indagine esplorativa finalizzata all`acquisizione di manifestazioni d

INDAGINE ESPLORATIVA FINALIZZATA
ALL’ACQUISIZIONE DI MANIFESTAZIONI D’INTERESSE
PER LA VALORIZZAZIONE DELL’IMMOBILE
DENOMINATO
“Ex Caserma Cesare Battisti”
E DEL PIÙ AMPIO CONTESTO URBANO DI
APPARTENENZA
Nola (NA)
Luglio 2016
Indagine esplorativa finalizzata all’acquisizione di manifestazioni d’interesse per la
valorizzazione dell’immobile denominato “Ex Caserma Cesare Battisti” e del più
ampio contesto urbano di appartenenza in Nola.
Art. 1. – Oggetto
Il complesso della Caserma Cesare Battisti è ubicato nel pieno centro del comune di Nola
e sorge su un’area di circa 18.000 mq preceduta dalla vastissima Piazza d’Armi che si
estende per ulteriori 20.000 mq circa.
La struttura a quadrilatero, ben articolata ed equilibrata, presenta la tipica organizzazione
delle caserme borboniche, a pianta rettangolare, i cui due fronti principali, sud ovest e nord
est, hanno una lunghezza di circa m 160 e i due laterali lievemente più corti, m 130. In
elevazione lo sviluppo dell’edificio è di due piani oltre al piano terra, con la copertura con
tetti a falde.
I quattro angoli dell’edificio, dove sono alloggiati i corpi scala, sporgono leggermente verso
l’esterno e creano l’unico movimento nella facciata regolare; essi rimandano in qualche
modo ad elementi delle fortificazioni, le torri d’angolo, che accentuano l’immagine di un
edificio tutto racchiuso in sé stesso, compatto e protetto verso l’esterno.
Passato il varco d’ingresso si apre la grande corte interna con un’estensione di poco più di
mq 8.000.
Le facciate esterne sono semplici e non presentano particolari elementi decorativi se non
l’alto marcapiano al primo ordine, scandito da un mezzo toro in pietra e specchiature in
intonaco, e le semplici cornici di intonaco in cui sono inquadrate le finestre rettangolari che
scandiscono con grande regolarità tutti e quattro i prospetti. Gli angoli sono sottolineati da
fasce di bugne di intonaco. Completano i quattro bracci dell’edificio i tetti a doppia falda
che nei quattro corpi sporgenti angolari si raccordano con falde più piccole ed una parte
superiore piana.
Le facciate interne sono più articolate e ricche, le cornici marcapiano orizzontali sono
presenti a tutti i piani mentre leggere lesene verticali scandiscono tutti i prospetti
inquadrando e sottolineando la specchiature delle finestre. Inoltre la tipologia delle
aperture varia, a cominciare dal piano terra dove il porticato perimetrale che prospetta sul
cortile è scandito da grandi arconi a tutto sesto che dava accesso, in origine, alla
sequenza di scuderie e locali di servizio che caratterizzavano tutte le caserme per la
Cavalleria borbonica secondo uno schema riconducibile alla quasi coeva e famosa
caserma Bianchini a Napoli. Il primo piano presenta una sequenza di finestre rettangolari
come le facciate esterne mentre al secondo piano è riproposto il motivo ad arco nelle
grandi finestre dell’ampio percorso perimetrale. Quest’ultimo è coperto da una copertura
piana infatti lungo tutto il perimetro interno la copertura a falda è arretrata proprio della
larghezza del corridoio.
Nel basamento, in posizione perfettamente centrale, si aprono i portali d’accesso, uno per
ogni braccio, che conducono al cortile, e quindi il primo, principale, che si apre sulla
Piazza d’Armi e introduce alla caserma, il secondo sul lato opposto che collegava la corte
interna con l’ampio spazio sul retro adibito prevalentemente alle scuderie e due più piccoli,
sui bracci laterali che si collegano con i due spazi esterni racchiusi da alti muri che
cingevano il complesso.
