attribuzione spese2

REGOLAMENTO
ATTUATIVO PER
L’APPLICAZIONE
DEI CRITERI SPECIFICI
DI ATTRIBUZIONE
DELLE SPESE
AI SENSI DEGLI ART. 16,17, 18 E 19
DEL REGOLAMENTO RELATIVO
ALL’ASSEGNAZIONE IN GODIMENTO
DEGLI ALLOGGI, DEI BOX E DEI POSTI AUTO,
APPROVATO NELL’ASSEMBLEA ORDINARIA
E STRAORDINARIA DEI SOCI
DEL 12 GIUGNO 2010
Regolamento sullo svolgimento delle assemblee separate di UniAbita Soc.
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CRITERI SPECIFICI
DI ATTRIBUZIONE
DELLE SPESE
SOMMARIO
01.
TABELLE MILLESIMALI
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Tabella millesimale (A) - Gestione
6
Tabella millesimale (B) - Alloggi
6
Tabella millesimale (C) - Riscaldamento
6
Tabella millesimale (D) - Ascensori
6
Tabella millesimale (E) - Box - Ricovero moto - Ricovero bici
02.
SPESE ORDINARIE
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(A) - Acqua potabile
10
(B) - Riscaldamento
10
(C) - Acqua calda sanitaria (impianti centrallizati)
10
(D) - Portierato e/o impresa di pulizie
11
(E) - Ascensori
11
(F) - Energia elettrica per i servizi generali e boxes
11
(G) - Costi amministrativi
11
(H) - Assicurazioni
11
(I) - Manutenzione giardino
11
(L) - Imposte e tasse
11
(M) - Altri costi e spese per consumi e servizi comuni
03.
SPESE PER OPERE DI DURATA PLURIENNALE E/O STRAORDINARIE
13
(A) - Tetto e terrazzi
14
(B) - Loggie e balconi
14
(C) - Serramenti esterni e tapparelle
14
(D) - Spazi comuni (cortili e giardini)
14
(E) - Boxes
14
(F) - Vani scala (imbiancatura e/o pavimentazione)
14
(G) - Ascensori
14
(H) - Impianto d’antenna e citofono - Impianto elettrico - Rete fognaria - Rete idrica
14
(I) - Impianto di riscaldamento e/o acqua calda sanitaria
04.
LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA A CARICO DEI SOCI
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Impianto idrico - sanitario, riscaldamento e affini
18
Impianto elettrico e affini
18
Impianto d’antenna e citofono
18
Serramenti interni, esterni, tende parasole, porte box e cantine
18
Verniciatura (balconi, serramenti esterni, porte boxes)
05.
RECUPERO DEI COSTI PLURIENNALI E DELLE SPESE DI MANUTENZIONE
21
Recupero dei costi pluriennali e delle spese di manutenzione
06.
RAPPRESENTANZA DELLA COOPERATIVA NEGLI EDIFICI A PROPRIETÀ MISTA
25
Rappresentanza della cooperativa negli edifici a proprietà mista
01.
TABELLE
MILLESIMALI
Vengono qui riportate le tabelle millesimali utilizzate per la ripartizione delle diverse
tipologie di spese.
Tabella millesimale (A) - Gestione
Comprende le spese di portierato, pulizie, spurghi, disinfestazione, etc.. che riguardano alloggi, uffici, negozi e box. Calcola i millesimi dell’intero fabbricato, riferiti alla superficie degli
alloggi e degli evetuali negozi, più il 25% della superficie delle logge e dei balconi, 1 mq.
fisso per le cantine e le soffitte non eccedenti i 10 mq., la superficie dei box calcolata al 40%.
Casi particolari:
- cantine e solai che superano i 10 mq.: la superficie eccedente viene calcolata al 40% al
fine del calcolo millesimale;
Tabelle millesimali
5
- i millesimi relativi a locali, magazzini, cantine, depositi, di uso comune del caseggiato
vengono ripartiti sugli alloggi;
- i millesimi relativi agli alloggi dei portieri vengono ripartiti su alloggi, boxes ed eventuali negozi.
