Progetto_casa_di_riposo_R.Evangelisti

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CITTA’ di FABRIANO
PROVINCIA DI ANCONA
Settore Assetto del Territorio
Studio di fattibilità per la realizzazione del Project
Financing Casa di Riposo, Residenza Protetta, Casa
Albergo e Centro Diurno per anziani
(secondo le nuove linee guida di cui alla determinazione n. 1
del 14.01.2009 dell’autorità per la vigilanza sui contratti
pubblici)
Il Dirigente del Settore Assetto del Territorio
(Dott. Arch. Roberto Evangelisti)
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PROVINCIA DI ANCONA
INDICE
A. RELAZIONE ILLUSTRATIVA......................................................................... 3
A.1.
Inquadramento territoriale dell’area oggetto dell’intervento.................. 3
A.2
Note descrittive dello stato attuale. ...................................................... 5
A.3.
Analisi della domanda e dell’offerta attuale e di previsione.................. 5
A.4.
Descrizione dell’intervento ................................................................... 6
AREE IN COMUNE ALLE TRE TIPOLOGIE DI SERVIZI .................................. 9
A.5.
Studio della prefattibilità ambientale dell’intervento: Analisi sommaria
delle caratteristiche geologiche-geomrfologiche-idrologiche......................... 10
B. RELAZIONE TECNICA ................................................................................ 12
B.1.
Analisi sommaria delle tecniche costruttive........................................ 12
B.2
Cronoprogramma, piano di monitoraggio ed elementi essenziali della
convenzione.................................................................................................. 14
B.3
Stima sommaria dell’intervento .......................................................... 15
C. RELAZIONE TECNICO ECONOMICA ........................................................ 15
C.1 Ipotesi..................................................................................................... 16
C.2 Conclusioni............................................................................................. 19
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PROVINCIA DI ANCONA
A. RELAZIONE ILLUSTRATIVA
A.1.
Inquadramento territoriale dell’area oggetto dell’intervento
La localizzazione dell’intervento, oggetto del presente studio di fattibilità,
si individua nell’area di proprietà del Comune di Fabriano, contraddistinta al
Catasto Terreni al Foglio 155 mappale 854, di complessivi mq. 30.454 con
destinazione seminativo arborato, per una parte di circa 9.445 mq da frazionare
oltre ad altri mappali n. 32 e 18 per rispettivi mq.1.251 e 1.593, per un totale di
mq 12.797.
Foto aerea
L’area
risulta
compresa
all’interno
della
zona
residenziale
di
completamento del PRG vigente ed è contraddistinta dalla zonizzazione del
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PROVINCIA DI ANCONA
PRG con la simbologia F1 IMS: zone per Impianti Scuole Medie Superiori,
nella quale valgono le prescrizioni dell’art. 24.6 delle N.T.A del PRG vigente,
secondo il quale “Le aree di proprietà delle pubbliche amministrazioni comprese
nella suddetta simbologia per una percentuale del 50% possono essere
uutilizzate anche per la realizzazione di edifici a carattere sociale”.
Pertanto la realizzazione dell’opera risulta conforme agli strumenti
urbanistici vigenti.
Nell’area in oggetto ed in un intorno significativo del sito di studio non
sono presenti vincoli di natura archeologica né di altra natura.
Per quanto concerne i vincoli di natura paesistico ambientale, dal PRG
vigente adeguato al Piano Paesistico Ambientale Regionale, si individua nella
zona immediatamente a SE dell’area la presenza di una frana di PRG e di PAI
(Cod. F-12-2037 R2 – P3) attribuibile a movimenti gravitativi in atto o passati,
ma l’area in oggetto rimane esterna da tale perimetrazione.
Zona : F1 IMS (da PRG)
Estratto di PRG
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PROVINCIA DI ANCONA
A.2
Note descrittive dello stato attuale.
L’area interessata dall’intervento in oggetto è posta a Sud - Est del centro di
Fabriano. Si tratta di un’area di forma irregolare, con una superficie
leggermente inclinata e sub-pianeggiante a delimitare quasi una piccola conca.