Attualmente, dopo anni di quasi totale abbandono e successivi anni in cui la struttura è
stata parzialmente riutilizzata, per una struttura scolastica e ancor oggi per l’archivio del
Tribunale, l’edificio sul suo fronte principale conserva inalterata la situazione che si è
prodotta alla fine della guerra con tutta la parte sinistra completamente distrutta e crollata.
Solo in corrispondenza dell’ingresso centrale sono stati eseguiti di recente lavori di
restauro con la accurata ricostruzione, con le antiche tecniche, delle volte e del portale di
accesso e ripristinata la parte centrale del prospetto verso la Piazza d’Armi con la
realizzazione di nuove piattabande in ferro in corrispondenza delle aperture e della
muratura in tufo lasciata a vista in previsione, presumibilmente, di successive fasi di lavori
in cui realizzare intonaci e rifiniture. Tutti gli altri fronti esterni della fabbrica sono oggi in
totale degrado mentre altri lavori sono stati effettuati sui prospetti interni verso la corte,
sulle ali nord e ovest; in particolare sono state ripristinate le scale, rifatte totalmente le
coperture, eseguiti lavori di consolidamento ai grandi pilastri quadrati che sostengono le
volte del primo piano. All’ultimo piano, con l’inserimento delle nuove strutture portanti a
capriate in ferro, sono stati liberati ampi spazi che risultano oggi intonacati e in parte
controsoffittati.
Per il resto il complesso risulta in stato di notevole degrado, al piano terra tutto il cortile è
completamente invaso da erbacce, mentre il porticato e i locali al piano terra sono in stato
di totale fatiscenza, colmi di materiali e detriti, con parti di muratura crollate, basamento in
pietra ed intonaci semidistrutti. I prospetti interni delle due ali in cui non ci sono stati
recenti interventi, l’ala sud prospiciente la Piazza d’Armi e quella est, presentano le stesse
problematiche di abbandono, i grandi arconi dell’ultimo piano sono stati quasi totalmente
tompagnati, mentre, come già sottolineato, l’angolo nord-ovest, bombardato dalle truppe
tedesche in fuga alla fine del 1944, è completamente crollato e, rimasto scoperchiato, ha
subito nel corso dei decenni ulteriori notevolissimi danni dovuti alle intemperie e a
successivi crolli, che lo rendono oggi completamente inagibile.
La Caserma è preceduta dalla sua grandissima Piazza d’Armi, che si estende per circa
20.000 mq; lateralmente alla Piazza si trova il vecchio stadio comunale, dismesso da anni,
in parte occupato oggi da una ingombrante struttura metallica non completata che avrebbe
dovuto costituire la copertura di uno spazio da adibire a Museo della Cartapesta,
artigianato fiorente nella città anche per la tradizione della famosa festa dei Gigli che si
svolge in maggio lungo le strade cittadine.
Retrostante la Caserma è presente un’area (ex casermette) di ulteriori 16.000 mq circa
che completa il contesto urbano di appartenenza della Caserma Cesare battisti.
L’insieme di detti spazi sono da sempre leggibili come un vero e proprio corpo unico dal
punto di vista spaziale e funzionale, ed è pertanto auspicabile un unitario progetto di
recupero e rifunzionalizzazione che coinvolga tanto la ex Caserma Battisti tanto le ampie
aree esterne circostanti.
Situazione urbanistica vigente
Sulla scorta delle analisi di contesto territoriale e socio-economica e nel rispetto del
sistema di vincoli vigenti, l’Agenzia del Demanio nell’ambito degli strumenti di
accelerazione e semplificazione amministrativa finalizzati alla valorizzazione degli immobili
in disuso individuati dall’art. 26 del D.L. n. 133/2014, ha avviato con l’Amministrazione
comunale di Nola una apposita concertazione istituzionale al fine di attivare un processo di
concreta valorizzazione del compendio attraverso l’approvazione di un Accordo di
Programma di cui al D.Lgs 267/2000 con relativa Variante Urbanistica.
