Spiegare opportunità della scelta del PPP rispetto a metodi

COMPLESSO EX COTONIFICIO OLCESE
Il complesso industriale dell’ex cotonificio Olcese, la cui ubicazione è indicata nelle immagini di
seguito riportate, è situato in via del Follatoio 12 nel comune di Trieste, all’interno del comprensorio
della Zona Industriale di competenza dell’EZIT.
La posizione del complesso sfrutta la posizione nevralgica della zona che risulta baricentrica fra la
città di Trieste, il vicino confine con la Slovenia e le principali arterie e vie di comunicazione che
conducono alle realtà produttive italiane ed estere.
Infine si rammenta la vicinanza al mare e al canale navigabile.
Il complesso non è compreso nel perimetro del S.I.N. Sito inquinato di Interesse Nazionale di Trieste.
Consistenza del complesso immobiliare
Il complesso industriale Ex Olcese come già ricordato è situato nel comprensorio della Zona
Industriale di Trieste pertanto è sottoposto al controllo ed alla competenza EZIT.
In passato fu sede di un importante stabilimento di filatura, afferente alla Snia Viscosa, che produceva
filati e fibre chimiche e naturali e contava più di 350 dipendenti.
Sviluppato all’interno di un’area di oltre 23.000 mq, il complesso consta di un complesso di manufatti
edilizi che si sviluppa su più piani e più edifici, di cui la maggior parte interconnessi fra di loro (A, B, C,
D, E) ed altri completamente scollegati (G e H). Fanno da cornice un ampio piazzale che corre attorno
al complesso e una fascia alberata che separa l’area con via Flavia.
F
Consistenza catastale:
Catasto terreni
C.C. S.M.M.Inf. TS foglio 20 mappale 2707/2
Foglio 20, mappali 2707/3, 2707/4
CC
TS - Santa M.M.Inf.
TS - Santa M.M.Inf.
TOTALE
TS - Santa M.M.Inf.
(unità condominiale con
BIC 475/1000 della PT
13915 ct 1)
Edificio
C
A
B
D
E
G* + H
Edificio "A"
Edificio "B"
Edificio "C"
Edificio "D"
Edificio “E”
Edificio “G”
Edificio “H”
Totale
pcn
PT
c.t.
mq. cat.
2707/2
2707/3
3867
3867
1°
1°
22.448
520
22.968
2707/4
13916
1°
65
mq.
ril
descrizione
Edifici A, B, C, D
494 Garage
55 Portineria BIC
Sup. coperta - mq
N° piani
5.598
2
1.691
2
400
6
2.815
1
670
3
550
2*+1
totale escluso fabbricato C
Superficie
pianta
1.691
400
5.598
2.815
670
55
495
11.724 mq
H min
13,18
18,25
13,4
5,82
8,35
3,10
3,12
H max
13,90
18,70
14,90
8,35
8,35
3,10
3,12
Sup. comm. lorda - mq
11.196
3.382
2.400
2.815
1.755
520
10.872
H media
13,54
18,475
14,15
5,82 - 8,35
8,35
3,10
3,12
Volume
23.500
7.500
79.000
21.000
5.600
170
1.500
138.270 mc
Edificio “A”
E’ un capannone con strutture orizzontali e verticali in cemento armato, strutturalmente in buone
condizioni della superficie di 1.691,00 mq per piano, con altezza complessiva di circa 13,50 metri ed
interna di ml. 6,70 al piano terra e 5,20 al 1° piano. All’epoca costituiva il magazzino produzione dello
stabilimento.
Il tamponamento è in cemento armato.
Il tetto è in buone condizioni.
Sono da sostituire i serramenti e gli impianti.
I pilastri interni sono a distanza tale da non rappresentare ostacolo a movimentazioni e/o lavorazioni,
mentre un aspetto negativo è determinato dal pavimento al piano terra rialzato di circa 1 metro dal
piano esterno circostante (all’epoca realizzato per facilitare il carico e lo scarico degli autocarri).
Edificio “B”
E’ il fabbricato “ex uffici” dello stabilimento. E’ realizzato con strutture e tamponamenti in cemento
armato in aderenza al capannone “C”.
Si sviluppa sui complessivi 5 piani più piano terreno e anche in questo caso gli impianti, le finiture ed i
serramenti, che sono obsoleti, danneggiati o mancanti e comunque non a norma, sono da sostituire.
Gli uffici hanno altezza interna di circa ml. 2,80 e ciascun piano si sviluppa su circa mq. 400,00.
