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Relazione di stima del valore del complesso immobiliare sito in fregio alle vie G.
Matteotti, N. Sauro, Como, in Lissone distinto al catasto al Fg. 15 Mapp. 23
Data 21.7.’11
il Dirigente del settore
Patrimonio, Ambiente
Valorizzazione Risorse Culturali
Arch. Marco Terenghi
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Premessa e scopo della stima
Quanto qui di seguito esposto si riferisce ad un sopraluogo in sito effettuato in data
22.6.’11, nel corso del quale è stato effettuato un rilievo fotografico dello stato dei luoghi
nonché accertamenti e verifiche della consistenza degli immobili esistenti per individuare il
loro valore di mercato da porre a base di Gara prevista dal piano delle alienazioni di cui
alla delibera del Consiglio Comunale n 31 del 6.4.2011, ovvero per le altre procedure di
assegnazione applicabili al caso in argomento.
Si è altresì effettuato l’accertamento della presenza dei titoli abilitativi a sostegno dei
fabbricati e manufatti presenti.
La stima è stata elaborata a seguito di una ricerca dei valori di mercato attribuibili al
manufatto in argomento opportunamente ponderati in relazione allo stato dei luoghi, alle
caratteristiche intrinseche ed attuali dei beni, alla loro vetustà e stato di manutenzione.
L’evoluzione storica del complesso
Il complesso immobiliare posto all’interno dell’isolato in argomento è stato costruito a
seguito di Lic. Edil n. 232 del 14 7.1953 dalla Coop. Acqua Potabile quale “Stabilimento
bagni pubblici” .
Nel 1955 a seguito di Lic. Edil. n. 160 del 31.5.1955 viene effettuata la recinzione del
sedime con accessi carrai su via G. Matteotti e via N. Sauro.
Nel 1956 e nel 1961 rispettivamente con LIc. Edil n. 159 del 19.7 e n. 51 del 6.4, vengono
effettuati ampliamenti per locale ad uso ufficio e per allargamento locale bar (purtroppo gli
elaborati illustrativi di detti interventi non sono presenti nelle pratiche dell’archivio
Comunale)
Nel 1969 viene aggiunto un locale ad uso cucina al piano terreno (posto a nord est)
successivamente destinato a centrale termica.
Nel 1981 vengono autorizzate opere minori di sistemazione intera.
Nel 1983 vengono autorizzate altre modifiche interne al piano rialzato
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Lo stato attuale del complesso oggetto della stima
Si espongono le fotografie dello stato di fatto scattate nel corso del sopraluogo effettuato
in data 22.6.’11
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Attualmente il complesso è costituito da un corpo di fabbrica di morfologia articolata a due
piani fuori terra di cui uno seminterrato con quota di calpestio a – 0,90 e uno rialzato con
quota di calpestio a + 1,80 m.. I dislivelli sono collegati tramite rampe di scale interne ed
esterne.
Al piano seminterrato trovano posto, allo stato attuale, locali ad uso uffici, archivio, sala
riunioni,ripostigli, come meglio evidenziato nella planimetria qui di seguito esposta.
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Planimetria del piano seminterrato con indicazioni delle destinazioni dei locali
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Al piano rialzato sono presenti uffici open space con sportelli al servizio dell’utenza, sale
d’attesa, uffici riservati, come meglio evidenziato nella planimetria qui di seguito esposta.
Planimetria del piano rialzato con indicazioni delle destinazioni dei locali
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La superficie complessiva lorda del piano seminterrato è pari a circa 492 mq, mentre
quella del piano rialzato è pari a circa 458 mq, complessivamente le superfici raggiungono
il valore di 950 mq circa.
L’area di pertinenza del complesso si presenta delimitata mediante muri di recinzione, ed
inferiate e raggiunge complessivamente la superficie di 2.425 mq di cui 1.933 mq sono
liberi da edificazione (2.425 mq - 492 mq).
I lati est, sud e ovest si vengono a trovare per intero a confine con le pubbliche vie, mentre
il lato nord confina con un sedime occupato da una stazione di servizio stradale con
pompe di benzina, impianto di lavaggio auto e piccolo ufficio.
L’accesso carraio è presente sia in lato est in fregio a via Como, con arretramento dal
ciglio stradale, che in lato ovest, in fregio a via Matteotti, senza arretramento. In fregio a
questo lato è inoltre presente un ingresso pedonale attrezzato con rampe di accesso
adatte all’uso di persone con ridotte capacità motorie.
All’angolo sud est sono collocati impianti di captazione e potabilizzazione delle acque al
servizio del pozzo (Pozzo n. 7) di ivi presente con profondità di circa 100 m come si evince
dalla documentazione allegata in calce alla presente stima. Si è accertato che il pozzo e
l’impianto presenti sono indispononibili per cui la relativa porzione di sedime viene esclusa
dalla stima per una superficie di circa 350 mq che dovrà essere opportunamente
frazionata, confinata con recinzione interna, salvaguardando l’accesso dall’esterno
autonomo, tramite il passo carraio collocato a sud, in fregio a via N. Sauro, come
indicativamente evidenziato nella planimetria qui di seguito esposta.
L’area libera dai 1.933 mq sopraindicati, si riduce pertanto a 1.583 mq.
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Lo stato di conservazione del fabbricato e degli impianti installati è definibile normale ed al
momento non necessita di manutenzioni straordinarie come ben si può evincere dalla
documentazione fotografica qui esposta.
