Relazione Generale

PROVINCIA DI TERNI
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NO
O
PIANO REGOLATORE GENERALE
PARTE OPERATIVA
ELABORATO
OR.1
SCALA
RELAZIONE GENERALE
DATA
31/03/2006
Progettista
incaricato
Gruppo di
progettazione
Arch. Nicolò Savarese
Arch. Roberto Brunotti (elaborazioni GIS)
Federica Bambini (elaborazioni PCS)
1
INDICE
1.
Premessa
2.
Obiettivi e Strategie di Piano
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
2.7.
3.
Assetto Urbanistico del Territorio Comunale
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
4.
Le problematiche emergenti
La valorizzazione dell’ambiente naturale
Il Parco Termale
I servizi turistici
Il Parco Urbano
Le politiche dei servizi
Dimensionamento del PRG
Criteri generali per la zonizzazione di piano
La normativa tecnica di attuazione
Ambito R delle funzioni rurali
Ambito U delle funzioni urbane
Ambito Z delle funzioni specializzate
Assetto Urbanistico delle Funzioni Urbane
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
Macrozona UA
Macrozona UB
Macrozona UC
Macrozone UF e UT
Macrozona UV
Quadro sinottico dei parametri edificatori e delle modalità attuative per zona
Allegato ‘A’
Abaco delle sezioni stradali
Allegato ‘B’
Piano Comunale dei Servizi
2
1.
Premessa
Il PRG.O del Comune di Parrano è stato adottato contestualmente al PRG.S ai
sensi del combinato congiunto degli Artt. 11 e 30 della LR 31/1997.
Si è preferito tuttavia mantenere formalmente distinti i due strumenti ai fini di
quella maggiore flessibilità invocata con forza nel dibattito disciplinare svoltosi a
livello nazionale e recepita dal legislatore regionale.
Nonostante ciò, la redazione contestuale della Parte Strutturale e di quella
Operativa ha permesso di mantenere una totale omogeneità di impostazione,
sia a livello di zonizzazione che di normativa tecnica.
Per facilitare la consultazione delle norme da parte del cittadino, destinatario
finale del piano, le NTA.O non costituiscono solo un approfondimento delle
NTA.S, ma riportano integralmente anche le parti comuni e generali, evitando
così rimandi e richiami che ne complicherebbero l’immediata comprensibilità.
3
2.
Obiettivi e Strategie di Piano
2.1.
Le problematiche emergenti
Le strategie di piano sono state fissate nel documento programmatico, sulla
base del quale si è svolta, in data 23/06/2004, la Conferenza Partecipativa, cui
sono stati invitati tutti i soggetti, pubblici e privati, interessati alle implicazioni
sociali, economiche e territoriali del PRG.
Le indicazioni contenute nel documento programmatico discendono da alcuni
aspetti e specificità che caratterizzano l’assetto del territorio parranese e che
possono essere così riassunti:
a) la presenza di ben due aree naturali tutelate e l’appartenenza di quasi tutto il
territorio comunale a unità di paesaggio caratterizzate da aree agricole con
funzioni di conservazione del paesaggio agrario e da paesaggio rurale e
silvo-pastorale storico;
b) la proprietà unica di buona parte del territorio comunale e di una quota
importante del patrimonio immobiliare comunale, in particolar modo di quello
rurale;
c) il progressivo abbandono e depauperamento delle risorse produttive,
soprattutto di quelle agricole, solo in parte dovuto alla loro marginalità;
d) la presenza di risorse idrotermali di riconosciuto interesse e potenzialità e le
esigenze di crescita di una imprenditoria turistica e agrituristica, peraltro non
particolarmente legata a dette risorse;
e) il progressivo indebolimento e il conseguente declassamento degli
insediamenti minori, pur dotati di nuclei di elevato valore storico-ambientale,
ma ormai privi di qualunque tipo di servizio pubblico o privato;
f) il disordinato sviluppo insediativo del centro capoluogo, dovuto al
progressivo accentramento della popolazione e all’evoluzione in atto dei
comportamenti sociali e familiari a livello abitativo.
Da un’analisi più approfondita di tali aspetti derivano le strategie di piano.
2.2.
La valorizzazione dell’ambiente naturale
Il Comune di Parrano è tutto compreso all’interno dello STINA – Sistema
Territoriale di Interesse Naturalistico Ambientale ed è interessato ad alcune
delle aree naturalistiche più pregiate in esso presenti:
• la parte settentrionale dell’Area Naturale Protetta “Elmo – Melonta”, con le
relative zone contigue;
• il SIC – Sito d’Interesse Comunitario IT5220001 comprendente le gole e le
grotte (le cosiddette “Tane del Diavolo”) del Torrente del Bagno.
4
Tali presenze evidenziano l’alto valore ambientale e naturalistico del territorio
parranese; alto valore che non deve essere recepito come fattore di vincolo ed
ostacolo allo sviluppo, bensì come risorsa in grado di orientare e promuovere lo
sviluppo verso forme sostenibili, diverse e più qualificanti.
Pertanto le tematiche ambientali caratterizzano in maniera significativa gli
indirizzi programmatici di piano e le due idee forza poste alla base dello
sviluppo sostenibile del Comune:
⇒ il Parco Termale e l’organizzazione dei servizi turistici;
⇒ il Parco Urbano e il ridisegno degli spazi d’uso pubblico o collettivo.
2.3.
Il Parco Termale
Le gole di Parrano presentano aspetti naturali e culturali di notevolissimo
interesse:
• la forra scavata dal Torrente Bagno, dando vita a fenomeni geologici di tipo
carsico (grotte, sifoni, vasche, archi naturali) con ricchi giacimenti
paleontologici;
• le grotte preistoriche, dove sono stati trovati abbondanti reperti pre e
protostorici, dal paleolitico all’età del bronzo.
Inoltre l’area è dotata di un’altra importante risorsa: una sorgente termale, il cui
sfruttamento è rimasto purtroppo bloccato per l’incapacità del concessionario di
dare attuazione ai previsti piani di sviluppo. La recente revoca da parte della
Regione della concessione, pone le premesse per il rilancio di un piano termale
su basi, però, del tutto nuove.
Negli ultimi anni, infatti, il termalismo classico ha subito una profonda crisi,
anche per il progressivo venir meno del sostegno pubblico (non mutuabilità
delle cure termali, salvo casi specifici). Al contempo si sono sviluppati nuovi
modelli di domanda turistica, al centro dei quali c’è la ricerca del benessere
fisico e mentale, perseguito attraverso vari tipi di pratiche, tra cui quelle termali
rappresentano un valore aggiunto, non esclusivo ma certamente di notevole
rilevanza. Appare così particolarmente importante il fatto che Sviluppumbria
abbia scelto Parrano come uno dei centri più qualificati e qualificanti di una
futura rete regionale del benessere.
La scelta delle aree più idonee per consentire la creazione di questo tipo di
attrezzature turistiche, distinguendo tra un circuito di fruizione pubblica ed uno
privato, tra loro integrati ma non confusi, è stata operata soprattutto in base alle
relazioni che si possono così istituire col centro urbano di Parrano e la prevista
nuova dotazione di servizi turistici ricettivi e complementari.
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2.4.
I servizi turistici
La creazione di un Parco Termale favorirà certamente lo sviluppo di nuovi
servizi e nuove attività di supporto, ma richiederà anche adeguate strutture
ricettive, da ricercare sia all’interno del Comune che nell’ambito più ampio dello
STINA.
