Comune di Pontedera RELAZIONE TECNICA RELAZIONE

Comune di Pontedera
(Prov. di Pisa)
Piano di Recupero A 27 “ Fabbrica lavorazione marmi “
Comune di Pontedera - S.S. 67 Tosco Romagnola.
RELAZIONE TECNICA
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
Norme tecniche di attuazione
Richiedenti
Sainati Paolo, Sainati Cecilia, Zocchi Alfio, Eredi di Zocchi Luciano,
Zocchi Elena, Zocchi Leonardo, Giangravè Francesca, Condominio
Balducci Rossi Benvenuti Senesi, Ciampi e Pratali, Comune di
Pontedera
Tecnici incaricati
ARINGHIERI-BINI Studio associato d’Architettura
Arch. Franco Aringhieri
Arch. Antonella Bini
Via Verdi, 9/a Ponsacco Pisa
tel +39 0587 733808 Fax: +39 0587 733808
e-mail: [email protected]
BOLDRINI Studio d’Architettura
Arch. Simonetta Boldrini
Via dei Magazzini, 13 Pontedera Pisa
tel +39 0587 52462 Fax: +39 0587 57758
e-mail: [email protected]
ca-studio Atelier d’architettura
Arch. Chiara Ceccarelli
Via G. Bruno, 16, Pontedera Pisa
tel +39 0587 59345 Fax: +39 0587 211726
e-mail:
Pontedera, 04.01.10
[email protected]
Piano di Recupero A 27 ” Fabbrica lavorazione marmi “
S.S. 67 Tosco Romagnola - Comune di Pontedera
RELAZIONE
Premessa
Il R.U. individua all’interno del territorio comunale di Pontedera alcuni comparti
di recupero distribuiti principalmente all’interno del capoluogo.
Il comparto oggetto del presente intervento è individuato al numero A27
”Fabbrica lavorazione marmi - S.S. 67 Tosco Romagnola.”
a)
Descrizione storica
Si tratta di un’area con accesso dalla via Tosco-Romagnola, ma non attestante
direttamente a detta strada in quanto è posta sul retro rispetto ad alcuni edifici
residenziali.
Nella prima metà del ‘900 i fabbricati residenziali venivano costruiti lungo le
strade e sul retro gli spazi liberi erano utilizzati come orto, ma, appena se ne
presentava l’occasione, venivano sfruttati per impiantare un’attività artigianale.
E’ questo il caso del presente Piano di Recupero che ricade in una di queste aree
in “seconda fila” occupate da fabbricati artigianali e commerciali dimessi.
Il 96% della superficie del Piano di Recupero è di due proprietà ciascuna delle
quali gestiva un’attività artigianale:
1)
Proprietà Sainati che occupa la parte ovest dell’area in cui si trova un
complesso edilizio in stato fatiscente adibito a marmeria;
2)
Proprietà Zocchi che occupa la parte est dell’area in cui si trovano diversi
fabbricati in origine adibiti a carrozzeria ed attualmente adibiti a magazzino de
vendita di prodotti metallici e un piccolo supermercato, ma allo stato attuale sono
inutilizzati.
b)
Descrizione fisica
Collocato a sud della S.S. Tosco Romagnola, all’interno dell’edificato esistente
posto tra la statale stessa, la via Pacinotti, il complesso edilizio dell’ex mercato
ortofrutticolo ed ex deposito mezzi CPT, il nuovo Teatro Comunale e il residence
Il Gelso, si configura come area di risulta posta sul retro di fabbricati residenziali
esistenti.
L’estensione complessiva dell’intero comparto di recupero è pari a circa 6065 di
cui 3910 mq di Sf e 2155 mq destinati a parcheggio.
L’area in questione è caratterizzata dalla presenza di alcuni fabbricati aventi
caratteristiche tipologiche, d’uso e di conservazione diverse che corrispondono
alle diverse proprietà incluse nel comparto stesso.