Il lotto confina a Sud con la stalla dell’Istituto Tecnico Agrario “Miliani
Vivarelli”, a Nord con la Scuola primaria Allegretto di Nuzio, ad Est con alcuni
edifici residenziali e ad Ovest con terreni coltivati di pertinenza dell’Istituto
Tecnico Agrario.
Come si evince dalla Carta Tecnica Comunale allegata, risulta
problematica
la vicinanza di una stalla a scopo didattico con le attigue
concimaie di pertinenza dell’Istituto Tecnico Agrario “Miliani- Vivarelli”. Secondo
il Regolamento Edilizio dalla stalla necessita il rispetto di una distanza di 10 m.,
mentre si prevede la delocalizzazione delle concimaie ad essa adiacenti ad una
distanza di almeno 100 metri da quella che sarà la localizzazione dell’opera.
Tuttavia, tale area presenta molteplici caratteri positivi, tra cui l’immediata
vicinanza con il centro cittadino, una buona esposizione a Sud-Ovest e la
possibilità di avere una buona dotazione di verde da destinare a pertinenza
della nuova struttura.
Il terreno risulta raggiungibile dalla viabilità principale attraverso via
Cappuccini. Sarà necessario realizzare il collegamento tra la viabilità esistente
e l’area, anche adeguando la viabilità esistente, eventuamente interessando
anche l’incrocio tra viale Zonghi e via Cappuccini.
A.3.
Analisi della domanda e dell’offerta attuale e di previsione.
L’aumento della popolazione anziana è certamente, ormai, un tema
progettuale all’interno della nostra società, sempre più coinvolta nel
rinnovamento delle politiche sociali verso gli anziani. Queste politiche, si
tendono a far coincidere con un’offerta di servizi variegata e sempre più
rispondente alle necessità individuali.
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PROVINCIA DI ANCONA
Attualmente, il Comune di Fabriano offre sul territorio due strutture con
un numero di posti disponibili, per l’ospitalità della popolazione anziana, così
distribuiti:
Struttura di Via Saffi: 8 posti di casa albergo, 48 posti di casa di riposo.
Struttura di Santa Caterina: 54 posti di residenza protetta, 6 posti di casa di
riposo e 11 posti di centro diurno.
Si tratta di edifici storici esistenti non più idonei a rispondere ai requisiti
funzionali propri della casa riposo, residenza protetta e centro diurno, nonché
bisognosi di interventi strutturali e di finitura.
Pertanto, le esigenze poste alla base della redazione del presente studio
di fattibilità, riguardano essenzialmente la necessità di dotare il territorio
comunale di una struttura unica e completa al fine di dare risposte differenziate
di assistenza di base, volta a garantire le necessità primarie della persona, ma
anche attività ed interventi di tipo educativo e animativo, che permettano agli
ospiti di recuperare o mantenere le facoltà residue e di trascorrere il tempo in
struttura mantenendo uno stato di benessere attraverso una serie di attività
occupazionali.
Lo studio allegato si propone di rilevare l’effettiva incidenza del bisogno
fra la popolazione anziana, chiarendo i benefici attesi ed evidenziando come
essi rispondano agli obiettivi di miglioramento, stimando i costi di esercizio,
individuando e valutandone i rischi.
A.4.
Descrizione dell’intervento
La proposta relativa alla studio di fattibilità per la realizzazione
dell’intervento in oggetto è quella di offrire alla popolazione anziana una
struttura residenziale a prevalente accoglienza alberghiera con spazi abitativi
individuali e/o familiari e servizi di tipo comunitario e collettivo, ricreativo e di
mantenimento, destinata sia ad anziani autosufficienti e non, con integrazione
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PROVINCIA DI ANCONA
socio-sanitaria per prestazioni sanitarie poco complesse, e servizi di qualità
erogati da personale qualificato.
L’idea progettuale prevede la realizzazione di un edificio sviluppato su tre
livelli fuori terra, con una superficie coperta di circa mq. 1500 su una superficie
complessiva di terreno di mq 12.797.
