Fallimento

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Fallimento

Fallimento N. 000047/08
Ingo srl
TRIBUNALE DI VICENZA
SEZIONE FALLIMENTI
Fallimento
_
N. Gen. Rep. 000047/08
Giudice Dr. Paola
Cazzola
Curatore Dr. Angela Peretto
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Geom. Andrea Piantoni
iscritto all'Albo della provincia di Vicenza al N. 2260
iscritto all'Albo del Tribunale di Vicenza al N. 1151
C. F. PNTNDR71D26L840O - P. Iv a 02593470244
con studio in Isola Vicentina (Vicenza) Via S. Antonio, 13
telefono: 0444975888
cellulare: 3384007716
fax: 0444979267
email: [email protected]
Heimdall Studio – www.hestudio.it
Giudice: Dr. Paola Cazzola
Curatore/Custode: Angela Peretto
Perito: Geom. Andrea Piantoni
Beni in Montecchio Maggiore (VI), Via Dante Alighieri 2
Lotto 001
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A.
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di un’ autorimessa sita a Montecchio
Maggiore (VI), frazione Alte Ceccato, Via Dante Alighieri 2.
L'autorimessa in oggetto, della superficie di circa 47 mq e capace di ospitare due posti auto
affiancati, è situata al piano interrato di un immobile a destinazione direzionale commerciale. E' raggiungibile dall'esterno mediante una rampa d'accesso ed una scala
con relativo ascensore, in comproprietà con gli alti condomini. Sviluppa una superficie
lorda complessiva di circa mq 52,50.
Identificato al catasto fabbricati: foglio 9 mappale 906 subalterno 35, categoria C/6, classe
1, superficie catastale 51, consistenza 48 mq, - rendita: 143,78 €.
CONFINI:
Nord: sub 30 (BCNC – passaggio comune)
Est : Sub 36
Sud : muro perimetrale
Ovest : sub 34
B.
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di un magazzino sito a Montecchio Maggiore (VI),
frazione Alte Ceccato, Via Dante Alighieri 2.
L'unità in oggetto, inizialmente concepita come autorimessa, è stata poi adibita a piccolo
magazzino mediante la chiusura parziale del portone d'accesso. Tale modifica è stata
eseguita in totale assenza di titolo abilitativo (i costi per il ripristino sono stati conteggiati
nell'apposito capitolo). Tale magazzino ha una superficie di 27 mq ed è accessibile da una
rampa esterna e da una scala con relativo ascensore condominiale. Posto al piano interrato,
sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 30,80.
Identificato al catasto fabbricati: foglio 9 mappale 906 subalterno 36, categoria C/6,
classe 1, superficie catastale 31, consistenza 28 mq, - rendita: 83,87 €.
CONFINI:
Est : Sub 8, 6 (BCNC – vano contatori e rampa)
Ovest : sub 35
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona:
periferica commerciale (normale) a traffico scorrevole con
parcheggi buoni.
la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e
secondaria
Caratteristiche zone
miste artigianali/industriali. Il principale centro limitrofo è
limitrofe:
Vicenza.
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato dalla ditta “Mercato Stock”, rappresentata dal Sig. Zheng Yingjun, in forza di un
contratto di affitto del tipo 6+6, per l'importo di 3.000,00 € annui, stipulato in data 01/03/2006
con prima scadenza in 01/03/2012. Registrato a Arzignano in data 23/03/2006 ai nn. 606. Il
contratto è stato sottoscritto in data antecedente il pignoramento.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Concessione a garanzia di mutuo a favore di
BANCO POPOLARE DI VERONA E NOVARA SCaRL, contro Magex SRL, a
firma di Notaio Franco Tibaldo di Montecchio Maggiore in data 20/12/2002 ai nn. 182.180
Rep. iscritto a Vicenza in data 03/01/2003 ai nn. 325 R.G. e 78 R.P.
importo ipoteca: 70.000,00 €
importo capitale: 35.000,00 €
Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Decreto ingiuntivo a favore di BANCA
DELL'ARTIGIANATO E DELL'INDUSTRIA SPA, contro _ in liquidazione e
Germani Alessandro, a firma di Tribunale di Brescia in data 13/11/2007 ai nn.