In tale contesto, il comune di Nola ha adottato, con delibera di G.C. n. 210 del 02.12.2015,
la variante e ha dato mandato per la pubblicazione di eventuali osservazioni e per la
acquisizione dei pareri di competenza delle amministrazioni interessate. Acquisiti i pareri
degli organi competente con esito favorevole, con D.C. n. 10 del 05.04.2016 il comune di
Nola ha approvato la variante secondo gli elementi di seguito indicati.
La variante adottata dal Comune di Nola ed in fase di ratifica definitiva prevede una nuova
classificazione dell’immobile come “zona territoriale omogenea G – Attrezzature di
interesse collettivo”.
Più precisamente la variante consiste nella modifica dell’art 17 in:
art.17 bis - Zona omogena G - Zona per la realizzazione di attrezzature di interesse
collettivo
•
Destinazione d’uso: Edilizia scolastica: universitaria e post-universitaria/ Edilizia
istituzionale-amministrativa:
sedi
di
forze
armate,
uffici
pubblici/
Edilizia
sanitaria/assistenziale: case di riposo per anziani, cliniche, poliambulatori, centri di
diagnostica, centri di estetica/ Edilizia turistico/ricettiva: alberghi, residence, case albergo
per studenti, case albergo per anziani/ Edilizia direzionale: uffici privati, studi professionali,
banche, sale convegni, sale conferenze, sale di esposizione, musei, gallerie artistiche/
Edilizia commerciale: esercizi di vicinato, botteghe artigiane, medie strutture di vendita,
gallerie commerciali.
•
Strumenti attuativi: Permesso di costruire convenzionato per gli eventuali usi
pubblici delle strutture
•
Area di intervento: Coincidente con l’area delimitata dal PRG denominata come
zona territoriale omogenea “G” nelle tavole in scala 1/2000 e 1/5000.
•
Interventi ammessi: Riutilizzazione e/o riconversione degli edifici esistenti mediante
interventi di Restauro Conservativo ed adeguamento funzionale, così come definito
dall’art. 3, comma “1”, lettera “c” del D.P.R. 380/01, anche con cambio di destinazione
d’uso.
•
Interventi vietati: Demolizione e ricostruzione e nuova edificazione, usi abitativi
stanziali.
Art. 2. – Il contesto amministrativo di riferimento
Il D.L. 133/2014 nell’introdurre “Misure urgenti per la valorizzazione degli immobili pubblici
inutilizzati” ha previsto, all’art. 26, procedure e percorsi per la valorizzazione del patrimonio
immobiliare pubblico di proprietà dello Stato evidenziando l’esigenza di attivare tutte le
forme di accelerazione e semplificazione amministrativa per addivenire alla valorizzazione
urbanistica degli immobili mediante lo strumento dell’Accordo di Programma di cui al
decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267.
In tale contesto alle Amministrazioni comunali è attribuito un ruolo attivo nella gestione del
patrimonio immobiliare pubblico. I Comuni possono dare un forte impulso ad operazioni di
partenariato istituzionale, funzionali al soddisfacimento delle esigenze dei territori, sia in
termini di riutilizzi per finalità di interesse pubblico, sia in termini di individuazione di nuove
funzioni urbane.
Nell’ambito della predetta norma, il Comune di Nola ha avanzato all’Agenzia del Demanio
una proposta di recupero dell’immobile demaniale denominato “Ex Caserma Cesare
Battisti” sito in Nola alla Piazza d’Armi, immobile di rilevante valore, sia simbolico che
patrimoniale, per l’intero territorio nolano in ragione della sua storia, delle sue
caratteristiche tipologiche e pregio architettonico, della sua estensione, ed infine per lo
stesso valore posizionale, ubicata come è a ridosso del centro storico cittadino .
