TRIBUNALE DI TREVISO Esecuzione immobiliare n° 290/2010

TRIBUNALE DI TREVISO
Esecuzione immobiliare n° 290/2010
AVV. BRUNO MALATTIA
contro
ANDRONICO FRANCESCO
UNICO LOTTO DI VENDITA – intera piena proprietà
Insieme residenziale composto da un'abitazione unifamiliare in villa di recente costruzione di
circa 523 m2 commerciali, un fabbricato ex annesso rustico ora ad uso abitativo di 114 m2 e una
piscina di 78 m2, edificati su un lotto di terreno di 10.315,00 m2
Giudice dell’esecuzione: Dott. ANTONELLO FABBRO
Giuramento Perito Stimatore: 15.05.2014
Udienza di comparizione delle parti: 11.02.2015
Treviso, 30.12.2014
1
Esecuzione immobiliare n° 290/2010
Con provvedimento del 26.03.2014 il G.E. Dott. Antonello Fabbro ha nominato lo scrivente
esperto per la redazione della relazione di stima ex art. 173 bis disp. att. c.p.c. nell' E.I. n.
290/2009 promossa da AVV. BRUNO MALATTIA.
Il conferimento dell'incarico e il giuramento di rito sono avvenuti il giorno 15.05.2014 e l'udienza
di comparizione delle parti fissata il giorno 12.11.2014.
Il 18.7.2014 il G.E. ha autorizzato l'accesso all'immobile con l'assistenza del fabbro e della forza
pubblica, ma i tempi di preavviso tramite raccomandata e quelli di sospensione feriale hanno
comportato il deposito di una richiesta di differimento dell'udienza di comparizione, spostata
all'11.2.2015. Il sopralluogo è avvenuto il 22.9.2014 assieme all'I.V.G. e con l'assistenza di un
fabbro.
1.0 Formazione dei lotti
Unico lotto di vendita – intera piena proprietà
Insieme residenziale composto da un'abitazione unifamiliare in villa di recente costruzione di
circa 523 m2 commerciali, un fabbricato ex annesso rustico ora ad uso abitativo di 114 m2 e una
piscina di 78 m2, edificati su un lotto di terreno di 10.315,00 m 2 .
L'area scoperta è suddivisa tra 8.918,60 m2 a giardino e 1.000,00 m2 di superficie pavimentata
(ingresso, percorsi viabili, camminamenti, rampa, cavedio, piscina e sistemazione esterna, altro);
è interamente recintata, il giardino è a prato con siepi ed alberi anche di alto fusto, segnata dai
camminamenti pedonali e carrabili che collegano tra loro l'abitazione, la piscina e il fabbricato
accessorio.
Il tutto si configura come una residenza di pregio collocata in un quartiere composto, lungo via
Marmolada, da unità abitative analoghe per dimensioni e spazi aperti; la zona è posta ad 1 km
dalla strada Terraglio e ad ovest della linea ferroviaria Udine – Venezia, nel quadrante nord ovest
del Comune di Preganziol in un ambito urbanistico agricolo, a 2,2 km dalla sede municipale.
1.1 Ubicazione ed accessibilità del bene
31022 PREGANZIOL, Via Marmolada 11
L'unico ingresso alla proprietà è in Via Marmolada. E' rientrato rispetto alla strada per agevolare
la manovra dei mezzi ed è delimitato da due muri e da un portone in legno e metallo, alti circa
due metri, che impediscono la visuale verso l'interno.
L'apertura è automatizzata e ci sono le telecamere per la video sorveglianza.
1.2 Identificazione catastale
Descrizione dei beni nelle attuali risultanze
Comune di PREGANZIOL ( Codice: H022)
Catasto Fabbricati , Sezione B, Foglio 5
M.N. 635 Sub. 5, C/2, cl.5, 87 m² Euro 202,19 VIA MARMOLADA n. 11 piano: T;
M.N. 635 sub. 8, T Area Scoperta B.C.N.C. ai Subb. 5,9,10
M.N. 635 Sub. 9, A/7, cl.3 13,5 vani Euro 1.502,50 VIA MARMOLADA n. 11 piano: S1-T-1;
M.N. 635 Sub. 10, C/6, cl.6, 99 m², Euro 250,53 VIA MARMOLADA n. 11 piano: S1.
