Perizia - fallimentinrete.it

Transcript

TRIBUNALE DI COMO
CIVILE
FALLIMENTO
N. Gen. Rep. 48/2015
Giudice Dr. ssa
Paola Parlati
Curatore Dr. Danilo
D'Amico
ELABORATO PERITALE
LOTTO 5
Tecnico incaricato: Arch. Anna Maria Zappa
iscritto all'Albo della provincia di Como al N. 2096
iscritto all'Albo del Tribunale di Como al N. 1228
C.F. ZPPNMR77H68D416B- P.Iva 02083490138
con studio in Merone (Como) Via S.G. Emiliani 5/D
telefono: 031650426
cellulare: 3355822342
fax: 031617266
e-mail: [email protected]
pec: [email protected]
Heimdall Studio - www.hestudio.it
Data: 07 ottobre 2015
FALLIMENTO N. 48/2015
Beni in Mariano Comense (Como)
Via Giovanni Songia 10
appartamento posto al piano 4 sottotetto da completare nelle finiture
(con presenza di difformità edilizie)
+ autorimessa doppia posta a piano S1
Lotto 5
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A In Mariano Comense, Via Giovanni Songia 10, piena proprietà per la quota di 1000/1000 di
appartamento posto al piano 4 (sottotetto) da completare nelle finiture (con presenza di
difformità edilizie successivamente descritte). L’unità immobiliare è compresa in ampio
fabbricato condominiale (a destinazione mista residenziale - commerciale e terziaria) denominato
CONDOMINIO FORUM, complesso posto in corrispondenza dell'intersezione tra la via XX
Settembre e la Via Giovanni Songia.
L’unità immobiliare è così composta: ampio vano soggiorno/pranzo, cucina, disimpegno, n 2
camere da letto, n 2 bagni, vano sgombero / hobby, terrazzo e n 2 balconi.
Sviluppa una superficie lorda di circa mq 199 (abitazione mq 140- terrazzo / balconi mq 59),
escluse le porzioni di sottotetto esterne accessibili dal terrazzo e dai balconi
(per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, ovvero l’ingombro complessivo dell’immobile)
Unità immobiliare identificata al catasto fabbricati: Comune di Mariano Comense (codice E951)
foglio 15, mapp. 13584 sub 1107, cat A/2, classe 3, vani 7.5, rendita € 890,89, Via XX
Settembre snc piano 4 (planimetria catastale allegata a denuncia prot.CO0139596 del 29.06.2010)
Coerenze da nord in senso orario:
affaccio sull'area di cui al mappale 13584 sub 1156, altra unità immobiliare di cui al mappale
13584 sub 1110, affaccio sulle sottostanti unità immobiliari mappale 13584 sub 926 e 925 e
affaccio sul camminamento di cui al mappale 13584 sub 1156, camminamento di cui al mappale
13584 sub 1156 (tramite il quale si accede all'unità immobiliare), altra unità immobiliare di cui al
mappale 13584 sub 1106
Accesso: l'accesso all'u.i. avviene a partire dalla viabilità pubblica delle Vie XX Settembre e
Giovanni Songia, tramite area asservita ad uso pubblico, indi camminamento al piano terreno, a
seguire vano scala ed ascensori ed ulteriore camminamento posto a livello dell'u.i., enti tutti
compresi nella maggior consistenza del mappale 13584 sub 1156
Intestazione catastale: EDIL 3 SRL con sede in Carugo (c.f. 01744490150)
B In Mariano Comense, Via Giovanni Songia 10 piena proprietà per la quota di 1000/1000 di
autorimessa doppia posta al piano interrato del medesimo complesso condominiale che
comprende il corpo A.
L’unità immobiliare sviluppa una superf. lorda di circa mq 27
(per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, ovvero l’ingombro complessivo dell’immobile)
Unità immobiliare identificata al catasto fabbricati: Comune di Mariano Comense (codice E951)
foglio 15, mapp. 13584 sub 939, cat C/6, classe 2, consistenza mq 26, rendita € 161,13 Via
XX Settembre snc piano S1(planimetria catastale allegata a denuncia prot.CO0094461 del
5.05.2009)
Coerenze da nord in senso orario:
altra unità immobiliare di cui al mappale 13584 sub 940, corsello (tramite il quale si accede
all'u.i), altra unità immobiliare di cui al mappale 13584 sub 938, altra unità immobiliare di cui al
mappale 13584 sub 872
Accesso: l'accesso all'u.i. avviene a partire dalla viabilità pubblica delle Vie XX Settembre e
Giovanni Songia, tramite rampe e corselli compresi nella maggior consistenza del mapp. 13584
sub 1156
Intestazione catastale: EDIL 3 SRL con sede in Carugo (c.f. 01744490150)
Giudice Dr.ssa Paola Parlati
Perito: Arch. Anna Maria Zappa
Curatore : Dott. Danilo D'Amico
2 di 15
Ad ognuna delle unità immobiliari comprese nel lotto compete la proporzionale quota di
comproprietà delle parti, enti e spazi comuni dell’intero fabbricato e di tutto quanto altro è destinato
all’uso e al godimento comune.
Tali enti sono da stralciare dalla maggiore consistenza di quanto identificato con la particella 13584
sub 1156, precisando che suddetti enti sono tutt'ora sprovvisti di una autonoma identificazione
