Relazione Tecnica - Edilcasa Costruzioni

RESTAURO CASA CESTARI
e GARAGE INTERRATO
COMUNE DI TRENTO
p.ed. 1740/1 - 4104
p.f. 1796/6
Proprietà:
DENALI S.r.l.
RELAZIONE TECNICA
Garage interrato
Il garage viene realizzato occupando, sul lato est del lotto, una striscia di terreno collocato in fascia di rispetto stradale.
Per tale motivo la Concessione Edilizia viene richiesta in Deroga ai sensi dell’art. 113 della L.P. n° 1/2008.
I posti macchina realizzati nei due piani del garage sono 28 a cui si aggiunge un posto macchina extra-standard (con
altezza inferiore a m 2,40) ricavato sotto la rampa nel secondo piano interrato.
La realizzazione del garage comporta lo scavo dell’intera superficie del giardino nonché la demolizione di due piccoli
volumi presenti all’interno del lotto e destinati rispettivamente a box auto (p.ed. 4104) e piccolo magazzino a servizio del
giardino.
Descrizione dei lavori
Il garage, totalmente interrato, è costituito da due piani sovrapposti con rampa di accesso collocata lungo il confine sud
del lotto e imbocco su via Inama in corrispondenza del piccolo garage esistente che verrà demolito. Il piano di copertura
del garage, collocato ad un livello ovunque più basso del terreno attuale, verrà interamente ricoperto da manto erboso
rasato solcato da percorsi pedonali che saranno pavimentati con lastre in pietra calcarea o porfido.
Dal piano di copertura, a ridosso del tratto terminale della rampa, emergono solo i due piccoli volumi della scala di
risalita e dell’ascensore che sono reciprocamente collegati da una pensilina a pianta rettangolare che unifica
morfologicamente il complesso.
Dal pianerottolo di sbarco della scala e dell’ascensore partono i percorsi pedonali che saranno utilizzati da chi,
rispettivamente, si dirigerà verso l’abitazione situata al piano terra della palazzina, verso la stradina interna situata lungo
il confine ovest del lotto o da chi si dirige verso Via Inama che raggiunge attraverso breve scalinata.
Strutture dei locali
Le strutture portanti del garage sono R 90’.
Le strutture separanti dei due gabbia scale sono REI 120’ come le rispettive porte.
Compartimentazione
Poiché la superficie totale del garage è pari a mq 971,90 (inferiore al 50% della superficie massima prevista per un
singolo compartimento) il garage è da considerare come un unico compartimento.
Ingresso all’autorimessa
Esso viene realizzato mediante rampa a doppio senso di marcia con larghezza minima di metri 4,50 e pendenza
inferiore al 20% e raggio di curvatura di metri 8,25.
Pavimenti
Essi sono realizzati in calcestruzzo trattato tipo industriale e sono privi di pozzetti. La pavimentazione è del tipo
antisdrucciolevole e impermeabile.
In fondo alla rampa “scoperta” che arriva al primo livello dell’autorimessa sarà collocata una griglia di raccolta delle
acque piovane che saranno convogliate verso un pozzo a dispersione dislocato a fianco della palazzina. In tale pozzo
saranno convogliate anche le acque piovane della copertura del garage che faranno capo a una conduttura dislocata a
fianco della bocca di lupo presente sul lato nord della copertura stessa.
Impianti elettrici
Gli impianti elettrici dell’autorimessa saranno realizzati in conformità di quanto stabilito dalla legge numero 186/1968.
Mezzi di protezione ed estinzione
L’autorimessa è organizzata su due livelli sovrapposti interrati. E’ prevista l’installazione di numero 3 estintori portatili di
tipo approvato per il primo piano (numero 14 auto) e di numero 3 per il secondo piano (numero 14 auto).
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Restauro casa Cestari
Descrizione dello stato attuale
Il progetto riguarda il restauro completo di Casa Cestari posizionata su un lotto situato all’angolo di Via Verdi – Via
Inama a Trento.
L’edificio fa parte della cospicua serie di qualificate residenze di gusto neorinascimentale costruite dalla borghesia
trentina nell’ambito dello sviluppo urbanistico della città verificatisi negli anni tra fine ‘800 e inizio ‘900 con la demolizione
delle mura, la rettifica del corso dell’Adige e la costruzione della ferrovia. Annesso al fabbricato è presente un giardino
con accesso da un cancello posto su via Verdi. L’edificio risale al 18961 anno in cui il Comune di Trento rilasciò il
permesso di fabbricazione ad Omobono Bonomi; presso l’Archivio Storico del Comune di Trento è conservata una
planimetria del 1899 in cui si evidenzia come l’impianto distributivo dell’edificio corrisponda a quello attuale,
successivamente modificato con la realizzazione di appartamenti anche a piano rialzato, seminterrato e a sottotetto e la
suddivisione degli appartamenti presenti a primo e secondo piano.
