Perizia

TRffiUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Esecuzioni Immobiliari- G.E. Dott.ssa Gallo
Ud. 16.12.2015
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 1764/2014 promossa da:
UNICREDIT S.p.A.
contro
RELAZIONE DI PERIZIA
RIFERIMENTI
Atto di pignoramento immobiliare per il credito di € 119.336,97 dell'Avv. Paolo
Tosi di Torino nell'interesse dell'UNICREDIT S.p.A. con sede in Roma,
notificato il14.10.2014 Repert. n. 30096/2014 trascritto a Torino l il20.10.2014 ai
n.ri 31599/23972.
Immobile per la piena proprietà per l'intero del Sig.
posto in Comune di Torino- Via Bibiana n. 8.
Provvedimento di nomina: 08.04.2015.
Conferimento incarico e formulazione del quesito: 10.06.2015 h. 9,15.
TRATTAZIONE DEL MANDATO
Si procede per singoli punti secondo i quesiti fonnulati.
L'esperto, compiuti gli opportuni accertamenti, con espressa autorizzazione ad
acquisire in copia, anche presso pubblici uffici, il titolo di acquisto, il
regolamento condominiale, i contratti di locazione o di affitto e il certificato di
destinazione urbanistica (ver i terreni, a eccezione di quelli che costituiscano
pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano e la cui superficie
complessiva sia inferiore a 5.000 mq.):
l)
identifichi gli immobili pignorati, imlicandone ubicazione, tipologia,
l
consistenza, dati catastali e confini, provvedendo altresì a presentare le denunce
catastali eventualmente mancanti.
L'esecuzione interessa unità compresa in fabbricato di civile abitazione posto in
Comune di Torino (TO) - Via Bibiana n. 8 edificato su teneno in mappa a
Catasto Fabbricati al Foglio 1126 particella n. 364 sub 10 (già F. 51 particella
n. 1263 sub 10) e più precisamente:
•
Alloggio al piano terreno rialzato (l 0 f. t.) composto da ingresso, camera,
cucina e servizio con accessorio vano cantina al piano sotterraneo,
distinti con il lotto "A" e con il numero "V" (cinque romano) nelle piante
dei rispettivi piani costituenti allegati "A" e "B" all'atto a rogito Notaio
Penon Cabus del 13.11.1950 Repert. n. 9949/4883 registrato a Torino il
02.12.1950 al n. 9573, come precisato nell'atto di provenienza a rogito
Notaio Giuseppe Volpe in data 20.02.2008 Repert. n. 99577/34717 (Ali. 6)
trascritto a Torino l il 28.02.2008 ai n.ri 8989/6079 e rappresentati nella
planimetria catastale (Ali. 3)
L'alloggio è alle coerenze: Via Bibiana, muro perimetrale, coriile comune, vano
scala, pianerottolo ed androne di ingresso.
ll vano cantina è alle coerenze: sottosuolo Via Bibiana, cantina IV (quattro
romano), corridoio comune, cantina VI (sei romano).
L'unità è censita a Catasto Fabbricati (Ali. 2) del Comune di Torino come
segue:
F. 1126 n. 364 sub 10 (già F. 51 n. 1263 sub 10)- Via Bibiana n. 8- Piano TZ.C. 2 - Cat. A/3 - Cl. 2- Cons. 3 vani- Rendita Euro 402,84.
E' compresa la proporzionale quota delle pmii e degli spazi comuni del fabbricato,
di cui fa parte l'unità, tali per legge, uso e destinazione, come da Regolamento di
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Condominio (AH. 7) depositato con atto a rogito Notaio Mario Perron Cabus in
data 12.03.1950 registrato a Torino il25.03.1950 al n. 17386.
2) indichi i proprietari degli immobili alla data della trascrizione del
pignoramento, nonché tutti i proprietari nel ventennio anteriore a tale data e il
primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio,
specificando se i dati risultanti dalla documentazione di cui all'art. 567, comma
2, c.p.c. corrispondano a quelli effettivi.
La proprietà dell'unità è pervenuta a capo dell'esecutato in forza di atto di
compravendita a rogito Notaio Giuseppe Volpe in data 20.02.2008 Repert. n.
99577/34717 trascritto a Torino l il 28.02.2008 ai n.ri 8989/6079 (AH. 6) dalla
il diritto di
usufrutto per l'intero e dai Sig
n. a Torino il 07.07.1981 per il diritto di nuda proprietà per
la quota di Y:z cadauno.