Negli ultimi tempi, su tutto il territorio, si è manifestata una forte spinta alla
realizzazione di nuove forme di ricettività, ascrivibili alle categorie “agriturismo”,
“bed & breakfast”, “case vacanze”, “turismo rurale”, e sostenute da investimenti
locali o meno.
L’Amministrazione Comunale intende favorire lo sviluppo di queste iniziative,
purché siano rispettate due condizioni fondamentali:
• la salvaguardia dei valori ambientali e paesaggistici del territorio rurale;
• la rotazione d’uso delle strutture, affinché l’investimento immobiliare sia
realmente al servizio del turismo e non della residenzialità secondaria.
Le altre funzioni di servizio, pubbliche e private, ricettive e complementari,
devono svilupparsi con destinazioni d’uso integrate; e cioè a beneficio sia della
popolazione residente che di quella turistica. Si tratta di una politica
correttamente praticata dall’Amministrazione con la creazione di un centro di
documentazione presso il complesso scolastico e con la ristrutturazione
dell’area sportiva. In futuro la stessa politica dovrà essere attuata per le funzioni
termali, garantendo l’accesso pubblico ad alcune attrezzature, pur senza
interferire con lo sviluppo di servizi termali a gestione privatistica.
Per i motivi suddetti la zona propriamente termale e le aree attorno allo snodo
tra centro storico e nuovo centro urbano - su cui peraltro l’Amministrazione
Comunale ha recentemente promosso un PUC – rivestiranno un ruolo
strategico per lo sviluppo economico e sociale di Parrano. A questo scopo si
rende anche necessario il potenziamento del collegamento viario diretto fra il
centro urbano e la zona termale, peraltro inserito nel percorso regionale di
trekking “la traversata dei due laghi”.
2.5.
Il Parco Urbano
Parrano possiede un piccolo centro storico di grande valore e compattezza ma,
come tutti i piccoli centri, si è sviluppato negli ultimi decenni in maniera casuale
e poco qualificata, anche per la scarsa efficacia degli attuali strumenti di
controllo urbanistico, che non riescono a incidere sul disegno della città.
Per realizzare una nuova qualità urbana – che dipende solo in parte dalla
qualità progettuale dei singoli interventi edilizi – è però possibile agire sul
sistema degli spazi aperti e del verde urbano. Tale sistema è stato designato, in
alcune interessanti esperienze nazionali e internazionali, col nome di “parco
urbano”. Potrebbe apparire pleonastico puntare sul verde in un ambiente rurale
ancora ben conservato; ma occorre distinguere tra il verde come “colore” e il
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verde come “materiale” capace – se progettato e disegnato – di dare forma allo
spazio urbano.
Sulla base di queste considerazioni, la parte operativa del P.R.G. si propone di
porre i presupposti normativi e tecnici per riqualificare l’espansione urbana
contemporanea. I nodi da affrontare al riguardo sono, per quanto concerne il
territorio:
• la salvaguardia ambientale e paesaggistica degli insediamenti storici (centro
capoluogo e nuclei minori) da nuovi interventi edilizi;
• la regolamentazione rigorosa degli interventi legati alla ricettività turistica.
Per quanto riguarda il centro capoluogo:
• la riqualificazione dell’area prospiciente l’ingresso al centro storico;
• la riqualificazione del verde attrezzato destinato ad ospitare funzioni sportive
e ricreative;
• la riqualificazione della viabilità urbana, soprattutto quella secondaria a
servizio degli insediamenti residenziali;
• la ristrutturazione dei percorsi destinati a relazionare il centro/parco urbano
con il parco termale.
Riguardo a quest’ultimo punto va osservato che la creazione del parco termale
non deve risultare emarginante per il centro di Parrano, ma anzi deve
potenziarne il ruolo di supporto e di servizio. Si ritiene pertanto più giusto
prevedere l’accesso al SIC ed alle “Tane del Diavolo” dal centro urbano,
piuttosto che dalla Strada Provinciale, come avviene attualmente.
Va peraltro osservato che l’attuale accesso dal basso tende a banalizzare la
fruizione di questa risorsa, anche sotto il profilo naturalistico ed ambientale;
mentre l’accesso dall’alto conduce alla scoperta dei luoghi con maggiore
gradualità; e la difficoltà, com’è noto, affina ed esalta il piacere della scoperta
stessa.
2.6.
Le politiche dei servizi
La legislazione urbanistica regionale ha introdotto uno strumento innovativo per
quanto riguarda la programmazione dei servizi: il Piano Comunale dei Servizi,
allegato al PRG Parte Operativa e destinato a far evolvere le politiche dei
servizi da un approccio puramente quantitativo, ancorato al concetto di
standard, ad un approccio integrato, che tenga conto sia dell’offerta che della
domanda.
Attualmente il centro urbano presenta una dotazione assai ridotta, a
prescindere dagli standard previsti dalla normativa regionale. Gli incrementi che
si possono prevedere circa la popolazione residente (grazie soprattutto ai flussi
immigratori) e l’utenza turistica, pongono l’esigenza di uno sviluppo del terziario
che non sia di pura e semplice autosufficienza.
7
In particolare, Anche se si tratta di un piccolo centro, per di più marginale
rispetto alle grandi reti infrastrutturali nazionali, Parrano deve giocare la carta
che il PUT (Art. 23) gli assegna, proprio per bilanciare tale marginalità: quella di
“porta di accesso” dello spazio rurale, intesa come “punto nodale del sistema
dei servizi informatici e telematici realizzato sia per le esigenze della
popolazione residente, che per la conoscenza e la fruizione del patrimonio
storico, architettonico e naturalistico, nonché di quello produttivo”.
Questo ruolo – a servizio di tutto il territorio dell’Alto Orvietano - comporta
alcune opportunità di sviluppo non trascurabili in settori di servizio molto
innovativi, come quelli on demand, che vengono attivati, diretti e gestiti dietro
richiesta dell’utenza. Si tratta di servizi riguardanti sia l’utenza turistica che
quella residenziale sparsa, per la quale le tradizionali forme di gestione
risulterebbero economicamente troppo onerose e funzionalmente inefficaci.
A parte questo, il PRG prevede:
• un ampio dimensionamento delle aree per i servizi residenziali e turistici;
• la possibilità di inserimento di attività terziarie e di servizio nelle zone
residenziali, fino ad una massimo del 30%;
• la rivitalizzazione del centro storico di Parrano, attraverso il recupero di locali
per l’inserimento di attività artigianali tradizionali e commerciali;
• la rivitalizzazione dei nuclei insediativi minori mediante la previsione di
attività minime di servizio, a supporto della popolazione sparsa e della
fruizione dell’Area Naturale Protetta dello STINA.
2.7.
Dimensionamento del PRG
Il PRG.S è stato dimensionato quasi totalmente con procedure quantitative
analitiche rigorose.
Si riportano nel seguito i parametri e le quantità che condizionano le principali
funzioni di piano, all’orizzonte temporale di previsione (2021).
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Cubatura residenziale
Località
attuale
completa
mento
espansione
completa
mento
espansione
Abitanti
totali
previsti
mc
mc
mc
n.
n.
n.
Abitanti
totali attuali
n.