Il fabbricato si presenta oggi nella quasi interezza dei suoi caratteri architettonici e formali originali: l’edificio ha una
pianta rettangolare di lato pari a m. 18 x 14 ca. che si sviluppa lungo Via Verdi, è costituito da quattro piani fuori terra più
un ulteriore piano seminterrato libero verso i lati Est, Sud ed Ovest. La parte bassa dei prospetti è rivestita da una
muratura con paramento murario composto da calcare di colore bianco, elementi spaccati, squadrati e bugnati con
superficie finita a punta grossa; tessitura a corsi orizzontali, malta di connessura con impasto n.r., giunti lisciati sul fronte
principale che prosegue per una parte sugli angoli Nord-Est e Nord-Ovest e da una muratura con paramento murario
composto da calcare di colore bianco/rosa, elementi spaccati, sbozzati; tessitura a corsi orizzontali, malta di connessura
con impasto n.r., giunti a filo sui fronti interni. L’accesso avviene dal prospetto Nord attraverso un portale composto da
soglia, piedritti, architrave piano con cornice in rilievo e trabeazione modanata sorretta da mensole con doppia voluta;
realizzato in calcare di colore bianco, elementi spaccati squadrati, superficie finita a bocciarda con nastrino a scalpello
piano. Sui fronti Est e Ovest sono presenti due accessi al piano seminterrato entrambi caratterizzati da un portalino in
pietra composto da soglia, piedritti e architrave piano; realizzato in calcare di colore bianco; elementi spaccati squadrati,
superficie finita a bocciarda con nastrino a scalpello piano.
Strumenti urbanistici vigenti
In base al P.R.G. adottato (aggiornato ad aprile 2013), l’edificio identificato dalla p.ed. 1740/1 C.C. TRENTO ricade in
Ais – insediamenti storici, SOTTOZONA A1: edifici, o parte di essi, notificati e vincolati ai sensi della normativa in
materia di beni architettonici. Edifici di particolare interesse storico-artistico, monumentale, assimilati agli edifici notificati
e vincolati ai sensi della normativa in materia di beni architettonici (Norme Tecniche di Attuazione art. 32.4). L’allegato n.
1 delle Norme Tecniche d’Attuazione (Aie – Edifici e complessi isolati di interesse storico, artistico e documentario)
ammette per l’edificio in oggetto interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia
con risanamento conservativo delle fronti.
Con Determinazione del Dirigente della Soprintendenza n. 734 dd. 16.09.2011 l’edificio è stato vincolato ai sensi del
D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 - art. 12 "Codice dei beni culturali e del paesaggio", pertanto la categoria di intervento a
cui fare riferimento per il progetto è quella di restauro. L’art. 6 c.1 del regolamento Edilizio del Comune di Trento
definisce gli interventi di restauro “quelli rivolti alla conservazione o al ripristino dell’organizzazione del complesso edilizio
ed alla valorizzazione dei caratteri stilistici, formali, tipologici e strutturali, assicurandone al tempo stesso la funzionalità
nell’ambito della destinazione d’uso compatibile. L’intervento comprende inoltre il consolidamento, il ripristino ed il
rinnovo degli elementi costruttivi e degli impianti tecnologici richiesti dalle esigenze d’uso, nonché l’eliminazione degli
elementi estranei all’organismo edilizio.”
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Il progetto di restauro
Oggetto della presente relazione è il progetto di restauro solo dell’edificio. Per il giardino è prevista la realizzazione di un
garage interrato (autorizzato con Determinazione del Dirigente della Soprintendenza per i Beni architettonici e
archeologici n. 429 dd.06.06.2013) per il quale viene effettuata una procedura amministrativa separata.
Il progetto architettonico è stato preceduto da una campagna di sondaggi stratigrafici che ha messo in luce la presenza
di decorazioni a motivi geometrici realizzate a calce negli ambienti orientati a sud-est (foto 97-100). Tali decorazioni
sono risultate presenti solo a soffitto: esse si raccordano con una guscia curva alle pareti verticali creando una serie di
ambienti connotati architettonicamente. Le pareti sono risultate dipinte con tinte monocromatiche. Apparentemente
nessun motivo decorativo attorno agli elementi architettonici delle aperture in legno. E’ risultato privo di decorazioni
pittoriche invece lo spazio di distribuzione interno presente ai vari livelli e delimitato dalle due murature portanti con
orientamento est-ovest.
La campagna eseguita durante il mese di febbraio 2013 (autorizzata con Determinazione del Dirigente della
Soprintendenza per i Beni architettonici n. 925 dd. 12.12.2012, Dichiarazione Inizio Attività di data 20.12.2012 prot.
20120017262) ha permesso di prendere conoscenza delle pareti divisorie interne sicuramente non modificabili e che nel
progetto verranno mantenute. In particolare in alcuni ambienti per i quali si prevede la realizzazione di locali quali cucine
e bagni, verrà realizzato un ribassamento in cartongesso a protezione delle decorazioni.
L’eventuale restauro delle superfici decorate rilevate sarà oggetto di una pratica separata che verrà presentata presso la
Soprintendenza per i Beni Storico-artistici librari e archivistici.