catastale; identificazione che, in forza degli accordi compresi nell'atto di assegnazione a favore della
S.r.l. Edil 3 (titolo di provenienza per la società fallita), dovrà essere effettuata a cura della
“FORUM MARIANO Soc. Coop. Edilizia arl ”
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche
zona:
Mariano Comense, comune della provincia di Como di circa 24000 abitanti, posto
a confine con i comuni di Brenna, Cabiate, Cantù, Carugo; Figino Serenza,
Giussano (MB), Lentate sul Seveso (MB), Novedrate, Seregno (MB).
Distanze da principali centri: Km 19 dalla città di Como , Km 35 da Milano, Km
60 da Varese
Il compendio immobiliare è posto in posizione semi - centrale dell'abitato di
Mariano Comense, in contesto dotato di una pluralità di servizi (commerciali terziari- etc) a pochi passi dalla stazione ferroviaria.
Servizi
della zona:
Istruzione e cultura: Scuola per l’infanzia statale e paritaria - Scuole
elementari statali - Scuola media statale – Istituti superiori statali- Biblioteca
comunale.
Servizi sociali: asili nido pubblici e privati Case di riposo per persone anziane
Sanità: Farmacia, Ambulatorio medico, Servizio Sanitario U/E 118, Presidio
Ospedaliero, Poliambulatori
Altri servizi: ufficio postale, sportelli bancari, distributori di carburanti, comuni
esercizi commerciali
Collegamenti
pubblici :
Linee ferroviarie: F.N.M. Milano-Asso
Linee automobilistiche: Cantù - Vighizzolo - Monza , Cantù - Mariano- Perticato,
Cantù - Carimate - Novedrate - Mariano
3. STATO DI POSSESSO:
Alla data del sopralluogo le unità immobiliari costituenti in presente lotto risultano libere e non
utilizzate.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Ispezione ipotecaria effettuata il 03.06.2015
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Atti di asservimento urbanistico
- Il complesso edilizio che comprende le u.i. oggetto di esecuzione è stato edificato
in forza di Piano di Recupero denominato “Via XX Settembre - Via Dei Vivai"
oggetto della convenzione urbanistica tra il Comune di Mariano Comense e la
"FORUM MARIANO - società cooperativa edilizia a responsabilità limitata"
(dante causa della società fallita), atto a rogito Dott. Massimo Criserà, segretario
comunale, stipulata il 14.05.2004 rep 6931 e trascritta a Como l'8.06.2004 ai nn
20005/10828
La cessione gratuita e l' asservimento ad uso pubblico di aree da parte della
FORUM MARIANO a favore del Comune di Mariano Comense ( in esecuzione
degli obblighi assunti con la convenzione sopra citata) è avvenuto in data
28.02.2013 a rogito notaio Cesare Spreafico rep 9520 / 6548 registrato a Cantù il
05.03.2013 al n 824 serie 1T e trascritto a Como in data 8.03.2013 ai nn 6000/4346
- 6001/4347
Giudice Dr.ssa Parlati Paola
Curatore: Dr. Danilo D'Amico
3 di 15
4.1.2. Costituzione di diritti reali a titolo oneroso
- Trascritta l' 08.06.2007 ai nn 20936 / 12933 a rogito Notaio Giuseppe Manfredi di
Cantù rep 139143 / 32413 del 24.05.2007 tramite il quale viene stipulata una
servitù a favore di ENEL DISTRIBUZIONE SPA - ROMA per collocare
apparecchiature per la trasformazione e lo smistamento dell'energia elettrica nel
locale sito nella costruzione insistente su parte dell'area al mappale 13584 di
Mariano Comense
4.1.3. Atto unilaterale d’obbligo edilizio
- Trascritto in data 15.07.2010 ai nn. 19440/11703 – scrittura privata con
sottoscrizione autenticata del notaio Cesare Spreafico Rep. 4551 del 06.07.2010,
con la quale la società S.R.L. E D I L 3 prevede il rapporto di pertinenza garantito
da atto unilaterale impegnativo per sé, per i propri successori o aventi causa a
qualsiasi titolo dell’autorimessa al mapp. 13584 sub 939 all’appartamento al
mappale 13584 sub 1007 che non potranno in alcun modo essere ceduti
separatamente (oltre altri già ceduti).
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria iscritta l' 11.11.2005 ai nn. 40203/8277 per € 24.000.000,00
a garanzia di un capitale di € 12.000.000,00 – durata 25 anni – accesa a favore
Cassa Rurale ed Artigiana di Cantù ed a carico FORUM MARIANO – colpisce in
Mariano Comense i terreni ai mapp.li 9415-3363-3364-3365-3368-1066 e i
fabbricati 1066/3 – 3364/1 – 1066/701 – 1066/702.
La società srl EDIL 3 si accolla quota di mutuo per l'importo € 1.485.000,00
A margine dell’ipoteca in oggetto si rileva:
 annotamento ai nn 11457 / 1882 del 27.4.2009 tramite il quale detta
ipoteca viene frazionata, il lotto n. 2.06.6 (capitale € 10.830.000,00 totale
€ 21.660.000,00) comprende anche il mappale 13584/776 (dal quale
derivano le unità oggetto di stima)

