ZAPISNIK SA SKUPŠTINE SUVLASNIKA

Transcript

Verbale assemblea “Appartamenti Punta” del 24.02.2006
VERBALE DELL’ASSEMBLEA ANNUALE
ORDINARIA DEI
COMPROPRIETARI (condomini)
DELL’EDIFICIO COSTRUITO SULLA
PART. CAT. 2948/1 DEL COMUNE CENSUALE
DI VELI LOŠINJ
ZAPISNIK S REDOVNE GODIŠNJE
SKUPŠTINE SUVLASNIKA ZGRADE
IZGRAĐENE NA Č.ZEM. 2948/1 K.O. VELI
LOŠINJ
od 24.02.2006.g.
In data 24.02.2006, con inizio alle ore
16.00, nella sala “Karolina” dell’Albergo
“Bonavia” a Rijeka, all’indirizzo Dolac 4, si è
tenuta
l’assemblea
dei
(condomini)
comproprietari dell’edificio costruito sulla part.
cat. 2948/1 del comune cat. di Veli Lošinj, che
rappresenta il complesso “Turistički apartmani
Punta” di Veli Lošinj (nel prosieguo
“Appartamenti Punta”)
Dana 24.02.2006.g. s početkom u 16.00
sati, u dvorani «Karolina» Grand Hotela Bonavia,
na adresi Dolac 4, u Rijeci održana je Skupština
suvlasnika zgrade izgrađene na č.zem. 2948/1
K.O. Veli Lošinj, koja u naravi predstavlja
«Turističke apartmane Punta» Veli Lošinj (u
nastavku : «ApartmaniPunta»)
Hanno preso parte all’assemblea i
comproprietari citati nell’elenco che si trova in
allegato al presente verbale e che ne costituisce
parte integrante (Allegato A).
Sastanku su pristupili suvlasnici kao iz
popisa koji se nalazi u privitku ovog Zapisnika i
čini njegov sastavni dio kao Privitak A.
L’assemblea è stata tenuta da:
a)Elio Miani, in qualità di rappresentante della
società commerciale “Jadran apartmani” S.r.l.
b)Anita Prelec, avvocato, mandatario della
“Jadran apartmani” Sr.l. e traduttrice per la
lingua italiana
c)Jadranko Dumenčić , rappresentante della
“Jadranka
d.d.”, l’amministratore degli
“Appartamenti Punta”
Sastanak su vodili:
a)Elio Miani u svojstvu zakonskog zastupnika
trgovačkog društva «Jadran apartmani» d.o.o.
b)Anita Prelec, odvjetnik, punomoćnik «Jadran
apartmana» d.o.o. i ovlašteni prevoditelj za
talijanski jezik te
c)Jadranko Dumenčić predstavnik «Jadranka»
d.d., Upravitelja „Apartmana Punta“
L’ordine del giorno è il seguente:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Elenco dei presenti e dei delegati.
Nomina del segretario verbalizzante e
del responsabile del conteggio dei voti.
Approvazione del nuovo Regolamento
condominiale.
Approvazione del nuovo Contratto di
gestione del condominio.
Revoca
dell’Amministratore
di
condominio per inadempienze dello
stesso.
Nomina
di
condominio.
Approvazione bilancio preventivo anno
2006.
Varie ed eventuali.
Predviđeni dnevni red je sljedeći:
1. Sastavljanje popisa svih nazočnih i
zastupanih suvlasnika i njihovih punomoćnika
2. Imenovanje zapisničara i nadležne osobe za
brojanje glasova
3. Usvajanje novog Međuvlasničkog ugovora
4. Usvajanje novog Ugovora o upravljanju
zgradom
5. Opoziv Upravitelja zgrade radi neizvršavanja
njegovih obveza
6.
Imenovanje novog Upravitelja zgrade
7.
Usvajanje Prijedloga Plana prihoda i
rashoda za 2006.g.
8. Razno
L’Assemblea ha avuto inizio alle ore 16.15.
Sastanak započeo u 16 15 .
Punto. 1. dell’ordine del giorno: quorum =
verifica delle presenze
Si prende atto che i comproprietari sono presenti
nella percentuale del 60,183 % e che, con questo,
è raggiunto il quorum (come deriva dall’elenco
dei condomini, presenti in prima persona oppure
per procura, in allegato A.)
Ad. 1. po Dnevnom redu :
utvrđivanje prisutnih
Kvorum
=
Uzima se na znanje da je pristupila
većina suvlasnika od 60,183% te da postoji
kvorum (kao što proizlazi iz popisa suvlasnika,
osobno prisutnih ili po punomoći, navedenih u
1
Privitku A.).
Donosi se jednoglasno:
Si delibera a voto unanime :
1.a Delibera
Esiste il quorum necessario per
deliberazione nella odierna Assemblea
la
regolare
Punto. 2. dell’ordine del giorno: verbalizzante e
scrutatrice
Viene proposta Nela Šuša, tirocinante presso lo
Studio legale di Anita Prelec, come segretario
verbalizzante dell’assemblea e scrutatore dei voti
Si delibera a voto unanime :
2.a Delibera
Nela Šuša è nominata verbalizzante e scrutatrice della
odierna Assemblea (del 24.02.2006.) dei condomini
degli Appartamenti Punta, Veli Lošinj
Introduzione :
Nel discorso introduttivo l’avvocato Prelec
informa i presenti dell’incontro tenutosi il
22.06.2006.
con
i
rappresentanti
della
“Jadranka”d.d. e della “Jadran apartmani” S.r.l.;
nell’occasione sono stati concordati i testi
definitivi della Bozza del Regolamento
condominiale e del Contratto di gestione del
condominio, che sono stati consegnati in questa
sede ai presenti. Pertanto, i presenti dispongono
dei testi con le dovute modifiche e correzioni
concordati con i rappresentanti della società
Jadranka, d.d. in veste di amministratore e che la
stessa sarebbe disposta ad accettare.
Il signor Miani spiega sinteticamente ai presenti
in che cosa consistono le modifiche apportate il
giorno 22 febbraio 2006:

nel Regolamento condominiale è stato
cancellato il precedente articolo 15, che
prevedeva che la Jadranka, d.d. risulti
amministratore (pertanto l’ Assemblea dei
condomini ha la facoltà di eleggere l’
amministratore);
non si prevede più la categorizzazione come
elemento contrattuale; ciò significa che è
possibile
che
ogni
condomino,
singolarmente,
ottenga
la
relativa
categorizzazione;
è stata cancellata la disposizione precedente
di nomina della Jadranka, d.d. in veste di
amministratore per il periodo di 30 anni;
invece di questa disposizione si prevede la
nomina dell’ amministratore (con il quale si
stipulerà un nuovo contratto) per un periodo
di 5 anni; in questo mondo è stata adottata la
soluzione che potrebbe soddisfare entrambe
le parti dato che il periodo di 30 anni è
troppo lungo, mentre il periodo di 5 anni da
al futuro amministratore una maggior
1. Odluka
Postoji potrebna većina za pravovaljano odlučivanje
na ovoj Skupštini.
Ad.2. po Dnevnom redu :
brojač glasova
Zapisničar;
Za zapisničara i brojača glasova predlaže se Nela
Šuša, odvjetnički vježbenik u Odvjetničkom
uredu Anita Prelec. Donosi se jednoglasno:
2. Odluka
Imenuje se Nela Šuša za zapisničara i brojača
glasova današnje Skupštine (24.02.2006.)
suvlasnika Turističkih apartmana «Punta», Veli
Lošinj.
Uvodna riječ
Uvodna riječ odvjetnice Prelec u kojoj
izvještava prisutne o sastanku što se održao
22.02.2006.g. s predstavnicima «Jadranke»d.d. i
«Jadran apartmani» d.o.o. kojom prilikom su
dogovorno
utvrđeni
definitivni
tekstovi
Prijedloga Međuvlasničkog ugovora i Ugovora o
upravljanju zgradom, a koji su danas prisutnima
uručeni. Dakle, prisutni raspolažu tekstovima sa
unesenim izmjenama i korekcijama usuglašenim
i sa predstavnicima «Jadranke» d.d. kao
Upravitelja te koje su ovi voljni prihvatiti.
G.din Miani u kratko objašnjava u čemu
se sastoje izmjene od 22.02.2006.:
- u Međuvlasničkom ugovoru brisan je
prethodni članak 15. koji je predviđao
«Jadranku» d.d. kao Upravitelja (dakle, ostaje
samostalan izbor Skupštine da imenuje
Upravitelja),
- kategorizacija se više uopće ne
predviđa kao ugovorni element, što znači da je
moguće da ju svaki suvlasnik sam pojedinačno
ishodi
- brisana je prethodna odrednica
imenovanja «Jadranke» d.d. kao Upravitelja na
30 godina; a umjesto toga je predviđeno
imenovanje Upravitelja (sa kojim će se sklopiti
novi ugovor) na 5 godina. Time je usvojena
solucija koja bi mogla udovoljiti i jednoj i drugoj
strani jer je period od 30 godina apsolutno
predugačak, ali se sa 5 godina daje veća sigurnost
budućem Upravitelju od perioda 1 godine kako je
bilo u prethodnim prijedlozima predviđeno.
