LA MISURA DELLE SUPERFICI Oscar Mella Quale

LA MISURA DELLE SUPERFICI
Oscar Mella
Quale superficie utilizzare nella valutazione immobiliare?
Nella valutazione immobiliare il primo importante passo è la determinazione della superficie commerciale.
Elemento di estrema importanza diventa dunque l’individuazione di un parametro che permetta di mettere
in relazione l’immobile oggetto di stima con gli immobili che si utilizzano per la comparazione e che possa
essere universalmente riconosciuto e facilmente individuabile e ricostruibile .
Negli anni si sono susseguite molteplici individuazioni più o meno attendibili, più o meno precise, più o
meno verificabili. Possiamo comunque affermare che almeno per la Provincia di Como un po’ di chiarezza è
stata fatta grazie alla pubblicazione del Borsino Immobiliare, che ha codificato non solo la modalità di
individuazione della superficie commerciale principale, ma ha indicato anche i pesi delle pertinenze con
dei coefficienti di destinazione. Questa posizione di privilegio però non ci deve lasciare scollegati dalla
evoluzione che in questi ultimi anni ha subito la valutazione Immobiliare, che ha trovato uno dei suoi punti
di arrivo nella pubblicazione, nel maggio 2011, da parte dell’A.B.I. delle “Linee guida per la valutazione
degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”
La pubblicazione delle Linee dell’ ABI è il risultato di un processo di verifica scientifico che si è evoluto negli
anni; infatti già nel 2005 veniva stampata la terza edizione del “Codice delle valutazione Immobiliari” edita
da Tecnoborsa con la collaborazione di numerosi ordini professionali, l’ABI e l’Agenzia del Territorio e altri
soggetti. In tale manuale vengono riportate le definizioni previste dalla pubblicazione effettuata da
TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) degli E.V.S. (European, Valuation, Standards )
edizione 2003.
Gli EVS nell’appendice 6 precisano che il Codice europeo di procedura per le misurazioni non definisce “in
quale modo siano da misurare i diversi tipi di proprietà in quanto questo dipenderà dal mercato locale” ma
indica le seguenti classi o tipologie di misura:
Superficie esterna lorda (SEL)
Per superficie esterna lorda si intende l’area di un edificio delimitato da elementi perimetrali esterni
verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m
1,50 dal piano pavimento.
La superficie esterna lorda include:
lo spessore dei muri perimetrali liberi e un mezzo (1/2) dello spessore delle murature contigue
confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;
i pilastri/colonne interne;
lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni ecc.);
i condotti verticali dell’aria o altro tipo;
la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui
all’edificio; (fig.1 e 1/b)
e non include
le rampe di accesso esterne non coperte;
balconi, terrazzi e simili;
il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio;
gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;
le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica
Applicazioni:
-
stima costi di costruzione
rapporto di copertura
pianificazione
Superficie interna lorda (SIL)
Per superficie interna lorda si intende l’area di un’unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del
muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un’altezza convenzionale di
m 1,50 dal piano pavimento.
La superficie interna lorda include:
lo spessore dei muri interni e dei tramezzi;
i pilastri/colonne interni;
lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale,
ascensori, scale mobili, ecc.);
la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui
all’edificio;
i condotti verticali dell’aria o altro tipo (fig.2 e 2/b)
e non include:
lo spessore dei muri perimetrali;
il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo;
i balconi, terrazzi e simili;
lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (esterno);
i vani ad uso comune;
Applicazioni
-
stima costi di costruzione
mediazione di edifici industriali, negozi e magazzini
procedure di valutazione (M.C.A.)
Superficie interna netta (SIN)
Per superficie interna netta si intende l’area di un’unità immobiliare, determinata dalla sommatoria dei
singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi
per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un’altezza di m 0,50 dal piano pavimento.
La superficie interna include:
gli spessori delle zoccolature;
le superfici dei sottofinestra;
le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili;
le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi;
le superfici occupate da armadi a muri o elementi incassati o quanto di simile occupi lo spazio
interno dei vani diversamente utilizzabile;
lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoio, disimpegni, ecc.) e verticale (scale,
ascensori, scale mobili, ecc.)
la cabina di trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui
all’edificio;
i condotti verticali dell’aria o altro tipo interni;
e non include:
lo spessore dei muri sia perimetrale che interni;
il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo;
i balconi, terrazzi e simili;
lo spazio occupato dalle colonne e/o pilastri. (fig.3 e 3/b)
Applicazioni
-
procedure di valutazione e di mediazione
ripartizione dei costi di gestione e di esercizio
La misurazione delle superficie,quindi, si può configurare in uno standards, ossia un sistema di regole
condivise, in funzione delle operazioni che si stanno effettuando ( compravendita, costruzione, affitto ecc.).
