L`affitto senza “brutte sorprese”
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L`affitto senza “brutte sorprese”
L’affitto senza “brutte sorprese” Siamo nel 2009 e parlare di appartamenti da affittare , ci colloca sicuramente in una fascia di grande privilegio. Comunque, proprio perché il momento economico non è dei migliori, dobbiamo assolutamente valutare con ancora maggiore attenzione quello che stiamo facendo. I contratti di locazione prevedono durate di 4anni + 4 !! Vuol dire che legheremo ad una persona il nostro “investimento” per almeno 8 anni. Domanda: E a chi affidiamo i nostri soldi/appartamento? Parlo per esperienza personale e vi dico che, il più delle volte, non lo sappiamo! Se tutto va bene, l’inquilino che occuperà il nostro alloggio ci è stato presentato e questo…è garanzia sufficiente? Proprio perché mi sono ritrovato in questa fortunata condizione, mi sono chiesto come era possibile cercare di prevenire possibili brutte sorprese (insolvenze, danneggiamenti, ecc). La persona che entra nel nostro appartamento, abbiamo detto che si legherà con noi per diversi anni e dovendo versare mensilmente somme importanti (da qualche centinaio a qualche migliaio di euro al mese) possibilmente al momento dell’uscita, dovrebbe renderci l’appartamento in buone condizioni. Quanto sarebbe gradito conoscerlo in anticipo? Quanto sarebbe gradito conoscerlo veramente, sapere se è un buon o un cattivo pagatore, verificare il reale stato sociale, ecc. Ma tutto questo, che sembra un sogno, è possibile? La risposta è: SI. Era ed è possibile avere queste informazioni. E’ possibile sapere in anticipo a chi affitteremo parte dei nostri averi. Certo è un’informazione pregressa, ci mostra una fotografia del passato, non possiamo sapere cosa succederà da li in avanti. Possiamo però essere sicuri di una cosa, se il nostro inquilino era una brava persona, buon pagatore, buon ed onesto cittadino, potrà incorrere in qualche guaio finanziario momentaneo ma, da questo ne uscirà. Dobbiamo avere la certezza di affittare il nostro appartamento ad una persona “perbene”. Per avere questo tipo di informazioni, esistono società specializzate, tra cui quella che io rappresento (AT Risk S.p.A.), che con regolari licenze e permessi, sono in grado di scandagliare, nel pieno rispetto della privacy, le esperienze di pagamento di privati ed aziende. Pensate, io che guido una delle più importanti realtà nazionali del settore, mi ero posto questi quesiti, non voglio immaginare la maggioranza delle persone che non operano sicuramente nel “mondo delle informazioni”. Prevenire è meglio che curare. Questo è sicuramente uno slogan pubblicitario che molti ricordano, però è assolutamente veritiero. Tralasciamo l’aspetto quasi sentimentale che ci unisce al nostro appartamento e pensiamo invece in termini economici all’enorme danno che può procurare un inquilino moroso. Si comincia con i primi segnali, che normalmente consistono in qualche ritardo nel versamento del canone, per poi sentirsi chiedere (nella migliore delle ipotesi) se è possibile saltare un mese per saldarlo il successivo…ci siamo, purtroppo è il primo segnale di quello che sarà un vero calvario. AT Risk S.p.A. Via G.Manzù, 25 - 24122 Bergamo - P.IVA 03421960968 tel +39 035.4161010 – email: [email protected] Pagina 1 Arrivato il secondo mese, non succede nulla e quindi il nostro livello di stress aumenta, cominciamo allora a contattare il nostro Avvocato (chi non ne conosce uno bravo), che inizia immediatamente con un tentativo di riconciliazione bonaria, scrivendo una lettera raccomandata a.r., in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro una certa data(15gg.). Nel caso la morosità persista, oltre ai canoni non pagati, dobbiamo iniziare le procedure di sfratto (ammesso che questo sia possibile). 1. Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida presso il tribunale competente. Si tratta di un atto in cui si cita l'inquilino moroso di almeno 3 mensilità, a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza (da uno a due o tre mesi a seconda dei tribunali). 