2

sicurezza rispetto al periodo di un (1)anno
come era stato proposto precedentemente.
rimane, comunque, come già previsto nei
testi precedentemente inviati, che il
compenso annuo per tutte le attivita’
concernenti
l’amministrazione
degli
“Appartamenti Punta” sono di complessivi
0,90% , ma questo per le attività di ordinaria
manutenzione (per il minimo previsto di
0,54%) nei quali si integrano, adesso, sia le
attività di ordinaria manutenzione sia quelle
fin’ora indicate (negli atti stilati dalla
“Jadranka” il 04 luglio 2003) come “attività di
straordinaria manutenzione” e compensate
con il 0,65% . Per il complessivo di tutte
queste prestazioni, adesso integrate nella
voce “ordinaria manutenzione”, il compenso
viene ridotto nel totale per il 0,29% (dalle
precedenti 0,54%+0,65%=1,19%)e, in più,
TUTTE
le
attività dovranno essere
rendicontate e perciò ben controllabili.
Punto. 3. dell’ordine del giorno: Approvazione
del nuovo Regolamento condominiale
Il signor Miani propone di leggere il
Regolamento condominiale (nel seguito del testo:
Regolamento) articolo per articolo e propone di
far presente, subito dopo la lettura dell’articolo,
eventuali osservazioni o proposte. Ai presenti
vengono quindi consegnate le bozze del testo
definitivo in croato e in italiano in modo tale che
la parte croata e quella italiana possano
contemporaneamente seguire l’ esposizione.
Si passa, quindi, alla lettura del testo proposto
del Regolamento condominiale.
Il signor Colla chiede una delucidazione in
merito ai documenti indicati nelle Premesse dato
che non ha ricevuto il Regolamento sui rapporti
reciproci dei condomini dell’edificio costruito sulla
particella 2948/1 del 4 luglio 2003, sebbene avesse
varie volte sollecitato l’invio del Regolamento. E’
stato spiegato che il Regolamento è depositato
nei registri tavolari e, dato che si tratta di libri
pubblici, è a tutti accessibile, ogni condomino è
pertanto autorizzato a visionarli presso il
Tribunale di Mali Lošinj e ad ottenere le relative
fotocopie.
Comunque si accetta l’osservazione di variare,
nel testo delle Premesse, che si “prende atto”
della esistenza di tali documento e non che le
parti “convengono” su questo.
In merito alle osservazioni degli articoli 2, 3, 4, 5,
commi 1 e 2 del Regolamento i presenti non
hanno nessuna osservazione.
Si passa alla lettura dell’ articolo 6, comma a) del
Regolamento. Domanda: “il verniciare” le mura
si riferisce alla facciata dell’edificio o alle parti
ostaje, u svakom slučaju, neizmijenjeno kao
u prethodno dostavljenim prijedlozima, da je
godišnja naknada za sve aktivnosti koje
upravljanja „Apartmanima Punta“ (sredstva
pričuve) predviđena u visini od ukupno 0,90%,
ali to sada kako za aktivnosti redovnog
upravljanja (zakonski minimum je predviđen u
iznosu od 0,54%) tako i za one prethodno
nazivane «izvanredno upravljanje»( u aktima
koje je sačinila „Jadranka“d.d sa 04. srpnjem
2003.), a za koje se izdvajalo sredstva u visini
0,65%
Sve ove aktivnosti će sada biti objedinjene pod
nazivom «redovno upravljanje», zbirni iznos je
umanjen za 0,29% , ( od prijašnjih 0,54% + 0,65%
= 1,19%), a k tome će se sve aktivnosti morati i
računovodstveno pravdati te će sa time moći i
valjano kontrolirati.
-
Ad. 3. po Dnevnom redu: Usvajanje novog
Međuvlasničkog ugovora
G.din Miani predlaže da se čita članak po
članak Prijedloga Međuvlasničkog ugovora (u
nastavku: Ugovor) te predlaže da se odmah
iskažu eventualne primjedbe ili prijedlozi.
Prisutnima su uručeni konačni prijedlozi
tekstova i na hrvatskom i na talijanskom jeziku te
su svi prisutni mogli istovremeno pratiti
izlaganje.
Prelazi se na čitanje predloženog teksta
Međuvlasničkog ugovora.
G.din Colla traži pojašnjenje dokumenata
navedenih u Uvodnim odredbama jer da nije
primio npr. «Pravila o uzajamnim odnosima
suvlasnika zgrade izgrađene na č.zem. 2948/1» od
4.07.2003.g. premda ih je više puta tražio.
Utvrđeno je da su ta «Pravila...» deponirana u
zemljišnim-knjigama, a budući da su to javne
knjige i svima dostupne, svaki je suvlasnik
mogao sam izvršiti uvid na Sudu i tražiti
presliku primjerka.
Prihvaća se prijedlog da se u Uvodnim
odredbama navedeni dokumenti «uzimaju na
znanje», a ne da stranke «ugovaraju».
Prisutni nemaju nikakvih primjedbi na članak 2.,
3., 4., 5. st. 1. i 2. Ugovora.
G.din Miani čita članak 6. točku a) Ugovora.
3
interne comuni oppure agli appartamenti?”.
Risposta: Si riferisce alle parti comuni dell’
edificio.
Dopo che il signor Miani ha letto tutto il punto a)
dell’articolo 6 del Regolamento il signor Zlatko
Tenšak pone la seguente domanda: “Comprende
questo punto tutto quello che desideriamo che
venga fatto dall’amministratore oppure possiamo
aggiungere ancora qualcosa?”. A questa
domanda risponde la dottoressa Anita Prelec
che, spiega, come nel punto in oggetto è stato
inserito tutto quello che prevede la legge e che è
di competenza dell’amministratore; inoltre si
sono andate ad aggiungere anche altre attività
che venivano svolte dalla “Jadranka”, d.d.
nell’ambito della gestione straordinaria. Il signor
Miani spiega che queste attività possono essere
integrate e modificate anche successivamente,
ogni anno, con una delibera in sede
dell’Assemblea dei condomini; e che comunque
può essere già oggi aggiornato. Si ritiene,
comunque, che è meglio che le attività predette
siano inserite nel contratto di amministrazione e
non nel regolamento.
Il signor Tenšak pone la domanda in merito ai
parcheggi e al posizionamento dei veicoli nei
posti non autorizzati per un periodo, certe volte,
perfino superiore ai 15 giorni, nelle aree di uso
comune di condomini e nei punti che ostacolano
una normale entrata negli appartamenti (a tale
proposito
dispone anche
della
relativa
documentazione fotografica). Ritiene inoltre che
in merito ai parcheggi ci sia un’indisciplina e
propone di dare all’amministratore delle
autorizzazioni in tal senso, che vengono
approvate dai presenti.
Per quanto concerne l’accantonamento dei mezzi
per la manutenzione degli ascensori viene
manifestata una insoddisfazione, da parte dei
condomini nei cui appartamenti non vi sono
ascensori. Questa insoddisfazione potrà essere
ancora maggiore nel momento in cui questi costi
dovessero aumentare. La dottoressa Prelec
spiega che questi costi, per ora, non si possono
evitare dato che tutti gli appartamenti sono
ritenuti un condominio unico e si trovano sulla
stessa particella e, pertanto, gli ascensori sono
ritenuti una parte comune dell’edificio, alla cui
manutenzione devono contribuire tutti gli
inquilini. La signora Aleksandra Orčić rileva che
questa osservazione non si riferisce solamente
agli ascensori, ma anche alla stazione termica che
costituisce una grossa voce nei costi di gestione.
Per quanto concerne la tassa di soggiorno si pone
la domanda relativa alla comunicazione
(denuncia) per il pagamento della tassa di
soggiorno (articolo 6, punto a).) e, precisamente,
la denuncia viene fatta dal singolo condomino o
Pitanje: Da li se ličenje zidova odnosi na fasadu
zgrade ili na unutarnje zajedničke dijelove ili pak
i na apartmane? Odgovor: Na zajedničke dijelove
zgrade.
Nakon što je g.din Miani pročitao cijelu točku a)
članka 6. govora g.din Zlatko Tenšak postavlja
pitanje: «Da li je u ovoj točci navedeno sve što mi
želimo da upravitelj radi ili možemo dodati još
nešto?» Odgovara Anita Prelec koja kaže da smo
u tu točku a) članka 6. Ugovora unijeli ono to je
zakonom predviđeno kao dužnost Upravitelja, a
uz to smo dodali još one aktivnosti koje je
Jaranka d.d. do sada navodila kao aktivnosti
izvanrednog upravljanja.