Tabella millesimale (B) - Alloggi
Riguarda le manutenzioni sulle parti comuni, interventi negli alloggi, assicurazioni, ICI,
solo per gli alloggi.
Calcola i millesimi del fabbricato limitatamente agli alloggi;
Tabella millesimale (C) - Riscaldamento
Riguarda gli alloggi, uffici, negozi, locali riscaldati usati dal Comitato.
Calcola i millesimi di riscaldamento, riferiti alla superficie utile degli alloggi, escluse logge
e balconi, e degli eventuali negozi, quest’ultima maggiorata del 20% qualora l’altezza dei
negozi sia uguale o superiore a m. 3,5.
Casi particolari:
- i millesimi relativi a locali in uso al Comitato vengono ripartiti sugli alloggi;
- i millesimi relativi agli alloggi dei portieri vengono ripartiti sugli alloggi, sui box ed
eventuali negozi
Tabella millesimale (D) - Ascensori
Calcola i millesimi ascensore, riferiti per il 50% alla superficie degli alloggi e per il 50% al
piano, escludendo gli alloggi al piano terra e/o rialzato, qualora non raggiungesse il piano
interrato.
Nel caso di alcuni stabili con sottotetti, qualora l’ascensore non raggiunga l’ultimo piano, si
considera il piano sottostante per il calcolo dei millesimi di tali ultimi piani.
Tabella millesimale (E) - Box - Ricovero moto - Ricovero bici
Calcola i millesimi dei box degli altri locali destinati al ricovero dei mezzi in relazione
alle superfici utili di tali locali. I costi e le spese saranno addebitati agli effettivi utilizzatori.
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Tabelle millesimali
02.
SPESE
ORDINARIE
Sono quelle spese sostenute per i consumi e per i lavori di ricorrente esecuzione.
Criteri specifici di suddivisione per le varie tipologie di spesa I costi e le spese per
i consumi, i servizi e le opere di seguito elencate, vengono suddivisi sulla base dei
seguenti criteri:
A) Acqua potabile
Per il numero delle persone residenti in ogni stabile od in base all’effettivo consumo rilevato da contatore individuale. A tal fine ogni famiglia dovrà dichiarare annualmente, su
apposito modulo, il numero delle persone che compongono il nucleo familiare.
Agli stessi fini il socio è tenuto a comunicare alla Cooperativa la presenza, anche solo
diurna, per periodi complessivamente superiori ad un mese, di persone che non fanno
Spese ordinarie
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parte del nucleo familiare. Per gli eventuali negozi la quota di loro competenza potrà essere rilevata con appositi contatori non fiscali o, in mancanza, verrà determinata d’ufficio
sulla base di oggettivi parametri di riferimento.
B) Riscaldamento
- impianti centralizzati o con teleriscaldamento: sulla base della tabella millesimale (C).
- impianti con contabilizzazione: 30% sulla base della tabella millesimale (C) 70% sulla base delle letture dei contatori di contabilizzazione. Il calcolo dei costi relativi al
riscaldamento negli stabili con impianto centralizzato di acqua calda sanitaria viene
effettuato detraendo dal totale i costi di cui al punto (C). Negli stabili con appartamenti
dotati di contatore di energia (riscaldamento + acqua calda) la suddivisione (30%-70%)
viene effettuata sulla base delle letture dei singoli appartamenti.
- manutenzione e/o sostituzione delle caldaiette per riscaldamento autonomo e produzione acqua calda sanitaria: tali spese sono a carico del socio.
Per tutelare la sicurezza dei soci ed il buon funzionamento delle caldaiette, la manutenzione periodica è programmata dalla Cooperativa ed effettuata da ditta di fiducia della
stessa, fermo restando la responsabilità del socio assegnatario per quanto riguarda la
conduzione.
La sostituzione delle caldaiette potrà essere effettuata con modello prescelto dal socio,
con caratteristiche almeno analoghe a quelle della caldaia da sostituire. Il relativo costo
sarà integralmente a carico del socio assegnatario. In tal caso la manutenzione è a cura e
spese del soci, il quale è tenuto, a richiesta della Cooperativa, ad esibire annualmente il
libretto di manutenzione della caldaia.