Possiamo idealmente suddividere l’area in quattro sottozone:
SOTTOZONA 1( Prop/tà Ciampi e Pratali e Condominio Senesi ed altri)
Inserito nel comparto di recupero si trova un corpo di fabbrica monopiano posto
in aderenza ad un fabbricato residenziale situato fuori dal comparto stesso, lungo
il confine nord.
Tale corpo di fabbrica, privo di resede, è parte integrante del fabbricato
condominiale e non è utilizzabile autonomamente in quanto comprende uno
spazio interno che fa parte di uno studio professionale posto nel fabbricato
condominiale principale.
La SUL esistente è pari a 80,50 mq e la SC è uguale a 80,50 mq
Il RC attuale è pari a 83,00 %.
L’altezza massima è 1 piano fuori terra
Si ritiene che tale porzione di fabbricato sia stata inserita per errore nella
perimetrazione del Piano di Recupero perché, guardando la cartografia 1:2000,
probabilmente i pianificatori hanno interpretato questo elemento monopiano come
uno dei tanti locali accessori e tettoie che erano a servizio del fabbricato
artigianale principale.
SOTTOZONA 2 ( prop/tà SAINATI ex fabbrica marmi)
E’ caratterizzata dalla presenza di un fabbricato fatiscente in muratura con alcune
appendici costituite da tettoie in lamiera, parzialmente crollate, in pessimo stato di
conservazione.
Attualmente è occupato da un’attività di lavorazione dei marmi giudicata dalla
stessa scheda di R.U. incongrua nel contesto in cui è inserita.
La SUL esistente è pari a 1283.38 mq (regolarmente concessionata e/o
condonata) così suddivisa:
quanto a 599.40 mq relativi al capannone in muratura e a 599.81 mq relativi alle
tettoie, di cui all’edificio n.1 (v. Tav. 2 Stato attuale);
quanto a 84.17 mq relativi ai prefabbricati posti sul confine, di cui all’edificio n.2
Il RC attuale è pari a 57,4%.
L’altezza massima attuale è pari a ml 5,50 ( 1 piano fuori terra)
SOTTOZONA 3 (prop/tà ZOCCHI ex carrozzeria)
E’ occupata da due fabbricati in normale stato di conservazione, con destinazione
d’uso in parte commerciale ed in parte artigianale.
Già adibiti all’attività di supermercato alimentare l’uno e produzione e
commercializzazione di prodotti metallici e infissi l’atro, attualmente non sono
occupati.
La SUL esistente è pari a 1155 mq (regolarmente concessionata e/o condonata)
così suddivisa:
quanto a 716,87 mq relativi all’edificio 4 (v. Tav. 2 Stato attuale);
quanto a 438.77 mq relativi all’edificio 5.
Il RC attuale è pari a 29,24%.
L’altezza massima è pari a ml 5.20 ( 1 piano fuori terra)
SOTTOZONA 4 (prop/tà del Comune di Pontedera)
Piccola porzione di proprietà comunale destinata a viabilità per la quale si prevede
la sistemazione a strada pubblica a costituire il nuovo accesso al comparto
raccordandosi tra la viabilità esistente e la nuova viabilità prevista per il comparto
di recupero adiacente.
La SUL esistente è pari a 0 mq
La RC attuale è pari a 0%.
Sono presenti in entrambi i fabbricati gli allacciamenti alla rete ENEL ed a quella
del civico acquedotto; lo smaltimento delle acque grigie e nere avviene tramite
rete fognaria civica.
Allegata alla presente relazione si trova un’ampia documentazione fotografica che
illustra lo stato attuale.
c) Descrizione patrimoniale
Il fabbricato di proprietà Sainati è rappresentato al N.C.E.U. del Comune di
Pontedera, Foglio 15, mapp. 966, sub. 1-2-3-4, categ. D/7, Rendita € 838.24
I fabbricati di proprietà Zocchi sono rappresentati al N.C.E.U. del Comune di
Pontedera, Foglio 15, mapp. 170, sub. 1, categ. D/8, Rendita € 6.028.00 nonchè
Foglio 15, mapp. 170, sub. 2, categ. D/8, Rendita € 2.920.00.
