Relazione Generale dell`Intervento

COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA
_________________________________________________
Soc. VILLAGGIO TURISTICO VO’ srl
Via Vò, 9
Desenzano del Garda
S.U.A.P. ( Sportello Unico Attività Produttive )
PROGETTO DI RISTRUTTURAZIONE
PER IL MIGLIORAMENTO E POTENZIAMENTO DEL
VILLAGGIO TURISTICO VO’
Secondo le indicazioni contenute nel Documento Preliminare di Piano del PGT
e atto ricognitivo delle aree produttive per l’attuazione dello Sportello Unico
Attività Produttive ( SUAP ) ( delibera C.C. n° 61 del 13.7.2009)
e secondo le indicazioni progettuali suggerite dalla Soprintendenza ai Beni
Architettonici e Ambientali di Brescia
_______________________________________________________________
RELAZIONE GENERALE
Ottobre 2011
CRONISTORIA DEL VILLAGGIO
pag.
ATTUALITA’ DELLA STRUTTURA
LA NUOVA RISTRUTTURAZIONE
IL PROGETTO ARCHITETTONICO E PAESISTICO
RELAZIONE TECNICO URBANISTICA
BENEFICIO IMMOBILIARE
PLANIMETRIE STRUMENTI URBANISTICI
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
2
3
4
5
7
8
Pier Giuseppe Ramella
Paola Ramella
___________________
Architetti
1
L’area interessata dal progetto è ubicata in località Vò, tra il Lago e la strada
comunale per Salò.
Dal 1966 fino al 2006 è sempre stata vincolata dagli strumenti urbanistici
in vigore all’uso di Campeggio.
Ha una superficie di 17.475 mq., un fronte Lago di 312 ml., ed è classificata
dal P.R.G., approvato in via definitiva nel 2006 fra le zone destinate ad attità
all’aria aperta ( ZARA )- art. 50 delle N.T.A. ( allegato B ) e soggetta a Piano
di Recupero PR3 – art. 55 delle N.T.A. ( allegato C).
Dal 2006 il nuovo P.R.G. riconosce che su detta area, tramite Piano di
Recupero ( PR3 ), si possa procedere alla ristrutturazione della intera
attività esistente.
Successivamente, il Documento Preliminare di Piano
del P.G.T.,
approvato in Consiglio Comunale il 13 luglio 2009 , conferma che
all’interno dell’attuale area si possono effettuare: “interventi finalizzati al
potenziamento e miglioramento della capacità ricettiva degli insediamenti
turistici esistenti”.
La superficie di area che si intende sottoporre al Piano di Recupero ( PR3)
si limita a 10.050 mq. attualmente utilizzata dalla sola attività di
Campeggio, essendo i restanti 7.425 mq. già stati interessati nel 1990 da
ristrutturazione compatibile con la nuova struttura turistica che si vuole
formare.
CRONISTORIA DEL VILLAGGIO
Il Campeggio-Villaggio Turistico (con bungalow in legno) dall’inizio della sua
attività, che risale al 1950, disponeva di due licenze prefettizie di esercizio, una
per l’attività di Campeggio, l’altra per quella di Villaggio Turistico, sempre
rinnovate fino all’entrata in vigore della L.R. 71/81.
Quando a seguito di detta Legge la competenza per il rilascio delle licenze
d’esercizio passò al Comune, allo stesso venne anche attribuito l’obbligo di
adeguare gli strumenti urbanistici, allora vigenti, alla nuova normativa, entro
sei mesi dall’entrata in vigore della Legge, al fine di consentire all’allora
struttura ricettiva di adeguarsi ai nuovi parametri previsti dalla Legge
Regionale.
Gli strumenti urbanistici non furono mai adeguati, nonostante le reiterate
richieste della proprietà.
Pur mantenendo invariata nel tempo la sua natura ed essenza di Villaggio
Turistico, il Comune di Desenzano, a partire dalla metà degli anni ’80,
riconosceva alla soc. Villaggio Turistico Vò srl la sola licenza di esercizio
per il Campeggio, a 4 stelle, della capienza complessiva di 158 piazzuole.
