“PROCEDURE ESECUTIVE IMMOBILIARI: LE NOVITA` DEL D.L. 83

C OME SI SVOLGE LA PROCEDURA D I
VENDITA IN A STA SENZA INC ANTO D OP O L E
INNOVAZIONI A P PORTATE D A L D .L . 83/2015:
VER BALIZZAZIONE E A SPETTI OP ER ATIVI
D O T T . L U C A V A L OB R A
D.L. 83/2015
Con l’entrata in vigore del Decreto Legge n. 83 del 27
giugno 2015, convertito con modificazioni dalla Legge n.
132 del 6 agosto 2015, e del Decreto Legge n. 132 del 12
settembre 2014, convertito con modificazioni dalla Legge n.
162 del 10 novembre 2014, vengono introdotte, tra l’altro,
modifiche alle procedure esecutive immobiliari.
Vedremo, nello specifico, quali novità hanno interessato le
deleghe alla vendita assegnate dal Tribunale di
Civitavecchia.
DELEGHE ANTE D.L. 83/2015
A) Per le deleghe già assegnate alla data di entrata in vigore
del DL 83/2015, i cui esperimenti di vendita risultino già
fissati, la vendita si terrà secondo le precedenti indicazioni.
B) Per le deleghe non ancora ribandite è stato emesso un
provvedimento di sospensione in attesa dell’emissione di
una nuova ordinanza da parte del Giudice.
Con il nuovo provvedimento di modifica, il delegato dovrà
fissare, entro 30 giorni, il nuovo avviso di vendita, secondo
le nuove modalità introdotte e con indicazione del prezzo
base corrispondente a quello dell’ultimo esperimento.
DELEGHE ANTE D.L. 83/2015
Qualora il valore dei beni rimasti
invenduti, sia inferiore ad € 20.000, il
delegato ne dovrà dare immediata
comunicazione al giudice, per l’adozione
di provvedimento di chiusura anticipata,
ex art. 164-bis disp. att. c.p.c.
MODALITA’ DI VENDITA:
Art. 503, cpc
c.1: La vendita forzata può farsi con incanto o senza,
secondo le forme previste nei capi seguenti.
c.2: L'incanto può essere disposto solo quando il Giudice
ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia
luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore
del bene, determinato a norma dell'articolo 568.
(il secondo comma è stato aggiunto dal D.L. 12 settembre
2014, n. 132, convertito, con modificazioni, dalla L. 10
novembre 2014, n. 162).
CONDIZIONI DELLA VENDITA:
ABBATTIMENTO PRIMO AVVISO

Aste ante D.L. 83/2015: il prezzo base della prima asta era
determinato operando un abbattimento del 20% sul
valore di perizia.

Aste post D.L. 83/2015: viene ora indicato il prezzo di
vendita (VALORE D’ASTA), corrispondente al valore di
perizia, e l’offerta minima, corrispondente al 75% del
prezzo base; quest’ultima dovrà, inoltre, essere
quantificata numericamente, e non in mera percentuale.
CONDIZIONI DELLA VENDITA:
PUBBLICAZIONE PRIMO AVVISO

Aste ante D.L. 83/2015: il termine assegnato per la
pubblicazione del primo avviso di vendita, era fissato in
120 giorni dalla data dell’ordinanza di nomina.

Aste post D.L. 83/2015: il termine per la prima
pubblicazione, ora, è fissato in 60 giorni dalla data
dell’ordinanza del giudice.
CONDIZIONI DELLA VENDITA:
PUBBLICITA’

Aste ante D.L. 83/2015: la pubblicità dell’avviso di vendita
avveniva nell’Albo del Tribunale, sul quotidiano ‘’La
Repubblica’’, sul sito ‘’www.asteannunci.it’’, sulla ‘’Rivista
Aste Annunci’’, e su ‘’Portaportese’’, con i relativi termini
e durate delle pubblicazioni.