Il restauro esterno del fabbricato
Vista la sostanziale integrità fisica e architettonica dell’edificio, i lavori di restauro esterno saranno limitati a lavori di
ordinaria e accurata manutenzione delle sue facciate con particolare accuratezza vista la sua importanza storica e
architettonica; in particolare si prevedono interventi di pulitura e restauro degli elementi in pietra, nonché degli intonaci e
delle cornici in intonaco e cemento. Per i doppi serramenti presenti sui lati Nord ed Est è previsto il restauro del
serramento interno e la sostituzione di quello esterno con uno di uguale disegno, che sarà dotata di doppio vetro basso
emissivo termoisolante. Le persiane in legno, saranno oggetto di puntuali interventi di restauro con eventuale
sostituzione delle parti ammalorate.
Il restauro delle facciate sarà completata dalla regolarizzazione dei pluviali della copertura che verranno riposizionati
nelle discese originali verticali con scarico delle acque meteoriche in due pozzi disperdenti situati sui due angoli opposti
del giardino evitando contorti e antiestetici percorsi in facciata, realizzati nel passato per raggiungere la fognatura bianca
comunale.
Gli unici interventi innovativi previsti dal progetto sono costituiti dalla realizzazione di un nuovo balconcino in pietra al
primo piano del prospetto Sud, identico per forma e dimensioni a quello esistente al piano superiore, nonché la
trasformazione della finestra centrale del piano terra in portafinestra in maniera da realizzare un rapporto più diretto con
il giardino. Sempre su questo fronte è prevista la realizzazione di un nuovo marcapiano in intonaco di uguale disegno a
quello presente tra il piano rialzato e il primo piano in continuità con i prospetti Est e Nord.
Sul prospetto Ovest il progetto prevede il ridisegno delle attuali verande e del balcone ligneo, che già in passato è stata
oggetto di successive evidenti modifiche creando uno sgrammaticato raccordo laterale col fabbricato come l’inserimento
di elementi improvvisati e scoordinati quali tamponamenti di vario disegno nonché tapparelle e serramenti in legno.
Sempre su questo fronte il progetto prevede anche l’ampliamento, verso il basso, di una piccola finestra presente al
piano terra (a fianco del volume della centrale termica) per consentire un’adeguata illuminazione del corrispondente
locale interno destinato a cucina.
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Il restauro esterno dell’Erker, infine, prevede invece il restauro dei serramenti compreso il rivestimento interno in legno e
la sostituzione degli attuali avvolgibili in legno con avvolgibili in alluminio verniciato color marrone come gli esistenti.
In particolare sono state previste le seguenti categorie di intervento:
1
Indagini stratigrafiche.
2
Aggiornamento delle mappature critico-descrittive.
3
Rimozione dei serramenti di chiusura dei balconi e della tettoia lignea di protezione.
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Rimozione di intonaco decoroso.
5
Rimozione di intonaco o stuccature ad impasto cementizio.
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Restauro delle superfici intonacate con pulitura ed integrazione delle lacune presenti; rifacimento finale delle
finiture presenti (bianco e giallo ocra).
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Restauro degli elementi architettonici in pietra naturale (vedi relazione specialistica allegata).
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Restauro degli elementi architettonici in cemento.
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Manutenzione straordinaria del basamento in pietra.
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Restauro dei serramenti esterni in legno (serramenti interni in legno e portoncini).
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Sostituzione di serramenti lignei esterni (in legno e in PVC) con posa di serramento di uguale disegno con
vetro termoisolante (serramento doppio lato esterno e finestrelle sottogronda).
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Manutenzione straordinaria delle persiane in legno con eventuale sostituzione degli elementi ammalorati e
non recuperabili: verniciatura finale di colore verde come l’esistente.
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Restauro serramento esterno dello sporto a nord-est compreso rivestimento interno in legno; sostituzione
degli attuali avvolgibili in legno con avvolgibili in alluminio.
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Restauro elementi metallici.
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Realizzazione di nuovo marcapiano in intonaco di uguale disegno a quello presente tra il piano rialzato e il
primo piano.
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Realizzazione di nuovo balcone con struttura portante in pietra e parapetto in ferro.
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Ridisegno della balconata in legno per i poggioli ad ovest con nuova pensilina di protezione vetrata.
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Realizzazione di tetto ventilato sulla copertura con posa di strato isolante in fibra di legno. Riposizionamento
dell’attuale manto di copertura in coppi.
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Posa di nuova lattoneria in rame.
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Posa di nuova finestra in falda tipo Velux.
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Realizzazione di nuovo camino in rame per sfiato ascensore.
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Realizzazione di nuovo camino in rame per sfiato bagni.
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Riapertura foro finestra sottogronda tamponato e realizzazione di nuovo serramento in legno e parapetto
metallico.
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Posa di nuovo serramento in legno vetrato e di persiana per porta finestra.
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Posa di nuovo serramento in legno vetrato per porta finestra.
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Posa di barre metalliche di parapetto a protezione.
