1 TRIBUNALE DI SIENA GIUDICE ESECUTORE G.O.T. DOTT

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TRIBUNALE DI SIENA
GIUDICE ESECUTORE G.O.T. DOTT. FLAVIO MENNELLA
E.I. 36/2011
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CTU Ing. P. Ciompi
CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO relativa al procedimento di
esecuzione immobiliare n° 36/2011 promosso dalla Ditta BARTOLI
ALDO (creditore procedente) contro.................... (debitore esecutato)
Prossima udienza: 28/09/2012
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INCARICO
Io sottoscritto Dott. Ing. Paolo Ciompi, Ingegnere Libero Professionista,
iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Siena al n° 287 ed
all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Siena, all'udienza del
09/03/2012 sono comparso davanti al G.E. Dott. Flavio Mennella, dal
quale sono stato nominato CTU e, dopo il giuramento di rito, ho avuto
l'incarico di rispondere ai seguenti quesiti:
“Il G.E. incarica l'esperto nominato di rispondere, previo esame della
documentazione prodotta dal creditore procedente e di quella che riterrà
utile acquisire presso pubblici e privati depositari e previo sopralluogo
dell'immobile da stimare, ai seguenti quesiti:
1) Verificare preliminarmente, la completezza della documentazione
depositata ex art. 567 c.p., segnalando tempestivamente al giudice i
documenti mancanti o inidonei;
2) Identificare i beni oggetto di pignoramento, con indicazione, in
relazione a ciascun immobile esaminato, i dati catastali, la ubicazione, i
confini ed ove opportuno alla formazione di più lotti per la vendita,
identificando i nuovi confini;
3) Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto, mediante
indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione
1
(città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli
accessori, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze ed
accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il
contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della
zona e dei servizi da essa offerti. Con riferimento al singolo bene,
verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto
comuni, giardino ecc.), la tipologia, l'altezza interna utile, la
composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini
della determinazione della superficie commerciale, la superficie
commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione, le
caratteristiche strumentali, nonché le caratteristiche interne di ciascun
immobile,
precisando
per
ciascun
elemento
l'attuale
stato
di
manutenzione e – per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente
normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;
4) Verifica dello stato esterno ed interno degli immobili, se trattasi di
beni abitati o liberi, se su di essi siano esercitati diritti personali di
godimento opponibili al terzo acquirente ai sensi dell'art. 2923 c.c. Ove
essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi
la data di registrazione, la data di scadenza per l'eventuale disdetta,
producendone copia dalla quale risulti apposta la registrazione o il
timbro che ne certifichi la data ai sensi dell'art. 2704 c.c.;
5) Accertamento se sugli immobili gravino formalità, vincoli ed oneri,
anche di natura condominiale, che ai sensi dell'art. 63 comma II, disp.
art. trans. c.c. potrebbero fare carico al terzo acquirente se non
soddisfatti dal debitore allegandone la certificazione da parte
dell'amministratore del condominio;
6) Verifica della continuità delle trascrizioni risalendo alla prima
trascrizione ultraventennale, con indicazione analitica di tutti i passaggi
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di proprietà, degli eventuali mutamenti dei dati catastali al fine di
individuare la proprietà dei singoli cespiti al momento del pignoramento
ed in epoca successiva e se alla data della trascrizione del pignoramento
sussistevano sugli immobili diritti reali a favore di terzi;
7) _Accerti con riferimento alla L. 47/85,
a) in quale epoca venne realizzato l'immobile riportando gli estremi
della licenza edilizia e la loro conformità o meno agli strumenti
urbanistici e la rispondenza delle costruzioni alla previsione della
concessione;
b) le eventuali modifiche subite dalla costruzione e gli estremi degli
atti amministrativi delle variazioni o ristrutturazioni;
c) l'esistenza della dichiarazione di agibilità di ogni cespite
immobiliare, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di
destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
d) se e con quale procedura e con quale spesa le eventuali
irregolarità edilizie riscontrate possono essere sanate.
8) Indichi se sul bene gravano vincoli artistici, storici, alberghieri e se
vi sono finiture di particolare pregio o di carattere ornamentali;
9) Elenchi le formalità pregiudizievoli (iscrizioni o trascrizioni) delle
quali dovrà essere ordinata la cancellazione;
10) Determini la valutazione complessiva di ciascun bene, indicando i
criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni assunte per la stima,
esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun
cespite, con indicazione dell'immobile, della superficie commerciale, del
valore a metro quadro e del valore totale, esponendo altresì
analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima, precisando tali
adeguamenti in maniera distinta per lo stato manutenzione, lo stato di
possesso (libero, occupato, in locazione), i vincoli e gli oneri giuridici
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non eliminabili dalla procedura, l'abbattimento forfettario per la
differenza di oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori
catastali e per l'assenza di garanzia per vizi occulti, nonché per eventuali
spese condominiali insolute, costi da sostenersi per bonifica e per la
eliminazione di rifiuti, anche tossici e per eliminazione opere abusive e
spese amministrative e per altri oneri e pesi;
11) Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione
della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita di
tale cespite; precisi inoltre se il bene risulti comodamente divisibile,
specificandone le modalità;
12) Predisponga la descrizione dei beni ai fini dell'ordinanza di
vendita”.
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SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Dopo aver esaminato la documentazione fornitami, ho effettuato le
necessarie visure presso l'Agenzia del Territorio di Siena
- catasto
fabbricati – da cui sono stato fornito della planimetria catastale e del
certificato storico dell'immobile (che allego alla presente relazione) e
presso il servizio Pubblicità immobiliare (ex Conservatoria) per
chiarimenti sui gravami.
Quindi, come richiestomi dal Sig. Giudice, in data 29/05/2012 ho inviato
una lettera raccomandata A/R singolarmente a ciascuno dei debitori
esecutati Sig. ................. e Sig. ................., titolari x della avvisandoli
della data ed ora del mio sopralluogo (ore 10,00 del 13/06/2012).
Delle 2 raccomandate, soltanto quella del Sig. .......... veniva
regolarmente ritirata, mentre quella del Sig. .......... veniva respinta dalle
Poste Italiane perchè non ritirata nei tempi prescritti.
Comunque alla data ed ora fissate, mi recavo sul posto (loc. Cunina di
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Sotto nel Comune di Buonconvento) con un collaboratore di studio e
