Recepimento della Direttiva Mutui in Italia Implementation of

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Recepimento della Direttiva Mutui in Italia
Implementation of “Loan Directive” in Italy
Recepimento della Direttiva Mutui in Italia
Trasferimento alle banche dell’immobile del consumatore inadempiente
dopo 18 rate insolute.
In recepimento della direttiva del Parlamento Europeo e del Consiglio del 4 febbraio 2014 (la
2014/17/UE c.d. "Mortgage Credit Directive" o Direttiva Mutui), il Consiglio dei Ministri ha
approvato il Decreto Legislativo 21 aprile 2016 n. 72 (di seguito il "Decreto"), pubblicato in
Gazzetta Ufficiale n. 117 del 20 maggio 2016, in vigore dallo scorso 4 giugno, anche se per alcuni
aspetti pratici sarà necessario attendere l'emanazione della normativa secondaria da parte della
Banca d'Italia e del CICR (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio).
Il Decreto, in ossequio alla finalità specifica perseguita dalla Direttiva Mutui, mira a garantire un
elevato livello di protezione dei consumatori (con tali intendendosi le persone fisiche che agiscono
per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale o professionale svolta), imponendo a
banche e altri soggetti abilitati all’erogazione di finanziamenti (definiti “finanziatori”) maggiori
tutele e obblighi anche in sede precontrattuale.
Le previsioni del Decreto operano per il caso in cui i consumatori abbiano sottoscritto “contratti
di credito”, che vengono individuati nel credito sotto forma di dilazioni, di prestiti o altre
facilitazioni finanziarie, garantito da ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale su beni
immobili residenziali, o nel credito finalizzato all'acquisto o alla conservazione del diritto di
proprietà su terreni o immobili.
Attraverso l’introduzione nel d.lgs. 385/1993 (Testo Unico Bancario) degli artt. 120 septies e 120
octies, vengono previsti in capo ai finanziatori e agli intermediari del credito doveri di diligenza,
correttezza e trasparenza nella stipula dei contratti di credito, relativamente ai quali vengono
richiesti altresì specifici oneri pubblicitari, che non devono contenere formulazioni che possano
indurre nel consumatore false aspettative sulla disponibilità o sul costo del credito, con particolare
riferimento ai tassi di interesse, al TAEG e all’esistenza di eventuali servizi accessori necessari
per ottenere il credito.
A completare la disciplina di tutela nei confronti del "contraente debole" si aggiunge il dovere del
finanziatore di effettuare una valutazione approfondita circa il merito creditizio del consumatore,
al fine di verificare le prospettive di adempimento da parte dello stesso riguardo gli obblighi
stabiliti dal contratto.
La novità di maggior rilievo introdotta dal Decreto, tuttavia, riguarda certamente l’introduzione
dell’art. 120 quinquiesdecies del Testo Unico Bancario, ai sensi del quale nei contratti di credito
può essere inserita la previsione per cui, in caso di inadempimento del consumatore, l’immobile
oggetto di garanzia reale o i proventi della vendita del medesimo bene, siano trasferiti al
finanziatore, con conseguente estinzione dell'intero debito derivante dal contratto di credito
(anche qualora il valore del bene trasferito o l'ammontare dei proventi della vendita sia inferiore
all'ammontare del debito residuo).
Qualora il valore dell'immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo
(ma il valore del debito non potrà in nessun caso superare il valore della garanzia) il consumatore
avrà diritto all'eccedenza.
Se da un lato il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla
sottoscrizione della predetta clausola di trasferimento o restituzione, la clausola, una volta
inserita, determina l’obbligo del finanziatore di garantire al consumatore l’assistenza gratuita di
un consulente, che dovrà valutarne la convenienza.
Affinché si possa dar luogo al trasferimento o alla vendita dell’immobile, l’inadempimento deve
consistere nel mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili del
contratto di credito. Il ritardato pagamento che sia effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo
giorno dalla scadenza non viene tuttavia considerato ai fini dell’inadempimento.
Il valore del bene immobile è stimato da una perizia resa, successivamente all'inadempimento,
da parte di un perito scelto di comune accordo dalle parti o, in caso di mancato accordo, nominato
dal Presidente del Tribunale.
In ogni caso, la clausola di trasferimento dell’immobile non può essere pattuita nel caso di
surrogazione del contratto di credito di cui all’art. 120 quater del Testo Unico Bancario.
Le previsioni introdotte in tema di trasferimento al finanziatore dell’immobile dato in garanzia
sono senza dubbio simili a quelle introdotte il 4 maggio 2016 dal decreto legge 59/2016 per
l’ipotesi di finanziamenti concessi alle imprese, e semplificano di molto il realizzo, da parte dei
soggetti finanziatori, dei crediti in sofferenza.
Rispetto a quanto previsto dal decreto legge 59/2016 – peraltro ancora in sede di conversione di
legge e, quindi, soggetto a possibili modifiche – il Decreto, destinato a consumatori piuttosto che
ad imprese, prevede termini più lunghi di inadempimento prima che si possa procedere al
trasferimento dell’immobile. Inoltre, il trasferimento previsto dal Decreto comporta comunque
l’estinzione integrale del debito, anche nel caso in cui il valore dell’immobile dovesse essere
inferiore all’ammontare del debito residuo.