A questi la proprietà era pervenuta in forza di atto di vendita a rogito Notaio Paolo
Osella in data 22.04.2002 Repert. n. 24060 trascritto a Torino l il 26.04.2002 ai
n.ri 18993112766 del ';ig
Allo stesso la proprietà era pervenuta in forza di atto di compravendita a rogito
Notaio Angelo Chianale di Torino in data 05.02.2002 Repert. n. 23940 trascritto a
Torino l il 22.02.2002 ai n.ri 8622/5831 dalla
Alla stessa la proprietà era pervenuta in forza di atto di compravendita a rogito
Notaio Colombo Anna di Torino in data 29.01.1996 Repert. n. 36713/5306
registrato a Torino il 12.02.1996 al n. 4 730 e trascritto a Torino l il 09.02.1996 ai
n.ri 421113048 dai
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proprietà era pervenuta in parte in forza di successione
legittima dalla Sig.ra
deceduta a Pecetto (TO) il 17.08.1980 (Denuncia registrata a Torino al n. 21
Volume 5148) ed in parte in forza di atto di compravendita a rogito Notaio
Colombo Anna in data 09.12.1981 Repert. n. 1276 registrato a Torino il
28.12.1981 al n. 54149 e trascritto a Torino l il 17.12.1981 ai n.ri 34660/25752.
la proprietà è pervenuta in forza dell'atto a rogito Notaio
Colombo Anna del 09.12.1981 Repert. n. 1276 succitato (primo titolo di acquisto
per atto tra vivi anteriore al ventennio).
La documentazione prodotta ai sensi dell'art.
567 c.p.c. è costituita da
certificazione notarile redatta dal Notaio Benvenuto Gamba in data 20.02.2015 con
allegati certificati ipo-catastali e planimetria catastale dell'unità.
Quanto accetiato dallo scrivente a seguito dei controlli esperiti presso i diversi
PP. UU. è risultato corrispondente ai dati risultanti dalla documentazione prodotta.
3) indichi l'esistenza di formalità (iscrizioni e trascrizioni), diritti reali a favore di
terzi, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sugli immobili (ivi
compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine editìcatoria dei
beni e quelli connessi con il loro carattere storico-artistico), specificando quali
resteranno a carico dell'acquirente e quali saranno cancellati o comunque
risulteranno non opponibili all'acquirente; per le formalità da cancellare, dica
inoltre se esse colpiscano solo i beni pignorati o anche altri beni e, quindi, se
siano da cancellare totalmente o parzialmente,·
L'unità immobiliare pignorata è gravata dalle due seguenti formalità (iscrizione e
trascrizione) di cui dovrà essere ordinata la cancellazione totale in quanto attinenti
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il solo bene oggetto di esecuzione:
ISCRIZIONE
l.
Formalità n. 8990 di R.G. e n. 1736 di R.P. in data 28.02.2008 di
iscnzwne di ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di
mutuo a rogito Notaio Giuseppe Volpe di Torino in data 20.02.2008
Repert. n. 99578/34718
a favore di Unicredit Banca SpA sede in BolognaCod. Fisc. 80123490155
contro
per la somma complessiva di € 150.000,00;
TRASCRIZIONE
2.
Formalità n. 31599 di R.G. e n. 23972 di R.P. in data 20.10.2014 di
trascrizione di atto di pignoramento immobiliare per il credito di
€ 119.336,97 oltre a spese, interessi ed accessori eseguito dall'Ufficiale
Giudiziario in data 14.10.2014 Repert. n. 30096/2014
a favore di Unicredit SpA sede in Roma- Cod. Fisc. 00348170101
contro
Alla data di trascrizione del pignoramento (20.10.2014) la proprietà dell'unità era a
capo dell' esecutato.
Per quanto potuto accertare a tale data non risultavano sussistere sull'unità diritti
reali a favore di terzi ad esclusione di quelli relativi alla formalità sopra indicate.
Lo scrivente ha provveduto a richiedere e ad acquisire copia del Regolamento di
Condominio (AH. 7) presso lo studio di Amministrazione dello stabile.
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Il regolamento, che si intende qui integralmente richiamato, prevede per l'unità
esecutata vincoli di destinazione e limitazioni all'utilizzo come specificatamente
indicato all'Art. 3- Divieti e pennessi.
Secondo le previsioni di PRGC del Comune di Torino il fabbricato è compreso in
Zona Residenziale (R3) non assoggettata a vincoli particolari.
