Progetto e credito per ristrutturazione Casa
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Progetto e credito per ristrutturazione Casa
Comune di Blenio MESSAGGIO MUNICIPALE NO. 19/2013 Trattanda no. 3 Progetto definitivo e credito lordo di fr. 2'490’000.— per la ristrutturazione completa della casa comunale di Olivone Lodevole Consiglio comunale, Signore e signori Presidente e Consiglieri comunali, abbiamo il piacere di sottoporre al vostro esame ed alla vostra approvazione il progetto definitivo e la relativa richiesta di un credito lordo di fr. 2'490'000.— per la ristrutturazione completa della casa comunale di Olivone. A seguito del credito di progettazione votato dal Consiglio comunale il 30 ottobre 2012, il Municipio ha elaborato il progetto definitivo tramite lo studio d’architettura incaricato. Prima di entrare nei dettagli del progetto, riprendiamo e completiamo qui di seguito quanto già descritto nel messaggio municipale precedente, in particolar modo la descrizione dell’edificio, evidenziandone le caratteristiche e le principali problematiche rilevate. Premessa e istoriato L’edificio della casa comunale è stato edificato nel 1873, secondo la tipologia della villa borghese, concetto insediativo importato nella Valle di Blenio con l’emigrazione di ritorno a partire dalla seconda metà dell‘800. Inizialmente adibito quale sede della del’amministrazione e della scuola comunale, in seguito dal 1965 è riservato solo all’amministrazione comunale e concesso in parte all’Amministrazione cantonale per la polizia cantonale, l’Ufficio forestale, la giudicatura di pace. È stato inoltre destinato a sede di alcuni consorzi (Consorzio Arginatura Alta Blenio, Consorzio RT, Consorzio Idraulico forestale e Azienda forestale). L’amministrazione del Patriziato generale di Olivone-Campo-Largario ha ceduto il proprio ufficio al 3° piano alla SAT Sezione Lucomagno dopo la realizzazione dell’attuale nuova casa patriziale a Lavorceno. L’edificio ha subito nel corso degli anni degli interventi puntuali di risanamento, in particolare: • 1971/72 spostamento della cancelleria comunale, della sala del Municipio e dell’archivio al primo piano; • 1973 creazione della nuova sala del Consiglio comunale e rifacimento parziale dell’intonaco esterno; • 1977 spostamento del deposito del Corpo Pompieri lato nord-est in un nuovo magazzino; • 1980-1983 risanamento del Corpo dei servizi igienici e sostituzione completa del tetto in piode; • anni ‘90 rifacimento dei soffitti al primo e al secondo piano, ristrutturazione dell’atrio dove si trova lo sportello della Cancelleria e rifacimento finestre e gelosie. Malgrado questi interventi puntuali di risanamento e miglioramento funzionali, lo stabile non ha mai beneficiato di un intervento completo e sostanziale di ristrutturazione. Valutazione dell’edificio e organizzazione funzionale L’impianto planimetrico quadrato ha la tipica organizzazione della casa a corridoio, a due vani di profondità. L’organizzazione strutturale segue lo schema meno arcaico, con l’introduzione di murature portanti interne trasversali rispetto alla circolazione posta centralmente e non unicamente parallela ad essa. In una fase successiva l’impianto planimetrico è stato ampliato con l’introduzione di un corpo servizi posto al centro della facciata settentrionale e al piano terreno con la realizzazione di un’apertura a volta nella muratura portante trasversale, l’ottenimento di un unico locale da adibire a sala per le assemblee e locale votazioni. L’intero edificio svolge attualmente funzioni amministrative ospitando l’amministrazione comunale (sede municipale, cancelleria, servizi finanziari, agenzia AVS, controllo abitanti), un posto di polizia cantonale, l’ufficio del giudice di pace, la sede SAT, l’ufficio forestale e la sede dell’azienda forestale). Nel contesto insediativo e geografico del nuovo Comune di Blenio, l’ubicazione della casa comunale è da considerarsi come ideale. È facilmente reperibile per chi vi arriva per la prima volta, essendo posta 1 a diretto contatto con l’asse viario principale che attraversa l’intera Valle di Blenio e da esso è chiaramente individuabile in quanto posizionata in testata