Dagli anni ’80 in poi, sulle piazzole, si sono realizzate casette di legno
trasportate su ruote, divenute poi fisse e, nel tempo,ampliate con l’aggiunta di
verande ed altri manufatti, configurando un insieme architettonico ambientale
eterogeneo, dall’aspetto paesaggistico non particolarmente edificante.
2
Ognuna di queste unità abitative è collegata ai servizi primari: acqua, luce e
scarichi fognari che si convogliano nel collettore Garda Uno.
Nel 1990, a seguito della Legge Regionale che consentiva di convertire
parte delle piazzole per campeggio in unità abitative in muratura, il
Villaggio Turistico subì una sostanziale ristrutturazione.
Vennero realizzati 31 monolocali in muratura compresi tra i 20 e i 26 mq.
cad. Ciò nonostante il Comune, in violazione degli obblighi imposti dalla
normativa regionale, non provvide a modificare il P.R.G che continuò a
considerare l’area alla sola destinazione di Campeggio.
Contemporaneamente alla costruzione dei nuovi monolocali venne realizzato
l’edificio che comprende il ristorante con i relativi servizi e gli uffici per la
reception.
ATTUALITA’ DELLA STRUTTURA
La soc. Villaggio Turistico Vò ha accolto con favore la nuova destinazione
d’uso riservata alla propria area, prima dal P.R.G., approvato in via definitiva
nel 2006 e, successivamente, indicata dal Documento di Piano del P.G.T.
(delibera C.C. n° 61 del 13.7.2009) perché ritiene si possa dar corso ad un
ulteriore rinnovamento della struttura turistica, che meglio si deve disporre per
soddisfare le esigenze di una attività sempre in via di evoluzione, che vuole
essere di prestigio per se stessa e per la Città di Desenzano.
Con le modificazioni che verranno realizzate a seguito del nuovo
intervento programmato, la classificazione di “Villaggio Turistico”
interesserà l’intera struttura ricettiva, abbandonando quella fin qui
“imposta” di Campeggio, di minor pregio.
Attività questa non più richiesta.
In alternativa al Campeggio si richiedono alloggi per famiglie con almeno 4
posti letto, soggiorno con angolo cottura e servizi adeguati in uso riservato al
solo nucleo familiare.
Per una famiglia, il canone per un alloggio a 4 letti, in un Villaggio
Turistico, risulterà sempre inferiore a quello che si richiederebbe per
essere ospitata in un albergo, sottolineando con questo il valore sociale che
assumerebbe la realizzazione della nuova struttura.
Gli alloggi con 4 posti letto attualmente esistenti nel Villaggio sono in
numero limitato rispetto a quanto si richiederebbe, facendolo risultare
sotto utilizzato, non in grado di offrire i migliori servizi che si
richiederebbero, in ragione della sua dimensione e qualità dei luoghi
LA NUOVA RISTRUTTURAZIONE
Con quanto consentito dal Documento di Piano del P.G.T si vuole recuperare
una maggiore potenzialità della struttura ricettiva, realizzando il maggior
numero possibile di unità abitative a 4 letti. Si vogliono aggiungere 24 alloggi
3
in muratura, ancora possibili, eliminando tutti i manufatti esistenti sulla parte
di area interessata all’intervento.
Dette nuove unità abitative si svilupperanno su una superficie complessiva
pressoché equivalente a quella utilizzata dai manufatti ed edifici esistenti che
verranno abbattuti o rimossi. Risulteranno comunque contenute nei limiti delle
quantità previste dalle Leggi Regionali vigenti.
I posti letto complessivi, relativi a tutto il Villaggio ristrutturato,
risulteranno superiori a 200, tanto da rendere possibile una maggiore
disponibilità di servizi generali, quindi, un miglioramento sostanziale della
struttura ricettiva, come voluto dal Documento di Piano.
Le 24 unità di nuova costruzione saranno realizzate in muratura a
struttura fissa, con progetto che tenga nella massima considerazione la
qualità dei luoghi, escludendo ogni forma di casualità nella loro
configurazione architettonica.
L’art. 3 del Regolamento n°2 del 2003 della L.R. n° 7/2001 prevede che gli
alloggi che formano un Villaggio Turistico possano ospitare 4 persone.
