assicurazione e condominio

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ASSICURAZIONE E CONDOMINIO
La disciplina condominiale dell'assicurazione
La legge italiana non prevede l'obbligo dell'assicurazione degli edifici condominiali.
Pertanto, la disciplina della materia viene affidata alla prassi condominiale, nella quale vanno
distinte due ipotesi:
1. se l'obbligo dell'assicurazione è contemplato nel regolamento di condominio, è facoltà
dell'amministratore stipulare il relativo contratto, senza la necessità del previo consenso
assembleare (Tribunale di Roma, sentenza dell'11/8/1988);
2. se il regolamento di condominio tace a tale proposito, occorre una preventiva delibera
dell'assemblea, che autorizzi l'amministratore a stipulare il contratto assicurativo per
conto dei condomini.
Poiché nell'istituto giuridico del condominio coesistono beni di proprietà esclusiva dei condomini
(appartamento, box) e parti comuni (tetto, scale, ascensore, ecc.), si ritiene che nell'ipotesi b) la
competenza deliberativa dell'assemblea sia limitata alle sole parti comuni.
Infatti, in assenza di una norma obbligatoria specifica del regolamento condominiale, per la
stipulazione di un contratto di assicurazione comprendente le proprietà esclusive è richiesto il
consenso unanime dei condomini.
E' ovvio che in mancanza della necessaria unanimità, i condomini consenzienti che lo riterranno
opportuno potranno stipulare per loro conto un contratto assicurativo avente ad oggetto le
rispettive proprietà esclusive e le corrispondenti quote di proprietà comune. In caso di sinistro la
Compagnia assicuratrice risarcirà i condomini assicurati per la loro quota di danno, mentre i
condomini non assicurati ne risponderanno o subiranno il danno personalmente.
Le spese per l'assicurazione dell'edificio condominiale vanno ripartite tra tutti i condomini
assicurati in modo proporzionale, in base al criterio delle quote millesimali di comproprietà, a
meno che il regolamento di condominio disponga diversamente.
Un premio assicurativo più oneroso può essere applicato a quel condomino che vi esercita
un'attività particolare, come tale in grado di aggravare il rischio di sinistro.
Qualora il tipo di danno verificatosi non sia risarcibile interamente dalla Compagnia assicurativa,
la differenza di spesa graverà su tutti i condomini assicurati in base al suddetto criterio
proporzionale solo se l'origine del sinistro è individuato nelle parti comuni; altrimenti, verrà
imputata al proprietario dell'impianto danneggiatosi.
La "polizza globale fabbricati" condominiale
La "polizza globale fabbricati" costituisce un particolare contratto assicurativo che fornisce al
proprietario di un fabbricato una serie di garanzie, distinguibili in:
1. garanzie dirette, che coprono i danni arrecati al bene assicurato (nella fattispecie il
fabbricato condominiale, comprensivo delle proprietà esclusive e delle parti comuni);
2. garanzia di R.C. (Responsabilità Civile), che opera per i danni arrecati a terzi, per morte e
per lesioni personali, nonché per danneggiamenti a cose ed animali.
Di solito le assicurazioni condominiali contemplano entrambe le garanzie suddette, in quanto
complementari tra loro.
La "polizza globale fabbricati" condominiale si presenta come un contratto unico dato dalla
somma di tanti contratti individuali quanti sono i condomini, più uno specifico per le parti comuni.
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Questi contratti assicurativi considerano i condomini terzi, sia tra loro, sia nei confronti della
proprietà comune.
Ciò per garantire la copertura assicurativa anche nei casi, frequenti, in cui il danno si origina in
una proprietà esclusiva e si estende ad altre proprietà individuali (es.: danno da acqua
nell'appartamento di Tizio, che danneggia anche il soffitto sottostante di Caio) e nelle ipotesi in
cui le conseguenze dell'evento dannoso colpiscono beni non rientranti nella nozione di
fabbricato (per esempio, si pensi all'arredamento).
La coassicurazione indiretta
Spesso capita che singoli condomini siano titolari anche di polizze assicurative individuali, le
quali possono sovrapporsi o meno alla "polizza globale fabbricati" condominiale.
Riveste particolare interesse sotto il duplice profilo, istruttorio e liquidativo, il caso in cui il
condomino risulta essere assicurato con contratti separati per lo stesso rischio, presso più
Compagnie (la propria e quella del condominio).
Si tratta della "assicurazione presso diversi assicuratori" ex art. 1910 codice civile, altrimenti
detta "coassicurazione indiretta".
Per una trattazione più chiara e semplificata delle problematiche legate alla coassicurazione
indiretta che si possono incontrare, è opportuno distinguere tre ipotesi.
(a) Danni al fabbricato del condomino che è assicurato due volte (dalla propria
Compagnia e da quella del condominio): - nella fattispecie si è in presenza del concorso
di due garanzie dirette, omogenee tra loro;
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le Compagnie hanno concordato in sede ANIA (Associazione Nazionale fra le Imprese
Assicuratrici) che la trattazione del sinistro compete alla Compagnia (c.d. Dirigente)
maggiormente interessata al rischio, cioè a quella che assicura il maggiore capitale. Da
questa disposizione, volta a garantire l'applicazione di criteri uniformi e a contenere tempi
e costi, si evince che la fase istruttoria spetta alla Compagnia assicuratrice del
condominio. Il perito incaricato dalla Compagnia Dirigente, dopo avere accertato il danno,
deve provvedere alla ripartizione in quote dell'indennizzo ed inviare la propria relazione
anche all'altra coassicuratrice;
in sede di liquidazione, ciascuna Compagnia contribuisce all'indennizzo in base al proprio
contratto isolatamente considerato.
(b) Danni arrecati dal condomino a beni (contenuti in genere) di terzi (condomini,
condominio, terzi estranei), per cui è assicurato sia in proprio, sia dall'assicurazione del
condominio:
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nella fattispecie sussiste concorso tra due garanzie di R.C., tra loro omogenee;
la gestione e la liquidazione del sinistro avviene secondo i criteri sopra esposti per
l'ipotesi (a), a meno che i beni danneggiati siano coperti da garanzia diretta.
(c) Danni arrecati da un condomino al fabbricato condominiale (es. incendio), per cui è
assicurato anche presso un'altra Compagnia:
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si è in presenza di concorso tra garanzie disomogenee, quali quella diretta (del
condominio) e di R.C. (polizza individuale);
la trattazione del sinistro viene gestita da entrambe le Compagnie coassicuratrici, in via
autonoma;
la garanzia diretta prevale. Pertanto, la Compagnia assicuratrice del condominio deve
provvedere integralmente alla liquidazione del danno, mentre l'altra Compagnia
interviene in via sussidiaria solo se la garanzia diretta è insufficiente e limitatamente alla
quota spettante al danneggiato.