La Rendita totale ammonta a € 8.948.00
I beni sono intestati a Zocchi Alfio, eredi di Zocchi Luciano, Zocchi Elena,
Zocchi Leonardo e Giangravé Francesca.
d) Obiettivi del Piano di Recupero
Secondo gli intendimenti dell’Amministrazione Comunale l’obiettivo primario del
P. di R., oltre al risanamento e la messa in sicurezza dell’area occupata da
entrambi i complessi edilizi, è la riqualificazione di un’area di risulta attraverso il
cambio di destinazione d’uso e la creazione di un parcheggio pubblico a
servizio dei nuovi fabbricati e del tessuto urbano circostante.
Attualmente le due proprietà principali (Sainati e Zocchi) hanno ciascuna un
unico accesso che avviene dalla Tosco Romagnola, in posizione poco felice dato
che ci troviamo nelle immediate vicinanze di una rotatoria; oltre a ciò per
raggiungere detta strada statale si attraversa la pista ciclabile.
Un altro motivo legato alla sicurezza è la presenza di animali dannosi che trovano
ricovero nell’intorno dei fabbricati dimessi
Utilizzando lo strumento del P.di R. il R.U. vigente ammette un incremento della
SUL pari al 20% della SUL esistente legittima ed un ulteriore eventuale
incremento del 20% qualora si volessero utilizzare tecniche e materiali propri
della bioarchitettura (Art. 11 delle NTA del RU)
Da vari studi di fattibilità risulta che la Scheda A 27 concede incrementi della
SUL come incentivi al cambio di destinazione ed al concretizzarsi della
bioarchitettura, ma di fatto non risultano sfruttabili perché il numero dei piani e la
superficie coperta non sono sufficienti.
Questo problema era già stato segnalato in occasione di una richiesta di
adeguamento delle previsioni urbanistiche relative alla scheda n. A27
dell’allegato [a] alle N.T.A. del Regolamento Urbanistico, protocollata in data 7
luglio 2006.
Infatti dalle indicazioni di intervento contenute all’interno della scheda di
recupero A27 “Fabbrica lavorazione marmi S.S. 67 Tosco Romagnola” capitolo
parametri dimensionali si evince che :
1. la SUL max = SUL esistente + 20% come incentivo allo spostamento dell’attività
2. un ulteriore incremento del 20% è possibile come incentivo se si utilizzano
nell’intervento di Ristrutturazione Urbanistica tecnologie e materiali propri della
bioarchitettura e l’uso di energie rinnovabili così come previsto all’art. 11 delle
N.T.A.
3. un altro 40% massimo è da considerarsi per la realizzazione delle pertinenze così
come definite all’art. 5 delle N.T.A.
4. il R.C. = 25% della S.F. (Sup. comparto al netto del parcheggio e della strada
pubblici )
5. l’H max= 3 piani fuori terra.
La SUL esistente è pari a 2519,52 mq.
L’incentivo al recupero è pari a 487,80 mq.
Il bonus per l’utilizzo di tecnologie e materiali propri della bioarchitettura e l’uso
di energie rinnovabili così come previsto all’art. 11 delle N.T.A. è pari a 487,80
mq (opzionale).
la SUL totale è potenzialmente pari a 3495,12 mq.
A questo vanno aggiunte le superfici pertinenziali nel limite massimo del 40%.
La Sf. è pari a mq 3910
3910 x 25% = 977.50 mq di Rcf max
977.50 mq x 3 (numero max dei piani fuori terra) = 2932.50 mq < 3495.12 mq
SUL max realizzabile
Come vediamo già in questa situazione non è possibile utilizzare buona parte
della SUL massima realizzabile.
Con questi presupposti, se non si incrementa il RC massimo o il numero dei
piani fuori terra si perde oltre un terzo della potenzialità edificatoria e quindi
non esiste più l’incentivo al trasferimento dell’attività e al recupero
architettonico dei fabbricati esistenti.
e) Proposta di variante
Dalle considerazioni sopra esposte nasce la necessità di proporre alcune variazioni
planimetriche del progetto e una revisione del comparto e della scheda relativa
che possiamo schematicamente riassumere nei seguenti punti:
Piano di Recupero A 27
ST = 6065 mq
SF = 3908 mq
Parcheggio pubblico = 2157 mq
SUL esitente = 2519,52 mq
La SUL esistente è pari a 2519,52 mq.