annotamento ai nn 22173 / 3507 del 30.07.2009 con il quale viene
svincolata l'u.i. fg 5 mappale 13584 sub 919 (unità immobiliare lotto 1 corpo A - del presente elaborato peritale)

annotamento ai nn 34295 / 5748 del 23.12.2011 - frazionamento in
quota - del notaio G. Manfredi rep. 22900 del 06.12.2011 con il quale
viene costituito il lotto 2.06.6.2.1.2.2.2.2 che comprende gli immobili in
Mariano Comense al mappale 13584 sub 926 - 939 - 941 (alienato da SRL
EDIL 3 nel 2013) - 946 - 947 - 1107 per un capitale di € 703.221,14 e
somma totale di € 1.406.442,28 mediante il pagamento di 227 rate dal
01.01.2012 al 01.11.2030
Sono stati verificati tutti gli annotamenti aventi per oggetto immobili estranei.
-
Ipoteca giudiziale iscritta il 27.12.2013 ai nn. 30017 / 4550 atto giudiziario
Tribunale di Monza rep. 8440 del 10.12.2013 a favore della BANCA DI CREDITO
COOPERATIVO DI CARATE BRIANZA S.C. - CARATE BRIANZA ed a carico
della S.R.L. EDIL 3 sede Carugo per € 196.665,08 a seguito decreto ingiuntivo
emesso per la somma di € 148.425,18
4.2.2. Pignoramenti: nessuno
4 di 15
4.2.3. Altre trascrizioni
- Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta il 04.05.2015 ai nn. 9726 / 6371
atto giudiziario Tribunale di Como rep. 48 del 22.04.2015 a favore della MASSA
DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO S.R.L. EDIL 3 IN LIQUIDAZIONE ed a
carico della S.R.L. EDIL 3 IN LIQUIDAZIONE sede Carugo c.f. 01744490150
4.3. Giudizio di conformità urbanistico - edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: dall’analisi comparativa tra lo stato di fatto e gli
elaborati progettuali allegati alle pratiche edilizie autorizzative (successivamente
elencate al punto 7) relative alle porzioni di fabbricato che comprendono le unità
immobiliari oggetto di perizia, rinvenuti dalla ricerca effettuata presso l’UTC del
Comune di Mariano Comense, è emerso quanto di seguito:
l'unità immobiliare di cui al corpo A (appartamento al piano sottotetto realizzato a
seguito di recupero abitativo di sottotetto ai sensi della Legge Regionale 12/2005)
presenta le seguenti difformità:
1.
maggiore altezza interna e sezione difforme: le pratiche edilizie prevedevano un
sottotetto con altezza massima al colmo di m 2.80 e minima alle imposte di m
1.20, misurate all'intradosso dell'arco di copertura (con presenza di arredi fissi
finalizzati al raggiungimento dell'altezza media necessaria per il recupero a fini
abitativi - arredi nello stato di fatto non realizzati).
Nello stato di fatto si rileva che:
 l'altezza all'intradosso dell'arco ligneo è significativamente maggiore di
quella prevista passando al colmo da m 2.80 a m 3.50
 l'altezza alle imposte dell'arco differisce da quella autorizzata di 1.20 a
m 1.60 circa (sempre misurata all'intradosso dell'arco)
 in corrispondenza del colmo, sotto gli archi, è presente una trave
lignea longitudinale che li sostiene. La trave ha altezza di cm 40;
l’altezza utile sotto trave è m 3.10
La conseguenza della maggiore altezza utile interna sopra descritta
incremento del volume urbanistico della porzione di fabbricato.
è un
2.
difformità dimensionali e spostamenti planimetrici nelle aperture (finestre e
porte-finestre), alcune modeste difformità distributive interne dei tavolati
3.
modeste difformità dimensionali planimetriche nelle pertinenze esterne (terrazzi)
4.
non sono comprese nella superficie autorizzata dell’U.I. le porzioni di sottotetto
accessibili unicamente dai terrazzi ed utilizzate anche per il posizionamento di
componenti impiantistiche
Le difformità di cui ai punti 2 - 3 - 4, risulterebbero sanabili con una pratica di
Permesso di Costruire in Sanatoria (art. 36 D.P.R. 380/2001 s.m.i.) subordinato al
pagamento di oblazione da determinarsi secondo le norme vigenti.
5 di 15
Più complicato e “non certo” è l'ottenimento della sanatoria relativamente alla
difformità di cui al punto 1 (maggiore altezza/incremento volumetrico), la quale non
può avvenire per via puramente amministrativa, in quanto il presupposto stabilito
dall'art 36 del DPR 380 /2011 (Accertamento di Conformità) è che le opere costruite in
difformità al titolo autorizzativo possono essere sanate solo se conformi sia allo
strumento urbanistico vigente all'epoca della costruzione sia se conformi allo strumento
urbanistico vigente alla data della richiesta di sanatoria, caso che non ricorre.
La volumetria edificabile prevista dal piano di recupero, in forza del quale è stato
costruito il complesso, è stata interamente utilizzata per la costruzione dei piani
sottostanti ed il recupero abitativo del sottotetto, ai sensi della vigente normativa
regionale,
consente di recuperare a fini abitativi i sottotetti esistenti senza
incrementarne l’altezza nel caso possiedano i requisiti di altezza minima maggiore di
m 1,50 e media maggiore di m 2,40, o di incrementarne l’altezza al fine di conseguire il
raggiungimento dei suddetti parametri.
Nella fattispecie la difformità riscontrata si configura come realizzazione di un volume
edilizio non realizzabile.
La regolarizzazione edilizia potrà pertanto eventualmente essere conseguita solo a
seguito di adeguate opere di ripristino atte a riportare la sezione del sottotetto ad uno
stato urbanisticamente corrispondente allo stato approvato.
Ulteriori approfondimenti in merito alle problematiche relative alle difformità edilizie
dai titoli autorizzativi sono contenute nel testo unico per l’edilizia DPR 380/2001
Al fine di chiarire la difformità edilizia relativa alla maggior altezza riscontrata, si
rimanda al successivo punto 7 nel quale viene analizzato il processo edificatorio con
comparazione dell'iter amministrativo con le modifiche non autorizzate che hanno
determinato la difformità edilizia.
Il sottoscritto CTU durante lo svolgimento delle operazioni peritali, a seguito del
riscontro della difformità sopra descritta (relativa alla maggiore altezza dell'u.i.) al fine
di sondare ogni possibilità di regolarizzazione della stessa, ha protocollato al comune di
Mariano Comense, a mezzo pec, in data 05.06.2015 prot. 18023 l'istanza che si allega
(allegato 1- 1a–1b); il Comune di Mariano Comense rispondeva con comunicazione pec
in data 02.07.2015 che si allega (allegato 2).
L'unità immobiliare di cui al corpo B (autorimessa doppia) risulta sostanzialmente
conforme agli elaborati progettuali
CERTIFICATO DI AGIBILITA'
Si evidenzia che a tutt'oggi non risulta completato l'iter finalizzato all'ottenimento del
Certificato di Prevenzione Incendi relativo alle attività soggette comprese nel
condominio.
A tale proposito si riscontrano alcune difformità (di carattere non essenziale), tra lo
stato di fatto e gli elaborati grafici di cui alle pratiche autorizzative, nelle parti comuni
del fabbricato. Nello specifico si riscontra la formazione di opere finalizzate al rispetto
delle normative di prevenzione incendi nell'autorimessa (filtri a prova di fumo) in
corrispondenza nei vani scala.
Al fine di sanare tali difformità, dovrà essere presentata, da parte dalla Società
Costruttrice (FORUM MARIANO) o dal condominio, pratica di Permesso di Costruire
in Sanatoria ai sensi della vigente normativa.
6 di 15
4.3.2. Conformità catastale:
Nella planimetria catastale dell'unità immobiliare corpo A (abitazione sottotetto)
attualmente in banca dati (dichiarazione protocollo n CO0139596 del 29.06.2010),
viene indicata altezza al colmo di 2.80 mt ed alle imposte di 1.20 mt, nonché
posizione delle aperture e consistenza dei terrazzi così come autorizzate con le pratiche
edilizie di seguito esposte, inoltre non vengono indicate le porzioni di sottotetto esterne
accessibili dai balconi e dal terrazzo.
La planimetria catastale non risulta pertanto conforme con lo stato di fatto.
Si stimano i costi tecnici per pratica di variazione DOCFA in circa
€ 1.000,00
La planimetria catastale dell'autorimessa corpo B è conforme allo stato di fatto
5.
ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Il compendio immobiliare oggetto del presente lotto è parte di complesso condominiale
denominato “CONDOMINIO FORUM”, il fabbricato è sottoposto alle norme giuridiche in
materia di condominio negli edifici (artt. 1117 e seguenti del Codice Civile).
Nella vendita sarà pertanto compresa la proporzionale quota di comproprietà degli enti, parti e
spazi comuni del complesso di fabbricati (con le precisazioni nel merito già esposte al punto 1).
NB : come risulta dalla convenzione sopra citata, restano a carico dei proprietari delle singole
unità immobiliari le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree asservite ad uso
pubblico e delle aree cedute al Comune di Mariano Comense, con la precisazione che alle unità
immobiliari ad uso abitativo facciano carico unicamente le spese per la manutenzione ordinaria e
straordinaria dello standard residenziale.
Dalle informazioni assunte tramite l’amministratore in carica STUDIO GUIDI SAS di Guidi
Stefano & C. Via Don Minzoni 4a 22066 Mariano C.se CO tel/fax 031.355.1946 è emerso
quanto segue:
millesimi appartamento
millesimi autorimessa
corpo A
corpo B
6,04
0,82
Spese ordinarie medie annue di gestione del compendio immobiliare
(escluso riscaldamento, produzione acqua calda e consumo generale acqua)
6.
circa € 1.800,00
PROPRIETA’ (ventennio) :
 Alla Società Fallita S.R.L. EDIL 3 gli immobili compresi nel lotto sono pervenuti in forza di
atto di assegnazione a socio di cooperativa edilizia del 23.04.2009 a rogito Gianfranco
Manfredi rep 17015 / 12200 trascritto a Como il 27.04.2009 ai nn 11415 / 7261.
Con tale atto la FORUM MARIANO Soc. Coop. Edilizia arl assegna alla Società S.R.L. EDIL
3 la porzione di fabbricato in corso di costruzione (facente parte del lotto 2) stralciata dalla
maggior consistenza dell'u.i. mappale 13584 sub 776 ed identificata catastalmente con il fg 15
mappale 13584 sub 910 piani primo sottostrada, secondo, terzo e quarto.
Successivamente l'u.i. mappale 13584 sub 910 è stata soppressa originando le particelle
mappale 13584 sub 912-913-914-915-916-917-918-919-920-921-922-923-924-925-926-927928-929-930-931-932-933-934-935-936-937-938-939-940-941-942-943-944-945-946-947-948
a loro volta in parte variati originando i subalterni 1102-1103-1104-1105-1106-1107
(successivamente in parte alienati dalla S.R.L. EDIL 3 ad esclusione di quanto compreso nei
lotti 1-2-5 della presente relazione di stima)
7 di 15
E’ stato convenuto in atto che restano a carico della società assegnante tutte le obbligazioni
della stessa assunte nei confronti del Comune di Mariano Comense in dipendenza della
convenzione per l’attuazione del piano di recupero portata dall'atto a rogito dr Giuseppe
Massimo Criserà, segretario comunale, del 14.05.2004 rep 6931 trascritta a Como l'8.05.2004
ai nn 20005 / 10828, con esonero della società assegnataria da ogni responsabilità a riguardo.
La società assegnataria ha conferito alla società assegnante che ha accettato, mandato con
rappresentanza affinché, qualora se ne ravvisi la necessità, anche in nome e per conto della
stessa società assegnataria abbia a stipulare con il Comune di Mariano Comense tutti gli atti
necessari e che comunque venissero richiesti dal Comune stesso per la regolamentazione di
tutti i rapporti derivanti dalla suddetta convenzione e per il totale esaurimento di tutte le
operazioni connesse alla stessa, ivi comprese modifiche e/o integrazioni alla convenzione
medesima, permute, costituzioni senza corrispettivo di servitù di uso pubblico, cessioni senza
corrispettivo di aree al Comune e quant’altro occorresse.
 In dipendenza della fusione per incorporazione della PENTAFIM S.R.L. con sede in Milano
portata dall'atto Gianfranco Manfredi del 24.12.2002 rep 4929 / 3826 registrato a Cantù il
30.01.2003 al n 4408 serie 1 e trascritto a Como il 16.01.2003 ai nn 1566/903 la FORUM
MARIANO Soc. Coop. Edilizia arl divenne proprietaria dell'area con sovrastanti fabbricati in
Comune di Mariano Comense Via XX Settembre, il tutto distinto nelle mappe e registri
censuari dell'epoca con i seguenti dati e riferimenti:
catasto fabbricati: fg 15 mappale 1066 sub 3 - 3354 sub 1 - piani T e 1 cat D1
catasto terreni: fg 9 mappali 9415 mq 1310 - 3363 mq 75 - 3364 mq 500 - 3365 mq 25 -3368
mq 60 - 1066 mq 15390.
A seguito della denuncia di cambiamento n 4165 presentata all'Agenzia del Territorio di Como
in data 09.01.2007 si è proceduto all'accorpamento delle particelle originando il mappale
13584 di mq 17360 (sul quale insisto le u.i. oggetto di stima).
 Trasformazione di società trascritta l' 11.01.1997 ai nn 800/623 a rogito notaio Antonio
Tremolada di Milano rep 89968 / 8094 del 3.12.1996 tramite il quale la MATTEO GRASSI
ARREDAMENTI IN CUOIO SPA con sede in Milano c.f. 01200330130 si trasforma in
PENTAFIM SRL sede Milano
 Compravendita trascritta il 15.03.1986 ai nn 4142 /3157 a rogito notaio Giovanni Andreottola
di Milano rep 299524 del 20.02.1986 tramite il quale la IMPRESE SERICHE ITALIANE SPA
in Mariano Comense vendette alla MATTEO GRASSI ARREDAMENTI IN CUOIO SPA con
sede in Milano, che acquistò la piena proprietà del complesso industriale con annesse aree nude
di pertinenza siti in Mariano Via XX settembre n 48/50 identificati ai terreni con i mappali
4653/b, 3363, 3364, 3365, 3368, 1066, ai fabbricati con i mappali graffati 1066-3363-33643365-3368 categoria D1 e mappale 1066 sub 2 categoria A3.
Nel titolo si riscontra che esiste convenzione edilizia stipulata tra il Comune e la società
venditrice a seguito di atto del 23.04.1982 rep 1136 del segretario comunale di Mariano
Comense (non rinvenuti gli estremi di trascrizione di tale convenzione).
7.
PRATICHE EDILIZIE e DESCRIZIONE GENERALE DEL COMPLESSO E DELLE
U.I. CHE COSTITUISCONO IL LOTTO
Il complesso condominiale che comprende le unità immobiliari è stato costruito in forza di Piano di
Recupero denominato “Via XX Settembre - Via Dei Vivai" oggetto della convenzione urbanistica
tra il Comune di Mariano Comense e la "FORUM MARIANO - società cooperativa edilizia a
responsabilità limitata" (dante causa della società fallita), atto a rogito Dott. Massimo Criserà,
segretario comunale, stipulata il 14.05.2004 rep 6931 e trascritta a Como l'8.06.2004 ai nn
20005/10828
8 di 15
Pratiche edilizie in forza delle quali la società attuatrice ha dato corso al processo edificatorio
(si elencano unicamente le pratiche edilizie relative alla porzione di complesso che comprende le
unità immobiliari oggetto di stima) :

