CASI DI CASA N. 66/2016 13 settembre 2016 Chiarimenti in merito

CASI DI CASA
N. 66/2016
13 settembre 2016
www.agefis.it
Chiarimenti in merito all’agevolazione prima casa
Domanda
Sono proprietario di una prima casa, ereditata, sulla quale non ho usufruito
dell’agevolazione prevista. Sono ora in procinto di eseguire una
ristrutturazione edilizia, previa demolizione, di un fabbricato (stesso comune
dell'attuale prima casa) di mia proprietà che diventerà la mia nuova prima
casa. A quali condizioni potrei godere dell’agevolazione sopra citata?
Risposta
Il quesito è piuttosto articolato e può essere riassunto nel modo seguente: il
contribuente è proprietario di una "prima casa" di cui è entrato in possesso “mortis
csusa”. nell’immobile in parola ha la sua attuale residenza. Inoltre è proprietario di un
"fabbricato abitativo" sito nel medesimo Comune in cui è ubicata la "prima casa"
ereditata. Sin qui la situazione attuale. Si intende poi eseguire un intervento edilizio di
demolizione e successiva ricostruzione del "fabbricato abitativo"
allo scopo di
destinarlo a nuova residenza.
La ristrutturazione edilizia (così come viene definita dall’articolo 3 del D.P.R. n.
380/2001 - “Interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli
organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un
organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi
comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio,
l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito
degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti
nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte
salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica
nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o
demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la
preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a
vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive
modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino
di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto
ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente (…) sono subordinati
a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un
organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino
modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che,
limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti
della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della
sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio
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2004, n. 42 e successive modificazioni (art. 3, comma 1 lettera b) e art. 10, comma
1, lettera c).) comprende la demolizione di un fabbricato e la successiva ricostruzione
con la stessa volumetria, per cui l'intervento edilizio prospettato concretizza un
intervento di "ristrutturazione edilizia".
Poiché l'aliquota IVA segue il tipo di intervento edilizio, un intervento di
ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione con successiva ricostruzione mantenendo la stessa volumetria - n. ai sensi del n. 127 quaterdecies, Tabella A, Parte
III, allegata al DPR 633/1972, è soggetto all'aliquota IVA ridotta del 10% (proprio in
quanto intervento di ristrutturazione edilizia a prescindere dalla tipologia di immobile
che è oggetto dell’intervento) e non è applicabile l'aliquota IVA ridotta del 4%
(previsto dal n. 39, Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. 633/1972) che è invece
applicabile per la costruzione ex-novo di una prima casa o per la demolizione di un
prima casa e ricostruzione con variazione della volumetria. Da quanto appena esposto
consegue che se l'intervento edilizio prospettato dal contribuente nella domanda è un
intervento di ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione del "fabbricato
abitativo" e nella successiva ricostruzione con la stessa volumetria, l'aliquota IVA
applicabile è quella del 10%, il che rende ininfluente la circostanza che il egli sia
proprietario della "prima casa" in cui ha l'attuale residenza (potrebbe essere
proprietario di innumerevoli altre abitazioni nello stesso Comune, l'aliquota IVA per la
ristrutturazione edilizia è il 10% comunque, anche se il fabbricato non fosse a
destinazione abitativa).
Diversa sarebbe la situazione se l'intervento sul "fabbricato abitativo" comportasse la
demolizione e ricostruzione con variazione della volumetria. In tal caso, come già
precisato, l'aliquota IVA applicabile - ricorrendo i presupposti soggettivi ed oggettivi
della prima casa - è quella del 4% in quanto l'intervento edilizio è di nuova
costruzione. Va tuttavia sottolineato che per usufruire dell'agevolazione “prima casa”
in questa nuova e diversa situazione risulterebbe mancare uno dei requisiti soggettivi
in capo al contribuente, ovvero il requisito di non possedere altro fabbricato destinato
ad abitazione nel medesimo Comune, in quanto il contribuente è già proprietario della
"prima casa" in cui ha la residenza, per cui l'agevolazione prima casa (IVA ridotta al
4%) per la demolizione e ricostruzione con variazione della volumetria del "fabbricato
abitativo" non è invocabile, e l'intervento é soggetto all'aliquota IVA ridotta del 10%.
Tuttavia, se prima del rilascio della dichiarazione di fine lavori dell'intervento di
demolizione e ricostruzione con variazione della volumetria del "fabbricato abitativo",
il contribuente alienasse l'attuale "prima casa" e quindi si concretizzassero tutti i
presupposti soggettivi richiesti dalla legge, sussisterebbe la possibilità di chiedere a
tutti gli appaltatori delle varie opere l'applicazione dell'aliquota IVA ridotta del 4% non
solo sulle fatture eventualmente ancora da emettere ma anche su quelle già emesse,
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anche oltre l'anno dall'emissione, con la restituzione della differenza d'IVA
Quindi:

se l'intervento relativo al "fabbricato abitativo" concretizza un intervento di
ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione e ricostruzione del
fabbricato stesso con identica volumetria, l’aliquota IVA che gli appaltatori sono
tenuti ad applicare alle relative fatturazioni è pari al 10%, ed è ininfluente il
possesso di altri fabbricati abitativi

se l'intervento relativo al "fabbricato abitativo" può essere definito un intervento
di nuova costruzione, poiché è demolizione con ricostruzione con diversa
volumetria, è possibile far applicare l'aliquota IVA ridotta del 4% a patto che
ricorrano i citati requisiti soggettivi prima casa entro la fine lavori, diversamente
l'intervento è soggetto all'aliquota IVA ridotta del 10%
Va poi tenuto in considerazione anche il fatto che il comma 55 dell’articolo 1 della
Legge n. 208/2015 (Legge finanziaria 2016) ha stabilito che a decorrere dal 1°
gennaio 2016, i soggetti che hanno già acquistato un immobile abitativo usufruendo
dell’agevolazione “prima casa” possono acquistare, sia a titolo oneroso che gratuito
(successione o donazione), un ulteriore immobile abitativo, usufruendo - anche sul
secondo acquisto - dell’agevolazione fiscale prevista per la “prima casa”, a condizione
che provvedano ad alienare l’abitazione “preposseduta” (il “primo” immobile
agevolato) entro un anno dal secondo acquisto: resta tuttavia da vedere se il
provvedimento in parola si può adattare anche alla fattispecie di cui al quesito posto o
se si limiti ad operare nel caso di acquisti veri e propri di immobili residenziali non di
lusso.
Si rammenta che i requisiti oggettivi della prima casa fanno riferimento alla
classificazione catastale, non sono invocabili le agevolazioni prima casa se il fabbricato
è censito o censibile nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (categorie catastali che
hanno sostituito il concetto di "fabbricato di lusso" di cui al D.M. 2 agosto 1969).