Tabelle millesimali facili

Transcript

Q
di
QUADERNI di DIRITTO
IMMOBILIARE
Rodolfo Cusano
Tabelle
millesimali facili
118
Metodologie e tecniche
per la compilazione
Coefficienti correttivi
tabella generale
e tabelle derivate
Condominio parziale
e supercondominio
SIMONE
EDIZIONI GIURIDICHE
®
Gruppo Editoriale Esselibri - Simone
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Tutti i diritti riservati
Vietata la riproduzione anche parziale
Quaderni di Diritto Immobiliare
I titoli già disponibili
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Acquistare e vendere casa
Diritti e doveri del proprietario di immobili
Costruire e ristrutturare casa
Locare un immobile ad uso abitativo
Locare un immobile ad uso commerciale
Case, terreni e Fisco
La casa ecologica
Aprire e gestire un Bed and Breakfast
Coordinamento redazionale: Dario di Majo
Revisione a cura di ConTesto S.a.S. - Laboratorio editoriale - Portici (NA)
Il catalogo aggiornato è consultabile sul sito: www.simone.it
ove è anche possibile scaricare alcune pagine saggio dei testi pubblicati
Finito di stampare nel mese di settembre 2009
dalla «Litografia Enzo Celebrano» Via Campana, 234 - Pozzuoli (NA)
per conto della «ESSELIBRI S.p.A.» - Via F. Russo, 33/d - 80123 - Napoli
Grafica di copertina a cura di Gianfranco De Angelis
PREMESSA
I problemi più ricorrenti della gestione di un condominio coinvolgono le tabelle millesimali che costituiscono lo strumento principale al servizio dell’amministratore.
L’amministratore di un condominio, infatti, difficilmente può prescindere dalle tabelle millesimali in quanto le stesse rappresentano, ad esempio, la base per qualsiasi
ripartizione di spesa all’interno del condominio e sono utilizzate per determinare la
validità delle assemblee e le maggioranze delle sue deliberazioni.
Questo volume analizza come formare e gestire le tabelle millesimali, soffermandosi, in particolare, sui coefficienti correttivi che permettono di attribuire a ciascuna
caratteristica fisica dell’immobile il giusto peso, nonché sui criteri di redazione ai
quali deve attenersi un tecnico diligente.
Uno dei pregi del volume è rappresentato dall’appendice normativa, preceduta da
una rassegna di giurisprudenza che raccoglie, ordinandole per argomenti e corredandole di appropriate chiavi di lettura, le massime di legittimità più significative in
materia.
3
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
INDICE
1
La proprietà e il condominio
1.
2.
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2
5.
6.
»
»
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19
19
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24
25
25
26
I millesimi .........................................................................................................................
I criteri per la formazione delle tabelle .........................................................................
L’accettazione per facta concludentia ...........................................................................
L’approvazione assembleare delle tabelle millesimali: da nullità a semplice annullabilità ................................................................................................................................
La revisione delle tabelle millesimali ............................................................................
I criteri di ripartizione delle spese .................................................................................
»
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42
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52
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»
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63
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La formazione delle tabelle millesimali
1.
2.
3.
5
La gerarchia delle fonti ...................................................................................................
Norme codicistiche inderogabili ....................................................................................
Norme regolamentari di natura contrattuale ...............................................................
Norme del codice civile derogabili ................................................................................
Il regolamento di condominio assembleare .................................................................
Le norme dispositive .......................................................................................................
Il regolamento di condominio: riepilogo ......................................................................
Le tabelle millesimali
1.
2.
3.
4.
4
9
11
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14
16
16
17
18
Fonti legislative e norme regolamentari
1.
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
2.
3
Il diritto di proprietà ........................................................................................................ Pag.
La comunione e il condominio ....................................................................................... »
Gli organi del condominio .............................................................................................. »
Le parti comuni ................................................................................................................ »
Le spese condominiali ..................................................................................................... »
Il valore di piano .............................................................................................................. »
Il regolamento di condominio ........................................................................................ »
La tabella millesimale ...................................................................................................... »
Denominazione e classificazione delle tabelle millesimali ........................................
Le varie tipologie delle tabelle millesimali ...................................................................
La circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26-3-1966 ......................
I coefficienti correttivi
1.
2.
I coefficienti correttivi ....................................................................................................
I coefficienti globali (dell’unità immobiliare): di piano, di destinazione e di funzionalità ..................................................................................................................................
2.1 Il coefficiente di piano ....................................................................................................
2.2 Il coefficiente di destinazione ........................................................................................
2.3 Il coefficiente di funzionalità ..........................................................................................
5
Indice
3.
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
4.
6
I coefficienti per ogni singolo vano: di utilizzo, di orientamento, di veduta, di luminosità, di servitù, di isolamento termico ...................................................................... Pag.
Il coefficiente di utilizzo .................................................................................................. »
Il coefficiente di orientamento ....................................................................................... »
Il coefficiente di veduta .................................................................................................. »
Il coefficiente di luminosità ............................................................................................ »
Il coefficiente di servitù .................................................................................................. »
Il coefficiente di isolamento termico ............................................................................ »
I coefficienti di riduzione in relazione alle aree scoperte ........................................... »
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La redazione delle tabelle millesimali
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
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71
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Introduzione .....................................................................................................................
Il condominio parziale .....................................................................................................
Il supercondominio ..........................................................................................................
La multiproprietà .............................................................................................................
»
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Le tabelle millesimali in supercondominio ...........................................................................
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Appendice giurisprudenziale .....................................................................................................
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7
La redazione della «tabella A» altrimenti detta «tabella generale» ...........................
La redazione della tabella B relativa alle scale ............................................................
La redazione della tabella C relativa all’ascensore ......................................................
La redazione della tabella D relativa ai lastrici ............................................................
La redazione della tabella E relativa all’impianto di riscaldamento .........................
La redazione delle tabelle relative ad altri servizi e impianti .....................................