Aste post D.L. 83/2015: la pubblicità dell’avviso di vendita
ora viene effettuata, oltre che sui suddetti quotidiani, siti
e riviste, anche sul quotidiano ‘’Il Messaggero’’.
CONDIZIONI DELLA VENDITA:
PUBBLICITA’

Aste ante D.L. 83/2015: per i beni di particolare rilevanza
o con valore d’asta superiore ad
€ 500.000,00,
l’estratto di vendita andava pubblicato anche sul
quotidiano ‘’Sole 24 ore’’.

Aste post D.L. 83/2015: per i suddetti beni, l’estratto di
vendita andrà pubblicato sul quotidiano ‘’Sole 24 ore’’,
previa richiesta del creditore procedente o di altro
creditore munito di titolo, avanzata entro 20 giorni dalla
comunicazione dell’ordinanza.
CONDIZIONI DELLA VENDITA:
RILANCIO MINIMO

Aste ante D.L. 83/2015: per ogni avviso di vendita, il
rilancio minimo, non poteva essere superiore al 2% del
prezzo indicato in ordinanza.

Aste post D.L. 83/2015: il rilancio minimo, ora, non può
essere superiore al 5% del prezzo indicato nell’avviso.
CONDIZIONI DELLA VENDITA:
OFFERTA VALIDA – ex art.572 c.p.c.
Qualora si abbia un’UNICA offerta valida:
 Se il valore della stessa è superiore al Valore
d’Asta/Prezzo Base, indicato nell’avviso di vendita,
l’offerta sarà accolta;
 Se il valore della stessa è inferiore al Valore d’Asta/Prezzo
Base (comunque nei limiti dell’offerta minima), l’offerta
sarà accolta salvo che: il professionista ritenga si possa
conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita;
oppure siano state presentate istanze di assegnazione (ai
sensi degli artt. 588 e 589 cpc).
DELIBERAZIONE DELLA OFFERTA:
Art. 572 c.p.c.
Codice vigente al 26/06/15
D.L. 83/2015 e L. 132/2015
Sull'offerta il giudice della esecuzione sente le Sull'offerta il giudice dell'esecuzione sente le parti
parti e i creditori iscritti non intervenuti.
e i creditori iscritti non intervenuti.
Se l'offerta è superiore al valore dello immobile Se l'offerta è pari o superiore al valore dello
determinato a norma dell'articolo 568, aumentato immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, la
di 1/5, la stessa è senz'altro accolta.
stessa è senz'altro accolta.
Se l'offerta è inferiore a tale valore il giudice non
può far luogo alla vendita quando ritiene
probabile che la vendita con il sistema
dell'incanto possa aver luogo ad un prezzo
superiore della metà rispetto al valore del bene
determinato a norma dell'articolo 568. In tali casi
lo stesso ha senz'altro luogo alle condizioni e con i
termini fissati con l'ordinanza pronunciata ai
sensi dell'articolo 569.
Se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo
stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non
superiore ad 1/4, il giudice può far luogo alla
vendita quando ritiene che non vi sia seria
possibilità di conseguire un prezzo superiore con
una nuova vendita e non sono state presentate
istanze di assegnazione ai sensi dell'articolo 588.
In tali casi lo stesso ha senz'altro luogo alle
condizioni e con i termini fissati con l'ordinanza
In tali casi lo stesso ha senz'altro luogo alle pronunciata ai sensi dell'articolo 569.
condizioni e con i termini fissati con l'ordinanza
pronunciata ai sensi dell'articolo 569.
Si applicano le disposizioni degli artt. 573, 574 e
577.
Si applicano le disposizioni degli artt. 573, 574 e
577.
CONDIZIONI DELLA VENDITA:
OFFERTE VALIDE – ex art.573 c.p.c.
Qualora si abbiano più offerte valide:
 Il delegato procederà, comunque, a indire gara tra gli
offerenti, sulla base dell’offerta più alta:
a) prezzo di aggiudicazione SUPERIORE al Valore d’Asta,
il bene verrà senz’altro aggiudicato.
b) prezzo di aggiudicazione INFERIORE al Valore d’Asta e
contemporaneamente siano state presentate istanze di
assegnazione, NON si procederà ad aggiudicazione.
CONDIZIONI DELLA VENDITA:
OFFERTE VALIDE – ex art.573 c.p.c.
Qualora non si possa procedere a gara a causa della mancata
adesione da parte degli offerenti, il delegato (tenendo in
ogni caso presente l’eventualità che siano state presentate
istanze di assegnazione), dovrà:
 Aggiudicare il bene a chi avrà presentato l’offerta
migliore (se offerte di valore differente);
 Aggiudicare il bene a chi avrà presentato l’offerta per
primo (se offerte di pari valore).
GARA TRA GLI OFFERENTI:
Art. 573, c.1 - 2 , c.p.c.
Codice vigente al
26/06/15
D.L. 83/2015
L. 132/2015
Se vi sono più offerte, il giudice
dell'esecuzione
invita
gli
offerenti a una gara sull'offerta
più alta.
Se vi sono più offerte, il giudice
dell'esecuzione invita in ogni
caso gli offerenti a una gara
sull'offerta più alta.
Se vi sono più offerte, il giudice
dell'esecuzione invita in ogni
caso gli offerenti a una gara
sull'offerta più alta.
Se la gara non può aver luogo
per mancanza di adesione degli
offerenti, il giudice può disporre
la vendita a favore del maggiore
offerente
oppure
ordinare
l'incanto.
Se la gara non può avere luogo
per mancanza di adesioni degli
offerenti, il giudice, quando
ritiene che non vi sia seria
possibilità di conseguire un
prezzo superiore con una nuova
vendita, dispone la vendita a
favore del migliore offerente
oppure, nel caso di più offerte
dello stesso valore, dispone la
vendita a favore di colui che ha
presentato l'offerta per primo.
Se sono state presentate istanze
di assegnazione a norma
dell'articolo 588 e il prezzo
indicato nella migliore offerta o
nell'offerta presentata per prima
è
inferiore
al
valore
dell'immobile
stabilito
nell'ordinanza di vendita, il
giudice non fa luogo alla vendita
e procede all'assegnazione.
GARA TRA GLI OFFERENTI:
Art. 573, c.3, c.p.c.
Codice vigente
al 26/06/15
D.L. 83/2015
L. 132/2015
Ai fini della individuazione
della migliore offerta, il
giudice
tiene
conto
dell'entità del prezzo, delle
cauzioni prestate, delle
forme, dei modi e dei tempi
del pagamento nonché di
ogni altro elemento utile
indicato nella offerta stessa.
Ai fini dell'individuazione della
migliore offerta, il giudice tiene
conto dell'entità del prezzo, delle
cauzioni prestate, delle forme, dei
modi e dei tempi del pagamento
nonché di ogni altro elemento utile
indicato nella offerta stessa.
Se il prezzo offerto all'esito della
gara di cui al primo comma è
inferiore al valore dell'immobile
stabilito nell'ordinanza di vendita,
il giudice non fa luogo alla vendita
quando sono state presentate
istanze di assegnazione ai sensi
dell'articolo 588 cpc
CONDIZIONI DELLA VENDITA:
TERMINE SALDO PREZZO E SPESE

Aste ante D.L. 83/2015: il termine di pagamento del
prezzo di aggiudicazione, e degli oneri tributari, non
poteva superare i 90 giorni dalla data di aggiudicazione
(precedentemente il termine era di 60 giorni).

