Promemoria «Legge sulle abitazioni secondarie

Promemoria «Legge sulle abitazioni secondarie»
Premesse
Il 11 marzo 2012 l’elettorato svizzero ha accolto l’iniziativa sulle abitazioni secondarie. Da
allora, la quota delle abitazioni secondarie nei Comuni svizzeri è limitata ad al massimo il 20
per cento. Di norma, nei Comuni interessati non potranno essere autorizzate nuove abitazioni
secondarie. In tutti gli altri Comuni un’autorizzazione edilizia non può essere rilasciata se ciò
comporterebbe il superamento della quota del 20 per cento delle abitazioni secondarie.
Ora, la legge sulle abitazioni secondarie (LASec), entrata in vigore il 1° gennaio 2016,
disciplina questo articolo costituzionale in modo dettagliato. Il presente promemoria ha lo
scopo di informarvi sulle modifiche legislative e di rispondere ai vostri quesiti più pressanti.
Trovate la lista aggiornata dei Comuni con quota di abitazioni secondarie superiore al 20 per
cento nell’allegato della Ordinanza sulle abitazioni secondarie (OASec).
La legge sulle abitazioni secondarie concede ai Cantoni e ai Comuni la competenza di
emanare prescrizioni che limitano la realizzazione e l’uso delle abitazioni in modo più severo
rispetto alla presente legge (art. 3 LASec).
 Vi invitiamo a informarvi anche su eventuali regolamentazioni più ampie del vostro
Cantone e del vostro Comune. Al riguardo potete rivolgervi all’autorità preposta alle
autorizzazioni edilizie.
Febbraio 2016
Indice
Le aziende di alloggio dispongono delle seguenti possibilità ................................................. 2
1.
Abitazioni sfruttate a scopi turistici ............................................................................. 3
2.
Finanziamento incrociato ........................................................................................... 4
3.
Cambiamento di destinazione al 50 per cento ............................................................ 5
4.
Alberghi in edifici protetti o tipici del sito ................ Fehler! Textmarke nicht definiert.
5.
Interlocutori e contatti ................................................................................................. 6
6.
Unterlagen ................................................................................................................. 6
Appendice ............................................................................................................................. 7
Abitazioni primarie ed abitazioni equiparate ad esse (art. 2 cpv. 3 LASec) ................. 7
Superficie utile principale ........................................................................................... 7
Abitazioni con limitazione d’uso e abitazioni senza limitazione d’uso ......................... 7
Condizioni per il cambiamento di destinazione di abitazioni ....................................... 8
Abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore.......................................................... 8
1
Le aziende di alloggio dispongono delle seguenti possibilità:
Completamento dell'albergo con abitazioni sfruttate a scopi turistici  Capitolo 1
Possibilità:
 Una parte di qualunque dimensione dell’albergo viene trasformata in abitazioni. Gli
stessi vengono venduti con la limitazione d’uso “abitazione sfruttata a scopi turistici” e
presi in locazione dall’albergo stesso per lo sfruttamento nell’ambito dell’azienda di
alloggio.
 L’intero albergo viene trasformato in abitazioni con la limitazione d’uso “abitazione
sfruttata a scopi turistici”. Lo sfruttamento può avvenire ad esempio tramite un albergo
situato nelle vicinanze.
 L'albergo edifica nuove abitazioni con la limitazione d’uso “abitazione sfruttata a scopi
turistici” e sfrutta le stesse nell’ambito della propria azienda.
Finanziamento incrociato di alberghi nuovi o esistenti  Capitolo 2
Le aziende alberghiere che, per l'esercizio o l’ulteriore gestione dell’azienda, necessitano di un
finanziamento incrociato mediante la vendita di abitazioni secondarie possono, a determinate
condizioni, trasformare fino al 20 per cento della loro superficie utile principale in abitazioni
secondarie senza limitazione d’uso.
Cambiamento di destinazione di alberghi esistenti non redditizi  Capitolo 3
 Queste aziende alberghiere possono essere trasformate al 100 per cento in abitazioni
sfruttate a scopi turistici. Lo sfruttamento può avvenire ad esempio tramite un albergo
situato nelle vicinanze.
 Se ciò non fosse possibile, a determinate condizioni possono essere trasformate al 50
per cento della superficie utile principale in abitazioni secondarie.