L’Agenzia del demanio ed il Comune di Nola hanno quindi attivato le iniziative finalizzate al
perfezionamento della Variante urbanistica che consenta il cambio di destinazione d’uso
del bene per permetterne l’effettivo recupero e valorizzazione. Con delibera di Consiglio
Comunale n. 10 del 05.04.2016, acquisiti tutti i pareri favorevoli degli enti competenti, il
Comune di Nola ha approvato detta Variante.
Nell’ambito delle iniziative di riqualificazione complessiva del sito, la Piazza d’Armi
antistante la Caserma, e come essa di proprietà dello Stato, è oggetto di richiesta di
trasferimento in proprietà all’amministrazione comunale ai sensi dell’art. 5, comma 5, del
D.Lgs 85/2010.
In tale contesto è necessario definire un Programma di Valorizzazione che definisca
funzioni, modalità di utilizzo, fruizione e gestione utili a perseguire la valorizzazione
culturale del bene.
Art. 3. – Finalità
La presente indagine è finalizzata ad avviare un confronto qualificato e costruttivo
con tutti i Soggetti potenzialmente interessati ad intervenire o contribuire,
direttamente o indirettamente, allo sviluppo del compendio “Ex Caserma Cesare
Battisti” e del più ampio contesto urbano di appartenenza, acquisendo proposte e
contributi che possano indirizzarne la valorizzazione.
La documentazione ed i materiali acquisiti, la qualità, la quantità e l’articolazione delle
ipotesi gestionali e di riqualificazione potranno costituire elementi di orientamento per i
successivi percorsi procedurali di valorizzazione del compendio e del contesto di
riferimento, nonché per l’effettiva futura immissione sul mercato del compendio stesso
secondo tempi e procedure da individuarsi.
Saranno considerate esclusivamente le proposte che conterranno le indicazioni di cui al
successivo art. 5.
Le manifestazioni d’interesse pervenute non saranno in alcun modo vincolanti per
l’Agenzia del Demanio e per il Comune di Nola ed i Soggetti partecipanti non matureranno
alcuna posizione di vantaggio, di prelazione o di altro tipo di diritto in relazione alle future
scelte. Non è prevista la formulazione di graduatorie di merito o l’attribuzione di singoli
punteggi, premi o corrispettivi e/o rimborsi di alcun tipo.
Art. 4. – Destinatari
La presente iniziativa è rivolta a Soggetti – siano essi persone fisiche, ovvero imprese,
società, associazioni di categoria, ordini professionali, fondazioni, enti in forma singola o
associata – che, singolarmente se soggetti singoli, o nel loro complesso, se soggetti
associati/raggruppati, abbiano interesse, diretto o indiretto, ad intervenire e/o contribuire
allo sviluppo del compendio, presentando proposte, indicazioni e suggerimenti utili alla
valorizzazione del compendio medesimo, con suggestioni progettuali e ipotesi gestionali.
Art. 5. – Contenuti della manifestazione di interesse
La proposta di valorizzazione del compendio immobiliare andrà inoltrata sulla piattaforma
on-line secondo le modalità di cui al successivo Art. 6 e potrà riguardare sia gli aspetti di
natura urbanistica, architettonica e paesaggistica (recupero, riqualificazione,
trasformazione etc.), sia quelli di natura funzionale – gestionale (riuso e gestione).
Le proposte che, previo inquadramento generale, dovranno essere circostanziate e
rappresentare ogni utile elemento volto a dimostrare la sostenibilità tecnicoeconomicogestionale di massima della riqualificazione ipotizzata, i cui oneri saranno a
carico dell’eventuale soggetto attuatore.
Le proposte potranno utilmente evidenziare le caratteristiche essenziali della
trasformazione, in conformità alle prescrizioni urbanistiche vigenti o in variante alle stesse
(specificando eventuali elementi di variante). L’intervento di riqualificazione proposto potrà,
altresì, suggerire le funzioni principali che si propone di insediare, l’eventuale nuova
distribuzione dei volumi, gli aspetti connessi al sistema della mobilità e sosta e di tutela del
territorio e quant’altro si ritenga utile ai fini della manifestazione di interesse.
