Comprare casa a Praga o in provincia

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22/09/2008
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Comprare casa
a Praga o in provincia
Impennata dei prezzi negli ultimi due anni
L’approfondimento
Kateřina Verni, Savino & Partners a.s.
I prezzi degli immobili nella Repubblica Ceca, sia degli
appartamenti che delle case, sono in continua crescita. Negli
ultimi due anni l’aumento dei prezzi è più rapido e marcato
rispetto a prima, superando la crescita del tasso di inflazione
e addirittura anche l’aumento dei prezzi dei lavori edili.
Anche quest’anno i prezzi degli appartamenti aumentano
e il limite di questa crescita ha raggiunto nelle grandi città
della repubblica fino a centinaia di migliaia di corone. Mentre nell’anno 2007 a Praga era possibile acquistare un vecchio appartamento di circa 68 m2 con tre stanze e soggiorno
a 2,7 milioni di corone, in febbraio il prezzo per lo stesso
appartamento ha raggiunto i 3,3 milioni di corone. Una crescita dei prezzi simile a quella verificatasi a Praga è stata
registrata anche nelle città più piccole, come ad esempio a
Beroun o a Kutná Hora.
Se vogliamo confrontare lo sviluppo dei prezzi degli
appartamenti nelle città di provincia della Repubblica Ceca
dal 2003 fino a febbraio 2008, rileviamo in tutti i casi un
incremento e ovunque il corso dei prezzi negli ultimi mesi è
stato il più vertiginoso.
Dalla ricerca effettuata per la rivista di studi regionali
Týden Institut risulta che il maggior incremento dei prezzi è
stato registrato nell’ambito degli appartamenti, e questo
anche di 559 mila corone.
Illustriamo con la Tabella 1 la crescita dei prezzi degli
appartamenti vecchi standard, della grandezza e composizione sopra riportate, dall’anno 2003 fino a febbraio 2008 (in
milioni di corone ceche).
Tabella 1
40
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Praga
1,843
1,855
1,809
2,047
2,723
3,282
Crescita % 2007- 2008
20,53%
Brno
1,192
1,167
1,142
1,329
1,798
2,121
17,96%
Liberec
0,766
0,821
0,857
1,034
1,371
1,722
25,60%
České Budějovice
0,863
0,939
0,914
0,961
1,053
1,481
40,65%
Hradec Králové
1,114
1,219
1,165
1,278
1,651
2,052
24,29%
Jihlava
0,928
1,044
1,012
1,089
1,354
1,598
18,02%
Karlovy Vary
1,067
1,238
1,1
1,107
1,239
1,614
30,27%
Olomouc
0,935
0,962
1,033
1,217
1,519
1,895
24,75%
Ostrava
0,406
0,506
0,478
0,695
0,914
1,429
56,35%
Pardubice
0,923
1,132
1,067
1,175
1,465
1,857
26,76%
Plzeň
0,985
1,1
1,078
1,205
1,421
1,853
30,40%
Ústí nad Labem
0,319
0,395
0,44
0,449
0,452
0,809
78,98%
Zlín
0,974
1,079
1,058
1,23
1,502
1,763
17,38%
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Tabella 2
Appartamenti vecchi
2007
2008
Appartamenti nuovi
differenza 2008-2007
2007
2008
differenza 2008-2007
Praga
2,723
3,282
0,559
3,666
4,282
0,616
Brno
1,798
2,121
0,323
2,814
3,167
0,353
Liberec
1,371
1,722
0,351
2,38
2,668
0,288
České Budějovice
1,053
1,481
0,428
2,068
2,417
0,349
0,312
Hradec Králové
1,651
2,052
0,401
2,677
2,989
Jihlava
1,354
1,598
0,244
2,287
2,507
0,22
Karlovy Vary
1,239
1,614
0,375
2,192
2,56
0,368
Olomouc
1,519
1,895
0,376
2,472
2,813
0,341
Ostrava
0,914
1,429
0,515
1,914
2,338
0,424
Pardubice
1,465
1,857
0,392
2,469
2,784
0,315
Plzeň
1,421
1,853
0,432
2,398
2,837
0,439
Ústí nad Labem
0,452
0,809
0,357
1,608
1,795
0,187
Zlín
1,502
1,763
0,261
2,445
2,681
0,236
Dalla Tabella 1 è evidente che, se prendiamo in considerazione la percentuale di crescita dall’estate 2007 a febbraio
2008, i prezzi sono cresciuti meno nella città di Zlín (17%),
mentre, al contrario, sono cresciuti di più ad Ústí nad
Labem. Nonostante il salto dei prezzi ad Ústí nad Labem sia
il più alto, qui gli appartamenti sono i più economici.
Una situazione simile sul mercato degli appartamenti
standard più vecchi nelle città di provincia si riscontra anche
nelle altre città della Repubblica Ceca. Eccetto nella già citata
Ústí nad Labem, sono aumentati di oltre il 50% anche i
prezzi dei vecchi appartamenti ad Havířov, Karviná e Most.
Questa notevole impennata si spiega col fatto che prima,
L’approfondimento
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nelle suddette città, rispetto al resto della repubblica, gli
appartamenti erano economici e in queste regioni non si
costruiva molto, sul mercato quindi si trovavano solo appartamenti in cooperativa e appartamenti privatizzati.