Il principio della fruizione e la tabella «parti uguali» ..................................................
Particolari forme di condominio
1.
2.
3.
4.
Appendice normativa
R.D. 16 marzo 1942, n. 262. — Approvazione del Codice civile (Articoli estratti) .............
R.D. 30 marzo 1942, n. 318. — Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie (Articoli estratti) ...............................................................................................
Circolare 26 marzo 1966, n. 12480, del Ministero dei Lavori Pubblici, Direzione
Generale Edilizia Statale e Sovvenzionata, Divisione XVI/bis. — Norme per i
collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e
per la ripartizione delle spese fra i singoli soci ....................................................................
Circolare 26 luglio 1993, n. 2945, del Ministero dei Lavori Pubblici. — Precisazione
alla circolare 26 marzo 1966, n. 12480. Ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di
costruzione sostenute dalle cooperative edilizie a contributo statale. Adempimenti della cooperativa, del direttore dei lavori e del collaudatore ..................................................
6
Indice
7
1
LA PROPRIETÀ E IL CONDOMINIO
In questo capitolo, dopo aver introdotto i concetti di proprietà, comunione e condominio, tratteremo sinteticamente degli organi del condominio, delle parti comuni dell’edificio condominiale, dei criteri di ripartizione delle spese tra i condòmini, del regolamento condominiale e delle sue diverse tipologie e,
infine, definito il concetto di «valore di piano», introdurremo quello di tabella millesimale.
1.
Il diritto di proprietà
Non può darsi inizio a nessuna trattazione sulle tabelle millesimali, se prima non si
ricorda che il diritto di cui si discute è quello di proprietà. Esistente — si può dire —
da sempre, anche se in forme diverse, tale diritto è stato posto da alcuni studiosi
addirittura a base della caratterizzazione economica delle economie occidentali.
L’art. 832 c.c. definisce la proprietà come il diritto di godere e disporre di una cosa
in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.
La definizione codicistica ci dice che al proprietario sono riconosciuti:
— il diritto di godere, ossia di decidere se, come e quando utilizzare la cosa, conformemente alla destinazione assegnatale dal legislatore;
— il diritto di disporre, ossia il potere di alienare la cosa (es. venderla), devolverla
per testamento o costituire sulla stessa diritti reali limitati a favore di altri (es.
servitù, superficie, usufrutto ecc.).
Tali facoltà costituiscono però soltanto i normali poteri attribuiti al proprietario, il
quale ha per legge anche altre prerogative e, nella misura in cui non rechi danno agli
altri (es. ai vicini), oltreché nel rispetto degli obblighi e dei limiti imposti dalla legge,
può fare del proprio bene tutto ciò che vuole (anche distruggerlo) perché la pienezza dei suoi poteri gliene consente ogni lecita utilizzazione.
Nel nostro ordinamento giuridico, il riconoscimento del diritto di proprietà è fatto
direttamente in sede costituzionale, laddove all’art. 42 la proprietà viene distinta in
pubblica e privata, e laddove quella privata è riconosciuta e garantita dalla legge,
che ne determina i modi di acquisto e i limiti di godimento allo scopo di renderla
accessibile a tutti e di assicurarne la funzione sociale: gli interessi individuali del
proprietario passano in secondo piano, rispetto a quelli della collettività sociale e ad
altri valori costituzionalmente garantiti, come il lavoro, la salute, l’ambiente, la tutela del paesaggio e del patrimonio storico-artistico.
9
Capitolo Primo
Gli articoli successivi (e cioè: l’art. 43, che richiama l’istituto della proprietà ai fini
dell’esproprio salvo indennizzo, e l’art. 44 che si occupa della questione agraria prevedendo la possibilità per la legge di fissare obblighi e vincoli alla proprietà terriera
privata), non sono invece importanti ai fini del nostro discorso.
Per un quadro completo della disciplina normativa, dobbiamo passare ad una fonte
normativa successiva e cioè a quanto previsto, a proposito di tabelle millesimali,
nel codice civile del 1942, del quale abbiamo precedentemente enunciato l’art. 832.
Con il codice del ’42 il legislatore si è occupato della proprietà nel Libro III ed in
particolare nel Titolo II, ma una breve sintesi anche degli altri titoli ci aiuterà a chiarire meglio quali sono le fonti normative che interessano.
Nel Titolo I vengono per prima cosa definiti «beni» (1), le cose che possono formare
oggetto di diritti. Di poi, all’art. 813, è stabilito che: «salvo che dalla legge risulti
diversamente, le disposizioni concernenti i beni immobili si applicano anche ai diritti reali che hanno per oggetto beni immobili e alle azioni relative; le disposizioni
concernenti i beni mobili si applicano a tutti gli altri diritti».
Questa distinzione opera una netta separazione tra le due categorie dei beni immobili e mobili, delle quali vale le pena fornire la giuridica definizione.
Dispone l’art. 812 che appartengono alla prima categoria — quella degli immobili —
il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni,
anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente
o artificialmente è incorporato al suolo (art. 812 comma 1 c.c.); sono altresì reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente
per la loro utilizzazione (art. 812 comma 2 c.c.).
La categoria dei beni mobili, invece, si determina per esclusione: sono mobili —
recita l’ultimo comma dell’art. 812 — tutti gli altri beni.
Ora, atteso che oggetto della nostra indagine è il condominio di case, non vi è
alcun dubbio che, discorrendosi di beni immobili, ad esso si applicheranno anche le
disposizioni sui diritti reali: in particolare ci riferiamo agli artt. 832 segg. di cui al
Titolo II intitolato «Della proprietà», gli artt. 952 segg. di cui al Titolo III intitolato
«Della superficie», gli artt. 957 segg. relativi al Titolo IV intitolato «Dell’enfiteusi», e
poi via via a quelli sull’usufrutto, sull’uso, sull’abitazione, sulle servitù prediali, ed
infine a quelli sull’ipoteca di cui agli artt. 2810 segg. c.c.