di un rettilineo. La sua posizione elevata rispetto agli insediamenti posti sulle rive del fiume Brenno, unita ai muri di contenimento della sistemazione esterna, concorrono a qualificare l’edificio quale elemento di interesse pubblico. Alle qualità dell’ubicazione nel contesto insediativo si aggiungono altre componenti quali: una consolidata tradizione nella funzione pubblica dell’edificio ed una pregevole qualità architettonica della struttura edilizia (edificio iscritto nell’inventario dei beni culturali). Problematiche rilevate L’analisi delle componenti edilizie e funzionali dell’edificio hanno portato alla luce alcuni aspetti problematici, i quali vanno risolti e sistemati entro un lasso di tempo ragionevole, in particolar modo date le disposizioni in materia di risparmio energetico, accessibilità per disabili e prescrizioni antincendio. Le principali problematiche rilevate sono le seguenti: Agibilità per disabili L’edificio non è accessibile per gli utenti motulesi che si muovono su carrozzina per la presenza di una scala all’entrata principale e agibile con difficoltà per persone con disagi motori a causa dell’organizzazione su più piani. Non è inoltre presente un servizio igienico raggiungibile con carrozzina. Prescrizione antincendio Per l’edificio non è disponibile alcuna certificazione riguardante il rispetto delle normative contro gli incendi. Dall’analisi effettuata risultano esservi diverse non conformità alle prescrizioni di protezione antincendio vincolanti nel Cantone Ticino. La via di fuga (corridoio al piano terreno, vano scale e disimpegno al primo e secondo piano) non è separata dagli altri locali con componenti edilizie resistenti al fuoco per almeno 30 minuti. Non è presente un impianto di illuminazione in caso di emergenza ed è carente nella segnaletica. Impianto elettrico L’impianto elettrico dell’edificio non è ancora stato sottoposto ad un controllo con relativo rapporto di sicurezza (RaSi). Isolamento termico Il grado di isolamento termico dell’edificio, nella totalità dell’involucro, è inferiore a quanto attualmente richiesto per la realizzazione di un nuovo edificio. Isolamento fonico La natura dei pavimenti, costituita da impalcati, è tale da propagare rumore da calpestio e propagazione fonica tra un piano e l’altro. Altri potenziali pericoli L’altezza dei parapetti delle finestre nei diversi piani è inferiore a quanto richiesto dalle normative in vigore. La ringhiera parapetto della scala interna risulta essere traballante e, pur non costituendo una fonte di pericolo, potrebbe essere fonte di insicurezza. Organizzazione interna La sala al piano terreno, non più utilizzata per le sedute del Consiglio comunale, risulta essere troppo grande per le funzioni che svolge attualmente. L’archivio è sottodimensionato per le esigenze stimate a medio termine. Sono valutati di scarsa utilità pratica i diversi vani di disimpegno e atri d’ingresso ricavati all’interno di singoli locali. Stato di manutenzione La costruzione presenta un grado di manutenzione ordinario. Alcune parti d’opera risultano comunque essere logore e giunti alla fine dei termini per un ciclo di rinnovo che preservi il bene edilizio. Ciò e particolarmente evidente per quanto concerne le componenti dell’involucro, in particolare: - i canali di gronda hanno già evidenziato delle perdite, risanate temporaneamente con l’impiego di resina poliuretanica; - il trattamento superficiale delle facciate presenta vari settori in cui non vi è più aderenza con il sottofondo; - il trattamento superficiale delle parti metalliche all’esterno dell’edificio è logoro, cosi come quelle delle finestre in legno; - i pavimenti in parchetto al primo e secondo piano evidenziano un alto grado di usura e abbisognano di una lamatura e una più performante laccatura; 2 - i rivestimenti al piano terreno (linoleum o affini e moquette) oltre che logori sono carenti nel grado di attualizzazione. Grado di attualizzazione Si riscontrano le seguenti principali carenze: - i servizi inseriti nel mezzanino tra il piano terreno e il primo piano sono carenti nel loro grado di attualizzazione sia per quanto concerne l’organizzazione degli stessi che per l’offerta