Descrizione dei beni nell'atto di pignoramento
Comune di PREGANZIOL ( Codice: H022)
Catasto Fabbricati, Foglio 5 (manca la Sezione B)
M.N. 635, sub. 2, Via Marmolada, Cat. T;
M.N. 635, sub. 4,via Marmolada, p.SM, cat. c/6, mq.32;
M.N. 635, sub. 5, Via Marmolada, p. T, Cat. ClZ, mq. gT;
M.N. 635, sub. 6, Via Marmolada, Cat. T.;
M.N. 635, sub. 7, via Marmolada, p. S1-S, cat. A/7, vani 13,5;
Catasto Terreni, Foglio 9
M.N. 635, Cat. T, superficie 1 Ha 3 a 15 ca
2
Precisazioni
Sono state introdotte le seguenti modifiche:
M.N. 635 sub. 1 soppresso;
M.N. 635 sub. 2 area scoperta di 250 Mq: soppresso e sostituito dal M.N. 1985 per modifica
identificativo a seguito di frazionamento di Via Marmolada n 226740 di prot del 02/08/2011;
M.N. 635 sub. 3 soppresso;
M.N. 635 sub. 4 soppresso;
M.N. 635 sub. 5 C/2 5 87 m² Euro 202,19 VIA MARMOLADA n. 11 piano: T;
M.N. 635 sub. 6 soppresso;
M.N. 635, sub. 7 soppresso;
M.N. 635 sub. 8 Area Scoperta B.C.N.C. ai Subb. 5,9,10;
M.N. 635 sub. 9, A/7 cl.3 13,5 vani Euro 1.502,50 VIA MARMOLADA n. 11 piano: S1-T-1;
M.N. 635 sub. 10 C/6 cl.6, 99 m², Euro 250,53 VIA MARMOLADA n. 11 piano: S1.
Il Mappale n. 635, superficie 1 Ha 3 a 15 ca, è stato frazionato mediante Tipo mappale in data
14.5.1998 n. 25594.1/1998 prot. TV 0233954 nei seguenti mappali:
Catasto Terreni, Foglio 5
M.N. 635 (ex 635/a) Ente Urbano, Ha 00.52.50;
M.N. 1772 (ex 635/b) Ente Urbano, Ha 00.50.65.
Il terreno descritto al mappale 635 ora è interamente (area coperta e scoperta) censito all'urbano
al mappale 635 sub. 2, sub. 5, sub. 8, sub. 9, sub. 10.
Il terreno descritto al mappale 1772 risulta censito al Catasto Terreni come Ente urbano.
1.3 Confini del lotto
Nord: M.N. 634
Est: Via Marmolada (M.N. 2001 e M.N. 1990)
Sud: M. N. 1189, M. N. 636
Ovest: M.N. 1897
1.4 Servitù attive o passive
Nel certificato notarile viene citata una servitù gravante la sola area scoperta al mappale 635 sub
2 richiamata nell'atto in data 4.7.1974 rep. 10277 Notaio Arrigo Manavello di Vittorio Veneto
trascritto il 01.08.1974 nn. 13896 – 12461.
Questo atto, consultato presso l'Archivio Notarile di Treviso, non riporta esplicitamente nessuna
servitù. Nell'atto di compravendita in data 26.3.2002 Repertorio n. 50363 Raccolta n.17512 dott.
Francesco Candido Baravelli di Treviso, all'art. 3, lo stesso Notaio non lo menziona e riporta solo
il vincolo di destinazione d'uso sotto descritto.
12.01.1988
nn. 814 - 613
Vincolo di destinazione d'uso ai sensi dell'art. 6 della LR 24/1985 costituto con atto autenticato
nelle firma in data 17.12.1987 rep. n. 21869 Notaio Robero Ucci di Treviso.
Il rilascio della concessione edilizia per le costruzioni al su citato articolo 6, cioè annessi rustici,
allevamenti e altro in zona agricola, era soggetta alla costituzione di un vincolo di destinazione
d'uso da trascrivere sui registri immobiliari fino alla variazione dello strumento urbanistico
della zona.
1.5 Ditta intestataria e titolo di provenienza
ANDRONICO Federico nato a VENEZIA il 24/07/1944 NDRFRC44L24L736Q
Proprietà` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
Atto di compravendita in data 26.3.2002 Repertorio n. 50363 Raccolta n.17512 dott. Francesco
Candido Baravelli notaio in Treviso, ivi registrato il 10.04.2002 al n. 3103/v Pubblici, trascritto il
3.4.2002 ai nn. 12626 gen, 9101 part. con il quale l'Immobiliare La Loggia s.r.l. vendette al sig.
Andronico Federico i beni ora pignorati.
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1.6 Trascrizioni e iscrizioni ipotecarie
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
14.05.2010
nn. 17100 – 10352
Verbale di pignoramento immobiliare emesso in data 19.04.2010 n. 2258 a favore dell'avv. BRUNO
MALATTIA nato a Udine (UD) il 24.07.1941
ISCRIZIONI
12.10.2006
nn. 50779 - 13084
Ipoteca volontaria €. 4.000.000.000 (capitale € 2.000.000) in forza di mutuo fondiario in data
03.10.2006 a favore della Cassa di Risparmio del Friuli Venezia Giulia Spa.
Certificato notarile aggiornato al 02.7.2010.
Si ricorda che in perizia l'elenco delle Trascrizioni e Iscrizioni Pregiudizievoli va fatto sulla base
dei documenti in atti (Punto 2, chiarimenti del G.E. relativi all'art. 173 Bis Disp. Att. C.P.C.).
1.7 Descrizione generale del lotto
Insieme residenziale composto da un'abitazione unifamiliare in villa di recente costruzione di
circa 523 m2 commerciali, un fabbricato ex annesso rustico ora ad uso abitativo di 114 m2 e una
piscina di 78 m2, edificati su un lotto di terreno di 10.315,00 m 2 .
