redazione tabelle millesimali

GLI APPUNTI DELL’ESPERIENZA
REDAZIONE TABELLE MILLESIMALI
CONDOMINIO XXXX
Via XXXX XX, XX/XX
XXXXX - XXXXXX (XX)
02/04/2011
NORME E LETTERATURA DI RIFERIMENTO
L’attività di caratura millesimale viene svolta nel rispetto di:
• Circ. LL.PP. 26 marzo 1966 N. 12480: Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da
Cooperative fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i soci
• Circ. Min. LL.PP. 26 luglio 1993 N. 2945: Precisazione alla circolazione 26 marzo 1966N.
12480. Ripartizione tra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative
edilizie a contributo statale. Adempimenti della cooperativa, del direttore dei lavori e del
collaudatore
• R.D. 28 aprile1938 N. 1165: T.U. sull’edilizia popolare ed economica
• L. 27 luglio 1978 N. 392: Disciplina delle locazioni degli immobili
• Codice Civile Libro III – Della Proprietà:
• art. 1123 – Ripartizione delle spese (le spese necessarie per la conservazione ed il
godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa
convenzione),
• art. 1124 – Manutenzione e ricostruzione delle scale,
• art. 1126 – Lastrici solari di uso esclusivo,
• art. 1136 – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
• R.D. 30 marzo 1942 - Disposizioni di attuazione del Codice Civile art. 68
e della MANUALISTICA DI SETTORE :
• Condomino – Millesimi di Proprietà ripartizione delle spese – Giuseppe Carraro Moda
- Ed. Legislazione Tecnica (2009)
• Calcolo delle Tabelle millesimali – Fabio Mari – Ed. DEI (2007)
• Codice Tecnico legale del Condominio – Francesco Tamborrino - Ed. Giuffrè (2006)
DESCRIZIONE DEL COMPLESSO CONDOMINIALE
γ/δ
α/β
Il complesso condominiale risulta costituito da N. 2 fabbricati ed aree esterne (spazi di transito, sosta, zone a verde); i
suddetti due fabbricati, che verranno di seguito indicati come Fabbricato α/β e Fabbricato γ/δ, hanno entrambi sviluppo
planivolumetrico di cinque piani e sono così organizzati:
•Fabbricato α/β:
•Piano Seminterrato: N. 1 appartamento, N. 16 box auto, N. 13 locali cantina;
•Piano Terra (Rialzato): N. 4 appartamenti;
•Piano Primo: N. 4 appartamenti;
•Piano Secondo: N. 4 appartamenti;
•Piano Terzo (Sottotetto): N. 4 appartamenti, N. 2 locali soffitta.
•Fabbricato γ/δ:
•Piano Seminterrato: N. 17 box auto, N. 16 locali cantina;
•Piano Terra (Rialzato): N. 4 appartamenti;
•Piano Primo: N. 4 appartamenti;
•Piano Secondo: N. 4 appartamenti;
•Piano Terzo (Sottotetto): N. 4 appartamenti, N. 2 locale soffitta;
per un totale complessivo di N. 33 appartamenti, N. 33 box auto, N. 29 locali cantina e N. 4 locali soffitta.
In entrambi i fabbricati sono presenti vano scala ed impianto ascensore che collegano i piani dal Seminterrato al Terzo
(estremi compresi), al Piano Seminterrato si trovano altresì corridoi di distribuzione per l’accesso ai locali cantina ed alle aree di
manovra a servizio dei box. Non è presente impianto di riscaldamento centralizzato
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Il complesso condominiale in oggetto risulta censito dal Catasto Fabbricati di XXXXX (XX) al: Foglio
XX Part.lla XXXX:
Fabbricato α/β:
Scala A:
•Subb. 1-2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (appartamenti comprensivi di locale cantina);
•Subb. 9, 10 (appartamenti);
Scala B:
•Subb. 11, 12, 13, 14, 15, 16 (appartamenti comprensivi di locale cantina);
•Subb. 17, 18 (appartamenti);
Box auto:
•Subb. 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34;
Fabbricato γ/δ:
Scala C:
•Subb. 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41 (appartamenti comprensivi di locale cantina);
•Subb. 67 (appartamento);
Scala D:
•Subb. 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 (appartamenti comprensivi di locale cantina);
Box auto:
•Subb. 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66;
Cantine:
•Sub. 68;
Aree esterne (spazi di transito, sosta, zone a verde):
•Sub. 69.