di apparecchi sanitari; - la struttura amministrativa non è dotata delle apparecchiature informatiche ed i sistemi interni di trasmissione dati e ricezione (accessibilità wireless nei locali riunioni-conferenze, proiezione beamer, ecc.); - mancano un’adeguata sistemazione esterna, una presentazione decorosa, confort e illuminazione interna degli spazi. Allegato al presente messaggio trovate una documentazione fotografica relativa ad alcuni dettagli riferiti alle problematiche rilevate ed evidenziate sopra. Qui di seguito presentiamo quindi le proposte scaturite dalla valutazione e dall’esame approfondito dei progettisti, i quali hanno condiviso le scelte e le proposte sulla base di incontri regolari con il Municipio. Proposta d’intervento e concetto progettuale Sulla base del rapporto costi/benefici emerso dallo studio preliminare per valutare i due possibili scenari di ristrutturazione, evidenziato nel messaggio di richiesta del credito per la progettazione definitiva, si è deciso di optare per l’indirizzo della proposta di intervento che consentisse di eliminare tutte le carenze dell’edificio evidenziate nel capitolo precedente. Il risultato prefissato è quindi quello di un intervento che risponda ai seguenti requisiti: • un’organizzazione funzionale degli spazi adeguata e razionale per svolgere al meglio i compiti di amministrazione del Comune; • aumento degli spazi disponibili a disposizione di tutta l’amministrazione comunale, servizio tecnico compreso e conseguente beneficio sulla gestione e razionalizzazione dei flussi di lavoro e sulla qualità del servizio alla popolazione; • un risanamento energetico secondo gli standard Minergie; • l’agibilità a utenti con deficit motori in ossequio alla Legge federale in materia; • conformità alle prescrizioni applicabili in materia di protezione dagli incendi; • riconoscibilità dell’edificio e mantenimento delle sue peculiarità quale edificio inventariato nel catalogo dei beni culturali. Dell’edificio, così come si presenta attualmente, sono stati ritenuti elementi di pregio da preservare la tipologia dell’edificio e la copertura in piode. Si è cercato quindi di tutelare per quanto possibile i tratti caratteristici derivati dalla tipologia della villa borghese, concetto importato nella Valle di Blenio con l’emigrazione di ritorno a partire dalla seconda metà dell ‘800, in questo caso con la tipica organizzazione della casa a corridoio a due vani di profondità. Viene quindi mantenuta la circolazione centrale dell’edificio ed il concetto strutturale con muri portanti paralleli all’asse della circolazione. Da notare che il concetto d’intervento è stato stabilito partendo dal presupposto che lo stabile comunale potrebbe a medio-lungo termine, cambiare la propria destinazione e servire ad altri scopi all’infuori di quelli amministrativi (es. aggregazioni e centralizzazioni future). Un eventuale cambiamento non pregiudica però, data l’entità e la modalità d’intervento, di trasformare lo stabile in uno stabile espositivo, abitativo o altro. Quali nuovi elementi caratteristici del progetto segnaliamo in particolare: • il lift, che costituisce un nuovo elemento di circolazione introdotto nell’edificio con pareti vetrate, si adegua allo schema tipologico e viene quindi posto sull’asse centrale del corridoio, lo stesso servirà pure l’archivio, posto al terzo piano della costruzione. La soluzione proposta prevede l’inserimento di un lucernario che svolge una duplice funzione: portare luce all’interno del vano scale e permettere l’espulsione di fumo in caso d’incendio; 3 • le facciate, eliminando le false finestre esistenti sostituite con nuove aperture come le altre ad anta unica, migliorando l’illuminazione naturale dei vani posti al piano terreno. Sulla facciata sud viene riproposto il portale ad arco per l’entrata principale e lo spostamento interno della porta principale, favorendo un vano coperto dalle intemperie; • la sistemazione esterna e spazi di correlazione con il contesto, tramite la posa di un lastricato in pietra naturale per la parte antistante l’entrata che diverrà pedonale. I parcheggi veicolari mantenuti nello spazio antistante saranno 6 a disposizione