L'area scoperta è suddivisa tra 8.918,60 m2 a giardino e 1.000,00 m2 di superficie pavimentata
(ingresso, percorsi viabili, camminamenti, rampa, cavedio, piscina e sistemazione esterna, altro);
è interamente recintata, il giardino è a prato con siepi ed alberi anche di alto fusto, segnata dai
camminamenti pedonali e carrabili che collegano tra loro l'abitazione, la piscina e il fabbricato
accessorio. E' presente un deposito prefabbricato in legno, posto a ridosso del confine nord, per il
ricovero di attrezzi e arredi da giardino.
Il tutto si configura come una residenza di pregio collocata in un quartiere lungo via Marmolada
composto da unità abitative analoghe per dimensioni e spazi aperti.
1.7.1 Abitazione in villa: dimensioni, finiture ed impianti
Abitazione unifamiliare su tre piani (interrato, terra, primo mansardato) di 617,86 m2 netti
(765,73 m2 lordi) comprensivi di garage ed accessori (portico, cavedio, ecc.) dotata di ampia zona
giorno collegata al portico e al giardino con piscina, uno studio, cinque bagni, tre camere doppie.
La costruzione è stata progettata con un disegno architettonico semplice e razionale a volumi
alternati, serramenti rientrati sui fori finestra, il tetto a due falde con grondaie interne non
visibili. Si può qualificare residenza di pregio per la qualità delle finiture utilizzate, i contenuti
tecnologici generali, le ampie dimensioni, il contesto in cui è inserita.
L'immobile ha otto anni dal rilascio dell'abitabilità, quindi da considerarsi nuovo.
Dimensioni*
Superficie
netta
Superficie
lorda
Rapporto
mercantile
Superficie
commerciale
99,23 m2
114,49 m2
0,50
57,24 m2
Piano Interrato – altri vani
168,33 m2
210,04 m2
0,50
105,02 m2
Piano interrato - cavedio
49,20 m2
56,40 m2
0,25
14,10 m2
180,28 m2
233,57 m2
1
233,57 m2
Portico
44,80 m2
47,42 m2
0,40
18,96 m2
Piano mansardato
76,02 m2
103,71m2
1
103,71 m2
617,86 m2
765,73 m2
Piano interrato- zona garage
Piano terra
Totali
523,60 m2
*Il calcolo commerciale della superficie lorda differisce dal calcolo urbanistico in quanto, per quest'ultimo, la parte di
muratura eccedente i 30 cm non viene computata ai sensi della L.R. n.21/1996.
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Struttura, finitura ed impianti
La struttura portante è in calcestruzzo, latero-cemento e muratura, opportunamente coibentata
per garantire l'isolamento termico ed acustico.
La muratura esterna è intonacata e tinteggiata con colori caldi, i setti divisori esterni a
prolungamento dell'abitazione alcuni sono rivestiti in pietra, il tetto è a due falde con manto di
copertura in coppi.
Piano interrato (H= 2,45 m; 2,60 m)
Il piano interrato di 267,56 m2 netti è composto da garage, al quale si accede da rampa rettilinea,
magazzino e vano tecnico per un totale di 99,23 m2; corridoio, lavanderia, disimpegno, bagno,
locale tecnico, locale disbrigo e cantina di 159,63 m2, collegato con scala interna al piano
superiore, oltre ad un cavedio arredato a giardino di 49,2 m2 prospiciente il locale disbrigo.
Un secondo cavedio di 8,7 m2 netti è stato trasformato in una stanza.
Finiture di buona qualità: pavimenti in ceramica, pietra e gres di varie forme e dimensioni, pareti
intonacate dipinte o finite a calce rasata, porte interne in legno, serramenti in legno e
vetrocamera, di tipo blindato nell'apertura verso il cavedio, portone d'ingresso al garage ad
apertura basculante, in legno e metallo. Ad esclusione del garage e dei vani adiacenti, il piano
interrato è riscaldato con termoconvettori.
Lo stato di conservazione e manutenzione è da considerarsi complessivamente buono fatta
eccezione per segni d'umidità presenti alla base di alcuni tratti di pareti perimetrali.
Piano terra (H=2,70 m)
Il piano terra di 180,28 m2 è composto da ingresso, cucina, pranzo, soggiorno, bagno, studio,
scala interna, disimpegno, un guardaroba, una camera doppia, un bagno. La zona giorno (cucina,
pranzo e soggiorno superficie netta di 97,5 m2 ) è collegata ad ovest con il portico prospiciente il
giardino e attraverso uno spazio pavimentato in legno direttamente alla piscina. I serramenti di
questi locali sono a scorrere e a tutta altezza in modo da ottenere un'apertura completa senza
ostacoli tra l'interno e l'esterno.
Finiture di ottima qualità: pavimenti in listoni di legno chiaro, pareti intonacate con finitura a
calce rasata o dipinte, in pietra in una parete della cucina, porte interne in legno, serramenti in
legno e vetrocamera di tipo blindato, portone d'ingresso in legno e metallo.
In un bagno è collocata una vasca ad idromassaggio, con pavimento in listoni di legno e
rivestimento in tessere di mosaico. Tra il soggiorno e il pranzo è situato un caminetto di forma
circolare che funge da divisorio ed elemento d'arredo.
