37/39-1963 in data
15.06.1964.
• Per l'intero fabbricato è stata r ilasciata abitabilità n. 93/64 a partire dal
03.08.1964, giusta autorizzazione n. 16343 prot. gen. Del 03.08.1964 ;
• Rilascio di Concessione in Sanatoria n.7081 in data 18.05.1992
relativamente alle difformità del vano scala di accesso al mezzanino,
all'ampliamento della centrale termica e variante generica dei prospetti del
53/62
fabbricato;
• D.I.A. in data 17.04.1999 prot. 26369 Spec. N. 39/47-99 a nome
“Condominio Simonetti – Meo Silvano (amm.re)”, per lavori di impianto
tecnologico.
Si riporta in allegato la copia dell’abitabilità ritirata presso il Comune di
Treviso (v. all.3.7 - Abitabilità).
Ai fini della conformità si precisa che l’unità immobiliare non è conforme
al progetto autorizzato.
Dal confronto tra lo stato di fatto, la planimetria catastale e il progetto
assentito, emergono le seguenti difformità:
A) realizzazione di veranda con profili in ferro e vetro semplice posta sul
terrazzino a servizio della cucina, con conseguente aumento di cubatura per mc
8,78 e di modifica del prospetto del fabbricato verso la corte interna;
B) diversa distribuzione degli interni.
Si precisa che ai sensi dell’art. 8 del Regolamento di Condominio un
condomino che dovesse eseguire opere che comportano innovazioni, esse
dovranno ottenere la preventiva approvazione dell'assemblea con la maggioranza
qualificata (artt. 1120 e1121 c.c.).
Nell’atto di compravendita redatto in data 25.05.1994, rep. n.34495 Notaio
Roberto Ucci in Treviso ivi trascritto in data 31.05.1994 ai n.ri R.G. 13618 e R.P.
10288, registrato a Treviso il 10.06.1994 al n.3253/V pubblici, non sono
54/62
evidenziate tali difformità.
Nel caso di specie il fabbricato, realizzato e licenziato nel 1964, era già
soggetto al rilascio del titolo abilitativo come previsto dall’art. 31 della legge
Urbanistica 1150/1942 e dal Piano di Ricostruzione redatto per la città di Treviso,
approvato con Decreto del Ministero dei LL.PP. in data 06.09.1948 n . 4885/1929,
rimasto in vigore fino al 1970, che prevedeva l’obbligo di ottenere la licenza per
opere edilizie da eseguire nella zona del Comune di Treviso compresa nel Piano di
Ricostruzione.
Ritenendo tali difformità conseguenza dei lavori in corso d'opera
durante la costruzione dell'intero fabbricato a conclusione del quale non è
stato presentato alcun elaborato grafico finale di variante prima del rilascio
dell'abitabilità, l'eventuale procedura di sanabilità, previa verifica per le singole
unità immobiliari, dovrebbe riferirsi all’intero condominio , risultando la soluzione
riscontrata nell’immobile pignorato probabilmente comune ad altre unità
immobiliari.
3.6.5- SANABILITÀ DELLE OPERE ABUSIVE RISCONTRATE E STIMA
DELLE SPESE DI REGOLARIZZAZIONE
Con riferimento alla sola unità immobiliare oggetto della presente
relazione, la sanabilità delle opere abusive riscontrate dallo scrivente va verificata
ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001.
In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in
difformità da esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività o in difformità da
essa, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile, possono ottenere il
permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed
edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento
55/62
della presentazione della domanda.
Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del
competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta
giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
A) realizzazione di veranda con profili in ferro
La veranda è stata costruita in totale assenza del permesso di costruire e,
senza alcuna preventiva delibera condominiale che ne autorizzava la realizzazione
da parte dell’assemblea dei condomini.
Il Condominio Simonetti è posto all'interno del Centro Storico e in
prossimità del fiume Sile per questa ragione è soggetto alla normativa di tutela per i
beni ambientali.
Ai sensi dell’art.146 del D.Lgs. 42/2004 –Codice dei beni culturali e del
paesaggio - i proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo di immobili ed
aree di interesse paesaggistico, tutelati dalla legge, a termini dell'articolo 142, o in
base alla legge, a termini degli articoli 136, 143, comma 1, lettera d), e 157, non
possono introdurvi modificazioni che rechino pregiudizio ai valori paesaggistici
oggetto di protezione. Tali soggetti hanno l'obbligo di presentare alle
amministrazioni competenti il progetto degli interventi che intendano intraprendere,
corredato della prescritta documentazione, ed astenersi dall'avviare i lavori fino a
quando non ne abbiano ottenuta l'autorizzazione.
L'autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo e presupposto
rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l'intervento
urbanistico-edilizio e, nel caso, l'autorizzazione non può essere rilasciata in
sanatoria successivamente alla realizzazione degli interventi :
a) in quanto i lavori, realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione
56/62
paesaggistica, hanno determinato un aumento di volume ovvero aumento di quello
legittimamente realizzato;
b) per l'impiego di materiali in difformità o di normale diniego per qualsiasi
autorizzazione paesaggistica.