Abitanti
Parrano
340
85.217
7.936
Cantone
52
18.702
Spereto
10
Pievelunga
Frattaguida
%
52
141
533
56,8%
3.219
21
0
73
41,3%
2.765
903
6
0
16
60,2%
26
6.120
280
5
0
31
19,5%
9
3.066
447
7
0
16
73,7%
97
30.654
4.849
0
39
0
136
40,4%
Tot. centri
437
115.871
12.785
16.634
91
141
669
53,1%
Tot. c.sparse
140
0
107
-23,7%
Tot. comune
577
141
776
34,5%
Centri minori
115.871
12.785
16.634
Variazione
abitanti
16.634
91
Offerta ricettiva in esercizi extraalberghieri
Posti
letto
Tasso di utilizzo
Presenze
annuali
Esistente in seconde case (stima)
450
15 gg
6.750 (stima)
Esistente in agriturismi e case
vacanze
75
Aggiuntiva programmata
270
90 gg (25%)
100 gg (27%)
31.050 min
34.500 max
Totale previsione
795
Cubatura
unitaria (mc/pl)
Cubatura
totale
(mc)
Ripartizione urbanistica
Posti
letto
Seconde case in ambito R e U
(stima)
450
Agriturismi e case vacanze in
ambito R
125
Zona ZC.1
30
200 mc/pl
6.000
Zona ZC.2
70
200 mc/pl
14.000
Zona UT.1
20
180 mc/pl
3.600
Zona ZT.1
100
220 mc/pl
22.000
10
Servizi pubblici di interesse residenziale
Zone
Totali
Zone UF
UF.1 (2 livelli)
UF.2a
UF.2b
UF.4a
UF.4b
UF.5
UF.6
UF.7
UF.8
Zone UV
UV.3
UV.5
UV.6
UV.7
UV.8
UV.10
Scolastici
4.210
4.660
12.730
2.270
15.080
5.280
1.310
300
550
Collettivi
1.450
Verde e sport
1.060
4.660
Parcheggi
1.700
12.730
2.270
850
1.310
300
550
15.080
4.430
160
1.140
2.250
630
100
70
160
1140
2250
630
100
70
Totale
50.740
12.730
6.730
25.230
6.050
Standard
776 abitanti
10.864
3.104
1.552
3.880
2.328
Servizi di interesse generale
Zone
Totali
Sanità
Verde
Sport
Altro
Zone ZF
ZF.1
ZF.2
ZF.3
ZF.4
Zone ZT
ZT.1
ZT.2
Zone RN
RN.1
2.454.750
Totale
2.762.870
122.860
2.584.760
49.580
5.670
25.120
1.570
7.850
7.850
7.850
Standard
1.570 utenti
130.010
24.840
24.740
5.670
94.200
28.660
130.010
24.840
24.740
5.670
94.200
28.660
2.454.750
11
3.
Assetto Urbanistico del Territorio Comunale
3.1.
Criteri generali per la zonizzazione di piano
La zonizzazione di piano fa riferimento ai tre ambiti funzionali che
caratterizzano l’assetto del territorio:
• l’ambito R delle funzioni rurali
• l’ambito U delle funzioni urbane
• l’ambito Z delle funzioni specializzate, che interpretano particolari vocazioni o
intenti programmatici di rilevanza strategica.
A ciascuno di questi ambiti fa riferimento un certo numero di zone e macrozone
urbanistiche polifunzionali, in maniera tale che la funzione o attività
predominante connoti le funzioni o attività complementari. Questo approccio
pianificatorio mira ad evitare ogni compartimentazione monosettoriale del
territorio a vantaggio, piuttosto, di una integrazione di attività plurime,
caratterizzate, di volta in volta, da una funzione leader.
Per quanto riguarda l’Ambito Z, si sono individuate alcune funzioni di
rilevanza territoriale più ampia, anche in base agli indirizzi programmatici della
Regione Umbria:
a) la funzione di “porta di accesso” telematica al territorio rurale dell’Alto
Orvietano;
b) le funzioni turistiche, turistico-termali e sportive, in grado di svolgere un
ruolo trainante e caratterizzante per uno sviluppo non soltanto sostenibile,
ma anche possibile.
Per quanto riguarda l’Ambito U, il centro capoluogo ed i nuclei insediativi minori
sono stati articolati, nel PRG.S, in un certo numero di macrozone (UM),
incentrate sul sistema degli spazi aperti. Nel PRG.O è il PAS (Piano Attuativo di
Settore) lo strumento pensato per pianificare in maniera organica la
riqualificazione dei diversi settori urbani, facendo leva principalmente sul
sistema della mobilità, del verde e degli spazi aperti d’uso pubblico o collettivo. I
PAS interessano infatti anche la viabilità secondaria, pedonale e carrabile,
nonché il verde privato e le aree rurali periurbane che conservano i caratteri del
paesaggio agrario storico e che, per tale motivo, devono essere preservate da
ulteriori espansioni urbane.
Per quanto riguarda infine l’Ambito R, esiste già un’ampia copertura
pianificatoria del territorio a vari livelli (PTCP, STINA, Direttiva Habitat); per cui
è risultato abbastanza agevole – già in sede di PRG.S - svilupparne le
implicazioni a livello comunale, individuando tre tipi di zone urbanistiche:
a) Zone RN comprendenti le aree naturali già tutelate da specifica legislazione
di livello regionale (STINA) e comunitario (Rete Natura 2000);
12
b) Zone RP comprendenti le aree agricole con prevalente funzione di
conservazione del territorio e del paesaggio agrario, secondo la
classificazione operata dal PTCP a livello di Unità di Paesaggio;
c) Zone RE comprendenti le aree agricole circostanti i centri e i nuclei insediati
(Parrano, Cantone-Spereto-Pievelunga, Frattaguida); aree che, pur
appartenenti ad un ambito complessivamente marginale, presentano
un’attività agricola più vivace e bisognosa di servizi di supporto.
Coerentemente con questa impostazione e con tali assunti, si è disegnata la
zonizzazione del territorio comunale e si sono definite le norme tecniche per la
sua attuazione, cercando – anche a livello terminologico – di conservare la
massima coerenza possibile tra l’una e le altre. Per questo motivo le NTA.O
sono introdotte da un glossario, che rispecchia fedelmente la filosofia e le
gerarchie di piano adottate nelle NTA.S.
Nei paragrafi 3.3 e 3.5 seguenti si richiamano le principali caratteristiche delle
zone e macrozone appartenenti agli ambiti R (funzioni rurali) e Z (funzioni
specializzate), già definite nel PRG.S. Si rimanda invece al successivo capitolo
4 per una più dettagliata descrizione delle zone appartenenti all’ambito U delle
funzioni urbane.
3.2.
La normativa tecnica di attuazione
Il territorio comunale è articolato in macrozone e zone urbanistiche designate
con sigle composte da 3 caratteri alfanumerici.
Il primo carattere denota, come già detto, i seguenti ambiti territoriali:
R
ambiti territoriali rurali
U
ambiti territoriali urbani
Z
ambiti territoriali funzionalmente specializzati.
Il secondo carattere corrisponde ad una articolazione degli ambiti territoriali in
zone urbanistiche a destinazione d’uso più specifica, coincidenti – quanto più
possibile - con la classificazione prevista dal DI 1444/1968:
A
aree edificate di interesse storico
B
aree a prevalente destinazione residenziale totalmente o parzialmente
edificate
C
aree a prevalente destinazione residenziale di nuova edificazione
D
aree a prevalente destinazione produttiva extra-agricola
E
aree a prevalente destinazione agricola
F
aree destinate prevalentemente ai servizi
M
aree urbane a destinazione mista
N
aree naturali specificamente tutelate
P
aree agricole con prevalente funzione di conservazione del territorio e del
paesaggio agrario
T
aree a prevalente destinazione turistica
13
V
aree destinate alla mobilità, al verde ed al sistema degli spazi aperti
d’uso collettivo.
