il pozzo IT - Investo Magazine

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il pozzo IT - Investo Magazine
FondiImmobiliari:
[INVESTO BUILDING]
by
Massimiliano Sciullo
il
pozzo enza
I
fondo
s
l mattone come investimento-rifugio. Beh, dove sta la novità? Non
serve certo essere un raffinato
analista dei mercati finanziari per conoscere
questa regola che vale ormai dalla notte dei
tempi. Eppure investire in immobili si può fare,
da qualche tempo a questa parte, in maniera diversa. Una modalità innovativa che se da
un lato richiede comunque tempi di attesa
medio lunghi prima di osservarne i frutti (come
d’altra parte accadrebbe in qualunque caso
di acquisto di un immobile come fonte di reddito), dall’altro libera l’investitore dall’obbligo
di raggiungere una certa quota di patrimonio
(propria, o tramite un mutuo) per realizzare
l’acquisto. Questo nuovo strumento, che appartiene al più grande universo del risparmio
gestito, è rappresentato dai Fondi comuni di
investimento immobiliari. Una sorta di spa del
mattone, se vogliamo dirla in termini semplici,
in cui ogni singolo partecipante acquisisce la
quota che è in grado di pagare e, in collabo-
“La vita si misura dalle opere e non dai giorni”
Gruppo REA srl
Via Collegno, 12 Torino - Tel. + 39 011 067 49 47 - Fax +39 011 067 49 49 - Email: [email protected]
T
he brick as an investment-shelter.
Well, is this a news? There is no need of
being a fine financial markets analyst
to know this rule that counts since the down
of times. And yet, investing in real estate is something that can be done, for some time now,
in a different way. An innovative procedure that
if on one hand requires for mid-long waiting times before the results are shown (just like it would
happen in whichever case of buying a real estate as source of income), on the other side sets
the investor free from the obligation to reach a
certain amount of assets (owned or by loan) to
realize the purchase. This new tool, belonging
to the big universe of the assets management,
is represented by real estate investment funds.
A kind of Ltd of the field, if we want to make it
simple in which every single participant acquires
the part that is able to pay and, cooperating to
the “network” with other participants is able to
realize the necessary fortune to buy for real one
or more real estates.
In Italy there has been a trace of these new investment typologies more or less since 1998 and
right from the beginning they have separated
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IN ITALIA QUESTI FONDI SONO ESENTI DA
IMPOSTE DIRETTE E GODONO DI UN TRATTAMENTO
AGEVOLATO PER IMPOSTE DI REGISTRO
E CATASTALI
razione con altri partecipanti alla “cordata” arriva
a realizzare il patrimonio necessario per effettuare
un vero e proprio acquisto di uno o più immobili.
In Italia si ha traccia di queste nuove tipologie di
investimento più o meno dal 1998 e fin da subito
si sono distinti per la loro capacità di conservare
il proprio valore nel tempo. Certo, anche questo
settore non è immune dalle ondate negative che
la crisi internazionale sta portando con sé in questi anni, ma messi a confronto con altre tipologie
di investimento, qui si può parlare di un porto più
riparato. Un altro aspetto accattivante, per chi ha
un patrimonio da mettere in gioco e soprattutto
ha tempo per aspettare (anche se esistono via
d’uscita a breve termine, visto che non si tratta di
una casa comprata personalmente, ma di una
partecipazione a un fondo collettivo) è legato
alla controtendenza che mette in luce nel momento in cui altri tipi di soluzioni garantiscono tassi
di interesse in calo. E poi c’è la fiscalità: in Italia
questi fondi sono esenti da imposte dirette e godono di un trattamento agevolato per imposte di
registro e catastali. Sui dividenti del fondo, invece,
si applica un’imposta del 20%: a titolo di acconto
per le persone giuridiche, a titolo definitivo per le
persone fisiche, i singoli risparmiatori insomma. Ma
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for their ability to retain their value over time. Of
course, this field too is not exempted from negative waves that the international crisis is bringing
with itself in these years, but compared with other
types of investment, here we can talk about a
safer harbor. Another engaging aspect, for who
has a patrimony to stake and above all has time
to wait (although there are short-term way out,
since it is not a house personally bought, but of
a participation in a collective fund) is related to
the countertrend that highlights while other types
of solution guarantee dropping interest rates. And
then there is taxation: in Italy these funds are direct tax free and enjoy a preferential treatment
for stamp and cadastral duty. On the fund dividends, however, it is imposed a 20% tax: as an
advanced payment for corporate entities, as a
complete payment for individuals, the common
savers, in short. But how do these funds work, concretely? Theoretically, once that the prearranged
asset critical mass is reached, the fund administrator invests not less than two-thirds in real estates (or anyhow in property rights or shares in real
estate companies). On the object of the purchase there are several possibilities: the fund may be
used to buy residential buildings or buildings for
come funzionano, concretamente, questi fondi?
In linea puramente teorica, una volta raggiunta
la massa critica di patrimonio prestabilita, il gestore del fondo investe in misura non inferiore ai due
terzi in beni immobili (o comunque in diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari).
Sull’oggetto dell’acquisto ci sono varie possibilità:
il fondo può decidere di comprare edifici residenziali, piuttosto che immobili a uso uffici, immobili
commerciali – centri e gallerie, per esempio – oppure zone ancora da edificare o da ristrutturare.