Non è indicata la dimensione massima degli stessi.
_______________________________________________________________
Edifici e manufatti esistenti da demolire
(sull’area di 10.050 mq. interessata alla ristrutturazione)
-
n° 36 alloggi ex case mobili
ex servizi in muratura per Campeggio
nuovi servizi in muratura per Campeggio
edificio con alloggio in muratura
mq.
1.035
143
60
90
_______
mq. 1.328
Unità abitative che si intendono realizzare
(sull’area di 10.050 mq. interessata alla ristrutturazione)
n° 24 x 55 slp cad.
mq. 1.320
_______________________________________________________________
IL PROGETTO ARCHITETTONICO E PAESISTICO
Il completamento della ristrutturazione che si propone, iniziata nel 1990,
consentirà al Villaggio Turistico Vò di abbandonare in modo definitivo la
componente relative al Campeggio.
Il rinnovato Villaggio risulterà composto solo da unità abitative realizzate in
muratura, di tipo alberghiero, per una capacità ricettiva complessiva pari o
superiore a 200 posti letto.
4
Le nuove unità disporranno, nella zona baricentrica del Villaggio, di un
ristorante, anch’esso modificato per essere più funzionale ed accogliente; di un
potenziato Ufficio Reception e di un luogo per l’attesa, arricchito con materiale
informativo turistico relativo al Lago di Garda, al suo entroterra ed alle Città
d’arte, facilmente raggiungibili.
Si prevede la realizzazione di sale comuni a carattere ricreativo, per riunioni e
convegni, nonché uno spaccio ben attrezzato ad uso interno del Villaggio.
Saranno realizzati impianti ricreativi, come le piscine per adulti e per bambini e
riordinati gli accessi a Lago per facilitare la balneazione.
I parcheggi per gli ospiti verranno tutti ubicati all’interno della perimetrazione
del Villaggio in ragione di almeno 1,5 posto auto per alloggio, riferiti alla
intera struttura. Saranno garantiti parcheggi per gli ospiti occasionali e per gli
operatori addetti alla gestione dell’intero complesso.
Il Villaggio sarà accessibile a tutti, purché si rispettino le norme di Legge
che regolano le attività che si svolgono all’aria aperta.
In accordo con la Soprintendenza ai Beni Architerronici e Ambientali di
Brescia si è stabilito che i nuovi edifici da edificare debbano avere altezza di
due piani fuori terra, in modo da ridurre della metà la superficie coperta, avere
la copertura piana e risultare pressoché contenuti nel livello della strada
comunale per Salò, che passa tangente alla proprietà.
Le nuove 24 unità abitative, di circa 55 mq. cad.(murature comprese), saranno
realizzate in muratura, come previsto dagli orientamenti contenuti nelle recenti
Leggi Regionali che tendono a conferire alle attività che si svolgono all’aria
aperta maggiore qualità di immagine evitando, dove possibile, aggregazioni di
fabbricati eterogenei e manufatti occasionali i cui risultati paesaggistici non
risultano essere fra i più edificanti, specie quando, come nel caso del Villaggio
Turistico Vò, si trovano prospicienti alla riva del Lago di una delle sue parti
più belle.
I nuovi alloggi saranno accorpati in 3 edifici, posizionati a forma di teatro
rispetto alla riva del Lago, ad una distanza variabile fra i 12 e i 25 mt.
Ogni alloggio si comporrà di un soggiorno con angolo cottura, di una camera
da letto e di un ampio servizio, dotato dei 4 apparecchi fondamentali,
facilmente adattabile all’uso dei portatori di handicap. Saranno areati mediante
aperture dirette, lucernari apribili dall’alto o ventilazione meccanica in
conformità alle norme vigenti.
Avranno grandi aperture verso il Lago e saranno dotati di ampi terrazzi e
porticati per consentire un gradevole soggiorno all’aperto.
L’accesso alle unità avverrà dalla parte posteriore, verso la strada, in modo
abbinato ogni due unità, senza incontrare alcuna barriera architettonica per gli
alloggi siti al piano terreno e per mezzo di scale in ferro per gki alloggi previsti
al piano superiore.