Il terzo carattere enumera le zone e macrozone urbanistiche aventi alcune
caratteristiche generali in comune, in quanto appartenenti alla stessa zona, ma
differenti parametri edificatori/ambientali e differente localizzazione sul territorio
comunale.
Anche per quanto riguarda gli standard urbanistici (S) si è adottata una
notazione a tre caratteri, di cui il terzo denota la tipologia funzionale e il
secondo la gerarchia:
g
= di interesse generale;
r
= al servizio degli insediamenti residenziali
c, d, p, r, t = di pertinenza o in dotazione alle funzioni extra-residenziali
(rispettivamente commerciali, direzionali, produttive, turistico-residenziali,
turistico-ricettive);
Per ogni zona urbanistica il PRG.O definisce i seguenti elementi:
a) la/e destinazione/i d’uso compatibili o incompatibili;
b) le aree per servizi, destinate a soddisfare gli standard residenziali (spazi
minimi da destinare ai servizi, alla mobilità, al verde);
c) i principali parametri edificatori ed ambientali;
d) le modalità attuative e procedurali degli interventi, in riferimento alla LR
1/2004 (estesa agli spazi aperti);
3.3.
Ambito R delle funzioni rurali
Per quanto riguarda l’ambito R, la zonizzazione di PRG.S è da considerarsi già
definitiva e quindi resta identica anche nel PRG.O, coerentemente con il dettato
dell’Art. 28 delle NdA del PTCP.
Le zone RN comprendono le aree naturali soggette a specifici regimi di tutela.
La perimetrazione delle aree naturali protette o tutelate (ANP Elmo-Melonta e
SIC Bagno Minerale) non rientra nelle scelte di piano, ma ha influenzato la
zonizzazione e la normativa di tutto lo spazio rurale.
Per quanto riguarda l’ANP Elmo-Melonta (RN.1), si è evidentemente recepita la
perimetrazione stabilita dal Piano dell’ANP, ormai definitivamente approvato
dalla Comunità Montana, salvo le incombenze regionali in ordine alle rettifiche
apportate ai confini esterni dell’area.
Per quanto riguarda il SIC Bagno Minerale (RN.2), si è deciso di equipararlo
alla Zona C delle ANP dello STINA, nonostante che i criteri di tutela delle zone
di conservazione speciale della rete Natura 2000 si discostino sostanzialmente
dalla legislazione regionale e nazionale in materia di aree protette e siano
basati su criteri specifici di gestione degli habitat e delle specie per cui i SIC è
stato individuato.
14
Questa scelta deriva da due considerazioni principali:
• l’assenza di linee guida regionali per la redazione dei Piani di Gestione di
SIC e ZPS (in corso di elaborazione);
• l’inclusione della sorgente termale nel SIC e l’inevitabile contiguità di
quest’ultimo con le aree di valorizzazione turistica delle risorse idrotermali.
In questo modo – sebbene non strettamente necessario – vengono imposti
criteri e standard di conservazione meno aleatori, almeno sino a quando non
sarà redatto il PdG del SIC.
Le zone RP comprendono le aree agricole “agst” con funzioni di conservazione
del territorio e del paesaggio agrario e “agpa” connotate da paesaggio rurale e
silvo-pastorale (secondo le definizioni del PTCP) e interessano la maggior parte
del restante territorio comunale. Esse si articolano in sottozone corrispondenti
alle diverse UdP individuate dal PTCP: 4Mp (RP.1), 4Mp2 (RP.2), 4Cl (RP.3),
4Vc (RP.4).
Il Piano dell’ANP Elmo-Melonta ha indotto una piccola modifica circa la
perimetrazione delle UdP, in modo da includere il confine delle zone contigue
nell’UdP 4Mp ed accrescerne così la coerenza con lo STINA.
La normativa delle zone RP recepisce integralmente le indicazioni del PTCP in
ordine alle UdP ed alle aree agst e agpa.
Le zone RE comprendono le aree agricole nell’intorno dei centri e nuclei
insediati (Parrano, Cantone-Spereto-Pievelunga, Frattaguida); si tratta di aree
agricole che, pur appartenendo ad un ambito classificato dal PTCP come
complessivamente marginale, conservano lembi di colture arboree
specializzate.
La normativa delle zone RE fa riferimento all’Art. 31 delle NdA del PTCP (aree
marginali), che prevede particolari forme di sostegno. In particolare gli ambiti
rurali periurbani necessitano di interventi mirati e di incentivi specifici (progetti
pilota e accordi di pianificazione), ai fini di un maggiore raccordo tra verde
urbano e territoriale: mantenimento delle reti ecologiche minori, creazione di
corridoi boscati di connessione col territorio, mantenimento delle colture
arboree specializzate.
3.4.
Ambito U delle funzioni urbane
Nel PRG.O, a differenza del PRG.S, le funzioni urbane sono dettagliate per
zone urbanistiche omogenee e sono delimitate a livello fondiario, specificando
per ciascuna di esse i parametri edificatori ed ambientali d’interesse. Si riporta
qui la definizione delle macrozone urbane, rinviando al successivo cap. 4 per
una loro descrizione più dettagliata.
15
Le zone UA comprendono l’edificato del centro storico di Parrano e dei nuclei
minori di Cantone e Pievelunga.
Le zone UB comprendono le aree di completamento edilizio, formatesi in tempi
più o meno recenti, al di fuori dei centri e nuclei di interesse storico.
Le zone UC comprendono le aree di futura espansione residenziale, sia
pubblica che privata.
Le zone UF comprendono le aree per servizi alla popolazione residente.
La zona UT comprende servizi a valenza turistica prevalente, collegati alla
realizzazione del polo termale.
Le zone UV comprendono il sistema della mobilità locale, del verde e degli
spazi aperti d’uso pubblico o collettivo.
3.5.
Ambito Z delle funzioni specializzate
Nel rispetto di una logica di co-pianificazione comprensoriale, Il Comune di
Parrano non prevede lo sviluppo di nuove zone ZD per attività produttive
extragricole, salvo il mantenimento di una piccola zona artigianale presso il
centro capoluogo. Se ne prevede il completamento, mediante l’arretramento dei
lotti ancora inedificati (circa 7.300 mq) rispetto alla SP 104.
Nel caso dell’area attualmente destinata alla lavorazione di inerti, se ne prevede
il trasferimento, da valutare più approfonditamente nell’ambito del PAS/ZF.3, il
cui perimetro è stato definito in termini molto ampi, onde valutare con
attenzione gl’impatti, sia ambientali che paesaggistici, generati anche sulle zone
termali ZT.1 e ZT.2, oltre che sul SIC IT5220001.
Le zone ZF sono destinate a soddisfare, in linea di principio, gli standard
urbanistici generali. Tali esigenze sono rappresentate, nel caso di Parrano, da:
• i parchi e gli impianti sportivi di livello territoriale (ZF.1-2-3);
• i servizi di area vasta (ZF.4).
Per quanto riguarda il verde territoriale, le zone RN rappresentano una risorsa
al servizio di ambiti territoriali ben più vasti di Parrano. Occorre tuttavia fare qui
una distinzione: infatti, mentre la zona RN.1 è inclusa in un’area naturale
protetta regionale, la RN.2 corrisponde ad un sito di interesse comunitario, per il
quale non esiste ancora uno status giuridico definitivo. Di conseguenza, ai fini
del calcolo degli standard, mentre la zona RN.1 può essere conteggiata
totalmente, per quanto riguarda il SIC si dovrà tener conto della sola parte
destinata dal piano a parco naturale pubblico (ZF.1).