Aste post D.L. 83/2015: il termine per il saldo prezzo, ora,
è stato esteso a 120 giorni, dalla data di aggiudicazione.
CONDIZIONI DELLA VENDITA:
SPESE FORFETTARIE
Oltre al prezzo di aggiudicazione, l’aggiudicatario deve
versare le spese, calcolate preventivamente sul prezzo di
aggiudicazione, come indicato nell’ordinanza:
PRIMA CASA
ALTRA
ABITAZIONE
(NON 1° CASA)
TERRENO
Aste pre - D.L. 83/2015
5%
15%
30%
Aste post – D.L.
83/2015
5%
20%
30%
ADEMPIMENTI SUCCESSIVI
ALL’AGGIUDICAZIONE

Aste ante D.L. 83/2015: in caso di vendita, il
professionista delegato doveva trasmettere, entro 150
giorni dalla dall’aggiudicazione, il fascicolo, unitamente al
progetto di distribuzione.

Aste post D.L. 83/2015: in caso di vendita, il professionista
delegato deve ora trasmettere, entro 20 giorni dalla dal
versamento del saldo prezzo, la minuta di decreto di
trasferimento, ed entro 60 giorni, il progetto di
distribuzione.
ESITO NEGATIVO DEGLI ESPERIMENTI DI
VENDITA
Nell’ipotesi di esito negativo di tutti gli esperimenti di
vendita, stabiliti, il delegato, almeno dieci giorni prima
dell’udienza, fissata nell’ordinanza di nomina, dovrà
depositare relazione contenente informazioni circa:
 Descrizione del Lotto;
 Cronistoria dei tentativi di vendita;
 Stato di occupazione del Lotto;
 Cronistoria dell’attività di liberazione espletata;
 Considerazioni finali.
ESITO NEGATIVO DEGLI ESPERIMENTI DI
VENDITA: Art. 533, c.2, c.p.c.
Codice vigente al
26/06/15
Qualora la vendita
senza incanto non
avvenga nel termine
di un mese dal provvedimento di autorizzazione, il commissionario, salvo che
il
termine
sia
prorogato su istanza
di tutti i creditori
intervenuti,
deve
riconsegnare i beni,
affinché
siano
venduti all'incanto.
D.L. 83/2015
L. 132/2015
Qualora la vendita non
avvenga nel termine fissato
a norma dell'articolo 532,
c.2,
il
commissionario
restituisce
gli
atti
in
cancelleria
e
fornisce
prova
della
attività
specificamente svolta in
relazione alla tipologia
del bene per reperire
potenziali
acquirenti,
oltre
alla
pubblicità
disposta dal giudice.
Qualora la vendita non
avvenga nel termine fissato a
norma dell'articolo 532, c.2, il
commissionario restituisce gli
atti in cancelleria e fornisce
prova
della
attività
specificamente
svolta
in
relazione alla tipologia del
bene per reperire potenziali
acquirenti. In ogni caso
fornisce prova di avere
effettuato
la
pubblicità
disposta dal giudice.
TABELLA RIASSUNTIVA:
Prima del DL 83/2015
Dopo il DL 83/2015
Esperimenti di vendita
Asta con incanto e senza
incanto
Solo asta senza incanto
(salvo ipotesi)
Abbattimento prezzo I
avviso
20 %
Offerta minima pari al 75%
del valore di stima
Pubblicazione primo avviso
120 giorni dalla data
dell’ordinanza
60 giorni dalla data
dell’ordinanza
Beni di particolare
rilevanza oppure con valore Pubblicazione anche sul
quotidiano ‘’Il Sole 24 Ore’’
d’asta superiore ad
€ 500.000,00
Pubblicazione sul quotidiano
‘’Il Sole 24 Ore’’ solo previa
richiesta
Presentazione di più offerte
Si ordina l’incanto
valide dello stesso valore
(senza gara)
Aggiudicazione a chi ha
presentato l’offerta per
primo
Rilancio minimo
Non superiore al 2 % del
prezzo indicato in ordinanza
Non superiore al 5 % del
prezzo indicato in ordinanza
Versamento saldo prezzo
Entro 90 giorni
dall’aggiudicazione
Entro 120 giorni
dall’aggiudicazione
Spese forfettarie
• 5% (se prima casa)
• 15% (se altra abitazione)
• 30% (se terreno)
• 5% (se prima casa)
• 20% (se altra abitazione)
• 30% (se terreno)