Perizia

Perizia EPURATA
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E
TRIBUNALE DI FIRENZE
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
G.E. Dott. ANDREA RICCUCCI
CAUSA N. DI RUOLO 155/2006
PROMOSSA DA
RE
MPS GESTIONE CREDITI BANCA S.P.A., con sede in Siena, piazza
Salimbeni, 3
CONTRO
FI
XXX, nata a XXX il XXX e residente a XXX
*****
Con provvedimento del 09/01/2007, il sottoscritto arch. Alberto Tozzi, nato a
G
XXX il XXX con studio in Firenze, via L. Einaudi n. 3/A, iscritto all’albo degli
Architetti della Provincia di Firenze con il n. 4967, è stato nominato C.T.U.
VE
nella procedura esecutiva di cui sopra e convocato nell’udienza del
14/02/2007, dove, previo giuramento di rito, Gli veniva conferito dal Giudice
Esecutore l’incarico di rispondere ai seguenti quesiti :
IS
1) Identificazione dei beni oggetto di pignoramento precisando:
-
i confini ed i dati catastali, verificandone la corrispondenza con quelli
indicati nell’atto di pignoramento;
-
gli estremi dell’atto di pignoramento specificando se lo stesso riguardi
la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei
comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie,
usufrutto);
-
estremi dell’atto di provenienza segnalando eventuali acquisti mortis
causa non trascritti.
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2) Descrizione sommaria dei beni oggetto del pignoramento,
3) Individuazione dello stato di possesso dei beni, se occupati da terzi e
in base a quale titolo.
4) Verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri anche di natura
condominiale che resteranno a carico dell’acquirente, quali:
domande giudiziali sequestri ed altre trascrizioni;
-
debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 d.att.c.civ.
-
atti di asseveramento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti
RE
-
-
FI
di prelazione
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa
coniugale;
altri pesi o limitazioni d’uso (oneri reali,obbligazioni propetr rem,
G
-
servitù, uso, abitazione)
VE
5) Verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri anche di natura
condominiale che saranno cancellati e, comunque, non saranno
opponibili all’acquirente, al momento della vendita , con relativi oneri di
IS
cancellazione a carico della procedura.
6) Verificare la regolarità edilizia ed urbanistica, nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità, segnalando eventuali difformità urbanistiche,
edilizie e catastali.
-
Per le opere abusive si pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi
delle L. 47/85 e 724/94 e sui relativi costi;
-
Fornisca notizie di cui all’art. 40 L.47/85 ed all’art. 46 del D. Lvo
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Indichi gli estremi concessione edilizia o permesso di costruire e di
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-
eventuale concessioni a sanatoria e relativi costi ovvero dichiari che
la costruzione è iniziata prima del 01/09/1967
7)
Indicare il valore del bene sia libero che occupato indicando:
a) il valore di mercato
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b) il prezzo a base d’asta
8) Indicare in caso di pignoramento di quota e di bene indiviso.
a) il valore di mercato sia dell’intero che della quota pignorata
FI
b) se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue
caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare
non divisibile in natura
10)
G
9) Indicare il regime impositivo della vendita
Riepilogo in caso di più lotti riportando in sintesi la descrizione fisica,
VE
la situazione di locazione, l’individuazione catastale sintetica, il prezzo a
base d’asta.
1)
IDENTIFICAZIONE DEI BENI.
IS
I beni oggetto della presente procedura sono i seguenti:


Appartamento posto nel Comune di Figline Valdarno, località
S. Biagio, in via G. Pilati n. 22 piano secondo (All.1).
Box auto, posto nel Comune di Figline Valdarno, località S.
Biagio, in via G. Pilati n. 22 piano terra (All.2).
 Confini
via Pilati, parti condominiali, salvo se altri.
 Dati catastali
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Figline Valdarno nel seguente modo :
Appartamento (All.3).:
Dati identificativi:
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I beni sopra elencati risultano iscritti al Catasto Urbano del Comune di
Foglio 20, particella 180, sub. 203,
Dati classamento: categoria A/2, classe 4, consistenza 5,5 vani,
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rendita € 511,29
Indirizzo: via Gaetano Pilati, piano 2.
Box auto (All.4).:
Foglio 20, particella 180, sub. 202,
FI
Dati identificativi:
Dati classamento: categoria C/6, classe 4, consistenza 44 mq., rendita
€ 213,61
G
Indirizzo: via Gaetano Pilati, piano T.