Lo stato di conservazione e manutenzione è da considerarsi ottimo.
Piano primo mansardato (H=2,10 m; 3,10 m, 2,83 m)
Il piano primo di 76,02 m2 è composto da disimpegno, wc, camera doppia, altra camera doppia,
bagno con wc e anti wc.
Finiture di ottima qualità: pavimenti in listoni di legno chiaro, pareti intonacate con finitura a
calce rasata o dipinte, porte interne in legno, serramenti in legno e vetrocamera di tipo blindato.
Nei bagni il pavimento è sempre in listoni di legno ed il rivestimento in tessere di mosaico.
Lo stato di conservazione e manutenzione è da considerarsi ottimo.
In corrispondenza delle due camere, una a nord e una sud, sono stati aperte due porte che
permettono di usufruire del sottotetto della zona giorno; questi vani sono stati completati con
pavimenti in legno, pareti intonacate e dipinte e quindi utilizzati come deposito.
Queste aperture non sono state indicate nel permesso di costruire.
Impianti
Impianto elettrico generale con quadro di distribuzione dell'illuminazione interna ed esterna,
impianto centralizzato di aspirazione polvere nelle stanze, impianto di allarme e video
sorveglianza.
Impianto idrico sanitario, impianto di prelievo d'acqua da pozzo con possibilità di allacciamento
all'acquedotto comunale, impianto di smaltimento reflui, impianto per il filtraggio dell'acqua
della piscina, impianto di irrigazione.
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Impianto centralizzato di riscaldamento alimentato a gas con termoconvettori al piano interrato e
a pannelli radianti a pavimento ai piani terra e primo, raffrescamento mediante unità interne
collegate a pompe di calore.
1.7.2 Fabbricato ex annesso rustico: dimensioni, struttura, finiture ed impianti
Dimensioni
Superficie
netta
Superficie
lorda
Rapporto
mercantile
Superficie
commerciale
Piano terra
83,16 m2
95,48 m2
1
95,48 m2
Portico
22,36 m2
22,63 m2
0,40
9,05 m2
Pompeiana
38,40 m2
38,64 m2
0,25
9,66 m2
143,92 m2
156,75 m2
Totali
114,19 m2
Struttura, finiture e impianti
Edificio su un unico piano con struttura portante perimetrale in muratura non isolata, tetto con
struttura in legno a padiglione e travi a vista, divisori interni in muratura di laterizio.
E' distribuito in tre vani: la zona giorno è un unico ampio spazio di circa 60,00 mq dotato di un
caminetto per riscaldamento e cottura cibi, collegato direttamente all'unica camera
matrimoniale e al bagno. Esternamente sono presenti un portico ed una pompeiana accessibile
dall'esterno.
Gli ingressi sono a sud e a nord; l'edificio è in prossimità della piscina, facilmente utilizzabile.
Le pareti sono intonacate e dipinte, i serramenti perimetrali per finestra e porte sono in legno
con vetrocamera dotati di scuri esterni in legno ed inferriate di sicurezza, fatta eccezione dei
serramenti sul prospetto a nord. Le porte interne sono in legno tamburato. I pavimenti sono in
ceramica all'interno, in gres all'esterno nel portico e nella pompeiana, in pietra di luserna e
scaglie di porfido negli spazi esterni di prossimità.
Sono presenti l'impianto elettrico, l'impianto idrico sanitario, l'impianto di riscaldamento con
caldaia alimentata a gas, termoconvettori nella zona giorno, stufa in camera e termosifone in
bagno. L'immobile è in buono stato di conservazione e manutenzione.
1.7.3 Area scoperta: dimensioni, finiture
Superficie
catastale
M.n. 635
5.250,00 m2
M.n. 1772
5.065,00 m2
Totali
10.315,00 m2
Superficie
coperta da
fabbricati
Superficie scoperta pavimentata:
ingresso, percorsi viabili,
camminamenti, rampa, cavedio,
piscina e sistemazione esterna, altro.
(stima da rilievo satellitare)
396,40 m2
1.000,00 m2
Superficie
scoperta
a verde
3.828,60 m2
5.065,00 m2
396,40 m2
1.000,00 m2 8.918,60 m2
L'area scoperta qualifica la proprietà per le ampie dimensioni, per le finiture e per la privacy che
garantisce essendo opportunamente schermata rispetto alla strada e alle proprietà confinanti.
L'unico ingresso è in Via Marmolada, rientrato rispetto alla strada e delimitato da due muri e da
un portone in legno e metallo: l'apertura è automatizzata e ci sono le telecamere per la video
sorveglianza.
La proprietà è recintata, per lunghi tratti con sovrapposizione di alte siepi al manufatto di
recinzione; il giardino è a prato oltre a siepi ed alberi, anche di alto fusto, delimitato in alcune
parti con divisori murari o in legno, attraversato da camminamenti pedonali in scaglie di porfido
o legno che collegano tra loro l'abitazione, la piscina e il fabbricato accessorio.
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Il percorso carrabile, in direzione est - ovest, è pavimentato in pietra e situato a ridosso del
confine nord.