L’incentivo al recupero è pari a 487,80 mq.
Il bonus per l’utilizzo di tecnologie e materiali propri della bioarchitettura e l’uso
di energie rinnovabili così come previsto all’art. 11 delle N.T.A. è pari a 487,80
mq. (opzionale).
la SUL totale è potenzialmente pari a 3495.12 mq.
RC max = 35 % della SF
N° piani massimo fuori terra = 5 (cinque)
f) Elaborati del Piano di Recupero
Il Piano di Recupero si compone dei seguenti elaborati :
la presente relazione contenente la descrizione fisica e patrimoniale
dell’immobile assoggettato al piano nonché la relazione illustrativa degli obiettivi
di piano;
relazione illustrativa dell’intervento;
norme tecniche di attuazione del P.di R.;
elaborati grafici costituiti da:
¾ Tav. 0 Inquadramento conoscitivo, analisi urbanistica e documentazione
fotografica della zona
¾ Tav. 1 Estratto di mappa catastale, estratto R.U., Piano particellare con
rettifica dei confini e foto aerea
¾ Tav. 2 Rilievo strumentale, planimetria generale con piante e sezioni degli
edifici esistenti e documentazione fotografica
¾ Tav. 3 Planimetria generale con schema urbanistico, verifica dei parametri
urbanistici e sovrapposizione dello stato di progetto con il R.U. e la mappa
catastale
¾ Tav. 4 Planimetria generale di progetto, schema sezioni ambientali
¾ Tav. 5 Planimetria generale spazi pubblici, piante e sezioni di dettaglio,
particolari costruttivi, segnaletica stradale, verifica L.13/89
¾ Tav. 6 a Schema fognature acque bianche – planimetria generale, sezione
stradale, particolari
¾ Tav. 6 b Schema fognature acque nere – planimetria generale, sezione
stradale, particolari
¾ Tav. 6 c Schema rete idrica – planimetria generale, sezione stradale,
particolari
¾ Tav. 6 d Schema illuminazione pubblica – planimetria generale,
planimetria con schema di raccordo alla rete esistente, sezione stradale,
particolari
¾ Tav. 6 e Schema rete gas – planimetria generale, planimetria con schema
di raccordo alla rete esistente
¾ Tav. 6 f Schema linea telecom – planimetria generale
¾ Tav. 6 g Schema distribuzione linea elettrica – planimetria generale
¾ Tav. 6 h Schema postazione raccolta RSU – planimetria generale,
particolari stato attuale e di progetto
I progettisti
Arch. Franco Aringhieri ……………………………
Arch. Antonella Bini………………………………..
Arch. Simonetta Boldrini…………………………...
Arch. Chiara Ceccarelli……………………………..
Oggetto: Piano di Recupero A 27 ” Fabbrica lavorazione marmi - S.S. 67
Tosco Romagnola.” posto in Comune di Pontedera
Relazione illustrativa dell’intervento
L’intervento si configura come un unicum progettuale in quanto i due complessi
edilizi previsti sono serviti da una strada privata a comune tra i due lotti a cui si
accede dal parcheggio pubblico.
Nella progettazione è stato tenuto conto dell’intorno, costituito da un tessuto
urbano a prevalente carattere residenziale, ma dalla tipologia non omogenea
composta da fabbricati condominiali a più piani, villette a schiera, il Residence il
Gelso di otto piani, il teatro ecc.
I nuovi complessi edilizi hanno accesso da una strada privata larga 6.00 ml ai cui
lati sono previsti parcheggi in linea larghi 2.50 ml per ogni lato; oltre i parcheggi
si trovano i marciapiedi larghi 1.5 ml per ogni lato.
