Prestito Vitalizio Ipotecario

PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO
Nella Gazzetta Ufficiale, del 16 febbraio 2016 n. 38, è stato pubblicato il Regolamento del Ministro
dello sviluppo economico, decreto 22 dicembre 2015, n.226, recante norme in materia di disciplina
del prestito vitalizio ipotecario . Tale Regolamento è stato adottato così come prescritto dall’art. 11quaterdecies, comma 12 quinquies , del Decreto-legge, 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con
modificazioni, dalla Legge, 2 dicembre 2005, n. 248, come modificato dall’art. 1, comma 1, della
Legge, 2 aprile 2015, n. 44.
Con l’entrata in vigore del predetto regolamento diventa definitivamente operativa la disciplina in
tema di prestito vitalizio ipotecario di cui alla Legge, 2 aprile 2015, n. 44, la quale aveva assegnato
proprio a tale regolamento il compito di delineare la disciplina di attuazione della normazione di
rango primario .
I singoli articoli del Regolamento del Ministro dello sviluppo economico, n. 226-2015, di
attuazione della Legge, 2 aprile 2015, n. 44, e gli aspetti di maggiore interesse.
Art. 1 Definizioni
1. Ai fini del presente regolamento si intende per:
a) “legge”: il decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2
dicembre 2005, n. 248, come modificato dall’articolo 1, comma 1, della legge 2 aprile 2015, n. 44;
b) “finanziamento”: il prestito vitalizio ipotecario di cui al comma 12 dell’articolo 11-quaterdecies
della legge;
c) “immobile”: l’immobile residenziale e le relative pertinenze oggetto di iscrizione ipotecaria a
garanzia del prestito vitalizio ipotecario, ai sensi del comma 12-quater dell’articolo 11quaterdecies della legge;
d) “soggetto finanziato”: la persona fisica o le persone fisiche sottoscrittrici del contratto di
prestito vitalizio ipotecario;
e) “soggetto richiedente”: la persona fisica o le persone fisiche che chiedono di sottoscrivere il
contratto di prestito vitalizio ipotecario;
f) “finanziatore”: il soggetto, di cui al comma 12 dell’articolo 11-quaterdecies della legge,
erogante il prestito vitalizio ipotecario;
g) “cap”: l’eventuale soglia massima del tasso variabile che non può essere superata.
L’art. 1 del regolamento contiene le definizioni degli elementi enunciati nella normativa primaria.
Per ciò che attiene alle parti contraenti - fra gli aspetti maggiormente significativi del Regolamento
del Ministro dello sviluppo economico - bisogna considerare quelli relativi ai requisiti soggettivi
delle parti contraenti, vale a dire il soggetto finanziatore, da un lato, ed il soggetto finanziato,
dall’altro.
In particolare la lett. f) dell’art. 1 del Regolamento in commento chiarisce che per soggetto
“finanziatore” si intende: «il soggetto, di cui al comma 12 dell’art. 11-quaterdecies della Legge,
erogante il prestito vitalizio ipotecario», quindi, le Banche nonché gli intermediari finanziari, di cui
all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, e successive
modificazioni .
O ancora la lett. d) del medesimo articolo prevede che per “soggetto finanziato” si intende «la
persona o le persone fisiche sottoscrittrici del contratto di prestito vitalizio».
Per quanto riguarda il bene oggetto di iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio, l’art.
1, sotto la lettera c), precisa che per “immobile” si intende: l’immobile residenziale e le relative
pertinenze oggetto di iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio ipotecario di cui al
comma 12, quater dell’art. 11-quaterdecies della Legge.
Ora, il riferimento agli immobili residenziali sembra lasciare intendere che oggetto dell’iscrizione
ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio ipotecario possano essere soltanto gli immobili aventi la
destinazione urbanistica di civile abitazione . Anche se l’utilizzo del termine “residenziale” lascia
aperto il dubbio se, oltre alla destinazione urbanistica di civile abitazione, la norma richieda che si
tratti anche di immobile destinato a residenza principale o a dimora abituale del soggetto
finanziato, oppure se oggetto di iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito vitalizio possa essere
anche un diverso immobile, ad esempio la casa di villeggiatura, sempre di proprietà del soggetto
finanziato. In altri termini, resta da stabilire se il termine “residenziale” debba essere inteso nella
sua accezione di civile abitazione , oppure se debba farsi rinvio al concetto codicistico di residenza
principale oppure di dimora abituale .