G.din Miani pojašnjava da se ove aktivnosti
mogu svake godine dopunjavati, odnosno
mijenjati odlukom suvlasnika na Skupštini. Ipak,
prihvaća se da je bolje da se aktivnosti
Upravitelja ugrade u Ugovor o upravljenju
zgradom, a ne u ovaj Ugovor.
G.din Z. Tenšak postavlja pitanje
urednog parkiranja odnosno neovlaštenog
ostavljanja osobnih vozila i po 15 dana na
prostorima zajedničke upotrebe suvlasnika kao i
na mjestima kojima se ometa uredan pristup
apartmanima (raspolaže foto-dokumentacijom).
Smatra da po pitanju parkiranja vlada nered te
predlaže da se upravitelju daju ovlasti u tom
smislu što prisutni prihvaćaju.
Glede izdvajanja novca za održavanje
liftova postoji nezadovoljstvo suvlasnika u čijim
zgradama nema liftova. Posebno ako će ti
troškovi naknadno i porasti. Odvjetnica Prelec
pojašnjava da se to za sada ne može izbjeći jer su
sada svi apartmani provedeni kao jedinstvena
zgrada na istoj čestici te se liftovi tretiraju kao
zajednički dio zgrade pa svi moraju za njih
doprinositi.
G.đa Aleksandra Orčić primjećuje da je osim
liftova stvar i u toplinskoj stanici koja je visoka
stavka u iznosima troškova.
Glede boravišne takse postavljen je upit glede
prijavljivanja radi plaćanja boravišne takse
(članak 6. t. a), odnosno da li to može suvlasnik
4
si deve necessariamente passare per il tramite
dell’amministratore?.
Il signor Jadranko
Dumencic spiega che la “Jadranka”, d.d. gestisce
anche i comproprietari come “ospiti” e quindi la
loro denuncia viene fatta tramite l’ufficio di
ricezione della società. Nel dibattito è stato
constatato che la notifica dei condomini per il
tramite della “Jadranka” ha senso finché la
“Jadranka”d.d. è amministratore; però si
presenterà il problema se la “Jadranka”, d.d. non
dovesse risultare più amministratore è pertanto è
meglio che queste attività vengano inserite nel
Contratto di gestione dell’ immobile.
Dalla discussione emerge che è meglio che le
attività indicate come “di gestione straordinaria”
siano trasferite nel Contratto di amministrazione
dell’immobile.
Dato che non vi sono ulteriori domande in merito
al testo proposto, viene adottata all’unanimità la
seguente
3a° Delibera
Dall’“elenco delle attività ordinarie” (articolo 6.a) si
estrapolano le attività addizionali che saranno
disciplinate dal Contratto di amministrazione
dell’immobile che finora erano ritenute attività di
amministrazione straordinaria, e precisamente :
“curare la manutenzione, pro quota, della
orticultura (verde), dei dintorni (ambiente) e dei
parcheggi nell'insediamento turistico;
-sovrintendere la manutenzione, pro quota, delle
installazioni (impianti) di telecomunicazione ed altri
impianti che non fanno parte delle parti comuni
dell'immobile;
-curare la pulizia degli ambienti interni ed esterni;
- organizzare l’asportazione dei rifiuti;
effettuare la prestazione di guardiania per
tutto l'anno e controllo degli appartamenti;
- assicurare le parti comuni dell'immobile e degli
impianti del condominio presso la società
assicuratrice;
organizzare i servizi di accettazione dei
proprietari e dei loro ospiti per tutto l'anno;
-seguire i servizi di conteggio per il pagamento dovuto
per l'acqua, corrente elettrica, telefono, canone TV,
canone radio, ed altri dazi comunali e (senza i costi
reali);
predisporre i servizi di pagamento
dell'assicurazione
aggiuntiva
per
singoli
appartamenti (senza i costi reali);
-attivarsi per i servizi di pagamento
dell'imposta sugli immobili in base alle delibere delle
autorità competenti (senza i costi reali);
- curare i servizi della notifica del soggiorno dei
proprietari e dei loro ospiti e il pagamento della tassa
di soggiorno (senza i costi reali).”
I presenti non hanno nessuna osservazione in
merito ai punti b) e c) dell’articolo 6 del
sam ili mora putem Upravitelja? G.din Jadranko
Dumenčić pojašnjava da Jadranka d.d. vlasnike
smatra gostima te ih kao takve štiti i na način da
se prijava vrši putem njene recepcije.
U diskusiji je utvrđeno da prijavljivanje
boravka preko Jadranke d.d. ima smisla dok god
je «Jadranka» d.d. Upravitelj, ali problem nastaje
ukoliko ona to više ne bude pa je bolje da se ove
aktivnosti predvide Ugovorom o upravljanju
zgradom.
Nema daljnjih primjedbi na predloženi
tekst te se jednoglasno donosi:
3. Odluka
Iz „popisa aktivnosti redovnog upravljanja“ (članak
6.a) izdvajaju se dodatne aktivnosti koje će biti
regulirane Ugovorom o upravljanju zgradom, a radi
se o djelatnostima do sada popisanim kao djelatnosti
izvanrednog upravljanja, a preciznije:
- «brinuti o održavanju hortikulture, okoliša i
parkirališta u apartmanskom naselju;
- nadgledavati održavanje telekomunikacijskih i
drugih uređaja koji nisu zajednički dijelovi zgrade
- brinuti o čišćenju zajedničkih unutarnjih i
vanjskih prostora
- organizirati odvoz otpada
- usluge cjelogodišnjeg čuvanja i nadzora
apartmana
- osiguranje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade
kod osiguravajućih društva
- organizirati usluge prihvata vlasnika i njegovih
gostiju kroz cijelu godinu
- nadzirati usluge obračuna i plaćanja vode,
struje, telefona i TV i radio pretplata, te ostalih
komunalnih i vodoprivrednih naknada (bez samih
troškova)
- predvidjeti sve za usluge plaćanja dodatnog i
pojedinačnog osiguranja apartmana (bez samih
troškova)
- pobrinuti se za provođenje plaćanja poreza na
nekretnine sukladno odluci nadležnog tijela (bez
samih troškova)
- brinuti se da se provodi prijavljivanje boravka
vlasnika i njegovih gostiju i plaćanje boravišne
pristojbe (bez samih troškova)
5
Regolamento.
Il signor Miani legge il punto d) dell’articolo 6
del Regolamento, dopo di che il signor Matjaž
Zajec rileva che l’organo costituito da tre persone
venga integrato e portato a cinque, al riguardo il
signor Stropolatini sottolinea che sono troppe.
L’idea era che ci fosse un rappresentante per
stato/lingua dei comproprietari con le maggiori
quote di proprietà. Si propone che questo organo
sia costituito da 1 croato, 1 sloveno, e 1 italiano o
da tre italiani più gli altri e, in ogni caso, deve
essere un numero dispari. Dopo una breve
discussione ci si accorda sul fatto che siano solo
tre i rappresentanti, anche se tutti e 3 di
nazionalità croata, basta che si prendono
l’impegno, in modo valido, degli interessi di tutti
i condomini , perciò il testo rimane invariato.
merito al previsto nel punto e) dell’articolo 6 del
Regolamento.
Il signor Miani legge il punto f) dell articolo 6 del
Contratto condominiale e, all’unanimità, si
approva
di
evitare
la
denominazione
“Jadranka”, d.d.
e di scrivere soltanto
“amministratore”.
Quindi si adotta la seguente
4.a Delibera
Invece di “ Jadranka”, d.d. si indica ovunque nel testo
“ l’ amministratore”.
Si propone di cancellare i paragrafi 7, 8 e 12 del
punto f dell’ articolo 6 del Contratto.
All’unanimità viene emanata la seguente
5.a Delibera
Si cancellano i paragrafi 7, 8 e 12 del punto f) dell’
articolo 6 che recitano come segue:
“denunciare e cancellare il soggiorno degli
ospiti all’ufficio ricettivo degli Appartamenti Punta;
ad ogni ospite rilasciare una autorizzazione
scritta per il soggiorno nel suo appartamento; questi è
tenuto a presentarla all’amministratore degli
Appartamento Punta;
in caso di necessità di sostituzione dei mobili
e degli arredi degli appartamenti in seguito alla
vetustà e danno i proprietari delle parti comuni degli
Appartamenti sono tenuti a sostituirle. “
Il signor Miani legge il paragrafo 9 del punto f)
dell’articolo 6 del Regolamento e, propone, che
invece di lasciare le chiavi all’ufficio, una copia di
queste venga lasciata dall’amministratore.
Quindi, si emana la seguente
6.a Delibera
Il punto 9 del paragrafo f) dell articolo 6 recita come
segue: “lasciare una copia delle chiavi dell’
appartamento
dall’
amministratore
degli
Prisutni nemaju nikakvih primjedbi na
točke b) i c) članka 6. Ugovora.
G.din Miani čita točku d) članka 6.
Ugovora na što g.din Matjaž Zajec primjećuje da
je tijelo od 3 ovlaštena predstavnika premalo te
predlaže da ono bude sastavljeno od 5 osoba, ali
g.din Stropolatini primjećuje da je to previše.