Permesso di Costruire n 8/PC rilasciato in data 20.10.2005 alla Società Forum Mariano Soc.
Coop Edilizia arl (Pratica Edilizia n 399/04)
Inizio lavori del 28.12.2005 prot. 43338. Permesso di Costruire prorogato in data 07.01.2009
DIA presentata in data 6.08.2007 prot. 24138 - pratica AP 054 - 227 / 2007 - Variante al
Permesso di Costruire n 8/2005 - a nome Forum Mariano Soc. Coop Edilizia arl (Pratica Edilizia n.
399/04/V1)

Permesso di Costruire n 8/2005 - a nome Forum Mariano Soc. Coop Edilizia arl (Pratica Edilizia n.
399/04/V2)

DIA presentata in data 24.12.2009 prot. 35701- pratica AP 054 - 326 / 2009 - Variante finale
Forum 2° Lotto - a nome Forum Mariano Soc. Coop Edilizia arl (Pratica Edilizia n. 399/04/V3)

L'unità abitativa di cui al corpo A è stata interessata da pratica di recupero ai fini abitativi del
sottotetto esistente - DIA presentata in data 03.07.2009 prot. 21359 P.E. 208 / 2009 e successiva
variante presentata in data 18.05.2010 prot. 12145 DIA p.e. 208/09/V1
Si precisa che la pratica edilizia di recupero ai fini abitativi del sottotetto è stata presentata in data
03.07.2009 dalla Forum Mariano Soc. Coop Edilizia arl in qualità di proprietaria ancorché la
porzione di fabbricato costituita dalle unità oggetto di perizia fosse già stata trasferita a favore della
alla S.R.L. EDIL 3 con atto di assegnazione del 23.04.2009.
Analisi del processo edificatorio con comparazione dell’iter amministrativo con le modifiche
non autorizzate che hanno determinato la difformità edilizia riscontrata nell'unità abitativa di
cui al corpo A.
Il complesso condominiale che comprende le unità immobiliari è stato costruito in forza di Piano di
Recupero denominato “Via XX Settembre - Via Dei Vivai" oggetto della convenzione urbanistica
tra il Comune di Mariano Comense e la "FORUM MARIANO - società cooperativa edilizia a
responsabilità limitata" (dante causa della società fallita), convenzione sopra citata
Le possibilità edificatorie previste sono quindi fissate e convenzionate col Comune nella suddetta
convenzione urbanistica, l’incremento volumetrico oltre quanto previsto si configura come
difformità alla stessa.
L’abitazione di cui trattasi è stata costruita mediante pratica di recupero a fini abitativi di sottotetto
esistente (ai sensi degli art. 63-64-65 della L.R. n. 12/2005)
FASE DI COSTRUZIONE DEL FABBRICATO (lotto 2 del Piano di Recupero)
 Permesso di Costruire n 8/PC rilasciato in data 20.10.2005 alla Società FORUM MARIANO
Società Cooperativa Edilizia a r.l. (Pratica Edilizia n 399/04)
Con tale pratica, nella porzione di piano 4° ora occupato dall’u.i. di cui trattasi, era prevista,
sia pur con perimetrazione non coincidente, la costruzione di un sottotetto da adibirsi a
ripostiglio annesso al sottostante appartamento, con copertura in parte piana (con altezza di
m 2.50) ed in parte a falda con pendenza del 60% ed altezza all'imposta di m 1.50.
Si allega copia titolo autorizzativo n 8/PC e sezione di progetto estratta dalla pratica edilizia
(allegati 3 - 3a)
9 di 15

