Affitto d`azienda

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economicrevue
impresa podnik
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Affitto d’azienda
Ing. Věra Křížová
Fino al 1/1/2001 il contratto di
locazione d’azienda, che nella
pratica viene stipulato molto di frequente,
non era regolato dalla legge. Veniva
redatto in forma di contratto innominato.
IT
La legge n. 370/2000, che è stata pubblicata nella Raccolta di leggi del 25
ottobre 2000 e che (con validità a partire
dal 1/1/2001) emenda la legge n.
513/1991 del Codice di commercio e
norme successive, ha completato il
Codice di commercio con questo nuovo
tipo contrattuale. La nuova regolamentazione deve contribuire ad aumentare la
certezza giuridica non soltanto nei rapporti fra locatore e locatario, ma anche nei
rapporti verso terze persone.
Il contratto di locazione d’azienda viene
regolato dalle disposizioni del Codice di
commercio, artt. 488b-488i.
Con il contratto di locazione d’azienda si
vincola:
l'imprenditore, che cede la propria
impresa al locatario affinché quest'ultimo la gestisca e la guidi autonomamente, e ciò a proprie spese e a proprio rischio, e perché ne tragga degli
utili,
il locatario, che versa al locatore il
canone d'affitto.
locazione di’azienda valgono esclusivamente le disposizioni comuni del Codice
civile (artt. 663, 665 § 1, 667 e 670).
Il locatore cede al locatario l'azienda soltanto temporaneamente; il periodo dell'impiego e della percezione degli utili deve
essere specificato dal contratto. Il canone
di locazione può essere concordato per
un periodo determinato o indeterminato.
Nel caso in cui il contratto venga stipulato
per un periodo indeterminato, il Codice
di commercio stabilisce un termine particolare di disdetta. La disdetta può essere
inoltrata al più tardi sei mesi prima dello
scadere dell'anno contabile, pur considerando che entrerà in vigore l'ultimo giorno
di tale periodo contabile. Questa norma
ha carattere dispositivo, ovvero il contratto
può stabilire un termine differente.
Il locatario è autorizzato a fare uso dell'azienda nel modo stabilito nel contratto. Il
modo di impiego suole essere stabilito
per accordo. In caso di assenza dell’accordo, il modo di impiego dell'azienda in
locazione si basa sul suo carattere e sulla
sua destinazione. Generalmente è possibile dire che si tratta di un "modo corretto"
poiché il Codice civile riserva al locatore
il diritto di controllare "se il locatario fa
uso del bene in modo corretto".
Per legge il locatario ha l'obbligo di:
Il Codice di commercio stabilisce le
seguenti condizioni, che sono la premessa per la validità del contratto.
1) Locatario di un'azienda può essere soltanto un imprenditore iscritto nel
Registro di commercio che abbia la
relativa abilitazione imprenditoriale.
2) Il contratto deve contenere l'accordo
relativo all'ammontare del canone d'affitto, eventualmente le modalità per
determinare tale ammontare.
3) Per principio la forma del contratto
deve essere scritta.
Senza il consenso del locatore, il locatario non deve:
La nuova
regolamentazione deve
contribuire ad aumentare
la certezza giuridica non
soltanto nei rapporti fra
locatore e locatario, ma
anche nei rapporti verso
terze persone.
Il contratto di locazione d’azienda entra
in vigore con la pubblicazione, in base
all'art. 33 § 1 del Codice di commercio.
Alla pubblicazione si può giungere solo
dopo che il canone d'affitto dell'impresa
viene trascritto nel Registro di commercio
e il contratto viene deposto nella raccolta
degli atti del relativo Tribunale commerciale.
Diritti e doveri delle parti
contraenti
A meno che il Codice di commercio non
stabilisca diversamente, per il contratto di
gestire l'azienda con la dovuta cura
professionale,
fare in modo che nell'azienda in locazione non si verifichino dei danni,
nel caso in cui ciò sia determinato dal
contratto, assicurare l'azienda.
cambiare l'oggetto dell'attività imprenditoriale che viene esercitato nell'azienda
in locazione,
effettuare dei cambiamenti nell'azienda
in locazione.
Nel caso in cui il locatario non rispetti il
divieto ed effettui dei cambiamenti nell'azienda in locazione, il locatore, in accordo con il Codice civile, può rivendicare
nei confronti del locatario le seguenti sanzioni:
1) Al termine della locazione il locatario
ha l'obbligo di riportare a proprie
spese il bene allo stato originario.
2) Nel caso in cui, in conseguenza dei
cambiamenti effettuati, si giungesse ad
un danno significativo dell'azienda
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locata, il locatore può recedere dal contratto.
