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L’offerta di immobili a uso residenziale resta carente sia sotto il profilo
quantitativo sia sotto quello qualitativo. Nonostante l’accelerazione degli ultimi anni, resta peraltro squilibrato il rapporto fra domanda e offer-
Home, sweet home
nella nuova Europa
a cura di Fabio Mucci e Federica Rossetti
ECONOMIA
ta. Le cause? Lungaggini burocratiche, mancanza di un catasto efficiente, assenza di piani urbanistici e scarsa disponibilità di aree, soprattutto nelle grandi città. Ma ora le prospettive…
Il mercato immobiliare residenziale nei Paesi
dell’Europa centro-orientale ha subito una
notevole trasformazione nel corso dell’ultimo
decennio, sebbene permanga ancora un gap
qualitativo e quantitativo nell’offerta di nuovi
alloggi a livello regionale. In virtù del processo
di privatizzazione nella regione, la percentuale
di coloro che possiedono una casa è general-
mente elevata, ma la qualità delle abitazioni
risulta ancora al di sotto degli standard
dell’Europa occidentale. Fig. 1
Nella gran parte dei casi gli immobili a uso
abitativo esistenti appartengono al periodo
dell’economia pianificata, con circa il 70%
delle abitazioni edificato tra il 1945 e il 1990.
Sebbene questi immobili siano relativamente
1. PERCENTUALE DI PROPRIETÀ DELLA CASA
NELL’EUROPA ALLARGATA1,2
Fonte: UniCredit
Group CEE Research
Network, UNECE
68
71
74
87
91
91
92
96
53
54
56
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63
96
82
64
77
CEE
67
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80
1. Per i Paesi della
vecchia UE, i dati
fanno riferimento
all’ultimo censimento
disponibile;
2. Dati al 2001 per
Bulgaria, Rep. Ceca,
Croazia, Lettonia,
Lituania e
Slovacchia. Dati al
2005 per Ungheria e
Russia, mentre al
2006 per Estonia,
Polonia e Romania;
3. Appartamenti di
proprietà delle
cooperative
Grazia Neri_Lookat
recenti, si tratta spesso di case in condizioni
non ottimali. La superficie calpestabile si
attesta mediamente intorno ai 63 metri quadrati, contro una media di 87 metri quadrati
nei più maturi mercati occidentali dell’UE.
Nella “vecchia” UE, le abitazioni hanno in
media 4,2 vani, dato che scende a 2,8
nell’Europa centro-orientale.
L’offerta di immobili a uso residenziale è
carente non solo sul piano della qualità, ma
anche della quantità e nonostante la notevole
accelerazione degli ultimi anni, l’offerta di
nuove abitazioni non è infatti ancora in
grado di soddisfare la domanda. Va in tale
ambito sottolineato come un importante vincolo all’espansione dell’offerta di case nella
regione sia venuto dall’esistenza di lungaggini nell’ottenimento dei permessi edilizi, dalla
mancanza di registri del catasto efficienti e in
alcuni casi dall’assenza di piani urbanistici e
dalla scarsa disponibilità di terreni a prezzi
ragionevoli soprattutto nelle grandi città.
Alcune cifre possono fornire una panoramica
della situazione. Nella regione il numero di
abitazioni per migliaia di abitanti si attesta in
media intorno alle 413 unità, al di sotto degli
standard dell’Europa occidentale (472), mentre nell’ultimo triennio l’offerta di nuovi
alloggi ha toccato mediamente quasi le 3,0
unità per migliaia di abitanti nell’Europa
centro-orientale, rispetto a un valore di riferimento nell’Europa occidentale di 7,4. Gran
parte dell’accelerazione nell’attività di costruzione degli ultimi anni si è concentrata nelle
capitali e nelle principali aree urbane, con un
ruolo crescente rivestito dal segmento delle
case per villeggiatura nelle aree costiere – è il
caso di Bulgaria e Croazia –, ovvero delle
residenze invernali nelle zone montane –
come nel caso della Repubblica Ceca.