Cambiamento di destinazione di aziende alberghiere in edifici protetti o tipici del sito
 Capitolo 4
A determinate condizioni, gli alberghi situati in edifici protetti o tipici del sito possono essere
trasformati al 100 per cento in abitazioni secondarie senza limitazione d’uso.
2
1. Completamento dell'albergo con abitazioni sfruttate a scopi
turistici
La costruzione di abitazioni sfruttate a scopi turistici sarà possibile ulteriormente senza
limitazioni (art. 7 LASec). Se un’abitazione sfruttata a scopi turistici viene autorizzata, la
limitazione d’uso viene menzionata nel registro fondiario. Ciò consente ad un albergo di
ampliare la propria offerta. È altresì possibile vendere delle abitazioni con la limitazione d'uso
"abitazioni sfruttate a scopi turistici" che vengono poi prese in locazione dall’albergo stesso
per la gestione.
Per soddisfare questo criterio, l’abitazione deve essere messa a disposizione
- di ospiti in modo duraturo ed esclusivamente per soggiorni di breve durata a condizioni
usuali di mercato
- e conformi all’uso locale.
Inoltre
- deve trovarsi nello stesso edificio in cui il proprietario ha il suo domicilio principale
oppure
- non è adattata alle esigenze personali del proprietario
- ed essere gestita nell’ambito di una struttura ricettiva organizzata.
Struttura ricettiva organizzata
Trattasi di struttura ricettiva organizzata se le seguenti tre condizioni sono soddisfatte in modo
cumulativo (art. 4 OASec):
- La struttura comprende servizi e infrastrutture di tipo alberghiero utilizzati di norma
dalla maggior parte degli ospiti.
Esempio: reception, servizio in camera, impianti collettivi come piscina, impianti
sportivi, ristoranti e aree per attività ricreative. Alcuni dei servizi e delle infrastrutture
possono essere anche forniti da partner di cooperazione della regione.
- Dispone di un concetto operativo simile a quello di un albergo.
Una delle sue caratteristiche principali è la focalizzazione sull’accoglienza
professionale e di breve termine degli ospiti. Esempi: hotel resort, resort di vacanze e
villaggi vacanza
- Viene assicurata la gestione nell’ambito di una struttura unitaria: unica squadra
direttiva della struttura; inoltre riveste importanza anche il tipo di commercializzazione
(messe a disposizione durevolmente a condizioni usuali di mercato e conformi all’uso
locale anche durante l’alta stagione).
 Spetta alla competente autorità preposta alle autorizzazioni edilizie decidere se si tratta
di una struttura ricettiva organizzata. In caso di dubbio è dunque opportuno rivolgersi
tempestivamente all’autorità competente. La SCA vi consiglierà.
Caso particolare abitazioni in proprietà per piani (note esplicative all’art. 4 OASec):
Visto che le abitazioni in proprietà per piani costituiscono un caso particolare, vanno osservati
criteri aggiuntivi:
L’utilizzo personale delle abitazioni deve rimanere limitato e non può superare le tre
settimane per alta stagione. La locazione permanente è esclusa.
Deve esistere un fondo di rinnovo. Inoltre vanno definiti i processi decisionali per
l’esecuzione dei lavori di rinnovo. Si intende così impedire che la mancata intesa tra i
proprietari blocchi l’esecuzione di investimenti di rinnovo.
Insieme alla domanda di costruzione devono essere presentati anche gli eventuali
regolamenti nonché contratti di locazione e gestione.
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2. Finanziamento incrociato di alberghi nuovi o esistenti
Per garantire lo sfruttamento (ulteriore) di un albergo potranno essere venduti ulteriormente
abitazioni secondarie. Ecco le premesse (art. 8 cpv. 1 LASec):
- La superficie utile principale di queste abitazioni può ammontare al massimo al 20 per
cento della superficie utile principale complessiva delle camere e delle abitazioni.
- La struttura può essere o può continuare a essere sfruttata in modo redditizio soltanto
con i proventi derivanti dalla realizzazione di dette abitazioni.
- Il proprietario/gestore della struttura fornisce la prova che i proventi delle abitazioni
sono investiti nella costruzione o nella gestione della struttura ricettiva organizzata.