Una larga pavimentazione in legno, specificamente trattato per esterni, prolunga all'esterno il
portico e la zona giorno dell'abitazione fino ad inglobare la piscina e collegare il fabbricato ex
annesso rustico; questo spazio è utilizzato come solarium.
La piscina è larga 6,00 m per 13,00 di lunghezza (78 m2 ) e ha una profondità stimata tra i 120 e i
140 cm, con fondo variabile. E' dotata di scalette e il riciclo dell'acqua avviene a bordo sfioratore
quindi con un gradevole effetto visivo; l'impianto di filtraggio è situato nel piano interrato
dell'abitazione in villa.
L'area scoperta, al momento del sopralluogo, è risultata in buone condizioni e correttamente
manutenuta.
1.7.4 Deposito prefabbricato in legno: dimensioni, struttura, finiture
Dimensioni
Piano terra
Tettoia
Totali
Superficie
netta
Rapporto
mercantile
Superficie
lorda
Superficie
commerciale
14,55 m2
15,35 m2
nn
2
2
nn
18,95 m
33,50 m
2
19,15 m
34,50 m
2
Si tratta di un deposito prefabbricato in legno posto a ridosso del confine nord e a pochi metri dal
fabbricato ex annesso rustico, collegati tra loro da un pavimento esterno in porfido.
Il vano è usato per il ricovero di attrezzi e arredi da giardino; ad est è appoggiata una tettoia in
legno, sostenuta da due pilastrini sempre in legno, per porre al riparo ramaglie e contenitori.
Si entra in questo locale attraverso un portone in legno, con apertura a ribalta, e la
pavimentazione è in cemento lisciato. Il vano è illuminato ed ospita un quadro elettrico collegato
ad un vaso di espansione e a due tubazioni provenienti dal terreno, presumibilmente riferibili ad
una presa dell'acqua di falda.
L'immobile è in buono stato di conservazione e manutenzione.
1.8 Destinazione urbanistica – conformità
Destinazione urbanistica attuale
Ai sensi del vigente Piano di Assetto del Territorio (PAT) e Nuovo Piano degli Interventi (PI) l'area
risulta inserita nell'ambito A.T.O. n.1 a Z.T.O. B dei tessuti verdi soggetta a prescrizioni
particolari (identificata con il n. 4) e interessata da perimetro di unità minima interna secondo le
direttive, prescrizioni urbanistiche ed edilizie contenute nelle Norme Tecniche di Attuazione del
P.I. artt. 17-21-54.
L'area non è interessata da alcuna lottizzazione abusiva e gli immobili di cui sopra risultano
parzialmente interessati dai vincoli paesaggistico ex D.Lgs. 27.01.2004 n. 42
e tutela dei canali ex art. 41 detta L.R. n. 11/2004.
Articolo 17 - Vincoli derivanti dalla pianificazione superiore e di settore
Le tavole del P.I. evidenziano le fasce di rispetto di m. 100 dall’unghia esterna dell’argine
principale, all’esterno delle Zone A, B, C, D, F, individuate ai sensi del comma 1, lettera
g) dell’art. 41 della L.R. 11/2004 riguardanti:
- il canale Dosson;
- lo Scolo Bigonzo;
- lo Scolo Serva;
- lo scolo o rio Zermanson o Carmanson.
All'interno delle aree urbanizzate si applicano i limiti all’attività edilizia previsti dalle
norme vigenti in materia di Polizia Idraulica e di tutela dal rischio idraulico.
Articolo 21 - Zona B dei tessuti verdi
Queste zone comprendono giardini privati di pertinenza degli edifici.
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Nei tessuti così classificati è ammessa la funzione residenziale.
Sono sempre ammessi i servizi e le attrezzature pubbliche o di interesse pubblico o generale.
E’ consentita la ristrutturazione degli edifici esistenti nel pieno rispetto della
volumetria attuale. Per i corpi di fabbrica esistenti e condonati ai sensi di legge è
consentita la demolizione e ricostruzione di pari quantità di volume.
Sono consentiti gli interventi di ristrutturazione edilizia, demolizione e ricostruzione e
di ampliamento di 150 mc nel rispetto della Superficie Drenante minima del 50% dell’area
di pertinenza dell’edificio, così come definita nelle presenti norme.
Articolo 54 - Aree con prescrizioni particolari
Area n. 4: Area di via Marmolada
E' consentita la possibilità edificatoria di 600 mc una tantum per ogni Unità Minima di
Intervento (U.M.I.) individuata nella Tav. 2 del P.I. per complessivi 8.400 mc.
Al fine di soddisfare esigenze di tipo familiare degli abitanti già insediati è consentito il
trasferimento fino ad un massimo del 50% della nuova volumetria edificabile in altra U.M.I. previa
stipula di atto pubblico registrato e trascritto nel quale si definisca l'asservimento di
cubatura.
In caso di costruzione dovrà essere monetizzato il 50% della plusvalenza calcolato in
50 €/mc alla data di adozione del PI, soggetto ad aggiornamento ISTAT, prezzi al consumo,
da corrispondere all'Amministrazione Comunale per un fondo da dedicare esclusivamente
all'aumento del verde, degli spazi e delle attrezzature pubblici e della mobilità sostenibile.