Gli edifici saranno completamente intonacati e tinteggiati con i colori tipici
lacustri, differenziati per ogni corpo e saranno arricchiti da motivi ornamentali
di colori vari, come possibile rilevare dai grafici allegati.
Avranno serramenti di metallo colorato.
5
Ogni fabbricato verrà posizionato in modo salubre rispetto al livello del
terreno. Saranno dotati di intercapedine areata orizzontale sotto il piano di
calpestio degli alloggi.
Gli scarichi fognari saranno convogliati nei condotti attualmente esistenti che
attraversano il Villaggio per raggiungere le pompe di sollevamento verso il
condotto stradale del Garda Uno. Niente sarà scaricato a Lago.
L’approvvigionamento idrico, conseguente alla nuova ristrutturazione,
non richiederà alcun incremento, in quanto la quantità d’acqua che si
consumava per l’attuale struttura a casette prefabbricate ed a Campeggio
non prevede, nel suo insieme, un numero maggiore di ospiti.
I nuovi edifici si inseriranno nell’attuale contesto paesaggistico in modo
meno invasivo rispetto ai fabbricati e manufatti esistenti.
E’ previsto venga conservata la vegetazione esistente, depurata dalle
alberature ammalorate e incrementata da nuove piantumazioni ad essenze
tipiche dei luoghi ed a cespugli per conferire note di colore.
La spiaggia antistante, nei periodi dell’anno che si evidenzia, si potrà
raggiungere per mezzo di scalette di ferro posizionate sul muro di divisione tra
la proprietà del Villaggio e la zona demaniale.
Le nuove costruzioni non saranno in alcun modo visibili dalla strada che
passa tangente al Villaggio, perché contenute nel dislivello esistente tra la
suddetta strada e il piano di costruzione e la vegetazione predisposta a
difesa della praivacy del Villaggio.
Le nuove attrezzature ricreative risulteranno conformi alle normative vigenti e
non saranno visibili né dalla strada né dal Lago.
Con il progetto di ristrutturazione, dal punto di vista paesaggistico,
l’inserimento della nuova struttura ricettiva risulterà più compatibile con
la qualità dei luoghi, che ne trarranno vantaggio dalla migliore
disposizione volumetrica che si propone.
I nuovi parcheggi saranno mimetizzati nel verde e non visibili da alcuna parte
dei luoghi pubblici.
Maggiori dettagli tecnici e costruttivi saranno riportati sul progetto
paesistico e costruttivo.
RELAZIONE TECNICO URBANISTICA
L’intervento che si intende attuare con il presente progetto è finalizzato
alla modificazione della sola tipologia ricettiva.
Si tratta, infatti, di trasformare le attuali piazzole per il posizionamento di
tende o camper in alloggi a quattro letti, costruiti in muratura secondo le
norme vigenti.
La trasformazione non comporterà alcun aumento di ricettività, di modifica del
territorio e dei servizi attualmente funzionanti per il Campeggio.
6
In modo particolare:
- non sarà modificato lo stato di attuazione della pianificazione vigente;
- non sarà modificata la mobilità sul territorio;
- non esistono beni culturali nelle vicinanze;
- il paesaggio non subirà alcuna sostanziale modificazione, in quanto i nuovi
edifici proposti risulteranno pressoché “nascosti” in mezzo al verde;
- sarà valorizzata la vegetazione esistente. Dagli spazi pubblici non sarà
visibile alcun manufatto;
- i sottoservizi rimarranno invariati, perché si utilizzeranno gli stessi già in
dotazione al Campeggio, che si convogliano in condotti allacciati al Garda
Uno.
Il progetto di Piano
Con il progetto di ristrutturazione del Villaggio Turistico Vò si vuole
recuperare una migliore potenzialità della struttura ricettiva, realizzando il
maggior numero possibile di unità abitative a 4 letti.
Perché ciò sia possibile è necessario modificare la normativa del P.R.G.
vigente che limita la superficie coperta dei fabbricati al solo 10% della
superficie della intera proprietà.
