Aste Immobiliari - Procedure e commenti

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ASTE IMMOBILIARI – Mutui ipotecari, Procedura
d’asta e assistenza
I MUTUI IPOTECARI SU PROCEDURE ESECUTIVE
I mutui ipotecari possono essere stipulati per partecipare alle aste immobiliari.
L'iniziativa, promossa dall'Abi (Associazione bancaria italiana), è partita nel gennaio
2003 con l'esperienza di cinque Tribunali pilota (Roma, Alba, Brindisi, Monza e Novara)
che hanno dato via a una serie di convenzioni con gli istituti di credito presenti sul
territorio, mettendo a punto mutui ad hoc destinati agli acquirenti degli immobili battuti
all'asta. Il progetto, nel giro di un anno e mezzo, si è diffuso a macchia d'olio e
attualmente i tribunali che hanno siglato analoghe convenzioni con le banche sono
tantissimi (per l'elenco aggiornato si veda il sito www.abi.it, link aste immobiliari).
LA PROCEDURA DEL MUTUO
Una volta fatta domanda a un istituto di credito che aderisce all'iniziativa, l'istituto
stesso avvia una rapida istruttoria: se i requisiti e le garanzie del richiedente sono
giudicate sufficienti, si procede alla stipula di un contratto preliminare sottoposto a
una condizione sospensiva.
Vale a dire: se il mutuatario durante la gara riuscirà ad aggiudicarsi l'immobile
prescelto, il preliminare si trasformerà in un contratto di mutuo definitivo, con
l'erogazione dell'importo richiesto versato direttamente al tribunale e la concessione di
una garanzia ipotecaria di primo grado. In caso di mancata aggiudicazione dell'immobile,
il preliminare non avrà effetti e si risolverà automaticamente.
Il finanziamento concesso dalle banche arriva a coprire in genere il 70-80% del valore
dell'immobile indicato nella perizia.
Per il resto la gestione del mutuo da parte dell'aggiudicatario dell'immobile è del tutto
analoga a quella di qualsiasi altro mutuo: restituzione del prestito a rate, tasso
d'interesse fisso, misto o variabile, in base agli accordi tra richiedente e singole banche.
Le convenzioni concluse tra tribunali e istituti di credito per richiedere mutui adatti a
chi partecipa alle aste ha senza dubbio dato un grosso impulso al numero di procedimenti di vendita che riescono a concludersi in tempi brevi.
Ufficio Studi Finanziari
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I PRO
Alcuni Fori nominano un curatore giudiziario che accompagna gli aspiranti acquirenti alle visite dell'immobile
In molti tribunali (www.abi.it, link aste immobiliari) si può accedere al prestito bancario, tramite mutui ad hoc
Via Web sono sempre più spesso consultateli anche perizie, planimetrie e foto relative ai lotti in vendita
Nella "procedura d'asta senza incanto" il giudice assegna la casa al miglior offerente senza alcuna possibilità di
rilancio
I CONTRO
Per partecipare all'asta va depositato in cancelleria il 30% del valore della perizia
Una volta aggiudicato l'immobile, in genere l'acquirente deve versare il saldo al tribunale entro 60 giorni
Con la "procedura con incanto" il prezzo base viene rilanciato dai partecipanti e vince l'offerta più alta
Le procedura di esecuzione su una casa può essere in pendenza da molti anni, per cui la base d'asta può essere molto
più bassa rispetto al prezzo a cui salirà l'immobile nel corso della gara
PROCEDURE D’ASTA
Partecipare a un'asta giudiziaria presuppone sempre una buona dose di dimestichezza
con le procedure di vendita e sulla prassi adottata dal tribunale, pertanto è sempre meglio
farsi assistere da un professionista del settore o da un avvocato navigato. Ma ecco alcune
regole base per orientarsi.
LE FONTI - Come per l'acquisto di qualsiasi immobile, la ricerca parte dagli annunci di
vendita, in questo caso sostituiti da avvisi di gara pubblicati sulle pagine dei quotidiani a
diffusione locale o nazionale, sui periodici di settore, sui siti web specializzati oltre che su quelli
dei singoli tribunali.
LE INFORMAZIONI - Oltre al nome della corte di giustizia dove si terranno le udienze di
vendita, di solito negli annunci vengono riportati le caratteristiche del lotto all'asta, gli
estremi catastali, il prezzo base, il rilancio minimo, il giudice competente (o del notaio
con delega), il giorno, l'ora e il luogo della vendita, la cauzione da versare per partecipare
alla gara, le modalità di pagamento in caso di aggiudicazione dell'immobile, compresa la
possibilità di ottenere un mutuo ipotecario con una delle banche convenzionate con il
tribunale. Nel bando inoltre si rimanda ai siti Web e alla Cancelleria dell'esecuzione dei
tribunali dove consultare la perizia di stima, il documento essenziale per conoscere la
descrizione dei locali e delle finiture, se l'immobile è libero o occupato, se è gravato da
ipoteche, se è in regola con le norme edilizie, in caso contrario se sono sanabili e a quali
spese va incontro l'aggiudicatario.
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IL PRIMO PASSO - Per partecipare alla gara il passo successivo è il deposito, presso la Cancelleria dell'esecuzione del tribunale o presso la sede notarile dove si terrà l'asta, di una
domanda di partecipazione alla gara con le generalità dell'offerente e di una cauzione. Nel
caso di procedura di vendita così detta "con incanto" la cauzione equivale al 30% della stima
base dell'immobile così suddivisa: un assegno pari al 10% a titolo di cauzione vera e propria,
un altro assegno pari al 20% a titolo di anticipo sulle spese procedurali. Mentre nel caso
sempre più diffuso di tribunali che optano per una procedura "senza incanto" è previsto solo
il deposito di una cauzione pari al 10% del prezzo base dell'immobile in vendita.
L’AGGIUDICAZIONE - Ad asta conclusa, le somme versate vengono restituite ai partecipanti tranne che al vincitore, il quale è tenuto, pena la perdita della cauzione, a saldare il resto
del prezzo di acquisto del bene nei termini fissati dal bando d'asta. Saldato il prezzo il
giudice pronuncia il decreto di trasferimento di proprietà della casa disponendo la
cancellazione delle trascrizioni ipotecarie e di pignoramento.
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