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Ampliamento della finestra esistente con posa di nuovo serramento e di persiane in legno.
Il restauro interno del fabbricato
Il progetto del restauro interno del fabbricato è proceduto con l’obiettivo di un suo riutilizzo residenziale con standard
abitativi attuali nel rispetto però dell’impianto distributivo originale e conservando, ove possibile, i principali elementi
come le porte, che verranno in parte restaurate e riposizionate, e riscoprendo possibilmente le partiture decorative
individuate dalla preliminare indagine conoscitiva che ha preceduto le scelte progettuali. In particolare si prevede di
mantenere libero il corridoio principale degli appartamenti ad ovest, illuminato dalla bifora presente sulla parte di fondo,
in quanto elemento caratterizzante dell’impianto originario della casa; in particolare a piano rialzato questo verrà
ripristinato con l’eliminazione dell’attuale bagno realizzato in epoca recente.
A piano seminterrato il progetto prevede la realizzazione di un appartamento che comprenderà in parte quello
attualmente presente, al quale si aggiungeranno alcuni locali ricavati nelle attuali cantine anche con l’innalzamento della
loro quota attuale sino a quella del appartamento esistente. In particolare la cantina a Nord-Ovest verrà parzialmente
mantenuta nella parte dove attualmente è presente il sifone Firenze, e verso il vano scale, per ricavare la nuova centrale
termica. Per l’attuale centrale termica si prevede una nuova destinazione come deposito attrezzi.
Agli altri piani è prevista la realizzazione di due appartamenti, uno di dimensioni minori che occuperà, come attualmente,
il lato orientale dell’edificio, ed un secondo che si distribuisce nella parte Sud-Ovest del fabbricato. Per il sottotetto è
pertanto previsto un cambio di destinazione d’uso degli ambienti attualmente destinati a soffitta. Gli accessi agli
appartamenti saranno mantenuti nella stessa posizione attuale, in particolare a piano secondo si prevede di realizzare
l’ingresso all’appartamento Est mediante la riapertura di un foro esistente precedentemente tamponato ed utilizzato
come armadio a muro, mentre a sottotetto saranno realizzati nuovi ingressi in corrispondenza di quelli presenti ai livelli
inferiori.
Il progetto prevede inoltre l’installazione dell’ascensore, che costituisce l’intervento più invasivo previsto, la quale è stata
prevista lateralmente al pianerottolo di accesso alle unità abitative in una zona della pianta già sacrificata, negli anni
precedenti, dalla costruzione di varie tramezzature dei locali di servizio delle abitazioni. La porta dell’ascensore ai vari
livelli sarà realizzata sfruttando aperture già presenti, alcune delle quali tamponate e utilizzate come armadio a muro. Si
prevede inoltre la realizzazione di nuovo camino in rame per lo sfiato ascensore.
La conservazione delle strutture lignee dei solai e il rispetto assoluto dei controsoffitti in maltapaglia decorati ha
comportato una precisa individuazione dei percorsi verticali e orizzontali delle tubazioni e cavidotti degli impianti. Per la
loro risalita dalla centrale termica e dai quadri elettrici dislocati sull’angolo Nord-Est del piano seminterrato è stata
predisposta un’intercapedine a ridosso del vano ascensore e individuato, per l’altra parte del fabbricato, un preesistente
camino consentendo di raggiungere adeguatamente tutti i piani superiori del fabbricato. La distribuzione orizzontale delle
varie tubazioni sui vari piani sarà effettuata partendo dal perimetro dei muri centrali a raggiera verso l’esterno sfruttando
gli interstizi tra i travi in legno dei solai. In particolare nel corridoio principale interno, che dalla campagna stratigrafica
preliminare è risultato privo di decorazioni, è prevista la realizzazione di un controsoffitto in cartongesso per il
posizionamento e la distribuzione a soffitto di parte degli impianti.
Per l’impianto di riscaldamento di tipo tradizionale si intende riutilizzare, ove possibile, gli originali radiatori in ghisa.
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Restauro statico del fabbricato
La struttura del fabbricato è costituita da murature portanti in pietra, solai e copertura in legno.
Solo al piano terra (seminterrato) sono presenti dei locali addossati al marciapiede di Via Verdi con struttura archivoltata.
Al seguito di un’accurata campagna conoscitiva con scopertura superiore delle più significative zone dei solai dei vari
piani, si è accertato che tutti gli impalcati sono stati realizzati con travi portanti in legno disposti ad interasse variabile tra
i 60 e i 70 centimetri con riempimento interstiziale di materiale isolante e tavolato superiore su cui è appoggiato il
pavimento in legno (o piastrelle in graniglia nei servizi igienici, nelle cucine e nei corridoi).
Da una verifica statica generale degli impalcati si è constato (come era prevedibile) che le strutture orizzontali esistenti
non risultano adeguate a sopportare i carichi di esercizio previsti dalle attuali normative e pertanto dovranno essere
adeguatamente rinforzate utilizzando appropriati profilati metallici da affiancare alle travature lignee esistenti.