constatavo che nessuno dei debitori esecutati era presente, che l'area era
recintata con rete di plastica rossa e che il cancello non era chiuso.
Entrato all'interno dell'area, constatavo che sulla destra la capanna era
ancora allo stato grezzo, senza alcun infisso né esterno né interno, mentre
al centro il fabbricato principale, contenente 6 unità immobiliari
ristrutturate, era protetto da tutti gli infissi esterni chiusi a chiave che
impedivano di fatto i singoli accessi. Constatavo inoltre che il cantiere
era abbandonato da molto tempo e che i resedi si presentavano non divisi
e completamente incolti con sporcizia affiorante fino ai fabbricati stessi.
In pari data mi recavo presso l?ufficio Tecnico del Comune di
Buonconvento dove ritiravo copia delle 2 concessioni edilizie (fabbricato
e capanna) con allegati gli elaborati progettuali che sarebbero serviti per
controllare sia l'avanzamento dei lavori sia la difformità degli stessi
rispetto alle concessioni edilizie rilasciate.
Nel frattempo, in data 11/05/2012, depositavo in Cancelleria Esecuzioni
Immobiliari una richiesta di proroga di 60 giorni per il deposito della
relazione scritta e cioè fino al 23/07/2012, proroga concessa dal GOT
Dott. Mennella.
Successivamente, visto il protrarsi dell'impossibilità ad accedere
nell'immobile pignorato perchè chiuso a chiave e abbandonato, in data
19/06/2012 conferivo con il Giudice dell'Esecuzione Dott. Valchera, al
quale chiedevo di nominare un Custode Giudiziario (es. I.V.G. di Siena)
perchè assistesse alle operazioni peritali e prendesse in custodia gli
immobili pignorati.
In pari data il G.E. Dott. Valchera accoglieva la mia istanza e nominava
quale Custode Giudiziario l'Istituto Vendite Giudiziarie di Siena.
Approssimandosi però la scadenza dei giorni di proroga, in data
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18/07/20012 depositavo in Cancelleria Esecuzioni Immobiliari un'altra
richiesta di proroga di 60 giorni per il deposito della relazione scritta e
cioè fino al 23/09/2012, proroga concessa dal GOT Dott. Mennella.
Successivamente in data 27/07/2012 ricevevo un fax dal Direttore della
Sezione Immobiliare dell'I.V.G. di Siena che comunicava la data
dell'accesso all'immobile: ore 15,00 del 07/09/2012.
Alla data e dora fissate erano presenti in loc. Cunina di Sotto nel
territorio del Comune di Buonconvento, oltre al sottoscritto CTU, la
Dr.ssa Camilla Lombardi, in compagnia di una collega, in rappresentanza
dell'I.V.G.
Constatata allora, ancora una volta, l'impossibilità di accesso all'interno
del fabbricato principale, la Dr.ssa Lombardi telefonava al fabbro Sig.
Francesco Borgogni di Buonconvento perchè intervenisse a sostituire le
serrature delle porte finestre di accesso alle singole unità immobiliari.
Intervenuto dopo pochi minuti, il Sig. Borgogni provvedeva ad effettuare
le operazioni di sostituzione delle serrature e alla consegna al sottoscritto
CTU delle relative chiavi.
Di queste operazioni veniva redatto verbale a cura delle Dr.ssa Lombardi
dell'I.V.G. di Siena.
Quindi in data 11/09/2012 mi recavo di nuovo, in compagnia di un
collaboratore di studio, in loc. Cunina di Sotto e completavo il rilievo
tecnico e fotografico di tutte le unità immobiliari pignorate.
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RISPOSTA AL QUESITO N°1: VERIFICA DELLA
DOCUMENTAZIONE PRODOTTA
La documentazione prodotta dal creditore procedente è esauriente.
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RISPOSTA AL QUESITO N°2: DESCRIZIONE ED
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IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI
2.a) Descrizione delle caratteristiche ed ubicazione
A sud del centro abitato di Buonconvento lungo la S.R. 2 Cassia che
conduce a Torrenieri e San Quirico d'Orcia, di fronte al bivio d'inizio,
sulla destra, della SP 45 del Brunello che conduce a Montalcino, vi è
sulla sinistra l'imbocco di una strada vicinale sterrata che, dapprima
pianeggiante, sale sulle colline circostanti. Seguendo tale strada sulla
sinistra troviamo il vecchio podere Cunina suddiviso in 2 complessi
immobiliari: Cunina di Sotto e Cunina di Sopra (quest'ultimo di proprietà
di terzi e già precedentemente ristrutturato e adibito a residenza
agrituristica).
I beni pignorati, oggetto del presente procedimento di esecuzione
immobiliare, sono ubicati nel podere Cunina di Sotto.
Esso, come tutte le vecchie costruzioni rurali toscane, era costituito da un
fabbricato principale adibito ad abitazione colonica al piano primo con
stalle, magazzini e parata ricovero attrezzi al piano terreno e da una
capanna – fienile staccata dal fabbricato principale e distante da esso
circa 20 metri.
Tali beni, come vedremo più avanti, furono oggetto di 2 permessi a
costruire, rilasciati all’Euroedil dal Comune di Buonconvento, per la loro
ristrutturazione e cambio di destinazione d'uso per la realizzazione di n°
6 appartamenti nel fabbricato principale (ex – colonica) e n° 2
appartamenti nella capanna (ex – fienile).
Tali permessi di costruzione consentivano alla richiedente Euroedil di
ampliare di circa 50 mc il fabbricato principale sfruttando il sottotetto
delle parata antistante e circa 100 mc nella capanna ex – fienile.
Inoltre consentivano l'assegnazione di un resede (giardino) per ogni unità
abitativa, oltre ad appositi spazi adibiti a parcheggi, autorimesse e
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piscina.Tuttavia, come meglio specificato in seguito, il terreno
circostante,
anch'esso
oggetto
di
pignoramento,
è
stato
solo
grossolanamente delimitato da recinzione di cantiere ma non coltivato né
tantomeno suddiviso in resedi.
In ogni caso, poiché esistono i progetti approvati dal Comune di
Buonconvento ed oggetto di appositi permessi di costruzione ed esiste la
documentazione catastale con l'identificazione mappale dei beni, si può
identificare gli stessi nei seguenti lotti:
2.a.1) appartamento di civ. abit. n° 1 (nel fabbricato principale)
sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati il soggiorno –
ingresso, la cucina, l'antibagno e il bagno. Tramite una scala a 2 rampe si
accede poi al piano primo dove sono ubicate 2 camere da letto, 1 bagno
grande, un ripostiglio ed un disimpegno di fronte alla scala. Lo stato
realizzato corrisponde perfettamente allo stato di progetto, salvo il
ripostiglio sottoscala, non ancora realizzato.
sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati l'ingresso soggiorno diviso dalla zona cucina, una stanza disimpegno (lavanderia ed
antibagno) ed un bagno ed un piccolo ripostiglio sottoscala, quindi una
scala a 2 rampe che conduce al piano primo dove sono ubicate 3 camere
da letto ed un bagno servite tutte da un disimpegno allo sbarco della
scala. Lo stato realizzato corrisponde allo stato di progetto, salvo il bagno
al piano primo nel quale la vasca è stata sostituita con la doccia inoltre
non è ancora realizzata la ringhiera o muratura parapetto alla fine della
scala interna.
sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati l'ingresso soggiorno e zona cottura, un ripostiglio, un disimpegno ed un bagno e
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quindi una scala a 2 rampe che conduce al piano primo dove sono ubicate
2 camere da letto, un ripostiglio, un bagno ed un disimpegno. Lo stato
realizzato non corrisponde allo stato di progetto nei seguenti particolari:

la zona cottura non è delimitata da muro divisorio;

la scala interna è arretrata di 4 gradini e di conseguenza il muro
del ripostiglio è allungato verso la zona di cottura;

la camera adiacente al vano – scale è più grande perchè ha
inglobato parte dello stesso vano – scale;

la porta del bagno al piano primo risulta spostata al centro della
parete;

il ripostiglio al piano primo è più lungo di 20 cm.
sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati l'ingresso, il
soggiorno, la cucina, ed un bagno. Tramite una scala a 2 rampe si accede
poi al piano primo dove sono ubicate 2 camere da letto, un disimpegno,
un bagno ed una lavanderia. Lo stato realizzato corrisponde allo stato di
progetto, salvo la scala interna che risulta girata in senso orario anziché
antiorario e per il ripostiglio al piano primo che non è delimitato da pareti
divisorie.
sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati l'ingresso soggiorno, la cucina, un ripostiglio, ed un bagno e la scala interna a 2
rampe tramite la quale si accede al piano primo dove sono ubicate 3
camere da letto, un ripostiglio, un disimpegno ed un bagno. Lo stato
realizzato non corrisponde allo stato di progetto nei seguenti particolari:

la scala interna è arretrata di 4 gradini e di conseguenza il muro
del ripostiglio è allungato verso il soggiorno;

la camera a sinistra adiacente al vano – scale è più grande perchè
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ha inglobato parte dello stesso vano – scale.
sviluppato sul piano terreno dove è ubicato un ingresso - soggiorno –
zona di cottura dal quale, tramite porta si accede ad un corridoio che
distribuisce l'accesso alle altre stanze: 2 camere da letto, 2 bagni, un
ripostiglio ed una lavanderia. Lo stato realizzato corrisponde esattamente
allo stato di progetto.
2.a.7) appartamento di civ. abit. n° 7 (nella capanna ex fienile – lato
prospiciente il fabbricato principale) sviluppato su 2 piani. Al piano
terreno sono ubicati l'ingresso - soggiorno, la cucina, un bagno ed un
ripostiglio. Tramite una scala a 2 rampe si accede al piano primo in cui
sono ubicate 2 camere da letto, un bagno ed un ripostiglio. Tale unità
immobiliare risulta ancora al grezzo (senza intonaci, né impianti né
massetti e con parte delle tramezzature ancora da realizzare). Tuttavia al
momento del sopralluogo lo stato di verifica risulta pressochè conforme
agli elaborati di progetto, per quanto già realizzato.
2.a.8) appartamento di civ. abit. n° 8 (nella capanna ex fienile – lato
affacciante sulla collina di Cunina di Sopra) speculare all'appartamento
n° 7 e sviluppato su 2 piani. Al piano terreno sono ubicati l'ingresso soggiorno, la cucina, un bagno ed un ripostiglio. Tramite una scala a 2
rampe si accede al piano primo in cui sono ubicate 2 camere da letto, un
bagno ed un ripostiglio. Tale unità immobiliare risulta ancora al grezzo
(senza intonaci, né impianti né massetti e con parte delle tramezzature
ancora da realizzare). Tuttavia al momento del sopralluogo lo stato di
verifica risulta pressochè conforme agli elaborati di progetto, per quanto
già realizzato.
I 2 fabbricati hanno mantenuto la tipologia costruttiva originaria con
struttura portante di laterizio e solai in legno pur rispettando le normative
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tecniche di miglioramento antisismico. Le facciate sono rivestite con
mattoni faccia – vista del tipo invecchiato; le coperture del tetto a
padiglione e a capanna sono in embrici e coppi invecchiati sopra uno
strato di coibentazione termica ed impermeabilizzazione secondo le
norme in vigore.
Le rifiniture interne saranno specificate più avanti in relazione allo stato
delle singole unità abitative.
2.a.9) terreno circostante i 2 fabbricati da suddividere in: 8 resedi
(giardini) esclusivi delle 8 unità abitative; n° 6 strade; n° 3 aree
parcheggio; n° 2 aree autorimessa; n° 1 area per servizi; n° 1 area per
impianti sportivi, tutte a servizio comune delle unità abitative;
NOTA: Tali suddivisioni, previste dal progetto approvato, sono già state
definite catastalmente ma allo stato attuale non risultano attuate in quanto
il terreno (già seminativo) risulta incolto.
2.b) Identificazione catastale
Dalla visura effettuata presso l'Agenzia del Territorio di Siena, risulta
che i beni pignorati sono così censiti:
Catasto Fabbricati del Comune di Buonconvento:
Foglio 67 particella 63 (ente urbano di ha 1.78.25):

sub. 1 con graffato sub. 9 (resede) – in corso di definizione;