Tuttavia, troviamo anche città dove l’aumento dei prezzi
non è stato nemmeno registrato o è stato registrata perfino
una certa diminuzione, basta citare ad esempio Jindøichùv
Hradec (-%) o Semily (5%).
La situazione sul mercato degli appartamenti nuovi è
simile, anche se i prezzi non sono aumentati in modo così
vertiginoso.
La Tabella 2 illustra l’aumento dei prezzi degli appartamenti standard vecchi e degli appartamenti nei nuovi condomini.
È possibile constatare che la maggiore crescita percentuale dei prezzi degli appartamenti nelle nuove costruzioni è
stato registrato a Karviná e Havíøov (27%), Jičín e Kutná
Hora (26%).
Come nel caso degli appartamenti vecchi standard, anche
gli appartamenti nuovi più costosi si vendono nella capitale
Praga. La Tabella 2 evidenzia anche che l’interesse per i
nuovi appartamenti non è diminuito nemmeno con l’aumento dell’aliquota IVA sulle costruzioni dal 5% al 9%, come ci
si attendeva.
In generale ci si attende certo un aumento, ma non così
importante come negli anni scorsi; secondo l’opinione degli
economisti questa tendenza dipende dal fatto che è rallentata
la crescita economica, diminuisce la domanda alla quale è
connesso l’aumento dei prezzi.
A parte i prezzi, sul mercato degli appartamenti è cambiata anche la domanda. Con la crescita degli stipendi e il livello
di vita, è cambiato anche l’approccio verso la casa. Alla gente
non bastano più due stanze con servizi e terrazza, di metratura 50 m2, ma inizia a preferire appartamenti che offrano un
maggiore comfort e la residenza in case familiari. A Praga,
ad esempio, i nuovi appartamenti di piccola metratura raggiungono prezzi ai quali, con un po’ di fortuna, si riesce a
trovare fuori Praga una piccola casetta.
In seguito alla crescente domanda crescono quindi anche
i prezzi delle case. Nella periferia di Praga, ad esempio, il
prezzo delle case negli ultimi sei mesi circa è aumentato di
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Tabella 3
L’approfondimento
Appartamenti vecchi
Appartamenti nuovi
2008
Differenza 2008-2007
2007
2008
Differenza 2008-2007
2007
2008
Differenza 2008-2007
Praga
2,723
3,282
0,559
3,666
4,282
0,616
5,861
6,605
0,744
Brno
1,798
2,121
0,323
2,814
3,167
0,353
4,841
5,345
0,504
Liberec
1,371
1,722
0,351
2,38
2,668
0,288
4,291
4,733
0,442
České Budějovice
1,053
1,481
0,428
2,068
2,417
0,349
3,87
4,422
0,552
Hradec Králové
1,651
2,052
0,401
2,677
2,989
0,312
4,649
5,108
0,459
Jihlava
1,354
1,598
0,244
2,287
2,507
0,22
4,123
4,478
0,355
Karlovy Vary
1,239
1,614
0,375
2,192
2,56
0,368
4,041
4,596
0,555
Olomouc
1,519
1,895
0,376
2,472
2,813
0,341
4,371
4,87
0,499
Ostrava
0,914
1,429
0,515
1,914
2,338
0,424
3,615
4,258
0,643
Pardubice
1,465
1,857
0,392
2,469
2,784
0,315
4,38
4,85
0,47
Plzeň
1,421
1,853
0,432
2,398
2,837
0,439
4,337
4,971
0,634
Ústí nad Labem
0,452
0,809
0,357
1,608
1,795
0,187
3,155
3,481
0,326
Zlín
1,502
1,763
0,261
2,445
2,681
0,236
4,337
4,71
0,373
774 mila corone e i prezzi saliti ai vertiginosi 6,6 milioni di
corone ceche. Come nei casi precedenti, anche qui la capitale
è la più cara, ma per circa metà prezzo si possono acquistare
casette ad esempio nella zona di Bruntál.
Ai fini illustrativi di quanto sopra, riportiamo anche la
Tabella 3 che mette a confronto il prezzo di una casa nuova
di 136 m2 con terreno ed entrambi gli appartamenti di cui
sopra. Anche in questo caso, i prezzi riportati sono espressi
in milioni di corone ceche.
In conclusione, vorremmo ancora riportare i dati principali sullo sviluppo degli indici dei prezzi degli appartamenti
a livello nazionale (inteso come media nell’intera repubblica),
come rilevati dall’Istituto regionale delle informazioni
(Tabella 4).
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Case nuove
2007
Tabella 4
Anno
Prezzo di un
appartamento
(migliaia di czk)
Indice
dei prezzi
Afffitto
Rendita
di mercato
annua
2
czk/m /mese
2000
637
1
63
8,10%
2001
657
1,03
65
8,10%
2002
736
1,16
77
8,58%
2003
920
1,44
85
7,60%
2004
987
1,55
89
7,37%
2005
981
1,54
87
7,21%
2006
1102
1,73
85
6,32%
2007
1434
2,25
92
5,26%