Per quanto riguarda i servizi di area vasta, l’unica funzione di questo tipo è la
“porta di accesso” telematica al territorio rurale dell’Alto Orvietano (ZF.4),
prevista dal PUT (Art. 23) e ripresa indirettamente dal PTCP (Artt. 43 e 46).
Trattandosi di un’opportunità molto interessante, soprattutto per il suo
potenziale indotto, se ne prevede la collocazione in corrispondenza dell’edificio
scolastico esistente, il quale, in caso di trasferimento, potrebbe essere
16
interamente utilizzato per servizi informativi (già attualmente ospita il Centro di
Documentazione Territoriale) e telematici (sviluppo dei servizi a domanda per le
aree rurali dell’Alto Orvietano), in connessione con il centro di servizi di Fabro.
Le zone ZT e ZC riguardano i servizi turistici, sia quelli ricettivi (ZC) che quelli
legati direttamente o indirettamente al termalismo (ZT).
Il regime pressoché monopolistico riguardo la proprietà immobiliare, ha
condizionato e condiziona in maniera pesante le strategie di sviluppo comunale,
anche perché, sino a poco tempo addietro, rientrava in tale regime anche la
concessione regionale per lo sfruttamento della risorsa idrotermale.
Il rilancio del turismo termale e di benessere, come funzione leader per lo
sviluppo di Parrano – in totale sintonia con le strategie regionali in materia – ha
comportato un’attenta scelta localizzativa circa le zone turistico-termali, allo
scopo di stimolare ed incentivare le altre attività imprenditive comunque
presenti ed operanti nel Comune.
Pur trattandosi di quantità contenute, l’allocazione delle funzioni turistiche ha
rappresentato un problema piuttosto complesso, in quanto occorre preservare
un equilibrio ambientale molto delicato e garantire al contempo una certa
flessibilità, laddove le valutazioni di fattibilità ed il quadro imprenditoriale
risultano ancora non definiti.
Congelando nella zona ZT.2 gli insediamenti in parte già realizzati (peraltro con
soluzioni edilizie non adeguate alle nuove esigenze di uno sviluppo termale
legato al benessere) e rimasti inutilizzati, si è optato per la creazione di un
sistema bipolare, sotteso da una infrastruttura stradale multiuso (veicolare,
pedonale e ciclabile).
Il polo termale principale di tale struttura si localizza ai margini del SIC Bagno
Minerale, nell’unica area idonea disponibile, tenuto conto della copertura
boschiva, dei rischi idro-geomorfologici, nonché del regime proprietario delle
aree (ZT.1).
Il polo dei servizi ricreativi e commerciali si localizza, invece, in ambito urbano
(zona UT.1), ideale non soltanto per il suo rapporto con il centro storico, ma
anche per la conformazione visivamente molto riparata del terreno.
L’asse stradale di connessione fa parte della “Traversata dei due Laghi” e ne
rappresenta un importante segmento attrezzato.
Le zone turistico-ricettive ZC.1 e ZC.2 offrono l’opportunità ad alcuni
imprenditori di sviluppare una dimensione turisticamente più strutturata,
salvaguardando però rigorosamente il principio della rotazione d’uso delle
attrezzature ricettive.
La zona ZV comprende le infrastrutture e le aree destinate alla mobilità
individuale e collettiva ed ai servizi di trasporto all’esterno dei centri e nuclei
abitati. Ricade in tale zona tutta la viabilità provinciale (SP 52 e 104) e
comunale, classificata come viabilità extraurbana di interesse locale (di tipo F)
17
ai sensi del DGR 94/1999, in recepimento del D.Lgs 285/1992 (Codice
Stradale).
18
4.
Assetto Urbanistico delle Funzioni Urbane
L’ambito U delle funzioni urbane comprende le seguenti macrozone:
UA
aree edificate di interesse storico
UB
aree a prevalente destinazione residenziale totalmente o parzialmente
edificate
UC
aree a prevalente destinazione residenziale di nuova edificazione
UF
aree destinate prevalentemente ai servizi residenziali
UT
aree destinate prevalentemente a servizi turistici
UV
aree destinate alla mobilità locale, al verde ed al sistema degli spazi
aperti d’uso pubblico o collettivo.
4.1.
Macrozona UA
Il Comune di Parrano registra la presenza di un borgo murato di grande qualità
e di notevole impatto visivo, complessivamente classificabile come centro
storico.
Nel PRG.O il centro storico di Parrano è ricompreso in due zone urbanistiche
differenti:
• la zona UA.1 comprendente l’edificato storico propriamente detto;
• la zona UV.1 comprendente il sistema degli spazi aperti all’interno e
all’esterno (incluse cioè le pendici della rupe) della cinta muraria.
La zona UA.1 si attua mediante PA estesi all’intera unità edilizia avente le
stesse caratteristiche tipologiche e morfologiche, comprese le pertinenze
esterne, catastalmente associate. Il PA deve contenere:
a)
il rilievo architettonico completo dell’unità edilizia, compresi gli eventuali
spazi aperti di pertinenza;
b)
l’analisi tipologica dell’unità edilizia e dei caratteri distributivi interni;
c)
l’analisi dei caratteri costruttivi, dei materiali impiegati e delle tecnologie
riconoscibili;
d)
l’analisi dei caratteri stilistici dominanti e, per quanto possibile e
documentabile, l’origine temporale del manufatto o di sue parti, nonché le fasi
temporali di modificazione o integrazione;
e)
la documentazione circa gli elementi architettonici (scale esterne,
porticati, comignoli, forni, ecc.) e stilistici (cornici, architravi, soglie, stipiti, ecc.)
di pregio o tipici delle tradizioni costruttive locali, nonché gli eventuali altri
elementi (affreschi, intonaci decorati, ecc.) di origine storica o di pregio
figurativo;
f)
la descrizione degli interventi proposti, dimostrandone la coerenza con le
analisi di cui ai punti precedenti, anche se detti interventi sono limitati ad una
parte soltanto dell’unità edilizia;
g)
le norme tecniche di esecuzione degli interventi, che dovranno far parte
integrante del capitolato tecnico dei lavori.
19
La zona UV.1, in caso di ristrutturazione o riqualificazione urbanistica
complessiva, si attua mediante un Piano Attuativo particolare, cui è stato dato il
nome di piano attuativo di settore urbano (PAS). In particolare il PAS/UM.1
dovrà contenere:
a)
l’analisi della forma urbana, sulla base di un rilievo planovolumetrico (in
scala 1:500) dell’intero centro o nucleo storico;
b)
l’analisi delle tipologie edilizie, dei caratteri costruttivi e stilistici, che
caratterizzano le diverse unità edilizie o classi di unità edilizie presenti nel
centro o nucleo storico;
c)
un abaco dei principali elementi architettonici (porte esterne, finestre,
comignoli, balconi, ecc.) caratterizzanti l’involucro esterno delle unità edilizie;
d)
il programma degli interventi pubblici ritenuti necessari;
e)
l’individuazione delle unità immobiliari destinabili ad attività extraresidenziali e la verifica di reperibilità dei relativi standard urbanistici in zone UF
accessibili pedonalmente nel raggio massimo di 500 ml; per le unità immobiliari
destinabili ad attività commerciali, se ne dovrà verificare la compatibilità con il
piano del commercio esistente;
f)
le norme tecniche di attuazione, che dovranno essere richiamate nei
capitolati tecnici di esecuzione di tutti gli interventi pubblici e privati successivi
all’approvazione del PA;
g)
le indicazioni di cui ai PA delle zone UV entro le quali le zone UA
ricadono ed alle quali si rimanda.