Predlaže se da to tijelo čini 1 Hrvat, 1 Slovenac i 1
Talijan, ili 3 Talijana + ostali, ali u svakom
slučaju da to bude neparan broj. Međutim,
suglsno se utvrđuje da se zadrži broj od 3
predstavnika kao optimalni.
prisutni nemaju nikakvih primjedbi na
točku e) članka 6. Ugovora.
G.din Miani čita točku f) članka 6.
Ugovora o kućnom redu te se jednoglasno
prihvaća da se izbjegne upisati naziv upravitelja,
gdje je do sada pisalo „Jadranka d.d.“
4. Odluka
U drugoj crtici točke f) članka 6. umjesto «Jadranka
d.d.» upisuje se „upravitelj“.
Predlaže se da se briše 7., 8. i 12. crtica
po redu (u točki f) čl. 6. Ugovora. Donosi se
jednoglasno:
5. Odluka
Briše se 7., 8. i 12. crtica točke f) članka 6. koje
glase:“
- prijaviti i odjaviti svoj i boravak svojih gostiju na
recepciji «Apartmana Punta»,
- svakom svojem gostu izdati pisanu suglasnost za
boravak u njegovom apartmanu, koju je isti dužan
predočiti Upravitelju «Apartmana Punta»,
- za slučaj potrebe zamjene namještaja i opreme u
apartmanu uslijed dotrajalosti i oštećenja vlasnici
posebnih dijelova «Apartmana Punta» dužni su isti
zamijeniti (zamjenu učiniti)“.
G.din Miani čita 9. crticu po redu (u točki
f) čl. 6. Ugovora) te se predlaže da se, umjesto
deponiranja ključa na recepciji, primjerak ključa
deponira kod Upravitelja. Donosi se jednoglasno:
6. Odluka
Deveta crtica točke f) članka 6. glasi «deponirati
6
Appartamenti Punta”.
Per quanto concerne le chiavi il signor J.
Dumancic spiega che il deposito della chiave
all’ufficio ricettivo dà una sicurezza ai
comproprietari in caso di una sua perdita da
parte loro; inoltre, lasciare la chiave è molto
importante per poter entrare e pulire i poggioli in
caso di intasamento degli scarichi. Precisa che le
donne di pulizia non toccano quello che trovano
negli appartamenti. La signora Orčić propone
che in caso di prolungato parcheggio delle
automobili si mettano delle luci fluorescenti e che
l’asportazione delle vetture sia a carico del
proprietario. La signor Dizdarević propone che
nel regolamento interno si inserisca la
disposizione che sia vietato gettare immondizie
dai poggioli o balconi e dalle finestre. Il signor
Tenšak ha denotato anche altre irregolarità,
quali:
1. alcune persone aprono la porta con i piedi,
lasciano i gommoni dei bambini nelle parti
comuni dell’edificio e, questo, specialmente
quelli che vengono in affitto, per periodi brevi.
C’è la responsabilità maggiore, a questo
punto, dei condomini che affittano i propri
appartamenti
2. legano le bici a varie parti delle scale
ostacolando il passaggio e quindi propone di
prevedere delle aree separate proprio per le
biciclette;
Per gli ultimi punti discussi si decide di lasciarli
alla gestione dell’amministratore coordinando il
tutto dai rappresentanti dei condomini , mentre
si decide a voto unanime :
7.a Delibera
L’articolo 6. punto f) , viene variato con
l’integrazione delle voci al “regolamento interno” :
- I condomini sono tenuti ad un comportamento
civile ed ordinato e, perciò, a non gettare rifiuti e/o
oggetti vari dalle finestre e/o balconcini e a
mantenere l’ordine (silenzio) dalle ore 01 alle ore
07.
- Nel caso in cui un veicolo sosti, negli spazi comuni e
di transito,per un tempo prolungato (30 min) non
giustificato, il veicolo sara’ rimosso con costi a
carico del proprietario.
I presenti non hanno alcuna osservazione in
merito ai punti g), h), i) e j) dell’articolo 6 del
Regolamento. Si propone che venga cancellato il
punto k).
Quindi, all’unanimità si emana la seguente
8.a Delibera
Si cancella il punto k) dell’ articolo 6 che recita: “sui
resoconti annuali concernenti le spese effettuate su
basi di manutenzione straordinaria “
primjerak ključa apartmana
«Apartmana Punta»».
kod
Upravitelja
Glede pitanja ključeva g.din J. Dumenčić
objašnjava da ključ na recepciji daje sigurnost
suvlasnicima i za slučaj da ga oni izgube; a bitan
je i za prolaz kroz apartmane radi čišćenja
balkona jer se odvodi začepe borovim iglicama.
Ističe da čistačice nikad ne diraju ono što zateknu
u apartmanima.
G.đa A. Orčić predlaže kao način
reguliranja dužeg neopravdanog zadržavanja
automobila stavljanjem fluorescentnih oznaka na
aute i odvoz paucima na teret vlasnika vozila.
G.đa Dizdarević predlaže da u kućni red uđe
zabrana bacanja predmeta s balkona i prozora.
G.din Tenšak ističe da su zamijetili i druge
probleme kao npr.:
1. ljudi nogom otvaraju vrata, čamce za
djecu drže u zajedničkim dijelovima zgrade;
2. vežu bicikle na raznim neprikladnim
mjestima pa tako ometaju prolaz te predlaže da
se naprave posebna mjesta za bicikle.
Glede ovih pitanja, odlučilo se da se ona
prepuste naknadnoj koordinaciji u postupanju
Upravitelja i predstavnika suvlasnika, a
jednoglasno se odnosi
7. Odluka
Članak 6. točka f, mijenja se dodavanjem
slijedećih točaka u kućni red:
-- vlasnici posebnih dijelova «Apartmana Punta»
su se dužni uvijek pristojno ponašati, održavati mir
od 01 – 07 sati te ne smiju bacati otpatke i/ili druge
stvari sa balkona ili prozora,
- u slučaju dužeg (30 min) neopravdanog
zaustavljanja na neovlaštenim mjestima vozilo će
biti uklonjeno na teret vlasnika
točke g), h), i) te j) članka 6. Ugovora.
Predlaže se da se točka k) briše. Donosi
se jednoglasno:
8. Odluka
Briše se točka k) članka 6. koja glasi „o planu
7
merito al punto1) dell’articolo 6 del Regolamento
e neppure dell’articolo 7, commi 1, 2 3, 4, 6, 7, e 8
del Regolamento.
Per quanto concerne l’articolo 7, comma 9, che
disciplina la maggioranza per l’assemblea in
seconda
convocazione
dell’Assemblea,
all’unanimità si mantiene il testo proposto, ossia
nuovamente la maggioranza semplice per l’
assemblea in seconda convocazione.
Si rileva che in base al diritto croato non vi è la
necessità della convocazione dell’Assemblea
bensì solamente l’obbligo dell’amministratore di
presentare il bilancio entro e non oltre il 30
giugno a tutti i condomini, mantenendo la
disponibilità delle verifiche dei conti relativi per
l’esercizio precedente (art 379 comma 1 della
legge sui diritti reali)
Per quanto concerne l’articolo 7, comma 10 del
Regolamento si precisa che il termine di 15 giorni
si riferisce alle attività di convocazione e non allo
svolgimento stesso dell’assemblea in seconda
convocazione.
Non vi sono osservazioni in merito all’articolo 7,
comma 11 del Regolamento. nell’articolo 7,
comma 12 del Regolamento si modifica il testo
concernente le copie autenticata degli originali e
pertanto all’ unanimità viene adottata la seguente
9.a Delibera
L’articolo 7, comma 12 viene modificato e ora recita
come segue: “L’ originale del Verbale si tiene nella
sede dell’amministratore, mentre uno originali presso
i tre rappresentanti autorizzati di tutti i condomini”.
I presenti non hanno nessuna osservazioni in
merito all’articolo 7, comma 13, articolo 8, commi
1, 2 e 3, articolo 9, commi 1, 2 e 3 e neppure
all’articolo 10, commi 1, 2 e 3 del Regolamento; si
precisa che in caso di mancato svolgimento
dell’assemblea rimangono in carica gli stessi
rappresentanti dei condomini; rimane inoltre in
vigore lo stesso Regolamento con lo stesso
amministratore fino alla nuova Assemblea.
Per quanto concerne i costi dei rappresentanti dei
condomini si emana all’ unanimità la seguente
10.a Delibera
Dopo il comma 3 dell’art. 10 si aggiunge un nuovo
comma 10.4. che recita come segue:
“I rappresentati dei condomini hanno diritto al
recupero delle spesse per il vitto, alloggio e del viaggio,
per dette attività, in base alle fatture presentate (pie’
di lista). Questi costi sono a carico dei fondi per
l’amministrazione ordinaria.”
prihoda i rashoda sredstava
upravljanje za narednu godinu“.
za
izvanredno
točku l) članka 6. Ugovora kao niti na članak 7. st.
