edilizia economica popolare – nuove regole di rivendita. il consiglio

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Deliberazione n. 73
del 14 ottobre 2009
EDILIZIA
ECONOMICA
POPOLARE
–
NUOVE
REGOLE
DI
RIVENDITA.
IL CONSIGLIO COMUNALE
Premesso e considerato che:

applicando gli attuali criteri di definizione dei prezzi di rivendita degli alloggi realizzati nell’ambito
dei lotti del Piano di Zona consortile (stabiliti nelle convenzioni sottoscritte ai sensi dell’articolo 35
della Legge 22 ottobre 1971 n.865 e s.m.i.) esiste un sensibile divario tra il valore
convenzionalmente attribuibile a tali alloggi e il valore di mercato degli stessi;

le convenzioni attuative dei lotti del Piano di Zona consortile prevedono infatti che, in caso di
rivendite successive alla prima assegnazione/cessione, il valore dell’alloggio venga definito
aggiungendo una quota corrispondente all’incremento percentuale medio degli indici mensili
ISTAT, ed al nuovo valore venga applicata una percentuale di deprezzamento calcolata
progressivamente in ragione degli anni trascorsi;

ciò comporta che per convenzioni sottoscritte da parecchi anni la forbice tra il valore
convenzionale e il valore di libero mercato abbia subito un ampliamento sostanziale; il CIMEP ha
rilevato nei propri studi che tale divario raddoppia nel periodo di tempo intercorrente tra il 1992 e il
2006;

la situazione è particolarmente critica per gli alloggi per cui è stata effettuata la trasformazione del
regime d’uso del suolo da diritto di superficie a diritto di proprietà, in quanto l’attuale legislazione
stabilisce che i vincoli previsti nella concessione originaria (tra i quali il prezzo di rivendita)
continuino ad avere validità per 30 anni dalla data di stipula della stessa mentre, successivamente
a tale data, l’alloggio può essere venduto senza alcun vincolo; tra il 29° e il 30° anno dalla data di
sottoscrizione della convenzione originaria il prezzo di rivendita subisce dunque uno scarto
notevole, passando dall’attuale metodo di calcolo al regime di libero mercato, creando dunque
una distorsione nel mercato immobiliare di tali tipologie di alloggio ed attivando meccanismi
speculativi;

per gli alloggi in regime d’uso di diritto di proprietà l’Amministrazione comunale intende pertanto
procedere ad una revisione complessiva dei meccanismi di determinazione dei prezzi successivi
alla prima assegnazione/cessione agganciandoli al valore di libero mercato al fine di consentire il
mantenimento nel tempo della differenza tra i due valori, ed evitando l’eccessiva penalizzazione
risultante dal meccanismo attualmente previsto nelle convenzioni;

il CIMEP (Consorzio Intercomunale Milanese per l’Edilizia Economico Popolare), a cui aderisce il
Comune di Nova Milanese, ha apportato alcune modifiche al proprio Regolamento per l’attuazione
del Piano di Zona consortile (deliberazioni CIMEP n.9 del 4 febbraio 2008 e n. 55 del 12 giugno
2008), propedeutiche alla risoluzione delle problematiche sopra esposte;

il meccanismo proposto dal CIMEP prevede una soluzione da utilizzarsi per le convenzioni in
diritto di superficie ed una per le convenzioni in diritto di proprietà, stabilendo per queste ultime un
sistema di accompagnamento del prezzo per ragioni di equità che consenta ai soggetti interessati
l’alienazione del proprio bene di evitare meccanismi speculativi sia in eccesso che in ribasso,
stante il fatto che alla scadenza del trentesimo anno l’alloggio può essere venduto al valore di
libero mercato;

tale meccanismo non è automaticamente applicabile alle convenzioni già in essere, in quanto
occorre che l’Amministrazione comunale manifesti la sua volontà di operare in tal senso;

