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Reclamo Transcript
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SFRATTO PER MOROSITÀ E PER FINITA LOCAZIONE Prefazione ....................................................................................................................................................................... 1 XV IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITÀ DI UN IMMOBILE LOCATO AD USO ABITATIVO La questione ................................................................................................................................................................ 1 Analisi dello scenario ........................................................................................................................................... Inquadramento strategico ............................................................................................................................... I presupposti dello sfratto per morosità................................................................................................. La legittimazione attiva e passiva ............................................................................................................... Il contenuto dell’intimazione .......................................................................................................................... La notifica dell’intimazione .............................................................................................................................. Il cosiddetto “termine di grazia” ex art. 55, l. n. 392/1978 ..................................................... Conclusioni ..................................................................................................................................................................... 1 4 4 5 6 7 11 13 Mappa della giurisprudenza .......................................................................................................................... La natura del procedimento di sfratto per morosità ................................................................... I presupposti dello sfratto per morosità................................................................................................. La legittimazione attiva nel procedimento di sfratto ................................................................. La legittimazione passiva nel procedimento di sfratto.............................................................. I vizi dell’atto introduttivo del procedimento ................................................................................... Procedimento di sfratto e sospensione dei termini nel periodo feriale....................... La notifica dell’intimazione dello sfratto .............................................................................................. L’avviso ex art. 660 ult. co. c.p.c. ................................................................................................................... Operatività ed efficacia del termine di grazia .................................................................................. Termine di grazia ed onere della prova ................................................................................................. Carattere perentorio del termine di grazia ......................................................................................... Termine di grazia ed adempimento del terzo .................................................................................. Concessione del termine di grazia ad una udienza successiva alla prima .................. Adempimento totale o parziale.................................................................................................................... Termine di grazia ed opposizione ............................................................................................................... 14 14 15 16 17 17 18 19 21 22 23 23 23 24 24 25 Simulazione processuale .................................................................................................................................... Raccomandata di intimazione di pagamento dei canoni di locazione ......................... Atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ................................................................................................................................................................... Avviso di intimazione di sfratto e citazione per la convalida (art. 660 co. 7 c.p.c.). La controparte ............................................................................................................................................................. Atto di precetto per rilascio di immobile ex art. 605 c.p.c. ..................................................... Atto di preavviso di rilascio di immobile ex art. 608 c.p.c. ...................................................... 25 26 28 30 31 34 36 VII Indice 2 IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITÀ DI UN IMMOBILE LOCATO AD USO ABITATIVO A DIFESA DEL CONDUTTORE La questione ................................................................................................................................................................ 39 Analisi dello scenario ........................................................................................................................................... 40 Inquadramento strategico ............................................................................................................................... L’opposizione alla convalida dello sfratto ex art. 665 c.p.c. .................................................. L’assegnazione di un termine a comparire inferiore a quello minimo di legge ... L’azione di ripetizione di indebito ex art. 13 della l. n. 431/1998 ..................................... La mediazione obbligatoria nel procedimento di sfratto ....................................................... Conclusioni ..................................................................................................................................................................... 43 Mappa della giurisprudenza .......................................................................................................................... La legittimazione all’opposizione alla convalida dello sfratto ............................................ Il contenuto dell’opposizione ......................................................................................................................... La specifica richiesta di ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva................. Natura, efficacia e oggetto dell’ordinanza ex art. 665 c.p.c. ................................................ Opposizione alla convalida, mutamento del rito e preclusioni .......................................... Rilevabilità d’ufficio delle domande nuove ........................................................................................ Preclusione per la proposizione della domanda riconvenzionale del conduttore. L’assegnazione di un termine a comparire inferiore a quello minimo di legge ... Azione di ripetizione di indebito e legittimazione ....................................................................... Azione di ripetizione di indebito ed accordi verbali.................................................................... Azione ripetizione di indebito e malafede del locatore ........................................................... Decorrenza del termine di decadenza semestrale ......................................................................... Azione ripetizione di indebito e sospensione feriale della decadenza ........................ Prescrizione e decadenza nell’azione di ripetizione di indebito ....................................... Mediazione e procedimento di sfratto ................................................................................................... Mancata attivazione della mediazione ed improcedibilità dello sfratto .................... Mediazione e obbligo di attivarla nei termini perentori ......................................................... Improcedibilità del giudizio di sfratto e condanna alle spese ............................................. Improcedibilità dello sfratto e ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. . Simulazione processuale ................................................................................................................................... Comparsa di costituzione e risposta in opposizione ad atto di intimazione e licenza di sfratto per morosità ................................................................................................................ Istanza di mediazione............................................................................................................................................ Verbale d’udienza di mediazione e formalizzazione dell’accordo conciliativo .... 3 43 45 46 47 51 52 52 53 53 54 54 55 56 56 57 57 58 58 58 59 59 60 60 60 61 61 63 68 70 LO SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE DI UN IMMOBILE LOCATO AD USO ABITATIVO La questione ................................................................................................................................................................ 73 Analisi dello scenario ........................................................................................................................................... 74 Inquadramento strategico ............................................................................................................................... 76 VIII Indice La durata del contratto di locazione ad uso abitativo ............................................................... La disdetta....................................................................................................................................................................... La legittimazione attiva e passiva ............................................................................................................... Il contenuto dell’intimazione .......................................................................................................................... La notifica dell’intimazione .............................................................................................................................. Conclusioni ..................................................................................................................................................................... 76 78 79 80 81 84 Mappa della giurisprudenza .......................................................................................................................... La durata ed il rinnovo del contratto ....................................................................................................... Nullità della clausola di durata inferiore a quella legale ......................................................... La forma ed il modo della disdetta ............................................................................................................ Disdetta e mancanza della sottoscrizione ............................................................................................ La natura recettizia della disdetta e l’onere della prova.......................................................... Disdetta e pluralità di locatori ....................................................................................................................... Disdetta e pluralità di conduttori ................................................................................................................ La legittimazione attiva ....................................................................................................................................... La legittimazione passiva.................................................................................................................................... I vizi dell’atto introduttivo del procedimento ................................................................................... Sospensione dei termini durante il periodo feriale ...................................................................... La notifica dell’intimazione dello sfratto .............................................................................................. L’avviso ex art. 660 co. 7 c.p.c. ........................................................................................................................ Indennità di occupazione abusiva e canone di locazione ....................................................... 85 85 86 86 88 88 89 89 90 90 91 91 92 94 95 Simulazione processuale ................................................................................................................................... Atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida ................................................................................................................................................................... Avviso di intimazione di sfratto e citazione per la convalida (art. 660 co. 7 c.p.c.). La controparte ............................................................................................................................................................. Atto di precetto per rilascio di immobile .............................................................................................. Atto di preavviso di rilascio di immobile ex art. 608 c.p.c. ...................................................... 97 4 98 100 101 103 105 IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE DI UN IMMOBILE LOCATO AD USO NON ABITATIVO ED IL TRASFERIMENTO DI AZIENDA La questione ................................................................................................................................................................ 107 Analisi dello scenario ........................................................................................................................................... 108 Inquadramento strategico ............................................................................................................................... Il contratto di locazione ed il trasferimento di azienda............................................................ La legittimazione passiva nello sfratto per cessione del contratto di locazione di azienda ....................................................................................................................................................................... Il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza ed il procedimento di convalida di sfratto........................................................................................................................................... L’indennità di avviamento ex art. 34, l. n. 392/1978 ed il trasferimento di azienda ....................................................................................................................................................................... Conclusioni ..................................................................................................................................................................... 112 112 114 116 117 118 IX Indice Mappa della giurisprudenza .......................................................................................................................... Ambito di applicazione ........................................................................................................................................ Durata minima dei contratti ............................................................................................................................ La disdetta motivata ad impedire il primo rinnovo ...................................................................... Il recesso convenzionale del conduttore ................................................................................................ Il recesso per gravi motivi ................................................................................................................................... Ambito di applicazione dell’art. 36, l. n. 392/1978 ........................................................................ Cessione di locazione di azienda e forma scritta ............................................................................ La comunicazione della cessione della locazione di azienda ................................................ Consenso alla cessione effettuato per facta concludentia ...................................................... L’opposizione del locatore ................................................................................................................................ Legittimazione passiva nell’impugnazione della cessione di contratto di locazione di azienda .................................................................................................................................................. Legittimazione passiva e mancata comunicazione di trasferimento di locazione di immobile aziendale ................................................................................................................................... Comunicazione dell’avvenuta cessione nel giudizio conduttore cedente ................. Diniego di rinnovazione e procedimento di convalida di sfratto ..................................... L’indennità di avviamento ex art. 34, l. n. 392/1978 e il trasferimento di azienda . 119 119 120 120 121 122 124 125 125 126 127 Simulazione processuale .................................................................................................................................... Atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida ................................................................................................................................................................... La controparte ............................................................................................................................................................. Comparsa di costituzione in opposizione ad atto di intimazione e licenza di sfratto per finita locazione ........................................................................................................................ Istanza di mediazione............................................................................................................................................ Verbale di mediazione negativo per l’assenza del convenuto ............................................ La sentenza: cass. civ., sez. III, 15 luglio 1987, n. 6237 ................................................................ 131 5 127 128 129 129 130 132 135 135 142 144 145 LO SFRATTO PER MOROSITÀ DI UN IMMOBILE LOCATO AD USO NON ABITATIVO ED IL FALLIMENTO DEL CONDUTTORE La questione ................................................................................................................................................................ 147 Analisi dello scenario ........................................................................................................................................... 148 Inquadramento strategico................................................................................................................................. Il subentro del curatore nella posizione del conduttore fallito .......................................... La morosità dei canoni maturati prima della dichiarazione di fallimento ................ La morosità dei canoni maturati dopo la dichiarazione di fallimento.......................... L’inadempimento del curatore e il procedimento di sfratto per morosità ............... Conclusioni ..................................................................................................................................................................... 153 153 153 154 155 156 Mappa della giurisprudenza .......................................................................................................................... Il fallimento del locatore .................................................................................................................................... Il fallimento del conduttore ............................................................................................................................. Il subentro del curatore per fallimento del conduttore ............................................................ 156 156 157 158 X Indice Subentro del curatore e obbligo di pagamento del canone ................................................. La morosità dei canoni maturati prima della dichiarazione di fallimento ................ La morosità dei canoni maturati dopo la dichiarazione di fallimento.......................... Accertamento concorsuale del mancato pagamento dei canoni ...................................... Inadempimento del curatore e risoluzione del contratto ....................................................... La morosità del curatore e l’azione di sfratto per morosità .................................................. 159 159 160 161 161 162 Simulazione processuale ................................................................................................................................... Ricorso per ammissione allo stato passivo fallimentare di crediti derivanti da contratto di locazione .................................................................................................................................... Atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ................................................................................................................................................................... Avviso di intimazione di sfratto e citazione per la convalida (art. 660 co. 7 c.p.c.). Ricorso per l’insinuazione tardiva allo stato passivo fallimentare di crediti derivanti da contratto di locazione .............................................................................................................. 163 6 164 166 169 172 LA LOCAZIONE SENZA UN CONTRATTO SCRITTO O LOCAZIONE DI FATTO La questione .................................................................................................................................................................. 175 Analisi dello scenario ........................................................................................................................................... 176 Inquadramento strategico ............................................................................................................................... Cenni sul procedimento locatizio ex art. 447-bis c.p.c. .............................................................. Gli atti introduttivi e l’udienza di trattazione del procedimento locatizio............... Le peculiarità dell’attività istruttoria del procedimento locatizio .................................... La pronuncia della sentenza nel rito locatizio .................................................................................. Il procedimento di mediazione obbligatoria ..................................................................................... Conclusioni ..................................................................................................................................................................... 178 178 180 182 183 184 187 Mappa della giurisprudenza .......................................................................................................................... Procedimento di sfratto e contratto di locazione verbale ...................................................... Introduzione del giudizio locatizio con l’atto di citazione ..................................................... Il principio dell’ultrattività del rito ............................................................................................................. La competenza nel procedimento locatizio ........................................................................................ Violazione della vocatio in ius e costituzione del convenuto............................................... Inammissibilità della domanda riconvenzionale per mancata fissazione di una nuova udienza ...................................................................................................................................................... Decadenze istruttorie a carico del convenuto ................................................................................... Emendatio libelli e divieti .................................................................................................................................. Poteri istruttori del giudice e discrezionalità ..................................................................................... Rilevanza delle informazioni assunte dalle associazioni di categoria ........................... Ordinanza anticipatoria di condanna al pagamento di somme non contestate .. Mediazione e condizione procedibilità della domanda giudiziale .................................. Assenza dall’incontro di mediazione senza giustificato motivo ........................................ Onere del tentativo di mediazione ............................................................................................................ Mediazione e domanda riconvenzionale .............................................................................................. 187 187 188 189 190 190 191 191 192 192 193 193 194 195 195 196 XI Indice Verbale mediazione ed omologa................................................................................................................. 197 Simulazione processuale ................................................................................................................................... L’istanza di mediazione ....................................................................................................................................... Ricorso ai sensi dell’art. 447-bis c.p.c. ....................................................................................................... La controparte ............................................................................................................................................................. Comparsa di costituzione in opposizione a ricorso ex art 447-bis c.p.c. ...................... 197 197 200 203 204 7 IL PROCEDIMENTO DI LICENZA PER FINITA LOCAZIONE PRIMA DELLA SCADENZA DEL CONTRATTO La questione .................................................................................................................................................................. 209 Analisi dello scenario ............................................................................................................................................. 210 Inquadramento strategico ............................................................................................................................... Il contenuto dell’intimazione di licenza per finita locazione ............................................... La notifica dell’intimazione .............................................................................................................................. Il contratto di locazione transitorio ........................................................................................................... Conclusioni ..................................................................................................................................................................... 212 212 214 217 220 Mappa della giurisprudenza .......................................................................................................................... Il procedimento di intimazione di licenza per finita locazione .......................................... Convalida per licenza per finita locazione e spese legali......................................................... La legittimazione attiva ....................................................................................................................................... La legittimazione passiva.................................................................................................................................... Vizi dell’atto di intimazione di licenza per finita locazione .................................................. Sospensione dei termini durante il periodo feriale ...................................................................... La notifica dell’atto di intimazione ............................................................................................................ L’avviso ex art. 660, co. 7, c.p.c. ..................................................................................................................... Il contratto di locazione transitorio ........................................................................................................... Contratto di locazione transitorio ed onere della prova.......................................................... Mancanza delle esigenze abitative transitorie e contratto al tipo ordinario.......... 221 221 222 222 223 223 224 225 227 228 229 229 Simulazione processuale ................................................................................................................................... Atto di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida ................................................................................................................................................................... La controparte ............................................................................................................................................................. Comparsa di costituzione in opposizione ad atto di intimazione di licenza per finita locazione .................................................................................................................................................... Verbale di mediazione negativo per l’assenza del convenuto ............................................ 230 8 231 234 235 242 IL DINIEGO DI RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DI UN IMMOBILE ADIBITO AD USO ABITATIVO La questione .................................................................................................................................................................. 245 Analisi dello scenario ........................................................................................................................................... 246 Inquadramento strategico ............................................................................................................................... L’erronea indicazione nella disdetta della data di scadenza della locazione.......... 249 249 XII Indice L’obbligo della motivazione del diniego di rinnovo .................................................................... Il contratto di locazione ricondotto all’art. 13, l. 431/1998 .................................................... Conclusioni ..................................................................................................................................................................... 