TRIBUNALE DI BERGAMO Ufficio Esecuzioni Immobiliari

Ing. Mauro Cortesi – via Provinciale n. 41–24022 ALZANO LOMBARDO (BG)
tel.- fax 035 515959 e mail: [email protected]
TRIBUNALE DI BERGAMO
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
Esecuzione immobiliare n.° 3/2015 R.G. delle esecuzioni civili
Giudice: Dott. Giovanni Panzeri
Processo di esecuzione promosso da:
UNICREDIT SPA., e per essa la sua mandataria UniCredit Credit Management
Bank S.p.A., presso Avv. Nicoletta Simoncini con studio in via Monte Ortigara
n. 4, 24121 BERGAMO;
contro
………………………., via …………. n. ….., ………. ……………. (BG);
………………………., via …………. n. ….., ………. ……………. (BG).
-
ELABORATO PERITALE –
Premesso che:
-
in data 14.12.2015, io sottoscritto Ing. Mauro Cortesi, con studio in
Alzano Lombardo (BG) via Provinciale n. 41, iscritto all’Ordine degli
Ingegneri della Provincia di Bergamo al n.°1410, ed all’elenco del
Consulenti Tecnici del Tribunale di Bergamo, sezione ingegneri,
nominato esperto estimatore degli immobili pignorati, comparivo davanti
al Giudice dell’Esecuzione Dott. Giovanni Panzeri;
-
accettato l’incarico, prestato giuramento e ricevuto i quesiti dal G.E., nei
giorni successivi procedevo al ritiro dei fascicoli di causa, per via
telematica dal Portale;
In occasione del giuramento mi veniva sottoposto il seguente Quesito di
seguito trascritto:
Esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione ritenuta
Perizia E.I. n.3 2015 Giudice G. Panzeri
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necessaria provveda :
1. all’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati
catastali e più precisamente all’esatta individuazione dei beni oggetto
di pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti
per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa
autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del
frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
2. ad una sommaria descrizione del bene;
3. per le costruzioni iniziate anteriormente al 01.09.1967, ove non sia
reperibile la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40
della legge 47 del 28.02.1985, indichi, anche in base ad elementi
presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse;
4. per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto
3), accerti gli estremi della Licenza o Concessione Edilizia; evidenzi
in ogni caso l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni
effettuate in difformità della stessa ed in tali casi, indichi se il
proprietario dell’immobile ha provveduto a presentare la domanda di
condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi
47/1985 e 724/1994 indicando lo stato del procedimento; nell’ipotesi
che queste ultime circostanze non si fossero verificate, controlli la
possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 DPR 6.6.2001 n.380 e gli
eventuali costi della stessa; verifichi ai dell’istanza di condono che
l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili
pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, 6 comma L.
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47/1985 ovvero dell’art. 46, 5 comma DPR 380/2001, specificando il
costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
5. per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato
dal Sindaco ai sensi dell’art. 18 Legge 47/1985;
6. all’identificazione
catastale
dell’immobile,
previo
accertamento
dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento
con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi
necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed
eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento
del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U., in relazione alla
legge n. 1249/39 e s.m.i., oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero
predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o
mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o
redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni
ostative;
7. all’accertamento, in base alla documentazione dell’Agenzia del
Territorio, se, all’atto della notifica del pignoramento, il debitore
esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza a un atto
regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi;
8. all’accertamento dell’esatta provenienza dei beni mediante la
ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le
trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie
nel
ventennio antecedente al
pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o
passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell’esistenza di
formalità, vincoli e oneri, che saranno cancellati o che comunque
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risulteranno non opponibili all’acquirente; alla verifica che i beni
pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata
affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore
pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno di suddetti titoli;
all’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di
manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche
se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese
condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della
perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziali relativi al bene
pignorato;
9. alla determinazione del valore degli immobili pignorati;
10. alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli
immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la
superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo
frazionamento catastale;
11. all’accertamento della comoda divisibilità dei beni;
12. all’accertamento dello stato di possesso del bene, con l’indicazione,
se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con
particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data
antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base
ad un contratto di affitto o di locazione, verifichi la data di
registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per
l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della
causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l’esistenza di
formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul
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bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli
derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso
o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
13. all’accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura
espropriativa per Pubblica Utilità;
14. all’allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua
documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri;
15. proceda, in caso di vendita degli immobili a redigere e presentare la
nota di voltura catastale ;
16. al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei
lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte
dell’esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella
quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi sono
ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi
di vendita immobiliare.