Ancora, il riferimento agli immobili “residenziali” porta a chiedersi se oggetto di iscrizione
ipotecaria possano essere soltanto gli immobili ultimati, oppure anche gli immobili in corso di
costruzione. Mentre, sembra più difficile immaginare che si possa chiedere un prestito vitalizio
ipotecario soltanto in base al solo permesso di costruire, con ipoteca accesa sul terreno, dove, in
caso di morte del soggetto finanziato prima dell’ultimazione dell’immobile, la vendita finirebbe per
avere ad oggetto il medesimo terreno.
Art. 2 Regole per l’offerta al pubblico dei prestiti vitalizi ipotecari, trasparenza e certezza
dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra
spesa dovuta
1. Nel contratto di finanziamento sono presenti, secondo la scelta effettuata dal soggetto
finanziato ai sensi dell’articolo11-quaterdecies, comma 12-bis, della legge, anche in allegato al
contratto stesso due prospetti esemplificativi, chiamati “Simulazione del piano di
ammortamento”, che illustrano il possibile andamento del debito nel tempo, evidenziando anno
per anno separatamente il capitale e gli interessi, uno applicando il tasso contrattuale al
momento della stipula del prestito vitalizio ipotecario, e l’altro simulando al terzo anno dalla
stipula del contratto di prestito ipotecario vitalizio uno scenario di rialzo dei tassi di interesse non
inferiore a 300 punti base rispetto al tasso vigente al momento della stipula del contratto o, se ha
un valore inferiore a questa ipotesi, all’eventuale cap previsto dal contratto. I prospetti devono
avere una durata minima pari alla differenza tra l’età del soggetto finanziato più giovane e 85 anni
e comunque non inferiore a 15 anni, ed includere tutti gli oneri dovuti al finanziatore al momento
della stipula.
2. Il prospetto può essere unico quando il finanziamento e’ stipulato ad un tasso fisso e si fa
riferimento al tasso fisso previsto contrattualmente.
3. E’ fatto assoluto divieto al finanziatore di esigere il pagamento delle spese sostenute per le
attività svolte dal finanziatore nell’ipotesi in cui il soggetto richiedente decide di non sottoscrivere
il finanziamento.
4. La documentazione precontrattuale che il finanziatore consegna al soggetto richiedente è la
medesima prevista per i mutui ipotecari dalle “Disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei
servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti” della Banca
d’Italia del 29 luglio 2009, pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana n. 217 del
18 settembre 2009, e successive modificazioni, in quanto applicabili. E’ fatto, altresì, obbligo al
finanziatore di consegnare gratuitamente al soggetto richiedente, almeno 15 giorni prima
dell’eventuale stipula del contratto, un prospetto informativo contenente in modo chiaro le
seguenti informazioni minime:
a) l’importo finanziato con la corrispondente indicazione della percentuale del valore di perizia
dell’immobile dato in garanzia;
b) l’indicazione della somma che sarà erogata al soggetto finanziato al netto delle imposte e di
tutti i costi legati al finanziamento, compresi quelli di istruttoria, notarili, della perizia estimativa e
della polizza assicurativa.
5. Deve sempre essere garantito il diritto per il soggetto finanziato di acquistare liberamente la
obbligatoria polizza assicurativa sull’immobile anche da un soggetto diverso dal finanziatore.
6. E’ fatto obbligo al finanziatore di inviare con periodicità annuale al soggetto finanziato un
resoconto riportante dettagliatamente gli importi costituenti il capitale finanziato e quelli
costituenti il capitale da restituire a scadenza, ai sensi delle “Disposizioni di trasparenza delle
operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti”
della Banca d’Italia del 29 luglio 2009, pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana
n. 217 del 18 settembre 2009, e successive modificazioni, in quanto applicabili.
7. Nel caso in cui il soggetto finanziato, al momento della stipula del finanziamento, risulta
coniugato, ovvero convivente more uxorio da almeno un quinquennio documentato attraverso la
presentazione di un certificato di residenza storico, e nell’immobile posto a garanzia risiedano
entrambi i coniugi o conviventi more uxorio, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi
anche se l’immobile è di proprietà di uno solo di essi, purché’ i requisiti di età previsti dall’articolo
11-quaterdecies, comma 12, della legge siano posseduti da entrambi i sottoscrittori.