- Le abitazioni costituiscono, con la struttura ricettiva organizzata, un’unità costruttiva e
funzionale. Sono eccettuati i casi in cui vi si oppongano motivi di protezione dei siti o
dei monumenti.
- Non vi si oppongono interessi preponderanti.
 Il legislatore non ha provveduto a meglio precisare il criterio della «unità costruttiva e
funzionale» di una struttura ricettiva organizzata. Soltanto nel quadro dell’applicazione
della legge sulle abitazioni secondarie si vedrà come le autorità preposte alle
autorizzazioni edilizie interpreteranno questo termine.
 La riserva «Non vi si oppongano interessi preponderanti» è a discrezione dell’autorità
preposta alle autorizzazioni edilizie.
Alle summenzionate condizioni, una struttura ricettiva organizzata ( Capitolo 1) può locare
abitazioni di cui mantiene la proprietà. In tal caso la sua superficie utile principale massima
può ammontare al 33 per cento (art. 8 cpv. 2 LASec). Allora, le condizioni per abitazioni
sfruttate a scopi turistici non sono rilevanti. Ossia, le abitazioni possono essere locate anche
per l’uso nel lungo periodo.
Inoltre, l’azienda stessa può sia vendere che locare abitazioni. In tal caso la superficie
disponibile risulta da un calcolo misto (art. 8 cpv. 3 LASec).
Perizia
In caso di finanziamento incrociato di un’azienda, una perizia indipendente deve provare che
le condizioni sono adempiute. Spetta al richiedente commissionare la perizia. La
determinazione del perito necessita del consenso dell’autorità preposta alle autorizzazioni
edilizie.
La perizia deve esprimersi sui seguenti punti:
- redditività presente e futura della struttura
- finanziamento incrociato e impiego dei proventi
 La perizia deve essere eseguita da un perito indipendente la cui nomina necessita del
consenso dell’autorità preposta alle autorizzazioni. A tale scopo potete per esempio
rivolgervi alla Società svizzera di credito alberghiero (SCA).
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3. Cambiamento di destinazione di alberghi esistenti non redditizi
Per una struttura ricettiva organizzata che non può più essere sfruttata in modo redditizio è
previsto in primo luogo il cambiamento di destinazione in abitazioni secondarie.  Capitolo 1
Soltanto se è comprovato che questa possibilità non è realizzabile, la destinazione di
un’azienda, che esisteva già l’11 marzo 2012 (data dell’accettazione dell’iniziativa sulle
abitazioni secondarie), può essere cambiata per il 50 per cento in abitazioni secondarie. Un
motivo a tale riguardo può essere l’assenza di un mercato per abitazioni sfruttate a scopi
turistici. Il rimanente 50 per cento della superficie utile principale, il cui cambiamento di
destinazione in abitazioni secondarie non è ammesso, può essere sfruttato o venduto come
abitazioni primarie/abitazioni ad esse equiparate o come superficie commerciale.
Premesse per il cambiamento di destinazione al 50 per cento in abitazioni secondarie (art. 8
cpv. 4 LASec):
- L’azienda esisteva già l’11 marzo 2012.
- L’azienda vanta un periodo di sfruttamento di almeno 25 anni: in detto periodo possono
aver avuto luogo le usuali interruzioni d'esercizio dovute a ristrutturazioni, cambio del
proprietario e simili (note esplicative all’art. 5 OASec).
- Non può più essere sfruttata in modo redditizio.
- Non può essere trasformata in abitazioni sfruttate a scopi turistici.
- La mancata redditività non è dovuta a un comportamento inadeguato del
proprietario/gestore.
- Non vi si oppongono interessi preponderanti.
 La riserva «Non vi si oppongano interessi preponderanti» è a discrezione dell’autorità
preposta alle autorizzazioni edilizie.
 Questa regolamentazione, non ottimale, è frutto del processo parlamentare davanti
all’Assemblea federale. hotelleriesuisse è riconoscente per i vostri feedback su
eventuali vostre esperienze nell’ambito del cambiamento di destinazione di un’azienda
di alloggio. Sentiti ringraziamenti.
Perizia
In caso di cambiamento di destinazione, una perizia indipendente deve provare che le
condizioni sono adempiute. Spetta al richiedente commissionare la perizia. La determinazione
del perito necessita del consenso dell’autorità preposta alle autorizzazioni edilizie.