Dal lato della domanda, la crescente stabilizzazione del contesto macroeconomico e la
conseguente rapida ascesa dei redditi e della
ricchezza complessiva osservata negli ultimi
anni unitamente al più agevole accesso al
mercato del credito – trainato dalla forte
espansione del mercato dei mutui – hanno
rappresentato un importante fattore di spinta verso l’adeguamento delle condizioni di
vita. Alla crescente domanda nell’ambito del
settore immobiliare residenziale ha fatto
seguito, tuttavia, un progressivo deterioramento nella capacità d’investimento, soprattutto per le classi di reddito più basse. Come
risultato, in molti Paesi della regione la
HOME, SWEET HOME NELLA NUOVA EUROPA
domanda per l’acquisto di nuove abitazioni è
rimasta principalmente ancorata all’emergente
classe media o ai segmenti più ricchi della
popolazione. Un’importante spinta alla
domanda di case è venuta anche dal crescente
afflusso di capitali dall’estero diretti principalmente verso le capitali e il segmento delle case
vacanza. Il movente di natura speculativa
sembra aver giocato un ruolo di primo piano
in tale ambito, unitamente al boom del mercato delle seconde case. Sebbene precise informazioni in merito al numero complessivo di
transazioni eseguite dagli investitori stranieri
non sia facilmente disponibile, alcune stime
suggeriscono che il loro numero sia abbastanza elevato – come nel caso della Romania,
dove il peso degli acquirenti stranieri è stato
stimato intorno al 40% della domanda complessiva di unità abitative, o del mercato residenziale nella capitale russa dove si stima che
circa il 40% della domanda complessiva abbia
come finalità principale quella dell’investimento. Una crescente categoria di acquirenti è
inoltre rappresentata dai lavoratori emigrati
2. PREZZI DEGLI IMMOBILI NELL’EUROPA ALLARGATA
(CRESCITA MEDIA ANNUA 2002-2007)1,2
oltre il 40% annuo
dal 20% al 40% annuo
dal 10% al 20% annuo
dallo 0% al 10% annuo
Fonti: Uffici Statistici nazionali, Banche Centrali, Department of the Environment Heritage and local Government (Irlanda), UniCredit Group CEE Research Network
1) Tassi di crescita nominali basati su prezzi espressi in valuta locale. Le informazioni sui prezzi sono raccolte da fonti nazionali non armonizzate, per cui ogni confronto sulla dinamica dei
prezzi delle abitazioni tra Paesi dev’essere presa con cautela; 2) BE, DE, IT: 2002-2005; NL, PT, LV, LT: 2002-2006. I prezzi delle abitazioni per Lettonia e Ucraina fanno riferimento alle capitali.
3. PREZZI DEGLI IMMOBILI NELLE CAPITALI
(EURO PER M2, 2007)1
3.117
2.550
2.172
1.416
1.486
1.504
1.590
1.598
1.793
2.177
2.243
1.914
98
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ia
927
Fonte: UniCredit
Group CEE Research
Network, IRG
Nota: 1. I Prezzi degli
immobili in Astana
fanno riferimento al
dicembre 2007
ECONOMIA
_Resta sostenuta la domanda di case in tutta l’Europa
centro-orientale. Anche per questo in alcuni Paesi come
Romania, Bulgaria e nell’area del Baltico la crescita dei
prezzi non conosce soste
possibile rischio di sopravvalutazione. Va sottolineato in tale contesto come un importante
ruolo nella dinamica di crescita dei prezzi sia
stato rivestito dal processo di privatizzazione –
che ha visto la cessione della proprietà degli
appartamenti a prezzi di gran lunga inferiori a
quelli di mercato contribuendo a un forte disallineamento rispetto ai fondamentali
macroeconomici. Fig. 2
La crescita dei prezzi degli immobili è stata
particolarmente significativa in Romania,
Bulgaria e nei Paesi Baltici in prossimità dell’ingresso nell’Unione europea (con crescite
reali annue comprese tra il 23% ed il 40%) in
forte accelerazione rispetto ai periodi precedenti. In un secondo gruppo di Paesi rappresentato da Polonia, Croazia, Slovacchia,
Repubblica Ceca e Russia, il tasso di crescita
dei prezzi delle abitazioni è risultato più
moderato nel periodo 2004-2007 – compreso
Grazia Neri_Panos
all’estero che nel corso dell’ultimo decennio
hanno canalizzato una parte significativa dei
propri risparmi verso il mercato residenziale
domestico (le rimesse degli emigrati rumeni e
bulgari hanno raggiunto circa i 5 e 1,3 miliardi di euro, rispettivamente, alla fine dello scorso anno).