Permesso di Costruire n 8/2005 - a nome FORUM MARIANO s.c.r.l. (Pratica Edilizia n.
399/04/V1), precisando che la pratica è stata oggetto di integrazioni in più fasi che si
estendono fino al 2009.
Con tale variante è prevista una modifica morfologica della sezione di copertura e
conseguentemente del sottotetto. La copertura, prevalentemente piana prevista dal titolo
autorizzativo originario, viene sostituita da copertura ad arco con altezza massima al colmo di
m 2.80 ed alle imposte di m 1.20 (altezze quotate all’intradosso dell’arco) e verifiche delle
altezze medie che nello specifico dell'u.i. è di m 2.33 (quindi inferiore a m 2,40) .
In questa pratica le singole porzioni di sottotetto sono ancora indicate come pertinenze non
residenziali delle sottostanti abitazioni e quindi non previste come u.i. autonome.
Si allega copia DIA pratica AP 054 - 227 / 2007, estratto pianta piano 4, estratto sezione ed
estratto tavola calcolo altezza media con pianta (allegati 4 - 4a - 4b - 4c )
 Le varianti successive sempre presentate da FORUM MARIANO s.c.r.l.:
- DIA presentata in data 22.10.2009 prot. 30439 - pratica AP 054 - 264 / 2009 (alleg. 8)
- DIA presentata in data 24.12.2009 prot. 35701 - pratica AP 054 - 326 / 2009 (alleg. 9)
non prevedono alcuna modifica alla sezione del tetto
FASE DI RECUPERO ABITATIVO DEL SOTTOTETTO
 DIA presentata in data 03.07.2009 prot. 21359 - P.E. 208 / 2009 - per il recupero a fini
abitativi del sottotetto - a nome FORUM MARIANO s.c.r.l.
Con questa pratica la porzione di sottotetto viene staccata dalla sottostante abitazione e
recuperata essa stessa a funzioni abitative con fruibilità autonoma.
Il volume della nuova abitazione viene computato sino all’intradosso dell’arco ligneo che
costituisce la struttura del tetto (prevedendo arredi fissi nelle porzioni più basse) e facendo
riferimento, non all’altezza effettiva del tetto realizzato (m 3.50 al colmo e m 1.60 alle
imposte, altezze misurate all’intradosso dell’arco), ma a quella prevista e non rispettata dalla
DIA presentata in data 6.08.2007 prot. 24138 - pratica AP 054 - 227 / 2007 (m 2.80 al colmo
e m 1.20 alle imposte).
Si allega copia DIA P.E. 208/2009, estratto sezione stato di fatto ed estratto sezione progetto
(allegati 5 - 5a - 5b)
 Successiva DIA in variante presentata in data 18.05.2010 prot. 12145 - P.E. 208/09/V1
a nome S.R.L. EDIL 3 con sede in Carugo Via Isonzo 9 / 3 c.f. 01744490150 Tale pratica prevedeva modifiche distributive interne ed ai balconi (con formazione di arredi
fissi al fine di mantenere l'altezza media interna all'u.i. di m 2.40 - altezza necessaria ai fini
dei requisiti dell'abitazione) ma nessuna modifica alle altezze di colmo ed imposte. Si allega
copia DIA P.E. 208/09/V1, estratto pianta progetto, estratto tavola calcoli altezza media pianta e sezione (allegati 6 - 6a - 6b)
L’analisi del processo costruttivo evidenzia che la realizzazione del tetto in modo difforme
da quanto previsto, avviene ben prima della fase di recupero abitativo del sottotetto,
direttamente nell' originaria ed unica fase di costruzione del tetto.
La pratica di recupero a fini abitativi del sottotetto, non prevede infatti alcuna modifica
dell’altezza del sottotetto; il rispetto dell’altezza media di m 2,40 (necessaria ai fini dei
requisiti dell’abitazione) viene ottenuta escludendo dall’area abitabile alcune porzioni
perimetrali con altezza minore.
L’esclusione si realizza con previsione di arredi fissi in queste porzioni (arredi non
realizzati)
10 di 15
Agibilità
Dall'accesso agli atti effettuato presso l'archivio dell'UTC del Comune di Mariano Comense è stata
rinvenuta richiesta del rilascio del certificato di agibilità (parziale) relativamente alle unità
immobiliari sub dal 1102 al 1107 (e quindi comprendente anche l'unità abitativa di cui al corpo A),
richiesta protocollata in data 07.07.2010 n 16982 (data di fine lavori indicata 05.07.2010).
In data 12.07.2010 con prot. 17574 il Comune di Mariano Comense richiedeva documentazione
integrativa (tra cui il Certificato di Prevenzione Incendi per le attività soggette comprese nel
fabbricato). (allegati 7 - 7a)
Tale documentazione non risulta prodotta e pertanto l'agibilità alla data odierna non risulta rilasciata.
Per l'autorimessa (di cui al corpo B) non è stata rinvenuta alcuna richiesta di rilascio del certificato
di agibilità.
Alla data di stesura del presente elaborato peritale le unità immobiliari che
compongono il lotto risultano sprovviste di certificato di agibilità
Destinazione urbanistica dell'area
Il P.G.T. vigente (Approvato con delibere C.C. del 14.12.2012) comprende il fabbricato in ambito
"Intervento in corso" - (Art. 63 Norme di Attuazione del P.G.T)
Descrizione generale del complesso e
descrizione APPARTAMENTO (corpo A) - AUTORIMESSA (corpo B)
Le unità immobiliari sono parte di complesso condominiale denominato “CONDOMINIO FORUM”
sito in Mariano Comense. Il complesso, di recente edificazione, è posto in corrispondenza
dell'intersezione tra la via XX Settembre e la Via Giovanni Songia a pochi passi dalla stazione
ferroviaria.
Trattasi di complesso edilizio di notevoli dimensioni ed assai articolato, a cinque piani fuori terra
oltre piano interrato, composto da una pluralità di corpi di fabbrica interconnessi tra loro e
collegati, al piano interrato da ampia autorimessa ed al piano terreno da "piastra" che ospita
numerose attività commerciali (tra le quali un supermercato). Al piano primo sono poste numerose
unità immobiliari adibite ad ufficio, ai piani più elevati sono poste le abitazioni.
Le numerose unità immobiliari sono disimpegnate verticalmente da gruppi scala-ascensori ed
orizzontalmente da camminamenti che si affacciano sulla parte interna del complesso nella quale
predomina la presenza di numerosi giardini pensili.
L'accesso veicolare all'autorimessa condominiale, estesa per superficie all'intero complesso, avviene
tramite due rampe delle quali una posta in fregio alla via XX Settembre e l'altra alla Via Giovanni
Songia.
Gli ingressi pedonali avvengono tramite le aree esterne ed i camminamenti lungo i quali sono
attestate le attività commerciali fino a raggiungere la base dei vani scala / ascensori.
Principali caratteristiche edilizie dei fabbricati