Da un’analisi dettagliata della copertura esistente, messa in luce a seguito di parziali strategiche demolizioni dei
controsoffitti in maltapaglia, si è constato che pure essa è costituita da travature in legno non squadrato con sezioni
inadeguate al sostegno dei carichi reali e previsti dalle norme vigenti.
Nell’impossibilità pertanto di conservare le attuali travature, evitando l’impiego di legno lamellare estraneo all’architettura
del fabbricato, la riprogettazione della struttura della copertura propone l’utilizzo di travature in legno di abete “bilama”
ferma restando la configurazione della copertura e il posizionamento del tavolato interno (sostituito da pannello in gesso)
sopra il quale sarà posizionato un adeguato pacchetto per l’isolamento termico dei locali sottostanti.
Nelle tre sezioni, ove ora sono presenti tre invasive mezze capriate che rendono inutilizzabili gli spazi circostanti,
verranno posizionate tre travature a ginocchio realizzate con profilati metallici a doppia T su cui convergono le rispettive
travature in legno.
L’attuale manto di copertura in coppi verrà mantenuto e riposizionato, con un'eventuale e puntuale sostituzione delle
parti ammalorate non recuperabili.
La gronda originale che caratterizza il coronamento conclusivo dell’apparato decorativo dell’edificio, verrà conservata nel
suo assetto esistente e sostituita, assieme ai pluviali, con nuova lattoneria in rame.
Lo smaltimento delle acque nere e bianche del fabbricato
Il progetto relativo allo smaltimento delle acque nere e bianche riguarda sia il fabbricato oggetto di restauro che il garage
interrato che verrà realizzato nel giardino antistante e per il quale, come già precedentemente descritto, viene effettuata
una procedura amministrativa separata.
La collocazione delle colonne di scarico dei vari servizi e cucine situati nei cinque piani del fabbricato è stata effettuata
evitando di coinvolgere le partiture più significative del fabbricato utilizzando, ove possibile, le condutture verticali
esistenti e il passaggio all’interno di attuali camini non utilizzati in fase di progetto, limitandosi così alla realizzazione di
un unico nuovo sfiato sul lato nord. Le colonne discendenti fanno capo ad una rete di distribuzione realizzata sotto il
pavimento del piano terra convogliando tutti i ramali verso il sifone Firenze collocato nella posizione originaria.
L’allacciamento alla conduttura comunale presente su Via Verdi verrà mantenuto nel suo stato attuale.
Lo smaltimento delle acque meteoriche sia della copertura della palazzina che della copertura del garage interrato verrà
realizzato totalmente nel sottosuolo, idoneo alla dispersione diretta, mediante due pozzi circolari di diametro metri 1,50 e
altezza metri 3,00 collocati sugli angoli opposti del fabbricato.
I parcheggi della palazzina
I parcheggi della palazzina saranno realizzati nel garage interrato ricavato nel giardino antistante verso sud. Il garage
sarà realizzato con Concessione in deroga ai sensi dell’art. 113 della L.P. 1/2008 richiesta con procedimento separato.
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DESCRIZIONE TECNICA
Struttura di elevazione autorimessa interrata
Sarà eseguita in cemento armato con fondazioni a platea strutture verticali di sostegno con diaframmi e tiranti, solai setti
e pilastri secondo i disegni dei calcoli statici studiati e redatti da ingegnere abilitato, nel rispetto delle normative vigenti in
materia e con materiali di buona qualità e durata.
Solai
I solai in legno verranno portati a norma per quanto riguarda i carichi di legge attraverso adeguati interventi strutturali.
Balconi
Sara aggiunto un balcone sul lato sud dell’edificio ed avrà tipologia e caratteristiche identiche a quelle del poggiolo
esistente.
Copertura
La copertura è prevista con orditura in legno massiccio o bilama con posa di assito e guaina, coibentazione e manto a
finire in coppi.
Murature e tramezze
Le murature esterne sono esistenti e verranno risanate, per quanto riguarda le tramezze verranno eseguite in
cartongesso secondo specifiche della D.L.
Vani scala
Vano scala esistente in pietra.
Camini e sfiati
I camini e sfiati verranno realizzati a norma di legge sfruttando dove possibile le condotte esistenti.
Intonaci
Saranno eseguiti secondo specifiche e richieste della D.L.
Ascensore
E’ prevista la nuova installazione di impianto di sollevamento posto a lato del vano scala esistente. Sarà del tipo elettrico
a basso consumo con cabina in metallo, porte a scorrimento automatico, con accessori di comando e di sicurezza in
cabina, pulsantiera Breil di buona marca e qualità, con ulteriori caratteristiche di funzionamento concertate in fase di
progettazione dalla ditta produttrice e dalla Direzione Lavori, manovra automatica di livellamento al piano in caso di
mancanza di corrente. Verrà installato idoneo impianto montascala per l’accesso all’ascensore stesso.