Oltre al centro storico di Parrano, nel territorio comunale sono presenti altri due
insediamenti minori dotati di un nucleo di interesse storico-ambientale,
classificati con la stessa logica adottata per Parrano:
• Cantone (zone UA.2 e UV.2);
• Pievelunga (zone UA.3 e UV.3).
L’unica differenza, a livello attuativo, rispetto al centro storico di Parrano, sta
nella estensione del PA riguardanti gli interventi, il cui riferimento è all’unità
immobiliare anziché all’unità edilizia omogenea, data l’estrema frammentazione
proprietaria delle unità edilizie presenti. Identico è invece il meccanismo
riguardante gli interventi di ristrutturazione e riqualificazione urbana.
4.2.
Macrozona UB
Nel territorio comunale sono presenti, oltre al centro capoluogo, altri quattro
nuclei minori: Cantone, Spereto, Pievelunga, Frattaguida.
Le aree edificate esistenti in questi insediamenti ed esterne ai nuclei storici,
sono state classificate come zone UB e sono passibili di interventi di
completamento edilizio, compresa la demolizione e ricostruzione o l’edificazione
ex novo dei lotti rimasti liberi.
Si tratta di 15 zone urbanistiche omogenee, di cui 10 a Parrano, 2 a Cantone e
3 a Spereto, Pievelunga e Frattaguida.
20
Va notato che, a livello attuativo, esiste una piccola differenza tra edificazione
dei lotti liberi in zona UB e lotti edificabili in zona UC: nei primi si fa riferimento
ad una cubatura massima di 150 mc/abitante (corrispondente ai valori
attualmente riscontrati), mentre nei secondi tale cubatura si riduce a 120
mc/abitante.
Anche per i tessuti consolidati presenti nelle zone UB valgono i principi adottati
per la ristrutturazione e la riqualificazione urbanistica delle zone UA, salvo una
differente articolazione dei piani attuativi di settore (PAS/UM), come si dirà più
dettagliatamente a proposito delle zone UV.
Gli standard urbanistici residenziali sono stati reperiti all’interno di ogni singola
zona urbanistica, laddove possibile, o nelle sue immediate vicinanze, in modo
tale da consentirne l’accessibilità a piedi entro un raggio massimo di 500 ml. In
particolare, per quanto riguarda il nucleo di Frattaguida, non si sono previsti
ulteriori servizi collettivi data la presenza, nelle immediate vicinanze, di un
complesso religioso (Chiesa ed Oratorio del Moracolo).
4.3.
Macrozona UC
Le zone residenziali di nuova edificazione sono costituite dalle zone UC, la cui
localizzazione territoriale di massima è stata operata in sede di PRG.S.
Le zone UC si concentrano interamente all’interno della macrozona UM.6 del
PRG.S.
La zona UC.1 è destinata ad ospitare un intervento di edilizia economica e
popolare, in adiacenza al PEEP già esistente.
Le zone UC.2 e UC.3, invece, sono destinate a edilizia residenziale privata.
L’attuazione di tutte le zone UC è soggetta a PA, esteso a comparti
funzionalmente autonomi. Il PA deve garantire la realizzazione contestuale
delle urbanizzazioni primarie indispensabili alla funzionalità delle abitazioni.
Le aree destinate alle infrastrutture tecnologiche, ai servizi collettivi e al verde,
adeguatamente attrezzate, saranno infatti cedute gratuitamente al Comune.
4.4.
Macrozone UF e UT
Al di là della quantificazione preliminare degli standard urbanistici, operata in
sede di PRG.S, l’analisi delle funzioni di servizio e la loro programmazione di
dettaglio sono state effettuate in sede di Piano Comunale dei Servizi (cfr.
Allegato ‘B’), cui si rimanda, limitandoci qui a riportarne i risultati e le
implicazioni più propriamente urbanistiche.
21
Le zone UF sono 10 e sono destinate a soddisfare gli standard urbanistici
residenziali: le quantità minime, cioè, di aree pubbliche ritenute indispensabili
alla vivibilità degli insediamenti urbani.
Non sempre tali aree sono però reperibili all’interno delle stesse zone
residenziali servite, come nel caso del centro storico; l’importante è che sia
fissato un criterio accettabile (come, per esempio, la disponibilità di scuolabus
gratuito nel caso dei servizi scolastici) o una distanza massima di accessibilità
pedonale (500 ml).
La zona UF.1 è di fondamentale importanza per il centro di Parrano, in quanto
costituisce l’interfaccia tra centro storico e nuove espansioni esterne. E’ stata di
recente oggetto di un PUC ed è quindi di proprietà comunale, ma si ritiene che
debbano esserne meglio sfruttate le potenzialità, prevedendone l’articolazione
su due livelli:
a)
il livello inferiore è destinato, per una quota non inferiore all’40% dell’area
totale, a parcheggio coperto;
b)
il livello superiore è destinato, per una quota non inferiore al 25%
dell’area totale, a piazze ed altri spazi aperti pavimentati e, per una quota non
inferiore al 40% dell’area totale, a giardini (anche pensili), con la possibilità di
servizi di altezza non superiore a 4,50 ml, esclusi gli edifici esistenti.
La zona UF.2 è un’area pubblica, attualmente destinata ad impianti sportivi
(campo di calcio e campetto di tennis polivalente) oltre che a spazi verdi e
ricreativi. Il PRG.O ne prevede l’articolazione in due sub-comparti:
sub-comparto a)
parco verde attrezzato;
sub-comparto b)
attrezzature sportive o - qualora si rendesse necessario in
seguito all’incremento di popolazione - nuovo complesso scolastico con annessi
impianti sportivi, in sostituzione di quello attualmente esistente nella zona ZF.4.
Le previsioni demografiche, effettuate in sede di PRG.S (cfr. elaborato SR.2)
hanno infatti fornito dati significativi circa le classi d’età interessate ai differenti
gradi della scuola dell’obbligo. Si tratta di numeri sufficienti a giustificare una
scuola elementare di 3-5 classi, oltre a 2-3 classi per nido e materna. L’attuale
edificio scolastico (in zona ZF.4), peraltro già impegnato in altre funzioni (Centro
di Documentazione Territoriale) risulterebbe sottodimensionato. Se ne è
pertanto prevista una futura dislocazione nella zona UF.2, più baricentrica
rispetto ai pesi insediativi del centro capoluogo. In tal caso sarebbe anche da
prevedere la realizzazione di una palestra polifunzionale.
Sino a tale eventuale trasferimento, la zona UF.2 continuerà ad essere
designata per i servizi di emergenza della protezione civile:
sub-comparto a)
area di attesa (CM4);
sub-comparto b)
area di accoglienza (CM1), comprendente anche un
deposito/magazzino (CM3).
22
La zona UF.4 è un’area attualmente privata, di cui si prevede la destinazione a
servizi pubblici ove si realizzassero le ipotesi e le previsioni ora illustrate. In tal
caso gli impianti sportivi verrebbero qui localizzati (si fa presente che l’attuale
campo sportivo non è dotato di strutture fisse), assieme alle aree di accoglienza
(CM1) della protezione civile.
Anche la zona UF.4 si articola in due sub-comparti:
sub-comparto a)
verde pubblico attrezzato e servizi collettivi pubblici,
aggregato, sotto il profilo attuativo, alla zona UC.1 soggetta a PEEP;
sub-comparto b)
verde pubblico attrezzato, impianti sportivi, servizi culturali,
ricreativi e di ristoro, sia pubblici che privati.