NOTA relativa all’attribuzione di alcuni locali box e cantina ai fini della redazione delle Tabelle Millesimali
L’inizio delle attività si concretizza con il controllo di attribuzione delle unità/porzioni da sottoporre a caratura. A seguito dei sopralluoghi effettuati,
delle Visure attuali e storiche, delle Ispezioni ipotecarie in Conservatoria Registri Immobiliari, degli estratti di Atto forniti da alcuni condomini,
risultano per alcuni locali box e cantina varie evidenze che devono essere analizzate nell’attività di associazione condomino/millesimi.
Ad es.:
XXXXXX:
il Condomino fornisce un estratto di Atto nel quale vende a XXXXXXX il box ex Fg. XX Part.lla XXX Sub. XX, attuale P.lla XXX Sub. XX; Presso la Conservatoria
si trova una Nota di Trascrizione del XX/XX/XXXX di un Atto del XX/XX/XXXX, relativa all’acquisto da parte del Condomino (parte venditrice XXXXX) del box
ex Fg. XX P.lla XXX Sub. XX , attuale Part.lla XXXX Sub. XXX. Pertanto al Condomino XXXXX si attribuisce il suddetto box Sub. XX (in luogo del Sub. XX
attualmente intestato in Catasto).
YYYYYY:
il Condomino fornisce un estratto di Atto del XX/XX/XXXX nel quale acquista da XXXXX (oltre all’appartamento comprensivo di cantina) il box ex Fg. XX
Part.lla XXX Sub. XX, attuale P.lla XXXX Sub. XX; presso la Conservatoria non si trova alcun riferimento ad Atti relativi al periodo XX/XX/XXXX – XX/XX/XXXX.
Pertanto al Condomino YYYYYYY si attribuisce il suddetto box Sub. XX (mentre in Catasto non risulta intestato alcun box).
ZZZZZZZ :
sulla base di quanto trovato per il Sub. XX (si vedano le risultanze relative alla ditta XXXXXXXX), appare potersi confermare per il Condomino ZZZZZZ
l’attuale situazione catastale, quindi il box Sub. XX; presso la Conservatoria non risultano Atti di Compravendita relativi agli immobili di interesse (periodo
XX/XX/XXXX – XX/XX/XXXX), pertanto appare potersi confermare per il Condomino ZZZZZZZ l’attuale situazione catastale, quindi l’attribuzione della
cantina compresa nella planimetria catastale del Sub. XX.
AAAAAA:
presso la Conservatoria si trova una Nota di Trascrizione del XX/XX/XXXX di un Atto del XX/XX/XXXX, relativa all’acquisto da parte del Condomino (parte
venditrice XXXXXX) di (oltre all’abitazione) box ex Fg. XX Part.lla XXX Sub. XX, attuale Part.lla XXXX Sub. XX. Pertanto al Condomino XXXXX si attribuisce il
suddetto box Sub. XX (quindi confermando l’attuale situazione catastale).
BBBBBBB:
presso la Conservatoria si trova una Nota di Trascrizione del XX/XX/XXXX di un Atto del XX/XX/XXXX, relativa a Mutamento di denominazione o ragione
sociale, nel quale sono elencati (tra gli altri) i 3 box Subb. XX, XX e XX. Pertanto al Condomino BBBBBBB si attribuiscono i suddetti 3 box Subb. XX, X e XX
(quindi confermando l’attuale situazione catastale).
CCCCCCC:
presso la Conservatoria si trova una Nota di Trascrizione del XX/XX/XXXX di un Atto del XX/XX/XXXX, relativa all’acquisto da parte del Condomino CCCCCC
(parte venditrice XXXXXX) di un appartamento comprensivo di cantina ex Fg. XX Part.lla XXX Sub. XX, attuale Part.lla XXXX Sub. XX. Pertanto la cantina
compresa nel suddetto Sub. XX si attribuisce al Condomino CCCCCC.
DDDDDD:
presso la Conservatoria risulta presente in numerosi Atti (oltre 100), per cui ne consegue una ricerca non attualmente praticabile; sulla base delle
risultanze trovate per il Condomino XXXXXX, si attribuisce al Condomino DDDDDD la cantina Sub. XX (in catasto risulta intestato anche il Sub. XX).