1., 2., 3., 4., 5., 6., 7. i 8. Ugovora.
Glede članka 7. st. 9. koji regulira pitanje
većine za ponovni saziv Skupštine, suglasno je
zadržan predloženi tekst, tj. potrebna je
natpolovična većina i za drugi saziv.
Posebno se navodi da po hrvatskom pravu čak
nema obveze saziva skupštine Suvlasnika već
samo podnošenja izvješća najkasnije do 30. lipnja
za prethodnu godinu (članak 379. stavak 1.
Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).
Za članak 7. st. 10. Ugovora pojašnjava se
da se rok od 15 dana odnosi na sazivanje, ne i
održavanje Skupštine.
Nema primjedbi na članak 7. st. 11.
Ugovora. U članku članak 7. st.12. Ugovora
mijenja se „Ovjerena preslika“ u „jedan od
originala“ te se jednoglasno donosi:
9. Odluka
Članak 7. stavak 12. mijenja se i glasi «Izvornik
Zapisnika čuva se u sjedištu Upravitelja, a jedan
od originala kod 3 (tri) ovlaštena predstavnika
svih suvlasnika».
Prisutni nemaju nikakvih primjedbi na:
članak 7. st. 13., članak 8. st. 1,2 i 3, članak 9. st. 1.,
2. i 3., niti na članak 10.. st. 1., 2. i 3. Ugovora, ali
uz pojašnjenje da za slučaj da se ne održi valjana
Skupština ostaju isti predstavnici suvlasnika i isti
Ugovor s Upraviteljem na snazi do novog saziva.
Glede
troškova
predstavnika
suvlasnika
jednoglasno se donosi sljedeća:
10. Odluka
Nakon stavka 3. članka 10. dodaje se novi stavak 4.
koji glasi „Predstavnicima suvlasnika odobrava se
naknada troškova za stan, hranu i putne troškove
glede
predmetne
aktivnosti
po
prezentiranim
računima. Ovi troškovi idu na teret sredstava
8
merito all’articolo 11, commi 1, 2 e 3 e all’articolo
13, articolo 13, commi 1 e 2. nell’ articolo 14
all’unanimità si approva la proposta di cancellare
il termine “affitto/locazione” e si emana la
seguente
11.a Delibera
L’articolo 14, comma 1 viene modificato e ora recita:
“Il contitolare che aliena (vende) la sua parte
condominale è tenuto tempestivamente ad informare l’
amministratore”.
L’articolo 14, comma 2 del Regolamento rimane
invariato.
L’articolo 15 del Regolamento relativamente
all’utilizzo dei parcheggi, il signor J. Dumenčić
rileva che il parcheggio rimane sempre gratuito
finché la “Jadranka,” d.d., ovvero le società nate
dalla sua trasformazione, opereranno e quindi i
proprietari degli Appartamenti Punta potranno
indisturbatamente parcheggiare, anche fuori la
loro particella, ossia negli spazi attualmente
gestiti dalla “Jadranka Hoteli” d.o.o.
Nel dibattito si rileva che la possibilità del
parcheggio gratuito era garantita al momento
della stipulazione del contratto di compravendita
degli appartamenti dalla “Jadranka”, adesso
invece questo sembra sia a carico della “Jadraka
Hoteli”, d.o.o.
Per quanto concerne le opere di orticultura il
signor Dumenčić spiega che con i proventi dei
condomini degli Appartamenti Punta si potranno
arredare anche le aree verdi. I presenti non
hanno nessuna osservazione in merito all’articolo
16 del Regolamento.
Circa l articolo 17, comma 1 si precisa il rapporto
dei valori per il calcolo degli accantonamenti e
quindi si emana la seguente
12.a Delibera
L’articolo 17, comma 1 viene modificato e ora recita:
In conformità alla “Legge sulla proprietà e il diritto
reale”, i comproprietari verseranno un contributo per
i mezzi necessari per coprire i costi di
amministrazione ordinaria (mezzi da fondi/cassa
comune) per l’importo di 0,90% del valore della loro
singola parte proporzionato al valore dell’Immobile
(“Appartamenti Punta”) che e’ di € 14.093.835,00
ossia annualmente € 126.844,51 come mezzi di
ordinaria manutenzione. L’elenco con i valori cosi’
calcolati delle singole proprietà e il No del rispettivo
subalterno, e’ riportato nell’Allegato 1 al presente
Contratto.
zajedničke pričuve“.
članak 11. st. 1., 2. i 3., kao ni članak 12., članak
13. st. 1. i 2. U članku 14. jednoglasno je
prihvaćen prijedlog da se izbaci «najam/zakup»
te se donosi:
11. Odluka
Članak 14. stavak 1. mijenja se i glasi „Suvlasnik koji
otuđi svoj etažni dio dužan je o tome odmah
obavijestiti Upravitelja“.
Članak 14. st. 2. Ugovora ostaje
neizmijenjen.
Članak 15. Ugovora glede korištenja
parkirališnih mjesta, g.din J. Dumenčić kaže da je
parkiralište uvijek bilo besplatno te sve dok
Jadranka d.d. odnosno društva nastala njenom
transformacijom budu tamo poslovali, svi će
suvlasnici „Apartmana Punta“moći nesmetano
parkirati.
U diskusiji se ističe da je mogućnost
nesmetanog parkiranja bila zajamčena prilikom
zaključenja
kupoprodajnih
ugovora
za
apartmane od Jadranke d.d., a sada su ovi, čini
se, na terenu Jadranka Hoteli d.o.o..
Glede hortikulture, g.din Dumenčić
pojašnjava da se sa prilivom od suvlasnika
„Apartmana Punta“ uređuje samo hortikultura
unutar njihove čestice.
članak 16.
Glede članka 17 st. 1. pojašnjava se odnos
vrijednosti za izračun izdvajanja pričuve te se
donosi sljedeća:
12. Odluka
Članak 17. st. 1. mijenja se i glasi „Sukladno Zakonu
o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici će
uplaćivati sredstva koja su potrebna za pokriće
troškova redovnog upravljanja (sredstva zajedničke
pričuve) u iznosu od 0,90% od vrijednosti njegovog
posebnog dijela u odnosu na ukupnu vrijednost
Turističkih Apartmana Punta koja iznosi ukupno €
14.093.835,00, dakle, godišnje iznos od € 126.844,51
kao sredstva redovnog upravljanja. Ovako obračunate
vrijednosti posebnih dijelova «Apartmana Punta» sa
9
navedenim poduloškom pojedinog etažiranog dijela
Per quanto concerne i termini del versamento
nell’accantonamento, all’unanimità si emana la
seguente
13.a. Delibera
L’articolo 18, comma 1 viene modificato e ora recita
L’importo dei mezzi destinati al fondo comune,
calcolato su scala annuale, stabilito in base al piano
annuale adottato nell’Assemblea, verrà pagato con due
rate uguali, di cui la prima entro il 15 di aprile e la
seconda entro il 5 di agosto, sul conto corrente
apposito (previsto dall’art. 10.3 del presente Contratto
merito all’articolo 19, commi 1 e 2, all’articolo 21,
all’ articolo 22, commi 1 e 2, all’articolo 23,
all’articolo 24, all’ articolo 25, all’articolo 26,
commi 1 e 2 del Regolamento.
Il signor Colla manifesta, nuovamente, la sua
insoddisfazione per non aver ricevuto il
Regolamento sui rapporti reciproci del 4 luglio 2003.
IL signor Tenšak precisa che, comunque,
nell’istante dell’acquisto degli appartamenti tutti
si trovavano nella stessa situazione dovendo
subire la posizione di forza della “Jadranka d.d.”
che, come proprietario unico, aveva già
intavolato gli atti: il Regolamento e la Delibera e
perciò si poteva o accettare così com’era oppure
non acquistare neanche (“take it or leave it”).
Invece, adesso quando i condomini hanno riunito
le loro forze, c’è la possibilità di variare le cose di
comune accordo. Anzi, siccome la “Jadranka”
d.d. è comunque una presenza costante e
importante sull’isola di Lussino, suggerisce di
trovare la modalità giusta per continuare la
collaborazione con la “Jadranka”, di aiutarli nel
svolgere le mansioni di amministratore con
l’opportuno controllo e le dovute correzioni. E’
sicuramente nell’interesse di tutte le parti di
trovare la giusta soluzione per far funzionare il
tutto al meglio possibile. Ma, tanto per esempio,
i signori Tenšak, da croati, hanno acquistato
l’appartamento con l’aggravio degli atti
intavolati ; e i lavori di rispristinio li hanno fatti a
spese proprie (riposizionamento del parquet,
ventilazione etc.)
I condomini concordano con il sig. Tensak e il
sig. Faggi esprime l’oppinione che gli sembra
che, comnque, si stanno creando le basi per una
stiuazione migliore con l’esborso ridotto dal
complessivo di 1,19% al 0.90% /l’anno e, con il
dovuto controllo e la coordinazione tra
l’amministratore e i futuri rappresentanti dei
condomini, si potrà ottenere i servizi
soddisfacenti con la necessaria trasparenza delle
spese.