sub. dal 17 al 29 (beni comuni non censibili, come meglio
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specificato in seguito).
2.c) Confini: ................. su più lati, salvo se altri.
2.d.) Consistenza reale
2.d.1)
Appartamento 1 (sub 1): mq 110
su hm= 3,00 m
con resede ass. (sub 9): mq 772
2.d.2)
su hm=3,00 m
2.d.3)
su hm= 3,00 m
con resede ass. (sub 11): mq 1.028
2.d.4)
su hm= 3,20 m
2.d.5)
su hm= 3,50 m
2.d.6)
su hm= 2,90 m
2.d.7)
suhm=2,90m
con resede ass. (sub 15): mq 1.043
2.d.8)
su hm=3,20 m
2.d.9)
porzione di terreno (strada): bene comune non censibile ai
sub 5 e 6: sub 17 pari a mq 136
2.d.10)
sub 5- 6-7-8: sub 18 pari a mq 83
2.d.11)
sub 1 e 2: sub 19 pari a mq 423
2.d.12)
sub 3 - 4: sub 20 pari a mq 228
2.d.13)
12
sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 21 pari a mq 104
2.d.14)
porzione di terreno (area autorimessa): bene comune non
censibile ai sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 22 pari a mq
958
2.d.15)
porzione di terreno (area per servizi): bene comune non
4552
2.d.16)
porzione di terreno (area parcheggio): bene comune non
1002
2.d.17)
porzione di terreno (area autorimessa): bene comune non
947
2.d.18)
porzione di terreno (area impianti sportivi): bene comune non
1197
2.d.19)
138
2.d.20)
sub 1-2-3-4-5-6-7-8 e graffati: sub 28 pari a mq 90
2.d.21)
391
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RISPOSTA AL QUESITO N° 3: INDIVIDUAZIONE DEI BENI
PIGNORATI.
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A completamento della descrizione degli immobili effettuata nella
risposta al quesito n° 2, possono essere individuati n° 8 lotti di beni:
LOTTO n° 1) Appartamento 1 (sub 1) con resede graffata (sub 9) –
attualmente incolta – con 1/2 porzione di terreno (strada)
– attualmente non realizzata (sub 19); con 1/8 dei
seguenti beni comuni non censibili:
sub 21 (strada); sub 22 (area autorimessa); sub 23 (area
per servizi); sub 24 (area parcheggio); sub 25 (area
autorimessa); sub 26 (area impianti sportivi); sub 27
(area parcheggio); sub 28 (strada); sub 29 (area
parcheggio) – attualmente ancora non realizzati.
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– attualmente non realizzata (sub 17); con 1/4 porzione
di terreno (strada) attualmente non realizzata (sub 18);
con 1/8 dei seguenti beni comuni non censibili:
– attualmente non realizzata (sub 17); con 1/4 porzione
di terreno (strada) attualmente non realizzata (sub 18);
con 1/8 dei seguenti beni comuni non censibili:
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attualmente non realizzata (sub 18); con 1/8 dei seguenti
beni comuni non censibili:
attualmente non realizzata (sub 18); con 1/8 dei seguenti
beni comuni non censibili:
NOTA: nella composizione dei lotti ho attribuito a ciascuno, in via
approssimativa, una quota uguale di ciascun bene comune non censibile,
come risulta dalla ripartizione catastale stabilita dal Tecnico Geom.
Tridico.
Ad es. l'area parcheggio (sub 27) – bene comune non censibile a tutti gli
appartamenti – è stata divisa in 8 parti uguali, indipendentemente dalla
superficie degli appartamenti, che invece è variabile.
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RISPOSTA AL QUESITO N° 4: STATO DELL' IMMOBILE
4.a) Come già evidenziato nei § precedenti, il terreno circostante ai 2
fabbricati risulta attualmente incolto e di fatto abbandonato, per cui,
sebbene già catastalmente individuati, non risultano realizzati né le 8
resedi (giardini) né i beni comuni non censibili (strade, parcheggi,
autorimesse, area servizi e impianti sportivi).
4.b.1) Appartamento 1 (sub 1): risulta finito, ma senza infissi interni;
gli impianti sono stati realizzati ma mancano i sanitari, radiatori e
caldaia nell'impianto termico e gli apparecchi (interruttori e punti
luce) nell'impianto elettrico.
4.b.2) Appartamento 2 (sub 2): risulta finito e pronto alla consegna con
pavimenti in cotto in tutte le stanze e in gres porcellanato nei
bagni, infissi in legno di castagno; con sanitari di buona fattura e
mobili cucina montati con caldaia a gas montata; mancano:
radiatori e placche interruttori elettrici.
Si nota al piano primo, causa probabile assestamento del solaio
interpiano, una lesione passante nella parete divisoria delle 2
camere.
Manca anche ringhiera al parapetto della scala.
4.b.3) Appartamento 3 (sub 3): risulta finito, gli impianti sono stati
realizzati ma mancano sanitari, radiatori e caldaia nell'impianto
termico e gli apparecchi (interruttori e punti luce) nell'impianto
elettrico.
Nei bagni mancano piastrelle e sanitari.
Si nota al piano primo, causa probabile assestamento del solaio
interpiano 2 lesioni passanti nelle pareti divisorie delle camere.
4.b.4) Appartamento 4 (sub 4): risulta finito e pronto alla consegna con
pavimenti in cotto in tutte le stanze e in gres porcellanato nei
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bagni, infissi in legno di castagno; con sanitari (salvo un lavandino
non montato) di buona fattura; montati mobili di cucina e caldaia
a gas e mobili nelle camere; montato caminetto nel soggiorno.
Mancano radiatori e placche interruttori elettrici.
Si nota al bagno piano primo una lesione nella parete sotto finestra.
4.b.5) Appartamento 5 (sub 5): risulta ancora allo stato grezzo; gli
impianti sono stati realizzati ma mancano i sanitari, radiatori e
4.b.6) Appartamento 6 (sub 6): risulta ancora allo stato grezzo; gli
impianti sono stati realizzati ma mancano i sanitari, radiatori e
Si nota l'installazione dei “tunnel solari” al centro dei 2 bagni
senza finestre.
4.b.7) Appartamento 7 (sub 7): risulta ancora allo stato grezzo (senza
infissi né intonaci alle pareti, senza impianti realizzati né massetti
nei pavimenti) con parte delle tramezzature da realizzare.
4.b.8) Appartamento 8 (sub 8): idem come appartamento 7.
4.c) Tutti i beni pignorati risultano non occupati e abbandonati al punto
che è stato necessario cambiare la serratura alle porte per potervi
accedere. Quindi di fatto risultano liberi.
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RISPOSTA AL QUESITO N° 5: FORMALITA', VINCOLI ED
ONERI
Al di fuori delle formalità pregiudizievoli da cancellare, di cui dirò in
seguito in risposta al quesito n° 9, non risultano esistere altri vincoli ed
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oneri sopra i beni pignorati
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RISPOSTA AL QUESITO N° 6:
PASSAGGI DI PROPRIETA' E DIRITTI DI TERZI AL
MOMENTO DEL PIGNORAMENTO
6.a) Passaggi di proprietà
Dalla visura storica dell'immobile agli atti risulta quanto segue:

Alla Società X di x e ................. gli immobili in oggetto sono
pervenuti per atto di compravendita a rogito Notaio Vieri Grillo di Siena
in data 20 dicembre 2006, repertorio n° 183202/7296, trascritto il 18
gennaio 2007 al n° 371 R.P., dal Sig. ................., nato x . Con tale atto
venivano acquistati:
a) due fabbricati da cielo a terra, in corso di ristrutturazione con cambio
di destinazione d'uso da rurale a civile abitazione e con suddivisione in
più unità immobiliari
b) terreno di m2 17.825 censito al Catasto Terreni al foglio 67 particella
22/1 – 22/2 – 42 – 54; foglio 68 particelle 60-62

Al Sig. ................. gli immobili sopra descritti erano pervenuti
per atto di Compravendita a rogito Notaio Pasquale Cordasco di Roma
in data 9 ottobre 1987, repertorio n° 18879/2682 registrato a Roma il 28
ottobre 1987 al n° 4193 R.P.:con tale atto la Casa per la Formazione
della Proprietà Contadina vendeva al Sig. ................., che acquistava in
regime di separazione dei beni: fondo rustico della superficie di m2
778.70 censito al Catasto Terreni foglio 55 particelle 14-15-26, foglio 56
particelle 2-6-7-8-9-10-11-22/1-22/2-23-24-25; foglio 67 particelle 1/11/2-2-3-4-10-11-12-21-22/1-22/2-23-24-25-26-27-30-31-32-33-34-3536-37; foglio 68 particelle 3-4-6-14.
6.b) Diritti di terzi al momento del pignoramento
19
Non risultano diritti di terzi dalle visure e/o dai documenti in atti.
*******
RISPOSTA AL QUESITO N° 7: REGOLARITA' URBANISTICA
7.a) Come risulta dai documenti in atti, il Comune di Buonconvento ha
certificato al richiedente Notaio Zorzi di Siena che il terreno distinto al
Catasto Urbano di quel Comune al Foglio 67 – mappale n° 63 sub da 1 a
29 con superficie mq 17.825 risulta avere la seguente destinazione
urbanistica:
“La particella ha destinazione urbanistica zona E rurale, in particolare
E3 sistema collinare con edifici di crinale. Gli edifici (in essa contenuti)
sono stati deruralizzati e censiti al Catasto Fabbricati Foglio 67 partic.
63 sub da 1 a 29. Gli interventi in questa zona sono normati dagli art.
19-20-23 del Regolamento Urbanistico approvato con delibera del C.C.
n° 35 del 26/06/2002 e successive varianti. Prescrizioni: la particella
ricade in area sottoposta al vincolo idrogeologico di cui al R.D.
30/12/1923 n° 3267”.
7.b) Per quanto riguarda il fabbricato principale (ex colonica) il Comune
di Buonconvento rilasciava all'x in data 17/01/2007 il permesso di
costruire n° 5/2007 per la ristrutturazione con cambio di destinazione
d'uso. Tale permesso aveva validità fino al 17/01/2010 e quindi risulta
scaduto in tale data senza che sia stata presentata alcuna richiesta di
proroga né di variante. Progettista architettonico e Direttore dei Lavori:
Geom- Giuseppe Tridico di Torrenieri (SI).
7.c) Per quanto riguarda la capanna (ex fienile) il Comune di
Buonconvento rilasciava all'x in data 12/03/2008 il permesso di costruire
n° 8/2008 per la ristrutturazione di una capanna esistente da suddividere
in 2 unità immobiliari. Tale permesso aveva validità fino al 12/03/2011 e
quindi risulta scaduto in tale data senza che sia stata presentata alcuna
20
richiesta di proroga né di variante. Progettista architettonico e Direttore
dei Lavori: Geom- Giuseppe Tridico di Torrenieri (SI).
7.d) Per completare le opere di tutto il complesso immobiliare, compreso
le varianti in corso d'opera non ancora denunciate, è necessario fare
istanza al Comune di Buonconvento per l'approvazione di una pratica in
sanatoria, i cui oneri, ammonteranno al max alla somma di € 5.164,00.
Inoltre occorrerà dare incarico ad un Tecnico abilitato di presentare al
Camune di Buonconvento una SCIA con il progetto sia delle opere
interne che delle opere esterne di completamento e/o variante.
Le spese tecniche (progetto, direzione dei lavori e coordinamento della
sicurezza) si aggireranno presumibilmente intorno ad € 33.000,00
compreso la redazione del certificato di abitabilità con allegate le
dichiarazioni di conformità degli impianti.
Tuttavia, insieme al certificato di abitabilità, il Comune di Buonconvento
richiede anche l'idoneità statica dei 2 fabbricati e per questo dovrà essere
dato incarico ad un Tecnico (Ingegnere o Architetto) di compilare la
relazione di fine lavori delle 2 pratiche depositate presso l'Ufficio
Tecnico del Genio Civile (n° 26243/2006 per la ex colonica e n°
29270/2008 per la capanna) dal Tecnico Ing. L. Luchini di Siena e mai
completata. Il costo presunto si aggirerà intorno ad € 1.000,00.
Inoltre, prima del progetto esecutivo degli impianti sportivi (piscina),
dovrà essere presentata una perizia idrogeologica da parte di un Geologo
abilitato, il cui ammontare non sarà inferiore certamente a € 1.500,00.
Infine un Tecnico abilitato dovrà procedere alla stesura finale per
l?Agenzia del Territorio di Siena tramite DOCFA degli elaborati
planimetrici (dei singoli appartamenti) e topografici (dei resedi di
terreno), previo rilievo e frazionamento delle porzioni di terreno per una
spesa totale non inferiore certamente a € 4.000,00.
21
Quindi in totale le spese tecniche necessarie al completamento del
complesso immobiliare di Cunina di Sotto ammonteranno (compresi gli
oneri comunali) a circa € 44.500,00 da ripartirsi fra i futuri acquirenti
degli 8 appartamenti.
*******
*******
RISPOSTA AL QUESITO N° 8: VINCOLI STORICI OD
ARTISITICI
Non risultano gravare sui beni pignorati vincoli artistici, storici o
alberghieri, né vi sono rifiniture di pregio o di carattere ornamentale.
*******
RISPOSTA AL QUESITO N° 9: ELENCO GRAVAMI DA
CANCELLARE
Iscrizioni ipotecarie:

ipoteca volontaria di € 1.700.000,00 iscritta il 23 dicembre 2006 al
n° 3520 R.P. a favore: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA
SPA con sede in Siena, c.f.: 00884060526, contro x . di .................e
.................; a garanzia di un capitale di € 850.000,00 in 30 anni;
gravante su: Catasto terreni foglio 67 particelle 22/1-22/2-42-54;
foglio 68 particelle 60-62.