degli utenti della casa comunale. La zona di correlazione tra la casa comunale ed i muri di delimitazione occidentali, manterrà l’attuale funzione di parco e belvedere con percorsi in asfalto, aree verdi e panchine. Organizzazione funzionale Come citato in precedenza il Municipio si è chinato sull’opportunità o meno di concentrare tutto l’apparato amministrativo comunale nel nuovo stabile comunale ad Olivone, in considerazione dell’importante investimento. Dopo attenta analisi e ponderazione di vantaggi e svantaggi, si è ritenuta l’opzione migliore quella di concentrare tutti i servizi. Qui di seguito elenchiamo brevemente gli aspetti principali e relativi vantaggi che il trasferimento dell’attuale ufficio tecnico a Olivone comporta: Oggetto Cambiamento smistamento corrispondenza ricezione e invio unico archiviazione documentazione archivio unico telefonia centralina unica Vantaggi - celerità - visione d’assieme - reperibilità - reperibilità - ordine - gestione razionale - trasmissione telefonate - filtro telefonate informatica unico server - sicurezza d’intervento - servizio facilitato servizio utenza popolazione sportelli cancelleria e utc raggruppati comunicazione interna collegamento diretto e fisico contatto con autorità politica collegamento diretto con i funzionari contatto con servizio esterno contatto operai-uffici magazzini vicinanza magazzini principali e IDA centralità degli uffici utc posizionato al centro del Comune scambio personale interno scambio interno aspetto finanziario interventi unici di manutenzione - raggiungibilità - rapidità - qualità - comunicazione facilitata - controllo - ambiente di lavoro - facilita lavoro Municipali - reperibilità - controllo - comunicazione facilitata - controllo - centralità - vicinanza - controllo - centralità - vicinanza Lucomagno - vicinanza Soprasosto - sostituzione per assenze - pulizia razionalizzata - interventi vari facilitati Il Municipio ha individuato un possibile inconveniente iniziale con il trasferimento dell’ufficio tecnico ad Olivone, in particolar modo legato al trasferimento di un ufficio dell’amministrazione delocalizzato e presente da alcuni anni, dalla zona più a sud del comprensorio comunale ad Olivone. Il Municipio è comunque convinto che questo inconveniente sarà unicamente iniziale e sarà sicuramente accettato dalla popolazione e dagli utenti con il trascorrere del tempo, beneficiando d’altro canto degli indubbi vantaggi esposti sopra. 4 La superficie netta disponibile ad Olivone eccederà i bisogni dell’amministrazione comunale, lasciando due vani disponibili a disposizione della Giudicatura di pace e della Polizia cantonale, da ubicare al secondo piano. Per quanto riguarda gli utenti attuali del secondo piano, con gli stessi si è raggiunto un accordo per l’installazione dei rispettivi uffici presso il piano terreno della casa comunale di Aquila, come evidenziato qui di seguito. Nuova destinazione della casa comunale di Aquila A seguito della decisione di principio di raggruppare tutti i servizi amministrativi ad Olivone, il Municipio si è chinato sulla problematica di trovare una nuova destinazione ai servizi extracomunali presenti nello stabile di Olivone al secondo piano, più precisamente: - Ufficio forestale di circondario (Sezione Alta Blenio) Azienda forestale Blenio Consorzio Arginatura Alta Blenio Con questi Enti il Municipio ha già trovato un accordo per il trasferimento degli uffici presso la casa comunale di Aquila negli spazi occupati attualmente dall’ufficio tecnico comunale, già a partire dall’inizio dei lavori di ristrutturazione ad Olivone. Inoltre la casa comunale di Aquila al primo e secondo piano, continuerà a rappresentare anche in futuro un punto di riferimento per tutto il Comune, quale spazio disponibile a tutta la popolazione per incontri di società, associazioni, assemblee e altri momenti d’aggregazione. Trasferimento provvisorio durante il cantiere Durante la fase di cantiere, della durata presumibile di due anni a partire da marzo 2014, l’amministrazione comunale compreso l’ufficio tecnico, troveranno posto al primo piano della casa comunale di Aquila, in modo da permettere un insediamento definitivo dei