La forte dinamica della domanda accompagnata al gap di offerta sul piano qualitativo e
quantitativo ha condotto a una crescita significativa dei prezzi degli immobili, contribuendo
ad accrescere le preoccupazioni riguardo un
99
HOME, SWEET HOME NELLA NUOVA EUROPA
fra il 6% e il 22% –, con un rallentamento
più significativo nel caso dell’Ungheria per
effetto del recente aggiustamento dal lato dell’offerta. Gli aumenti più significativi sono
stati invece registrati in Paesi ex-sovietici
quali Ucraina e Kazakistan, dove i prezzi delle
abitazioni alla fine dello scorso anno in alcuni
segmenti risultano pari a dieci volte quelli
osservati all’inizio di questo millennio. In
generale, l’aumento più marcato si è osservato
nelle grandi città e nelle zone costiere, con
prezzi delle abitazioni nelle capitali dell’Est del
tutto in linea con quelli delle principali città
europee, nonostante livelli medi di reddito
delle famiglie di gran lunga inferiori. Fig. 3
Nonostante la forte crescita osservata nell’ultimo decennio, continuiamo a ritenere tuttavia
che i prezzi degli immobili nella regione siano
ancora compatibili con un livello di equilibrio,
seppur in presenza di tendenze che si discostano da tale equilibrio in alcuni comparti.
In prospettiva, il mercato residenziale della
regione continua a presentare importanti
opportunità di crescita sebbene la crisi finanziaria internazionale abbia reso l’attuale quadro macroeconomico meno favorevole. La crescita economica rimane ancora elevata, ma il
“repricing” del rischio a livello internazionale
potrebbe condurre a un minore afflusso di
capitali verso la regione e a un certo inasprimento delle condizioni creditizie – due fattori
che potrebbero potenzialmente impattare
negativamente sulle dinamiche del settore
immobiliare.
Nel complesso, nonostante un quadro internazionale meno favorevole e alcuni squilibri, il
gap di offerta a livello qualitativo e quantitativo, unitamente a una domanda strutturale che
non trova ancora adeguato sbocco, rappresentano driver di lungo termine per il mercato. I
risultati di una nostra recente indagine1 su un
campione rappresentativo di famiglie della
regione evidenzia come all’incirca due famiglie su dieci hanno in programma l’acquisto di
una nuova casa nei prossimi anni, principalmente per uso abitativo (vedi riquadro per
ulteriori dettagli). Esistono chiaramente alcune aree da monitorare. Tra queste rientrano il
segmento delle case vacanza in Bulgaria o
alcuni squilibri in capitali come Bucarest,
mentre lo scoppio della bolla in Kazakistan
potrebbe costituire un ulteriore campanello di
allarme.
1. L’indagine è stata compiuta avvalendosi del supporto di
importanti partner di Bank Austria (GfK, RmPlus, TNS)
100
Come si vive oggi nell’Europa centro-orientale
Un primo e fondamentale passo, necessario per un’analisi completa ed
esaustiva del mercato residenziale nella regione, è quello di evidenziarne e
studiarne le potenzialità soprattutto dal lato della domanda. A tal fine si è
proceduto a un’attenta analisi di mercato volta a evidenziare quelle che
sono le attuali condizioni di vita e le aspettative dei cittadini di 12 Paesi
dell’Europa centro-orientale (Russia, Ucraina, Polonia, Repubblica Ceca,
Slovacchia, Ungheria, Romania, Bulgaria, Slovenia, Croazia, Bosnia
Erzegovina e Serbia) nonché di prevedere i futuri sviluppi sia del mercato
immobiliare che di quello creditizio a esso fortemente collegato. Per ogni
nazione è stato intervistato un campione rappresentativo di almeno 1000
abitanti con età superiore ai 15 anni e residenti nelle principali aree
urbane.
La ricerca si è fondamentalmente articolata su due livelli distinti ma allo
stesso tempo fortemente collegati tra di loro: un primo, volto a identificare
gli attuali standard di vita della popolazione e ad accertare il livello della
domanda di nuove abitazioni e le sue determinanti principali, in modo da
poter chiarire nel modo più esaustivo possibile le principali caratteristiche
del mercato residenziale della regione e i suoi sviluppi futuri. Un secondo,
avente come scopo principale quello di analizzare le principali modalità di
finanziamento utilizzate dalle famiglie per l’acquisto della casa al fine di
trarne importanti indicazioni in merito alle future opportunità legate allo
sviluppo del mercato dei mutui nella regione.
Nonostante l’elevata proprietà della casa, due famiglie su dieci intendono
acquistare una nuova abitazione nei prossimi dieci anni o più. Uno dei
principali risultati che emerge dall’analisi è che nonostante l’elevato tasso
di proprietà della casa (circa i 2/3 degli intervistati possiedono una casa
di proprietà nella quale risiedono stabilmente), la domanda potenziale
resta significativa, con circa due famiglie su dieci intenzionate ad
acquistare una villetta/appartamento nuovi nei prossimi dieci anni o più.