Esaminati i fascicoli di causa, ho quindi effettuato gli accessi presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Gazzaniga, l’Agenzia del Territorio c/o gli Uffici
dell’Agenzia delle Entrate di Bergamo e presso la Conservatoria dei Pubblici
Registri Immobiliari di Bergamo.
Punto 1)
Esaminata l’intera documentazione, di seguito proseguo con l’identificazione
del bene immobile, oggetto di vendita e così censito al Nuovo Catasto
Edilizio Urbano.
Bene immobile facente parte del fabbricato denominato Condominio S.
Ippolito in Comune di Gazzaniga, via Roncalli civico 9, costituito da
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Appartamento al piano primo, composto da due camere, cucinino, bagno,
corridoio e piccolo ripostiglio, il tutto censito al Nuovo Catasto Edilizio
Urbano Sez. GA al foglio 1 particella 3926 sub. 4, piano primo, cat. A/3,
cl. 2, vani 4,5. R.C. Euro 278.89. Catastalmente l’appartamento è
localizzato in via Nuovo Corso mentre l’indirizzo attuale è via Roncalli n.9
Gazzaniga, invariato tutto il resto.
Confini: lato ingresso (fronte nord) con vano scala comune, a est e a ovest
con altre u.i. residenziali al piano, a sud affaccio su area aperta al pubblico
ortogonalmente alla via Roncalli. A detta unità immobiliare compete quota di
comproprietà in ragione di 24,23 millesimi di enti e vani comuni
condominiali.
Punto 2)
L’unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva si trova all’interno del
fabbricato residenziale denominato Condominio S. Ippolito, di non recente
edificazione, che non ha subito negli anni interventi di modifica e
sistemazione. L’accesso all’unità immobiliare a piano primo avviene tramite
uno dei due ingressi condominiali allo stabile: in particolare quello sulla via
Roncalli e successivamente attraverso la relativa scala comune. A piano
terra dell’edificio sono presenti negozi con annessi servizi, al piano
sottostante sono previste le autorimesse, mentre il resto dello stabile ha una
destinazione residenziale.
Come si evince dal Certificato di collaudo statico, la struttura portante
verticale dell’edificio, è a telaio in cemento armato, con pilastri e travi
perimetrali e di spina. I pilastri sono impostati su plinti e/o travi rovesce. I
solai sono in laterocemento forniti dalla RDB.
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L’appartamento è costituito da ampio ingresso - disimpegno, piccola zona
cottura in vano dedicato, bagno, due camere da letto, ripostiglio e balcone a
piano primo.
La suddetta unità abitativa ha una superficie lorda di mq. 86,12, a cui vanno
aggiunti mq. 12,40 di balcone, mentre la superficie netta dell’appartamento
è pari a mq 76,43, oltre al balcone di mq. 11.85.
Esternamente l’edificio si presenta intonacato e tinteggiato. Per quanto
concerne le finiture interne all’appartamento, la suddivisione dei locali è
stata realizzata con tavolati in mattoni forati intonacati e tinteggiati, ove non
previsto rivestimento ceramico. I pavimenti sono ovunque in piastrelle di
ceramica, così come il rivestimento di bagno e cottura. Nei locali privi di
rivestimento, è presente lo zoccolino battiscopa in legno. I serramenti
esterni di finestre e porte finestre, sono in legno con vetro semplice, e
tapparelle di oscuramento. Le porte interne sono ad anta, in legno e
specchiatura in vetro, mentre è blindato il portoncino d’ingresso dal vano
scala a piano primo.
Il bagno è dotato di sanitari in vetrus-china colore bianco e rubinetteria con
miscelatore, completo di vaso, bidet, vasca, lavabo, lavatoio e attacco
lavatrice. L’impianto di riscaldamento a radiatori in alluminio, è centralizzato,
mentre la produzione di acqua calda sanitaria avviene tramite scalda acqua
a gas metano posizionato nella zona cottura, sopra al lavandino. Impianto
elettrico e citofonico tradizionali sottotraccia.
A servizio dell’immobile sono le reti interrate di fognatura, elettricità, gas
metano, acquedotto, completo di contatori specifici per singola utenza.
