[omissis]. - Istituto Vendite Giudiziarie Treviso

Maurizio Costantini Geometra via dello Scoutismo 2/D-13 Mogliano Veneto (TV)
tel. e fax 041 455648 cellulare 339 2102278 e mail: [email protected]
TRIBUNALE DI TREVISO
G.E. Dott. Andrea Valerio Cambi
Esecuzione Immobiliare N.R.G.E. 549/2008
Udienza del 04 aprile 2012 ore 10:00
Promossa da:
- Banca Popolare di Vicenza S.C.p.A., rappresentata dall’Avvocato Varso
Andrea Stefani con domicilio in via Palladio, 34 – 31044 Montebelluna
(TV).
Contro:
- [omissis] .
Intervento in esecuzione immobiliare:
- Equitalia Nomos S.p.A. con sede in viale Montegrappa, 34 - 31100
Treviso (TV).
PREMESSE
Il Signor Giudice Andrea Valerio Cambi il giorno 22 agosto 2011 nominava
C.T.U. il sottoscritto Maurizio Costantini Geometra con residenza a
Mogliano Veneto (TV) via dello Scoutismo, 2/D int.13, telefono e fax 041
455648, cellulare 339 2102278, e-mail: [email protected],
P.E.C. [email protected], iscritto al Collegio dei Geometri
della Provincia di Treviso al numero 2068, e all’albo dei consulenti tecnici
del Tribunale di Treviso al numero 296.
Con l’obbligo di presentarsi all’udienza del giorno 12 ottobre 2011, per la
conferma della nomina, la consegna del quesito perizia e della
documentazione agli atti, e per eseguire il giuramento, inoltre il Giudice
assegnava allo scrivente un acconto di € 800,00.
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Il 04 novembre 2011 lo scrivente si è recato in Cancelleria delle esecuzioni
immobiliari a ritirare la documentazione di merito, e ha dato inizio alle
operazioni peritali.
Il giorno 03 febbraio 2012 alle ore 10:30 è stato eseguito il sopralluogo
presso i beni oggetto del pignoramento, sopralluogo terminato alle ore
12:15, allo stesso erano presenti il Signor [omissis] (esecutato) e per un
tempo limitato il Signor Borsato Adriano del I.V.G. di Treviso.
RISPOSTA AL QUESITO
1) Punto due del quesito per perizia
A seguito di disamina della documentazione di cui all’art. 567, comma 2°
c.p.c., lo scrivente ha verificato che non è stata inserita la Nota di
Trascrizione Registro generale n. 3549, Registro particolare 2246 del
02.02.2009, di cui allego ispezione ipotecaria (allegato nr. 7), di seguito si
elencano le iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile oggetto del
pignoramento.
1. Trascrizione del 07.07.1980 n. 15500 – 13011, Not. Giuseppe Zampieri
repertorio n. 923 del 26.06.1980
Compravendita
Immobili siti a Mogliano Veneto (TV)
A favore [omissis] e [omissis]
Contro [omissis] e [omissis] .
2. Trascrizione del 01.07.1989 Registro particolare n. 12446, Registro
generale n. 16874, Not. Giulio Argenti repertorio n. 91258 del 27.06.1989
Compravendita
A favore di [omissis]
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Contro [omissis] e [omissis]
3. Iscrizione del 20.01.1998 Registro particolare n. 213, Registro generale
n. 1730, Not. Francesco Giopato repertorio n. 52250 del 23.12.1997
Ipoteca volontaria
A favore di Banca Woolwich S.p.A. con sede a Milano (MI) cod. fis.
10039940159
Contro [omissis] , [omissis] e [omissis]
4. Annotazione del 14.06.2004 Registro particolare n. 2838, Registro
generale n. 24695, Not. Alfonso Ajello repertorio n. 398628 del 30.09.2003
Annotazione a iscrizione restrizione dei beni
A favore di Banca Woolwich S.p.A. con sede a Milano (MI) cod. fis.
