Desenzano del Garda 09 novembre 2009 All` ufficio tecnico

PROPRIETÀ.
Società Immobiliare Serena S.a.s di M. Pollini & C. con sede in via Dosso n° 1,
25083 Gardone Riviera (BS), p. i.v.a. 02308720982, legale rappresentante
sig.ra Pollini Monica nata a Salò il 25.04.65 cod. fisc. PLL MNC 65D65 H717K,
residente a Trento (BZ) in via Villamontagna n° 56.
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IDENTIFICAZIONE CATASTALE E DI ZONA.
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URBANISTICA.
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RELAZIONE TECNICA - URBANISTICA per richiesta attivazione
sportello unico per la realizzazione complesso ad uso residenza
turistico - alberghiera.
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Oggetto:
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All’ ufficio tecnico comunale
Settore urbanistica e territorio
del Comune di Toscolano Maderno
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Desenzano del Garda 09 novembre 2009
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L’area oggetto d’intervento è censita nel Comune di Toscolano Maderno in via
Caronte ai mappali n° 11387,11389 del foglio n° 26.
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VIABILITA’ E TRAFFICO.
La via su cui si affaccia la struttura come sopra citato si chiama via Caronte,
detta via e larga poco più di tre metri, pertanto è una via a bassa densità di
traffico.
La dimensione di detta via è dettata sia dalla morfologia del terreno sia
dall’utilità della stessa; infatti questa via è utilizzata solo ed esclusivamente
quale via alternativa tra la frazione di Pulciano e Gaino.
Proprio per il limitato utilizzo l’amministrazione comunale non ha mai dovuto
pensare ad allargamenti o creazioni di spazi.
Il nostro progetto prevede comunque a lato di detta via due allargamenti per
quasi tutto il fronte, da utilizzarsi a parcheggio o zona di allargamento per
l’incrocio delle autovetture.
La via Caronte è all’interno di una zona di espansione, e tutte le abitazioni
realizzate in questi ultimi anni su tale via si sono edificate direttamente a filo
strada, la stessa amministrazione nel rilascio dei permessi di costruire non ha
mai chiesto allargamenti proprio per l’inesistente traffico su detta via.
Via Caronte è una via laterale alla strada Pulciano – Cecina, strada che collega
due piccole frazioni e anch’essa a bassissima densità di traffico.
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Il comune non è dotato di una relazione sull’impianto acustico, tantomeno di
una zonizzazione.
L’intervento proposto comunque è un intervento a basso impatto acustico, sia
per il particolare isolamento delle pareti verticali e orizzontali sia per la
morfologia del terreno essendo incassato in un pendio.
La stessa copertura inverdita a completamento del terreno superiore limitano
tantissimo eventuali emissioni di rumori.
L’intervento pertanto proposto rientra nei limiti previsti dalla legge, sarà
comunque nostra premura predisporre idonea relazione acustica prima del ritiro
del permesso di costruire.
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IMPATTO ACUSTICO.
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Come ampiamente sottolineato, l’area in oggetto è a completamento di una
zona residenziale, di cui una parte di recentissima costruzione, pertanto dotata
di ogni utenza e priva di vincoli.
Anche dalle tavole allegate si evince che non esistono vincoli o fasce di rispetto
per tale zona, diversamente non sarebbe nemmeno ammessa l’edificabilità
residenziale.
In dettaglio si precisa che detta zona non è soggetta a fasce di rispetto per
pozzi o sorgenti deputate alla captazione di acqua potabile, lo stesso progetto
di nuova edificazione prevede l’allaciamento alla rete pubblica.
Detto lotto non è inoltre soggetto a vincolo idrogeologico, boschivo, cimiteriale o
altro.
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FASCIE DI RISPETTO.
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DESTINAZIONI E DISTRIBUZIONE INTERNE.
La destinazione turistico ricettiva, si sviluppa su due piani fuori terra ed uno
interrato, il piano interrato è ad uso box e locali tecnici, e collegato mediante
una scala alla zona ingresso/reception.