L’art. 2 del Regolamento - rubricato “Regole per l’offerta al pubblico dei prestiti vitalizi ipotecari,
trasparenza e certezza dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento, degli
interessi e di ogni altra spesa dovuta” - vuole realizzare il giusto equilibrio tra le esigenze di
trasparenza, consapevolezza e di tutela del consumatore, da un lato, e la necessità di creare un
prodotto “appetibile” nel mondo finanziario , dall’altro. A tal fine, l’art. 2 fissa le regole che il
finanziatore deve rispettare nell’offerta al pubblico del prestito vitalizio, tra cui, tra l’altro, la
trasparenza e la certezza dell’importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento degli
interessi e di ogni altra spesa dovuta al finanziatore.
Entrando nel dettaglio, nel primo comma di tale articolo, si prevede che al contratto di
finanziamento devono essere allegati due prospetti esemplificativi, chiamati “Simulazione del
piano di ammortamento”, nei quali devono essere illustrati tanto il possibile andamento del debito
tempo, quanto gli oneri dovuti al soggetto finanziatore all’atto della stipula del contratto di prestito
vitalizio ipotecario. Tali prospetti devono avere una durata minima pari alla differenza tra l’età del
soggetto finanziato più giovane e 85 anni (età media di vita degli italiani, secondo gli indici Istat), e
comunque una durata non inferiore a 15 anni.
Tale scelta - come si legge nella Relazione illustrativa allo schema di Regolamento del Ministro dello
Sviluppo economico - è diretta ad «assicurare una maggiore comprensione e consapevolezza da
parte del soggetto finanziato in merito alla caratteristiche del finanziamento, e, quindi, la piena
conoscenza dell’evoluzione della propria situazione debitoria e la consequenziale adozione di una
decisione consapevole».
Sul punto, poi, l’amministrazione non ha accolto l’invito del Consiglio di Stato - espresso nel parere
del 16 ottobre 2015, n. 2791 - di evidenziare nelle “regole di offerta al pubblico dei prestiti vitalizi
ipotecari” “anche gli effetti dell’eventuale anticipata estinzione nei confronti degli eredi “, in modo
da rendere il soggetto finanziato e i suoi eventuali aventi causa edotti nella maniera più ampia
possibile delle conseguenze tecnico-giuridiche connesse con la fattispecie de qua. Secondo
l’Amministrazione: «1) in primo luogo, non sembrerebbe logico inserire nel prospetto – che è un
documento economico che indica l’andamento del debito nel tempo – un’informazione
strettamente giuridica relativa alle conseguenze tecnico giuridiche dell’esercizio dell’estinzione
anticipata. Tale informazione appare attinente più a profili “normativi” che “economici” del
finanziamento; 2) in secondo luogo, i casi di estinzione anticipata sono ontologicamente
incompatibili con la figura dell’erede, in quanto si riferiscono ad ipotesi in cui il soggetto finanziato
è ancora in vita e non c’è, pertanto, un’apertura di successione».
Nei successivi commi dell’art. 2 l’Amministrazione ha poi avuto cura di:
- prevedere i casi in cui il prospetto di cui al comma 1 può essere unico (comma 2);
- vietare al finanziatore di esigere il pagamento delle spese precontrattuali laddove il soggetto
finanziato decida di non sottoscrivere più il contratto di prestito vitalizio ipotecario (comma 3);
- disciplinare la documentazione precontrattuale e le informazioni minime che obbligatoriamente il
finanziatore deve fornire al soggetto finanziato, prevedendo, altresì, che il regime di normativo di
riferimento, in quanto applicabile, è quello previsto in materia di mutui ipotecari (comma 4); ammettere che il soggetto finanziato possa acquistare la obbligatoria polizza assicurativa
sull’immobile anche da un soggetto diverso da quello finanziatore (comma 5);
- prescrivere che il soggetto finanziatore ha l’obbligo di consegnare annualmente al soggetto
finanziato un resoconto della proprio situazione debitoria (comma 6);
- prevedere la sottoscrizione del contratto da parte di entrambi in caso di coniugi o conviventimore uxorio da almeno un quinquennio (comma 7).