Tutte queste disposizioni vanno tenute presenti qualora, come nel nostro caso, oggetto d’indagine sia la disciplina giuridica afferente ad un immobile. Ad esempio, al fine di
stabilire se si è in presenza o meno di una pertinenza, bisogna necessariamente avere
a riferimento l’art. 817 c.c., che qualifica come tali le cose che sono al servizio ovvero
fanno da ornamento ad un’altra cosa. Lo stesso è a dirsi per il regime delle spese
(1) Per «bene» si intende qualsiasi cosa suscettibile di valutazione economica, anche un bene immateriale.
10
relative al rifacimento della facciata condominiale che ricomprende, attribuendole a
tutta la proprietà, anche le spese per i fregi e gli ornamenti della facciata, pur se essi
appartengano alla singola proprietà. E lo stesso accade per il più generale diritto di
costruire, che è attribuito al proprietario del suolo, per il rispetto delle distanze dai
fondi viciniori di cui all’art. 873 c.c. per la comunione forzosa sul muro di confine ecc.
Infine, il legislatore ha raccolto le norme più importanti nel Titolo VII del Libro III e le
ha divise in due Capi: il primo ha riguardo alla «comunione» in generale e il secondo
ha per oggetto: «Il condominio negli edifici». Quest’ultima figura è riconosciuta —
come meglio diremo — quale forma speciale di comunione, caratterizzata dalla prevalenza degli interessi collettivi su quelli individuali, anche in virtù dell’interpretazione
che si è voluto dare all’art. 1139 c.c. quale norma di chiusura del sistema. In tale articolo, collocato in ultimo al Capo sul condominio, il legislatore, per dare completezza
all’istituto, ha previsto che qualora il caso pratico non trovi espressa regolamentazione
nelle norme sul condominio debba farsi riferimento a quelle sulla comunione. Da ciò il
rapporto di specie e genere tra i due istituti. Risulta logico che l’applicazione delle norme sulla comunione deve essere esclusa, non solo quando è altrimenti previsto dalle
specifiche disposizioni sul condominio, ma anche quando la norma stessa sulla comunione si pone in espresso contrasto con i principi che regolano il condominio.
2.
La comunione e il condominio
L’istituto della comunione ha origini antiche, poiché risale al diritto romano dell’età
repubblicana. Elemento caratterizzante l’istituto era, proprio come l’intendiamo noi
oggi, la contitolarità di un diritto reale di godimento, in maniera tale che a ciascun
partecipante spettasse una quota, intesa come frazione ideale del tutto, che esprimesse la misura della partecipazione di ciascuno.
Tuttora, nel nostro ordinamento, si parla di comunione quando sopra un determinato bene (immobile o mobile) spettano congiuntamente pro indiviso a più persone il
diritto di proprietà o altro diritto reale (2).
Nessuno dei partecipanti ha la proprietà esclusiva del bene, né il diritto di ognuno
può riferirsi ad una parte individuata o individuabile: tale diritto, infatti, investe il
bene nella sua globalità finché le singole unità non vengono, in sede di divisione,
attribuite a ciascuno dei compartecipanti in proprietà separate.
F.A.Q.
Come si costituisce una comunione?
La comunione può essere costituita:
a) per contratto (cd. comunione volontaria): in tale ipotesi, la comunione sorge
sulla base di un atto di autonomia privata (es. due o più persone acquistano insie-
(2) E. COREA : Dizionario del condominio e della comunione, Hoepli, Milano, 1992, pag. 128.
11
Capitolo Primo
me un immobile) e ciascuno dei partecipanti può sempre domandarne lo scioglimento (art. 1111 comma 1 c.c.);
b) per volontà della legge (cd. comunione forzosa): il più noto esempio di comunione forzosa è la comproprietà che si costituisce sulle parti comuni di un edificio condominiale.
Nel condominio si ha invece una situazione «mista», perché a fianco di proprietà
immobiliari separate (quelle cioè degli appartamenti e più in generale delle porzioni
di piano) troviamo necessariamente una serie di beni in comune. Più precisamente,
negli edifici condominiali, ciascun condòmino ha la proprietà esclusiva di una porzione di piano (o di un intero piano) e la comproprietà delle cd. «parti comuni» e
cioè di quelle parti del fabbricato che sono funzionali al godimento e alla migliore
utilizzazione delle proprietà esclusive (es. il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale ecc.).
La destinazione funzionale delle parti comuni alle proprietà individuali comporta:
a) la normale indivisibilità delle parti comuni, salvo che la divisione possa farsi
senza rendere più incomodo l’uso delle stesse a ciascun condòmino (art. 1119 c.c.);
b) l’impossibilità di sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione
attraverso la rinunzia al diritto di comproprietà (art. 1118, comma 2, c.c.).
L’inevitabile conseguenza è che la quota di comproprietà spettante a ciascun condòmino sulle parti comuni costituisce un accessorio inseparabile della proprietà esclusiva sulla porzione di piano, al cui valore millesimale è, pertanto, commisurata,
salvo che il titolo disponga diversamente.
Una siffatta situazione, che potrebbe ad un primo esame apparire ibrida, trova invece un peculiare riconoscimento proprio nelle norme codicistiche che la inquadrano
in concetti ed istituti propri, «caratterizzanti».
Ora qual è il legame tra il diritto di proprietà relativo alle singole porzioni di piano e
quello relativo ai beni in comune? La statuizione che il codice vigente detta al comma 1 dell’art. 1103 può aiutarci a trovare una risposta: «ciascun partecipante può
disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della quota». Ciò avvalora la tesi secondo cui l’oggetto del diritto dei partecipanti alla comunione è il bene comune nella sua integrità e non la quota.