L’attuale superficie coperta, realizzata prima che entrasse in vigore il P.R.G.,
raggiunge già di per se stessa il limite sopra indicato. Pertanto, affinché la
nuova ristrutturazione possa essere realizzata è necessario derogare dalla
normativa vigente consentendo una nuova superficie coperta. I nuovi edifici
previsti, comunque, avranno una superficie coperta pari a circa la metà rispetto
a quella delle strutture esistenti da demolire. Cosi come l’altezza degli edifici
dovrà essere variata da 1 a 2 piani fuori terra, su richiesta della Soprintendenza.
Senza queste modifiche alle norme del P.R.G. verrebbe vanificata l’indicazione
data dal Progetto Preliminare di Piano che india per la Zona un miglioramento
e un potenziamento delle strutture ricettive esistenti, lasciando invariata la
situazione attuale.
Normativa
Il P.R.G. approvato in via definitiva nel 2006 riconosce che sull’area di
proprietà della soc. Villaggio Turistico Vò srl è possibile esercitare attività
all’aria aperta ( ZARA ) regolate dall’art., 50 delle N.T.A. ( allegato B ) e
soggette a piano di recupero PR3 art. 55 delle N.T.A. ( allegato C ).
Si riconosce che su detta area si possa procedere alla ristrutturazione della
intera attività esistente. L’art. 50 delle N.T.A. del Piano prevede che si possano
realizzare edifici di 3,50 mt. di altezza con una superficie coperta inferiore al
10% della superficie della proprietà (v. paragrafo precedente)
La normativa prevede, inoltre, che venga garantita la permeabilità e
fruibilità pedonale verso il Lago ( Elaborato PO ). Condizione questa
soddisfatta dalla struttura turistica che, per sua definizione, si offre al pubblico
in ogni sua parte e in tutta la sua dimensione, consentendo a chiunque di
accedere a Lago.
Si ritiene quindi che il percorso pedonale e ciclabile, indicato graficamente
di massima sulla tavola di Piano, non sia necessario venga realizzato
perché quanto richiesto con la sua attuazione viene soddisfatto dalla intera
permeabilità della struttura. Tale percorso, del resto, risulterebbe di
7
impossibile formazione perché ciò comporterebbe la realizzazione di
invasive strutture di separazioni (recinzioni sui confini) con l’attività del
Villaggio che, ai suoi ospiti , deve assicurare la maggiore riservatezza e
sicurezza possibile.
N.B. in questa parte del Lago si precisa che l’arenile della spiaggia ha una
larghezza media molto ridotta, variabile dai 2 ai 4 mt. a seconda delle stagioni.
Non sarebbe, inoltre, possibile alcuna balneazione per la mancanza assoluta di
servizi utili a tale scopo.
STIMA DEL BENEFICIO IMMOBILIARE
CONCESSO PER RISTRUTTURAZIONE
-
-
Superficie dell’area con destinazione campeggio
interessata alla ristrutturazione
mq.
10.050
Superficie lorda di pavimento (slp)
edifici di progetto Villaggio Turistico
.mq
1.320
€/mq.
471
-
Valore dell’edificabilità (157 al mq. x 3)
(importo rilevato all’Ufficio Tecnico comunale
-
Valorizzazione edilizia complessiva dell’area
1.320 x 471 =
€
-
Valore dell’area attuale utilizzata a Campeggio
(importo rilevato all’Ufficio Tecnico comunale)
-
Valore complessivo area Campeggio
10.050 x 30 =
€
301.500
Bneficio immobiliare
621.720 - 301.500 =
€
320.220
.
€/mq.
621.720
30
8
IMPORTI DA VERSARE AL COMUNE
Per incremento di valore
320.220 x 30% : 2 =
€ 48.033,00
(pagamento da concordare)
_______________________________________________________________
Per oneri di urbanizzazione 1° e 2°
Slp mq. 1.320 x ( 27,55 + 25,71 ) =
€ 70.303,20
(pagamento rateizzabile)
_______________________________________________________________
Onere per costo di costruzione
Importo complessivo intervento ristrutturazione:
1.338.194 x 10% =
(pagamento rateizzato in tre anni)
133.819,40
__________
Tot. €
252.155,60
*********
9