Tutto lo spazio antistante l’edificio si presenta necessario al fine di offrire
all’esterno spazi per parcheggi e di verde attrezzato con giardini, vialetti per le
passeggiate e panchine per i punti di sosta, eventuali percorsi della salute e
benessere all’aperto (es: roseto, giardino delle spezie, portico con sosta),
piccole aree per attività ludiche (campetti da bocce, tavoli per il gioco a carte
e/o a scacchi, etc.), al fine di garantire un contesto protetto anche all’esterno
della costruzione. Tali spazi individuali e collettivi andranno ad interagire con
l’ambiente interno, creando un rapporto interno-esterno nello svolgere delle
attività ricreative, delle occasioni di vita comunitaria e dei servizi offerti.
La struttura polifunzionale di natura socio-assistenziale, classificabile in
parte come Residenza Assistenziale Flessibile ed in parte come Residenza
Assistenziale Sanitaria, offrirà una capienza totale di 130 posti letto distribuiti
per il 70% a residenza protetta e per il 30% a casa di riposo, oltre alla
previsione di 5 mini alloggi da destinare a casa albergo e di 15 posti da offrire
per il centro diurno.
Lo schema distributivo secondo il Regolamento Regionale n.1/ 2004 in
materia di autorizzazione delle strutture e dei servizi sociali a ciclo residenziale
e semiresidenziale (e suc. modifiche) si suddivide in :
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a) RESIDENZA PROTETTA per anziani (80 posti letto) comprendente:
(mq. netti per locale)
Area destinata alla
residenzialità
Camere 1 letto=8* mq.12
Camere 2 letto=36* mq.19
wc+ antiwc camere a 1 letto=4*mq. 7
wc camere a 2 letti = 36* mq. 4,5
loc. servizio per. 4* mq. 15+3 (wc)
bagno assistito 4* mq. 12
vuotatoio + deposito sporco 4* mq. 7,5
deposito pulito (armadi)= mq. 18
deposito attrezzature 4* mq. 12
Area destinata alla
socializzazione
Soggiorno 2* mq. 39 (mq. 0,975/pl)
Pranzo 2* mq. 49 (mq. 1,225/pl)
Cucina 2* mq. 8 (mq. 0,2/pl)
Wc comuni 2* mq. 6,5
Area destinata alla
valutazione e alla
terapia
Palestra attività occupazionali2* mq. 35
(mq.0,875 pl)
Ambulatorio 2* mq. 18,50
mq. 1174
mq. 205
mq.107
mq. 1486
b) CASA DI RIPOSO per anziani (40 posti letto) comprendente:
Area destinata alla
residenzialità
Camere a 1 letto=8* mq. 12
Camere a 2 letto=16* mq. 19
wc+ antiwc camere a 1 letto=8* mq. 17
wc camere a 2 letto=16* mq. 4,5
deposito pulito (armadi) = mq. 18
Area destinata alla
socializzazione
Soggiorno 1* mq. 39 (mq. 0,975/pl)
Pranzo 1* mq. 49 (mq. 1,225/pl)
cucina1* mq. 8 (mq. 0,2/pl)
Area destinata alla
valutazione e terapia
Attività occupz./sala polivalente2* mq. 30
(mq.1,5/ pl)
Ambulatori 2 mq. 18+ ingresso e wc mq. 6
mq.543
mq.96
mq. 102
mq.741
8
PROVINCIA DI ANCONA
c) CASA ALBERGO per anziani (5 minialloggi x 2 persone) comprendente:
Area destinata alla
residenzialità
Area destinata alla
socializzazione e alla
terapia
Minialloggi n. 5* mq. 40
mq. 200
in comune con la casa di riposo
d) CENTRO DIURNO per anziani (12 – 15 posti) comprendente:
centro diurno
Sala da pranzo
Soggiorno
Spazio polivalente per attività di animazione e
ginnastica dolce
servizi igienici
spazio guardaroba
locale infermeria
spogliatoio e servizi igienici per il personale
mq
mq
30
30
mq
mq
mq
mq
mq
30
7
9
10
10
mq
126
AREE IN COMUNE ALLE TRE TIPOLOGIE DI SERVIZI
Aree in comune alle tre
tipologie di servizi
atrio/ ingresso/ portineria
uffici
locale di culto
camera aderente
cucina
lavanderia
spogliatoi personale +wc
depositi e locali a disposizione
Connettivo
mq.47
mq.40
mq.52
mq. 22
mq.100
mq.10
mq.116
mq.145
mq.532
mq. 708
La somma delle superfici dello schema progettuale riportato ammonta a
mq. 3.793 netti; tenendo conto degli ingombri delle murature, si può considerare
per l’intera struttura un ingombro totale di mq. 4.500 lordi.