Si tratta di fondi chiusi, quindi prevedono il rimborso delle quote sottoscritte solo alla scadenza prefissata. Ma c’è comunque la possibilità di rimborsi
anticipati, visto peraltro che molti di questi fondi
sono anche quotati sui mercati finanziari. Certo, il
rischio è che – avendo la necessità di monetizzare prima del previsto – ci si debba accontentare
di una quota con un valore inferiore a quello preventivato. I fondi possono essere “retail” oppure
riservati a investitori qualificati e possono adottare
differenti politiche sulla distribuzione dei dividendi.
Come durata, si va da un minimo di dieci anni a
un massimo che può arrivare anche a trenta. Alla
scadenza, il patrimonio viene ripartito e ridistribuito sulla base delle singole partecipazioni. Dunque, come ogni investimento, ci si deve scordare
la certezza assoluta del successo. Ma senza dubbio il fondo immobiliare rappresenta un’alternativa interessante a mercati più tradizionali come
quello dei fondi comuni, quello delle obbligazioni,
delle azioni o delle polizze. I tempi medio-lunghi
sono comunque gli stessi, ma con i fondi si va a
office use, commercial properties - shopping centers and galleries, for example - or areas still to be
built or renovated. They are closed-end funds, so
they provide for the reimbursement of the subscribed shares only after the deadline. But there is still
the possibility of early repayments, since many
of these funds are also traded on financial markets. Of course, the risk is that - having the need
to monetize ahead in advance - one should settle
for a share valued less than estimated. The funds
can be “retail” or reserved for qualified investors
and can take different policies on the distribution
of dividends. The duration ranges from a minimum of ten years to a maximum up to thirty. At
the deadline, the assets is distributed and redistributed on the basis of individual investments. So,
like any investment, you must forget the absolute
certainty of success. But without a doubt the real
estate fund is an attractive alternative to more
traditional markets such as mutual funds, bonds,
shares or policies. The mid-long terms are exactly
the same, but the funds are going to explore a
territory until now not covered by other financial
instruments and especially not tied to indexes or
volatile markets. “In a time of popular difficulties
like this - says Alberto Bollea, CEO of the Sgr Academy, the management company specialized in
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esplorare un territorio finora non coperto
da altri strumenti finanziari e soprattutto
non legato a indici o mercati volatili. “In un
periodo come questo di diffusa difficoltà –
commenta Alberto Bollea, amministratore
delegato di Accademia Sgr, società specializzata in fondi immobiliari – non si possono certo fare miracoli, soprattutto con
le banche che hanno ridotto il credito. Ma
quello dei fondi immobiliari rappresenta
comunque un settore alternativo a quelli
tradizionali, adattissimo a chi intende diversificare i propri investimenti, soprattutto
ora che i bond rendono poco e le azioni sono in altalena. Diciamo che il fondo
immobiliare risulta più appetibile, un po’
come il private equity o il mercato delle
opere d’arte“. Per i professionisti del settore, il punto di osservazione sul mercato
è privilegiato: “In questo momento – dice
ancora Bollea – riceviamo interessamenti soprattutto da investitori esteri, che vogliono entrare sul mercato a prezzi convenienti e in località primarie, come Roma o
Milano e scommettere sul fatto che i prezzi
torneranno a salire con la ripresa. Alcuni
timidi segnali in questo senso ci sono già.
Ma ci sono pure gli italiani che, tramite un
supporto professionale, vogliono investire
nei settori immobiliari stranieri. Per esempio
partecipare all’acquisto di un supermercato in Brasile. Operazione che, da soli,
non sarebbero in grado di fare”. E un altro
aspetto interessante della flessibilità di strumenti come questo riguarda un possibile
impiego nella gestione dei patrimoni che
diventeranno eredità: “Invece di dividere
le proprietà tra i figli a livello di singoli beni
– dice ancora Bollea - è spesso più comodo e utile investire il patrimonio in un fondo
immobiliare e poi dividere il tutto in quote, cui ogni erede avrà diritto al momento
giusto”. E’ il mattone 2.0, bellezza.
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real estate funds - you cannot certainly perform a miracle,
especially since the banks reduced the credit. But that of
the real estate funds sector still represents an alternative to
the traditional ones, very suitable for those who want to diversify their investments, especially now that the bond are
not paying and the shares are going up and down. Let’s
say that the real estate fund is more attractive, a bit as the
private equity or the market for works of art.” For professionals, the observation point on the market is privileged: “At
this time - says Bollea – we receive interests especially by
foreign investors, who want to enter the market at affordable prices and in primary locations such as Rome or Milan
and bet the fact that prices will rise with the future recovery.
There are already some mild signs of this. But there are also
Italians who, through professional support, want to invest in
foreign real estate sectors. For example, participating in the
purchase of a supermarket in Brazil. Operation that would
not be able to do by themselves.“ And another interesting
side of the flexibility of tools like this concerns a possible use
in asset management that will become heritage: “Instead
of dividing the property among the children at the level of
individual assets - says Bollea - is often more convenient and
useful to invest assets in a real estate fund and then divide
the whole into units, of which each inheritor will have access
at the right time.” It’s the brick 2.0, baby.
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