N. RF270 Anno 2013

Anno 2013
N. RF270
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La Nuova Redazione Fiscale
ODCEC VASTO
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OGGETTO
CESSIONE CUBATURA ASSIMILATA A CESSIONE DI AREA EDIFICABILE
RIFERIMENTI
ART. 2643 C.C.; NORMA DI COMPORTAMENTO AIDC N. 189 DEL 01/10/2013; RM 233/09
CIRCOLARE DEL 12/11/2013
LA PLUSVALENZA SUL TERRENO PRIVO DI EDIFICABILITÀ E’ TASSATA COME UNA
CESSIONE IMMOBILIARE SOLO SE ACQUISTATO NEL QUINQUENNIO ANTECEDENTE
Con la recente Norma di comportamento n. 189/2013, l’Associazione dei commercialisti (Aidc) ha preso
posizione su una fattispecie piuttosto frequente nella prassi commerciale che riguarda la cessione di
cubatura di un’area edificabile, ritenendolo un atto assimilabile al trasferimento di terreno edificabile.
Natura dell’atto: il “trasferimento di volumetria” (detto anche “di cubatura”) è un contratto mediante il
quale il proprietario di un fondo, cui compete una determinata potenzialità edificatoria, trasferisce a
titolo oneroso (in tutto o in parte), come diritto a sé stante, la facoltà di costruire ad altro soggetto il
quale potrà utilizzarla a beneficio del proprio fondo; in tal modo, nei limiti di volumetria previsti dal PRG
comunale, la cubatura di un’area edificabile può essere utilizzata in relazione ad un altro suolo.
Il trasferimento è, dunque, il risultato di 2 atti distinti, fra loro collegati ovvero:
 un accordo contrattuale fra i proprietari dei terreni
 un provvedimento della PA con cui viene autorizzata, al cessionario, la realizzazione di un
fabbricato di cubatura maggiorata in misura pari a quella di cui si è spogliato il cedente.
Tale contratto viene, quindi, assimilato alla compravendita di un diritto reale (ancorché atipico) di
godimento su cosa altrui (servitù di non edificare o cessione dello jus aedificandi).
Forma dell’atto: l’art. 5 DL 70/2011 ha regolamentato il "contratto di cessione di cubatura", estendendo
l'obbligatorietà dell'istituto della trascrizione (per tutelare formalmente sia la posizione dei contraenti
che quella dei terzi), di fatto facendo propria l'assimilazione del negozio alla costituzione di un diritto
reale. Pertanto, ai sensi dell’art. 2657 c.c., per la stipula di tali contratti è oggi richiesta la forma
dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
I CHIARIMENTI DELL’AIDC
CESSIONE DELLA VOLUMETRIA: coerentemente con la RM 233/2009, l’AIDC ritiene che il trattamento
fiscale della cessione di volumetria sia assimilabile a quello del trasferimento di terreno edificabile.
In particolare, ai fini delle imposte dirette, se la cessione viene effettuata:
essa genera:
 un ricavo (art. 85, TUIR) se il terreno è iscritto tra le rimanenze
DA UN'IMPRESA  una plusvalenza patrimoniale (art.86, TUIR) se il terreno è iscritto fra le
"immobilizzazioni", con facoltà in caso di possesso ultratriennale di optare per
la rateazione dell'imposizione in un massimo di 5 esercizi.
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DISPOSIZIONI GENERALI
Redazione Fiscale
FUORI
DALL'ATTIVITÀ
D'IMPRESA
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Ai fini IRAP il trattamento del ricavo o della plusvalenza è analogo a quello
applicabile in caso di cessione della piena proprietà.
l’eventuale plusvalenza è considerata reddito diverso ed è soggetta alla tassazione
prevista dall'art. 67 del TUIR, con la conseguente possibile rideterminazione del
valore dei terreni edificabili (L. 448/01 e ss. proroghe)
Terreno “privo” dei
requisiti di edificabilità
volumetria tassata come cessione immobiliare solo se
l'acquisto è avvenuto nei 5 anni precedenti
DETERMINAZIONE DEL “PREZZO DI ACQUISTO”: per quanto attiene al “costo” da contrapporre al
corrispettivo di cessione della cubatura, ai fini della determinazione della plusvalenza imponibile:
- sia per i soggetti non imprenditori (reddito diverso, ex art. 68 Tuir)
- sia nel reddito d'impresa, per gli imprenditori (art. 86 Tuir)
l’Aidc individua due procedimenti a seconda che siano intervenute o meno delle variazioni urbanistiche
in merito all’area tra il suo acquisto e la vendita della cubatura:
A)
B)
un criterio utilizzabile per determinare la quota parte del costo
sostenuto riferibile al diritto ceduto può essere il seguente:
se risultano non variate:
 valore della cubatura ceduta al momento della vendita/
 volumetria edificabile
valore dell’area edificabile al momento della vendita = X%
 destinazione d'uso del terreno
 prezzo di acquisto del terreno moltiplicato per X% = costo
del diritto di edificabilità ceduto.
se risultano modificate:
il valore della volumetria al momento dell'acquisto può essere
 volumetria edificabile
autonomamente determinato da apposita perizia, secondo
 destinazione d'uso del terreno criteri oggettivi (criterio previsto dalla RM 233/09).
