LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO

 LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO ART. 58 LEGGE 133/2008 Le nuove opportunità per i bilanci e le entrate dell’Ente Locale PREMESSA I Comuni, in questo momento di crisi particolarmente delicato, sono chiamati a svolgere azioni di studio in un settore strategicamente importante quale il patrimonio immobiliare pubblico. Infatti, dalla manovra economica 133/2008 al decreto sul federalismo demaniale (DLgs 85/2010) fino alla recente Manovra Monti, grande attenzione è stata rivolta al processo di valorizzazione del patrimonio immobiliare degli EELL in forza delle sue grandi potenzialità che possono così riassumersi a) aumento delle risorse disponibili per finanziare politiche di investimento, b) utilizzo del proprio patrimonio per l’attivazione di interventi di trasformazione urbana; c) incremento dell’entrata corrente; d) riduzione complessiva della spesa; e) più elevata qualità dei servizi erogati. LA NORMATIVA Uno degli strumenti più idonei al raggiungimento di questi obiettivi è quello fornito dall’art. 58 del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112 (convertito nella legge n. 133 del 6 agosto 2008) finalizzato alle attività di ricognizione volte alla valorizzazione e alla dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti locali Più in dettaglio, l’articolo richiamato prevede che gli Enti locali, per procedere al riordino, gestione e valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare possano redigere, mediante delibera dell’organo di Governo, un elenco (predisposto sulla base della documentazione esistente presso i propri uffici) dei beni immobili ricadenti nel proprio territorio non strumentali all'esercizio delle proprie funzioni istituzionali e suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione. L’Ente locale redige, successivamente, con riferimento agli immobili inclusi nella lista, approvata dalla Giunta comunale, un piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari che deve essere allegato al bilancio di previsione e approvato dal Consiglio Comunale. La norma prevede che l'inserimento degli immobili nel piano delle alienazioni ne determina la classificazione degli stessi come patrimonio disponibile fatto salvo il rispetto delle tutele di natura storico‐artistica, archeologica, architettonica e paesaggistico‐ambientale. In origine la norma disponeva altresì che la deliberazione del Consiglio comunale di approvazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni costituisse variante allo strumento urbanistico generale, rendendo appetibile il proprio patrimonio immobiliare agli operatori economici. La disposizione pur riconosciuta illegittima dalla Corte Costituzionale nella Sentenza 340 del 30 dicembre 2009 nella parte in cui consentiva ai Comuni di determinare l’effetto di variante in modo autonomo senza necessità di sottoporre tale variante a verifiche di conformità, è stato riproposta dalla Manovra Monti, all’art. 27 comma 1, che ne ha modificato la forma ma non la sostanza. La versione, ora modificata ed adeguata alle rilevazioni effettuate dalla Corte Costituzionale, in sintesi prevede che: ‐ gli Organi di Governo degli Enti Locali stabiliscono la destinazione urbanistica dei beni inseriti nel “Piano delle Alienazioni” che, contestualmente, vengono classificati come beni appartenenti al patrimonio disponibile; ‐ le Regioni, entro 60 giorni dall’entrata in vigore della norma (termine scaduto il 6 febbraio 2012), possono disciplinare l’equivalenza della approvazione della classificazione urbanistica quale variante allo Strumento Urbanistico Generale, stabilendo anche le modalità di verifica di conformità delle classificazioni rispetto agli Strumenti Urbanistici di livello superiore, il tutto secondo i principi dettati dall’articolo 25 della Legge 47/1985. (Tale norma, che riguarda in genere la semplificazione delle procedure, indica che le semplificazioni devono garantire ampia pubblicità e partecipazione da parte dei soggetti pubblici e privati, e stabilire un termine – non superiore a 120 giorni – entro il quale la Regione deve comunicare le proprie determinazioni, trascorso il quale il provvedimento si intende approvato). SCHEMA PROCESSO VALORIZZAZIONE. LE TAPPE E GLI EFFETTI ¾ Indicazione agli uffici tecnici di predisporre un elenco, sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi ed uffici, dei beni immobili. ¾ Gli uffici individuano i beni: • non strumentali all’esercizio delle proprie funzioni istituzionali; • ricadenti nel territorio comunale; • suscettibili di valorizzazione o dismissione. ¾ Delibera giunta comunale di adozione del Piano delle alienazioni e valorizzazione immobiliari
¾ L’inserimento nel piano: • determina la classificazione dei beni quali beni appartenenti al patrimonio disponibile; • individua la destinazione urbanistica dei beni; • ha effetto dichiarativo della proprietà dei beni.
• effetti sostitutivi dell'iscrizione del bene in catasto ¾ Il piano è trasmesso agli Enti competenti i quali si esprimono entro 30 giorni , decorsi i quali, in caso di mancata espressione dei medesimi la classificazione è resa definitiva ¾ Le Regioni entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge 214/2011 disciplinano l’eventuale equivalenza della deliberazione del Consiglio Comunale di approvazione quale variante allo strumento urbanistico generale anche disciplinando procedure semplificate ¾ Le Regioni, nell’ambito della predetta normativa approvano procedure di copianificazione per l’eventuale conformità agli strumenti di pianificazione sovraordinata al fine di concludere il procedimento entro 90 giorni dalla deliberazione comunale ¾ Trascorsi 60 giorni si applica il comma 2 dell’art.25 della legge 47/85
¾ Gli uffici competenti del Comune provvedono alle conseguenti attività di trascrizione, intavolazione e voltura. ¾ Approvazione del “Piano delle Alienazioni” con contestuale variazione urbanistica e sua pubblicazione ¾ Dalla data della pubblicazione dell’elenco decorre il termine di 60 giorni per il ricorso amministrativo avverso l'iscrizione del bene negli elenchi CONCLUSIONI L’art. 58 così modificato permetterà di incrementare il valore degli immobili prima della loro immissione sul mercato immobiliare con conseguente aumento delle risorse in bilancio in considerazione della possibilità riconosciuta all’Ente di variare la destinazione urbanistica del bene associata al limitato lasso di tempo concesso dalla normativa di cui all’articolo 25 comma 2 della legge 47/85 (120 giorni) alla Regione di esercitare il proprio esercizio urbanistico. LA NOSTRA PROPOSTA Il progetto prevede lo svolgimento delle seguenti attività, divise in quattro fasi: 1. ricognizione del patrimonio appartenente all’Ente Locale attraverso le banche dati ufficiali suscettibili di valorizzazione e alienazione o riscontro della documentazione acquisita con i dati ipocatastali, o rilievo e individuazione delle difformità catastali o accertamenti di conformità documentale, 2. predisposizione della documentazione acquisita: o analisi ed interpretazione dei dati relativi al patrimonio immobiliare, o elaborazione del c.d. FASCICOLO IMMOBILIARE o stima dell’immobile in funzione di: ‐ classificazione, ‐ destinazione urbanistica, ‐ dimensione; 3. studio di fattibilità dei beni dal punto di vista: o economico‐finanziario, o giuridico – amministrativa; 4. preparazione dell’elenco degli immobili ex art. 58 e dello schema di delibera e degli atti amministrativi conseguenti necessari: o supporto alle attività amministrative necessarie ai fini della predisposizione del Piano delle alienazione Si precisa che il progetto schematizzato non rappresenta un modello rigido di applicazione ma è composto da interventi che possono essere attuati anche in modo autonomo dal resto del proposta e personalizzati per le esigenze del Comune. Distinti saluti Presidente Fondazione Logos PA Avv. Roberto Mastrofini