ipoteca volontaria di € 1.050.000,00 iscritta il 16 settembre
2008 al n° 2026 R.P. a favore: BANCA MONTE DEI PASCHI DI
SIENA SPA con sede in Siena, c.f.: 00884060526, contro: x di
.................e .................; a garanzia di un capitale di € 525.000,00 in
30 anni; gravante su: Catasto terreni foglio 67 particelle 22/1-22/242-54; foglio 68 particelle 60-62. Viene presentato annotamento n°
433 del 10 marzo 2009 di erogazione parziale;
22

ipoteca legale di € 235.394,44 iscritta il 1 aprile 2010 al n°
806 R.P. a favore: EQUITALIA GERIT SPA con sede in Roma,
c.f.: 00410080584, contro: X di .................e .................; a garanzia
di un capitale di € 117.697,22 gravante su: Catasto terreni foglio 67
particelle 22/1-22/2-42-54; foglio 68 particelle 60-62.

ipoteca giudiziale di € 17.848,16 iscritta il 22 ottobre 2010 al
n° 2457 R.P. a favore: X con sede in San Quirico d'Orcia, c.f.:
00522000520, contro: X di .................e .................
 Contro: .................. nato a Partinico il 24.01.1960;
 Contro: ................. nato a Partinico il 14 febbraio 1962; gravante
su: Catasto terreni foglio 67 particelle 22/1-22/2-42-54; foglio 68
particelle 60-62; altri beni omissis a garanzia di un capitale di €
117.697,22 gravante su: Catasto terreni foglio 67 particelle 22/122/2-42-54; foglio 68 particelle 60-62.
Trascrizioni pregiudizievoli:

pignoramento immobiliare trascritto il 6 aprle 2011 al n° 1851 R.P. a
favore: X, nato a X il X, codice fiscale X, contro: X di .................e
................. gravante su: Catasto terreni comune di Buonconvento
foglio 67 particelle 22/1-22/2-42-54; foglio 68 particelle 60-62.
*******
RISPOSTA AL QUESITO N° 10: VALUTAZIONE DEGLI
IMMOBILI PIGNORATI
10.a) Criteri di stima e coefficienti correttivi
Tenute presenti le caratteristiche degli immobili e lo scopo della presente
stima, che è quello di determinare il valore venale dei beni pignorati, in
condizioni di mercato ordinario, si esclude il metodo analitico di
capitalizzazione del reddito trattandosi di bene ubicato in una zona poco
appetibile al mercato delle locazioni e pertanto si procederà con il
23
metodo di stima sintetico – comparativa che si applica attraverso 2
fasi: individuazione dei prezzi di compravendita di beni analoghi e quindi
attribuzione del giusto prezzo da stimare, tenendo conto dei manufatti
edilizi presenti nella zona.
Per potere applicare tale metodo di stima è stata eseguita una serie di
accertamenti presso le Agenzie e più precisamente per i fabbricati e i
resedi:

prezzo di mercato unitario accertato dall'O.M.I. (Osservatorio del
Mercato Immobiliare) presso l'Agenzia del Territorio di Siena nel 2°
semestre dell'anno 2011:

prezzo di mercato unitario rilevato dalle principali agenzie
immobiliari regionali e nazionali.
Tali accertamenti, opportunamente ponderati e mediati in base
all'esperienza professionale, hanno dato i seguenti risultati per la
tipologia di questi immobili situati nel Comune di Buonconvento:

civili abitazione in apaprtamenti con accesso indipendente e
€ /mq
2.000,00
€ /mq
100,00
Porzione di terreno adibita a strada
€ /mq
80,00
 Porzione di terreno adibita a parcheggio
€ /mq
40,00
 area adibita ad autorimessa coperta costruita
€ /mq
300,00
 area adibita a servizi del complesso realizzati
€ /mq
25,00
proprietà terra - tetto autonomi:
 Resede esclusivo in posizione amena

 area adibita a impianti sportivi (piscina, campo da tennis ecc.)
€ /mq
realizzati
120,00
Inoltre, come dettato dal quesito n° 10, espongo analiticamente i seguenti
coefficienti di adeguamento e correzione di stima:

coefficiente di stato avanzamento lavori:
 0,90= quasi finito (senza radiatori);
24
 0,75= quasi finito (eccetto infissi e app. elettrici e radiatori);
 0,70= quasi finito (eccetto sanitari, radiatori ,caldaia e elettr.);
 0,65= allo stato grezzo ma definito nel suo complesso;
 0,50= allo stato grezzo con tetto e fondazioni realizzate;

coefficiente di possesso (libero) = 1;

abbattimento forfettario per la differenza di oneri tributari calcolati
sul prezzo pieno= 0,85;