Rispetto alla disciplina appena prescritta, sarebbe da chiarire se la polizza assicurativa
sull’immobile, che la norma prescrive come obbligatoria al comma 5 dell’art. 2, costituisca un
requisito di validità oppure di efficacia del contratto di prestito di vitalizio. In altri termini,
bisognerebbe stabilire se la sua mancanza determini l’invalidità oppure l’inefficacia del contratto di
prestito vitalizio.
- la cointestazione del contratto di finanziamento: i profili problematici L’art. 2, al comma 7, disciplina l’ipotesi in cui, al momento della stipula del finanziamento, il
soggetto finanziato risulti coniugato oppure convivente more uxorio da almeno un quinquennio
documentato attraverso la presentazione di un certificato di residenza storico. Si prevede che, in
tal caso, il contratto debba essere sottoscritto da entrambi i soggetti, anche se l’immobile è di
proprietà di uno soltanto di essi, sempre che i requisiti di età previsti dall’art. 11-quaterdecies,
comma 12, della Legge siano posseduti da entrambi sottoscrittori. In buona sostanza, ai fini della
cointestazione del finanziamento , è necessario che i requisiti soggettivi siano posseduti da
entrambi i soggetti sottoscrittori, dovendo entrambi essere persone fisiche con una età superiore a
sessanta anni compiuti.
Se si tratta poi di soggetti conviventi more uxorio, è necessario che tale convivenza abbia una
durata pari ad almeno un quinquennio documentato attraverso la presentazione di un certificato di
residenza storico. Mentre, per quanto riguarda la titolarità del bene oggetto garanzia, la norma
non richiede che entrambi i soggetti siano titolari del bene, ammettendosi l’erogazione del
finanziamento anche se il bene è di esclusiva proprietà di uno soltanto di essi.
La predetta disposizione riconosce, quindi, la possibilità che il prestito vitalizio ipotecario venga
cointestato a più soggetti. Si tratta di una prescrizione particolarmente significativa per le sue
ricadute applicative, specie se interpretata in combinato disposto con quanto prescritto nel
successivo art. 3, comma 1, lett. a) del Regolamento (che, a tali fini, appare preferibile richiamare
fin da subito, rinviando più avanti per la trattazione degli altri aspetti dell’art. 3 del Regolamento).
L’art. 3, comma 1, lett. a) del Regolamento prevede, infatti, che, quando il finanziamento è
cointestato, la durata del prestito vitalizio è ancorata alla vita del più longevo dei due, nel senso
che il finanziatore potrà richiedere il rimborso integrale del finanziamento soltanto alla morte del
soggetto finanziato più longevo. In tal modo, dovrebbe considerarsi risolto anche ogni problema
relativo alla coesistenza della disciplina del prestito vitalizio ipotecario con il diritto di abitazione a
favore del coniuge superstite (art. 540, comma 2, c.c.) per il caso di finanziamento cointestato a
due coniugi, ai sensi dell’art. 2, comma 7, del Regolamento.
Resta a questo punto da chiedersi se, alla luce del quadro regolamentare fin qui descritto, la
cointestazione alla quale fa riferimento il Regolamento sia da considerarsi limitata alle sole ipotesi
di persone fisiche coniugate o conviventi-more uxorio, in virtù di una interpretazione restrittiva
degli artt. 1, lett. d), 2, comma 7, e 3, comma 1, lett. a) del Regolamento.
Tuttavia resta da stabilire se, in base a tali regole, siano ammessi al prestito vitalizio ipotecario:
i coniugi-nudi proprietari del bene oggetto di garanzia;
- i coniugi che abbiano donato a terzi (solitamente ai figli) la nuda proprietà del bene immobile,
riservandosi l’usufrutto, laddove questi ultimi si rendano disponibili a prestare il loro consenso alla
sottoscrizione di un contratto di prestito vitalizio ipotecario, e ad intervenire in atto quali terzi
datori di ipoteca quanto alla nuda proprietà;
- i coniugi separati senza addebito, parificati, a fini successori (artt. 548 e 585 c.c.), ai coniugi non
separati;
- i coniugi separati con addebito.