10039940159
Contro [omissis] , [omissis] e [omissis]
5. Trascrizione del 31.10.2003 Registro particolare n. 31120 Registro
generale n. 46435, Not. Maurizio Bianconi repertorio n. 82938/17272 del
22/10/2003
Atto di Compravendita
A favore di [omissis]
Contro [omissis]
6. Iscrizione del 31.10.2003 Registro particolare n. 10462 Registro
generale n. 46436, Not. Maurizio Bianconi repertorio n. 82939/17273 del
22/10/2003
Ipoteca volontaria a garanzia mutuo fondiario
A favore Banca Popolare di Vicenza S.C.p.A. con sede a Vicenza (VI) cod.
fiscale 00204010243
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Contro [omissis]
7. Iscrizione del 30.04.2004 Registro particolare n. 4348 Registro generale
n. 18393, Not. Stefano Bandieramonte repertorio n. 56089/11106 del
15/04/2004
Ipoteca volontaria a garanzia mutuo fondiario
A favore Banca Popolare di Vicenza S.C.p.A. con sede a Vicenza (VI) cod.
fiscale 00204010243
Contro [omissis]
8. Trascrizione del 24/09/2008 Registro particolare n. 22789 Registro
generale n. 36664, Ufficiale Giudiziario di Treviso (TV) cod. fisc.
80005620267 repertorio n. 4052 del 12.09.2008
Atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili
Richiedente Avv. Varso Andrea Stefani via Palladio 34, Montebelluna (TV)
A favore Banca Popolare di Vicenza S.C.p.A. con sede a Vicenza (VI) cod.
fiscale 00204010243
Contro [omissis]
9. Trascrizione del 02/02/2009 Registro particolare n. 2246 Registro
generale n. 3549, Ufficiale Giudiziario di Treviso (TV) cod. fisc.
80005620267 repertorio n. 4052 del 12.09.2008
Atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili
Richiedente Avv. Varso Andrea Stefani via Palladio 34, Montebelluna (TV)
A favore Banca Popolare di Vicenza S.C.p.A. con sede a Vicenza (VI) cod.
fiscale 00204010243.
Contro [omissis]
Si allega inoltre copia dell’atto di acquisto della proprietà dell’esecutato
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(allegato nr. 6).
2) Punto tre del Quesito per perizia
Gli immobili oggetto del pignoramento sono ubicati nel Comune di
Mogliano Veneto via Martiri Belfiore civico 23/A-3, scala B, piano primo
(abitazione) e piano seminterrato (posto auto).
Trattasi di immobili inseriti in un fabbricato di due piani fuori terra e piano
seminterrato, la tipologia costruttiva è plurifamiliare contigua, le pareti
portanti esterne e interne sono in laterizio intonacato con finitura tipo
idropittura, le pareti divisorie sono tramezze in laterizio, la copertura è a
due falde con finitura a coppi in laterizio o similari. E’ presente un ampio
scoperto comune di cui la parte posa a sud è destinata a verde e confina con
l’argine del Fiume Dese, tra le parti comuni si evidenzia la centrale termica
posta nel piano seminterrato.
L’abitazione è censita all’Agenzia del Territorio di Treviso, Catasto dei
Fabbricati, alla Sezione Urbana D, Foglio 11, Particella 176, Subalterno 5,
Categoria A/2, Classe 2, consistenza 6,5 vani, piano primo scala B.
Trattasi di un appartamento composto da ingresso, soggiorno, cucina, due
bagni, corridoio, due disimpegni, tre camere, ripostiglio e due terrazze, la
superficie utile è di 100,14 mq, la sua altezza interna è di 2,75 ml, la
superficie utile delle terrazze è di 11,13 mq.