C) Acqua calda sanitaria (impianti centralizzati)
- il costo a mc dell’acqua calda (relativamente alla spesa per il combustibile) viene definito sulla base dei dati rilevati ad impianto di riscaldamento spento e computato sulla
base dei consumi rilevati dal contatore generale.
- i costi relativi all’energia elettrica ed alla manutenzione dell’impianto termico vengono
imputati per il 30% sulle spese per l’acqua calda e suddivisi per il numero degli alloggi.
Il restante 70% viene imputato alle spese per l’impianto di riscaldamento e suddiviso
per i millesimi della tabella (C).
- i costi relativi alla manutenzione ed ai materiali di consumo dell’eventuale addolcitore
sono imputati interamente sulle spese per l’acqua calda e suddivisi per il numero degli
alloggi.
- ai soci verranno addebitati i costi dei consumi di acqua potabile corrispondenti alle
letture dei consumi di acqua calda.
D) Portierato e/o impresa di pulizie
Sulla base della tabella millesimale (A).
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Spese ordinarie
E) Ascensori
Sulla base della tabella millesimale (D).
F) Energia elettrica per i servizi generali e i boxes
Le spese di energia elettrica vengono attribuite sulla base delle letture rilevate (dove è
possibile) su apposito contatore divisionale e suddivise:
- boxes: sulla base della tabella millesimale (E)
- ascensori: sulla base della tabella millesimale (D)
- centrale termica: sulla base della tabella millesimale (C)
- servizi generali: sulla base della tabella millesimale (B)
In mancanza di contatori divisionali le spese di energia elettrica saranno suddivise sulla
base della tabella millesimale (A).
G) Costi amministrativi
Vengono deliberati ogni anno dal Consiglio di Amministrazione. ed attribuiti sulla base dei
mq. utili degli alloggi e del numero dei box.
La Cooperativa addebiterà i costi amministrativi ai soci assegnatari di alloggi a proprietà
indivisa sulla base di criteri definiti annualmente dal Consiglio di Amministrazione mentre
non addebiterà le spese amministrative esposte dall’Amministratore del Condominio.
H) Assicurazioni
Sulla base della tabella millesimale (A).
I) Manutenzione giardino
Sulla base della tabella millesimale (B).
L) Imposte e tasse
Il criterio viene stabilito caso per caso del Consiglio di Amministrazione.
M) Altri costi e spese per consumi e servizi comuni
Sulla base della tabella millesimale (A).
Per quanto concerne il recupero delle spese ordinarie di pertinenza dei soci assegnatari
nei condomini a proprietà mista le spese stesse comunicate alla Cooperativa dall’Amministratore dello stabile e derivanti dal Regolamento specifico di Condominio, verranno
sostenute nella loro totalità dai soci assegnatari degli alloggi in godimento.
Spese ordinarie
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03.
SPESE PER OPERE
DI DURATA
PLURIENNALE E/O
STRAORDINARIE
Sono quelle che non rientrano in quelle precedenti e riguardano complessi di lavori e
di interventi, anche innovativi, di notevole o rilevante entità, anche derivanti da eventi
imprevisti di carattere fortuito o eccezionale.
Criteri specifici di suddivisione per le varie tipologie di spesa
A) Tetto e terrazzi
Sulla base della tabella millesimale (A) per i corpi di fabbrica dello stesso numero civico,
anche se l’intervento riguarda solo uno di essi. Nel caso di corpi di fabbrica costruiti in
epoche molto diverse ed identificati con specifica delibera del Consiglio di Amministrazione, le spese sono imputate al corpo di fabbrica interessato dall’intervento.
Spese per opere di durata pluriennale e/o straordinarie
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Il rifacimento di coperture utilizzate dai soci come lastrico solare ad uso esclusivo è così
suddiviso:
- 1/3 al socio assegnatario che ne usufruisce
- 2/3 sulla base della tabella millesimale (A)
B) Logge e balconi
Le spese vengono imputati sulla base dei costi di ogni singolo alloggio.