Minori dubbi sussistono riguardo alla opportunità di considerare fuori del perimetro applicativo
della norma i coniugi divorziati, in quanto l’intero meccanismo di funzionamento e di durata del
prestito cointestato, per come previsto nell’art. 2, comma 7, del presente Regolamento,
sembrerebbe essere concepito e giustificarsi rispetto ad una unione affettiva stabile fra coniugi
manente matrimonio.
Un ulteriore e diverso dubbio riguarda, poi, le conseguenze patologiche per il caso in cui, pur
rientrandosi nella ipotesi prevista dall’art. 2, comma 7, del presente Regolamento, l’atto venga
sottoscritto da uno soltanto dei coniugi (o conviventi more uxorio).
Art. 3 Casi e formalità che comportano una riduzione significativa del valore di mercato
dell’immobile
1. Il rimborso integrale del finanziamento in un’unica soluzione può essere richiesto dal
finanziatore nei seguenti casi:
a) al momento della morte del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato, tale
condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo;
b) se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento
sull’immobile dato in garanzia, in particolare:
1) nel caso in cui la proprietà dell’immobile, o una sua quota, è venduta o trasferita a qualsiasi
titolo, fatto salvo il caso di trasferimento mortis causa della proprietà, anche pro quota, in cui si
applica la lettera a);
2) salvo quanto previsto diversamente nel contratto, nel caso in cui è concesso un godimento
d’usufrutto, d’uso, di abitazione o un diritto di superficie in relazione all’immobile;
3) nel caso di concessione di servitù non presenti al momento della stipula del finanziamento; c)
qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d’ipoteca, atti compiuti con dolo o
colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile;
d) qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare
sull’immobile;
e) qualora siano apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale come
documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il
finanziatore, anche se con la necessaria autorizzazione o notificazione alle autorità competenti,
ovvero modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell’immobile;
f) qualora l’incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca
dell’abitabilità dell’immobile;
g) qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza nell’immobile,
ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si intendono i figli,
nonché’ il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che
convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi;
h) nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o, esecutivi di
importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in garanzia o
ipoteche giudiziali.
2. Tutte le spese necessarie alla dimostrazione dell’avveramento di una delle condizioni di cui al
comma 1 sono ad esclusivo carico del finanziatore.
L’art. 3 disciplina i casi e le formalità che comportano una riduzione significativa del valore
dell’immobile tale da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento. In
particolare, tale articolo ha individuato i casi che comportano il rimborso integrale del
finanziamento a causa di una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile.
A tale riguardo, si è previsto che il finanziatore possa chiedere il rimborso integrale del
finanziamento in un’unica soluzione in caso di morte del soggetto finanziato; e se il finanziamento
è cointestato, tale condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più
longevo.
Ulteriori cause di rimborso integrale del finanziamento sono poi rappresentate:
- dal trasferimento, in tutto o in parte della proprietà del bene, salvo si tratti di trasferimenti a
causa di morte, per i quali si applica la regola poc’anzi descritta;
- dalla costituzione di un diritto reale (d’usufrutto, d’uso, di abitazione, di superficie) sull’immobile,
salvo le parti non abbiano diversamente stabilito nel contratto;
- dalla costituzione di un diritto reale di servitù non presente al momento della stipula del
contratto;
- dalla costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile
- dal compimento da parte del soggetto finanziato, oppure da parte di terzi datori di ipoteca, di atti
compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile.
Rispetto a tali cause di rimborso integrale del finanziamento, resta da stabilire se la deroga pattizia
prevista dal legislatore con riferimento alle ipotesi di costituzione di un diritto reale d’usufrutto,
d’uso, di abitazione, e di superficie sia circoscritta soltanto a tali ipotesi oppure possa considerarsi
estensibile anche ai casi di costituzione di un diritto reale di servitù non presente al momento della
stipula del contratto; ed a quello di costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che
vadano a gravare sull’immobile.
Ancora, sempre scorrendo le cause di rimborso integrale del finanziamento previste nell’art. 3 del
Regolamento in commento, va detto che in esso si è stabilito che il finanziatore possa chiedere il
rimborso integrale del finanziamento quando siano state apportate modifiche all’immobile rispetto
al suo stato originale, per come documentato in perizia e dalla documentazione catastale, senza
l’accordo del soggetto finanziatore. Rispetto alla previsione originale, l’Amministrazione ha sul
punto recepito l’invito del Consiglio di Stato - espresso nel parere del 16 ottobre 2015, n. 2791 - di
eliminare l’aggettivo “previo” dal testo della disposizione, di modo da consentire al soggetto
finanziato ed al finanziatore di raggiungere un accordo anche in un momento successivo alla
realizzazione dei lavori, al fine di evitare il rimborso integrale del finanziamento.