4) accerti lo stato di occupazione degli immobili, con indicazione, se occupati da
terzi, del titolo in base al quale ciò avviene, con particolare riferimento alla sua
registrazione, alla sua scadenza e al canone pattuito;
L'unità è occupata dal Sig
forza di contratto di locazione ad uso abitativo (Ali. 8) stipulato in
data 14.04.2010 per la durata di anni quattro dal14.04.2010 al13.04.2010 per un
canone annuo di € 4.800,00 da corrispondere in rate mensili di € 400,00 e registrato
all'Agenzia delle Entrate di Torino l ill4.04.2010 al n. 7652 Serie 3.
Il contratto in oggetto si intendeva rinnovato per altri quattro anni in mancanza di
comunicazione scritta di disdetta da parte del locatore.
5) descriva tali beni, anche mediante rilievi planimetrici e [otogra{ici,·
Ai fini descrittivi delle porzioni immobiliari pignorate si fa riferimento alla
planimetria catastale (Ali. 3), seppure non esattamente corrispondente allo stato
dei luoghi, ed alla documentazione fotografica (Ali. 4).
Lo stabile di Via Bibiana n. 8 (fot. n. 1-2) si eleva a cinque piani fuori terra oltre ai
piani sotterraneo e sottotetto.
L'unità esecutata (fot. n. 2) è posta al piano terreno rialzato (l o f.t.).
L'accesso al fabbricato avviene dall'androne pedonale che dispone di serramento in
profilato di alluminio anodizzato e vetri (fot. n. 3).
Altro serramento in profilato metallico e vetri separa l'androne dal cmiile interno.
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L'androne è pavimentato in piastrelle di graniglia di vecchia tipologia.
Saliti alcuni gradini si perviene al pianerottolo del piano rialzato che costituisce il
punto di partenza del vano scala di collegamento ai piani superiori (fot. n. 4).
La scala presenta gradini in marmo, ripiani pavimentati in piastrelle di graniglia e
parapetto in muratura con mancorrente in legno.
Dal pianerottolo al piano rialzato sulla sinistra s1 accede direttamente all'unità
esecutata a mezzo di portoncino in legno (fot. n. 4).
L 'ingresso (fot. n. 5-6) disimpegna sulla destra, a mezzo di due distinte aperture ad
arco (fot. n. 7 -8), la cucina (fot. n. 9-10-11) che dispone di balcone prospettante sul
cortile interno (fot. n. 12-13) ed il servizio (fot. n. 16-1 7) e a sinistra la camera (fot.
14-15) che dispone di finestra prospettante su via.
Il portoncino di ingresso è in legno (fot. n. 5); i serramenti interni ed esterni sono in
profilato di alluminio e vetri.
I pavimenti sono in piastrelle di ceramica. Il bagno è rivestito alle pareti per parte
dell'altezza con piastrelle in ceramica così come patie di parete della cucina.
Il servizio dispone di tutti gli apparecchi idraulico sanitari con piatto doccia.
Nel complesso
l'unità immobiliare si presenta in discrete condizioni di
manutenzione e di conservazione.
L'alloggio dispone di vano cantina accessorio al piano sotterrano, cui si perviene a
mezzo di rampa sottostante la scala principale (fot. n. 18). Il vano cantina, posto
subito di fronte al punto di arrivo della rampa, presenta pareti a nudo laterizio,
pavimento in battuto di cemento e seJTamento in tavolato di legno di tipo semplice.
Si precisa che non è stato possibile accedere alla cantina in quanto il conduttore ha
dichiarato di non avere la disponibilità delle chiavi, pur risultando dal contratto di
locazione specifico riferimento allo stesso accessorio all'unità esecutata.
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Lo stabile presenta tipologia costruttiva di tipo tradizionale con tetto a due falde,
copertura in laterizi e dispone di impianto di citofono.
E' rifinito esternamente in intonaco; i balconi sono in cemento.
Il fabbricato è compreso in zona semiperiferica essenzialmente caratterizzata da
insediamenti abitativi di tipo economico e popolare, con buona fruibilità di servizi
sociali e di esercizi commerciali.
La vicinanza di importanti arterie di traffico direzionale (Via Stradella, Corso
Mortara, Via Chiesa della Salute) consente un comodo collegamento con il centro
della città ed una altrettanto agevole uscita dalla stessa.
6) verifichi la regolarità edilizia e urbanistica e l'esistenza della dichiarazione di
agibilità e della certificazione energetica degli immobili, specificando in base a
quali concessioni edilizie essi furono realizzati e, in caso di accertamento di
irregolarità, se, con quale procedura e con quale spesa esse possano essere
sanate;
Dai controlli esperiti presso l'Archivio Edilizio del Comune di Torino (Ali. 5) è
risultato che la costruzione dello stabile comprendente l'unità esecutata risale a data
ben anteriore al 01.09.1967.