C) Serramenti esterni e tapparelle
Le spese vengono imputati sulla base dei costi di ogni singolo alloggio.
D) Spazi comuni (cortili e giardini)
Le spese di manutenzione e/o rifacimento, compresi gli impianti di irrigazione, sono attribuiti sulla base della tabella millesimale (B).
E) Boxes
Le spese per il rifacimento delle coperture sono così imputate:
- 1/3 sulla base della tabella millesimale (B)
- 2/3 sulla base della tabella millesimale (E)
Tutte le altre spese sono suddivise sulla base della tabella millesimale (E).
F) Vani scala (imbiancatura e/o pavimentazione)
Le spese sono suddivise in base alla tabella millesimale (B) e non in base al numero di
alloggi.
G) Ascensori
Le spese per i lavori di manutenzione straordinaria sono suddivise in base al numero
degli alloggi, esclusi quelli posti al piano terreno ove l’ascensore non raggiunga il
piano interrato.
H) Impianto d’antenna e citofonico–Impianto elettrico–Rete fognariaRete idrica
Le spese vengono suddivise in base al numero degli alloggi.
I) Impianto di riscaldamento e/o Acqua Calda Sanitaria
Le spese vengono suddivise in base alla tabella millesimale (C).
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Spese per opere di durata pluriennale e/o straordinarie
04.
LAVORI
DI MANUTENZIONE
ORDINARIA
A CARICO DEI SOCI
Sono a carico dei singoli soci i seguenti interventi:
Impianto idrico-sanitario, riscaldamento ed affini
Le riparazioni riguardanti la rubinetteria, gli apparecchi sanitari, i flessibili, le cassette di
scarico dei water, il rubinetto a passo rapido ed in genere tutto quanto è posto all’esterno
delle strutture murarie.
Lo sfiato dell’aria dai caloriferi, la sostituzione delle valvole di sfiato negli impianti di
riscaldamento autonomi.
La sostituzione dei rubinetti e delle tubazioni dell’impianto del gas a valle del contatore.
La disostruzione delle tubazioni di scarico all’interno degli alloggi.
Lavori di manutenzione ordinaria a carico dei soci
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Impianto elettrico ed affini
Le riparazioni riguardanti le apparecchiature ed i conduttori a valle del contatore, con
esclusione del montante e del quadro di protezione generale dell’appartamento. Negli alloggi dotati di cronotermostato con impianto di riscaldamento centralizzato, la sostituzione dello stesso, in caso di rottura non provocata dal socio, è effettuata dalla Cooperativa
e la spesa relativa sarà a carico di tutto lo stabile.
La riparazione o la sostituzione del cronotermostato, sia nel caso di impianto termico autonomo sia nel caso di impianto termico centralizzato a conduzione autonoma.
La sostituzione degli aspiratori dei bagni ciechi, la manutenzione e la sostituzione dei
rilevatori di fughe di gas e relative elettrovalvole.
Impianto d’antenna e citofonico
La presa d’antenna che, nel caso di rottura, dovrà essere sostituita da ditta di fiducia della
Cooperativa. La sostituzione del citofono dell’appartamento, che dovrà essere eseguita
da ditta di fiducia della Cooperativa.
Serramenti interni, esterni, tende parasole, porte box e cantine
Le riparazioni e le manutenzioni tutte, compresa la conservazione e la rimessa in opera di
battenti, telai o altro, rimossi durante la locazione del socio stesso.
Verniciature (balconi,serramenti esterni, porte boxes)
Per ogni caseggiato verranno stabiliti, per ognuno di questi interventi, i materiali
(colore, marca), cui ognuno dovrà attenersi. E’ opportuno che i tempi degli interventi di cui
sopra vengano concordati fra tutti i soci del caseggiato, in modo da garantire l’uniformità
delle tinte. Per quanto non previsto dal presente Regolamento si fa riferimento a specifiche decisioni del Consiglio di Amministrazione.
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Lavori di manutenzione ordinaria a carico dei soci
05.