Si è anche annoverata fra le cause di rimborso integrale del finanziamento quella relativa alla
incuria o alla mancanza di adeguata manutenzione che ne abbiano determinato la revoca
dell’abitabilità dell’immobile dato in garanzia.
Di poi, fra gli atti che riducono significativamente il valore dell’immobile, dando luogo ad una
legittima causa di rimborso integrale del finanziamento, è stato ricompreso il caso in cui altri
soggetti, dopo la stipula del contratto di finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, fatta
eccezione per i familiari del soggetto finanziato, intendendosi per tali: i figli, il coniuge o il
convivente more uxorio, nonché il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il
soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi.
Sul punto, l’Amministrazione non ha ritenuto di accogliere l’invito espresso dal Consiglio di Stato espresso nel parere del 16 ottobre 2015, n. 2791 - di ampliare la platea di tali soggetti,
estendendola ai “parenti in linea retta” di cui all’art. 75 c.c. A fondamento di tale scelta,
l’Amministrazione ha addotto che «partendo dal presupposto che non esiste un preciso concetto
giuridico che valga a determinare in via generale la famiglia e i suoi componenti a questi specifici
fini, nel caso specifico con la limitazione proposta nello schema del presente decreto ministeriale si
è voluto cercare un bilanciamento tra le esigenze del soggetto finanziato e della sua famiglia
nucleare (piuttosto che parentale) e quelle del soggetto finanziatore. Inoltre una delimitazione del
nucleo famigliare che escluda i parenti è contemplata anche nelle specifiche disposizioni del codice
civile quali, ad esempio quelle che regolano il diritto d’uso e d’abitazione (cfr. in tal senso l’art.
1021 e seguenti c.c.)».
In ultimo, fra le cause di rimborso si è contemplato il caso in cui l’immobile oggetto di garanzia sia
assoggettato a procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o comunque superiore al venti
per cento del valore dell’immobile concesso in garanzia. In questo, l’Amministrazione ha recepito
l’invito del Consiglio di Stato - parere del 16 ottobre 2015, n. 2791 -il quale aveva posto attenzione
sulla necessità di prevedere un criterio di dettaglio per impedire che anche procedimenti
conservativi o esecutivi di non rilevante entità possano essere causa di richiesta di rimborso
integrale del finanziamento. A tale riguardo, l’Amministrazione ha optato a favore di «una
percentuale non particolarmente elevata, in quanto se questa fosse troppo elevata rischierebbe di
ridurre le capacità degli istituti di credito di poter ottenere il rimborso della vendita dell’immobile
dato in garanzia».
Si segnala, infine, che il secondo comma dell’art. 3 del Regolamento pone a carico del soggetto
finanziatore il costo di tutte le specie necessarie alla dimostrazione del verificarsi di una delle
ipotesi fin qui descritte di rimborso integrale del finanziamento.
Ultima notazione riguarda l’art. 3, comma 1, lett. c, del presente Regolamento, il quale fa testuale
riferimento, fra le cause di rimborso integrale del finanziamento, agli atti compiuti dai terzi datori
di ipoteca con dolo o colpa grave, che riducano significativamente il valore dell’immobile.
Da tale disposizione sembra risolversi positivamente il dubbio relativo alla possibilità che oggetto
di garanzia sia il bene di un terzo datore di ipoteca .
Se così, dovrebbe allora considerarsi ammissibile, ad esempio, la ipotesi di finanziamento in cui
due genitori intendono dare in garanzia un loro bene per fare avere un prestito vitalizio al figlio
sposato; oppure quella di due soggetti comproprietari, dove uno dei due intende farsi erogare la
somma a titolo di prestito vitalizio ipotecario per acquistare l’altra metà mancante. In tal caso, al
fine di permettere l’iscrizione del vincolo sull’intera proprietà, l’altro comproprietario dovrà
anch’esso intervenire come terzo datore d’ipoteca sia pure pro quota .
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