servizi extra-comunali citati sopra. Il costo di trasferimento e adattamenti vari è stato quantificato nel credito globale di ristrutturazione. Durante questo periodo le attività associative troveranno spazio presso la casa comunale di Torre o in altri luoghi siti sul territorio comunale. Contenuti della nuova casa comunale I nuovi contenuti della casa comunale di Olivone, dopo la ristrutturazione, saranno i seguenti (dal basso all’alto): Piano interrato -locale tecnico Piano terreno -portico d’entrata coperto -ricezione ufficio tecnico -ufficio tecnico in due vani -ufficio elettorale e riunioni -archivio attivo ufficio tecnico -locale pausa -spogliatoio e doccia -servizio agibile a motulesi Mezzanino -servizio igienico femminile Primo piano -atrio sportelli cancelleria comunale -ufficio cancelleria comunale -ufficio contabile -saletta riunioni (sportello discreto) -spazio riproduzione documenti e disimpegno -documentazione comune segretario/contabile -ufficio segretario comunale -archivio attivo amministrazione comunale Mezzanino -servizio igienico maschile 5 Secondo piano -sala Municipio -deposito sala Municipio/sala riunioni -sala riunioni/cerimonie -Giudicatura di pace -sede Polizia cantonale Mezzanino -locale materiale di pulizia Locale sottotetto -archivio storico In allegato al presente messaggio trovate i piani grafici suddivisi per ogni piano. Preventivo Il preventivo è presentato dettagliato nell’incarto di progetto definitivo a disposizione in caso di richiesta, qui di seguito riportiamo i totali dei capitoli e relativi interventi: Capitolo/intervento Sottocapitolo/intervento LAVORI PREPARATORI Sgombero e preparazione terreno Adattamenti a costr. esistenti e provvisori Onorari EDIFICIO Costruzione grezza 1 Opere da impresario Costruzione in legno Opere in pietra Costruzione grezza 2 Finestre e porte esterne Opere da lattoniere Impianti parafulmine Copertura dei tetti Sigillature e isolamenti Intonaci di facciata Trattamento superfici esterne Impianti elettrici Impianti riscaldamento e ventilazione Impianti sanitari Impianto di trasporto (lift) Finiture 1 Opere da gessatore Costruzione metallica Opere da falegname Dispositivi di chiusura Pareti a elementi Finiture 2 Pavimenti Rivestimenti di pareti Controsoffitti Trattamento superfici interne Pulizia dell’edificio Onorari ATTREZZATURE DI ESERCIZIO Impianti informatici e telefonici Onorari LAVORI ESTERNI Costruzione grezza e finiture Opere da impresario Opere in pietra Importo in fr. 134’100 92’400 24’000 17’700 1'809’500 423’600 349’900 7’700 66’000 296’500 79’300 14’200 1’100 39’100 4’500 140’600 17’700 117’500 105’000 42’000 82’500 302’900 70’200 56’100 157’200 3’100 16’300 162’000 103’000 11’300 24’000 18’200 5’500 277’500 54’300 46’800 7’500 135’700 83’400 6’700 76’700 6 Giardini e arredo Raccordo alle condotte di allacciamento Opere di soprastruttura Onorari COSTI SECONDARI E TRANSITORI Tasse e contributi Campioni, riproduzioni e documentazione Finanziamenti credito di costruzione SPESE DI TRASLOCO Trasloco da Olivone a Aquila Trasloco da Aquila a Olivone ARREDO Mobili Tessili Decorazione Onorari TOTALE INTERMEDIO IVA ESCL. Iva 8 % 16’500 3’500 13’800 18’500 51’700 34’500 7’200 10’000 38’500 25’700 12’800 76’200 50’900 11’200 4’500 9’600 2'300’000 184’000 TOTALE COMPLESSIVO IVA INCL. arr. 2'490’000 Analisi del preventivo Il costo del progetto si attesta a fr. 688.—/m3 e verificando altri progetti analoghi abbiamo le seguenti comparazioni: - ristrutt. e ampl. casa comunale Acquarossa (prev. 2013) = fr. 3'400'000.— fr. 697.—/m3 - nuovo edificio amministrativo Vallorbe (2000) = fr. 2'056'000.— fr. 875.—/m3 - nuovo edificio amministrativo Wabern (2009) = fr. 4'293'887.— fr. 885.