La perizia deve esprimersi sui seguenti punti:
- redditività presente e futura della struttura
- durata della gestione
- domanda se è stato un comportamento inadeguato del proprietario o del gestore a
determinare che la struttura ricettiva organizzata non possa più essere sfruttata in
modo redditizio
Tutte le altre condizioni vengono stabilite dall’autorità preposta alle autorizzazioni edilizie.
Deciderà, fra l’altro, sull’ammissibilità del cambiamento di destinazione dell’edificio in
abitazioni sfruttate a scopi turistici.
 La perizia deve essere eseguita da un perito indipendente la cui nomina necessita del
consenso dell’autorità preposta alle autorizzazioni. A tale scopo potete per esempio
rivolgervi alla Società svizzera di credito alberghiero (SCA).
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4. Cambiamento di destinazione di aziende alberghiere in edifici
protetti o tipici del sito
In edifici protetti o tipici del sito all’interno delle zone edificabili si possono autorizzare nuove
abitazioni (art. 9 LASec). Lo scopo precedente dell’edificio non è rilevante. È dunque
ammesso anche il cambiamento di destinazione degli alberghi in abitazioni secondarie. Vanno
soddisfatti i seguenti criteri:
- Il valore protetto dell’edificio non risulta compromesso. Ciò significa in particolare che
l’aspetto esterno e la struttura edilizia basilare restano sostanzialmente immutati.
- La conservazione a lungo termine dell’edificio non può essere assicurata in altro modo.
- Non vi si oppongono interessi preponderanti.
Per gli edifici protetti o tipici del sito al di fuori delle zone edificabili fa stato l’Ordinanza sulla
pianificazione del territorio (art. 39 cpv. 2).
Edifici tipici del sito:
Sono tipici del sito quegli edifici che, con la loro posizione e il loro aspetto, contribuiscono in
maniera essenziale alla qualità del sito e all’identità del luogo. I Cantoni provvedono a
determinare gli edifici tipici del sito.
5. Interlocutori e contatti
-
hotelleriesuisse: www.hotelleriesuisse.ch, Politica economica,
[email protected], tel. 031 370 42 02
Società svizzera di credito alberghiero (SCA): Michael Kauer, Responsabile
consulenza, [email protected], tel. 044 209 16 16
Autorità competenti dei Comuni e dei Cantoni
6. Documentazione
Legge sulle abitazioni secondarie (RS 702):
https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/20140036/index.html
Ordinanza sulle abitazioni secondarie (RS 702.1):
https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/20152998/index.html
Note esplicative riguardo all’Ordinanza sulle abitazioni secondarie:
http://www.are.admin.ch/themen/raumplanung/00236/04094/05403/index.html?lang=it
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Appendice
I.
Abitazioni primarie ed abitazioni equiparate ad esse (art. 2 cpv. 3
LASec)
Le abitazioni primarie sono abitazioni utilizzate da persone residenti nel Comune. Ad esse
sono equiparate le abitazioni che sono utilizzate quali abitazioni di servizio per il personale (in
particolare nel settore ricettivo), abitazioni occupate in modo permanente a scopo di lavoro o
di formazione (soggiornanti settimanali), abitazioni per personale diplomatico e richiedenti
l’asilo.
II.
Superficie utile principale
Stando alla norma SIA, la superficie utile principale è la parte della superficie utile che serve
alla destinazione e all’utilizzo dell’edificio nel senso stretto del termine.
III.
Abitazioni con limitazione d’uso e abitazioni senza limitazione d’uso
La legge sulle abitazioni secondarie distingue tra abitazioni con limitazione d’uso e abitazioni
senza limitazione d’uso:
Abitazioni con limitazione d’uso
Le abitazioni primarie di nuova realizzazione e le abitazioni ad esse equiparate nonché le
nuove abitazioni sfruttate a scopi turistici potranno essere realizzate anche in futuro. La
limitazione d’uso sarà comunque menzionata nel registro fondiario (art. 7 LASec).