Il signor Miani mette ai voti la proposta del
nalazi se u Prilogu 1. ovog Ugovora.“.
Glede
rokova
uplate
jednoglasno se donosi slijedeća:
pričuve,
13. Odluka
Članak 18. st. 1. mijenja se i glasi „Iznos sredstava
namijenjenih za zajedničku pričuvu, obračunat na
godišnjoj bazi, prema godišnjem planu usvojenom na
Skupštini, uplaćivat će se u 2 (dva) jednaka obroka od
čega prvi do 15. travnja i drugi do 5. kolovoza, na
poseban račun iz čl. 10.3. ovog Ugovora“.
članak 19. st. 1. i 2., članak 20., članak 21., članak
22. st. 1., 2. i 3., članak 23., članak 24. članak 25.,
članak 26. st. 1. i 2. Ugovora.
G.din Colla negoduje što nije dobio
«Pravila o uzajamnim odnosima suvlasnika...» od
04.07.2003.
G.din Tenšak pojašnjava da su se u
trenutku kupnje apartmana svi (i hrvatski i
talijanski kupci) nalazili u istoj poziciji u odnosu
na Jadranku d.d. koja je, kao tada jedini vlasnik,
već zabilježila odnosne akte (Pravila o uzajamnim
odnosima suvlasnika i Ugovor o upravljanju
zgradom) u zemljišne knjige. Našli su se u poziciji
da ih ili moraju prihvatiti, ako odluče kupiti ili
odustati od kupovine apartmana (“take it or
leave it”). Međutim, sad kad su suvlasnici
udružili snage moguće je dogovorno mijenjati
postojeće stanje. Dapače, budući da je «Jadranka»
d.d. ipak stalno prisutna i važna «snaga» na
otoku Mali Lošinj, predlaže da se iznađe način za
nastaviti suradnju sa „Jadrankom“, da im se
pomogne u vršenju poslova Upravitelja, a uz
odgovarajuću kontrolu te potrebne korekcije.
U svakom slučaju, interes svih je da se
pronađe najbolji način za što efikasnije i bolje
funkcioniranje cijelog sistema.
Ali samo primjera radi gospoda Tenšak,
iako Hrvati, kupili su apartman sa već
zabilježenim teretima (u z.k.) u smislu gore
navedenih akata; a radove glede uklanjanja
nedostataka su proveli na svoj trošak (ponovno
postavljanje parketa, ventilacija itd.).
Suvlasnici su suglasni s g.dinom Tenšakom, a
g.din Faggi iznosi mišljenje da mu se čini kako se
ipak stvara temelj za bolju situaciju uz umanjenje
isplata na godišnjoj bazi od 1,19% na 0.90% te uz
potrebnu kontrolu i koordiniranje između
Upravitelja i ovlaštenih predstavnika suvlasnika
koji će biti imenovani, moći će se ostvariti
10
Regolamento condominiale con le modifiche e
integrazioni apportate in sede di questa
Assemblea.
La bozza del Regolamento viene adottata
all’unanimità e pertanto si emana la seguente
14.a Delibera
Si approva il Regolamento condominiale con le
modifiche e integrazioni apportate in sede di assemblea
dei condomini del 24 febbraio 2006 che nel suo testo
integrale viene allegato sub B al presente Verbale.
Punto. 4. dell’ordine del giorno: Approvazione
del nuovo Contratto di gestione del condominio
Il signor Miani propone di leggere la bozza del
Contratto di gestione dell’immobile, articolo per
articolo (nel seguito del testo : Contratto di
amministrazione).
merito agli articoli 1 e 2 del Contratto.
Nell’articolo 3 viene modificato il termine “parti”
e sostituito con il termine “condomini” e quindi
si emana all’ unanimità la seguente
15.a Delibera
L’articolo 3 recita come segue: “Le parti stabiliscono
che l’Amministratore, in nome e per conto dei
condomini e in base alla Delibera dell’ Assemblea dei
condomini, è autorizzato ad esercitare le seguenti
operazioni:…”
merito ai punti a), b), c), d), e), f), g), h), i) e j)
dell’articolo 3 del Contratto di gestione.
Il dott. Orazio Esposito propone che nel punto k)
dell’articolo 3 del Contratto di Ammnistrazione
sia definito il concetto “più offerte” inserendo
“almeno 3 offerte” quindi, all’unanimità viene
emanata la seguente
16.a Delibera
L’articolo 3, punto k) viene variato e cita: ottenere un
minimo di 3 offerte per i lavori di manutenzione che si
ripetono nei periodi che superano un anno e,
comunque, per i lavori di maggiore portata;
Si propone di aggiungere il punto l) che
autorizza l’amministratore a procedere nei
termini di legge nei confronti dei contitolari
inadempienti; quindi, si emana la
17.a Delibera
Dopo il punto k) dell’ articolo 3 si aggiunge un nuovo
punto che recita: “l’Amministratore è autorizzato ad
intraprendere tutte le attività legali onde ottenere
zadovoljavajuća razina usluga uz potrebnu
transparentnost načina trošenja prikupljenih
sredstava.
G.din Miani stavlja Prijedlog ovog
Međuvlasničkog ugovora s danas (24.02.2006.)
utvrđenim
izmjenama
i
dopunama
na
glasovanje. Prijedlog Ugovora je jednoglasno
prihvaćen te se jednoglasno donosi:
14. Odluka
Prihvaća se Međuvlasnički ugovor s izmjenama i
dopunama utvrđenim na Skupštini suvlasnika od
dana 24.02.2006.g. koji kao pročišćeni tekst čini
Privitak B. ovog Zapisnika.
Ad 4. po Dnevnom redu: Usvajanje novog
Ugovora o upravljanju zgradom
G.din Miani predlaže da se čita članak po
članak Prijedloga Ugovora o upravljanju
zgradom (u nastavku: Ugovor o upravljanju).
članke 1. i 2. Ugovora o upravljanju.
U članku 3. mijenja se naziv «stranke»
riječju «suvlasnici» te se jednoglasno donosi:
15. Odluka
Članak 3. glasi «Stranke utvrđuju da je
Upravitelj, u ime i za račun suvlasnika, a na
temelju odluke
Skupštine Suvlasnika, ovlašten
obavljati sljedeće poslove:….».
točke a), b), c), d), e), f), g),h), i) i j) članka 3.
Ugovora o upravljanju.
Dott. Orazio Esposito predlaže da se u
točki k) članka 3. Ugovora o upravljanju definira
pojam «više ponuda» na način da se stavi
«najmanje 3 ponude» te se jednoglasno donosi
sljedeća:
16. Odluka
Članak 3. točka k) dopunjuje se i glasi «k)
prikupiti najmanje 3 ponude za poslove održavanja
koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne
godine kao i za veće radove i poboljšice».
Predlaže se da se doda točka l) kojom se
daje izričito ovlaštenje Upravitelju da krene sa
zakonskim
postupcima
prema
onim
suvlasnicima koji kasne s plaćanjem te se
jednoglasno donosi:
17. Odluka
11
l’incasso dai condomini dei pagamenti dovuti e
scaduti.
merito all’articolo 4commi 1, 2 unto a) e b),
comma 3, all’articolo 5 commi 1, 2 e 3, all’articolo
6, commi 1, 2 e 3, all’articolo 7, punti a), b), c),
d), all’articolo 8, 9, 10, commi 1, 2 e 3 e all’articolo
11, comma 1 del Contratto di amministrazione.
Nell’articolo 11, comma 2, si corregge la data del
versamento della prima rata e quindi
all’unanimità si emana la seguente
18.a
Delibera
L’articolo 11, comma 2 viene modificato e ora
recita:”l’Amministratore
è
autorizzato
ad
intraprendere tutte le attività legali onde ottenere
l’incasso dai condomini dei pagamenti dovuti e
scaduti.”
I presenti non hanno nessuna osservazione
all’articolo 11, comma 3 del Contratto di
amministrazione. Per quanto concerne l’articolo
11, comma 4 si stabilisce che non è opportuno,
per ragioni di praticità richiedere la firma
congiunta con un altro dei rappresentanti dei
condomini, bensì basta che sia l’ amministratore
l’unico autorizzato alle dovute operazioni.
Per quanto concerne l’informazione su nuovi
eventuali conti attivati questo non è necessaria
siccome la loro attivazione può essere effettuata
solamente con la firma congiunta di uno dei
rappresentanti dei condomini; quindi questa
parte viene cancellata e all’ unanimità si emana la
seguente
Iza točke k) članka 3. dodaje se nova točka l) koja
glasi „Upravitelj je ovlašten poduzimati sve
zakonske mjere radi naplate dospjelih potraživanja
od suvlasnika.“.
članak 4. st. 1., 2. t. a) i b), st. 3., na članak 5. st. 1.,
2. i 3., na članak 6. st. 1., 2. i 3., na članak 7. t. a), t.
b), t. c), t. d), na članak 8., na članak 9., na članak
10. st. 1., 2. i 3., kao niti na članak 11. st. 1.