E' vietata l'apertura di nuovi accessi carrabili su Via Marmolada oltre a quelli già esistenti
alla data di approvazione del P.A.T.
Conformità edilizia
Gli immobili sono stati edificati con i seguenti titoli concessori:
1. Abitazione unifamiliare in villa
- Concessione edilizia n. 5904 del 21.6.2003 relativa alla demolizione con ricostruzione di un
edificio residenziale unifamiliare;
- Autorizzazione in data 23.6.2004 prot. n. 0015564 per intervento in area sottoposta a vincolo
paesaggistico (artt. 146 e 159 D.L. 22.1.2004, n. 41);
- Permesso di costruire n. 340 del 16.4.2005 variante in corso d'opera C.E. n. 5904/2003;
- Permesso di costruire n. 341 del 16.4.2005 installazione di un serbatoio di GPL interrato da L.
1.650 a servizio del fabbricato residenziale;
- Certificato di agibilità n. 5904 del 8.4.2006 di un fabbricato residenziale unifamiliare e relativo
garage.
Dal sopralluogo sono emerse alcune difformità descritte graficamente nelle piante e sezioni
allegate.
Al piano interrato ci sono alcune variazioni alle pareti interne, lo spostamento di una porta, la
creazione di due nuove finestre, la chiusura del cavedio trasformato in una stanza cieca.
Al piano terra è stata variata la parete del bagno per inserire una vasca per idromassaggio di
forma ellittica.
Al piano primo ci sono alcune variazioni al distributivo (lievi spostamenti di pareti, eliminazione
di spalle murarie) oltre all'apertura di due porte in corrispondenza delle due camere, una a nord
e una sud, che hanno reso accessibili i sottotetti della zona giorno; questi vani sono stati
completati con pavimenti in legno, le pareti intonacate e dipinte ed utilizzati come locali di
deposito.
Sempre al piano primo, lungo il lato est, è stata spostata la parete di tamponamento di circa 50
cm e recuperata dal sottotetto una superficie di 5,84 m2 (11,62 m3) ed è stato tolto in una stanza
a sud il contro soffitto con un recupero di 4,15 m3 per un totale di 17,77 m3 .
Sentito il parere dell'Ufficio Tecnico del Comune di Preganziol queste opere possono essere
sanate, nella quasi totalità, mediante un Permesso di Costruire in sanatoria; il lieve incremento
volumetrico è assentibile in quanto dall'ultima variante esisteva un residuo utile di cubatura pari
a 53 m3 .
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L'intervento di apertura del piano primo verso i sottotetti richiede invece altra valutazione.
Trattasi di volumi non abitabili perché non dispongono dei requisiti igienico sanitari (altezze,
finestre) e non sono stati computati nel permesso di costruire originario.
L’accertamento di conformità, disciplinato dall’articolo 36 del Decreto del Presidente della
Repubblica n. 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia), che riprende il previgente articolo 13 legge n.
47/85, ha stabilito che “In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in
difformità da esso, ovvero in assenza di denuncia di inizio attività (…) il responsabile dell'abuso, o
l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l´intervento
risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione
dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.
Il Regolamento Edilizio attualmente vigente nel Comune di Preganziol norma la possibilità di
recuperare i sottotetti purché esistenti alla data del 31.12.1998 e fermo il rispetto di alcuni
parametri edilizi nonché la creazione di finestre con rapporto illuminante 1/16.
In conclusione non appare possibile sanare l'apertura delle due porte includendola in una
variazione al distributivo interno perché renderebbe accessibili dei vani, pur se accessori, ma non
assentiti dalla normativa. Sarà quindi necessario chiudere i due varchi e ripristinare i luoghi.
Successivamente, completato l'iter di sanatoria, nulla osta alla richiesta di un intervento di
ristrutturazione e ampliamento ai sensi dell'Articolo 54 - Aree con prescrizioni particolari , Area
n. 4 di via Marmolada (Norme Tecniche di Attuazione) che in questo contesto valutativo non può
essere ovviamente né definito né preventivato.
2. Fabbricato accessorio
- Concessione edilizia per costruzione fabbricato ad uso annessi agricoli in data 25 febbraio 1988
n.2442 prot. n. 13232/87;
- Concessione edilizia per variante in data 24 febbraio 1992 n. 3536 prot. n. 15073/91.
Dal sopralluogo sono emerse alcune difformità descritte graficamente nelle piante e sezioni
allegate. Va precisato che il fabbricato era originariamente destinato a ricovero attrezzi agricoli
essendo stato edificato in Zona Agricola; ai sensi del vigente Piano di Assetto del Territorio (PAT)
e Nuovo Piano degli Interventi (PI) l'area risulta ora appartenente all'ambito A.T.O. n.1 a Z.T.O. B
dei tessuti verdi soggetta a prescrizioni particolari (identificata con il n. 4).
La destinazione d'uso di questo fabbricato è ora variata in residenziale: sono stati modificati i fori
finestra e le porte, è stata creata una camera dal letto, è stato realizzato un impianto di
riscaldamento con caldaia alimentata a gas e termoconvettori nella zona giorno, stufa in camera
e termosifone in bagno dando così, assieme agli impianti e ai servizi igienici già esistenti,
funzionalità pienamente abitative.