Le abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore la cui superficie utile principale viene
ampliata di oltre il 30 per cento saranno pure soggette alla menzione di una limitazione d’uso
nel registro fondiario (art. 11 cpv. 4 LASec).  Appendice V
Abitazioni senza limitazione d’uso
La costruzione di abitazioni secondarie senza limitazione d'uso è ancora ammessa se servono
al finanziamento incrociato di un’azienda alberghiera non redditizia o al cambiamento di
destinazione di un albergo che non può più essere gestito in modo redditizio ( Capitolo 2 e
 Capitolo 3). Anche in edifici protetti o tipici del sito le nuove abitazioni sono ammesse
ulteriormente (art. 8 LASec).  Capitolo 4
Il tipo di uso abitativo delle abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore è libero, non vi è
limitazione d’uso (con una eccezione  Abitazioni con limitazione d’uso). Queste abitazioni
possono essere modificate ed ampliate al massimo del 30 per cento della superficie utile
principale preesistente (art. 11 LASec).  Appendice V
Sospensione della limitazione d’uso
Per una durata limitata è possibile la sospensione della limitazione d’uso (art. 14 LASec):
- la limitazione d’uso non può essere temporaneamente rispettata in seguito a
circostanze particolari (ad es. decesso o trasferimento di domicilio);
- il proprietario fornisce la prova di avere messo sul mercato l’abitazione e di avere
cercato invano persone disposte a usare l’abitazione dietro congrua rimunerazione.
Non sono consentite né l’inosservanza della limitazione d’uso né le indicazioni inesatte o
incomplete. La contravvenzione è punita con una pena detentiva o con una pena pecuniaria.
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IV.
Condizioni per il cambiamento di destinazione di abitazioni
Quando la destinazione di un’abitazione con la l’imitazione d’uso abitazione sfruttata a scopi
turistici o abitazione supplementare viene cambiata in abitazione primaria, la modifica di
destinazione va notificata all’autorità preposta alle autorizzazioni edilizie entro 30 giorni dal
trasferimento nell’abitazione (art. 7 OASec).
Se invece la destinazione di un’abitazione primaria/un'abitazione ad essa
equiparata/un’abitazione supplementare viene cambiata in abitazione sfruttata a scopi turistici,
devono essere soddisfatti i summenzionati criteri per un'abitazione sfruttata a scopi turistici e
sarà richiesta un’autorizzazione da parte della autorità preposta alle autorizzazioni edilizie (art.
13 LASec).  Capitolo 1
V.
Abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore
Un’abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore è un’abitazione realizzata prima dell’11
marzo 2012 (data di accettazione dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie) nel rispetto delle
disposizioni in vigore o la cui realizzazione risultava autorizzata in tale data con decisione
passata in giudicato. Queste abitazioni possono anche essere modificate e, a determinate
condizioni, ampliate.
Abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore senza ampliamento
Il tipo d utilizzo dell’abitazione non è soggetto a limitazioni. Possono anche essere sfruttate
come abitazioni secondarie. Queste abitazioni possono essere rinnovate, trasformate e
ricostruite. Se la superficie utile principale non viene ampliata, ne possono essere create
anche abitazioni supplementari. Anche queste ultime non sono soggette a limitazione d’uso.
Abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore che vengono ampliate al massimo del 30 per
cento:
Abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore possono essere ampliate, all’interno delle zone
edificabili, al massimo del 30 per cento della esistente superficie utile principale. Al riguardo la
creazione di abitazioni supplementari non è ammessa. Al di fuori delle zone edificabili, gli
ampliamenti delle abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore sono soggetti alle
prescrizioni in materia di costruzione al di fuori delle zone edificabili.
Abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore che vengono ampliate di oltre il 30 per cento
Sono ammesse anche gli ampliamenti che superano il 30 per cento della preesistente
superficie utile principale. In tal caso l’abitazione va però iscritta nel registro fondiario con la
limitazione d’uso quale abitazione primaria, quale abitazione equiparata all’abitazione primaria
o quale abitazione sfruttata a scopi turistici e dovrà soddisfare le condizioni per
l’autorizzazione edilizia.
Se del caso, i Cantoni e i Comuni adottano le misure necessarie a impedire un uso senza
limitazioni di abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore a scopo di abitazioni secondarie.
 Vi consigliamo pertanto di informarvi anche su eventuali regolamentazioni più ampie
del vostro Cantone. Al riguardo potete rivolgervi all’autorità preposta alle autorizzazioni
edilizie.
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