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PROVINCIA DI ANCONA
L’edificio risulterà suddiviso su tre livelli fuori terra, caratterizzato dalla
presenza di un corpo centrale, da cui si dipartiranno i corpi destinati ai vari
servizi. La centralità genererà una focale di ingresso che ordinerà tutto il lotto,
dando alla struttura una forte caratterizzazione similare a quella alberghiera, più
che a quella sanitaria, per accentuare il grado di residenzialità rispetto a quello
della trattazione sanitaria degli ospiti / utenti.
A.5.
Studio della prefattibilità ambientale dell’intervento: Analisi sommaria
delle caratteristiche geologiche-geomrfologiche-idrologiche.
Sotto l’aspetto geologico-strutturale, l’area in studio ricade all’interno del
nucleo
di
una
sinclinale
ad
andamento
circa
appenninico
(NW-SE)
(corrispondente alla depressione tardo-miocenica denominata “sub-bacino di
S.Donato-Collamato”) che occupa a sua volta il settore centrale del sinclinorio
denominato “bacino marchigiano interno”.
Da un punto di vista geomorfologico si colloca sul bordo meridionale della
valle alluvionale del torrente Giano caratterizzata da una associazione di
sedimenti quaternari, tipici delle fasce di transizione tra aree di fondovalle e
fascia pedecollinare.
La morfologia naturale dell’area è quindi caratterizzata da un blando
pendio di raccordo tra una dorsale collinare, dove affiora la Formazione in posto
dello “Schlier”, e la superficie sub-pianeggiante del terrazzo alluvionale del III
ordine che caratterizza la maggior parte del centro abitato di Fabriano.
Non risultano presenti in un intorno significativo del sito in studio,
nonostante l’individuazione nella zona immediatamente a SE dell’area di una
frana di PRG e di PAI (Cod. F-12-2037 R2 – P3) che trae la sua origine dalle
vecchie cartografie geologiche del Servizio Geologico d’Italia in scala 1:50.000
(Foglio 301 Fabriano), forme, depositi o processi attribuibili a movimenti
gravitativi in atto o passati.
Da un punto di vista prettamente geologico-stratigrafico l’area in esame
ricade all’interno dei depositi eluvio-colluviali prevalentemente costituiti da
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PROVINCIA DI ANCONA
materiali essenzialmente fini (argille limose).che caratterizzano il riempimento di
una vallecola di un fosso minore denominato “Fosso Radichetti”.
In particolare tale unità di copertura ricopre il substrato marino, nell’area di
interesse, con spessori limitati (circa 4.00 - 6.00 m); tale substrato risulta
localmente caratterizzato dai litotipi attribuibili alla Formazione dello Schlier,
essenzialmente costituiti da marne argillose ed argille marnose sottilmente
stratificate.
La
Formazione
dello
Schlier
affiora
estesamente
sia
immediatamente ad ovest sia sulle alture ubicate a SE dell’area.
Dal punto di vista idrografico l'unico elemento di rilievo è rappresentato da
un fosso a regime stagionale (Fosso Radichetti - affluente di destra del T.
Giano).