strutture verticali in cemento armato

strutture verticali in cemento armato

solai in parte costituiti da lastre prefabbricate ed in parte in laterocemento

coperture in parte a terrazzo ed in parte ad arco (costituite da strutture lignee e manti in
lamiera di rame)

murature di tamponamento in laterizio con cappotto esterno in polistirolo

serramenti di varie tipologie e materiali (abitazioni dotate di tapparelle in alluminio a
movimentazione motorizzata)

finitura esterna delle murature ad intonaco ai silicati a costituire finitura del cappotto

pavimentazioni esterne, camminamenti e scale, in parte in materiale ceramico ed in parte in
pietra (granito serizzo)

parapetti di scale e camminamenti in ferro a disegno semplice
11 di 15
Impianti
Il complesso condominiale è dotato di impianto di riscaldamento centralizzato.
Il riscaldamento è a pannelli radianti a pavimento.
Nelle unità abitative sono previste predisposizioni per impianti di allarme e per impianti di
condizionamento.
Impianto videocitofonico.
Unità immobiliare ad uso abitativo di cui al corpo A
L'unità immobiliare, da completare, è posta al piano quarto del corpo di fabbrica che presenta
affaccio esterno (a nord / est) su Via XX Settembre e presenta tipologia di quadrilocale .
Essa deriva dal recupero a fini abitativi di sottotetto; la suddivisione distributiva comprende:
ampio vano soggiorno/pranzo, cucina, n 2 camere da letto, disimpegno, locale sgombero/hobby, due
bagni, terrazzo e balcone
Superficie lorda circa mq 140 oltre terrazzo e balcone per circa mq 59
L’unità è disimpegnata da scala aperta e da ascensore tramite i quali si raggiunge il terzo piano, da
camminamento orizzontale aperto a livello del terzo piano, da altra scala aperta tramite la quale si
raggiunge il quarto piano ed ulteriore camminamento scoperto a livello del quarto piano tramite il
quale si raggiunge la posizione di ingresso all’appartamento.
L’altezza utile media è di circa m 2,75.
Trattandosi di unità posta nel sottotetto del fabbricato, la stessa è fortemente caratterizzata dalla
struttura lignea del tetto che comprende quali elementi strutturali archi in legno lamellare posti ad
interasse di circa m 2, trave di colmo nel medesimo materiale, perlinature a botte poste al livello di
estradosso degli archi.
La particolare struttura della copertura costituisce elemento di forte caratterizzazione dell’unità
rendendola singolare ed interessante.
Allo stato attuale risultano mancanti le seguenti opere di completamento:
- pavimenti (realizzati i massetti di sottofondo con annegate le tubazioni dei pannelli radianti del
riscaldamento)
- rivestimenti bagni e cucina
- fornitura e posa apparecchi igienico sanitari e rubinetterie (è presente nell’unità la sola vasca da
bagno)
- fornitura e posa di n 2 termoarredi da installare nei bagni
- fornitura e posa in opera delle porte interne
- completamento impianto elettrico
Computo metrico sommario delle opere mancanti:






pavimenti (con esclusione dei bagni e della cucina)
pavimenti bagni e cucina
rivestimenti bagni e cucina (sola parete attrezzata)
porte interne
zoccolino
apparecchi igienico sanitari e relative rubinetterie