I piani fuori terra, oltre ad una reception con portineria, informazioni, bar e zona
collettiva è caratterizzata da unità abitative di varia dimensione e diverso
numero di posti letto tutte dotate di cucina interna
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ORGANIZZAZIONE DEL PERSONALE IMPIEGATO - SERVIZI
La struttura turistico ricettiva di categoria quattro stelle sarà dotata di:
servizio di ricevimento e di portineria, informazioni
servizio di notte
servizio custodia valori
trasporto interno dei bagagli
servizio bar
divise per il personale
personale con conoscenza lingue estere
cambio di biancheria, lavaggio esterno medianti ditta terza
servizio di pulizia
servizio di stiratura
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posto telefonico per clienti
assistenza di manutenzione delle unità abitative, riparazione e
sostituzione di arredi, corredi e dotazioni
servizio di giardinaggio
servizio di assistenza in piscina – bagnino.
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BARRIERE ARCHITETTONICHE
Tutte le scale presenti sono soggette a tale direttiva, e tutti i sistemi di
collegamento verticali agli ingressi sono in grado di sostenere un sistema a
servoscale.
L’accesso principale è inoltre dotata di una rampa, tale da essere sfruttata sia
da eventuale disabili si per l’uso carrelli e valigie.
Gli appartamenti a piano primo del blocco frontale hanno diretto accesso
senza scale o elementi ostativi.
Il tutto viene comunque realizzato nel rispetto di quanto previsto dalla legge n°
13 del 09.01.89.
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Il terreno posizionato nella frazione di Pulciano in via Caronte è a
completamento di una zona residenziale B2, pertanto dotata di strada asfaltata,
servizi tecnici quali illuminazione, rete elettrica, telefonica, acquedotto e gas
metano, nonché fognature a carattere misto.
La volontà di realizzare una attività turistico alberghiera di diciassette unità
abitative di alto livello, è dettata dalla conoscenza del territorio e consci che un
intervento di questa portata non altera l’equilibrio delle strutture e delle
infrastrutture.
Zona mite e tranquilla riesce a conservare con questo tipo di intervento il suo
carattere di ambito di ampio respiro, senza dimenticare che la frazione di
pulciano attualmente non conta alcun insediamento turistico alberghiero.
L’intervento consiste nella realizzazione di un complesso a destinazione
residenza turistico alberghiera con diciassette appartamenti ed annessa
reception e sale per ospiti.
L’edificio realizzato con due piani fuori terra ed uno interrato ad uso box e
locale tecnici è caratterizzato da una architettura moderna come le tre ville in
fase di costruzione poste sul lotto adiacente.
Gli appartamenti di nuova costruzione sono dotate di ampia metratura, la scelta
è fatta per non gravare su un lotto di difficile utilizzo ed accesso, e per non
gravare in tutti gli impianti di smaltimento o quanto necessario e non presente
nella zona.
Si presenta di conseguenza come una gradevole struttura composto da tre
palazzine di semplice palazzine con piscina e parti comuni.
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BREVE DESCRIZIONE DEL PROGETTO.
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TECNICA .
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TAMPONAMENTI ORIZZONTALI
I Solai del piano interrato saranno in predalles, mentre in legno i due
orizzontamenti superiori.
Le coperture piani in legno collaborante con il c.l.s, oltre ad avere un
isolamento superiore di circa cm. 20, vengono successivamente inerbite,
pertanto verranno impermeabilizate, drenate per uno spessore minimo di cm.
10 e ricoperte di terra vegetale per uno spessore minimo di cm. 20/30.
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Data la natura dell’intervento e la volontà di realizzare un edificio a basso
consumo energetico l’edificio sarà realizzato con un impianto centralizzato con
caldaia a metano mediante contabilizzatori di calore all’esterno di ogni singola
unità abitativa.
Come si nota dalle tavole di progetto sulla copertura piana vengono alloggiati i
panelli solari termici in grado di soddisfare al minimo il 50 % del fabbisogno
termico sanitario, e pannelli fotovoltaici con una produzione minima di 6 kw/h
in grado di soddisfare le esigenze comuni per illuminazioni, riscaldamento e
piscina.