La zona UF.3 è stata concepita come zona a servizi misti, pubblici e privati, con
caratteristiche terziarie e commerciali, essendo baricentrica rispetto alle aree
UC di espansione residenziali previste dal piano.
La zona UF.5 si localizza a Cantone, in corrispondenza dell’area delle Cantine,
(grotte tufacee di antica tradizione locale, addensate in una località prossima al
paese ed in cui si conserva il vino da parte delle famiglie cantonesi), inglobando
un intervento di sistemazione funzionale e paesaggistica finanziato dalla CM
Monte Peglia e Selva di Meana.
La zona UF.6 si localizza anch’essa a Cantone e, benché di proprietà privata,
costituisce il principale centro di servizi ricreativi del paese.
Le zone UF.7 e UF.8 si localizzano rispettivamente a Spereto e Pievelunga e
prevedono la realizzazione di servizi collettivi minimali e/o di piazze verdi
attrezzate, allo scopo di contribuire alla riqualificazione urbanistica dei nuclei
minori.
Le zone UF.9 e UF.10 corrispondono ai cimiteri di Frattaguida e Parrano, anche
se, ai sensi della L. 38/1990, essi costituiscono opere di urbanizzazione
primaria e non sono pertanto conteggiabili ai fini degli standard urbanistici.
La zona UT.1 è destinata ad ospitare servizi di tipo misto, prevalentemente
finalizzati e tarati sulle esigenze indotte dal turismo termale. Le funzioni previste
sono perciò legate all’accoglienza alberghiera ed extralberghiera, allo
spettacolo e all’intrattenimento, sulla base di indagini e studi di mercato, che
dovranno far parte del PA.
Fatta eccezione per le zone UF.3 e UT.1, le aree a servizi pubblici si attuano
direttamente tramite i progetti delle opere, ai sensi della legislazione vigente in
materia di opere pubbliche. Essi, tuttavia, non possono restare avulsi da una
sistemazione urbanistica complessiva delle aree su cui insistono; per questo
motivo le NTA.O prevedono la contestuale definizione progettuale (progetti
unitari PU), a livello quantomeno preliminare, dell’intera zona UF o di un suo
sub-comparto funzionalmente autonomo.
23
4.5.
Macrozona UV
Le zone UV rivestono un’importanza fondamentale per l’attuazione del PRG.
L’operazione di riqualificazione delle zone UA e UB è affidata, infatti, al sistema
della mobilità locale, del verde e degli spazi aperti d’uso pubblico o collettivo. A
questo fine il tessuto insediativo del centro e dei nuclei urbani è stato articolato
– in sede di PRG.S - in zone omogenee sotto il profilo cronologico (periodo
temporale di costruzione) e tipo-morfologico. Per ciascuna di esse – in sede di
PRG.O - è stato ridefinito il disegno della viabilità, dei parcheggi, delle piazze e
dei percorsi pedonali, del verde, rinviando ad un piano attuativo la definizione
dettagliata dei materiali, dei colori e degli arredi.
L’attuazione di questo disegno è affidato ad uno strumento particolare, il Piano
Attuativo di Settore urbano (PAS/UM), di cui già s’è parlato in relazione alla
macrozona UA. In particolare il PAS deve indicare o contenere i seguenti
aspetti:
a) sistemazione del verde pubblico o d’uso pubblico con la definizione degli
elenchi floristici delle specie di possibile impianto, l’ubicazione degli
elementi arborei e la distribuzione planimetrica di macchie, siepi o altre
aggregazioni arbustive ed erbacee, l’eventuale sistema di irrigazione;
b) indicazioni e vincoli circa la conservazione o la ristrutturazione del verde
privato, da attuarsi anche mediante convenzioni con il Comune in ordine
ad alcuni aspetti gestionali e manutentivi particolari (irrigazione, potatura e
trasporto a discarica, ecc.);
c)
dimensionamento e forma planimetrica dei parcheggi pubblici o d’uso
pubblico, con una precisa definizione degli stalli;
d) tipi e materiali di pavimentazione della viabilità veicolare o pedonale, delle
piazze e degli spazi aperti pubblici o d’uso pubblico, dei parcheggi;
e) ubicazione delle reti tecnologiche (energia elettrica, gas, acqua, fognature,
telecomunicazioni) in modo tale da agevolarne al massimo la
manutenzione ed il controllo;
f)
ubicazione, tipi e caratteristiche degli apparecchi illuminanti della rete
pubblica;
g) ubicazione, tipi e caratteristiche della cartellonistica informativa e
pubblicitaria, nonché delle insegne commerciali;
h) ubicazione, tipi e materiali di tutti gli arredi urbani previsti o consentiti
all’interno degli spazi verdi e pavimentati, pubblici o d’uso pubblico
(fontane, sedute, dissuasori di traffico, elementi decorativi, monumenti e
opere d’arte, ecc.);
i)
accorgimenti necessari alla eliminazione di qualsiasi possibile barriera
architettonica ed al miglioramento della sicurezza e del comfort
ambientale;
j)
indicazioni e vincoli circa materiali e colori da impiegare nel rivestimento
delle superfici esterne degli edifici e di altri elementi architettonici
significativi;
k)
tipi, materiali ed altezze minime e massime delle recinzioni pubbliche e
private affaccianti su spazi aperti pubblici o d’uso pubblico.
24
L’insieme delle zone UV e UF (oltre al verde privato, per il quale i PAS
dovranno fornire ulteriori indicazioni e prescrizioni) viene così a costituire un
vero e proprio “parco urbano”, nell’accezione sistemica che tale termine ha
acquisito nel lessico urbanistico.
Il PRG.O non si limita però a rinviare ai PAS la definizione planimetrica delle
componenti del sistema. Nelle tavole di piano è riportato il disegno della viabilità
e dei parcheggi, allo scopo di garantire livelli minimali di qualità urbana.
Nell’Allegato ‘A’ si fornisce inoltre un abaco delle sezioni stradali; si è voluto
cioè evitare l’approvazione, in futuro, di PA assolutamente inadeguati sotto il
profilo urbanistico e degli standard infrastrutturali. Il PA potrà così essere
redatto in termini semplificati, rispettando il layout fornito dal PRG.O ovvero
potrà riformulare il layout del singolo comparto edificatorio, ma migliorandone i
requisiti e le dotazioni infrastrutturali.
Nelle tabelle seguenti si riportano i parametri edificatori e le modalità attuative di
tutte le zone di piano.