La quota, quindi, non è tanto l’oggetto del diritto, quanto piuttosto la misura delle
facoltà di disposizione o di cessione del diritto stesso ad altri; essa rappresenta, nei rapporti interni tra i comunisti, la misura del concorso tanto nei vantaggi,
quanto nei pesi della comunione, e nei rapporti esterni il limite entro il quale il singolo partecipante può disporre del diritto comune (art. 1103 comma 1 c.c.). Appare
significativo, in tal senso, l’art. 1118 c.c., per il quale il diritto dei partecipanti investe
12
le cose comuni in proporzione alla quota, con espresso riferimento, nel condominio,
al valore del piano o della porzione di piano.
Ne deriva che, nel condominio, le regole tipiche della proprietà individuale sulle porzioni di piano, di cui i singoli condòmini sono titolari, convivono con quelle proprie della
comunione, dando vita a reciproche interferenze. Ciò non impedisce ai condòmini di godere e disporre delle rispettive proprietà individuali in modo pieno ed esclusivo, purché
non rechino danno alle parti comuni dell’edificio e purché si astengano dall’invadere le
sfere private degli altri condòmini, secondo le regole generali sui rapporti di vicinato, che
trovano applicazione in quanto compatibili con la disciplina dei rapporti condominiali.
F.A.Q.
Come nasce il condominio?
I modi in cui il condominio può costituirsi sono molteplici, ma il
caso più ricorrente è quello in cui l’originario unico proprietario o il costruttore del
fabbricato trasferisca con successivi atti di alienazione le proprietà delle singole
unità immobiliari che compongono l’immobile, convertendo l’intera proprietà in una
pluralità di proprietà esclusive e di parti comuni indivise.
2.1
Gli organi del condominio
La gestione degli interessi che fanno capo al condominio è demandata ad appositi
organi: l’assemblea dei condòmini, organo necessario in ciascuna collettività condominiale (essendo costituito dall’insieme dei condòmini), dotato di funzioni deliberative, al quale spetta di risolvere i problemi d’interesse comune; l’amministratore, figura non necessaria (essendo la sua nomina obbligatoria solo se i condòmini
sono più di quattro), organo esecutivo della volontà condominiale.
L’assemblea si riunisce annualmente in via ordinaria, per adottare le deliberazioni
previste dalla legge, ma può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore, ogni volta che questi lo ritenga necessario, o quando ne sia fatta richiesta da
almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio; se non c’è
un amministratore, l’assemblea sia ordinaria che straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino.
Le attribuzioni dell’organo assembleare sono fissate in via generale dall’art. 1135
c.c., ai sensi del quale, oltre a quanto stabilito da altre disposizioni di legge, l’assemblea dei condòmini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e alla sua eventuale retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla
relativa ripartizione tra i condòmini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego
del residuo attivo della gestione;
13
Capitolo Primo
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo
speciale.
Tale elencazione è meramente esemplificativa, perché in realtà l’assemblea può adottare, in via sia ordinaria che straordinaria, qualsiasi provvedimento, anche non previsto
dalla legge o dal regolamento, che riguardi l’interesse del condominio e purché l’oggetto
della delibera non sia una questione concernente le proprietà esclusive dei condòmini.
Le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie e vincolanti per tutti i partecipanti al condominio. I condòmini dissenzienti possono tuttavia impugnare le
deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
L’amministratore, nei casi in cui ne è obbligatoria la nomina, rimane in carica un
anno con decorrenza dall’atto di nomina (salvo revoca, che può essere disposta in
ogni tempo dall’assemblea). Allo scadere del mandato, egli può essere confermato
con una delibera che, costituendo a tutti gli effetti una nuova nomina, necessita
della stessa maggioranza prevista per la prima nomina.
L’amministratore deve (art. 1130 c.c.):
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condòmini e curare l’osservanza
del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse
comune, in modo che ne sia assicurato il migliore godimento a tutti i condòmini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
5) rendere, alla fine di ciascun anno, il conto della propria gestione.
Nei limiti stabiliti dall’art. 1130 c.c., ovvero dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea dei condòmini, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio e, in tale veste, è legittimato ad agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi. Egli può essere convenuto in giudizio per
qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (art. 1131 comma 2 c.c.).
2.2
Le parti comuni
Parti comuni sono quelle necessarie per l’esistenza dell’edificio condominiale o permanentemente destinate all’uso comune da parte dei proprietari dei singoli appartamenti.
L’art. 1117 c.c. provvede a elencarle dettagliatamente, affermando che, se il contrario non risulta dal titolo, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un fabbricato condominiale:
a) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici
solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e
14
in genere tutte la parti dell’edificio necessarie all’uso comune (cd. beni comuni
necessari);
b) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il
riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune (cd.
beni comuni di pertinenza);
c) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al
godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre
le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia
elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti
ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini (cd. beni comuni accessori).
Ogni condòmino può usare e godere delle parti comuni purché rispetti:
a) la loro destinazione funzionale;
b) l’eguale diritto degli altri condòmini a goderne;
c) la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio condominiale;
d) le proprietà esclusive degli altri partecipanti al condominio.
In particolare, al singolo condòmino non è consentito alterare, in maniera da modificarla per tutti; la destinazione attuale della cosa comune, risultante dal titolo, da
una deliberazione assembleare o dall’uso costante della stessa.
In quanto strumentali al godimento delle proprietà solitarie, le parti comuni sono
normalmente indivisibili, salvo che la loro divisione possa farsi senza renderne più
incomodo l’uso a ciascun condòmino. La principale conseguenza di tale indivisibilità è l’impossibilità, sempre per il condòmino, di rinunziare al diritto di comproprietà
sulle stesse per sottrarsi alle spese per la loro conservazione.
L’inefficacia della rinunzia, sancita inderogabilmente dall’art. 1118 ult. comma
c.c., è da ricercarsi proprio nel fatto che il godimento dei beni di proprietà esclusiva
è inscindibile dal godimento dei beni comuni: si pensi, per esempio, alle scale condominiali che danno accesso agli appartamenti dello stabile. Il condòmino, pur dichiarando di rinunciare a qualsiasi diritto su di esse, continuerebbe di fatto necessariamente a usarle, non potendo raggiungere altrimenti la propria abitazione, ma lo
farebbe senza alcun contributo nelle spese, il che sarebbe palesemente iniquo verso
gli altri partecipanti al condominio.