Lo strumento urbanistico vigente prevede (P.R.G.) per il sedime ove ricade il complesso
immobiliare la destinazione di area a standard residenziale SR b), per servizi d’interesse
comune. Il Piano individua anche la presenza di un pozzo (n. 7) per emungimento
dell’acqua e potabilizzazione all’interno del sedime del complesso.
La destinazione risulta pertanto vincolata ad usi legati all’interesse pubblico per la fornitura
all’insediamento urbano di acqua potabile.
Da un’analisi delle schede catastali emerge che i locali al piano seminterrato posseggono
una destinazione nominativamente accessoria quali archivio, ripostiglio e mensa che
progressivamente sono state adibite ad usi diversi seppure sempre di carattere
accessorio. Fa eccezione l’ampio locale posto a sud ovest che è dedicato a sala riunione
nello stato di fatto, mentre nella scheda catastale viene citato quale ripostiglio. Questa
anomalia dovrà essere oggetto di ripristino o adeguamento dell’agibilità dello spazio, che,
stante l’altezza interna del locale pari a 3,00 m, pare possibile con formazione di
intercapedine perimetrale con opere edilizie di ristrutturazione.
L’edificio è dotato di impianto elettrico, idrico-sanitario e riscaldamento, nonché di
apparecchiature per il raffrescamento di alcuni locali collocate a parete all’esterno. Per tutti
gli impianti all’atto del sopraluogo è stata condotta esclusivamente un’analisi oggettiva ad
escludere anomalie apparenti per cui non è stato possibile accertarne la piene efficienza,
mentre è possibile affermare che necessitano di interventi di manutenzione straordinaria
per ripristinarne il pieno funzionamento a regime.
Allo stesso modo anche il giardino ed i cortili esterni necessitano di un intervento di
manutenzione generale.
L’edificio non è dotato di certificazione energetica ed occorre pertanto valutarne il
rendimento ai fini di poter definire la tipologia e quantità degli interventi necessari per
adeguare le prestazioni energetiche dell’immobile.
Si allegano qui di seguito le schede catastali del complesso.
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Sviluppo della stima
Per definire i valori di stima si sono considerati i valori tratti dalla banca dati dell’Agenzia
del Territorio, desumibili da internet, relativi a superfici immobiliari destinati ad ufficio.
Si è primariamente operata una scelta tra i valori relativi agli immobili posti nel settore nord
di Lissone e quelli ubicati nel settore centrale,considerato che in questi termini vengono
suddivisi e classificati i valori da parte dell’Agenzia del Territorio.
Si è optato per il valore medio di 1.875 €/mq tra quelli minimi (1.500 €/mq) e massimi
(2.250 €/mq) della zona centrale in quanto questa classificazione si riferisce all’ambito
territoriale che comprende anche via Sauro in fregio alla quale si trova il sedime oggetto di
stima.
Si è ritenuto utile inoltre raffrontare il dato desunto dall’Agenzia del Territorio con altro dato
reperito da siti di agenzie immobiliari private presenti in internet (www.mercatoimmobiliare.info) che quotano il valore di immobili di nuova realizzazione con destinazione
ad uffici a circa 2.000 €/mq.
La ponderazione tra i valori desunti dall’Agenzia del Territorio e quelli desunti da agenzia
privata portano a fissare il valore di immobili ad uso uffici nella zona d’appartenenza del
sedime in argomento in 1.940 €/mq.
In funzione dello stato di conservazione, della vetustà del fabbricato ed in particolare delle
necessità di manutenzione generale del fabbricato, degli impianti e del giardino, nonché in
ragione delle necessità di rifacimento della copertura dell’edificio, ora in eternit è valutabile
un deprezzamento del valore di mercato sopra individuato nei termini di circa il 30% che
porterebbe alla determinazione di un valore di circa 1.360 €/mq. Si ritiene peraltro
necessario introdurre un ulteriore parametro di valutazione, in riduzione, legato alla
necessità di attuare una serie di migliorie finalizzate all’incremento del rendimento
energetico attribuendo al valore attuale di mercato un abbattimento di un ulteriore 1% fino
a raggiungere il valore di 1.346 €/mq.
Questo valore è ovviamente attribuibile alle superfici del piano rialzato mentre per quelle
del piano seminterrato si ritiene applicabile un ulteriore deprezzamento di circa il 25% per
un valore di 1.010 €/mq, tenuto anche conto della limitata agibilità degli spazi che solo con
interventi radicali può essere ripristinata.
All’area di pertinenza a giardino alberato, utile quale parcheggio e spazi di manovra,
nonché significativo per la rappresentanza e la dignità del complesso è attribuibile un
valore specifico di 120 €/mq.
Il valore del complesso è pertanto stimabile come da seguente prospetto:
piano seminterrato
piano rialzato
giardino e parcheggio
492 mq x 1.010 €/mq = € 496.920
458 mq x 1.346 €/mq = € 616.468
1.583 mq x 120 €/mq = € 189.960
------------------------Totale e arrotondamento
€ 1.304.000
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Quanto sopra stimato ha origini soggettive ed oggettive in relazione ai dati raccolti ed
analisi condotte, ed ha lo scopo di evidenziare il probabile valore di mercato ad oggi, salvo
errori ed omissioni non intenzionali.
Lissone lì 19.9.’11
Il Dirigente del Settore
Patrimonio, Ambiente
Valorizzazione Risorse Culturali
Arch. Marco Terenghi
Si allega di seguito, la stratigrafia del pozzo n. 7
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