Ugovora o upravljanju
U članku 11. st. 2. korigira se datum
uplate prve rate te se jednoglasno donosi
sljedeća:
18. Odluka
Članak 11. stavak 2. mijenja se i glasi «Iznos iz st.1.
ovog članka uplaćivat će se u 2 (dvije) jednake rate i to
prva unutar 15. travnja i druga unutar 5. kolovoza u
korist posebnog namjenskog računa».
članak 11. st. 3. Ugovora o upravljanju.
Glede članka 11. st. 4. utvrđuje se da je
neopravdano tražiti i supotpis jednog od
predstavnika suvlasnika već je dovoljno da bude
ovlašten sam Upravitelj. Isto tako obavještavanje
o eventualnim novim računima nije potrebno jer
se njihovo aktiviranje i može provesti samo uz
supotpis predstavnika suvlasnika pa se taj dio
briše te se jednoglasno donosi sljedeća:
19.a Delibera
L’articolo 11, comma 4, viene modificato e ora recita:
“Il pagamento dal conto corrente viene effettuato dall’
amministratore”.
19. Odluka
Članak 11. stavak 4. mijenja se i glasi „Plaćanje sa
navedenog žiro računa vrši Upravitelj.“.
Nell’articolo 11, comma 5, è necessario
specificare a che importo si riferisce la
percentuale del 15% e precisamente se si riferisce
ai mezzi accantonati per la gestione regolare o
solamente ai mezzi realmente utilizzati; quindi
all’ unanimità si emana la seguente
U članku 11. st. 5. potrebno je specificirati
na koji se iznos odnosi postotak od 15 %; da li na
izdvojena sredstva za redovno upravljanje ili
samo ona stvarno utrošena te se jednoglasno
donosi sljedeća:
20.a Delibera
L’articolo 11, comma 5, viene integrato e ora recita
come segue: L’ indennità per le operazioni
dell’Amministratore nella gestione ordinaria ammonta
al 15% dei mezzi destinati alla manutenzione
ordinaria realmente spesi.
20. Odluka
Članak 11. stavku 5. dopunjuje se i glasi «Naknada
za rad upravitelja za poslove redovnog upravljanja
iznosi
15%
od
utrošenih
sredstava
redovnog
upravljanja (zajednička pričuva)».
12
merito all’articolo 12, comma 1, del Contratto di
gestione.
Per quanto concerne l’articolo 12, comma 2, il
dott. Esposito propone che, per la disposizione di
mezzi superiori ai 20.000,- euro si preveda il
consenso di uno dei rappresentanti dei contitolari
e quindi propone di costituire due conti: uno per
i costi di amministrazione ordinaria per il quale
sarà autorizzato l’amministratore e l’altro per le
spese di interventi maggiori i cui importi
potranno essere utilizzati con la firma dell’
amministratore e di uno dei rappresentanti dei
condomini.
Il signor Miani propone che nel conto principale
rimangano i proventi per la disponibilità
ordinaria e dopo l’approvazione del bilancio
(entro il 30 marzo) e il versamenti entro il 15
aprile di trasferire i mezzi non utilizzati a favore
dell’ altro conto.
Il signor Matjaž ritiene che la proposta del signor
Miani sia troppo complicata e potrebbe
funzionare solamente se tutti versassero gli
importi entro il 15 aprile; inoltre, ritiene che siano
stati instaurati dei meccanismi di controllo più
che sufficienti.
Si emana la seguente
članak 12. st. 12.1. Ugovora o upravljanju.
Glede članka 12. st. 2. dott. Esposito
sugerira da se za raspolaganje iznosima većim od
€ 20.000,00 predvidi suglasnost jednog od
predstavnika suvlasnika. Predlaže kao soluciju
formiranje dva računa: jedan za redovne
troškove kojim će biti
ovlašten raspolagati
upravitelj sam i drugi račun s kojeg će se
isplaćivati iznosi za veće intervencije, a to
zajedničkim potpisom Upravitelja i jednog od
predstavnika suvlasnika.
G.din Miani predlaže da se to realizira na
način da na osnovnom računu ostaju prilivi na
redovnom raspolaganju, a nakon usvajanja
završnog računa (do 30.ožujka) te uplata od 15.
travnja, da se nepotrošeni iznos iz prethodne
poslovne godine prenese u korist tog drugog
računa.
G.din Matjaž smatra da je prijedlog
g.dina Mianija prekompliciran te da bi mogao
funkcionirati samo pod pretpostavkom da svi
uplate dugujući iznos do 15. travnja; ujedno
smatra da su već postavljeni dovoljni kontrolni
mehanizmi Upravitelju. Donosi se odluka:
21.a Delibera
Alla prossima Assemblea dei condomini si delibererà
in merito all’apertura dei un altro conto per ripartire
il saldo dei mezzi di amministrazione dell’immobile e
di cui sarà autorizzato il rappresentante dei
contitolari.
21. Odluka
Na narednoj Skupštini suvlasnika će se odlučiti o
otvaranju još jednog računa na koji rasporediti
preostali iznos od poslovanja zgradom, a na kojem će
biti ovlašteni predstavnici suvlasnika.
I presenti non hanno alcuna osservazione in
merito all’articolo 13, commi 1, 2 e 4, all’articolo
14, commi 1 e 2, agli articoli 15, 16, 17, 18, 19, 20,
commi 1, 2 e 3, all’articolo 21 e all’articolo 22 del
Contratto di amministrazione dell’immobile.
Il signor Miani mette la bozza del Contratto di
gestione con le modifiche dell’odierna Assemblea
(del 24 febbraio 2006) ai voti e quindi si emana la
seguente
članak 13. st. 1., 2. i 3., na članak 14. st. 1. i 2., na
članak 15., članak 16., članak 17., članak 18.,
članak 19, članak 20. st. 1., 2. i 3., članak 21., kao
niti na članak 22. Ugovora o upravljanju
G.din Miani stavlja Prijedlog ovog
Ugovora o upravljanju s danas (24.02.2006.)
utvrđenim
izmjenama
i
dopunama
na
glasovanje. Prijedlog Ugovora o upravljanju je
prihvaćen te se jednoglasno donosi:
22. Odluka
Prihvaća se Ugovor o upravljanju zgradom s
izmjenama i dopunama utvrđenim na Skupštini
suvlasnika od dana 24.02.2006.g. koji kao pročišćeni
tekst čini Privitak C. ovog Zapisnika.
22.a
Delibera
Si approva il Contratto di gestione dell’ immobile con
le modifiche e integrazioni apportate in sede
dell’Assemblea dei condomini del 24 febbraio 2006 e il
testo integrale viene allegato sub C del presente
Verbale.
Punto. 5. dell’ordine del giorno:
Revoca
di
condominio
per
inadempienze dello stesso
Si evidenzia come la “Jadranka”, d.d. non abbia
svolto i suoi impegni previsti dalla legge come,
Ad 5. po Dnevnom redu Opoziv Upravitelja
zgrade radi neizvršavanja njegovih obveza
Utvrđuje se da „Jadranka“ d.d. nije vršila
obvze upravitelja u cijelosti sukladno zakonu pa
13
per esempio, la presentazione del bilancio
annuale entro il 30 giugno per l’esercizio
precedente; quelli che sono stati trasmessi in un
secondo momento non sono esaurienti, mentre
per la gestione di straordinaria amministrazione
non è stata presentata nessuna relazione.
La categorizzazione è stata ottenuta con un’altra
persone giuridica sebbene negli atti fosse stato
specificato che si doveva fare tramite la
“Jadranka” d.d.
Si prende atto della spiegazione del signor
Dumenčić che ci sono state delle modifiche
strutturali nella “Jadranka”, che la “Jadranka”
d.d. ha mantenuto la proprietà degli
Appartamenti turistici Punta, mentre il Villaggio
turistico Punta e la gestione della struttura è
passata alla “Jadranka hoteli” d.o.o., società
controllata dalla Jadranka, d.d. – ossia della
quale la “Jadranka”d.d. e’ socio unico
Si prende atto che per la “Jadranka”, d.d.
svolgeva per la prima volta i servizi di
amministratore e, in alcuni aspetti, è stato
necessario imparare il funzionamento di detta
attività; inoltre la “Jadranka” è disposta a
trasferire il saldo dell’amministrazione ordinaria
in un conto a parte, maggiorato degli interessi
che potevano essere nel frattempo maturati.
A titolo esemplificativo si prende atto del fatto
che non ha potuto la “Jadranka” neanche attivare
un conto separato, dato che la banca di Mali
Lošinj aveva chiesto la presenza di uno dei
rappresentanti dei condomini.
Si prende inoltre atto che la Jadranka, d.d. ha
cercato di concepire tutto il programma di
gestione degli Appartamenti turistici e prestare i
dovuti servizi specifici per un insediamento
turistico; purtroppo ci sono state troppe
manchevolezze.