La prima sopraelevazione dello stabile è intervenuta a seguito di rilascio di
permesso di costruire n. 967 del22.11.1953 (Pro t. n. l 0904 del 01.0 1.1953).
In data 18.11.1954 è stata rilasciata autorizzazione all'abitabilità-agibilità n. 20 l.
La planimetria catastale, risalente al 1951, non è esattamente corrispondente allo
stato effettivo d eli 'unità, in quanto risultano essere intervenute modifiche interne
con ricavo di una seconda ape1iura di comunicazione dell'ingresso con la cucina e
di modesto spostamento di tratto di muro divisorio tra il bagno e la cucina. Trattasi
di interventi estremamente modesti e non sostanziali che però costituiscono
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irregolarità edilizie, per la sanatoria delle quali potranno trovare applicazione le
normative coordinate del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari
in materia edilizia ed in particolare gli Art.li 36-37 del D.P.R. n. 380/2001 come
aggiornato dal D.Legs. n. 301/2002, successive modifiche ed integrazioni.
Per tale sanatoria, tenendo conto delle eventuali sanzioni al minimo e degli
adempimenti professionali occorrenti, può indicarsi, in via di larga massima e con
tutte le riserve del caso, un importo di spesa di € 2.000,00-2.500,00.
Il conduttore ha riferito che, per quanto a sua conoscenza, l'unità non dispone di
attestato di certificazione energetica.
7) determini il valore di mercato degli immobili e il prezzo base per la vendita
(mediante diminuzione del valore di mercato nella misura del25%).
Per la determinazione del valore attuale di mercato si procede applicando stime
sintetiche in base alla superficie e quindi riferite a metro quadro, adottando equi e
prudenziali prezzi unitari, comprensivi di quanto in accessorio sussistente,
desunti da indagini di mercato nella zona per beni simili, tenendo conto per quanto
possibile di tutte le condizioni ricorrenti nella fattispecie.
Seguendo questa impostazione si procede a:
CONTEGGIO ESTIMATIVO
dell'unità compresa nello stabile posto in Comune di Torino- Via Bibiana n. 8:
Alloggio al piano terreno rialzato (3° f.t.) costituito da
ingresso, camera, cucma e servizio con accessono vano
cantina al piano sotterraneo - Superficie commerciale lorda
compresa l'incidenza di balcone e cantina mq. 50 circa si
valuta €. 1.200,00 a mq.
€
60.000,00
€ 60.000,00
VALORE DELL'UNITA' IMMOBILIARE
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Si determina di seguito il prezzo base per la vendita mediante diminuzione del
valore di mercato nella misura del 25%.
Prezzo base = Valore di mercato deli 'unità- 25% = € 45.000,00 (dico n si euro
quarantacinquemila/00).
8) individui, per gli immobili siti fuori Torino, i giornali di informazione locale
aventi maggiore diffusione nella zona interessata, multi settimanali o settimanali
editi da soggetti iscritti al Registro Operatori della Comunicazione.
L'immobile esecutato è compreso in Comune di Torino.
RIEPILOGO
Esecuzione Immobiliare N. 1764/2013
G.E. Dott.ssa Gallo
Diritto reale e quota pignorata:
Piena proprietà Quota l 000/1000
Ubicazione immobile:
Comune di Torino- Via Bibiana n. 8
Identificativo a Catasto Fabbricati:
Foglio 1126 particella n. 364 sub 10
(già Foglio 51 particella n. 1263 sub 10)
Formalità da cancellare:
Iscrizione:
l) R.G. n. 8990-R.P. n.1736
in data 28.02.2008
a favore: Unicredit Banca SpA sede Bologna
C.F. 12931320159;
Trascrizione:
2) R. G. n. 31599- R.P. n. 23972
in data 20.10.2014
a favore: Unicredit SpA sede Roma
C.F. 00348170101
Occupato dal Si
Stato di occupazione:
lO
Valore della piena proprietà:
Euro 60.000,00
Prezzo base:
Euro 45.000,00
Tanto si è riferito in assolvimento dell'incarico conferito.
Il C.T.U
Torino, 07.09.2015
Pierluigi Colombo
Allegati:
l) Comunicazione raccomandata fissazione sopralluogo
2) Visura catastale
3) Planimetria catastale
4) Documentazione fotografica
5) Elenco pratiche Archivio Edilizio
6) Atto di provenienza
7) Regolamento di condominio
8) Contratto di locazione
9) Scheda ispezione Ufficio Pubblicità Immobiliare
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