Serramenti esterni – persiane esterne
Verranno posati serramenti in legno di abete lamellare di prima qualità colore a scelta della D.L. completi di falsotelaio,
spessore circa 70 mm, profilo a tenuta, doppia o tripla battuta con gocciolatoio inferiore in alluminio, completi di
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ferramenta di portata e di chiusura ad anta e ribalta (dreikip) questi in sostituzione dei serramenti esterni esistenti ed
avranno caratteristiche estetiche il più simili agli originali.
Il serramento interno verrà restaurato come anche le persiane esterne. Dove necessario o non possibile le persiane
esterne verranno sostituite con nuovi elementi uguali agli esistenti.
Serramenti interni
Verranno restaurate le porte interne come previsto dal progetto. Le nuove porte interne saranno del tipo tamburato a
scelta del cliente, con essenza simile ai battenti, con mostrine di finitura in massiccio e/o listellare impiallacciato, dotati di
scanalature realizzate in laboratorio contenenti le guarnizioni a pressione e complete della ferramenta di portata con
maniglie in ottone pesante lucido tipo “Hoppe” o similari.
E’ inoltre possibile, con differenza di costo a carico dei clienti scegliere fra una gamma di porte di altre essenze, forme e
lavorazioni proposte dall’Impresa in sede di scelta dei materiali definitivi presso fornitori indicati dalla stessa.
Portoncini di ingresso appartamenti
Saranno di tipo blindato, con doppia lamiera metallica e insolazione, rivestimento esterno dove previsto, con il riutilizzo
delle porte esistenti. Il pannello interno avrà colore e finitura secondo scelta della D.L. che dovrà comunque integrarsi
con le porte interne. Le chiusure saranno di tipo cilindrico ad incasso con quattro punti di chiusura.
Pavimenti e rivestimenti
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I pavimenti degli ingressi, cucine, corridoi, atri notte, ripostigli e soggiorni saranno in ceramica monocottura dim. 20x20 o
20x30 o 30x30 o 40x40, di tipo e colore a scelta del cliente su campionario presso magazzino indicato dalla Promittente
e avranno un prezzo di listino capitolato fino a Euro 35,00/mq, per prezzi di listino superiori sarà applicata la differenza.
Per pose diagonali o scalari in diagonale o a fuga larga o miste, l’Impresa applicherà l’aumento a metroquadrato per la
posa, comunicandolo al cliente prima della scelta della stessa.
Non sono ammesse richieste di sostituzione del materiale sopradescritto con marche diverse da quella prescelta
dall’Impresa o procurate direttamente dai clienti.
La posa sarà eseguita a colla su caldana armata con rete metallica o rinforzata con fibre di polipropilene.
I battiscopa saranno in legno con anima h 6 cm di colore simile alle porte interne.
Rivestimenti sempre in piastrelle ceramiche di ottima qualità e prima scelta per cucine, angoli cottura, doppi servizi e
bagni fino ad un prezzo di listino impresa di Euro 35,00/mq (pezzi speciali e decori a mano esclusi) da scegliersi su
campionario predisposto dall’Impresa.
Per le altre clausole vale quanto sopra detto nel capitolato pavimenti.
Le quantità dei rivestimenti sono così definite per capitolato: nelle cucine abitabili sulla parete attrezzata per una
massimo di mq. 7,00 altezza da m. 0,80 a 1,60.
Nei secondi servizi rivestimento pareti a tutto perimetro per un’altezza di ml. 2,10 – 2,20 e nei bagni principali,
rivestimenti per un’altezza di ml. 2,10 – 2,20 tutto perimetro.
I pavimenti delle stanze da letto sono previsti per capitolato in legno lamellare di rovere verniciato con vernice lucida o
semilucida tipo prefinto posato su caldana previa rasatura di livellamento in cemento e colla.
Pavimenti balconi
Come richiamato in descrizione generale balconi, alle voci precedenti i balconi e le terrazze saranno rifinite con piastrelle
monocottura antigelive garantite di formato 15x15 o 15x30 e di colore uguale per tutti o grigio chiaro o marroncino
semilucido scelte dal progettista e Direzione lavori; dello stesso materiale saranno rifiniti tutti i contorni dei balconi e delle
terrazze ad uso battiscopa; la fascia perimetrale esterna a piano terra sarà realizzata in marmo o pietra spessore cm.
2,5 colore a contrasto con le piastrelle e di altezza cm. 15/20.
Pavimenti tunnel garages, parcheggi interni, e rampe garage
I pavimenti interni delle autorimesse, tunnel di manovra, parcheggi aperti e cantine sono previsti in calcestruzzo tirato o
frattazzo metallico e a vibrovaglio, con teca a spolvero in cemento lisciato con la formazione di pendenze verso le
caditoie di raccolta acque banche di corsia. Tutti pavimenti di passaggio ed anditi nei piani interrati saranno eseguiti in
eguale maniera, nel caso di superfici troppo estese, si provvederà al taglio ed alla formazione di giunti di dilatazione con
l’inserimento di pasta speciale elastica o emulsione bituminosa.
Le rampe garage saranno rifinite con cemento tipo graffiato, asfalto o blocchi in cemento.