l’Amministrazione intende procedere ad adeguare il meccanismo di determinazione del prezzo
successivo alla prima assegnazione/cessione per le sole unità immobiliari in regime di diritto di
proprietà aderendo parzialmente allo schema predisposto dal CIMEP e contenuto nel
Regolamento per l’attuazione del Piano di Zona consortile; il Settore Gestione del Territorio è
\\Server-1\Gestione Territorio\EDILIZIA PUBBLICA\Nuove Regole Rivendita CIMEP (2008)\Delibere Nova Milanese\01.Deliberazione Consiglio Comunale 14-10-2009 n.73.doc
Via Villoresi 34, 20054 Nova Milanese (MB) - C.F. 01731060156 - P.IVA 00722350964 - tel 0362 374252 - fax 0362 41775
www.comune.novamilanese.mi.it - [email protected]
stato pertanto incaricato della predisposizione dello schema per la determinazione del prezzo di
rivendita sulla base delle considerazioni sopra esposte;

il Settore Gestione del Territorio ha predisposto l’allegato schema per la determinazione del
prezzo di rivendita; tale schema riprende sostanzialmente le disposizioni dettate dal CIMEP,
applicandole alle sole unità immobiliari in diritto di proprietà; vengono inoltre introdotte alcune
disposizioni di carattere operativo;
ritenuto di dover procedere all’approvazione dello schema predisposto dal Settore Gestione del
Territorio;
considerato che la presente proposta deliberativa è stata esaminata dalla commissione competente
nella seduta del 7 ottobre 2009;
ravvisata la competenza del Consiglio Comunale ai sensi dell’articolo 42 comma 2 lettera a) del TUEL,
data la natura regolamentare del presente atto;
visti gli allegati pareri espressi ai sensi del Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n.267, che formano parte
integrante del presente atto;
vista la Legge 7 agosto 1990, n.241 «Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di
accesso ai documenti amministrativi»;
visto il «Regolamento per l’attuazione del Piano di Zona consortile» così come modificato dalle deliberazioni n.9
del 4 aprile 2008 e n.55 del 12 giugno 2008;
visto il Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n.267 «Testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali»;
vista la Deliberazione del Consiglio Comunale 21 febbraio 2001, n.8 «Statuto del Comune di Nova Milanese»;
vista la Deliberazione di Consiglio Comunale 23 marzo 2009 n.27 «Approvazione Bilancio di previsione del
Comune per l'anno 2009, corredato da relazione previsionale e programmatica nonché Bilancio pluriennale
2009/2011»
DELIBERA
1. DI ADERIRE alle nuove modalità di calcolo del prezzo di cessione successivo alla prima
assegnazione o cessione degli alloggi costruiti nell’ambito del Piano di Zona consortile stabilite dal
CIMEP con le deliberazioni n.9/2008 e n.55/2008, limitandone l’ambito di applicazione alle aree
concesse in diritto di proprietà;
2. DI APPROVARE il «Nuovo metodo di definizione del prezzo di cessione successivo alla prima
assegnazione o cessione degli alloggi costruiti su aree concesse in diritto di proprietà nell’ambito
del Piano di Zona consortile» facente parte integrante della presente deliberazione ed essendo
allegato sotto la lettera A;
3. DI DARE ATTO che tale meccanismo si applica automaticamente anche nei casi di seconda
assegnazione/cessione delle convenzioni già stipulate, senza necessità di operare modifiche alle
stesse, previa manifestazione scritta della volontà da parte del proprietario dell’alloggio;
4. DI DARE ATTO che, essendo tale metodo una adesione parziale (rivolto alle sole unità
immobiliari in diritto di proprietà) a quello proposto dal CIMEP con l’aggiunta di mere disposizioni