Il principio di irrinunziabilità al diritto di comproprietà sui beni comuni non
trova applicazione con riguardo a quelle opere condominiali che sono da considerarsi superflue, avuto riguardo alle condizioni oggettive dell’edificio (es. installazione di statue ornamentali in un fabbricato fatiscente) o alle esigenze di vita di ciascun condòmino (es. installazione di un’antenna parabolica centralizzata), o addirittura illegali perché vietati da norme imperative di legge (es. esecuzione di opere che
alterano il decoro architettonico dell’edificio); in tale ipotesi deve senza dubbio riconoscersi al singolo condomino la facoltà di rinunzia.
15
Capitolo Primo
2.3
Le spese condominiali
Delle spese necessarie per la conservazione e la manutenzione delle parti, come
pure dei servizi comuni (es. portierato), i condòmini sono tenuti a farsi carico ciascuno in ragione di una determinata quota.
Il criterio fondamentale per la determinazione di tale quota è quello della proporzionalità (art. 1123 comma 1 c.c.): ciascuno deve partecipare alle spese condominiali in proporzione al valore della sua proprietà, desunto dalla tabella millesimale, la cui funzione è proprio quella di esprimere (in millesimi) i valori dei piani o
delle porzioni di piano ragguagliati al valore dell’intero edificio. Per le spese su beni
o servizi destinati a servire i condòmini in misura diversa (es. l’ascensore), il criterio
della proporzionalità è temperato da quello dell’uso: l’onere relativo, infatti, è ripartito in proporzione all’uso che ciascun condòmino può fare del bene o del servizio
(art. 1123 comma 2 c.c.).
Quella di pagare le spese condominiali costituisce un’obbligazione reale, in quanto connessa alla contitolarità del diritto dominicale sui beni e sui servizi comuni. Il
condòmino — come in precedenza detto — non può sottrarsi al contributo nelle
spese rinunziando al diritto sugli anzidetti beni e servizi (art. 1118 comma 2 c.c.):
nemmeno il regolamento di condominio potrebbe legittimamente derogare all’obbligo di contribuzione e alla sua irrinunziabilità (art. 1138 ult. comma c.c.; art. 72
disp. att. c.c.).
2.4
Il valore di piano
L’art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condòmino sulle cose comuni è
proporzionato al valore del piano o della porzione di piano che gli appartiene.
Per ciò che riguarda invece la partecipazione alle spese, l’art. 1123 c.c. prevede che
esse sono da sostenersi in proporzione al valore della proprietà di ciascuno.
È necessario, allora, attribuire un valore numerico alle proprietà individuali. A ciò
provvede la disposizione di cui ai commi 1 e 2 dell’art. 68 disp. att. c.c. «Per gli effetti
indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna
porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
«I valori dei piani o delle porzioni di piano ragguagliati a quello dell’intero edificio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento
di condominio».
Ecco dunque che possiamo comprendere come si atteggiano i diritti e la partecipazione agli obblighi, relativamente alle parti comuni, di ciascun partecipante. Un cortile, una scala, il tetto, il lastrico solare sono cose in genere indivisibili; eppure, se ci
riferiamo al rapporto che hanno questi beni con le persone (dei proprietari), possia16
mo idealmente operarne una divisione, in modo che il diritto di ciascuno concorre
con quelli degli altri secondo un criterio di proporzionalità che tenga conto del valore di ciascuna quota di proprietà.
Una divisione che, secondo il dettato codicistico, dovrà essere espressa in una frazione che rappresenti al numeratore il valore del piano o della porzione di piano ed
al denominatore il valore dell’intero espresso in millesimi. Tale valore non rappresenta il potere sulla cosa, che invece consiste nella facoltà di goderne interamente
con l’unico limite di lasciare fare agli altri lo stesso uso, ma solo la misura dei relativi
diritti e dei relativi obblighi di partecipazione alle spese.
2.5
Il regolamento di condominio
Il regolamento condominiale è l’insieme delle regole che disciplinano la vita interna
del condominio e che, in quanto tali, sono destinate ad avere efficacia nell’ambito
condominiale e tra i condòmini nei loro rapporti reciproci.
In particolare il regolamento deve contenere:
a) le norme circa l’uso delle cose comuni;
b) le norme circa la ripartizione delle spese;
c) le norme per la tutela del decoro dell’edificio;
d) le norme relative all’amministrazione.
IN PRATICA
La formazione del regolamento di condominio è obbligatoria — ai sensi dell’art.
1138, comma 1, c.c. — quando il numero dei condòmini è superiore a dieci.
Il compito di formare il regolamento di condominio è demandato all’assemblea dei
condòmini, che deve approvarlo con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. L’art. 1138, comma
2, c.c. prevede che ogni condòmino possa prendere l’iniziativa per la formazione
del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento di condominio approvato a maggioranza dall’assemblea può essere
impugnato a norma dell’art. 1137 c.c. L’impugnazione deve proporsi nel termine di
30 giorni dall’approvazione del regolamento o, per i condòmini assenti, dal giorno in
cui è stata loro comunicata la relativa delibera.
Il regolamento di condominio può anche essere unilateralmente predisposto dall’originario unico proprietario (o costruttore) dello stabile condominiale, prima di frazionare la proprietà del medesimo in una pluralità di proprietà esclusive e di parti comuni indivise.
Il regolamento viene in tal caso definito «contrattuale», perché richiamato in
ogni singolo atto di trasferimento, pur se non materialmente inserito nel
testo negoziale, del quale diventa per relationem parte integrante, traendo
dalla volontà dei contraenti la propria forza vincolante.