Inoltre è stato adottato il nuovo Contratto
Condominiale, che modifica la precedente
Delibera di gestione del 4 luglio 2003, per mezzo
della quale la “Jadranka”, d.d. era stata nominata
amministratore e quindi detta Delibera/contratto
non ha più la necessaria base giuridica .
In base a quanto esposto si emana all’ unanimità
la seguente
23.a Delibera
1) Viene revocato l’incarico alla Jadranka, d.d. di
amministratore dell’immobile costruito sulla particella
catastale 2948/1 del catasto censuario di Lussingrande
denominato „Turistički apartmani Punta“, Veli
Lošinj/Lussingradne per inadempienza . Inoltre è stato
adottato il nuovo Contratto Condominiale, che
modifica la precedente Delibera di gestione del 4 luglio
2003, per mezzo della quale la “Jadranka”, d.d. era
stata nominata amministratore e quindi detta
Delibera/contratto non ha più la necessaria base
tako npr. nisu podnošeni godišnji izvještaji,
predviđeni do 30.06 za poslovanje u protekloj
godini; ovi koji su naknadno dostavljeni nisu
dovoljno iscrpni, a za izvanredno upravljanje
nikada nije bilo dostavljeno nikakvo izvješće.
Kategorizacija je ishođena sa drugom
pravnom osobom, iako je u aktima što ih je sam
„Jadranka“ d.d. donijela bilo izričito predviđeno
da se to mora ishoditi putem nje.
Uzima se na znanje objašnjenje g.dina
Dumenčića da je došlo do strukturnih promjena
u samoj „Jadranki“ d.d. te da je vlasništvo nad
apartmanima u „Turističkim apartmanima
Punta“ zadržala „Jadranka“ d.d. dok je
Turističko naselje Punta i upravljanje cijelom
strukturom prešlo na „Jadranka hoteli“d.o.o,
firmu-kćerku „Jadranke“ d.d.
Uzima se i u obzir da je to prvi puta da
„Jadranka“ d.d. vrši usluge upravitelja te da je u
nekim aspektima bilo potrebno i naučiti
predmetno poslovanje; kao i da je „Jadranka“
d.d. spremna prenijeti iznose preostale iz temelja
redovnog upravljanja, na posebna račun, uvećan
za plodove koje je ovaj iznos mogao u
međuvremenu donijeti.
Kao ilustraciju, navodi se da nisu čak
mogli aktivirati poseban račun jer je banka u
Malom Lošinju, kojoj je to bilo prvo ovakvo
postupanje, tražila i prisutnost predstavnika
suvlasnika.
Uzima se i na znanje da je „Jadranka“
d.d.
pokušavala osmisliti cijeli program
poslovanja
„Turističkih
apartmana“
kao
jedinstvene cjeline u pružanju turističkih usluga ,
ali je dosita bilo previše propusta.
K tome usvojen je novi Međuvlasnički
ugovor na današnjoj sjednici, koji mijenja temelj
prethodnoj „Odluci o upravljanju“ od 04.07.2003.
kojom je „Jadranka“ d.d. bila imenovana kao
upravitelj pa predmetna Odluka/ Ugovor više
nema pravne snage
Slijedom svega navedenog , jednoglasno
se donosi slijedeća :
23. Odluka
1) „Jadranka“ d.d. se razrješuje dužnosti
Upravitelja zgrade sagrađene na k-č.2948/1 K.O. Veli
Lošinj, pod nazivom „Turistički apartmani Punta“,
Veli Lošinj radi neispunjavanja svojih zakonskih
obveza. K tome usvojen je novi Međuvlasnički ugovor
na današnjoj sjednici, koji mijenja temelj prethodnoj
„Odluci o upravljanju“ od 04.07.2003. kojom je
„Jadranka“ d.d. bila imenovana kao upravitelj pa
predmetna Odluka/ Ugovor više nema pravne snage
2) Ova odluka stupa na snagu sa današnjim danom,
14
giuridica .
2). La presente delibera entra in vigore il giorno
odierno, ovvero il 24 febbraio 2006 e si applicherà dal
momento in cui i rappresentanti dei condomini
stipuleranno il Contratto di amministrazione con il
nuovo amministratore, di cui la “Jadranka”, d.d. verrà
informata per iscritto.
4) Alla “Jadranka” d.d. verra’ pagato quanto le spetta
per l’incarico che svolge fino alla data della nomina e
passaggio incarichi al nuovo amministratore .
5) La “Jadranka” d.d. e’ tenuta a predisporre tutta la
documentazione e i resoconti necessari per il regolare e
efficace passaggio delle mansioni al nuovo
amministratore con la massima sollecitudine
Punto. 6. dell’ordine del giorno:
dell’Amministratore di condominio
Nomina
Dal dibattito si evince che, tutta la gestione delle
attività
negli
Appartamenti
turistici
e
nell’insediamento Punta, in generale viene
realmente gestita dalla “Jadranka Hoteli”, d.o.o. ,
ovvero dalla società turistica che ha ottenuto
anche
l’ultima
categorizzazione
degli
Appartamenti turistici Punta di Lussingrande;
inoltre si rileva che, anche i contratti di affitto ad
uso e scopo turistico degli appartamenti li
gestisce la “Jadranka Hoteli”d.o.o., che i
parcheggi sono pure di ingerenza della
“Jadranka Hoteli”, d.o.o. e che anche il signor
Dumenčić è alle dipendenze della “Jadranka
Hoteli”, d.o.o.
Inoltre, questa società commerciale, è autorizzata
ad operare anche in veste di amministratore
(come oggetto sociale previsto).
Dato che, nonostante tutte le osservazioni, si
desidera continuare nella collaborazione con la
struttura della “Jadranka”, d.d. questa può essere
portata avanti dalla “Jadranka Hoteli”, d.o.o.;
quindi si emana la seguente
tj. 24.02.2006., a provoditi će se od trenutka u kojem
zastupnici suvlasnika zaključe Ugovor o upravljanju
sa novim upraviteljem, o čemu će upravitelj
„Jadranka“ d.d., biti pismeno izvještena .
3)» Jadranki» d.d. će biti isplaćena odgovarajuća
naknada za usluge koje vrši kao Upravitelj sve do
datuma imenovanja i prijelaza ovlasti na novog
Upravitelja o čemu će biti pismeno izvještena.
4) “Jadranka” d.d. je obvezna pripremiti i predati
svu dokumentaciju i potreban izvješća za uredan i
efikasan prijelaz obveza na novog Upravitelja i to u
najkraćem mogućem roku.
Ad 6. po Dnevnom redu: Imenovanje novog
Upravitelja zgrade
Iz diskusije proizlazi da cijelo poslovanje sada
vodi „Jadranka hoteli“ d.o.o, da je upravo to
trgovačko društvo ishodilo i kategorizaciju za
Turističke apartmane „Punta“ u Velom Lošinju,
da se sa ovime zaključuju i ugovori o zakupu
radi turističke eksploatacije apartmana, da su i
parkirališta u ingerenciji „ Jadranka Hoteli“ d.o.o
,a čak je i g.din Dumenčić uposlenik upravo
„Jadranka hoteli“ d.o.o. Ovo je trgovačko
društvo ovlašteno i za poslovanje kao upravitelj.
Kako se, usprkos svim primjedbama,
želi
nastaviti suradnja sa „Jadrankom“ d.d. a to može
i putem „Jadranka hoteli“ d.o.o, donosi se
slijedeća :
24.a Delibera
1. Ad amministratore dell’immobile costruito sulla
particella catastale n. 2948/1 del Comune censuario di
Veli Lošinj, in natura costituito da Appartamenti
turistici Punta, viene nominata la società „Jadranka
hoteli“d.o.o, Mali Lošinj .
2. I rappresentanti dei comproprietari, autorizzati
dalla presente Assemblea, stipuleranno il Contratto di
amministrazione nel testo come approvato dalla
presene Assemblea.
3. Il Contratto entra in vigore con il giorno della sua
firma da parte dei rappresentanti autorizzati delle due
parti contraenti.
24 Odluka
1. Za Upravitelja zgrade sagrađene na k.č.2948/1
K.O. Veli Lošinj, u naravi Turistitčki apartmani
Punta, imenuje se „Jadranka hoteli“d.o.o, Mali Lošinj
.
2. Ovlašteni predstavnici suvlasnika, koje će ovlastiti
ova Skupština, zaključiti će Ugovor o upravljanju u
tekstu kako je usvojen na Skupštini.
3. Ugovor stupa na snagu sa danom potpisivanja od
ovlaštenih predstavnika obiju ugovornih stranaka
Punto. 7 dell’ordine del giorno: Approvazione
bilancio preventivo anno 2006
Ad 7. po Dnevnom redu: Usvajanje Prijedloga
Plana prihoda i rashoda za 2006.g.
Viene esaminata la proposta sottoposta in un
Uzet je u razmatranje prijedlog kojeg je dostavila
15