Pertanto sulla base delle informazioni assunte
lo scrivente architetto
dichiara che la parte ampliata della veranda non è sanabile
e dovrà essere
demolita, ripristinando l’unitarietà del prospetto.
Al fine del ripristino dello stato dei luoghi, il sottoscritto quantifica il costo
della demolizione delle opere abusive riscontrate e lo smaltimento del materiale
a norma di legge presso discariche autorizzate, in
complessivi € 900,00 (euro
novecento/00) IVA compresa .
B) diversa distribuzione degli interni.
Con riferimento alla variazione sopra descritta , poiché dette opere,
eseguite in difformità dall’autorizzazione edilizia, non sono in contrasto con la
disciplina urbanistica vigente o adottata, sia al momento della realizzazione che
attuale, sono sanabili.
L’aggiudicatario potrà ottenere la sanatoria versando la somma, non
superiore a € 5.164,00 e non inferiore a € 516,00, stabilita dal responsabile
delprocedimento. Sulla base delle informazioni assunte presso l'Ufficio Tecnico del
Comune di Treviso, il sottoscritto quantifica il costo della sanzione per la sanatoria
delle opere abusive riscontrate in € 516,00.
Detto importo è da ritenersi presuntivo poiché la quantificazione
definitiva è di competenza del responsabile dell’Ufficio Tecnico del
Comune di Treviso.
L' aggiudicatario dovrà sostenere, inoltre, spese per:
57/62
• prestazioni tecniche inerenti la pratica per ottenere l’a utorizzazione
paesaggistica: essendo l’immobile all’interno della fascia soggetta a vincolo
ambientale, prima del rilascio del permesso di costruire in sanatoria dovrà
essere acquisita, con specifico e separato procedimento, l’Autorizzazione
Paesaggistica ai sensi del D.Lgs. n.42/04, per una spesa stimata di € 2.000,00
(euro duemila/00) circa, IVA compresa;
• prestazioni tecniche inerenti la pratica di sanatoria delle opere abusive presso il
Comune di Treviso, per
una spesa
stimata di
€
1.500,00 (euro
millecinquecento) circa, IVA compresa;
• prestazioni tecniche per la variazione catastale , presso l’Agenzia del Territorio,
per una spesa stimata in € 1.000,00 (euro mille/00) circa, IVA compresa .
In conclusione, le spese per la regolarizzazione urbanistico-edilizia
dell’immobile,
sono
valutate
in
totali
€
5.916,00
(euro
cinquemilanovecentosedici/00) comprensive dei costi di demolizione, delle
sanzioni amministrative previste e delle prestazioni professionali per le
pratiche tecnico – amministrative presso il Comune di Treviso e l’Agenzia del
Territorio.
**********
3.7
-
DETERMINAZIONE
DEL
COSTO
DELL’ATTESTATO
DI
In merito alla classificazione energetica dell’immobile, si precisa che lo
stesso risulta edificato in data anteriore al 01.09.1967 e che successivamente a tale
data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione
energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione effettuata presso
l’ufficio tecnico del Comune di Treviso, non sono stati rinvenuti documenti o
58/62
Attestati di Qualificazione Energetica e/o Attestati di Certificazione Energetica.
energetica molto alti, indice di scadente qualità energetica. Si presuppone, quindi,
che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il profilo della qualità e
del risparmio energetico.
mentre
stimate in € 400,00 (euro quattrocento/00), oneri di legge compresi, saranno
portate in detrazione dal valore dell’immobile.
**********
Per l’appartamento ed il magazzino il parametro di riferimento è la superficie
commerciale (espressa in mqe = mq equivalenti), calcolata come segue.
59/62
PIANO
SUPERFICIE
COMMERCIALE
Quarto
Appartamento
mq
88,20
x
1,00
mqe
88,20
Quarto
Terrazzo
mq
3,25
x
0,40
mqe
1,24
Settimo
Magazzino
mq
3,69
x
0,20
Mqe
0,74
mqe
90,18
SUPERFICI UTILI
Piano quarto
Ingresso-corridoio
mq
13,85
Piano quarto
Cucina
mq
9,05
Piano quarto
Salotto
mq
25,70
Piano quarto
Camera
mq
14,97
Piano quarto
Cameretta
mq
7,33
Piano quarto
Bagno
mq
5,25
Piano quarto
Terrazzo
mq
3,13
Piano settimo
Magazzino
mq
3,00
mq
82,28
STIMA
Appartamento e magazzino
Mqe 90,18 x €/mqe 3.300,00
=€
297.594,00
€
297.594,00
A dedurre costo spese per sanabilità
-€
5.916,00
-€
400,00
€
291.278,00
Complessivamente
60/62
• oneri condominiali di legge esistenti,
€ 291.278,00 x 0,75 = € 218.458,50 che si arrotonda a € 218.000,00,00 (euro
duecentotrentadue/00).
mercato di € 218.000,00 (euro duecentodiciotto/00).
**********
3.9- COMODA DIVISIBILITÀ DEGLI IMMOBILI
2989, 15.02.90 n. 1104 e 11.08.90 n. 8201).
61/62

TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

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