17
Capitolo Primo
È di natura contrattuale, seppur di origine interna al condominio, anche il
regolamento risultante da un accordo tra i condòmini, raggiunto con la
loro partecipazione unanime durante la vita del condominio.
Il regolamento contrattuale:
a) prevale sulle norme del codice civile, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili, come per esempio quella che sancisce l’indivisibilità delle parti comune (art. 1119 c.c.);
b) può contenere, in aggiunta alle norme meramente regolamentari, patti
impositivi di limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini in
relazione alle porzioni di piano di loro esclusiva proprietà, come per esempio il divieto di sopraelevare o di dare alle singole unità immobiliari una o
più delle loro possibili destinazioni (es. divieto di adibire a discoteca un
locale terraneo).
2.6
La tabella millesimale
Allegata al regolamento di condominio è la tabella millesimale, che esprime in millesimi il valore di ciascuna porzione di piano, in rapporto al valore dell’intero edificio,
che è ipotizzato come pari al numero 1.000.
La funzione essenziale di tale tabella, generalmente predisposta da un perito incaricato della stima (oppure dallo stesso costruttore-venditore prima dell’alienazione delle singole unità immobiliari), è quella di indicare innanzitutto l’estensione del diritto di
ciascun condòmino sulle parti comuni dell’edificio, che è il presupposto per il riparto
dei contributi condominiali. La determinazione dei millesimi rileva anche ai fini della
validità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni.
I valori proporzionali dei vari piani (o delle porzioni di piano) possono essere riveduti ovvero modificati, anche nell’interesse di un solo condòmino, quando:
a) risulta che sono conseguenza di un errore;
b) per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o
porzioni di piano.
La tabella non predisposta dal costruttore-venditore deve essere approvata dall’assemblea con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
18
2
FONTI LEGISLATIVE E NORME REGOLAMENTARI
In questo capitolo, dopo aver introdotto le fonti della normativa condominiale, ci soffermeremo sulla
differenza tra regolamento di natura contrattuale e regolamento approvato dall’assemblea. Diremo
della diversa natura ed efficacia delle clausole contenute nei due tipi di regolamento e delle maggioranze necessarie per apportare modifiche all’articolato regolamentare. Accenneremo brevemente ai
poteri disciplinari dell’amministratore e di provvedimenti da lui adottati nell’espletamento dei suoi
compiti istituzionali.
1.
La gerarchia delle fonti
Dall’esame della normativa richiamata nel Capitolo 1 possiamo individuare quelle
norme che costituiscono, nel loro complesso, una vera e propria gerarchia del diritto condominiale:
1) norme codicistiche inderogabili;
2) norme contrattuali (regolamento di condominio contrattuale);
3) norme codicistiche derogabili;
4) norme di organizzazione (regolamento di condominio assembleare);
5) norme dispositive (disposizioni dell’amministratore di condominio).
Quest’elenco rappresenta una vera e propria classificazione, per ordine d’importanza, delle norme che regolano il comportamento dei partecipanti al condominio e la
stessa organizzazione condominiale.
Tra le cinque categorie su elencate esiste un rapporto gerarchico, in altre parole la
principale (livello superiore) prevale sulla subordinata (livello inferiore). Analizziamo per singoli punti la suddetta classificazione.
1.1
Norme codicistiche inderogabili
Inderogabili sono, per definizione, le norme del codice civile che non ammettono
alcuna eccezione. Il codice del 1942 contiene due disposizioni normative di ampia
apertura: l’art. 1138 ult. comma e l’art. 1139.
La prima fornisce una precisa elencazione delle norme di prim’ordine (nella scala
gerarchica), mentre la seconda estende l’applicazione al condominio degli edifici, in
via generale, della più ampia e generica regolamentazione vigente in materia di comunione (artt. 1100 e ss.); l’art. 1139 rappresenta dunque una «norma di rinvio»,
quella che costringe i professionisti del condominio ad una conoscenza profonda
delle norme sulla comunione.
19
Capitolo Secondo
Tornando all’art. 1138 ult. comma, tale norma sancisce esplicitamente l’inderogabilità delle seguenti disposizioni:
— art. 1118 comma 2 c.c. (irrinunciabilità al diritto di comproprietà sulle parti
comuni dell’edificio condominiale);
— art. 1119 c.c. (indivisibilità delle parti comuni dell’edificio condominiale);
— art. 1120 c.c. (divieto di innovazioni pregiudizievoli per il decoro dell’edificio);
— art. 1129 c.c. (obbligatorietà della nomina dell’amministratore quando il numero dei partecipanti al condominio è superiore a quattro);
— art. 1131 c.c. (rappresentanza in giudizio del condominio);
— art. 1132 c.c. (dissenso dei condòmini rispetto alle liti);
— art. 1136 c.c. (costituzione e «quorum» deliberativi dell’assemblea);
— art. 1137 c.c. (diritto di impugnativa delle deliberazioni assembleari).
In virtù delle elaborazioni giurisprudenziali e dottrinali si ritiene che debbano ritenersi comunque inderogabili anche altre norme, e cioè quelle contenute nelle disposizioni di attuazione del codice civile:
— art. 63 disp. att. c.c. (riscossioni condominiali);
— art. 66 disp. att. c.c. (modalità di convocazione e tenuta dell’assemblea);
— art. 67 disp. att. c.c. (rappresentanza dei condòmini in assemblea);
— art. 69 disp. att. c.c. (revisione dell’elaborato millesimale).
Queste previsioni normative sono non solamente fondamentali per la vita del condominio, ma rappresentano lo zoccolo duro immodificabile. In altri termini, tali norme non possono essere derogate neanche dalla totalità di condòmini, in quanto poste fuori dall’autonomia contrattuale dei partecipanti al condominio; esse garantiscono dunque l’uniformità dei comportamenti basilari e dell’organizzazione di tutti i
condomìni italiani. Il solo soggetto abilitato ad apportare modifiche a tali norme o
ad aggiungerne altre di pari importanza è il legislatore (con una modifica integrativa
dell’art. 1138 ult. comma c.c.).