Tale fosso presenta un bacino sotteso di limitata estensione ma tuttavia
caratterizzato da litotipi prevalentemente impermeabili e da aree con presenza
di ristagni idrici ed emergenze diffuse ed una circolazione idrica sotterranea
molto superficiale situazioni che potrebbero interagire negativamente con le
future scelte progettuali.
In fase di redazione della progettazione esecutiva andrà approntato un
studio idrologico al fine di definire le portate di massima piena per stabiliti tempi
di ritorno del fosso in questione e individuare opportune opere drenanti e/o
collettori fognari adeguatamente dimensionati per la raccolta e lo smaltimento di
tutte le acque presenti.
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PROVINCIA DI ANCONA
B. RELAZIONE TECNICA
B.1.
Analisi sommaria delle tecniche costruttive.
Il progetto rappresenterà l’esito di una pratica di progettazione condivisa
e partecipata in quanto adotterà come metodologia la messa in rete di diversi
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PROVINCIA DI ANCONA
soggetti istituzionali e non, come i tecnici degli Uffici Comunali, dei servizi
sanitari di riferimento, i responsabili delle strutture esistenti, nonché espressioni
della cittadinanza attiva.
Nella stesura delle diverse fasi della progettazione si dovrà soggiacere
all’applicazione delle seguenti normative vigenti Nazionali e Regionali :
Norme igienico- sanitarie e sicurezza
L.13/89: Abbattimento barriere architettoniche (D.M. 236/87 per spazi all’aperto
L.503/96 per edifici pubblici)
D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380: “Testo unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia edilizia”
D.M. 14 gennaio 2008: “Norme tecniche per le costruzioni”
L.46/90 :Sicurezza per gli impianti
L.10/91 :Contenimento energetico
L. 818/84 :Norme e prevenzione incendi
D.M. 1444/68 : Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i
fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e
produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a
parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o
della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge 6 agosto 1967,
n. 765
Legge Regionale Marche N. 20/2002 . “Disciplina in materia di autorizzazione e
accreditamento delle strutture e dei servizi sociali a ciclo residenziale e
semiresidenziale
Regolamento regionale Marche n. 1 /2004 in materia di autorizzazione delle
strutture e dei servizi sociali a ciclo residenziale e semiresidenziale.
L’edificio dovrà essere realizzato nel rispetto di tutte le normative tecniche
specifiche, con soluzioni premianti per il risparmio energetico, anche con
soluzioni tecnologiche innovative. La soluzione tecnologica prescelta dovrà
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PROVINCIA DI ANCONA
essere compatibile con un eventuale successivo ampliamento della struttura
ospitata.
Il progetto necessariamente comprenderà arredi, attrezzature, forniture di
energia, utenze e autorizzazioni e quanto altro occorre per rendere la struttura
funzionante.
B.2
Cronoprogramma, piano di monitoraggio ed elementi essenziali della
convenzione.
Cronoprogramma.
Si riporta di seguito la durata delle singole fasi dalla rogettazione fino al
collaudo dell’opera, a partire dall’approvazione del progetto preliminare:
- redazione del progetto definitivo:
30 giorni
- Conferenza dei servizi
massimo 90 giorni
- Redazione del progetto esecutivo:
60 giorni
- Approvazione del progetto esecutivo:
15 giorni
- Inizio lavori:
entro 45 giorni
- Durata lavori:
720 giorni
- Collaudo dell’opera:
60 giorni
- Avvio della gestione:
max 60 giorni dal collaudo.
L’amministrazione Comunale nella competenza degli Uffici dei Servizi
Sociali
e del Settore Assetto del Territorio – Settore progettazione
effettueranno un monitoraggio attraverso questionari che a cadenza trimestrale
verranno fatti compilare ai partecipanti al progetto e successivamente elaborati,
per una durata di 2 anni.
Il piano di monitoraggio avverrà, attraverso la somministrazione di
questionari e check-list di autovalutazione, a cadenza trimestrale ed a fine
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PROVINCIA DI ANCONA
realizzazione (con attività e servizi in itinere), al fine di valutare i seguenti
aspetti:
- Livello di soddisfazione degli utenti;
- Livello di soddisfazione e gestione e partecipazione dello staff
operativo;
- Livello di soddisfazione e gestione dei requisiti funzionali dell’intera
struttura ricettiva.