Infine, lungo il lato ovest, è stata creata una pompeiana alta 2,28 m avente una superficie di
38,64 m2 .
Anche in questo caso non si dispone della doppia conformità urbanistica sebbene la variazione di
zonizzazione urbanistica consentirebbe ora cambi di destinazione d'uso e maggiori potenzialità
edificatorie.
Sentito il parere dell'Ufficio Tecnico del Comune di Preganziol è necessario presentare, anche in
questo caso, un Permesso di Costruire in Sanatoria che sistemi le difformità attinenti il
distributivo, le variazioni prospettiche e la creazione della pompeiana mantenendo però la
funzione accessoria del fabbricato, ossia deposito/magazzino, come per altro già censito al
Catasto Fabbricati.
Essendo l'immobile collocato in area vincolata (Articolo 17 - Vincoli derivanti dalla pianificazione
superiore e di settore) è necessario richiedere l'accertamento di Compatibilità Paesaggistica
previsto dai commi 4 e 5 dell'articolo 167 del Decreto Legislativo n. 42 del 22/01/2004 al fine di
verificare la compatibilità di questi interventi realizzati in assenza o difformità
dall'autorizzazione rilasciata. La possibilità di sanare opere realizzate senza titolo, in campo di
tutela paesaggistica, si limita agli interventi che non abbiano comportato aumenti volumetrici o
di superfici utili, interventi manutentivi, interventi che abbiano comportato l'impiego di materiali
difformi da quelli previsti dall'autorizzazione paesaggistica.
Successivamente, completato l'iter di sanatoria, nulla osta alla richiesta di un intervento di
ristrutturazione e ampliamento ai sensi dell'Articolo 54 - Aree con prescrizioni particolari, Area n.
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4 di via Marmolada (Norme Tecniche di Attuazione) che in questo contesto valutativo non può
essere ovviamente né definito né preventivato.
3. Deposito attrezzi agricoli
La costruzione prefabbricata è stata realizzata senza autorizzazione.
E' situata a ridosso del confine nord e l'ubicazione non rispetta la distanza minima dai confini.
La costruzione dev'essere smontata e collocata in un sito autorizzato. Non è possibile in questa
sede prevedere pattuizioni tra confinanti volte ad assentire questa deroga di distanze.
4. Conclusioni
E' necessario presentare due permessi di costruire in sanatoria e un accertamento di
Compatibilità Paesaggistica il cui costo, comprensivo di spese tecniche, eventuali sanzioni ed IVA
viene stimato in complessivi € 7.000,00.
Oltre a questo è necessario provvedere al tamponamento delle porte al piano primo
dell'abitazione in villa, all'eventuale ripristino della funzione accessoria nel secondo fabbricato,
allo smontaggio del deposito attrezzi agricoli in attesa di altra collocazione con un costo stimato
di € 7.000,00.
Si ricorda che l'aggiudicatario ha 120 giorni dall'acquisto (decreto di trasferimento) per
presentare istanza di sanatoria ex art. 46 TUE.
Attestato di prestazione energetica
Il 2 ottobre 2014, cioè nel periodo di redazione della perizia e dell'Attestato di
Prestazione Energetica, è stata pubblicata la revisione delle norme UNI TS 11300 – 1 e 2 e UNI/TR
11552. Questa revisione comporta numerose modifiche al metodo di calcolo della
precedente versione rispetto a tutti i contributi che determinano il fabbisogno di
energia termica dell’edificio per la climatizzazione estiva e invernale.
In data odierna il roll out del software utilizzato (Termo - CE versione 9.5 Protocollo n. 60 Tecnobit S.r.l. Via Bortolo Sacchi 9 - 36061 Bassano del Grappa (VI)) non è stato ancora avviato.
L'attestato prodotto secondo queste nuove norme verrà quindi depositato in Cancelleria delle
EE.II. successivamente al deposito della perizia.
Anticipando i risultati non definitivi, ottenuti con il calcolo secondo la precedente modalità, si
hanno i seguenti risultati:
Fabbricato accessorio ex annesso rustico – Classe G, 322,64 kWh/m²;
Abitazione in villa – Classe C, 65,66 kWh/m² (limite superiore verso Classe B).
1.9 Disponibilità dell’immobile
La proprietà è risultata occupata dall'esecutato quindi subito disponibile.
1.10 Divisibilità
Tenuto conto delle caratteristiche morfologiche della proprietà non è né opportuna e né
giustificata la vendita in più parti.
1.11 Stima del valore a base d'asta
Il valore dell'immobile va inteso quale prezzo al quale lo stesso potrà verosimilmente essere
esitato alla pubblica asta, tenuto conto della contingenza e dei presumibili scenari futuri del
mercato, della circostanza che la vendita avviene senza la garanzia per i vizi e di ogni altra
circostanza concreta.
Per arrivare a quanto richiesto dal Giudice dell'Esecuzione la valutazione ha utilizzato come
criterio iniziale di stima quello riferito al valore medio di mercato risultato di accertamenti,
sopralluoghi, rilievi, valutazioni delle condizioni della zona supportate anche da ricerche
mediante database telematici.