La propensione all’acquisto risulta essere particolarmente elevata nel
caso dei rumeni (pari a circa il 25% degli intervistati), croati (24%) e
sloveni (23%).
Tale risultato può essere facilmente motivato se si considera, come già
ampiamente evidenziato, che lo standard qualitativo delle abitazioni, per
la maggior parte eredità del periodo comunista risulta essere nettamente
inferiore rispetto a quello occidentale, sia in termini dimensionali sia per
l’assenza di servizi fondamentali come acqua corrente ed elettricità. Il
desiderio di poter migliorare quelle che sono le proprie condizioni abitative
in un contesto più generale di forte crescita dei redditi e di adeguamento
degli standard di vita verso i livelli osservati nei Paesi dell’Europa
occidentale rimane quindi una delle determinanti principali della
domanda di nuove abitazioni. Ovvia conseguenza è dunque quella che lo
scopo dell’acquisto nella maggioranza dei casi risulti essere quello di un
utilizzo quale abitazione principale dove risiedere (risposta fornita da circa
l’88% degli intervistati), con motivazioni di carattere speculativo presenti
solo in alcuni Paesi, in particolare quelli caratterizzati da un forte ruolo
della domanda estera – è il caso di Bulgaria e Croazia (7% e 8%
rispettivamente) – specie nell’area costiera – e della Romania (6%) –
soprattutto nella capitale Bucarest.
All’interno di questa considerazione deve essere inoltre evidenziato come a
trascinare maggiormente la domanda siano i giovani e le fasce di reddito
ECONOMIA
più elevate. Un fatto questo che, in particolare in un contesto di
economie ancora in forte sviluppo, risulta comunque essere quasi
scontato e molto facile da intuire nelle sue ragioni profonde.
Il credito bancario rimane la principale fonte di finanziamento per
l’acquisto della casa. Muovendo il focus verso l’analisi delle
principali modalità di finanziamento per l’acquisto della nuova
casa, l’analisi evidenzia come un ruolo preponderante sia
sicuramente giocato dal credito bancario, con una media di
preferenza pari a circa il 62%, seguito poi dai risparmi, con una
quota comunque pari al 34 percento1. Per quanto riguarda il
ricorso al credito bancario, le percentuali più elevate si riscontrano
nel caso delle famiglie slovene, croate e ungheresi (ciascuna al di
sopra del 70%), mentre il finanziamento tramite le banche
rappresenta meno un’opzione nel caso delle famiglie polacche
(58%), bosniache (57%), russe (59%) e ucraine (33%). Se si
considera inoltre che ad avere maggiore accesso a entrambe
queste due tipologie di finanziamento siano le fasce più ricche
della popolazione e i giovani – quest’ultimi con forti ambizioni
personali di poter migliorare il proprio tenore di vita con l’evolversi
della propria carriera – , si intuisce anche come l’analisi di questi
risultati possa aprire le porte a un’ulteriore considerazione
riguardante il grado di accessibilità o meno di tali strumenti.
Il desiderio di acquistare una nuova abitazione e l’accesso a una
più ampia gamma di strumenti di finanziamento risultano infatti
essere più che fortemente collegati con la ricchezza a livello della
singola famiglia e il livello di sviluppo del Paese nel suo
complesso. A tale riguardo, le famiglie ceche, slovacche, slovene e
ungheresi (appartenenti ai quattro Paesi più “ricchi” della
regione) vantano l’accesso a un numero più elevato di fonti
finanziamento, compreso fra 1,4 e 1,6, rispetto alle famiglie dei
restanti Paesi dell’Europa centro-orientale (in particolare rispetto
alle famiglie russe e bosniache dove lo stesso dato è di poco
superiore a 1,0).
1. Entrambe le percentuali sono calcolate sulla base di domande con
risposta multipla e riferite solo alla quota delle famiglie che intendono
acquistare una nuova villetta/appartamento
4. PROPENSIONE ALL’ACQUISTO DI UNA VILLETTA/APPARTAMENTO NUOVI
100
90
80
70
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50
40
30
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0
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77
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No
Probabilmente
dopo 10 anni
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7
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3
2
Fonte: UniCredit
Group CEE Research,
Bank Austria Market
Research
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Si,
nei prossimi
10 anni
Si,
nei prossimi
3 anni
5. PIANI DELLE FAMIGLIE PER IL FINANZIAMENTO DELLA NUOVA CASA
180
160
140
120
100
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20
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Altro
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dia
33
Donazione
eredità
Vendita
vecchia
abitazione
Prestito
bancario
Fonte: UniCredit
Group CEE Research,
Bank Austria Market
Research
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