Edificio “C”
L’Edifico “C” è un grande capannone a pianta rettangolare (il più grande degli edifici esistenti per
superficie coperta) e le sue dimensioni in pianta sono di ml 70 * ml 78, ed è organizzato su due livelli
in gran parte liberi da murature divisorie. La maglia strutturale è, per quasi la totalità del livello zero,
identificabile in un reticolo di circa ml 9,30 * 9,30. La superficie in pianta è di mq. 5.598.
L’edificio ospitava buona parte delle apparecchiature automatizzate per la filatura: macchinari pesanti
che occupavano quasi tutta la superficie e che rimanevano in funzione a ciclo produttivo continuo.
Questa sua passata destinazione d’uso e la verifica dei reperiti documenti del collaudo statico dà
ragionevole contezza in merito alla considerevole tenuta di tutti e tre i solai posti rispettivamente al
livello zero, uno e due.
È una costruzione di notevole robustezza e rigidità, libera su tre lati da altri edifici, che non mostra
cedimenti fondazionali e non presenta in nessuna sua parte lesioni profonde dovute alle costanti
vibrazioni ed al tempo trascorso.
E’ una struttura completamente intelaiata con pilastri in cemento armato poggianti su plinti pure in
cemento armato e sottoplinti in calcestruzzo magro spinti in profondità fino a raggiungere la roccia. Il
solaio a copertura del piano terra è formato da travi principali a parete piena e travi secondarie
reticolari in cemento armato con altezza di 2.2 ml, soffittatura con solaio misto in latero-cemento
armato; il pavimento del 1° piano è a soletta piana con spessore di 12 cm sulla luce di ml 3.1.
L’intercapedine fra la soffittatura del piano terra e il pavimento del 1°piano era occupata dall’impianto
di condizionamento. Una struttura identica è impiagata anche per la copertura del 1°piano , salvo che
il solaio superiore, che qui diventa solaio di copertura, è sempre del tipo misto laterizio-cemento
armato.
Le rampe delle scale, pareti di chiusura vani scale, pareti vani ascensori, sono sempre in c.a..
I materiali impiegati sono: inerti di fiume, cemento tipo 680, tondino di acciaio ad aderenza
incrementata con snervamento minimo 4000 kg/cm2.
Il lato ovest è attualmente a contatto con l’Edificio “B” a torre; non si prevede di intervenire
modificando questa contiguità fisica per non introdurre fenomeni di turbativa statica.
Il livello zero, perfettamente piano, sporge dalle linee naturali del terreno circostante da un minimo di
15 ad un massimo di 90 cm. Presenta superficie lorda pari a mq 5.590 ed altezza interna libera di ml
4,00.
Il livello uno, anch’esso piano, presenta alcuni filari di pilastri in meno rispetto al livello sottostante, ha
una superficie lorda di mq 5.550 ed altezza interna pari a ml 4,05.
Il livello della copertura (livello due) è organizzato con pendenze per l’allontanamento delle acque
meteoriche ed è privo di muretti perimetrali, fatta eccezione per un modesto cordolo strutturale che
sgronda di 25 cm. circa.
I serramenti sono in parte in ferro e parte in alluminio, comunque in cattive condizioni e le aperture
esterne sono insufficienti a raggiungere lo standard di illuminazione-ventilazione prescritto dalle attuali
normative urbanistico-edilizie.
Il tetto è invece in buone condizioni: l’altezza complessiva è di ml. 13,50 ed i due piani interni hanno
entrambi altezza utile di ml. 4,00.
Le scale pedonali sono in discrete condizioni, anche qui altrettanto non si può dire degli impianti, ivi
compreso l’impianto elevatore.
CAPANNONI “C” e “D”
Edificio “D”
Ha struttura in cemento armato con struttura di tamponamento esterno in muratura.
Si sviluppa su piano unico per una superficie di circa 2.815,00 mq. con soprastanti due vani tecnici di
mq. 131,00 e mq. 64,00.
Il tetto è a “shed” e le condizioni complessive sono da considerarsi scarse o appena sufficienti.
Edificio “E”
Si sviluppa su un piano scantinato di mq. 435,00, un piano terreno di mq. 670,00 e un primo piano di
mq. 650,00. E’ anch’esso in cattive condizioni.
Edifici minori (“G” e “H”)
Come evidenziato dalle planimetrie allegate, vi sono alcuni edifici minori e del tutto secondari come
consistenza planimetrica, all’epoca adibiti a portineria e a box auto.