La scelta del criterio di misurazione deve essere effettuata dal perito coerentemente con le specificità del
mercato locale e con il metodo di valutazione adottato nel caso specifico . Inoltre, il criterio di calcolo delle
superfici deve essere coerente con quello utilizzato per i dati comparativi.
Secondo quanto contenuto nelle “Linee guida di valutazione” dell’ABI nel rapporto di valutazione si deve
altresì specificare se il calcolo della consistenza (superficie reale) di un immobile è stato compiuto con un
rilievo metrico oppure desunto dalla misura metrica di una planimetria. In quest’ultima circostanza si deve
precisare la natura dell’elaborato grafico utilizzato e se il medesimo è stato fornito dal richiedente il
finanziamento o se è il risultato di un rilievo grafico effettuato dal perito stesso. Il perito deve anche
precisare la tipologia di misurazione che ha utilizzato (SEL, SIL o SIN) .
La misura delle superfici è generalmente condizionata alla misura della consistenza e si articola nella
individuazione della superficie principale e di quelle secondarie, di quelle annesse e collegate, di quelle
coperte e scoperte.
SUPERFICIE COMMERCIALE
La misura della superficie commerciale si può definire come una superficie convenzionale nella quale sono
comprese la superficie principale e le superfici secondarie che vengono raccordate alla superficie principale
attraverso dei coefficienti.
Le linee guida delle valutazioni immobiliari individuano:
a) Superficie principale relativa alla superficie dei locali di maggiore importanza componenti
l’immobile;
b) Superfici secondarie concernenti:
-
le superfici annesse relative alla superficie dei balconi, terrazze, ecc.;
-
le superfici collegate relative alle superfici delle soffitte, delle cantine, delle mansarde, ecc.
c) Altre caratteristiche superficiarie di appartenenza dell’immobile sono le superfici esterne (cortile,
spazio condominiale, giardino, ecc.).
RAPPORTO MERCANTILE
Il raccordo delle superfici secondarie avviene con dei coefficienti che prendono il nome di rapporto
mercantile e che rappresenta il rapporto tra il prezzo unitario della secondaria (Si) e il prezzo unitario della
superficie principale “SIL” (S1). Il rapporto mercantile viene rappresentato con il simbolo Pi, il valore è
generalmente inferiore a uno ma può, in alcuni casi particolari, essere anche maggiore a uno, generalmente
l’esempio classico sono le terrazze e i balconi che si affacciano sul golfo di Portofino. Per semplicità riporto
la formula:
i
Si
S1
CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE
Riporto la formula del calcolo della superficie commerciale
Sc
S1
n
i*
Si
i 2
Sc = Superficie commerciale
S1= Superficie principale
S=Sommatoria delle superficie secondarie per il relativo rapporto mercantili
UN ESEMPIO DI CALCOLO
Descrizione
Superfici Principale (SIL)S1
Superficie Secondaria balcone S2
Superficie Secondaria cantina S3
Superficie Commerciale
Superficie m2
125,00
6,00
4,00
------------
Rapporto
mercantile
-----------0,33
0,30
------------
Prodotto
125,00
1,98
1,20
128,18
Alla luce di quanto esposto possiamo concludere che la superficie commerciale è una superficie che non è
riscontrabile nella realtà, in quanto non si può misurare direttamente con un metro, ma è in realtà il
risultato di più operazioni che si susseguono con una logica ben definita. Si tratta quindi di una superficie
fittizia che deriva dalla somma tra la superficie principale e la somma delle superfici secondarie
moltiplicate per il loro rapporto mercantile.
Bibliografia:
Marco Simonotti -Metodi di stima immobiliare - Dario Flaccovio Editore
AA.VV. - Codice delle valutazioni immobiliari- terza ed. Tecnoborsa
International Valuation Standards Ottava edizione 2007- ed. GEOVAL e CNG
International Valuation Standards Sesta edizione 2003- ed. GEOVAL
Giampiero Bambagioni – La misurazione delle superfici immobiliari – Il sole 24 ore
Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Ed. Maggio 2011
FIGURA N.1
S.E.L. (superficie principale)
SUPERFICI SECONDARIE
SUPERFICIE ACCESSORIA
Fig.1/b
S.E.L. (superficie principale)
Superficie secondaria
FIGURA N.2
S.I.L. (superficie principale)
SUPERFICI SECONDARIE
SUPERFICIE ACCESSORIA
Fig.2/b
S.I.L. (superficie principale)
Superficie secondaria
FIGURA N.3
S.I.N. (superficie principale)
SUPERFICI SECONDARIE
SUPERFICIE ACCESSORIA
Fig. 3/b
S.I.N. (superficie principale)
Superficie secondaria