operative, non occorre il preventivo assenso dello stesso CIMEP;
5. DI DARE MANDATO alla Giunta Comunale di procedere alla modifica dello schema di
convenzione per il trasferimento del regime d’uso del suolo da diritto di superficie a diritto di
proprietà, recependo le nuove disposizioni di cui alla presente deliberazione;
6. DI DARE MANDATO al Settore Gestione del Territorio per l’adeguata informazione della
cittadinanza in merito ai contenuti della presente deliberazione;
7. DI DARE ATTO che copia della presente deliberazione venga inviata al CIMEP.
ALLEGATO A
NUOVO METODO DI DEFINIZIONE DEL PREZZO DI CESSIONE SUCCESSIVO ALLA
PRIMA ASSEGNAZIONE O CESSIONE DEGLI ALLOGGI COSTRUITI SU AREE CONCESSE
IN DIRITTO DI PROPRIETÀ NELL’AMBITO DEL PIANO DI ZONA CONSORTILE
Articolo 1 - Oggetto e finalità
1. Nel rispetto del «Regolamento per l'attuazione del Piano di Zona consortile» (modificato dalle
deliberazioni dell'Assemblea Consortile C.I.M.E.P. n.9 del 04/02/2008 e n.55 del 12/06/2008), il
presente atto detta specifiche disposizioni riguardanti le attività che comportano il procedimento di
rivalutazione del prezzo di vendita di alloggi, boxes e relative pertinenze successive alla prima
assegnazione o cessione, per tutte le unità immobiliari in regime di diritto di proprietà su aree del
Piano di Zona consortile C.I.M.E.P., per i quali non siano scaduti o rimossi i vincoli convenzionali
pattuiti.
2. Il presente atto s'ispira all'esigenza di procedere ad una revisione complessiva dei meccanismi di
determinazione dei prezzi successivi alla prima assegnazione o cessione agganciandoli al valore di
libero mercato, consentendo di mantenere nel tempo la differenza tra i due valori, ed evitando in tal
modo l'eccessiva penalizzazione risultante dall'applicazione del meccanismo attualmente previsto
nelle convenzioni stipulate per la concessione di aree in diritto di proprietà.
Articolo 2 - Metodo di Calcolo
1. Il nuovo metodo di calcolo del prezzo di vendita è così determinato:
A) per i primi 20 anni dalla data di prima assegnazione/cessione secondo la seguente formula:
X = ( Va : Vma) x V mv
dove:
X:
prezzo di vendita successivo alla prima assegnazione/cessione;
Va:
valore convenzionale dell'alloggio al momento della prima assegnazione/cessione risultante dal
conto consuntivo approvato e, conseguentemente, dall'atto notarile;
Vma: valore di mercato dell'alloggio al momento della prima assegnazione/cessione, ottenuto dalla
somma tra il valore commerciale dell'alloggio (vca) ed il valore del box o posto auto (vcb) di
pertinenza dell'alloggio, così determinati:
Vca: valore commerciale dell'alloggio determinato dal prodotto della superficie commerciale (sc) per il
valore medio di mercato al mq. dell'alloggio alla data della prima assegnazione desunto dalla
pubblicazione della rilevazione dei prezzi degli immobili (colonna "appartamenti nuovi o
ristrutturati") della Borsa Immobiliare di Milano per la piazza del Comune di Nova o, in assenza
di questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca dati delle quotazioni immobiliari
dell’Agenzia del Territorio);
Sc:
superficie commerciale dell'alloggio ottenuta computando:
la superficie lorda di pavimento dell'alloggio, comprensiva di tutti i muri perimetrali, calcolati
al 100% nel caso in cui non confinino con altre unità immobiliari o parti comuni e al 50% nel
caso contrario;
la superficie di balconi e altri vani di pertinenza in diretta comunicazione con l'alloggio,
calcolata al 50%;
la superficie di cantine, soffitte, lastrici solari, terrazzi, calcolata al 25%;