AREA ACQUISTATA GIA’ EDIFICABILE
Il sig. Rossi ha costruito nel 2005 la propria abitazione su un terreno che possiede una capacità
edificatoria di 2 metri cubi per metro quadrato, acquistato per € 90.000, ricavando un giardino
pertinenziale di 500 mq.
Esempio1
Non avendo sfruttato tutta la potenzialità edificatoria del terreno, e non intendendo privarsi del
giardino, in luogo di frazionare l’area e cederla autonomamente, il sig. Rossi opta per la cessione della
cubatura di 1.000 mc ai proprietari del terreno confinante.
Interpella a tal fine una agenzia immobiliare, che indica un valore di mercato dell’area edificabile
pari a € 130.000. Il contribuente si risolve quindi a cedere la cubatura al prezzo di € 100.000.
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CESSIONE DEL TERRENO ORMAI PRIVO DI CUBATURA: l’AIDC ritiene, inoltre, che:
 se “in primis” venisse ceduta tutta la volumetria edificabile
 e, successivamente, fosse venduto il terreno
non sarebbe più applicabile l'art. 67 c.1 lett. b) TUIR (cessione di area edificabile) per carenza del
presupposto di "suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al
momento della cessione"; pertanto, l'eventuale cessione di terreno "privo" della volumetria genera una
plusvalenza imponibile solo se l'acquisto è avvenuto nel quinquennio antecedente (risultando, in
sostanza, assimilato alla cessione di un terreno “agricolo”).
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Procede quindi a determinare il “costo di acquisto” della cubatura ceduta come segue:
€ 100.000 (valore della cubatura) / € 130.000 (valore del terreno) = 83,33%
Prezzo attribuibile all’acquisto della cubatura: € 30.000 (prezzo d’acquisto) x 83,33% = € 25.000.
Esempio1
Il contribuente determina così la plusvalenza imponibile di € 75.000 (cioè € 100.000 - € 25.000)
Laddove in futuro dovesse cedere il terreno (ormai privo di potenzialità edificatoria come indicato
nell’apposito certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune) non dovrebbe tassare
alcuna plusvalenza (considerato il possesso ultra quinquennale)
Rivalutazione: ove il contribuente avesse proceduto alla rivalutazione del costo fiscale col versamento
dell’imposta sostitutiva del 4% (art. 2 c. 2 DL 282/2002 o successive proroghe) si deve ritenere che il
meccanismo di determinazione rimanga inalterato, dovendo sostituire al prezzo di acquisto il valore rivalutato.
Esempio2
In tal caso, prima di attribuire un valore alla cubatura secondo calcoli in percentuale, sarà necessario
sostituire il prezzo di acquisto di € 30.000 (area agricola) con un corrispondente valore di mercato
dell’area di 500 mq come fosse già edificabile al momento dell’acquisto.
Un tecnico abilitato interpellato ritiene che, ove l’aria fosse già stata edificabile nel 2005, il suo valore
sarebbe stato di € 90.000.
Il signor Rossi procede quindi a effettuare i medesimi calcoli di cui all’Esempio precedente.
IMPOSTE INDIRETTE
Ai fini delle imposte indirette:
 ove il cedente sia soggetto passivo: trova applicazione l'IVA con aliquota “ordinaria” (22%)
 ove il cedente non abbia soggettività passiva: troverà applicazione l’imposta di registro
proporzionale nonché le imposte ipotecarie e catastali, tenendo conto delle modifiche introdotte,
a partire dal 01/01/2014, dall’art. 10 del D.Lgs. 23/2011.
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AREA DIVENUTA EDIFICABILE SOLO SUCCESSIVAMENTE
Nell’Esempio1 precedente, si supponga ora che il giardino del sig. Rossi sia stato ricavato da un
terreno agricolo adiacente all’area edificabile, acquistando per € 30.000 e che solo successivamente il
Comune abbia approvato un nuovo Prg attribuendo al terreno la edificabilità.