RECUPERO
DEI COSTI
PLURIENNALI
E DELLE SPESE
DI MANUTENZIONE
I costi e le spese a consuntivo per gli interventi di cui al punto 3 sono determinati dai costi
di intervento e dagli eventuali oneri finanziari sostenuti dalla Cooperativa.
Gli oneri finanziari sono calcolati ad interesse semplice, al tasso deliberato dal Consiglio
di Amministrazione.
I costi e le spese sostenuti a consuntivo sono ripartiti fra i soci secondo i criteri previsti nel
presente Regolamento e rimborsati, in rate trimestrali, con addebito degli interessi dalla
prima rata, calcolati sulla base di un piano di ammortamento a rate trimestrali anticipate,
al tasso come sopra determinato e con le seguenti ulteriori modalità:
- in quattro rate trimestrali, se i costi a consuntivo comportano una spesa inferiore a 5 €
al mq. della superficie utile degli alloggi;
Recupero dei costi pluriennali e delle spese di manutenzione
21
- in otto rate trimestrali, se i costi a consuntivo comportano una spesa compresa tra 5 e
13 € al mq. della superficie utile degli alloggi;
- in dodici rate trimestrali, se i costi a consuntivo comportano una spesa compresa tra 13
e 20 € al mq. della superficie utile degli alloggi;
- Per gli interventi i cui costi comportino una spesa superiore a 20 € al mq. di superficie
utile, i costi potranno essere recuperati adeguando il canone sociale. Tale adeguamento,
a tempo indeterminato, verrà calcolato dalla Cooperativa sulla base di un piano di ammortamento finanziario ventennale dei relativi costi e degli interessi al tasso come sopra
determinato. Per i soci abitanti soggetti a specifiche convenzioni, l’addebito delle spese
straordinarie che superino i 20 € al mq. verrà effettuato in base ad un addebito trimestrale
specifico in fattura calcolato con i criteri di ammortamento finanziario di cui sopra.
- Il Consiglio di Amministrazione potrà deliberare, in casi particolari, di allungare il periodo ventennale di calcolo dell’ammortamento finanziario.
- I soci di ogni stabile potranno optare, all’unanimità dei presenti all’Assemblea di Caseggiato deliberante gli interventi che generano una spesa superiore a 20 € al mq., per
un recupero in 5 anni alle condizioni di cui sopra, senza adeguamento del canone sociale. I singoli soci potranno comunque optare per un recupero della spesa in un’unica
rata relativa ai costi d’intervento di loro spettanza.
- Sono esentati dall’addebito delle spese e dall’adeguamento del canone i nuovi soci
assegnatari, qualora l’Assemblea di Caseggiato che ha discusso tali opere sia stata
tenuta prima dell’assegnazione od entro il mese successivo all’assegnazione. I cambi
alloggi assimilati a tale procedura di esenzione sono quelli che comportano la revisione
del canone a mq., e cioè quelli di maggiore od uguale dimensione nello stesso o in
diverso stabile e quelli di minore dimensione in un nuovo stabile di fascia diversa da
quello di provenienza. Al contrario, rientrano nella procedura normale di addebito delle
spese e di adeguamento del canone i cambi alloggi che non comportano la revisione
del canone, cioè quelli di minore dimensione nello stesso stabile o in uno stabile di
fascia diversa.
Per i soci entrati negli anni più recenti come nuovi soci assegnatari e per cambio alloggio
come sopra specificato, l’eventuale rivalutazione del loro canone non potrà superare il canone
in vigore per i nuovi assegnatari al momento dell’Assemblea che ha discusso l’investimento.
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Recupero dei costi pluriennali e delle spese di manutenzione
06.
RAPPRESENTANZA
DELLA COOPERATIVA
NEGLI EDIFICI
A PROPRIETÀ
MISTA
Nel caso specifico dei condomini a proprietà mista, quindi composta da soci proprietari
e soci in godimento, la rappresentanza dei millesimi relativi alla proprietà indivisa è di
competenza esclusiva della Cooperativa.
Rappresentanza della cooperativa negli edifici a proprietà mista
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