Se invece il locatore avesse dato il proprio
consenso per la realizzazione dei cambiamenti, la copertura delle spese relative ai
cambiamenti effettuati dovrebbe aver luogo
sulla base di una delle varianti di seguito
riportate. Le varianti si differenziano a seconda che il locatore si sia impegnato o meno
per la copertura delle spese.
1) Il locatore non si è impegnato a coprire le
spese. Il locatario è autorizzato a richiedere il rimborso delle spese detratte della
svalutazione che i cambiamenti effettuati
nell'azienda hanno subito a causa dell'uso.
2) Il locatore si è impegnato a coprire le
spese. Il locatario ha il diritto di richiedere
il controvalore che corrisponde all’aumento
del valore dell'azienda.
In entrambi i casi, però, il risarcimento delle
spese affrontate dal locatario per i cambiamenti viene preso in considerazione solo
dopo la fine della locazione.
Trasferimento al locatario dei diritti
e delle obbligazioni
Per il trasferimento dei diritti e delle obbligazioni (compresi i diritti e i doveri derivanti
dai rapporti giuridico-lavorativi) che appartengono all'azienda locata, il Codice di
commercio contiene una speciale regolamentazione.
A tale trasferimento si giunge contemporaneamente all'entrata in vigore del contratto di
locazione dell'azienda. Per gli obblighi che
appartengono all'azienda locata e che avevano avuto origine ancor prima dell'entrata
in vigore del contratto a garantire è il locatore per il periodo fissato dei sei mesi successivi all'entrata in vigore del contratto. Per il trasferimento delle obbligazioni non viene
richiesto il consenso del creditore.
Per l'adempimento delle obbligazioni assunte
dal locatario a garantire è il locatore.
Il locatario ha l'obbligo di comunicare senza
indugi ai creditori l'assunzione degli obblighi, mentre il locatore ha l'obbligo di comunicare ai debitori il trasferimento dei crediti
al locatario.
Nel Codice di commercio è altrettanto fissata la difesa dei creditori del locatore. Il creditore è autorizzato a esigere che il Tribunale
dichiari validi tutti gli obblighi del locatore
che appartengono all'azienda locata in relazione all'entrata in vigore del contratto di
locazione di azienda. La condizione necessaria è però che la locazione dell'azienda
minacci l'adempimento di tali obblighi.
Il creditore può rivendicare tale diritto nel
cosiddetto termine scaduto dei tre mesi a
partire dall'entrata in vigore del contratto di
locazione di azienda.
Sulla base del contratto di locazione di
azienda il locatario assume il diritto di utilizzare il marchio, il know-how e gli oggetti
della proprietà industriale appartenente al
locatore e in relazione con l'azienda locata.
Il contesto di tale impiego deve coincidere
con la giusta misura per il corretto esercizio
dell'azienda, e ciò per il periodo della durata della locazione. Il compenso per l'impiego
è parte integrante del canone d'affitto.
Il trasferimento dei crediti relazionati all'azienda locata si basa sulle disposizioni relative alla cessione dei crediti.
Le disposizioni di norme giuridiche speciali
relative al contratto di licenza e alla trascrizione della licenza nei rispettivi registri non
sono state prese in considerazione.
Viene stabilito esplicitamente che il locatario
esercita l'azienda in locazione sotto la propria ditta.
La validità dell'autorizzazione si estingue con
il termine della locazione, eventualmente con
la trascrizione della cancellazione della
licenza nel rispettivo registro sulla base dell'abolizione della locazione.
Il Codice di commercio contiene anche una
speciale regolamentazione per il trasferimento del diritto di proprietà di alcuni beni dal
locatore al locatario dell'azienda. Con l'entrata in vigore del contratto, passa al locatario il diritto di proprietà nei confronti della
merce di magazzino, del materiale destinato
alla lavorazione, dei pezzi di ricambio e
degli altri beni, specificati in base al tipo,
che vengono utilizzati oppure lavorati in relazione all'esercizio dell'azienda oppure che
servono allo smercio.
La condizione di legge necessaria per il trasferimento della proprietà è che le parti si
mettano d'accordo per un giusto compenso
dei beni riportati e ciò, sia nell'ambito del
canone d'affitto, sia al di fuori di esso. Le
parti hanno l'obbligo di trascrivere il trasferimento di tali beni dal locatore e il locatario
ha l'obbligo di rimborsare il prezzo dei beni
sulla base di uno speciale accordo.
Per la locazione di azienda vale anche la
disposizione relativa alla clausola concorrenziale.
Quanto ripartato sopra è valido anche in
caso di locazione di una parte dell'azienda.
La parte dell'azienda deve creare una componente organizzativa autonoma.
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