L’unità immobiliare risulta non in buono stato di conservazione e di
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manutenzione, come per altro documentato anche dagli scatti fotografici
allegati, effettuati in occasione del sopralluogo di rilievo avvenuto in data
27/10/2015.
Punto 3)
Come dichiarato dalla Sig.ra …………….. in occasione della vendita
dell’immobile al Sig. ……………….. in data …………….., e testualmente
riportato nel relativo atto di compravendita n.° 149730 di Rep. e n.° 23081 di
Racc., registrato a Milano 6 in data 07.11.2002, del Notaio Enrico Chiodi
Daelli, “la costruzione dell’immobile del quale fa parte la porzione
immobiliare oggetto del presente contratto è iniziata anteriormente al
01.09.1967 e ciò ai sensi dell’art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47”.
Punto 4)
Premesso quanto riportato al precedente punto 3), da una verifica presso
l’Ufficio Tecnico del Comune di Gazzaniga e in seguito a specifica richiesta
di accesso agli atti, ho potuto individuare le seguenti Pratiche Edilizie:
1) Licenza di Costruzione n. 83/111b del 30.08.1968, che tra l’altro
riporta testualmente: “Sentito il parere della Commissione Edilizia nella
seduta del 23.08.1968, Autorizza l’esecuzione del progetto con le
prescrizioni retrosegnate.” Come riportato poi nell’Autorizzazione di
Abitabilità di casa, i relativi lavori hanno avuto inizio il 27.07.1969, e sono
terminati il 07.08.1970.
All’interno del relativo fascicolo dell’Archivio
Comunale è presente un elaborato grafico vidimato dal Comune di
Gazzaniga e firmato dal Sindaco in data 08.10.1969, che individua la
planimetria generale e le piante dei piani dello stabile denominato
Condominio A, in cui la pianta del piano primo riporta tra gli altri, la
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distribuzione interna dell’u.i. oggetto di P.E. Riscontrata sostanziale
conformità con lo stato di fatto rilevato. Anche la scheda catastale n.
47527, del 06 luglio 1970, presentata in data 08 agosto 1970 al n.° 1498
di
registrazione,
ripropone
la
medesima
distribuzione
interna
dell’appartamento.
2) Certificato di collaudo statico a firma dell’Ing. Sergio Tenni (n.°325
dell’Ordine degli Ingegneri di Bergamo), datato 22.06.1970, e vistato
dalla Prefettura di Bergamo il 24.06.1970 con il n. 8593, Div. 4°.
3) Autorizzazione di Abitabilità di casa n.111/P.E.1968 rilasciata in
relazione all’intero stabile, con decorrenza 07.08.1970.
Come già detto, anche la scheda catastale ripropone sostanzialmente
quanto rilevato dal sottoscritto in occasione del rilievo, e rappresentato
nell’elaborato grafico dello stato di fatto, realizzato in scala 1:100.
L’area su cui sorge l’immobile, nel PGT vigente viene individuata nella tav.
N. C3/4, “Indirizzi di Intervento Generale”, come R1/1 – Ambiti Residenziali
di Contenimento, Ambiti della Città Consolidata a prevalente destinazione
residenziale, e come tali con riferimento all’art. 22 del Piano delle Regole.
In tali zone, sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria,
straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia,
nel rispetto dei parametri prescritti. Non sono ammessi interventi di recupero
dei sottotetti ai fini abitativi e non è possibile conferire le volumetrie generate
dalla cessione di aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o
generale previsto dal Piano dei Servizi. Modalità attuativa: con intervento
diretto. Nel caso di certificato miglioramento delle prestazioni energetiche
delle Unità Edilizie esistenti, sono concessi incentivi volumetrici da utilizzarsi
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in deroga all’altezza esistente e/o alla superficie coperta esistente, purché la
stessa non superi quella dell’edificio esistente del 20%. Per ulteriori
specifiche in merito e per gli indici volumetrici specifici della zona si rimanda
alle risultanze dell’Art. 22.
Punto 5)
Non si allega il Certificato di Destinazione Urbanistica, rilasciato dal Sindaco
competente ai sensi dell’art.18 della Legge 47/1985, in quanto l’immobile
oggetto di pignoramento, non riguarda lotti di terreno in separata porzione
alle unità immobiliari.
Punto 6)
Il bene immobile oggetto di pignoramento trascritto nei Registri Immobiliari
di Bergamo in data 12.05.2015 al n. 18150 del Registro generale, e n.