250 Mappa della giurisprudenza .......................................................................................................................... Il diniego di rinnovazione con atto di sfratto o licenza per finita locazione .......... Nullità ed inefficacia della disdetta ........................................................................................................... Erronea disdetta prima della data di scadenza reale .................................................................. Erronea disdetta dopo la data di scadenza reale ........................................................................... L’accertamento della data di scadenza del contratto ................................................................. Effetti della disdetta non motivata ............................................................................................................ Inammissibilità del motivo generico nel diniego di rinnovo alla prima scadenza.. Precisazione del soggetto beneficiario ................................................................................................... L’invalidità dell’indicazione di una pluralità di intenzioni ..................................................... Impossibilità di specificare il motivo del diniego di rinnovo ................................................. Possibilità di realizzazione dell’intento perseguito ...................................................................... Diniego di rinnovazione del contratto e procedimento di convalida di sfratto ... Ipotesi di novazione del contratto di locazione .............................................................................. 253 Simulazione processuale ................................................................................................................................... Atto di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida ................................................................................................................................................................... Comparsa di costituzione in opposizione a licenza di convalida per finita locazione ................................................................................................................................................................... La proposta conciliativa ex art 185-bis c.p.c........................................................................................ Accordo transattivo ................................................................................................................................................. 9 251 252 253 254 255 255 256 257 257 259 259 259 260 261 261 262 262 265 272 273 IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO NEL RAPPORTO DI LOCAZIONE D’OPERA EX ART. 659 C.P.C. La questione .................................................................................................................................................................. 277 Analisi dello scenario ............................................................................................................................................. 278 Inquadramento strategico ............................................................................................................................... Il procedimento di sfratto per contratto di locazione d’opera ........................................... Conclusioni ..................................................................................................................................................................... 280 Mappa della giurisprudenza .......................................................................................................................... La locazione d’opera .............................................................................................................................................. Sfratto per contratto di locazione d’opera .......................................................................................... 283 Simulazione processuale .................................................................................................................................... Atto di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida ai sensi dell’art. 659 c.p.c.................................................................................................... La controparte ............................................................................................................................................................. Comparsa di costituzione in opposizione ad atto di intimazione di licenza per finita locazione ex art. 659 c.p.c............................................................................................................ 285 280 282 283 284 286 289 290 XIII Indice 10 IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITÀ NELL’IPOTESI DI SUBLOCAZIONE La questione ................................................................................................................................................................ 299 Analisi dello scenario ........................................................................................................................................... 300 Inquadramento strategico ............................................................................................................................... La sublocazione di immobili adibiti ad uso abitativo .................................................................. I rapporti tra il locatore e il subconduttore......................................................................................... La sublocazione ed il procedimento di convalida di sfratto .................................................. Conclusioni ..................................................................................................................................................................... 303 303 304 307 309 Mappa della giurisprudenza .......................................................................................................................... Carattere derivato del diritto del subconduttore ........................................................................... La limitata autonomia della sublocazione ........................................................................................... Effetti della mancata comunicazione della sublocazione parziale .................................. La gravità della violazione del divieto di sublocazione ............................................................. Conseguenze alla violazione del divieto di sublocazione ....................................................... L’obbligo di comunicazione formale della sublocazione ......................................................... Cessione o sublocazione di azienda e successione nel contratto....................................... La sublocazione senza la cessione di azienda .................................................................................... La natura giuridica dell’azione diretta del locatore verso il subconduttore ............ Le obbligazioni del subconduttore ............................................................................................................ Il pagamento diretto del canone ................................................................................................................. Il regime delle eccezioni ...................................................................................................................................... Effetti del contratto di locazione nei confronti del subconduttore ................................ Gli effetti della sentenza resa tra le parti dell’originario contratto ............................... La sublocazione ed il procedimento di convalida di sfratto .................................................. 310 310 310 310 311 312 312 313 313 314 314 315 315 315 316 318 Simulazione processuale ................................................................................................................................... Atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ................................................................................................................................................................... La controparte ............................................................................................................................................................. Comparsa di costituzione in opposizione ad atto di sfratto per morosità ................ La posizione del subconduttore .................................................................................................................... Comparsa di intervento volontario ex art. 105 c.p.c. ................................................................... 319 XIV 320 323 325 328 329