L’appartamento presenta pareti dipinte o rivestite con carta da parati, nei
servizi e nella cucina le pareti si presentano finite con le piastrelle, il
soffitto presenta una finitura tipo tinteggiatura, la pavimentazione è finita
con piastrelle in tutti i locali. Le finestre e le portefinestre sono dotate di
telaio in legno (tranne il locale bagno che è in alluminio anodizzato) e vetro
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mono lastra, le porte interne sono in legno tamburato, la porta d’ingresso è
in legno.
L’impianto di riscaldamento è autonomo ed è costituito da calderina
atmosferica posta in cucina e radiatori in lega leggera presenti in tutti i
locali, per quanto riguarda l’impianto elettrico è presente l’interruttore
differenziale (salvavita) nei pressi della porta dell’ingresso.
Lo stato di manutenzione è normale/mediocre e tutta l’abitazione ha
bisogno di un intervento di manutenzione ordinaria/straordinaria in tutti i
suoi componenti edili.
L’abitazione confina a sud e a nord con vuoto su scoperto condominiale, ad
est con l’unità immobiliare iscritta al Catasto dei Fabbricati Foglio D/11,
Particella 176, Subalterno 8, e vano scala comune, ed a ovest con l’unità
immobiliare iscritta al Catasto dei Fabbricati, Foglio D/11, Particella 176,
Subalterno 2.
Il posto auto censito alla Agenzia del Territorio di Treviso, Catasto dei
Fabbricati alla Sezione Urbana D, Foglio 11, Particella 176, Subalterno 9,
Categoria C/6, Classe 5, consistenza 17 mq, piano interrato, ha una
superficie utile di 15,65 mq, un’altezza di 2,41 ml, e le due pareti che lo
delimitano sono dipinte, e si presentano in uno stato mediocre di
manutenzione, la pavimentazione è in cemento.
L’unità immobiliare confina a nord ed est con terrapieno condominiale, a
sud con posto auto di altra proprietà ed a ovest con spazio di manovra
condominiale.
La zona in cui sono posti gli immobili è una zona periferica del Comune di
Mogliano Veneto denominata “Marocco di Mogliano” e ubicata a confine
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con il Comune di Venezia Mestre (VE) ed è a ridosso dell’importante
arteria stradale che congiunge Treviso a Mestre denominata “Terraglio”.
La zona presenta una edificazione di prevalenza monofamiliare, bifamiliare
o plurifamiliare a uno o due piani fuori terra, sono presenti i servizi privati
fondamentali, mentre per quelli pubblici si fa riferimento a Mogliano
centro.
3) Punto quattro del quesito per perizia
A seguito del sopralluogo sul posto, della disamina delle visure e
planimetrie catastali, accerto la conformità tra la individuazione
civico/catastale attuale delle unità immobiliari e quella contenuta nei dati
del pignoramento.
4) Punto cinque del quesito per perizia
In merito alla situazione catastale delle unità immobiliari, faccio presente
che per quanto riguarda il Catasto dei Fabbricati la planimetria catastale
dell’unità immobiliare abitativa rappresenta esattamente la proprietà
esclusiva al piano primo e la centrale termica comune al piano seminterrato,
per quanto riguarda lo scoperto comune non sono indicate la presenza di
due recinzioni nei scoperti nord e sud, come rilevate dallo scrivente nel
sopralluogo sul posto e riportate nel grafico dello stato di fatto allegato alla
presente e denominate A e B, (allegato nr. 2).
A seguito di colloquio con il Signor [omissis] (esecutato) dette recinzioni
costituiscono confine di proprietà, è che erano presenti alla data di acquisto
dell’immobile. A seguito di ulteriori indagini catastali è emerso che
nell’intero fabbricato che vi sono delle planimetrie catastali contrastanti,
che rappresentano lo scoperto comune senza le recinzioni esistenti (anche
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una denuncia di variazione presentata nel 2005), mentre nella planimetria
catastale dell’unità immobiliare sita al piano terra e posta ad ovest,
interessata dalle recinzioni, le stesse vi sono rappresentate e lo scoperto
all’interno delle stesse è indicato esclusivo dell’unità immobiliare.