opere di completamento impianto elettrico
mq 100,00
mq
25,00
mq
50,00
n.
7
m
100,00
n. 2 water a parete
n. 2 bidet a parete
n 1 doccia
n. 2 lavabi
n. 2 termoarredi
placche sui frutti
12 di 15
Finiture dell'unità abitativa già realizzate ed impianti:
-
pareti interne con finitura a gesso (divisori realizzati in cartongesso)
strutture lignee e perlinature con impregnante in colore ciliegio
pavimento terrazzo e balconi in monocottura di materiale ceramico
serramenti in pcv colore bianco con doppio vetro (tapparelle in pvc con movimentazione
motorizzata, cassonetti non coibentati)
portoncino di primo ingresso di tipo blindato
parapetti balcone e terrazzo in muratura con copertina in granito tipo "serizzo"
soglie e davanzali in granito tipo "serizzo"
riscaldamento a pannelli radianti a pavimento con generatore di calore centralizzato, collettore
posto all’esterno dell’appartamento in posizione coperta dal tetto
videocitofono
Autorimessa singola di cui al corpo B
Posta al piano interrato del complesso condominiale.
L’autorimessa è atta al parcamento di n 2 automobili in linea e presenta le seguenti dimensioni:
largh. m 2.74 - lungh m 9.60 - altezza interna m 2.60 - larghezza ed altezza utile di passaggio m 2.50
x 2.35
All'autorimessa si accede tramite corsello comune (che presenta larghezza di m 6.00) e porta
basculante in lamiera zincata.
8.
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1
Criterio di Stima
La stima è stata effettuata sulla base di parametro unitario, mq di superficie lorda,
ragguagliato mediante l'applicazione di coefficienti di riduzione in base alla destinazione di
utilizzo delle singole porzioni delle u.i.
Il parametro unitario di valore è stato determinato tenendo conto dei seguenti aspetti:
 ubicazione, con particolare riferimento alla vicinanza della stazione della ferrovia
quale fattore oggettivo di apprezzamento
 caratteristiche complessive del complesso immobiliare con articolata presenza di
percorsi distributivi sia verticali che orizzontali anche contornati da giardini
pensili
 comodità conseguente all'ampia presenza di servizi sia nel complesso che nelle
immediate vicinanze
 ampia dotazione di posti auto del contesto
 tipologia e caratteristiche edilizie ed impiantistiche delle unità immobiliari
 andamento generale del mercato immobiliare della zona (caratterizzato al
momento dalla prevalenza dell'offerta)
Il parametro di valorizzazione proposto non considera le problematiche di regolarità
edilizia riscontrate e sopra descritte, la mancanza del certificato di agibilità e lo stato
attuale dell’appartamento al quale mancano buona parte delle finiture.
In relazione a queste problematicità, al valore del lotto in prima battuta determinato come
se le unità che lo compongono fossero complete e regolari, vengono applicate specifiche
riduzioni.
Si precisa che l'agibilità delle singole unità immobiliari è subordinata anche a
problematiche di carattere generale per il complesso, come l'ottenimento del Certificato di
Prevenzione Incendi relativo all’autorimessa ed alla centrale termica, certificato a tutt’oggi
non rilasciato.
13 di 15
DATI METRICI
Destinazione
Corpo A
Abitazione
Terrazzo / Balconi
Destinazione
Autorimessa
doppia
Corpo B
Superficie
lorda mq
Coefficiente di
destinazione
Superficie
ragguagliata mq
140,00
59,00
199,00
1
0,4
140,00
23,60
163,60
Superficie
lorda mq
Coefficiente di
destinazione
Superficie
ragguagliata mq
27,00
0,60
16,20
27,00
16.20
8.2. Fonti di informazione
Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato, conoscenza diretta del mercato
immobiliare.
8.3. Valutazione corpi
A. Appartamento sottotetto - piano 4
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde ragguagliate :
Destinazione
Superficie
ragguagliata mq
Abitazione
Terrazzo / Balconi
Valore unitario
140,00
23,60
163,60
Valore complessivo
€ 1.900,00
€ 1.900,00
- Valore corpo (intero):
B.
€
€
€
266.000,00
44.840,00
310.840,00
€
310.840,00
Autorimessa doppia - piano S1
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde ragguagliate :
Destinazione
Superficie
ragguagliata mq
Valore unitario
16,20
€ 1.900,00
Autorimessa
doppia
Valore complessivo
16,20
- Valore corpo (intero):
€
30.780,00
€
30.780,00
€
30.780,00
Riepilogo
Immobile
Superficie lorda
A
appartamento piano 4 sottotetto
B
autorimessa doppia - piano S1
VALORE
mq 199
(abitazione + terrazzo e balconi)
mq 27,00
LOTTO 5
14 di 15
valore
€
310.840,00
€
30.780,00
€
341.620,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore complessivo del lotto del 15% per
differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per
assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di
eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla
vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
- €
51.243,00
Riduzione forfetaria del valore conseguente la presenza delle
difformità edilizie rilevate nel corpo A sopra descritte e per la
mancanza (allo stato attuale) del certificato di agibilità delle
unità immobiliari che compongono il lotto
- €
70.000,00
Costi previsti per la realizzazione delle finiture mancanti
nell’appartamento di cui al corpo A :
- €
20.000,00
Costi per regolarizzazione catastale corpo A
- €
1.000,00
Arrotondamento
-€
377,00
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
Al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova
€
199.000,00
Certificazione energetica : l’unità immobiliare ad uso abitativo di cui al corpo A presenta classe
energetica B – Eph 46,88 KWh/mqa (come da Attestato di Certificazione Energetica codice
identificativo 13143-000178-10 con validità fino al 30.06.2020)
Merone, 7 ottobre 2015
il perito
Arch. Zappa Anna Maria
15 di 15

Perizia - fallimentinrete.it

Transcript

Documenti analoghi

SPORTELLO ORIENT@LAVORO

CS Carlotta Modica Amore

BROCHURE cantù - Centro Provinciale Istruzione Adulti

HK-D Durometro portatile a rimbalzo / Portable Leed hardness tester

Biografia Mariano Perrella

Anche i cani soffrono il caldo: arriva la piscina

dichiarazione di comodato d`uso gratuito unita` immobiliare

PALAZZO STORICO Delle ESPOSIZIONI Mariano

clicca qui