—/m3 Si rileva come il preventivo totale dei costi, rispetto a quanto previsto nel corso della progettazione di massima, subiva un primo aumento di oltre fr. 0.5 mio., imputabile principalmente ai seguenti costi supplementari: nuovo arredamento e nuove attrezzature informatiche, modifiche di progetto relative a miglioramenti funzionali scaturiti in particolar modo dalle proposte della commissione edilizia consultata a livello preliminare in fase di progettazione, razionalizzazione degli spazi e miglioramento estetico, aumenti onorari architetto e specialisti (fisico, elettrotecnico, certificazioni). Questa situazione ha richiesto un’analisi di dettaglio per giungere ad una riduzione entro un limite fissato di fr. 2.5 mio., cifra considerata sopportabile. Per i dettagli delle analisi rimandiamo alla relazione sul preventivo allestita dai progettisti. Sussidi per risanamento energetico Sono state analizzate le possibilità di sussidiamento e a tal proposito possiamo informarvi che esiste la possibilità di ottenere degli aiuti mirati riguardanti il risanamento energetico, valutati preliminarmente per un ammontare complessivo di fr. 112'700.— (fr. 29'000.— quali incentivi federali dal programma edifici e fr. 83'700.— dati dai sussidi cantonali supplementari). Finanziamento e sostenibilità Il progetto di ristrutturazione completa della casa comunale di Olivone è frutto di un esame approfondito da parte del Municipio e va visto come un investimento a medio-lungo termine per il mantenimento del valore dell’edificio. Si tratta di un edificio con una sua storia ed un valore riconosciuto anche quale bene culturale da mantenere negli anni. Come già indicato precedentemente, con questo intervento non è pregiudicata un’eventuale destinazione futura ad altri scopi, sia espositivi come pure abitativi. Il piano finanziario 2013-2017 contempla e prevede questo investimento da eseguire nel corso degli anni 2014-2016. Destinazione futura delle altre case comunali Una delle possibilità per recuperare parte dell’importante investimento destinato alla ristrutturazione della casa comunale di Olivone e ridurre di conseguenza parte del debito a carico della cassa comunale, è rappresentata dalle possibili destinazioni future di due delle attuali case comunali, segnatamente Torre e Ghirone. Il precedente Municipio aveva fatto elaborare delle perizie di stima venale delle case comunali, per le quali si prevede di entrare nel merito di una decisione di vendita a medio termine. 7 È ancora prematuro per formalizzare attualmente delle proposte, ma si delineano le seguenti possibilità: Edificio Casa comunale Torre Valore di stima in fr. 579’000 Casa comunale Ghirone 427’000 Casa comunale Campo 418’000 Casa comunale Aquila non disponibile Destinazione futura Trattativa per eventuale vendita a Fondazione/associazione per creazione appartamenti a scopo sociale Trattativa per eventuale vendita a Patriziato per scopi pubblici/residenziali Nessuna vendita e mantenimento quale “centro civico” pubblico nel Soprasosto Nessuna vendita e mantenimento quale “centro civico” pubblico e uffici statali per la parte bassa del Comune Evidentemente non si potrà procedere alla vendita delle due case comunali di Torre e Ghirone sulla base del valore venale-commerciale, ma è realistico e attendibile prevedere un ricavo globale di almeno fr. 400'000.—. Conclusione Il Municipio ritiene con questo messaggio di proporre una soluzione interessante e di qualità per ristrutturare in modo razionale e sostanziale uno degli edifici più importanti per il Comune. Intervenendo come proposto si raggiungono diversi obiettivi, segnatamente una migliore organizzazione funzionale dell’amministrazione, un risanamento energetico dello stabile, un’agibilità a utenti con deficit motori, una messa in sicurezza soprattutto dal lato incendio ed una nuova riconoscibilità dell’edificio mantenendone le sue peculiarità ed il suo valore. In conclusione il Municipio invita quindi il Consiglio comunale a voler approvare il presente messaggio ed a voler risolvere: 1. È approvato il progetto definitivo e relativo credito lordo di fr. 2'490'000.— per la ristrutturazione completa della casa comunale di Olivone. 2. Il credito sarà iscritto nel conto degli investimenti ed attivato a bilancio. 3. Il credito decadrà se non verrà utilizzato entro 3 anni dalla crescita in giudicato della presente decisione. Con la massima stima. Per il Municipio Il Sindaco: Marino Truaisch Il Segretario: Loris Beretta Allegati al messaggio: • piani grafici contenuti e sistemazione esterna; • documentazione fotografica. Olivone, 16 settembre 2013 Commissioni preposte: EDILIZIA e GESTIONE 8