la superficie delle parti comuni androni, scale, porticati etc. è calcolata forfettariamente nella
misura del 5% della superficie lorda di pavimento dell'alloggio come precedentemente
individuata;
Vcb: valore del box o posto auto di pertinenza, inteso quale valore medio di mercato, a corpo, del
box/posto auto alla data della prima assegnazione/cessione, desunto dalla pubblicazione della
rilevazione dei prezzi degli immobili della Borsa Immobiliare di Milano per la piazza del Comune
di Nova Milanese o, in assenza di questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca
dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio);
Vmv: valore di mercato dell'alloggio alla data della vendita ottenuto dalla somma tra il valore
commerciale dell'alloggio (vav) e il valore del box o posto auto (vbv) di pertinenza dell'alloggio,
così determinati:
Vav: valore commerciale dell'alloggio, determinato dal prodotto della superficie commerciale (sc) per
il valore medio di mercato al mq. dell'alloggio alla data della vendita che si intende
convenzionalmente pari a quello desumibile dall'ultima rilevazione disponibile dalla
pubblicazione della rilevazione dei prezzi degli immobili della Borsa Immobiliare di Milano
(colonna "appartamenti nuovi o ristrutturati'') per la piazza del Comune di Nova Milanese o, in
assenza di questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca dati delle quotazioni
immobiliari dell' Agenzia del Territorio);
Vbv: valore del box o posto auto di pertinenza, inteso quale valore medio di mercato a corpo del
box/posto auto alla data della vendita che si intende convenzionalmente pari a quello desumibile
dall'ultima rilevazione disponibile dalla pubblicazione della rilevazione dei prezzi degli immobili
della Borsa Immobiliare di Milano per la piazza del Comune di Nova Milanese o, in assenza di
questi, da altri listini ufficiali del settore (per esempio la banca dati delle quotazioni immobiliari
dell’Agenzia del Territorio);
Il prezzo ottenuto dall'applicazione della formula sopra esposta, con riferimento alla colonna
"appartamenti nuovi o ristrutturati", dovrà essere diminuito di una percentuale di deprezzamento
determinata dall'età dell'edificio, calcolata progressivamente, in ragione degli anni trascorsi, secondo
la seguente tabella:
da 0 a 10 anni lo 0%;
da 11 a 35 anni lo 0,5% annuo fino ad un massimo del 12,5%;
dopo 35 anni si utilizzeranno come riferimento i valori rilevati dalla colonna “appartamenti vecchi
oltre 35 anni” senza alcun ulteriore deprezzamento”.
B) dal 21° al 30° anno dalla data di prima assegnazione/cessione la differenza tra valore di mercato
dell'alloggio ed il valore convenzionalmente calcolato sulla base di quanto disposto al precedente
punto A, sarà diminuito di una percentuale costante, fino al raggiungimento di un valore di vendita pari
al 95% del valore di mercato;
2. Gli eventuali importi corrisposti a titolo di conguaglio aree, potranno essere incrementati della
variazione percentuale dell'indice nazionale ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed
impiegati, dalla data di effettuazione del pagamento a quella della cessione dell'alloggio, e sommati al
prezzo di cessione come sopra determinato; in caso di ulteriore trasferimento, la determinazione del
prezzo di cessione avverrà applicando il meccanismo sopra descritto per tutta la durata della
convenzione.
Articolo 3 - Valore medio di mercato
1. Il valore medio di mercato al mq. di superficie commerciale relativo agli alloggi e sue pertinenze,
nonché il valore medio di mercato relativo ai box-auto verrà desunto dalle pubblicazioni della
rilevazione dei prezzi degli immobili della Borsa Immobiliare di Milano disponibili attualmente per il
Comune di Nova Milanese dalla data del 01/01/1993.
Articolo 4 - Introduzione del principio di semplificazione e applicabilità del nuovo metodo
1. Nella definizione del nuovo prezzo, in attesa che vengano stabiliti e resi noti i valori commerciali
relativi ai prezzi di mercato degli immobili sulla piazza di Nova Milanese, per gli anni antecedenti il
1993, in conformità ai principi della semplificazione e dell'economicità dell'attività amministrativa di cui
alla legge 7 agosto 1990 n. 241, per tutte le prime assegnazione o cessioni avvenute prima del
31/12/1992 si procederà alla rivalutazione del prezzo di prima assegnazioni o cessione con il metodo
di aggiornamento di una quota corrispondente all'incremento percentuale medio degli indici I.S.T.A.T.
del costo di costruzione di un fabbricato residenziale e dei prezzi al consumo per le famiglie di operai
e impiegati, dalla data di prima assegnazione o cessione alla data del 31/12/1992. Il valore così
determinato costituirà il valore convenzionalmente assunto dell'alloggio (va) per la definizione del
prezzo massimo di cessione al momento del 01/01/1993, definita prima data utile per rilevare i prezzi