VE
Intestazione (appartamento e box auto):
-
XXX, nata a XXX il XXX, usufrutto per 1000/1000
-
XXX, nata a XXX il XXX, proprietà per 1000/1000
Si precisa che la sig.ra XXX è deceduta in data XXX.
IS
 Corrispondenza con l’atto di pignoramento
Nell’atto di pignoramento del 11/04/2006, per l’identificazione dei beni,
anziché i dati catastali, sono riportati i numeri di denuncia di
costituzione all’UTE di Firenze del 11/11/1981, rispettivamente n.
34025 per l’appartamento e n. 34021 per il box auto. È, inoltre,
identificata l’area su cui insiste il fabbricato al N.C.T. nel foglio 20, part.
180 porzione b.
 Atto di pignoramento
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Reg. Part. n. 6501 del 19/05/2006, atto di pignoramento immobiliare
del 11/04/2006, rep. n. 3022, a favore della Banca Monte dei Paschi di
Siena S.p.a., contro XXX, sulla piena proprietà dei beni sopra descritti.
 Atto di provenienza
I beni sono pervenuti a XXX da XXX in seguito ad atto di
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compravendita, ai rogiti notaio XXX di Firenze del 01/12/1981,
repertorio 143380, fasc.17833, registrato a Firenze al n. 10918,
trascritto in data 22/12/1981 al n. 10980 del registro particolare.
FI
2) DESCRIZIONE DEI BENI
Appartamento
Porzione di piccolo fabbricato condominiale ed, esattamente, l’appartamento
G
posto al piano secondo a sinistra sul pianerottolo per chi percorre le scale
VE
condominiali. È costituito da ingresso-soggiorno con camino in muratura,
cucina-tinello, disimpegno, due camere, servizio igienico e tre balconi.
Superficie utile:
mq. 92 circa.

n.3 balconi per un totale di circa mq. 18.
IS

Sup. commerciale (al netto dei muri perimetrali esterni)

mq. 96 circa.
L’edificio, cui l’unità immobiliare appartiene, si trova in località S. Biagio in
una zona di edificazione abbastanza recente (All.5). È un piccolo condominio
costituito da n. 4 appartamenti, due per piano, posti ai piani primo (terra
rialzato) e secondo, mentre al piano terra ci sono le autorimesse. La
struttura è in cemento armato con copertura a falde. I prospetti sono
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intonacati con le ringhiere dei balconi in ferro. È il primo di due fabbricati con
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uguali caratteristiche posti all’interno del medesimo lotto.
Lo stato di manutenzione dell’appartamento è buono.
I pavimenti sono tutti in cotto ad eccezione che nelle camere, dove c’è
parquet di olivo, e nel bagno, piastrellato con mattonelle in ceramica. Le
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terrazze sono piastrellate con mattonelle in gres.
Le finestre sono in legno, con vetro camera e protette da avvolgibili in
plastica, così come pure in legno sono le porte interne e quella di ingresso.
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L’impianto di riscaldamento è singolo alimentato a metano, con caldaia
posizionata su uno dei balconi, con radiatori in ghisa.
L’edificio è, inoltre, dotato di impianto di smaltimento con fossa biologica
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Box auto
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tricamerale collegata alla fognatura pubblica.
È costituito da un unico vano, di mq. 40 circa, con apertura basculante
esterna in ferro e finestra con infisso sempre in ferro. Il pavimento è in
piastrelle di gres. Vi si accede, oltre che dall’esterno, anche dal vano scale
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condominiale mediante una porta in ferro. All’interno sono presenti un
camino in muratura posizionato in un angolo ed un lavandino sotto la
finestra.
3) STATO DI POSSESSO.
La piena proprietà dei beni oggetto di pignoramento spetta all’esecutata
XXX, in quanto la madre XXX è deceduta in data XXX.
L’appartamento è attualmente occupato dal Sig. XXX e dalla moglie in virtù
del contratto di locazione (All.6) tra XXX, locatore, e XXX, locatario. La
durata del contratto è di quattro +quattro anni con decorrenza dal
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01/12/1996. Con lo stesso contratto la sig.ra XXX concedeva al sig. XXX
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l’uso della parte retrostante del garage con accesso esclusivamente dalla
scala condominiale. Da indagini condotte all’Anagrafe Tributaria mediante
l’Ufficio del Registro di Figline Valdarno, il contratto non risulta registrato.