Oltre i marciapiedi si trovano i terreni di pertinenza dei due complessi edilizi
alcuni dei quali sono privati, altri condominiali.
Il complesso edilizio indicato con il N° 2 (proprietà Sainati), avendo a
disposizione un lotto libero spiccatamente rettangolare, ha una forma molto
regolare, assimilabile al rettangolo e si eleva per cinque piani fuori terra per
sfruttare le potenzialità di cui alla scheda A27.
Si sottolinea che nella progettazione architettonica il fabbricato presenterà dei
tagli verticali e/o orizzontali e non si configurerà come una quinta impenetrabile,
ma sarà particolarmente “mosso” da sporgenze e rientranze allo scopo di
alleggerire e rendere trasparente l’insieme.
Il complesso edilizio indicato con il N° 3 (proprietà Zocchi), avendo a
disposizione un lotto libero di forma rettangolare piuttosto larga, ha la possibilità
di assumere in pianta una configurazione più articolata, che si adatta ai segni del
territorio.
Il complesso edilizio è composto da due elementi più alti agli estremi nord e sud,
collegati da una parte più bassa al centro.
Questo permette di integrarsi a livello formale con i volumi del nuovo teatro che è
separato da questo fabbricato solo dal parcheggio e dalla strada pubblica, quindi
sono in diretto rapporto visivo; tale fabbricato fa da trait d’union tra le realtà delle
costruzioni poste ad est dell’area A27, costituite da case a schiera e dal Residence
il Gelso.
I progettisti
Arch. Franco Aringhieri ……………………………
Arch. Antonella Bini………………………………..
Arch. Simonetta Boldrini…………………………...
Arch. Chiara Ceccarelli……………………………..
Norme Tecniche di Attuazione del P.di R. A 27
Funzioni e Destinazioni d’uso
Sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:
¾
residenziali
¾
turistico-ricettive
¾
direzionali
¾
commerciali (negozi di vicinato) e artigianali di servizio
¾
pubbliche e/o di interesse pubblico
Strumenti Attuativi
L’intervento di Ristrutturazione Urbanistica deve essere eseguito attraverso la
predisposizione di un Piano di Recupero così come definito dall’ Art. 12 delle
N.T.A.
Gli interventi edilizi sono subordinati alla presentazione ed all’approvazione di
Permesso di Costruire (e successive Varianti) in maniera indipendente per ogni
lotto d’intervento.
La sagoma degli edifici non è strettamente vincolante, in quanto le specifiche di
dettaglio sono di pertinenza del progetto esecutivo e la scelta dell’utilizzo o meno
delle modalità della bioarchitettura e l’uso di energie rinnovabili è determinante.
Parametri Dimensionali
S.U.L. max = S.U.L. esistente così come definita dall’Art. 5 delle N.T.A.
incrementata del 20% quale incentivo al trasferimento e alla creazione della
viabilità pubblica e del parcheggi già individuato dal R.U.
E’ possibile un ulteriore incremento pari al 20% della S.U.L. esistente qualora si
adottino nell’intervento di Ristrutturazione Urbanistica tecnologie e materiali
propri della bioarchitettura e l’uso di energie rinnovabili così come previsto
dall’Art. 11 delle N.T.A.
E’ consentita la realizzazione delle pertinenze così come definite dall’Art. 5 delle
N.T.A.
R.C. = 35% della S.F. (Sup. comparto al netto del parcheggio e della strada
pubblici)
H max = 5 piani fuori terra
Parcheggi privati: 50% della S.U.L. di progetto
Standard pubblici: il parcheggio pubblico già individuato nelle carte di R.U.
compreso la strada di accesso.
Il numero indicativo delle unità immobiliari residenziali complessive è cinquanta.
L’accesso all’area avviene dal nuovo parcheggio collocato a sud nella posizione
già individuata nelle tavole del R.U.
I progettisti
Arch. Franco Aringhieri ……………………………
Arch. Antonella Bini………………………………..
Arch. Simonetta Boldrini…………………………...
Arch. Chiara Ceccarelli……………………………..