In merito ritengo di non procedere a ulteriori indagini nella proprietà, visto
che l’anomalia è di origine comune, interessante tutti i partecipanti alla
compagine condominiale, di questa anomalia ne terrò conto nella fase di
valutazione dell’immobile. Inoltre ho riscontrato che nella stessa
planimetria catastale graficamente è riportato piano secondo come
indicazione di piano dell’abitazione, mentre sia nella visura catastale che
nella stessa planimetria nei dati scritti dal Catasto dei Fabbricati viene
riportato esattamente piano primo, in merito si può dire che vi è stata una
diversa interpretazione dei piani al momento dell’esecuzione delle
planimetrie catastali, in quanto essendo presente il piano seminterrato il
piano terra e stato interpretato come piano primo di conseguenza il piano
primo come secondo, mentre i tecnici del catasto hanno censito le unità
immobiliari con piano terra e primo. Questa lieve anomalia non viene presa
in considerazione dallo scrivente.
La planimetria catastale del posto auto rappresenta esattamente l’unità
immobiliare di proprietà.
Con riferimento al Catasto dei Terreni i mappali che compongono l’intero
fabbricato (comprensivo di tutte le unità immobiliari) e lo scoperto,
risultano ancora censiti come seminativo o fabbricato rurale, e sono intestati
alla ditta [omissis] , questa anomalia dovrebbe essere risolta da tutti i
proprietari della compagine condominiale e di tale situazione ne terrò conto
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nella fase di valutazione dell’immobile.
5) Punto sei del quesito per perizia
Con riferimento al P.R.G. del Comune di Mogliano Veneto vigente, Il
fabbricato dove sono inserite le unità immobiliari oggetto dell’esecuzione
immobiliare ricade nella zona urbanistica Z.T.O. “B0/77”, inoltre ricade in
area di interesse paesaggistico ambientale, vincolo generato dal Fiume
Dese, Decreto Legislativo 22.01.2004 nr. 42 articolo 142.
6) Punto sette del quesito per perizia
Il fabbricato dove sono presenti le unità immobiliari oggetto della
esecuzione immobiliare è stato edificato con Licenza Edilizia del Comune
di Mogliano Veneto nr. 51, Pratica nr. 370/73/1932 del 21.05.1974, intestata
al Rag. [omissis] , successiva variante Pratica nr. 370/73/8193 del
17.09.1974, e successiva variante Pratica nr. 370/73/9319/75 del
07.10.1975.
In data 25.11.1975 è stato rilasciato il certificato di abitabilità Pratica nr.
370/73, su richiesta del Rag. [omissis] .
In merito alla conformità alla licenza edilizia e successive varianti citate a
seguito del sopralluogo nell’unità immobiliare abitativa ho riscontrato:
- delle diverse misure complessive perimetrali dell’unità immobiliare
abitativa nelle dimensioni in pianta che comunque non differiscono da
quelle progettuali di più del 2% sia nelle dimensioni lineari sia nella
superficie complessiva, lo stesso si è riscontrato per l’altezza utile, tali
difformità rientrano tra quelle previste dall’art. 34 comma 2-ter del D.P.R. 6
giugno 2001 nr. 380, per cui non si è in presenza di parziale difformità del
titolo abilitativo;
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- delle lievi modifiche al distributivo interno su pareti non portanti che
possono essere regolarizzate con una richiesta di Sanatoria tecnico
urbanistica, al Comune di Mogliano Veneto, la cui entità di spesa sarà
detratta dal valore dell’abitazione.
Per quanto riguarda l’unità immobiliare ad uso posto auto si è riscontrato
una lieve differenza tra l’altezza di progetto e quella misurata con un
scostamento inferiore del 2%, per cui si può ritenere conforme ai titoli
abilitativi rilasciati dal Comune di Mogliano Veneto.