12687 del Registro particolare, e i relativi dati inseriti nell’Atto di
Pignoramento Immobiliare sono rispondenti a quelli catastali indicati dallo
scrivente nella presente relazione al precedente punto 1). L’u.i al piano
primo dell’edificio, fa parte dello stabile composto da sei piani fuori terra. Di
seguito si allega la scheda catastale n. 47527 serie M relativa alla u.i. di via
Nuovo Corso, scala A, piano 1, presentata in data 08.08.1970 n.°1498 di
registrazione, in relazione all’immobile oggetto di procedura esecutiva.
Punto 7)
All’atto
della
notifica
del
pignoramento
15.12.2014,
il
Sig.
……………………(c.f. …………………….) nato a ………… (………..) il
…………… risulta intestatario per la quota di 1/1 della piena proprietà in
regime di separazione dei beni, dell’Abitazione di tipo economico in Comune
di Gazzaniga, via Roncalli n. 9 all’interno del Condominio S. Ippolito,
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identificato catastalmente Sez. GA, foglio 1 particella 3926 sub 4, in forza
di atto d’acquisto come indicato al seguente punto 8).
Punto 8)
L’immobile oggetto di esecuzione immobiliare, è pervenuto ai Sig.
…………………., C.F. ………………….. nato a ………….. (………….) il
……………….., proprietà 1/1
in regime di separazione dei beni, per
acquisto da ……………., nata a ………….. il ……………, e …………… nata
a …………….. il ……………, in forza di atto 23.10.2002 rep. n. 149730
racc. n. 23081 a rogito Notaio Chiodi Daelli Enrico, trascritto a Bergamo il
29.10.2002 ai nn. 47526/34196;
- alle Sig.re …………… e ……………., era pervenuto in virtù di successione
in morte della Sig.ra ……………, nata a ……………. il ………….. e
deceduta in data …………….., successione apertasi in virtù di testamento
pubblico dal Notaio Morelli in data 19.12.2000 in favore delle Sig.re
………… …….. e ……………. ………. (den. di succ. del 01.03.2001 n. 89
vol. 187 trascritta a Bergamo il 22.08.2001 nn. 34258/25143);
- alla Sig.ra ………….. …………… era pervenuto per acquisto da ………….
…………., nato il …………….., in virtù di atto a rogito Notaio Omero Fabri
del 23.08.1970 n. 20687/1822, trascritto a Bergamo il 21.09.1970 ai nn.
15744/12601.
Formalità pregiudizievoli
Per quanto riguarda la sussistenza di oneri, pesi, servitù, formalità
pregiudizievoli, diritti di usufrutto sull’immobile fino alla data del 28/01/2016
risulta:
-
Ipoteca volontaria n.ri 47527/12861 del 29.10.2002, in forza di atto di
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mutuo a rogito Notaio Chiodi Daelli Enrico del 23.10.2002 rep. 149731,
racc. 23082 per complessivi € 144.600,00 a garanzia di un capitale di €
72.300,00, a favore di Unicredit Banca S.p.A. con sede in Genova,
Cod.Fisc. 12931320159, domicilio ipotecario eletto a Milano, Corso XXII
Marzo, per la quota di 1/1 del diritto di piena proprietà, contro …………..
……………. (debitore non datore di ipoteca ……………, nata a ………..
(…………) il ……………, C.F. ……………………).
-
Trascrizione di Pignoramento n.ri 18150 R.g. e 12687 R.p. del
12/05/2015 (annotata in rettifica ad altra presentata in data 21.01.2015 al
nn. 2093 R.g. e 1442 R.p., in quanto la precedente nota conteneva un
errore riguardante la quota di proprietà dell’esecutato)
Preciso inoltre che l’edificio è costituito in condominio, ed esistono oneri di
natura condominiale in sospeso e gravanti sul bene. A seguito dei contatti
con l’Amministratore di Condominio, P.I. ………….. ……………. ………….,
ho appurato quanto di seguito riportato.
Importo aggiornato delle spese condominiali non pagate e periodo di
riferimento: a saldo esercizio 2014/2015 € 4599,98. Importo aggiornato alla
data odierna (27/01/2016) ammonta ad € 4569,54.
Totale spese ordinarie annue in relazione al consuntivo 2014/2015 €
1484,43 con aggiunta di € 346,31 per spese straordinarie.