Nel rispetto di un disegno d’insieme della rifunzionalizzazione del compendio, con
particolare riguardo agli aspetti viabilistici e paesaggistici, sarà possibile ipotizzare l’uso di
determinati fabbricati per specifiche funzioni da insediare in loco, anche derivanti dalla
ricollocazione di funzioni/attività esistenti.
Le forme e le modalità di presentazione delle ipotesi gestionali e di riqualificazione sono a
libera scelta dei soggetti partecipanti. Pertanto, la proposta potrà essere rappresentata
attraverso tavole grafiche, note e relazioni illustrative, abachi, schede, layout, book,
rendering, modelli o anche video, presentazioni e quant’altro i soggetti partecipanti
ritengano utile presentare per una migliore comprensione dell’ipotesi di riqualificazione,
anche relativamente agli aspetti tecnici, economici e gestionali dell’intervento.
Art. 6. – Modalità di presentazione della manifestazione d’interesse
La partecipazione all’indagine avverrà attraverso la piattaforma on-line messa a
disposizione
dell’Agenzia
del
demanio,
sul
proprio
sito
istituzionale
(http://www.agenziademanio.it) e raggiungibile anche attraverso il sito istituzionale del
Comune di Nola (http://www.comune.nola.na.it), sulla quale potranno essere caricati al
massimo 3 file in formato .pdf del peso massimo di 3MB ciascuno.
Per trasmettere documentazione in formato non digitale ovvero non acquisibile attraverso
la piattaforma on-line, è possibile inviare un plico chiuso recante all’esterno l’indicazione
del mittente e la dicitura: "Indagine esplorativa finalizzata all’acquisizione di
manifestazioni d’interesse per la valorizzazione “Ex Cesare Battisti” e del più ampio
contesto urbano di appartenenza..
Il plico dovrà pervenire entro le ore 12.00 del giorno 31/10/2016 al seguente indirizzo:
Agenzia demanio
Direzione Regionale Campania
Via San Carlo n. 26
80133 Napoli
La manifestazione d’interesse e i documenti allegati dovranno essere redatti in lingua
italiana.
Art. 7. – Documentazione informativa a supporto
Tutta la documentazione informativa a supporto della corretta presentazione della
manifestazione di interesse è disponibile sulla piattaforma on-line messa a disposizione
dell’Agenzia del demanio, sul proprio sito istituzionale (http://www.agenziademanio.it) e
raggiungibile anche attraverso il sito istituzionale del Comune di Nola
(http://www.comune.nola.na.it).
Art. 8. – Informazioni aggiuntive
Qualsiasi quesito, chiarimento o ulteriore informazione circa il contenuto della presente
iniziativa e dei relativi allegati potranno essere richiesti attraverso la piattaforma on-line
messa a disposizione dell’Agenzia del demanio, sul proprio sito istituzionale
(http://www.agenziademanio.it) e raggiungibile anche attraverso il sito istituzionale del
Comune di Nola (http://www.comune.nola.na.it).
Sarà altresì possibile richiedere informazioni all’indirizzo di posta elettronica
[email protected]
Art. 9. – Sopralluogo
Al fine di consentire ai soggetti interessati una migliore formulazione della propria
manifestazione d’interesse è possibile effettuare un sopralluogo previo appuntamento, da
svolgersi alla presenza di un incaricato dell’Agenzia del Demanio e/o del Comune di Nola.
I soggetti interessati ne dovranno fare prenotazione attraverso la piattaforma on-line
messa a disposizione dell’Agenzia del demanio, sul proprio sito istituzionale
(http://www.agenziademanio.it) e raggiungibile anche attraverso il sito istituzionale del
Comune di Nola (http://www.comune.nola.na.it).