25
ZONE
PARAMETRI EDIFICATORI ED AMBIENTALI
Superficie
PRG.S
A.min
I.ter
I.fon
I.res
I.cop
RN.1
2.454.750
RN.2
675.390
mq
mq/mq
mc/mq
mq/mq
%
mq/mq
20.055.090
RP.3
3.846.410
RP.4
1.910.700 30-50.000 0,004-0,01
RE.1
1.246.660
RE.2
815.550
RE.3
571.210
0,0002
UM.5b
UM.7b
UM.8b
UM.9b
UM.10b
UM.6c
UA.2
UA.3
UB.1
UB.8
UB.9
UB.10
UB.2
UB.3
UB.4
UB.5
UB.6
UB.7
UB.11
UB.12
UB.13
UB.14
UB.15
UC.1
UC.2
UC.3
b)
c)
d)
e)
f)
g)
manut.
ordinaria
manut.
straord.
restauro
conserv.
ristrutt.
edilizia
nuova
edificaz.
ristrutt.
urbanist.
ristrutt.
interna
ID
ID/TA
ID/TA
ID
ID/TA
ID
5
ID/TA
ID/TA
ID/TA
PAC
Beni Culturali diffusi (RP - RE)
ID
ID/TA
PU
ID
ID/TA
PA/u.ed
1
1
ID/TA
1
no
PAC
1
ID/TA
Edifici residenziali (RP - RE)
PAC
6,50
Edifici residenziali
PAC
0,0002
Annessi agricoli
PU o PAC
800
800
0,35
0,35
0,35
0,35
0,35
0,35
0,35
0,27
1
2
4
ID/TA
ID/TA
ID/TA
Annessi agricoli (RP - RE)
1
1-2
no
PAC
ID
3
ID
no
no
ID/TA
1
no
PAS/UM.1
ID/TA
1
PU/u.im
1
PU/u.im
no
no
PAS/UM.2
PAS/UM.3
ID/TA
ID/TA
PU
6,50
0,50
650
600
500
500
650
650
800
800
750
600
500
500
500
400
400
3
6,50
6.770
2.640
1.230
8.720
1.490
6.260
3.800
8.480
8.080
9.200
12.740
11.870
9.210
8.060
2.970
4.550
1.400
4.190
3.720
22.440
6.650
1
a)
6,50
Annessi agricoli
30-50.000 0,004-0,01
UA.1
ml
%
mq/mq
Lettere di cui al Comma 1 dell'Art. 3 della LR 1/2004
Cambio
destinaz.
d'uso
Edifici residenziali
7.081.930
RP.2
UM.4b
K.per
PAC
RP.1
UM.2a
UM.3a
H.max
PRG.O
mq
UM.1a
MODALITA' ATTUATIVE
0,90
1,00
1,20
1,00
1,10
1,10
0,90
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,90
0,80
0,80
0,60
0,60
0,60
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
PU o ID/TA
6
6
PU o ID/TA
6
PU o ID/TA
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
60
40
40
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
40
60
60
ID
ID
ID/TA
ID/TA
PU/u.im
PU/u.im
1
PA/u.ed
ID/TA
6
ID
ID/TA
ID/TA
ID/TA
ID/TA
PAS/UM
ID
ID/TA
6
ID
ID/TA
ID/TA
ID/TA
PA/UC
PAS/UM.6
ID
26
ZONE
PARAMETRI EDIFICATORI ED AMBIENTALI
MODALITA' ATTUATIVE
Lettere di cui al Comma 1 dell'Art. 3 della LR 1/2004
Superficie
PRG.S
A.min
I.ter
I.fon
I.res
I.cop
H.max
K.per
PRG.O
mq
mq
mq/mq
1,50
0,40
1,50
0,20
0,10
0,50
1,50
0,20
0,10
0,20
1,00
1,50
10
40
50
mc/mq
mq/mq
4,00
6,50
4,50
4,00
5,00
7,00
4,50
4,00
5,00
%
mq/mq
70
60
60
80
90
70
50
90
90
4,00
6,50
4,00
90
40
70
ml
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
manut.
ordinaria
manut.
straord.
restauro
conserv.
ristrutt.
edilizia
nuova
edificaz.
ristrutt.
urbanist.
ristrutt.
interna
ID
ID/TA
ID/TA
ID/TA
PA/UF
PAS/UM
ID
550
18.190
4.240
4.660
12.730
12.730
4.220
2.270
15.080
3.890
5.280
1.310
300
560
157.440
7.470
5.180
22.460
67.290
69.790
13.360
1.060
470
2.110
29.150
0,07
0,22
10
6,50
80
ZC.2
55.040
0,08
0,25
10
6,50
80
ZD.1
24.600
0,40
1,50
40 6,50-7,50
60
ZF.1
130.010
ZF.2
24.840
0,025
0,01
10
4,00
90
ZF.3
24.740
0,06
0,20
30
6,50
80 PAS/ZF.3
ID
ZF.4
5.670
0,17
0,50
30
7,00
70 PAS/UM.4
ID
ZT.1
94.200
0,08
0,25
10
6,50
95
ID
ID/TA
ID/TA
ID/TA
PA/ZT.1
PAS/ZF.3
ID
ZT.2
28.660
0,20
0,60
15
6,50
80
ID
ID/TA
ID/TA
ID/TA
PA/ZT.2
PAS/ZF.3
ID
ZV.1
154.410
UM.3f
UM.4f
UM.5f
UM.6f
UM.7f
UM.8f
UM.10f
UM.1v
UM.2v
UM.3v
UM.4v
UM.5v
UM.6v
UM.7v
UM.8v
UM.9v
UM.10v
ZC.1
UF.8
UT.1
UF.1
UF.2a
UF.2b
UF.2b (sc.)
UF.3
UF.4a
UF.4b
UF.10
UF.5
UF.6
UF.7
UF.9
UV.1
UV.2
UV.3
UV.4
UV.5
UV.6
UV.7
UV.8
UV.9
UV.10
0,50
%
mq/mq
50
20
35
5
10
20
40
10
10
Cambio
destinaz.
d'uso
0,20
0,15
0,15
0,15
0,50
ID/TA
6
no
2.000
<= 200 mc
PAS/UM
ID/TA
6
ID
ID/TA
ID/TA
ID/TA
PA/ZC
ID/TA
6
ID
ID/TA
ID/TA
ID/TA
ID/TA
7
ID
PA o PU o
PAS/UM.6
no
ID
ID/TA
ID/TA
ID/TA
PU/ZF.1
no
ID
ID/TA
ID/TA
ID/TA
PA/ZF.2
ID/TA
ID/TA
ID/TA
PAS/ZF.3
PAS/ZF.3
ID
ID/TA
ID/TA
ID/TA
PU/ZF.4
PAS/UM.4
ID
ID/TA
no
6
PAS/ZF.3
ID
ID
ID
PU/ZV
27
Legenda:
Note:
ID
interventi diretti senza titolo abilitativo
ID/TA
interventi diretti con titolo abilitativo
PU
progetti unitari estesi all'area di pertinenza, nel caso di edifici/interventi pubblici
PAC
piani aziendali convenzionati, nel caso di edifici/interventi privati
PU/u.im
progetti unitari estesi all'intera unità immobiliare
PA/u.ed
piani attuativi estesi all'intera unità edilizia
PU/UF
PU/ZF
progetti unitari estesi all'ntera zona UF o suo sub-comparto funzionalmente autonomo
PU/ZV
PA/ZC
senza aumento di cubatura e senza interventi di
demolizione/ricostruzione
2.
con incremento <= 100 mq e A.utc tot<= 450 mq
(staccato se trattasi di beni culturali diffusi)
3. superficie utile interessata <= 200 mq in edificio unico
4.
con superficie utile massima di 350 mq, annessi
agricoli esclusi
con superficie aziendale >= 5 ha per I.ter < 0,004
e con parere regionale e superficie
5. mq/mq
aziendale >= 3 ha per I.ter < 0,004 e > 0,01 mq/mq
PA/UC
PA/UF
1.
piani attuativi estesi all'intera zona urbanistica di riferimento
6. compatibilmente con le destinazioni d'uso ammissibili
PA/ZT
PAS/UV
piani attuativi di settore urbano estesi all'intera macrozona UM di PRG.S
PAS/ZT
piano attuativo di settore esteso all'area vasta in cui è compreso il SIC
7. con convenzionamento
28