di mercato delle unità immobiliari dai rispettivi Borsini Immobiliari di Milano, ferma restando la data di
prima assegnazione o cessione ai fini del calcolo di vetustà.
2. Nel caso in cui il prezzo di prima assegnazione, aggiornato ai sensi del comma precedente, risulti
maggiore del valore di mercato dell'alloggio al momento della prima assegnazione o cessione (vma), il
rapporto tra il prezzo di prima assegnazione, così aggiornato (va) e il valore di mercato dell'alloggio al
momento della prima assegnazione/cessione (vma) sarà posto uguale a uno.
Articolo 5 - Manifestazione di volontà
1. I proprietari di alloggi, boxes e relative pertinenze realizzati su aree concesse in diritto di proprietà,
e loro aventi causa e comunque titolari di diritti reali sulla medesima unità immobiliare, possono
richiedere al Comune di Nova Milanese, la definizione del prezzo di cessione, ai sensi del presente
atto, manifestando la propria volontà in forma scritta.
2. In caso di cessione dell'alloggio e relative pertinenze, anche il futuro acquirente dovrà esprimere la
propria volontà, in forma scritta, di adesione alla definizione del prezzo di cessione, determinato ai
sensi del presente provvedimento.
3. E' comunque fatta salva la facoltà degli interessati di chiedere la rivalutazione del prezzo di vendita
degli alloggi, boxes e relative pertinenze successive alla prima assegnazione o cessione ai sensi delle
disposizioni precedenti e trascritte nelle rispettive convenzioni attuative di provenienza.
Articolo 6 - Documentazione minima necessaria
1. Unitamente all'istanza di valutazione del nuovo prezzo di cessione, e alla copia dell'atto di prima
assegnazione o cessione da cui si evinca il relativo prezzo di prima assegnazione o cessione, il
proprietario o avente titolo, dovrà allegare una relazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato,
che dichiari la superficie commerciale, ottenuta computando:
la superficie lorda di pavimento dell'alloggio, comprensiva di tutti i muri perimetrali, calcolati al
100% nel caso in cui non confinino con altre unità immobiliari o parti comuni e al 50% nel caso
contrario;
la superficie di balconi e altri vani di pertinenza in diretta comunicazione con l'alloggio, calcolata al
50%;
la superficie di cantine, soffitte, lastrici solari, terrazzi, calcolata al 25%;
la superficie delle parti comuni androni, scale, porticati etc. è calcolata forfetariamente nella
misura del 5% della superficie lorda di pavimento dell'alloggio come precedentemente individuata.
Articolo 7 - Definizione di atto di prima assegnazione
1. Per atto di prima assegnazione o cessione si intende l'atto notarile originario, con il quale la
cooperativa o l'impresa assegnataria di un lotto P.E.E.P. ha assegnato o ceduto l'immobile per la
prima volta successivamente all'ultimazione delle rispettive costruzioni.
Articolo 8 - Rivalutazione importi corrisposti a titolo di conguaglio aree
1. Gli eventuali importi corrisposti a seguito di conguaglio, dei costi sostenuti dal C.I.M.E.P. per
l'acquisizione delle aree assegnate in diritto di proprietà, potranno essere incrementati della variazione
percentuale dell'indice I.S.T.A.T. dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, dalla
data di effettuazione del pagamento a quella della cessione dell'alloggio, sommando l'importo
rivalutato al prezzo di cessione determinato ai sensi del presente atto.
Articolo 9 - Rivalutazione importi corrisposti a titolo di corrispettivo per la trasformazione da
diritto di superficie in diritto di proprietà
1. Gli eventuali importi corrisposti a titolo di corrispettivo per la trasformazione da diritto di superficie in
diritto di proprietà, potranno essere incrementati della variazione percentuale dell'indice I.S.T.A.T. dei
prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, dalla data di sottoscrizione dell'atto di
trasformazione a quella della cessione dell'alloggio, sommando l'importo rivalutato al prezzo di
cessione determinato ai sensi del presente atto.
Articolo 10 – Ambito di applicazione
1. Il presente atto comunale si applica a tutti i lotti e comparti di Edilizia Economico Popolare, attuati
con l'approvazione del Piano di Zona consortile ex lege 18/04/1962 n. 167 e successive modifiche e
integrazioni, approvato con D.M. 28 aprile 1971, n. 260, modificato con delibera della Giunta
Regionale n. 5048 in data 18 settembre 1973 e successive modifiche e integrazioni.
2. Il presente atto si applica alle istanze presentate alla data dalla sua entrata in vigore, cioè dalla data
di esecutività della delibera di approvazione.
Articolo 11 - Facoltà di deroga
1. Salvo quanto previsto nei precedenti articoli, eventuali deroghe al presente atto possono essere
consentite esclusivamente con deliberazione della Giunta comunale.
Articolo 12 - Rinvio ad altre disposizioni
1. Si rinvia, per quanto non è previsto dal presente atto, alle norme statali e regionali e alle
disposizioni regolamentari vigenti in materia.