Gli interessati potranno altresì possibile concordare il sopralluogo scrivendo all’indirizzo di
posta elettronica [email protected]
Ai fini del sopralluogo, ciascun soggetto interessato può indicare nella prenotazione fino
ad un massimo di 3 (tre) persone. Non è consentita l’indicazione di una stessa persona da
parte di più soggetti interessati. Le persone incaricate di effettuare il sopralluogo devono
essere munite di delega del soggetto interessato in carta semplice e provviste di un
documento di riconoscimento in corso di validità. All’atto del sopralluogo i soggetti preposti
al sopralluogo dovranno sottoscrivere una specifica liberatoria per l’accesso al sito.
Art. 10. – Effetti della manifestazione d’interesse
Le proposte pervenute nell’ambito della presente iniziativa potranno fornire elementi di
orientamento per i successivi percorsi di valorizzazione del compendio e, in tal senso,
essere oggetto di approfondimento nelle forme che Agenzia del Demanio e Comune di
Nola riterranno opportune ed adeguate in considerazione del raggiungimento delle finalità
indicate.
Le manifestazioni d’interesse pervenute non avranno alcun carattere di vincolatività né per
i soggetti promotori, né per i partecipanti all’invito medesimo, le cui proposte non
precostituiscono alcun titolo o condizione rispetto ad eventuali successive decisioni
assunte dai soggetti promotori nella loro discrezionalità amministrativa e non daranno
diritto a pretendere nulla in termini di risarcimento, rimborso (anche se a titolo di mero
rimborso delle spese sostenute), indennizzo o mancato guadagno o altro qualsivoglia
preteso titolo.
L’iniziativa in questione non costituisce un invito ad offrire, né, in alcun modo, una gara per
l’affidamento, né un’offerta al pubblico ai sensi dell'art. 1336 c.c..
Nulla potrà essere preteso, nei riguardi dell’Agenzia del Demanio e del Comune di Nola,
dai soggetti che presenteranno le proprie manifestazioni d’interesse in termini di
risarcimento, rimborso (anche se a titolo di mero rimborso delle spese sostenute),
indennizzo o mancato guadagno o altro qualsivoglia preteso titolo.
Con la presentazione della manifestazione d’interesse, i soggetti partecipanti autorizzano
l’Agenzia del Demanio e il Comune di Nola a disporre dei contributi forniti nell’ambito della
proposta formulata (documenti, file, elaborati grafici etc), con la facoltà, ma non l’obbligo,
di utilizzare, riprodurre e fissare con qualsiasi procedimento e per qualunque finalità,
comunicare al pubblico, stampare, pubblicare, trasmettere e/o diffondere, sub concedere a
terzi, il materiale trasmesso e condiviso, in tutto o in parte, con qualsiasi mezzo e sistema
di diffusione a distanza, senza alcun limite di sorta ed in particolare senza limiti territoriali e
per tutta la durata dell’iniziativa, con ogni mezzo tecnico, tecnologia, modalità, mezzo ora
conosciuti o di futura invenzione, anche per scopi relativi a indagini di mercato; tutto ciò
senza alcun corrispettivo. Nell'ipotesi in cui l’Agenzia del Demanio e/o il Comune di Nola
provvedano alla predetta utilizzazione potrà essere indicato il soggetto proponente e
l'autore del proposta.
Art. 11. – Informativa ai sensi dell’art. 13 del D.Lgs. n. 196/2003
Ai sensi dell’art. 13 del Decreto Legislativo 30.06.2003 n. 196, “Codice in materia di
protezione di dati personali” si informa che i dati raccolti sono trattati per finalità
istituzionali, al fine di procedere all’espletamento della presente raccolta di manifestazione
d’interesse. Il trattamento dei dati avverrà nel rispetto dei principi di correttezza, liceità,
trasparenza, in applicazione di quanto disposto dal predetto D.Lgs. Il trattamento dei dati
potrà essere effettuato sia manualmente sia attraverso l’ausilio di mezzi elettronici.