F.A.Q.
Quali rimedi possono essere attivati dall’amministratore,
nel caso in cui non sia possibile reperire alcuna copia del
regolamento condominiale, o se, addirittura, nessuno dei
condòmini sia a conoscenza dell’esistenza dello stesso?
Innanzitutto, l’amministratore dovrà esaminare per quanto gli riesca tutti i verbali di
assemblea, a partire dalla costituzione del condominio: se infatti il regolamento ha
natura assembleare, cioè è stato approvato a maggioranza dall’assemblea, è ben possibile che sia allegato al verbale della riunione in cui la delibera di approvazione si è
perfezionata.
In secondo luogo, l’amministratore dovrà svolgere ricerche presso i notai che hanno
rogato gli atti di alienazione delle singole unità immobiliari o presso i registri immo-
20
biliari perché, se il regolamento ha natura contrattuale, in quanto approntato dall’originario proprietario venditore (o alienante ad altro titolo), i rogiti notarili devono necessariamente richiamarlo e, inoltre, è possibile che sia stato trascritto nei
registri immobiliari.
In assenza di riscontri positivi, ben può l’assemblea regolarmente costituita, e con
apposito argomento inserito all’ordine del giorno, approvare un nuovo regolamento
di condominio con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 comma 2 c.c.
1.2
Norme regolamentari di natura contrattuale
Abbiamo visto nel capitolo precedente come il regolamento condominiale costituisca
la «legge interna» del condominio e contenga le norme volte a regolare l’uso delle cose
comuni, la loro amministrazione, la ripartizione delle spese tra i condòmini e la
tutela del decoro dell’edificio. Esso ha una funzione integrativa delle norme di legge e
rappresenta uno strumento necessario a garantire la vita del condominio. La sua adozione è obbligatoria quando il numero dei condòmini è superiore a dieci.
Il regolamento può essere predisposto unilateralmente dall’originario unico proprietario (o costruttore) del fabbricato condominiale, prima che la proprietà dell’edificio venga
frazionata in una pluralità di proprietà individuali e di parti comuni indivise, ovvero essere
formato dalla assemblea dei condòmini, che deve approvarlo con un numero di voi che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
La prima ipotesi è quella che qui ci occupa: se, infatti, il regolamento di condominio,
quale predisposto dall’originario proprietario o costruttore dell’edificio, è esplicitamente richiamato, pur senza esservi materialmente inserito, negli atti di vendita (o
comunque di trasferimento) dei singoli piani o porzioni di piano — dal primo all’ultimo atto di alienazione delle unità immobiliari facenti parte dello stabile — si produrrà da parte di tutti gli acquirenti-partecipanti al condominio l’adesione ad un vero
e proprio contratto multilaterale, avente forza di legge tra i condòmini firmatari.
Va da sé che un regolamento contrattuale, richiamato dai rogiti notarili, è bene che
sia trascritto nei pubblici registri immobiliari (Ufficio della Conservatoria dei
RR.II. – Agenzia delle Entrate del Ministero dell’Economia e delle finanze) per essere reso opponibile ai terzi.
A seguito della trascrizione, in particolare, il regolamento consolida il proprio carattere
convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condòmini sulle loro proprietà esclusive.
È evidente poi che, per modificare norme regolamentari che traggono la loro forza
vincolante da un accordo di natura contrattuale, occorrerà la partecipazione volitiva di tutte le parti che quell’accordo hanno sottoscritto.
21
Capitolo Secondo
La giurisprudenza, al riguardo, è incline a distinguere a seconda che la modifica
abbia ad oggetto clausole regolamentari in senso stretto oppure clausole di
natura contrattuale. Nel primo caso, infatti, si tratta di clausole riguardanti essenzialmente le modalità d’uso delle cose comuni, nonché l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali e dunque per ciò stesso suscettibili di variazioni o adattamenti in relazione alle mutevoli esigenze del condominio: esse possono pertanto completamente parificarsi a quelle emanate dall’assemblea e sono da
questa modificabili con la stessa maggioranza prescritta per l’approvazione del regolamento assembleare. Nel secondo caso, invece, trattandosi di clausole che traggono la loro forza vincolante unicamente dalla volontà negoziale dei condòmini,
nessuna modifica è possibile se non con il consenso unanime di questi ultimi.
Tra le clausole di natura contrattuale sono da annoverare le seguenti:
a) clausole limitative dei diritti di tutti o di alcuni condòmini sulle unità immobiliari
di loro esclusiva proprietà;
b) clausole limitative dei diritti di alcuni dei partecipanti al condominio sulle cose
comuni (di proprietà condominiale);
c) clausole limitative dei diritti di tutti i condòmini sulle cose comuni;
d) riserve di alcune facoltà di amministrazione a favore di uno o più condòmini.
IN PRATICA
Le clausole limitative devono essere dirette a perseguire interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico. Da tale obbligo generale deriva che non possono in alcun modo introdursi clausole in contrasto con l’ordine pubblico, il buon
costume o norme imperative di legge. Inoltre esse devono soddisfare esigenze di
buon funzionamento del condominio, nel senso di permettere la migliore utilizzazione delle parti comuni e delle singole unità immobiliari.
Al di fuori delle ipotesi di cui ai punti sopra elencati, è da escludere che ulteriori
limitazioni possano essere imposte alla proprietà di una singola unità immobiliare,
neanche ad opera dell’assemblea. Unica eccezione a tale principio generale è costituita dal caso in cui il limite abbia ad oggetto l’uso, la manutenzione e l’eventuale
modifica delle parti di proprietà esclusiva, e sia giustificato dall’esigenza di tutelare
gli interessi generali del condominio ivi compreso il decoro dell’edificio.
