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In quasi tutti i comuni turistici la costruzione di abitazioni secondarie non sarà più possibile
12 marzo 2012
Con l'accettazione dell'iniziativa diventa praticamente impossibile costruire abitazioni secondarie nei comuni turistici. La
sua attuazione da un lato avrà un impatto significativo sui
mercati immobiliari colpiti, dall'altro si dovrà fare i conti con
un calo dell'occupazione nel settore edile e affine delle regioni interessate.
Chiamato alle urne l'11 marzo, il popolo svizzero ha deciso di
limitare drasticamente la costruzione di residenze secondarie. Il
sì all'iniziativa comporta di fatto lo stop alle nuove abitazioni
secondarie nei comuni in cui la relativa quota supera il 20%.
Questa decisione avrà conseguenze pesanti per la maggior
parte delle località turistiche. Il testo dell'iniziativa non fa distinzioni tra residenze secondarie ad uso proprio (i cosiddetti "letti
freddi") e residenze date in locazione a titolo professionale dai
proprietari ("letti caldi"). La nuova norma potrebbe inoltre porre
fine anche al finanziamento di strutture ricettive tramite la costruzione di nuove residenze secondarie. Spetterà ora al Consiglio federale e al Parlamento tradurre in atto la volontà popolare. È molto probabile che si punti a concordare con i promotori dell'iniziativa una soluzione che distingua tra letti freddi e
Figura 1
In quasi tutti i comuni turistici la quota di abitazioni secondarie supera già il 20%
Quota di abitazioni secondarie in percentuale
Quota di abitazioni secondarie
< 20%
Pari o superiore al 20%
Fonte: Credit Suisse Economic Research, Ufficio federale di statistica, Geostat
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letti caldi. I primi commenti al riguardo lasciano ben sperare.
Colpite pressoché tutte le località turistiche
Al momento non è possibile stabilire con precisione quanti
comuni sono toccati da questa decisione, in quanto l'ultimo
censimento risale al 2000. Tuttavia, stando alle nostre stime i
comuni interessati sono più di 550 (Figura 1). Tra questi vanno
annoverate praticamente tutte le località turistiche della regione alpina. Nei cantoni Grigioni e Vallese nonché nelle regioni
turistiche dei cantoni Vaud e Berna in futuro sarà possibile
costruire una seconda residenza soltanto in alcune località che
oggi sono prive o quasi di strutture ricettive. Questo stop all'attività edilizia non sarà di breve durata, poiché le classiche destinazioni turistiche oggi presentano già una quota di residenze
secondarie superiore al 50%. Realisticamente, ciò significa
che di fatto la costruzione di nuove abitazioni secondarie rimarrà vietata a tempo indeterminato.
Calo dell'occupazione nelle regioni interessate
L'attività costruttiva legata alle residenze secondarie in futuro
cesserà in molti comuni e questo si ripercuoterà anche sull'occupazione delle regioni colpite. Nelle regioni turistiche, infatti,
l'edilizia e i settori affini sono fortemente rappresentati proprio
grazie a questa attività. Nel 2008, questi settori incidevano
mediamente per il 16,2% sugli occupati totali (Figura 2). A
titolo di raffronto si rileva che la corrispondente media nazionale è pari all'11,3%. Poiché nella maggior parte dei comuni
colpiti l'attività edilizia legata alle nuove residenze primarie sarà
scarsamente dinamica e anche le opere di ristrutturazione non
riusciranno a compensare la contrazione del potenziale di lavoro, per i prossimi anni si prospetta una sensibile flessione dell'occupazione nei settori colpiti.
Figura 2
Prevedibile una flessione dell'occupazione
Percentuali di occupati nell'edilizia e in settori affini
Pesanti ripercussioni per i mercati immobiliari
Dopo l'accettazione dell'iniziativa, nei pochi comuni con una
quota di seconde case inferiore al 20% si assisterà un aumento delle nuove residenze secondarie nonché a una vera e propria corsa alle parcelle ancora disponibili. Prevedibilmente, le
abitazioni secondarie esistenti non verranno più messe in vendita se non a prezzi molto più alti di prima, perché i proprietari
sanno che le possibilità di costruire un'altra seconda casa sono
pressoché nulle. I prezzi delle abitazioni primarie, per contro,
potrebbero subire una flessione nei prossimi anni. Infatti, se
fino ad oggi il proprietario poteva vendere l'abitazione principale come residenza secondaria, oggi questa possibilità viene a
cadere. Di conseguenza, in futuro il prezzo dipenderà sostanzialmente dalla domanda della popolazione locale, che di solito
dispone di un potere d'acquisto nettamente più basso dei potenziali acquirenti di residenze secondarie. Per le località turistiche comodamente raggiungibili dai centri questa situazione
offre però anche qualche opportunità, dato che l'interesse per
le abitazioni primarie in questi comuni dovrebbe aumentare.
Alle famiglie che vorranno comunque comprare una casa in
montagna basterà trasferire semplicemente il domicilio primario
nei rispettivi comuni turistici e fare dell'attuale abitazione la loro
residenza secondaria. L'attuazione dell'iniziativa darà ancora
del filo da torcere. Il solo controllo di quale alloggio venga utilizzato come residenza primaria o secondaria risulta praticamente impossibile. Oltretutto mancano attualmente i dati per la
determinazione esatta della percentuale di residenze secondarie, in quanto il censimento del 2010 si basava soltanto sui dati
del registro. Per prima cosa ci vorrebbe quindi un calcolo preciso.
Edilizia
Lavori di costruzione
specializzati
Attività immobiliari
Svizzera
Attività degli studi di
architettura
0%
2%
4%
Comuni turistici
6%
8%
10%
Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse Economic Research
Nuove opportunità per il settore alberghiero
Molti progetti ricettivi degli ultimi anni sono stati finanziati attraverso l'edificazione di residenze secondarie. In caso di applicazione rigorosa della norma proposta, questa forma di finanziamento non sarà più possibile in futuro. Per il settore alberghiero, questa circostanza non comporta soltanto svantaggi. Infatti,
se molti progetti alberghieri risultavano poco redditizi, ciò era
dovuto proprio alla costruzione di residenze secondarie, in
quanto i prezzi dei terreni nelle zone edificabili che consentivano anche costruzione di seconde case raggiungevano perlopiù
livelli tali da rendere poco interessante l'esercizio di un albergo.
Il venir meno di nuovi progetti di residenze secondarie comporterà prevedibilmente una contrazione dei prezzi dei terreni, il
che dovrebbe rendere nuovamente interessanti i progetti alberghieri in molti comuni. A ciò si aggiunge il fatto che negli
ultimi anni gli hotel, tradizionale forma di alloggio turistico, sono
stati pesantemente trascurati in molte regioni turistiche e diverse strutture sono state trasformate in residenze secondarie.
Guardando alla futura crescita delle destinazioni turistiche è
indispensabile che il settore alberghiero provveda a colmare
queste lacune, a maggior ragione oggi che sul lato delle residenze secondarie non si potrà più contare su nuovi impulsi.
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