5565/2007 iscritto a Vicenza in data 21/11/2007 ai nn. 30.655 R.G. e 7.993 R.P.
importo ipoteca: 240.000,00 €
importo capitale: 185.746,90 €
Dal 09/07/2007 "Magex srl" ha modificato la propria ragione sociale in "_" con contestuale
messa in stato di liquidazione volontaria.
4.2.2. Pignoramenti: Nessuna
4.2.3. Altre trascrizioni:
Sentenza dichiarativa di fallimento a favore di Massa dei creditori del fallimento "_ in
liquidazione" contro _ in liquidazione a firma di Triunale di Vicenza in data 26/06/2008
ai nn. 52/2008 trascritto a Vicenza in data 21/11/2008 ai nn. 25.636 R.G. e 16.2 10 R.P.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Contratto di locazione commerciale, descritto a parte 4.3.
Giudizio di conformità urbanistico - edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico - edilizia:
Sono state riscontrate le seguenti difformità: Riguardo il sub. 36, durante il
sopralluogo si è rilevato che tale unità, pur essendo stata concepita ed accatastata
come autorimessa, a seguito di alcune modifiche è stata adibita a magazzino. Inoltre
tutto il piano interrato è privo del Certificato di Agibilità. Un precedente documento è
stato rilasciato dal Comune per l’intera superficie del piano in parola, all’epoca in cui era
stato realizzata un ampia autorimessa
open-spacesuccessivamente, a seguito della presentazione di un progetto per parziale cambio d’uso
e contestuale suddivisione in più autorimesse, non è stata data conclusione alla pratica
edilizia. Manca il Certificato di Prevenzione Incendi.
Tali difformità sono regolarizzabili come segue:
Opere private:
ripristino della apertura carraia del garage
installazione di un portone basculante
Oneri per tali opere (iva ed accessori esclusi): € 2.000,00
Opere condominali
Allestimento pratica per VVFF, richiesta CPI, presentazione DIA.
Richiesta ed ottenimento del Certificato di Agibilità.
Oneri per tali opere (iva ed accessori esclusi) € 3.000,00 Tali oneri non andranno
ripartiti secondo i millesimi di proprietà ma in ragione dell’utilizzo del piano interrato,
ovvero tra i relativi proprietari. Si ritiene, in via preventiva, di quantificare
forfettariamente tale onere in € 200,00, da verificare in sede di equa ripartizione
condominiale delle spese
Oneri totali: € 5.000,00
4.3.2. Conformità catastale: Nessuna difformità L’unità in parola risulta accatastata e
censita come autorimessa. Nel caso si intendesse mantenerne la destinazione a
magazzino occorrerà svolgere una denuncia di Variazione catastale per aggiornarne sia
la destinazione che la reale geometria.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
ca € 310,00
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate m a
no n a nco r a scad u te al mo me n to d ell a p e r iz ia : Spese
p r e v e n t i v a t e p e r l ’ a n n o 2 0 0 9 ( c o m p r e s e s p . Straord.):
Autorimessa
€ 356,66
Magazzino
€ 196,65
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della
perizia:
€ 825,10
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
- srl proprietario dal 20/12/2002 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Notaio
Franco Tibaldo di Montecchio Maggiore in data 20/12/2002 ai nn. 182.179 Rep. e 12.5 18
Racc. trascritto a Vicenza in data 03/01/2003 ai nn. 324 R.G. e 236 R.P. Per
l'edificazione del terreno sopra il quale è stato edificato l'immobile di cui fanno parte le unità
in oggetto in data 11.03.1999 al n. 40.450 Rep. è stata stipulata una convenzione urbanistica
tra il Comune di Montecchio Maggiore e la società "Costruzioni Alte srl" a firma del Notaio
Paolo Brando di Dueville.
Sono comprese nella vendita le quote le quote di comproprietà degli enti comuni dell'intero
complesso edilizio.