2. Il termine per sanare. Se l'inquilino si presenta all'udienza può chiedere un termine entro cui poter sanare la morosità; il Giudice può concedergli fino a tre o quattro mesi per pagare (in genere si tratta di una bella regalia che viene concessa legalmente all'inquilino che può così restare in casa d'altri un po' più a lungo a spese della proprietà). Solo nel caso in cui, al termine stabilito dal Giudice, la morosità persista il Giudice convalida lo sfratto e fissa la data per il rilascio dell’immobile. 3. Convalida. Se l’inquilino non si presenta o non si oppone, allora lo sfratto è convalidato ed il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio dell'immobile, normalmente circa un mese dopo la data dell'udienza e manda l'atto alla Cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva, in cui si comanda a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto se richiesto, dando l'assistenza della forza pubblica. 4. L'atto di precetto. Se l'inquilino moroso non libera l’immobile da cose e persone entro la data fissata dal Giudice, occorre che il proprietario a mezzo del suo avvocato gli notifichi l'atto di precetto in cui gli si intima di rilasciare l'unità immobiliare entro 10 gg. dalla notifica e che in difetto si procederà con l'esecuzione coatta (la notifica di solito avviene a mezzo posta, o a mezzo assistenti del tribunale, per cui se l'inquilino non si trova a casa, ritorna all'ufficio postale e lì resta, se non la vuole andare a ritirare, fino al termine della compiuta giacenza ed i tempi si prolungano ulteriormente). 5. Ordinanza di sgombero. Se non basta ancora e l'inquilino persiste nell'immobile, allora occorre procedere con ulteriore atto, consistente in una notifica all’inquilino moroso, con comunicazione di data certa ove l’ufficiale giudiziario si recherà presso l'immobile che occupa per liberare l’immobile nelle forme e nei modi di legge ed eventualmente con l'assistenza della forza pubblica. (Qui siamo praticamente nelle mani dell'Ufficiale Giudiziario che a sua discrezione, in base alla mole di lavoro e alle pratiche che ha da svolgere, può fissare una data vicina a uno o due mesi o lontana... sei o sette mesi...). AT Risk S.p.A. Via G.Manzù, 25 - 24122 Bergamo - P.IVA 03421960968 tel +39 035.4161010 – email: [email protected] Pagina 2 6. Ufficiale giudiziario. Se ancora l’inquilino non ha lasciato l’alloggio, ecco arrivare dopo circa un anno e forse anche più dall'avvio della pratica, il sospirato Ufficiale Giudiziario che eseguirà materialmente lo sfratto, avvalendosi se necessario della forza pubblica, facendo anche cambiare la serratura della porta di casa al fabbro, il quale dovrà essere stato preventivamente chiamato dal proprietario che lo dovrà poi pagare. 7. Verbale di rilascio. A conclusione di tutta la trafila segue il "verbale di rilascio immobile" un atto in cui l'Ufficiale Giudiziario verbalizza l'avvenuto sfratto. Ma non è finita qui ! Inventario. Se nell'immobile sono rimasti i mobili dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario stilerà una dettagliata distinta di tutto quello che c'è e nominerà il proprietario custode e responsabile degli averi che l'inquilino non è riuscito a portare via. Se il proprietario vuole liberare il suo appartamento, sarà obbligato a trovare a proprie spese un luogo idoneo al deposito. Il padrone di casa perde l'affitto, paga le spese legali e le tasse. Non si tiene conto dei danneggiamenti o eventuali atti di sabotaggio che certi inquilini insofferenti alla proprietà compiono ai danni dei servizi, dei serramenti, delle maniglie, delle serrature, delle prese elettriche, e degli scarichi che otturano con il solo fine di vendicarsi perchè il padrone di casa gli ha dato lo sfratto, tanto non hanno nulla da perdere. Forse conveniva informarsi prima. Maurizio Trinca AT Risk S.p.a. Amministratore Delegato AT Risk S.p.A. Via G.Manzù, 25 - 24122 Bergamo - P.IVA 03421960968 tel +39 035.4161010 – email: [email protected] Pagina 3