Outlook 2015 - by internews

 La ripresa del mercato immobiliare italiano nel panorama europeo
Lo scorso anno l’attività nel mercato immobiliare è risultata piuttosto sostenuta e in crescita rispetto al 2013. La crisi della fine del 2011 e del 2012 appare superata e l’attività nel quarto trimestre è stata una delle maggiori degli ultimi anni. A dominare la scena sono stati gli investitori stranieri che continuano a guardare all’Italia con grande interesse. Il 78% del volume delle transazioni ha visto infatti, dal lato del compratore, un operatore straniero, valore superiore rispetto all’anno precedente. Nel 2013 gli investitori esteri compravano per lo più da altri operatori stranieri che coglievano l’occasione per uscire dal mercato italiano. Per questa ragione, il saldo netto, alla fine del 2013, si è attestato a soli 808 milioni di euro rispetto a un flusso in entrata di 3.377 milioni. Nel 2014, invece, a fronte di 3.987 milioni di euro di investimenti esteri, il saldo è stato pari a € 1.877 milioni. Figura 1 – Investimenti, disinvestimenti e saldo netto dall’estero Fonte: BNP Paribas Real Estate -­‐ Research MILANO E ROMA Il mercato degli investimenti nella città di Milano non ha seguito lo stesso trend di quello registrato nel resto d’Italia. Gli investimenti si sono infatti ridotti del 13% rispetto al 2013. Epurando il dato della transazione atipica del Qatar a Porta Nuova, tuttavia, il volume degli investimenti a Milano è aumentato del 21%. Allo stato attuale in città non esistono sufficienti prodotti disponibili sul mercato tali da generare una forte competizione per i prodotti di qualità in vendita. Il mercato degli investimenti romano, al contrario, continua a seguire l’andamento tipico del mercato italiano con volumi più ridotti rispetto a Milano: 704 milioni di euro nel 2014, di cui 585 milioni soltanto nel quarto trimestre. Lo scorso anno inoltre il numero delle transazioni registrate nella capitale è risultato particolarmente limitato ma con volumi importanti e prodotti diversi. Questa situazione del mercato romano riflette la mancanza di prodotto che non permette agli investitori di realizzare operazioni in questa città. Inoltre, nel mercato degli uffici, un conduttore 1
importante è costituito dalla pubblica amministrazione che sta rivedendo al ribasso i canoni rendendo questi immobili meno appetibili. Gli investitori stanno quindi orientando il proprio interesse vero altri prodotti come il commerciale ma soprattutto l’alberghiero che sta registrando un forte appeal da parte del mercato internazionale. PREVISIONI 2015 Nel corso del 2015 ci attendiamo nuove operazioni di tipo opportunistico o value-­‐added che richiedono interventi di riqualificazione o quantomeno di trasformazione del prodotto. Il volume di investimenti stimato dovrebbe arrivare a superare i 5,3 miliardi di euro del 2014, mantenendosi tuttavia al di sotto della soglia dei 6 miliardi di euro. La carenza di prodotto non permette infatti a tutta la liquidità che si sta affacciando di trovare investimenti interessanti e in linea con le loro aspettative. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il forte aumento dell’attività registrato a Milano nel secondo trimestre del 2014 è proseguito nel terzo e nel quarto trimestre, portando il totale annuo a 273.000 m². L’aumento dell’attività non modifica tuttavia la situazione del mercato che si mantiene un mercato di sostituzione con le società interessate a ridurre i propri costi immobiliari attraverso la riorganizzazione delle loro sedi e la ricerca di uffici più moderni con canoni più bassi. La consegna di nuovi progetti è fortemente rallentata. Questo ha permesso un rallentamento della crescita del volume di sfitto. Dei progetti più significativi, la zona di CityLife comincia a prendere forma. Dopo gli immobili residenziali, si nota nello skyline di Milano il grattacielo Isozaki che diventerà il nuovo Headquarter di Allianz; la sua consegna è prevista per fine 2015. L’anno prossimo è prevista la consegna del grattacielo Hadid che dovrebbe diventare il nuovo headquarter di Generali, mentre i lavori per il terzo grattacielo potrebbero cominciare senza aver prima firmato un contratto di locazione. Questi nuovi prodotti, pur essendo già affittati, faranno liberare importanti spazi in centro a Milano la cui conversione sarà oggetto di interesse per i mesi a venire. Se resteranno uffici, infatti, andranno ad aumentare notevolmente il volume di sfitto. Se ristrutturati e riconvertiti, allora, il loro impatto sul mercato immobiliare direzionale sarà molto limitato. Figura 2 – Offerta di uffici a Milano Fonte: BNP Paribas Real Estate Research 2
«Le previsioni sull’evoluzione del mercato dello sfitto di Milano contengono una variabile molto importante», ha spiegato Simone Roberti, responsabile dell’ufficio studi di BNP Paribas Real Estate in Italia. «Cosa succederà ad alcune tipologie di spazi che le società stanno liberando e che hanno bisogno di importanti lavori di ristrutturazione? L’ipotesi più probabile è che vengano riconvertiti ad altro uso. L’alternativa è che restino sul mercato a lungo senza trovare un conduttore. L’andamento dei canoni che stanno mostrando dei segnali di stabilizzazione dipenderà da quale strada verrà intrapresa per ridurre gli spazi a uso uffici sfitti». Tabella 1 – Principali transazioni immobiliari registrate in Italia nel I trimestre 2015 Anno
Indirizzo
Città
Prodotto
Prezzo
(€ mln)
Venditore
Acquirente
2015
Via Finocchiaro
Aprile, 1
Genova
Uffici
21,36
BNPP REIM Sgr
Cordea Savills Sgr
2015
Via della Chiusa, 2
Milano
Uffici
120
SEB
2015
Piazza Affari
Milano
Uffici
44
Prisma Sgr
2015
2015
2015
Via Sassetti, 32/2
Via Farini, 79/81
Via Cavour, 6
Comparto Milan
Prime Offices
Logistic Portfolio in
Bologna
Palazzo Beltrade Via Torino, 22
Sviluppo Porta
Nuova-Varesine
Milano
Milano
Roma
Uffici
Retail
Uffici
17,5
5,7
38,7
AXA REIM
IDeA FIMIT Sgr
Fimit Sgr
NorthStar Realty Finance e
Cale Street Partners
Cerberus Capital
Management
Invesco Real Estate
Sconosciuto
Castello Sgr
Milano
Uffici
233
Torre Sgr
Partners Group
62,8
Interporto di
Bologna
Prologis
2015
2015
2015
2015
Bologna Logistica
Milano
Retail
15
Carlyle Group
Grosvenor Fund
Managmenent (GFM)
Milano
Misto
600
Hines Italia
Qatar Investment Authority
3