Capannone “F”
Adiacente al complesso ex Olcese ma isolato e da questo separato dal sedime della ex teleferica
dell’Italcementi, vi è inoltre il capannone “F”
Il capannone ha una minima area esterna di mq. 1.680,00, una superficie coperta di mq. 3.847,00 con
altezza interna di metri 6,00
Comune: Trieste, Via del Follatoio 12
Catasto: C. C. di Santa Maria Maddalena Inferiore, Foglio mappa 28, p.c.n. 3575/2
Superficie coperta: 3.847,00 m2
Superficie scoperta: 1.680,00 m2
CAPANNONE “F”
ACQUISTO DEGLI IMMOBILI DA PARTE DELL’EZIT
Nel 2009 l’amministrazione dell’EZIT si è posta l’obiettivo di acquisire il complesso ex Olcese e di
trasformarlo, mediante un intervento in project financing, in un polo attrezzato nell’ambito del quale
mettere a disposizione nuovi spazi a favore di attività produttive di taglia medio-piccola, mantenendo
in proprietà un solo fabbricato (l’edificio c.d. “C”) .
Pertanto, nel mese di novembre 2010, l’EZIT ha acquistato dalla Banca Italease S.p.A. tutto il
complesso ex Olcese per l’importo di Euro 6.700.000,00 più IVA in reverse charge.
Riepilogo consistenza del complesso ex Olcese
EDIFICIO
PIANO
A
B
C
D
E
F
EDIFICI MINORI
SUPERFICIE
COMPLESSIVA
EDIFICI
SUPERFICIE
COPERTA EDIFICI
AREA ESTERNA
AREA EX
TELEFERICA
SUPERFICIE
COMPLESSIVA DEL
LOTTO
P.T.
1° P.
P.T.
1° P.
2° P.
3° P.
4° P.
5° P
P.T.
1° P.
P.T.
1° P.
1ST
P.T.
1° P.
P.T.
P.T.
SUP. (mq.)
1.691
1691
400
400
400
400
400
400
5.598
5.598
2.620
195
435
670
650
3.847
550
SUP. TOT (m.q.)
3.382
2.400
11.196
2.815
1.755
3.847
550
25.945
14.826
14826
13.734
13.734
2.859
2859
31.419
DESTINAZIONE URBANISTICA
La variante 118 al PRGC del Comune di Trieste situa il complesso immobiliare è situato in zona D1.3
Le norme attuative di zona sono di seguito riportate:
Art. 66 bis - Zone D1.3 – Insediamenti industriali ed artigianali nel comprensorio
EZIT
La zona comprende aree nelle quali sono insediate attività produttive e artigianali ricadenti nell'ambito
istituzionale dell'E.Z.I.T., che si intendono riconfermate dal presente Piano.
Destinazioni d’uso
- artigianale
- attività commerciali al dettaglio limitatamente a quelle di generi non alimentari a basso impatto
nell’ambito delle quali è ammesso il 30% di superficie di vendita al dettaglio di prodotti complementari
ed esercizi di somministrazione di alimenti e bevande - artigianali di servizio – direzionali commerciali all'ingrosso - servizi ed attrezzature collettive Sono inoltre ammesse destinazioni
accessorie, di supporto alle attività insediate, quali:
- alberghiera
E’ ammessa la permanenza delle attività industriali esistenti ed il loro ampliamento nei limiti degli indici
e parametri sottoriportati.
Indici e parametri
- Rc: max 50 % Sf;
E’ consentito raggiungere il 60% in misura proporzionale a specifici tipi di interventi di riqualificazione
energetico ambientale che saranno stabiliti, per le aree ivi ricadenti, in sede di PTI;
- H : max 12.00 ml, con esclusione dei carri ponte e attrezzature tecniche funzionali all’attività
insediata ivi compresi silos, impianti di stoccaggio e magazzini automatizzati;
- Dcc: minima 5,00 ml; in presenza di edifici destinati alla residenza minima 10,00 ml;
- Df: minima 5,00 ml; in presenza di edifici destinati alla residenza minima 10,00 ml;
- Dc: minima 5,00 ml fatta eccezione per gli edifici da ristrutturare o da sopraelevare o per le
attrezzature che devono necessariamente essere ubicate all’ingresso degli stabilimenti quali pesa,
portineria, cabine. E’ ammessa l’edificazione in aderenza o a confine;
- Ds: minima 5,00 ml, fatta eccezione per gli edifici da ristrutturare o da sopraelevare o per le
attrezzature che devono necessariamente essere ubicate all'ingresso degli
stabilimenti quali pesa, portineria, cabine tecnologiche;
- Rp: minimo 15 %;
- Residenza del personale addetto alla custodia: fino ad un massimo di 150 mq di Su;
- I parcheggi devono essere reperiti per le destinazioni d’uso previste e secondo le quantità stabilite
al successivo art. 103.