METODOLOGIA ADOTTATA
TABELLA DELLE PROPRIETA’ (A) – il calcolo alla base
QUOTA MILLESIMALE RIFERIBILE ALLA GENERICA UNITA’/PORZIONE=
VOLUME VIRTUALEx1000/SOMMA DI TUTTI I VOLUMI VIRTUALI
VOLUME CONVENZIONALExCOEFFICIENTE GLOBALE =
VOLUME VIRTUALE
UNITA’/PORZIONE
VOLUME FITTIZIO ESTERNO+VOLUMEREALE INTERNO =
VOLUME CONVENZIONALE
COEFFICIENTE GLOBALE =
COEFFICIENTE DESTINAZIONExLUMINOSITA’xPIANO
UNITA’/PORZIONE
SUPERFICIE REALExALTEZZAxCOEFFICIENTI
CORRETTIVI =
VOLUME FITTIZIO ESTERNO
INTRODUZIONE DI COEFFICIENTI CORRETTIVI
CONVENZIONALI DI VALORIZZAZIONE DI TALI
AMBITI ESTERNI ACCESSORI (Circ. LL.PP. 26
marzo 1966 N. 12480.)
RILEVAZIONE DELLE SUPERFICI ESTERNE PER BALCONI, LOGGE,
TERRAZZE, PAVIMENTATE O ATTREZZATE A GIARDINO (SE
COPERTURA DI AMBIENTI SOTTOSTANTI PRIVATI O
CONDOMINIALI), TERRAZZE COPERTE, LASTRICI SOLARI DI USO
ESCLUSIVO E RIPROPOSIZIONE DELL’ALTEZZA PAVIMENTOSOFFITTO CORRELATE A CIASCUNA PORZIONE
SUPERFICIE REALExALTEZZA =
VOLUME REALE INTERNO
RILEVAZIONE DELLE CONSISTENZE PER
CIASCUNA PORZIONE (ABITAZIONE, CANTINA,
BOX, SOFFIITA,…) – SUPERFICI REALI
CAMPESTABILI INTERNE (NETTE) E DELL’ALTEZZA
PAVIMENTO-SOFFITTO
METODOLOGIA ADOTTATA
i coefficienti correttivi
Coefficienti per i volumi fittizi esterni
Coefficienti di destinazione
Coefficienti di luminosità
Coefficienti di piano
METODOLOGIA ADOTTATA
TABELLA RELATIVA ALLE SCALE(B) E TABELLA RELATIVA ALL’ASCENSORE (C)
Determinazione delle quote di partecipazione alla spesa per la conservazione e ricostruzione
del corpo scala (Sentenza Corte di cassazione N. 8657 del 03/10/1996).
In base all’art. 1124 del Codice Civile: “Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi
piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione dei singoli piani o porzioni
di piano e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Con riferimento alla prassi e Letteratura in materia è da ritenersi congrua la completa applicazione della
norma per le abitazioni e per gli uffici, mentre l’elaborazione del calcolo del valore millesimale relativo ai
lastrici solari di proprietà esclusiva, alle cantine e alle soffitte – ritenendo per queste eccezionalmente
penalizzante l’incidenza del potenziale valore deducibile dall’altezza di piano – si terrà conto solo del
valore millesimale.
Pertanto in base a queste indicazioni si utilizzeranno i valori virtuali dei singoli immobili come calcolati
per la TABELLA A per la prima metà e le altezze di piano rilevate per la seconda.
Determinazione del valore proporzionale relativo alla prima metà (500/1000)
∑Vv = somma dei volumi virtuali di tutte le unità servite dalle scale
Vv(n) = Volume virtuale dell’unità n
X(n) = valore proporzionale dell’unità generica n
Si ha: X(n) = (500xVv(n))/∑Vv
Determinazione del valore proporzionale relativo alla seconda metà (500/1000)
Sia hp l’altezza di piano, il valore proporzionale del piano p rispetto all’altezza complessiva intesa come
somma di tutti i k piani si ha che:
Vp(p) = 1000x ∑1p-1hp/∑1khp
Y(n) = valore proporzionale dell’unità generica n
Si ha: Y(n) = (Vv(n)xVp(p)/∑Vv)/2
La somma delle due metà produce il valore millesimale M(n) dell’unità esaminata n per cui:
M(n) = X(n)+Y(n)
Tale metodologia vale anche per la determinazione della TABELLA per la ripartizione delle
spese di manutenzione e ricostruzione dell’impianto ascensore. Infatti, ai sensi della sentenza
della Corte di Cassazione N. 3514 del 25/10/1969 si ha: “la regola posta dall’art. 1124 C.C. per le scale,
eguale essendo la ratio tra l’ipotesi disciplinata da tale norma a quella riguardante l’ascensore”.