quota di possesso particella terreno:
 1,00= resede esclusivo;
 0,50 = quota di 1/2;
 0,25 = quota di 1/4;
 0,125= quota di 1/8.
10.b) Tabelle di stima
Come espressamente richiesto dal quesito, vengono riportate di seguito le
seguenti tabelle di stima:
LOTTO 1:
Rif. §
Descrizione
mq
€/mq
CTU
Coefficienti di
correzione
25
valutazione
2.d.1 Appartam. (sub 1)
110 2000
0,75x0,85
140.250
4.b.1 Resede
772
100
0,20
15.440
2.d.11 Strada (sub 19)
423
80
0,50x0,20
3.384
2.d.13 strada (sub 21)
104
80
0,125x 0,20
208
2.d.14 area
958
300
0,125x0,10
3.592
2.d.15 area servizi (sub 4552
25
0,125 x 0,20
2.845
40
0,125 x 0,20
1.002
947
300
0,125 x 0,10
3.551
impianti 1197
120
0,125 x 0,10
1.795
138
40
0,125 x 0,20
3.591
90
80
0,125 x 0,20
180
391
40
0,125 x 0,20
391
esclusivo
(sub 9)
autorimessa
(sub 22)
23)
2.d.16 area
parcheggio 1002
(sub 24)
2.d.17 area
autorimessa
(sub 25)
2.d.18 area
sportivi (sub 26)
2.d.19 area
parcheggio
(sub 27)
2.d.21 area
parcheggio
(sub 29)
€ 176.229
- a detrarre quota spese tecniche in arrotondamento
€ - 5.229
€ 171.000
LOTTO 2:
Rif. §
Descrizione
mq
€/mq
CTU
Coefficienti di
correzione
26
valutazione
2.d.2 Appartam.(sub 2)
146 2000
0,90x0,85
223.380
4.b.2 Resede
975
100
0,20
19.500
423
80
0,50x0,20
3.384
104
80
0,125x 0,20
208
2.d.14 area
958
300
0,125x0,10
3.592
25
0,125 x 0,20
2.845
40
0,125 x 0,20
1.002
947
300
0,125 x 0,10
3.551
impianti 1197
120
0,125 x 0,10
1.795
138
40
0,125 x 0,20
3.591
90
80
0,125 x 0,20
180
391
40
0,125 x 0,20
391
esclusivo
(sub 10)
autorimessa
(sub 22)
23)
2.d.16 area
parcheggio 1002
(sub 24)
2.d.17 area
autorimessa
(sub 25)
2.d.18 area
sportivi (sub 26)
2.d.19 area
parcheggio
(sub 27)
2.d.21 area
parcheggio
(sub 29)
€ 263.419
€ - 5.419
€ 258.000
LOTTO 3:
Rif. §
Descrizione
mq
€/mq
CTU
Coefficienti di
correzione
27
valutazione
4.b.3 Resede
97 2000
0,70x0,85
115.430
esclusivo
(sub 11)
1028
100
0,20
20.560
228
80
0,50x0,20
1.824
104
80
0,125x 0,20
208
958
300
0,125x0,10
3.592
4552
25
0,125 x 0,20
2.845
1002
40
0,125 x 0,20
1.002
947
300
0,125 x 0,10
3.551
1197
120
0,125 x 0,10
1.795
(sub 27)
138
40
0,125 x 0,20
3.591
90
80
0,125 x 0,20
180
391
40
0,125 x 0,20
391
2.d.14 area
autorimessa
(sub 22)
2.d.15 area servizi (sub
23)
2.d.16 area
parcheggio
(sub 24)
2.d.17 area
autorimessa
(sub 25)
2.d.18 area
impianti
sportivi (sub 26)
2.d.19 area
2.d.21 area
parcheggio
parcheggio
(sub 29)
€ 154.969
€ - 5.969
€ 149.000
LOTTO 4:
Rif. §
Descrizione
mq
€/mq
CTU
Coefficienti di
correzione
28
valutazione
127 2000
0,90x0,85
194.310
4.b.4 Resede
818
100
0,20
16.360
228
80
0,50x0,20
1.824
104
80
0,125x 0,20
208
2.d.14 area
958
300
0,125x0,10
3.592
25
0,125 x 0,20
2.845
40
0,125 x 0,20
1.002
947
300
0,125 x 0,10
3.551
impianti 1197
120
0,125 x 0,10
1.795
138
40
0,125 x 0,20
3.591
90
80
0,125 x 0,20
180
391
40
0,125 x 0,20
391
esclusivo
(sub 12)
autorimessa
(sub 22)
23)
2.d.16 area
parcheggio 1002
(sub 24)
2.d.17 area
autorimessa
(sub 25)
2.d.18 area
sportivi (sub 26)
2.d.19 area
parcheggio
(sub 27)
2.d.21 area
parcheggio
(sub 29)
€ 229.649
€ - 5.649
€ 224.000
LOTTO 5:
Rif. §
Descrizione
mq
€/mq
CTU
Coefficienti di
correzione
29
valutazione
116 2000
0,65x0,85
128.180
4.b.5 Resede
799
100
0,20
15.980
136
80
0,50x0,20
1.088
83
80
0,25x 0,20
332
104
80
0,125x0,20
208
2.d.14 area
958
300
0,125x0,10
3.592
25
0,125 x 0,20
2.845
40
0,125 x 0,20
1.002
947
300
0,125 x 0,10
3.551
impianti 1197
120
0,125 x 0,10
1.795
138
40
0,125 x 0,20
3.591
90
80
0,125 x 0,20
180
391
40
0,125 x 0,20
391
esclusivo
(sub 13)
autorimessa
(sub 22)
23)
2.d.16 area
parcheggio 1002
(sub 24)
2.d.17 area
autorimessa
(sub 25)
2.d.18 area
sportivi (sub 26)
2.d.19 area
parcheggio
(sub 27)
2.d.21 area
parcheggio
(sub 29)
€ 162.735
€ - 5.735
€ 157.000
LOTTO 6:
Rif. §
Descrizione
mq
€/mq
CTU
Coefficienti di
correzione
30
valutazione
4.b.6 Resede
97
2000
0,65x0,85
107.185
esclusivo 924
100
0,20
18.840
(sub 14)
136
80
0,50x0,20
1.088
83
80
0,25x0,20
332
104
80
0,125x 0,20
208
autorimessa 958
300
0,125x0,10
3.592
25
0,125 x 0,20
2.845
parcheggio 1002
40
0,125 x 0,20
1.002
autorimessa 947
300
0,125 x 0,10
3.551
120
0,125 x 0,10
1.795
40
0,125 x 0,20
3.591
90
80
0,125 x 0,20
180
parcheggio 391
40
0,125 x 0,20
391
2.d.14 area
(sub 22)
23)
2.d.16 area
(sub 24)
2.d.17 area
(sub 25)
2.d.18 area
impianti 1197
sportivi (sub 26)
2.d.19 area
parcheggio 138
(sub 27)
2.d.21 area
(sub 29)
€ 144.240
€ - 5.240
€ 139.000
LOTTO 7:
Rif. §
Descrizione
mq
€/mq
CTU
Coefficienti di
correzione
31
valutazione
4.b.7 Resede
106 2000
esclusivo 1043
0,50x0,85
90.100
100
0,20
20.860
(sub 15)
83
80
0,25x0,20
332
104
80
0,125x 0,20
208
2.d.14 area
958
300
0,125x0,10
3.592
25
0,125 x 0,20
2.845
40
0,125 x 0,20
1.002
947
300
0,125 x 0,10
3.551
1197
120
0,125 x 0,10
1.795
138
40
0,125 x 0,20
3.591
90
80
0,125 x 0,20
180
391
40
0,125 x 0,20
391
autorimessa
(sub 22)
23)
2.d.16 area
parcheggio 1002
(sub 24)
2.d.17 area
autorimessa
(sub 25)
2.d.18 area
impianti
sportivi (sub 26)
2.d.19 area
parcheggio
(sub 27)
2.d.21 area
parcheggio
(sub 29)
€ 128.447
€ - 5.447
€ 123.000
LOTTO 8:
Rif. §
Descrizione
mq
€/mq
32
Coefficienti di
valutazione
CTU
correzione
106 2000
0,50x0,85
90.100
4.b.8 Resede
706
100
0,20
14.120
83
80
0,25x0,20
332
104
80
0,125x 0,20
208
2.d.14 area
958
300
0,125x0,10
3.592
25
0,125 x 0,20
2.845
40
0,125 x 0,20
1.002
947
300
0,125 x 0,10
3.551
impianti 1197
120
0,125 x 0,10
1.795
138
40
0,125 x 0,20
3.591
90
80
0,125 x 0,20
180
391
40
0,125 x 0,20
391
esclusivo
(sub 16)
autorimessa
(sub 22)
23)
2.d.16 area
parcheggio 1002
(sub 24)
2.d.17 area
autorimessa
(sub 25)
2.d.18 area
sportivi (sub 26)
2.d.19 area
parcheggio
(sub 27)
2.d.21 area
parcheggio
(sub 29)
€ 121.707
€ - 5.707
€ 116.000
10.c) Valore finale dei beni pignorati
Alla luce dei calcoli esperiti e delle considerazioni tecniche fin qui
espresse, si può affermare che il valore finale dei beni pignorati è il
33
seguente:

Lotto 1)
€ 171.000,00

Lotto 2)
€ 258.000,00

Lotto 3)
€ 149.000,00

Lotto 4)
€ 224.000,00

Lotto 5)
€ 157.000,00

Lotto 6)
€ 139.000,00

Lotto 7)
€ 123.000,00

Lotto 8)
€
116.000,00
€ 1.337.000,00
TOTALE
*******
RISPOSTA AL QUESITO N° 11: DIVISIBILITA' DEI BENI
PIGNORATI
I beni pignorati sono già costruttivamente e catastalmente divisi in 8 lotti,
ciascuno dotato di resede esclusivi e quota parte di porzioni di terreno
adibiti a strade, parcheggi, autorimesse, impianti sportivi e area servizi in
comune, per cui si consiglia la vendita in lotti separati che
commercialmente possono avere la loro validità.
Caso mai la capanna (lotto 7 e 8) potrebbe essere venduta come lotto
unico, considerata come costruzione a sé stante ed ancora allo stato
grezzo.
*******
*******
*******
RISPOSTA AL QUESITO N° 12: PROPOSTA DELL'ORDINANZA
DI VENDITA
34
Nel territorio del Comune di Buonconvento nell’ex-podere Cunina di
Sotto deruralizzato in un’area di ha 1.78.25 censita al Catasto Fabbricati
come ente urbano al Foglio 67 particella 63 sorgono:

Un fabbricato (ex casa colonica con magazzini e parata)
completamente ristrutturato e suddiviso in n° 6 appartamenti di civile
abitazione terra-tetto del tutto autonomi di cui n° 5 sviluppantisi su 2
piani (P.T. e P.1°) e n°1 sviluppante su 1 piano (P.T.) e corredati
ciascuno di un resede di terreno esclusivo:
LOTTO 1: appartamento di mq. 110 su 2 piani (sub 1) e resede
esclusivo di mq. 772 (sub 9);
LOTTO 2 : appartamento di mq. 146 su 2 piani (sub 2) e resede
LOTTO 3 : appartamento di mq. 97 su 2 piani (sub 3 ) e resede
LOTTO 4 . appartamento di mq. 127 su 2 piani (sub 4) e resede
LOTTO 6 : appartamento di mq. 97 su 1 piano (sub 6) e resede
esclusivo di mq. 924 (sub 14).
Gli appartamenti 2 e 4 sono finiti internamente salvo il montaggio
dei radiatori e delle placche degli interruttori elettrici.
Gli appartamenti 1-3-5-6 necessitano delle rifiniture e del montaggio
di tutti gli apparecchi sia termici che elettrici.

Una capanna (ex-fienile) completamente ristrutturata e suddivisa in
n° 2 appartamenti di civile abitazione terra-tetto del tutto autonomi e
sviluppantisi su 2 piani (P.T. e P.1°) e corredati ciascuno di un
35
resede di terreno esclusivo:
Gli appartamenti 7 e 8 sono ancora grezzi e mancano di tutti gli
infissi, impianti e rifiniture.

Un terreno circostante i 2 fabbricati ex-seminativo ed attualmente
incolto, ma destinato ad essere suddiviso:
- in 8 resedi esclusivi citati (da sub 9 a sub 16) di corredo ai singoli
lotti;
- in 4 strade (sub 17-18-19-20) comuni a determinati lotti citati;
- in 2 strade (sub 21 e 28) comuni a tutti i lotti citati;
- in 2 aree autorimesse (sub 22 e 25) comuni a tutti i lotti citati;
- in 3 aree parcheggio ( sub 24- 27-29) comuni a tutti i lotti citati;
- in 1 area impianti sportivi (sub 26) comune a tutti i lotti citati;
- in 1 area servizi (sub 23) comune a tutti i lotti citati.
I permessi di costruzione rilasciati dal Comune di Buonconvento sono
scaduti e necessitano per il completamento dell’opera: di una pratica in
sanatoria a titolo oneroso; di una perizia idrogeologica redatta da un
Geologo; della idoneità statica redatta da un Ingegnere a completamento
delle pratiche depositate al Genio Civile; di una pratica edilizia (SCIA)
con relazione tecnica asseverata da un Tecnico abilitato da depositare al
Comune di Buonconvento ed infine una relazione redatta da un Tecnico
abilitato da inoltrare all’Agenzia del Territorio di frazionamento del
terreno e accatastamento delle planimetrie interne degli appartamenti.
Prezzo a base d'asta: come stabilito dal G.E.
36
Siena, 24.09.2012
Il CTU
(Dott. Ing. Paolo Ciompi)

Allegati:
1) 7 tavole grafiche relative al progetto approvato p.c. n.5/2007;
2) 2 tavole grafiche relative al progetto approvato p.c. n. 8/2008;
3) dimostrazione grafica dei subalterni in 2 pagine (P.T. e P.1);
4) elenco dei subalterni assegnati
5) visura storica per immobili in 8 gruppi di 1 pag.(catasto fabbricati);
6) visura storica per immobili in 1 gruppo di 3 pag.(catasto terreni);
7) n° 32 foto a colori.
37

1 TRIBUNALE DI SIENA GIUDICE ESECUTORE G.O.T. DOTT

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