Su quanto raccolto, tenuto conto di altri aspetti correttivi quali gli elementi incrementali e
decrementali del valore, la vetustà e lo stato di conservazione, sono state poi operate le
opportune decurtazioni per ottemperare a quanto richiesto in premessa.
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Considerazioni estimative
La proprietà è ubicata a Preganziol, in Via Marmolada 11.
L'insieme edilizio si configura come una residenza di pregio collocata in un quartiere composto da
unità abitative analoghe per dimensioni e spazi aperti; la zona è ad 1 km dalla strada Terraglio e
ad ovest della linea ferroviaria Udine – Venezia, nel quadrante nord ovest del Comune di
Preganziol in un ambito urbanistico agricolo, a 2 km dalla sede municipale e a 7 km da Treviso.
La valutazione si pone al di fuori dell'ordinarietà per somma di elementi incrementali di valore: le
ampie dimensioni (spazi abitativi e spazi aperti), la sistemazione dell'area scoperta che
garantisce la giusta privacy e comprende una piscina con solarium, la qualità delle finiture
utilizzate, i contenuti tecnologici generali, il buono stato di manutenzione e conservazione, l'età
della costruzione (8 anni), il contesto in cui è inserita.
Area scoperta superficie catastale 10.315,00 m2
Superficie scoperta pavimentata (da rilevamento satellitare): ingresso, percorsi viabili,
camminamenti, rampa, cavedio, sistemazione esterna piscina, altro.
€ 60.000,00
1.000,00 m2 x € 60,00/m2 =
Superficie scoperta a verde composta da prato, siepi, alberi anche di alto fusto compreso il costo
della recinzione e dell'ingresso.
€ 222.965,00
8.918,60 m2 x € 25,00/m2 =
Piscina di 78 m2
Valutazione a corpo
€ 25.000,00
Abitazione in villa – superficie commerciale
523,60 m2 x € 1.800,00/m2 =
€ 942.480,00
Fabbricato ex annesso rustico – superficie commerciale
114,19 m2 x € 1.200,00/m2 =
€ 137.028,00
COMPLESSIVAMENTE
A sottrarre i costi di regolarizzazione
(pratiche edilizie e ripristini)
€ 1.387.473,00
€ 14.000,00
TOTALE
€ 1.373.473,00
1.12 Riepilogo - Prezzo base di vendita
Prezzo base d’asta Lotto unico : € 1.373.000,00 arrotondato
(Euro unmilionetrecentosettantatremila/00 )
ANDRONICO Federico nato a VENEZIA il 24/07/1944 NDRFRC44L24L736Q
Proprietà` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
Tanto riferisce il sottoscritto, a completa evasione dell’incarico, e si firma.
Treviso, 30.12.2014
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1.13 Elenco Allegati
Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Treviso, Servizi catastali
x
Estratto di mappa catastale;
x
Dimostrazione grafica dei subalterni;
x
Elenco dei subalterni assegnati;
x
Cinque visure per immobile Mapp. nn. 1772, 1985, 635 sub 5, 635 sub 9, 635 sub
10;
x
Una planimetria catastale M. n. 635 sub 5 – fabbricato ex annesso rustico;
x
Una planimetria catastale M. n. 635 sub 9 – garage;
x
Due planimetrie catastali M. n. 635 sub 10 – abitazione.
Raccolti e/o prodotti dallo scrivente
x Comune di PREGANZIOL, Settore Urbanistica
x Certificato di Destinazione Urbanistica in data 21.7.2014;
x Estratto Piano degli Interventi, Zone di Vincolo.
x Comune di PREGANZIOL, Archivio Tecnico
x
Concessione
edilizia n. 5904 del 21.6.2003 relativa alla demolizione con ricostruzione di un
edificio residenziale unifamiliare;
x
Autorizzazion
e in data 23.6.2004 prot. n. 0015564 per intervento in area sottoposta a vincolo
paesaggistico (artt. 146 e 159 D.L. 22.1.2004, n. 41);
x
Permesso di
costruire n. 340 del 16.4.2005 variante in corso d'opera C.E. n. 5904/2003;
x
Permesso di
costruire n. 341 del 16.4.2005 installazione di un serbatoio di GPL interrato da L.
1.650 a servizio del fabbricato residenziale;
x
Certificato di
agibilità n. 5904 del 8.4.2006 di un fabbricato residenziale unifamiliare e relativo
garage;
x
Concessione
edilizia per variante in data 24 febbraio 1992 n. 3536 prot. n. 15073/91
(fabbricato accessorio).
x Tre tavole comparative (piante e sezioni) riportanti le difformità rilevate rispetto ai
permessi edilizi;
x N. 47 fotografie a colori formato 10x15 cm;
x Titolo di provenienza - Atto di compravendita in data 26.3.2002 Repertorio n. 50363
Raccolta n.17512 dott. Francesco Candido Baravelli notaio in Treviso, ivi registrato il
10.04.2002 al n. 3103/v Pubblici, trascritto il 3.4.2002 ai nn. 12626 gen, 9101 part. con il
quale l'Immobiliare La Loggia s.r.l. vendette al sig. Andronico Federico i beni ora
pignorati.
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