Da un punto di vista pratico, il regolamento di condominio di natura contrattuale può stabilire limiti alla destinazione delle cose di proprietà individuale
in due modi: o attraverso un’indicazione espressa delle attività vietate
o, in maniera meno diretta, individuando i pregiudizi che si devono evitare. Nel primo caso, il lavoro dell’interprete è semplificato, dovendo egli soltanto verificare se una determinata destinazione rientri o meno nell’elenco
delle attività non consentite. È chiaro che se una certa attività o destinazione
non è menzionata nel predetto elenco, non può essere considerata vietata in
via analogica, perché le limitazioni sono tassative.
22
Nel secondo caso, invece, si dovrà accertare l’effettiva capacità della destinazione a produrre gli inconvenienti che si vogliono evitare, con la conseguenza che una determinata attività o destinazione deve considerarsi vietata
soltanto se in concreto sia idonea a produrre il pregiudizio. Ciò vale in modo
particolare per quelle attività e/o destinazioni che, comportando un afflusso
indiscriminato di persone e/o livelli di rumorosità particolarmente alti, presentano per loro stessa natura una spiccata attitudine a turbare la tranquillità
condominiale (es. discoteca o sala da ballo; palestra o istituto per esercizi
fisici; ristorante etc.).
Al riguardo la giurisprudenza afferma che l’applicazione delle clausole regolamentari va comunque operata senza perdere di vista lo stato di fatto esistente nel condominio al momento della formazione del regolamento; il che
ha consentito, alla stessa giurisprudenza, di ricomprendere nel campo di applicazione di certe clausole anche situazioni attuali inesistenti o non prevedibili al tempo della formazione del regolamento, ma da ritenersi ugualmente
regolabili da quest’ultimo per analogia (questa volta consentita) ed identità
di giustificazione giuridica con le situazioni espressamente previste dalle sue
disposizioni.
In ogni caso, qualunque sia il criterio adoperato, divieti e limiti devono essere
individuati in modo chiaro ed esplicito perché non è ammessa una manifestazione di volontà generica per restringere facoltà inerenti alla proprietà
esclusiva.
Il regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice civile e sulle relative disposizioni di attuazione, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili.
Come può facilmente arguirsi, la clausole contrattuali contengono per lo più limitazioni di diritti reali; invece, le clausole tipicamente regolamentari non possono invadere la sfera dei diritti spettanti ai condòmini sulle loro proprietà esclusive,
dovendo piuttosto disciplinare la vita interna del condominio e i reciproci rapporti
tra i condòmini, sicché esse sono modificabili in qualunque momento dall’assemblea, in relazione ad esigenze sopravvenute nell’orbita del condominio, con le maggioranze prescritte dall’art. 1138 c.c. che fa rinvio a quanto disposto dall’art. 1136
comma 2.
F.A.Q.
È legittima la clausola del regolamento di condominio di
natura contrattuale che ponga il divieto di adibire ad uso
studio gli appartamenti?
La risposta è sì. I diritti dei condòmini relativi all’uso delle parti dell’edificio di proprietà esclusiva non possono essere menomati da regolamenti approvati a maggioranza dall’assemblea, ma ben possono i regolamenti approvati all’unanimità
23
Capitolo Secondo
porre limitazioni anche alle proprietà dei singoli. Ciò è possibile per l’indole contrattuale del regolamento, che deve comunque esprimere il consenso dei condòmini
nella forma richiesta in relazione alla natura delle limitazioni, degli oneri o delle
servitù che si vengano ad imporre (Cass. 6-2-87, n. 1195).
Deve, pertanto, ritenersi legittima la clausola di natura contrattuale che vieti di dare
alle singole unità immobiliari una o più delle destinazioni possibili (nel caso di specie: uso studio).
1.3
Norme del codice civile derogabili
Tutte le norme del codice civile non elencate dall’art. 1138 ult. comma possono
essere derogate dal regolamento contrattuale. In altri termini, il legislatore ha inteso separare le norme riguardanti materie che eccedono la mera gestione del condominio e che tutelano fondamentali interessi, sancendo dei principi di ordine
pubblico con l’assoluta inderogabilità, da quelle lasciate all’autonomia dei partecipanti al condominio; tale autonomia deve in ogni caso, per assumere validità giuridica, essere espressa e manifestarsi sotto forma di patto (contratto) tra i
medesimi partecipanti.
Tra le norme derogabili sono da menzionare l’art. 68 disp. att. c.c. e l’art. 1123 c.c.
La prima prevede, al comma 2, che i valori dei piani o delle porzioni di piano,
ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in
apposita tabella (cd. tabella millesimale) allegata al regolamento di condominio.
Non rientrando tale disposizione tra quelle previste come inderogabili dall’art. 72
disp. att. c.c., la giurisprudenza ammette che, ai fini della ripartizione delle spese
condominiali, i partecipanti al condominio possano derogare al criterio legale e includere in un’unica espressione millesimale più unità immobiliari appartenenti a più
condòmini quali proprietari pro indiviso (Cass. 19-10-1988, n. 5686).
La seconda norma stabilisce, in tema di oneri condominiali, che il criterio basilare
per la determinazione della quota di spesa è quello della proporzionalità: ciascuno
deve partecipare e quindi contribuire alle spese condominiali in proporzione al
valore della sua proprietà, desunto dalla tabella millesimale, salva diversa convenzione (art. 1123, comma 1, c.c.). Nondimeno il criterio legale di ripartizione delle
spese è liberamente derogabile per convenzione, sicché deve ritenersi valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, con cui si stabilisce che le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell’edificio debbano
essere ripartite in quote uguali tra i condòmini (Cass. 18-3-2002, n. 1944); né una
siffatta deroga — precisa la giurisprudenza — può avere effettiva incidenza sulla
disposizione inderogabile dell’art. 1136 c.c., ovvero su quella dell’art. 69 disp. att.
c.c., in quanto tali norme, seppur con riguardo alla materia del condominio negli
edifici, disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell’assemblea,
della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali.
24

Tabelle millesimali facili

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