I pavimenti esterni privati saranno rifiniti con piaste in cemento di graniglia o in formelle di cls autobloccanti, mentre i
posti macchina e i transiti esterni saranno rifiniti con asfalto o altro materiale come segnato in planimetria di progetto.
Tinte interne
Tutti i locali interni saranno tinteggiati con due mani di tempera bianca per interni.
Isolazioni acustiche
Le isolazioni acustiche orizzontali e verticali saranno eseguite adottando le specifiche ed i particolari costruttivi indicati
dalla Direzione Lavori.
Le colonne di scarico saranno in materiale plastico insonorizzato.
I condotti pluviali saranno realizzati invece in tubo diam. mm. 100 in lamiera preverniciata e saranno posti tutti all’esterno
degli edifici con applicazione mediante zanche alle murature.
Isolamento termico in polistirene ad alta densità spessore come da calcoli di legge è previsto inoltre sotto tutti i
pavimenti del piano terra destinato ad abitazione.
La coibentazione del tetto in legno verrà eseguita con pannelli isolanti con spessori previsti nel rispetto delle normative
vigenti con sottostante barriera vapore se prevista, doppio assito e ventilazione.
Impianto elettrico
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Sarà eseguito nel rispetto delle ultime normative in vigore, con tubazioni sottomuro, scatole di derivazione e frutti tipo
Wimar Idea, completo di fili in rame e impianto di messa a terra, con materiale in visione presso la nostra impresa.
L’impianto sarà stabilito dall’Impresa sulla base del capitolato e tale da dare ad ogni unità abitativa la massima
funzionalità e comfort.
Sono in ogni caso previsti;
1 centralino magnetotermico con colonna montante e quattro zone di sezionamento
1 punto badenia in atrio proveniente dai rispettivi comandi del portoncino di ingresso, del portone generale di entrata
esterno
1 punto videocitofonico completo con inserito sistema di apriporta
1 punto telefonico primario in soggiorno e nelle stanze da letto
1 punto televisione in soggiorno e nelle stanze da letto con collegamento diretto alla centralina TV che prevede la
ricezione dei consueti programmi nazionali e regionali
4 prese varie per ogni stanza da letto (1 a 16A e 3 a 10A)
1 punto luce deviato o invertito per ogni stanza da letto
2 punti luce deviati in soggiorno
3 prese varie in soggiorno (1 a 16A e 2 a 10A)
2 punti luce con bipolare per ogni ambiente bagno
4 prese f.m. 16A comandate da TC in cucina
4 prese a 10A in cucina
1 punto luce esterno stagno con comando interno per balconi o per esterno al piano terra
1 presa speciale per alimentazione caldaia
1 termostato di ambiente per comando radiatori a distanza collegato alla caldaia punti illuminanti necessari per corridoi
ed altri interni con aggiunta di 1 presa per ambiente
1 punto luce semplice in ripostiglio
1 presa 16A in ripostiglio
1 punto luce e presa 16A in garage
predisposizione termostato in ogni singolo locale (esclusi locali quali ripostiglio, guardaroba, corridoi, disbrighi, ecc.)
Ogni altra richiesta in più rispetto al capitolato potrà essere fatta con pagamento extra all’Impresa esecutrice
dell’impianto. Compresi nell’impianto elettrico generale di ogni palazzina sono previsti tutti gli utilizzatori e punti luce di
atri, giroscale, ascensori, parti comuni ed esterni che saranno previsti e dislocato nei punti necessari dalla Direzione
Lavori.
Nei giardini privati sono compresi per capitolato nr.2 punti illuminanti o a muro o su stelo e sfera. Quelli desiderati in più,
saranno a carico della parte acquirente.
La porta di ingresso principale delle palazzine sarà munita di elettroserratura automatica con azionamento dai vari
appartamenti in modo indipendente ed in più anche dall’atrio di ingresso all’interno.
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Le lampade comuni di corsie passaggi, rampa ecc. del garage interrato saranno comandate da pulsanti illuminanti per
gruppi e settori interessati alle varie accensioni che saranno collegate a temporizzatori regolabili della durata stabilita
dall’installatore per i vari casi.
Le luci esterne comuni saranno sotto contatori e saranno provviste di sistema crepuscolare automatico regolabile.
Gli eventuali punti illuminanti eccedenti i due già previsti per capitolato degli spazi privati saranno a comando manuale e
posti in opera a cura dell’Impresa ma ad onere dei singoli proprietari e quindi le rispettive linee saranno sotto i rispettivi
contatori singoli.