E' presente un diritto reale di attraversamento delle condutture elettriche e di passaggio sulla corte
comune, sul passaggio coperto e sul parcheggio a favore della società "Nuova Alte srl" in
merito alla presenza di una cabina elettrica.
A causa della presenza nello stesso edificio di un punto di ristorazione della società "Mc
Donald's", viene fatto divieto di non cedere, locare o mettere a disposizione le unità ad attività
che possano creare turbativa alla clientela e vengono inoltre stipulati degli accordi sull'installazione
di insegne pubblicitarie e sull'utilizzo del parcheggio.
La società "Site Build immobiliare srl", proprietaria di unità immobiliari faceti parte dello
stesso stabile, si è riservata il diritto di applicare una o due insegne.
Sempre a favore della società "Nuova Alte srl" è stata stipulata, con un precedente atto, una
servitù di distanza relativa alla possibilità di edificare su di un terreno di sua proprietà ed
adiacente l'immobile di cui fanno parte le unità in oggetto e un diritto reale di passaggio
sulla corte comune, sul parcheggio e sul passaggio coperto per raggiungere tale terreno.
N.B.: il 09/07/2007 "Magex srl" ha mutato la propria denominazione sociale in "_".
6.2 Precedenti proprietari:
Nuova Alte srl proprietario dal 21/06/1999 al 20/12/2002 in forza di cessione a firma di Notaio
Franco Tibaldo di Montecchio Maggiore in data 21/06/1999 ai nn. 158.041 Rep. e 10.837 Racc.
Con questo atto sono stati acquistati i terreni, corrispondenti ai mappali n. 692, 694, 696 e 761,
sopra i quali è stato poi edificato l'immobile da parte della stessa ditta acquirente.
Costruzioni Alte srl proprietario dal 30/10/1989 al 21/06/1999 in forza di atto di
compravendita a firma di Notaio Eugenio Lupi in data 30/10/1989 ai nn. 112.370 Rep.
registrato a Valdagno in data 13/11/1989 ai nn. 623 trascritto a Vicenza in data 17/11/1989 ai
nn. 13.47 1 R.G. e 9.980 R.P.
Riferito limitatamente a: mappali n. 692 (ex 32/a) - 694 (ex 33/a) - 696 (ex 34/a)
Costruzioni Alte srl proprietario dal 10/10/1991 al 21/06/1999 in forza di atto di
compravendita a firma di Notaio Michele Colasanto di Arzignano in data 10/10/199 1 ai nn.
50.417 Rep. registrato a Arzignano in data 21/10/1991 ai nn. 787 trascritto a Vicenza in data
21/10/1991 ai nn. 15.941 R.G e 10.670 R.P.
Riferito limitatamente a: mappale n. 761 (ex 1 58/b)
-- proprietari dal 18/04/1989 al 30/10/1989 in forza di denunzia (nei passaggi per causa di
morte) in data 18/04/1989 registrato a Arzignano in data 03/05/1989 ai nn. 50, Volume 114 Il
mappale n. 32 ha successivamente originato i mappali n. 692 e 693.
Riferito limitatamente a: mappale n. 32
-- proprietari da data antecedente il ventennio al 18/04/1989 in forza di denunzia (nei passaggi
per causa di morte) in data 23/04/1983 registrato a Arzignano in data 19/10/1983 ai nn. 83,
Volume 97 Il mappale n. 32 ha successivamente originato i mappali n. 692 e 693.
-- proprietaria dal 27/11/1989 al 10/10/1991 in forza di dichiarazione di successione con atto
registrato a Arzignano in data 24/04/1990 ai nn. 60, Volume 117 trascritto a Vicenza in data
15/06/1990 ai nn. 7622 R.G. e 5513 R.P. Il mappale n. 158 ha successivamente generato il
mappale n. 761.
-- proprietario da data antecedente il ventennio al 27/11/1989 Il mappale n. 32 ha
successivamente generato il mappale n. 761.
7. PRATICHE EDILIZIE:
P.E. n. CE 85/99 e successive varianti per lavori di Costruzione di fabbricati ad uso
commerciale da realizzarsi nel P.d.L. "Dante Alighieri" intestata a Costruzioni Alte srl Concessione per l'esecuzione di opere comportanti trasformazione urbanistica ed edilizia.