4) FORMALITA’ CHE RESTANO A CARICO DELL’ACQUIRENTE
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1) Reg. Part. n. 6449 del 02/07/1996, atto di donazione ricevuto dal notaio
XXX di Arezzo il 27/06/1996 al rep. 287276 con il quale la sig.ra XXX
donava alla sig.ra XXX il diritto di usufrutto sui beni oggetto di perizia.
usufrutto si è estinto.
FI
Tuttavia, poiché la sig.ra XXX è deceduta in data XXX, il diritto di
5) FORMALITA’ NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE
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Le seguenti formalità saranno cancellate al momento della vendita o,
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comunque, non saranno opponibili all’acquirente:
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
2) Reg. Part. n. 6501 del 19/05/2006, atto di pignoramento immobiliare del
11/04/2006, rep. n. 3022, a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena
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S.p.a., contro XXX, sulla piena proprietà dei beni sopra descritti.
ISCRIZIONI IPOTECARIE
1) Reg. Part. 1371 del 23/07/1993 ipoteca volontaria derivante da
concessione a garanzia di mutuo per £. 450.000.000 a favore del Monte
dei Paschi Fondiario e Opere Pubbliche S.p.A. contro XXX, nata a XXX il
XXX, per la piena proprietà, in forza di atto per notaio XXX di S. Giovanni
V.no in data 14/07/1993 rep. n. 14933/2859, registrato a Montevarchi il
22/07/1993 al n. 592, gravante sui beni oggetto di perizia.
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2) Reg. Part. 2298 del 31/10/1997 ipoteca volontaria derivante da
concessione a garanzia di mutuo per £ 200.000.000 a favore della Banca
Toscana S.p.A. contro XXX per la nuda proprietà e contro XXX per
l’usufrutto, in forza dell’atto di mutuo concesso alla società “XXX” con
sede in XXX, per notaio XXX di Figline V.no in data 28/10/1997 rep. n.
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14335, gravante sui beni oggetto di perizia.
Si precisa che la sig.ra XXX è deceduta in data XXX
3) Reg. Part. 360 del 04/02/2003 ipoteca volontaria derivante da
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concessione a garanzia di mutuo per € 390.000.000 a favore della Banca
Antoniana Popolare Veneta S.p.A. contro XXX per la piena proprietà, in
forza dell’atto notaio XXX di Figline V.no in data 31/01/2003 rep. n.
G
36924/4036, gravante sui beni oggetto di perizia.
6) REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA
VE
Ai sensi dell’art. 40 della Legge 47/85 e successive modifiche ed
integrazioni, il fabbricato, di cui fa parte il bene in oggetto, è stato costruito
con concessione edilizia n.79 del 28/05/1977 e successiva variante in corso
IS
d’opera n. 47 del 02/04/1981 (All.7), entrambe rilasciate a nome del
costruttore XXX In data 04/01/1985 è stato rilasciato permesso di abitabilità
n. 2 (All.8).
Dal sopralluogo effettuato, risultano le seguenti difformità rispetto ai progetti
sopra citati:
-
Dimensione del ripostiglio, adiacente alla zona di cottura, che risulta
più piccolo rispetto anche a quanto riportato nella planimetria
catastale.
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Camino in muratura presente nel soggiorno che non risulta riportato
neppure nella planimetria catastale.
-
Camino in muratura presente nel box auto che non risulta riportato
neppure nella planimetria catastale.
-
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-
Gli spazi condominiali risultano leggermente difformi da quanto
RE
riportato in concessione.
Tali difformità potranno, comunque, essere facilmente sanate mediante una
richiesta di accertamento di conformità ex art. 140 della L.R.T. 01/2005, con
per le opere esterne.
7) VALORE DEI BENI
FI
il pagamento di oneri pari a circa € 516.00 per le opere interne e € 516,00
G
a) Valore di mercato.
VE
I beni si trovano nel Comune di Figline Valdarno, a nord del centro storico, in
una zona di recente edificazione, classificata dal vigente Regolamento
urbanistico in zona B1, ovvero area di edilizia residenziale oltre due piani e
mista con prevalenza di condomini.
IS
L’unità immobiliare è in buono stato di manutenzione.