Punto 9)
Ho valutato il mercato immobiliare e le caratteristiche specifiche delle
zone, analizzando anche le quotazioni disponibili attraverso banche dati
pubbliche, e confrontando dati analoghi ho provveduto a redigere la
presente valutazione e stima dell’immobile. Ho preso come riferimento i
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valori medi per unità di superficie riportati in pubblicazioni e siti, quali APPE
CONFEDILIZIA BERGAMO, Case & Terreni, Indice dei prezzi dei fabbricati
e delle aree di Bergamo e Provincia, Bergamo e AGENZIA DEL
TERRITORIO, Osservatorio delle quotazioni immobiliari, confrontandoli con
le correnti quotazioni del mercato immobiliare, adeguandoli alla situazione,
secondo l’esperienza professionale. Mi sono avvalso anche di quotazioni di
alcune agenzie immobiliari in zona, formulate su unità immobiliari simili per
caratteristiche, conformazione, stato di manutenzione, orientamento,
esposizione,
posizionamento
all’interno
del
Comune,
servizi,
ecc.,
comunque nella consapevolezza che all’interno di aree omogenee possono
essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado.
Ho individuato l’adeguato prezzo al mq., provvedendo poi a moltiplicarlo per la
superficie lorda commerciale, ottenendo quindi il valore del bene:
-
Appartamento:
€/mq. 900 x mq. 86,12 =
€ 77.508,00
-
Balcone:
€/mq. 300 x mq. 12,40 =
€ 3.720,00
per un totale pari a:
€ 81.228,00
Punti 10) e 11)
Trattasi di unica unità immobiliare non divisibile.
Punto 12)
L’unità immobiliare situato al piano primo di via Roncalli n. 9 a Gazzaniga,
risulta in uso e nella disponibilità dai Sig.ri …………….. e ……………..
Punto 13)
Da verifica UTC, l’U.I. non è soggetta a proc. esprop. per Pubblica Utilità.
Punto 14)
Per l’unità immobiliare si allega la pianta in scala 1:100 dello stato di fatto
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rilevato, completa di calcolo delle superfici nette e lorde oltre ad ampia
documentazione fotografica interna ed esterna, sia relativa ad alcuni
particolari significativi, dalla quale si evince lo stato di conservazione
“mediocre”, dell’appartamento privo di qualsiasi manutenzione.
Punto 15)
Punto non pertinente.
Punto 16)
E’ stata da me predisposta ed allegata separatamente, come richiesto,
sintetica relazione riguardante gli aspetti per la pubblicazione.
Nel depositare c/o la Cancelleria del Tribunale di Bergamo la presente
relazione e suoi allegati, lo scrivente, oltre al supporto cartaceo in numero di
copie adeguate per la cancelleria, il consulente legale di parte attrice e altri,
è a consegnare sul C.D. alla parte attrice, tutti i file riguardanti la procedura.
A conclusione dell’incarico ricevuto, rimango a disposizione per eventuali
chiarimenti in merito che Le dovessero necessitare e con l’occasione mi è
gradito porgere cordiali saluti.
Alzano Lombardo 29/01/2016
Perizia E.I. n.3 2015 Giudice G. Panzeri
il C.T.U.
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Allegati:
•
Atto di compravendita del 23/10/2002 ……… – ……………;
•
Atto di mutuo del 23/10/2002 Unicredit Banca S.p.a. – ………..;
•
Licenza di Costruzione n. 83/111b del 30.08.1968;
•
Certificato di collaudo statico a firma dell’Ing. Sergio Tenni in data 22.06.1970;
•
Autorizzazione di Abitabilità di casa n.111/P.E.1968 decorrenza del 07.08.1970;
•
Estratto PGT tav. N. C3/4, “Indirizzi di Intervento Generale” e stralcio Piano
delle regole art. 22 Ambiti Residenziali di Contenimento, Ambiti della Città
Consolidata a prevalente destinazione residenziale;
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Scheda e visure catastali per immobile Agenzia delle Entrate;
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Documentazione ipocatastale in data 28/01/2016;
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Servizio fotografico con n.° 14 posizioni dell’unità immobiliare;
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Elaborato grafico tavola unica, pianta dei piani, superfici e destinazioni d’uso;
o Prossima udienza il giorno 27 maggio 2016 ore 10.00.
Perizia E.I. n.3 2015 Giudice G. Panzeri
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