Concessione Edilizia presentata in data 25/05/1998- n. prot. 12332 rilasciata in data
02/06/1999- n. prot. 12332 rilasciata in data 02/06/1999- n. prot. 12332. L'agibilità è stata
rilasciata in data 10/01/2001- n. prot. 12332
P.E. n. DIA 5 OTT. 2000 per lavori di Varianti a concessioni già rilasciate che non incidano sui
parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambino la destinazione d'uso e la categoria
edilizia e non alterino la sagoma e non violino le eventuali prescrizioni contenute nella
concessione edilizia n.85/99 del 02.06.1999 con inizio lavori in data 06.07.1999 intestata a Nuova
Alte srl - Denucia di Inizio Attività. Denuncia Inizio Attività (Testo unico) presentata in data
05/10/2000- n. prot. 28506. L'agibilità è stata rilasciata in data 10/01/2001- n. prot. 12332
P.E. n. CE 148/02 per lavori di Cambio di destinazione d'uso di porzione del piano interrato del centro
commerciale "Dante Alighieri" da autorimessa privata a magazzino commerciale ed autorimessa
privata Blocco B, intestata a Nuova Alte srl - Concessione per l'esecuzione di opere comportanti
trasformazioe urbanistica ed edilizia. Concessione Edilizia presentata in data 03/07/2002- n. prot.
20446 rilasciata in data 13/11/2002- n. prot. 20446. Il certificato di Agibilità non è MAI stato
richiesto né rilasciato.
Descrizione autorimessa di cui al punto A
L'autorimessa in oggetto, della superficie di circa 47 mq e capace di ospitare due posti auto
affiancati, è situata al piano interrato di un immobile a destinazione direzionale - commerciale. E'
raggiungibile dall'esterno mediante una rampa d'accesso ed una scala con relativo ascensore, in
comproprietà con gli alti condomini. Sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 52,50.
Identificato al catasto fabbricati: foglio 9 mappale 906 subalterno 35, categoria C/6, classe 1,
superficie catastale 51, composto da vani 48 mq, - rendita: 143,78 €.
CONFINI:
Est : Sub 36
Ovest : sub 34
L'edificio è stato costruito nel 2002.
L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 3,20 m.
Destinazione urbanistica:
Nel piano regolatore vigente: in forza di delibera D.G.R.V. 2121/2007 e D.G.R.V. 815/2008
l’immobile è identificato nella Zona “D2” – Aree per insediamenti prevalentemente commerciali e
direzionali di nuova espansione e di completamento.
Norme tecniche ed indici (tali norme si riferiscono a quelle del P.d.L. “Dante Alighieri”, secondo il
quale è stato costruito il complesso di edifici di cui fa parte l’immobile in oggetto): Indice di
cubatura fondiaria: 3 mc/mq;
Rapporto di copertura fondiaria: 50%;
H max: ml. 9,00;
H min: ml. 5,00.
Destinazione
Autorimessa
Parametro
Sup. reale
lorda
Sup. reale
lorda
Valore
reale/potenziale Coefficiente
52,00
1,00
52,00
Caratteristiche descrittive:
Componenti edilizie e costruttive:
Pavim. Interna:
materiale: cls industriale, condizioni: buone.
Valore equivalente
52,00
52,00
Infissi interni:
tipologia: a battente, materiale: alluminio, condizioni: buone.
Portone di ingresso: tipologia: basculante, materiale: alluminio, accessori:
senza maniglione
antipanico, condizioni: buone.
.
Impianti:
Elettrico:
tipologia: con cavi a vista, tensione: 220V, condizioni: buone, conformità:
rispettoso delle vigenti normative.
.
Accessori:
Descrizione magazzino di cui al punto B
L'unità in oggetto, inizialmente concepita come autorimessa, è stata poi adibita a piccolo
magazzino mediante la chiusura parziale del portone d'accesso. Tale modifica è stata eseguita in
totale assenza di titolo abilitativo (i costi per il ripristino sono stati conteggiati nell'apposito
capitolo). Tale magazzino ha una superficie di 27 mq ed è accessibile da una rampa esterna e da una
scala con relativo ascensore condominiale. Posto al piano interrato, sviluppa una superficie lorda
complessiva di circa mq 30,80.