L’individuazione del più probabile valore di mercato di un immobile, oggi, non
è più codificata da formule matematiche in quanto, negli anni, si sono
verificati eventi che hanno rivoluzionato il mercato immobiliare e la teoria su
cui si basava l’estimo; la capitalizzazione della rendita non è più attuabile ed
il valore che un dato immobile assume, in una data località, in un
determinato periodo di tempo, è frutto della concomitanza di una serie di
variabili ognuna delle quali difficilmente quantificabile. Si ritiene, pertanto, di
procedere utilizzando il metodo di stima sintetico-comparativo in modo da
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ottenere una valutazione, per unità di superficie, mediante un’analisi
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comparata con beni immobili compravenduti nell’ultimo periodo aventi
caratteristiche simili a quello in esame nella stessa zona.
Ad oggi, quindi, i prezzi nel Comune di Figline Valdarno, riferiti al metro
quadrato commerciale, sulla base di quotazioni correnti, per beni con
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caratteristiche analoghe, sono stimati in :
 €/mq. 1.500,00/2.100,00 per abitazioni in buono stato di conservazione ;
 €/mq. 600,00/800,00 per box auto.
FI
I prezzi unitari a mq. variano, comunque, in funzione della disposizione degli
ambienti, della funzionalità degli impianti, dello stato di manutenzione, della
grandezza totale dell’unità immobiliare considerata e delle sue dotazioni.
G
Pertanto, in base a quanto sopra espresso, per la determinazione del valore
VE
sopra indicato sono stati presi in considerazione i seguenti elementi:
Zona: Comune di Figline Valdarno, zona S.Biagio
Destinazione: civile abitazione con annesso box auto.
Piano: piano secondo.
IS
Rifiniture: buone.
Stato di manutenzione: buono anche se necessitante di normali opere di
manutenzione ordinaria.
Accessibilità: piano secondo senza presenza di ascensore.
Luminosità: buona.
Disponibilità: occupato dal sig. XXX e consorte con contratto di locazione
non registrato.
Dotazioni: tre balconi con superficie totale di mq.18
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Situazione Urbanistica: piccole difformità dalla concessione edilizia sanabili
con accertamento di conformità ex art. 140 della L.R.T. 01/2005.
Premesso quanto sopra, si stima il più probabile valore di mercato dei beni
in oggetto nel modo seguente :
Unità immobiliare
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sup. commerciale mq.96 x €/mq.2.000,00= € 192.000,00
VALORE DI MERCATO
Box auto
€ 192.000,00
VALORE DI MERCATO
FI
superficie mq.40 x €/mq.600,00= € 24.000,00
VALORE DI MERCATO unita’ + box auto
€
24.000,00
€ 216.000,00
G
b) prezzo a base d’asta
VE
Tenuto conto dei meccanismi d’asta quali il pagamento in contanti, la piena
dichiarazione, il deposito per partecipare, la difficoltà di visionare il bene, si
ritiene che il prezzo a base d’asta possa essere dato dal valore di mercato
svalutato del 10%.
€ 194.400,00
VALORE A BASE D’ASTA (arrotondato)
€ 195.000,00
IS
€ 216.000,00 x 0,90 =
8) PIGNORAMENTO DI BENE INDIVISO
a) Si precisa alla sig.ra XXX spetta la piena proprietà dei beni dal momento
che l’usufrutto si è estinto con la morte della sig. XXX in data XXX
b) Trattasi di due beni distinti ovvero un appartamento ed un box auto, che
potrebbero anche essere venduti singolarmente.
9) REGIME IMPOSITIVO DELLA VENDITA
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Si precisa che il trasferimento dei beni in oggetto sarà assoggettato
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all’imposta del registro e non soggetta ad I.V.A. in quanto proprietà di
soggetti privati.
Firenze, lì 26/04/2007
Il Consulente Tecnico d’Ufficio
RE
arch. Alberto Tozzi
FI
Allegati :
1. Planimetria catastale appartamento.
2. Planimetria catastale box auto.
G
3. Visura catastale N.C.E.U. appartamento
VE
4. Visura catastale N.C.E.U. box auto
5. Estratto foglio di mappa Foglio n. 20 part. 180 del Comune di Figline
Valdarno.
6. Contratto di affitto.
IS
7. Variante in corso d’opera n. 47del 02/04/1981.
8. Permesso di abitabilità n. 2 del 04/01/1985.
Documentazione fotografica.
Si allegano, inoltre, avvisi di ricevimento delle Racc.A/R relative all’inizio
delle operazioni peritali, attestazione invio copia perizia al creditore
procedente, copia semplice e su supporto informatico della perizia nonchè
fascicolo di parte avuto in consegna alla nomina.
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