B.3
Stima sommaria dell’intervento
L’importo totale a disposizione dei lavori per la realizzazione del presente
progetto, stimata per unità di superficie, è di € 7.200.000,00.
Quadro economico del progetto
costi di progettazione
costi di costruzione
€ 270.000,00
residenza protetta
casa di riposo
casa albergo
€ 2.155.000,00
€ 1.075.000,00
€ 290.000,00
centro diurno
aree in comune
€ 180.000,00
€ 1.800.000,00
totale costi di costruzione:
costo di costruzione viabilità
costi di sistemazione area verde
spese tecniche
€ 5.500.000,00
direzione lavori
oneri sicurezza
totale spese tecniche:
€ 5.500.000,00
€ 40.000,00
€ 200.000,00
€ 150.000,00
€ 70.000,00
€ 220.000,00
Oneri assicurativi e spese generali
Arredi
€ 70.000,00
€ 350.000,00
IVA sui lavori
€ 550.000,00
IMPORTO TOTALE
€ 7.200.000,00
C. RELAZIONE TECNICO ECONOMICA
Questo capitolo riguarda l’analisi di fattibilità finanziaria, economica e lo schema
del sistema tariffario.
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PROVINCIA DI ANCONA
Obiettivo dell’analisi finanziaria è stabilire se il progetto sarà in grado di
generare un sufficiente flusso di cassa tale da coprire le uscite finanziarie nel
momento in cui si verificano e di valutare le condizioni di sostenibilità e di
rendimento dell’investimento.
C.1 Ipotesi
1. Costi di investimento sono stimati in 7,2 milioni di euro (IVA inclusa)
come indicato nel quadro economico al punto B.3 della presente
relazione.
2. copertura dei costi di investimento: amministrazione comunale non
prevede di impegnare risorse a titolo di contributo pubblico in conto
investimento. Il fabbisogno finanziario sarà, quindi, coperto dal
concessionario con equità e debito, così come i costi di gestione, ed i
relativi ricavi saranno a carico del concessionario:
3. flussi relativi alla fase di gestione: tali flussi sono individuabili, soprattutto,
nei costi per il personale e nei costi alberghieri; sono, inoltre, considerati
altri costi diretti (trasporti, materiale farmaceutico, etc.), le spese di
gestione (utenze e pulizie), i costi di amministrazione e le spese di
manutenzione ordinaria e di manutenzione del verde. I ricavi del progetto
sono invece riconducibili alle tariffe applicate ai servizi di residenza
protetta, casa di riposo e centro diurno, oltre che dai canoni di locazione
della casa albergo.
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PROVINCIA DI ANCONA
Personale
Alberghieri
Diretti
Gestione
utenti
(utenze
Costi
Amministrazione
Manutenzione
Manutenzione
ordinaria
verde
e pulizie)
Residenza
protetta
Casa di
riposo
Centro
diurno
1.045.000
418.000
445.000
80.000
55.000
56.000
5.000
20.000
8.000
5.000
20.000
8.000
15.000
111.000
Totale
costi
1.601.000
498.000
55.000
71.000
gestione
Tariffa
Ricavi
n. posti
giornaliera
n. giorni
Totale/anno
(mesi)/anno
Residenza protetta
74
80
365
2.160.800,00
Casa di riposo
41
40
365
598.600,00
Casa Albergo (canone affitto mensile)
450
5
12
27.000,00
Centro diurno
12
15
264
47.520,00
Totale ricavi
2.833.920,00
4. il modello economico finanziario è stato sviluppato su base annuale e
prevede:
I)
periodo di costruzione pari a circa 3 anni;
II)
periodo di gestione pari a 27 anni;
III)
durata della concessione pari a 30 anni..