Identificato al catasto fabbricati: foglio 9 mappale 906 subalterno 36, categoria C/6, classe 1,
superficie catastale 31, consistenza 28 mq, - rendita: 83,87 €.
CONFINI:
Est : Sub 8, 6 (BCNC – vano contatori e rampa)
Ovest : sub 35
L'edificio è stato costruito nel 2002.
L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 3,20 m.
Destinazione urbanistica:
Nel piano regolatore vigente: in forza di delibera D.G.R.V. 2121/2007 e D.G.R.V. 815/2008
l’immobile è identificato nella Zona “D2” – Aree per insediamenti prevalentemente commerciali e
direzionali di nuova espansione e di completamento.
Norme tecniche ed indici (tali norme si riferiscono a quelle del P.d.L. “Dante Alighieri”, secondo il
quale è stato costruito il complesso di edifici di cui fa parte l’immobile in oggetto): Indice di
cubatura fondiaria: 3 mc/mq;
Rapporto di copertura fondiaria: 50%;
H max: ml. 9,00;
H min: ml. 5,00.
Destinazione
Magazzino
Parametro
Sup. reale
lorda
Sup. reale
lorda
Valore
reale/potenziale Coefficiente
30,80
1,00
30,80
Valore equivalente
30,80
30,80
Caratteristiche descrittive:
Componenti edilizie e costruttive:
materiale: cls industriale, condizioni: buone.
tipologia: vasistas, materiale: alluminio, protezione: inferriate, materiale
protezione: alluminio, condizioni: buone.
Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: alluminio, accessori: senza
maniglione antipanico, condizioni: buone.
Pavim. Interna:
Infissi esterni:
.
Impianti:
Elettrico:
tipologia: con cavi a vista, tensione: 220V, condizioni: buone, conformità:
rispettoso delle vigenti normative.
.
Accessori:
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
Stima comparativa a valore di mercato. Analisi dei valori medi di compravendita, rilevati in
occasione di recenti operazioni immobiliari.
8.2. Fonti di informazione
Catasto di Vicenza, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vicenza, ufficio tecnico di
Montecchio Maggiore, agenzie immobiliari operanti in zona.
8.3. Valutazione corpi
ID
Immobile
A autorimessa
B magazzino
A corpo Valore intero medio
ponderale
1
1
Valore diritto e quota
€ 30.000,00
€ 30.000,00
€ 13.000,00
€ 43.000,00
€ 13.000,00
€ 43.000,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra
oneri tributari su base catastale e reale e per
assenza di garanzia per vizi e per rimborso
forfetario di eventuali spese condominiali
insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
- Riduzione percentuale: Decurtazione per lo
stato di occupazione degli immobili da parte
della ditta "Mercato Stock". Sebbene
l'importo del canone di locazione sia nella
media dei valori ordinari di mercato, si
ritiene opportuno attuare tale detrazione in
quanto l'immobile
non sarà disponibile
prima della scadenza contrattuale, salvo
disdetta del locatario.
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica
e/o catastale:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico
dell'acquirente
Spese di cancellazione
delle trascrizioni ed
iscrizioni a carico dell'acquirente:
€ 6.450,00
€ 2.150,00
€ 2.200,00
Nessuno
Nessuna
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni
nello stato di fatto in cui si trova, con le spese
tecniche
di regolarizzazione urbanistica e/o
catastale a carico della procedura:
€ 34.200,00
V a l o r e d e l l ' i m m o b i l e a l n e t t o d e l l e d e c u r t a z i o n i nello
stato di fatto in cui si trova, con le spese
tecniche
di regolarizzazione
urbanistica,
condominiale (€ 825,10) e/o catastale a carico
dell'acquirente:
€ 31.374,90
Relazione lotto 001 creata in data 09/01/2009
Codice documento: F163-08-000047-001
il perito
Geom. Andrea Piantoni

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