7) Punto otto del quesito per perizia
I beni pignorati essendo due unità immobiliari autonome possono essere
venduti o singolarmente o nel complesso.
8) Punto nove del quesito per perizia
L’immobile oggetto dell’esecuzione immobiliare è pignorato nella totalità
della quota di proprietà.
9) Punto dieci del quesito per perizia
L’immobile è abitato dall’esecutato Signor [omissis] e dal figlio, non
esistono contratti di locazione in essere come si evince dal certificato
rilasciato dell’Agenzia delle Entrate di Treviso in data 16 gennaio 2012 che
si allega (allegato nr. 5).
10) Punto undici del quesito per perizia
Nell’immobile non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri che
ne impediscono la possibilità di essere alienato o diviso, non sono presenti
diritti demaniali o usi civici. Per quanto riguarda gli oneri condominiali si
fa presente che alla data del 10.02.2012 i debiti in carico all’esecutato nei
confronti del condominio ammantano ad € 1.171,18 come da dichiarazione
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dell’Amministratore del Condominio Dott. Antonello Lucio, che allego alla
presente (allegato nr. 8), detti debiti condominiali verranno posti in carico al
nuovo acquirente.
11) Punto dodici e del quesito per perizia
Il valore dell’immobile viene determinato con il metodo di confronto di
mercato eseguito tra valori riscontrati nelle banche dati specializzate del
settore immobiliare, quali valori O.M.I. dell’Agenzia del Territorio e
Consulente Immobiliare del Sole 24 Ore, e valori riscontrati presso gli
operatori della compravendita immobiliare della provincia di Treviso.
Calcolo valore unità immobiliare abitativa
Superficie lorda abitazione = 116,63 mq
Superficie lorda terrazze = 12,64 mq
Si adottano i seguenti coefficienti di riduzione per determinare la superficie
commerciale:
Superficie commerciale abitazione = mq 116,63
Superficie commerciale terrazze mq 12,64x0,25 = 3,16 mq
Totale superficie commerciale abitazione mq 119,79
L’abitazione viene valutata in € 1.160/mq lordo
Valore = € 1.160x119,79 = € 138.956,40
A detrarre:
- competenze professionali e spese previste per l’allineamento catastale da
eseguirsi al Catasto dei Terreni e Fabbricati, valutate in € 1.500,00;
- competenze professionali e spese previste per la sanatoria tecnico
urbanistica per le lievi modifiche al distributivo interno, valutate in €
2.500,00
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Valore dell’unità immobiliare ad uso abitazione € 138.956,40(1.500,00+2.500,00) = € 134.956,40 che si arrotonda ad € 134.960,00
Calcolo valore unità immobiliare ad uso posto auto
Superficie lorda = 18,00 mq
Valutazione a mq lordo = € 550,00
Valore unità immobiliare ad uso posto auto = 18,00X550,00 =
€ 9.900,00
CONCLUSIONI
Il sottoscritto perito ritiene di aver risposto al quesito e si ritiene a
disposizione del Signor Giudice per ogni chiarimento in merito.
Mogliano Veneto (TV) lì, 17 febbraio 2012
Il C.T.U.
Maurizio Costantini Geometra
ALLEGATI:
- 1) documentazione fotografica;
- 2) pianta dei beni come da rilievo;
- 3) ultima variante approvata dal Comune di Mogliano Veneto e certificato
di abitabilità;
- 4) visure, estratto di mappa e planimetrie catastali;
- 5) certificato dell’Agenzia delle Entrate sull’affitto/locazioni;
- 6) atto d’acquisto dell’esecutato;
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- 7) Ispezione ipotecaria;
- 8) Dichiarazione dell’Amministratore del Condominio del 10/02/2012 in
merito ai debiti condominiali;
- 9) scheda sintetica dati.
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