La necessaria assistenza gratuita al consumatore da parte di un consulente rappresenta inoltre
una tutela aggiuntiva rispetto a quanto previsto nel caso di analoghe clausole di trasferimento
inserite in contratti di finanziamento stipulati con imprese.
Peraltro, il Decreto nulla dice in merito alle modalità pratiche con cui il trasferimento potrà essere
perfezionato, mentre il decreto legge 59/2016 stabilisce che l’inserimento della relativa clausola
nel contratto di finanziamento alle imprese determina un trasferimento sospensivamente
condizionato all’inadempimento, prevedendo che la condizione si considera verificata non appena
il perito incaricato di stimare l’immobile comunica la valutazione al debitore e alla banca, che
potrà allora comparire avanti al Notaio per l’atto di trasferimento senza che sia richiesta la
presenza del debitore.
Per ulteriori informazioni contattare:
Paolo Bonolis
Partner
[email protected]
Gianfabio Florio
Associate
[email protected]
Implementation of “Loan Directive” in Italy
Transfer in favor of banks of the property owned by the consumer in
default following to 18 unpaid instalments
In implementation of the Directive of the European Parliament and European Council dated 4
February 2014 (the 2014/17/UE so-called Mortgage Credit Directive or “Direttiva Mutui”), the
Italian Council of Ministers approved the Legislative Decree no. 72 of 21 April 2016 (hereinafter
the “Decree”), published on 20 May 2016, in force since 4 June, even if certain specific technical
provisions will require the issuing of ad hoc rules by the Bank of Italy and the CICR (ministerial
committee for credit and savings).
The Decree, in accordance with the Mortgage Credit Directive, aims at guaranteeing a highlevel protection of consumers (which are defined as individuals acting for scopes that are not
related to commercial, entrepreneurial or professional activities), also for the pre-contractual
stage, which is to be complied with by banks and other entities authorised to grant loans
(defined as “financers”).
The Decree applies to “credit contracts” entered into by consumers, which are defined as
contracts for the granting of credits in the form of extensions, loans or other financial facilities,
secured by mortgage over the property right or other right in rem on residential assets, or any
credit directed to the purchasing of the right of property over land or assets.
Through the introduction of Articles 120 septies and 120 octies in the legislative decree no.
385/1993 (Banking Consolidated Act), banks and financial intermediaries must comply with
diligence, fairness and transparency duties in the execution of credit contracts, as well as with
specific publicity obligations, consisting in information that is not suitable to create false
expectations in the consumer in relation to availability or costs of the credit, with particular
reference to interest rates, TAEG (the “overall” final yearly rate inclusive of any charge) and
any possible ancillary services needed for obtaining the credit.
The lender is also obliged to properly evaluate the credit worthiness of the consumer, in order
to assess the chances that he/she will be eventually able to fulfil his/her repayment obligations.
The most relevant innovation brought by the Decree, however, lays in the introduction of Art.
120 quinquiesdecies of the Banking Consolidated Act, according to which the credit contracts
may provide for a specific clause stating that the default by the consumer may trigger the
transfer to the lender of the property given as security of the contract (or the proceeds obtained
by the sale of the property), causing the discharge of the whole indebtedness of the borrower
(even in the case in which the value of the transferred property is lower than the amount of
the outstanding debt).
If the value of the property or the amount of the proceeds obtained by the sale of same are
higher than the secured debt, the consumer will be entitled to get the surplus.
The lender cannot ask for insertion of the said clause as a condition to granting the relevant
loan. Additionally, the lender must ensure that the consumer is provided with a free legal advice
– by an independent lawyer – on the effects and expediency of inserting such clause in the loan
agreement.
In order to trigger the transfer of the property, the consumer must have incurred a “qualified”
default, consisting in failure to pay at least 18 instalments. A delay from 30 to 180 days from
the expiration date, does not qualify as default.
In case of default the value of the property is assessed by an appraiser jointly instructed by the
parties or, in lack of agreement, appointed by the president of the competent court.
In any case, the clause of transfer of the property may not be inserted in case of subrogation
in the credit contract pursuant to Art. 120 quater of the Banking Consolidated Act.
The new law provisions on the direct transfer of ownership to the lender are very similar to
those just introduced by the law decree 59 of 4 May 2016 for loans granted to companies, and
in the same way are aimed at simplifying the recovery of non-performing credits.
Compared to the law decree no. 59/2016 (which must still be converted into law, and may be
subject to further amendments), the Decree gives more time to the consumer to remedy his/her
default and avoid that the lender enforces the right to transfer the property.
In addition, the transfer of the property as provided for by the Decree will cause the full
discharge of the indebtedness of the borrower, even when the property value is lower than the
outstanding debt (whilst such discharge is not envisaged by law decree no. 59/2016 in case of
loans to companies).
Also, the compulsory free-of-charge assistance to the consumer by a consultant represents an
additional protection which is not given to companies under law decree no. 59/2016.
In any case, the Decree does not specify on a practical basis how the transfer is perfected,
whilst law decree no. 59/2016 specifically states that the default of the borrower is a condition
of the transfer and that the transfer is then perfected with retroactive effects as soon as the
appraiser in charge for assessing the value of the property communicates his evaluation to the
debtor and to the bank. As soon as the communication is served, the lender will then be entitled
to appear before a Notary and proceed with the transfer of the property, without need for the
borrower to be present.
For further information please contact:
Paolo Bonolis
Partner
[email protected]
Gianfabio Florio
Associate
[email protected]
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