La struttura pertanto sarà totalmente centralizzata, in quanto le singole unità
abitative avranno un addebito millesimale sia per il consumo dell’acqua sia per
il consumo dell’energia elettrica, solo il riscaldamento sarà indipendente.
L’impianto di riscaldamento di tipo centralizzato, vedrà all’interno di ogni
singola unità abitativa una distribuzione radiante a pavimento mediante
collettore centrale, i bagni saranno inoltre dotati di un termoarredo di tipo
elettrico in aggiunto all’impianto a pavimento.
Tutti gli impianti sanitari delle unite abitative o di ogni singola struttura saranno
dotate di valvole di chiusura indipendente e realizzate in tubazione zincata
isolata.
Le cucine interne delle unità abitative saranno a gas metano, mediante foro di
areazioni in copertura e tubazione in rame isolata e ventilata.
Tutte le unità abitative e gli spazi collettivi saranno dotate di aria condizionata
o impianto di raffrescamento regolabile dal cliente.
Gli scarichi interni e le colonne saranno in polietilene e polipropilene
insonorizzato
Per tutte le specifiche sugli scarichi si veda la relazione specificata degli
scarichi allegata alla pratica.
Gli impianti elettrici saranno di tipo indipendente, nel senso che ogni unità
abitativa sarà dotata di un centralino generale con adeguati salvavita per le
singole utenze interne, mentre il contatore sarà generale.
Tutte le unità servite da servizio telefonico e televisivo analogico e digitale.
Resta inteso che sia l’impianto elettrico che idraulico (riscaldamento e igienico
sanitario) dei rispettivi piani saranno realizzati secondo le normative vigenti:
legge 46/90 – L.R. 62/85 –D.P.R. n° 447/91 – L. 10/91.
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IMPIANTI ELETTRICI – IDRAULICI E RISCALDAMENTO.
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PAVIMENTI E RIVESTIMENTI.
L’uso dei pavimenti sarà ovviamente differente dove, all’esterno i portici
saranno in pietra naturale o simil pietra mediante gres antigelivo; all’interno sia
nella zone giorno sia nei reparti notte con parquet prefinito da mm. 15 con
finitura rovere naturale spazzolata, solo una fascia davanti alla cucina sarà in
pietra naturale.
I bagni, sia i pavimenti che i rivestimenti saranno in lastre di marmo di
spessore cm. 2.00.
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Tutte le pareti interne tinteggiate con tempera traspirante in chiare tonalità e
con intonachini od altre finiture a calce, mentre quelle esterne con finiture
diverse, alcune saranno con finitura completa al civile e tinteggiate nei colori
naturali della gamma delle terre, mentre altre rivestite in pietra o in legno.
Eventuali banchine di finestre e soglie di porte e porte finestre in marmo di
pietra serena di basso spessore (cm. 1.50/2.00) al fine di segnare le sole
finestre ed evidenziare il foro di apertura.
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TINTEGGIATURE INTERNE E ESTERNE E FINITURE DI FACCIATA.
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Tutte le murature perimetrali verranno realizzate con uno spessore di cm. 30,
utilizzando laterizio alveolare “poroton” con cappotto esterno di cm 10, alcune
con finitura ad intonaco, altre con pietra locale a spacco mediante posa a
semisecco.
Le pareti divisorie con tavolati da cm. 12 intonacate a finitura al civile per i
bagni mentre a gesso per le parti abitative
Tutti i serramenti saranno in legno di adeguato spessore per garantire un K
termico pari ad 1.3, esternamente verranno posizionate delle tapparelle in
legno. Le porte interne saranno in alluminio-legno della ditta Longhi.
I parapetto esterni saranno in ferro e vetro antiriflesso dal disegno semplice e
regolare.
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TAMPONAMENTI VERTICALI
SANITARI E MATERIALE ELETTRICO.
Tutti i sanitari della ditta Flaminia mod. Link sospesa, con lavandini in
appoggio su mobili in legno e marmo, i miscelatori della ditta Ritmonio mod.
waterblade.
L’impianto elettrico di tipo domotico della ditta BiTicino mod. Axsolute.
In fede
Arch. Lizzeri Roberto
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