5. La struttura finanziaria, che si basa su condizioni di mercato, è stata
ipotizzata con l’obiettivo di minimizzar gli oneri a carico della società
concessionaria e di massimizzare la redditività per l’azionista. È stato
ipotizzato un rapporto debito/mezzi propri pari a 80:20.
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PROVINCIA DI ANCONA
2010
2011
2012
1.546.000 2.871.000 2.233.000
1.546.000 2.871.000 2.233.000
Investimenti
Fabbisogno del progetto ante interessi
Interessi passivi
fabbisogno del progetto ante IVA
IVA su investimenti
Totale fabbisogno finanziario
Contributo
debito IVA
Totale fabbisogno alnetto di IVA e contributo
Finaziamento principale
Capitale proprio
TOTALI FONTI DI COPERTURA
1.546.000
110.000
1.656.000
0
110.000
1.546.000
1.236.800
309.200
1.656.000
2.871.000
247.500
3.118.500
0
247.500
2.871.000
2.296.800
574.200
3.118.500
2.233.000
192.500
2.425.500
0
192.500
2.233.000
1.786.400
446.600
2.425.500
6. Il tasso di inflazione annuo ipotizzato è pari a 2,5% per tutta la durata del
PEF. Ogni voce del piano è pertanto adeguata annualmente al tasso di
inflazione indicato.
7. il tasso di interesse sul finanziamento principale (6.20%) è pari al tasso
base più uno “spread” applicato dalla Banca. Come tasso base il modello
utilizza un tasso fisso pari all’IRS e adegua automaticamente il tasso in
relazione alla durata del finanziamento. Come spread si è utilizzato il 2%.
(I tassi ipotizzati sono ipotesi di lavoro, mentre il valore effettivo
sarà
frutto
della
contrattazione
tra
la
banca
e
il
futuro
concessionario).
8. Tasso di interesse sulla IVA facility: la cosiddetta IVA facility è una linea
di finanziamento che corrisponde al capitale necessario a sostenere il
pagamento dell’IVA sull’investimento, nell’attesa che venga riconosciuto
dall’erario il relativo credito. Il tasso applicato al finanziamento del credito
IVA è posto pari ad un tasso base del 4,20% più uno spread di circa
l’1%.
9. la durata del contratto di concessione è di 30 anni. Nel modello di analisi
si è ipotizzato di ammortizzare i costi di investimento in 27 anni, ovvero
nel periodo di gestione.
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PROVINCIA DI ANCONA
C.2 Conclusioni
L’analisi condotto riguarda la pre-fattibilità economica e non costituisce un
piano economico-finanziario.
Si è proceduto a calcolare il flusso di cassa operativo (prima della gestione
patrimoniale e finanziaria) e su di esso sono stati calcolati il TIR e VAN di
progetto.
Il
tasso
di
attualizzazione
utilizzato
è
stato
fissato,
convenzionalmente, pari al 5%.
Con riferimento alla bancabilità, stante il piano di ammortamento ipotizzato,
il progetto presenta (ad eccezione degli anni in cui è effettuata la
costruzione) valori soddisfacenti, ovvero superiori al valore minimo
normalmente richiesto dalle banche, pari ad 1,25-1,30.
In particolare, il modello preliminare di analisi qui impostato sulla base delle
ipotesi e delle assunzioni su descritte raggiunge i seguenti risultati:
•
TIR di progetto netto pari a 6,8% e Van del progetto positivo. Il
valore assunto da questi due indicatori denota che il progetto è
conveniente dal punto di vista economico e finanziario;
Van progetto
TIR progetto
•
€ 1.496.123,53
6,8%
Annual Debt Service Cover Ratio (ADSCR) superiore all’unità per
ciascun anno della simulazione e pari, in media ad 1,8. tale valore
supporta la sostenibilità del debito e letto assieme agli altri due
indicatori
denota
la
sostenibilità
economica
e
finanziaria
dell’iniziativa.
Fabriano, 14 settembre 2011
Il Dirigente del Settore
Assetto del Territorio
Dott. Arch. Roberto Evangelisti
19

Progetto_casa_di_riposo_R.Evangelisti

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