Impianto idrico sanitario
Comprenderà tutte le tubazioni di alimentazione acqua fredda e di distribuzione della calda dalla caldaia agli utilizzatori
separati per ogni alloggio; saranno curate le isolazioni dei tubi previste per legge con la foderatura dei vari tratti di
tubazione con coppelle apposite di materiale isolante idoneo: sono inoltre comprese le colonne di scarico in geberit o
materiali similari altamente resistenti, duraturi ed indeformabili che saranno isolati con fasciature continue antirumore per
garantire al massimo l’insonorizzazione dei condotti stessi. I sanitari previsti per capitolato saranno di marca
Dolomite mod. Garda sospeso o Laufen Euroline Dino sospeso o Duravit D-Code sospeso, tutti in colore bianco
con vasche in acciaio smaltato da 20/10” di spessore opportunamente montate con isolazione sottostante in
fascia di lana a fibre di vetro per proteggere l’insonorizzazione; tutti gli scarichi saranno protetti dai rispettivi
salterelli con i loro tipici comandi manuali. Le rubinetterie saranno costituite da miscelatori in ottone cromato della
Grohe modello eurostyle, completi in opera con i loro accessori funzionanti ad incasso per vasche e docce ed esterni
per lavabi e bidet. I piatti doccia saranno forniti in vitreus della Ideal Standard mod. Tenax o Dolomite mod. Polo,
colore bianco con bordo piano pronti per l’applicazione dei box (questi esclusi).
Gli alloggi con due servizi avranno in dotazione al massimo complessivamente;
nr. 2 vasi
nr. 2 bidet
nr. 2 lavabi
nr .1 vasca
nr. 1 doccia
nr. 1 attacco lavatrice
Gli alloggi con un salo bagno avranno: un bidet, un WC, un lavabo, vasca o doccia, un attacco lavatrice.
Impianto di riscaldamento
L’impianto sarà centralizzato con caldaia murale a metano e a condensazione e posta in apposito locale con le
caratteristiche indicate dagli elaborati tecnici.
Nella progettazione dell'impianto di riscaldamento e' stato posto particolare riguardo all'economia di esercizio
dell'impianto che è stato progettato per il funzionamento del fluido riscaldante con produzione mediante caldaia a
condensazione e modulante.
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I terminali riscaldanti saranno del tipo tradizionale con termosifoni con regolazione della temperatura tramite termostati
ambiente. Nei servizi igienici, verranno montati dei radiatori a parete del tipo scaldasalviette termoarredo. Gli
appartamenti con una stanza avranno regolazione da un unico termostato, mentre quelli con due stanze e più saranno
suddivisi in zona giorno e zona notte. E’ comunque prevista la predisposizione, scatola e tubo, in tutti i locali abitabili.
La centrale termica sarà posizionata al piano seminterrato, entro adeguato locale e conterrà il generatore di calore in
acciaio di tipo pressurizzato modulante a condensazione ad alto rendimento, completo di bruciatore a gas metano. Entro
lo stesso locale, saranno posizionati i vasi di espansione chiusi, i collettori, i gruppi pompa, le apparecchiature per la
regolazione automatica ed il quadro elettrico di comando nonché il bollitore solare. E' prevista la regolazione
automatica della temperatura di mandata del circuito, mediante valvola miscelatrice a tre vie, con compensazione con la
temperatura esterna.
Le tubazioni di tutti i circuiti, sia nel cavedio montante, sia nei tratti orizzontali saranno isolate in guaina di neoprene
espanso. La distribuzione interna per ogni singolo appartamento del fluido termovettore sarà del tipo a ragno con
collettore ed avverrà a mezzo di tubazioni in polietilene reticolato ad alta densità.
L'impianto di riscaldamento centralizzato verrà realizzato, con prelievo del fluido termovettore da parte di ciascuna unità
immobiliare, in funzione del proprio fabbisogno. L'energia effettivamente prelevata verrà contabilizzata da apposito
contatore installato esternamente agli appartamenti sulle tubazioni di prelievo dall'anello principale. Trattasi di una
tipologia impiantistica che offre ad ogni utenza la possibilità di gestire il proprio riscaldamento in maniera del tutto
autonoma, pur trattandosi di impianto centralizzato.
Impianto a pannelli solari termici
Impianto fotovoltaico
Varie
Per le sistemazioni esterne le stesse saranno fatte in linea di massima secondo progetto, fatti salvi la sostituzione di
alcuni materiali che verranno decisi ad insindacabile giudizio della D.L. Le abitazioni saranno consegnate finite di
allacciamento Telefono – Energia Elettrica – Gas - Acquedotto e Fognatura, comprese tutte le opere, scavi, tubazioni e
manufatti che si intendono a carico dell’Impresa costruttrice, mentre resta a carico dell’acquirente il contributo
allacciamenti che sarà diviso per intero.
Sono escluse le pulizie finali negli appartamenti; sarà garantita solo la pulizia grossa.
La semina e piantumazione degli spazi privati esterni è a carico dei singoli proprietari.
La presente indicazione è indicativa, l’Impresa costruttrice si riserva il diritto di effettuare tutte quelle opere o modifiche
che si rendessero necessarie durante il corso dei lavori, a proprio insindacabile giudizio, ed allo scopo del miglior esito
dell’opera costruita e per prescrizioni imposte direttamente o indirettamente dagli Enti ed Autorità competenti.
Eventuali varianti dovranno essere trattate e pagate direttamente dal Cliente con i singoli artigiani.
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